Imobil preluat de stat fără titlu valabil. Buna-cre-dinţă a cumpărătorilor chiriaşi. Rectificarea cărţii funciare în care este intabulat imobilul
| Comentarii |
|
Legea nr. 213/1998, art. 6 alin. (3) Legea nr. 10/2001, art. 45 alin. (2) Legea nr. 7/1996, art. 38 (Decretul-lege nr. 115/1998, art. 37)
în conformitate cu art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, lege specială în raport cu Legea nr. 10/2001, „instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea titlului statului.”
Articolul 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevede ca „actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobilele preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu buna-credinţa.” Este suficient ca buna credinţă să existe în persoana achizitorului, singurul interesat sa paralizeze efectele acţiunii în anulare. Ea trebuie raportată la momentul încheierii actului juridic şi nu la cel al intabulării.
Buna-credinţă apără pe terţii dobânditori cu titlu oneros ai unui imobil în temeiul principiului forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară de orice cauză de evicţiune anterioară titlului lor de dobândire, dacă cei vătămaţi prin înscriere nu reacţionează în termenele prevăzute de lege în vederea rectificării cuprinsului cărţii funciare.
Decizia civilă nr. 293/R din 18 mai 2006 - R.P.
Prin decizia civilă nr. 387/A din 21 noiembrie 2005 pronunţată de Tribunalul B. în dosarul civil nr. 1658/2005 a fost admis apelul declarat de reclamanţii N.N. şi N.M., prin mandatar, împotriva sentinţei civile nr. 16033/17 decembrie 2002 a Judecătoriei B., pe care a schimbat-o în tot, în sensul că:
A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii N.N. şi N.M., prin mandatar, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul B. - reprezentat legal prin primar, SC „RIAL” SRL - B., Ş.C. şi Ş.M. şi, în consecinţă:
S-a constatat că pârâtul Municipiul B. nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat la etajul clădirii din B., compus din 4 camere, dependinţe, cu 50% din părţile de uz comun şi dintr-un garaj neînregistrat în CF, imobil înscris în CF.
S-au respins celelalte pretenţii relative la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 20427 din 11.10.1996 şi la rectificarea situaţiei de CF.
Au fost obligaţi apelanţii-reclamanţi N.N. şi N.M. la plata către intimata-pârâtă Ş.M. a sumei de 1.000 lei (RON) cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată.
S-a respins cererea apelanţilor reclamanţi N.N. şi N.M. de obligare a intimaţilor pârâţi Municipiul B. - reprezentat legal prin primar, SC „RIAL” SRL - B., Ş.C. şi Ş.M., la plata cheltuielilor de judecată.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii N.N. şi N.M. prin mandatar şi pârâta Ş.M.
în susţinerea recursului promovat, reclamanţii au învederat că instanţa a greşit respingând cererea de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare deoarece nu sunt întrunite condiţiile aparenţei în drept (înscrierea statului în CF nu e constitutivă de drept deoarece a fost realizată prin intervenţia directă şi unilaterală a statului, iar Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat fiind contrar intereselor poporului).
Pârâţii nu au fost de bună credinţă, fiind notificaţi să nu cumpere, buna-credinţă trebuind a fi cercetată atât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cât şi la cel al intabulării în CF, au precizat recurenţii.
Acţiunea în rectificare CF nu este prescrisă deoarece ea se întemeiază pe Legea nr. 10/2001, iar termenul de prescripţie de 3 ani a început să curgă de la data de 14 februarie 2001, data legii, afirmă recurenţii.
în drept s-au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Motivând-şi recursul, pârâta Ş.M. a învederat că instanţa de apel a aplicat greşit legea dând eficienţă principiului neretroactivităţii legii civile prin reţinerea art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 ca temei al nevalabilităţii titlului statului asupra imobilului în cauză, deşi pârâţii au devenit proprietari ai acestuia la 12.11.1996.
S-a ignorat dovada comunicării deciziei nr. 39/1986 către reclamanţi, rezultând din ştampila aplicată pentru expedierea acesteia la 30.01.1986, iar, pe de altă parte, comunicarea din 5.05.1991 făcută de prefectură la cererea reclamanţilor, nu are relevanţă faţă de cea dintâi comunicare a organului emitent, a precizat recurenta.
în drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi pct. 9, art. 312 C. proc. civ.
Făcând aplicarea art. 137 C. proc. civ., instanţa se va pronunţa mai întâi asupra excepţiei inadmisibilităţii recursului pârâtei (invocată de reclamanţi) şi care prevalează examinării fondului căii de atac de faţă.
S-a reţinut astfel că deşi recurenta pârâtă nu a fost parte în raportul juridic stabilit între stat şi reclamanţi cu privire la preluarea imobilului, situaţia sa procesuală îi permite să declare şi să susţină în nume propriu recurs, chiar dacă statul nu a declarat recurs cu privire la chestiunea din decizie recurată de către pârâtă.
Aceasta întrucât reclamanţii au pretins prin acţiune un anume drept împotriva pârâtei pe care aceasta l-ar fi nesocotit, pe de o parte; pe de altă parte fiind chemată ca pârâtă să răspundă în nume propriu pentru pretinsa încălcare a dreptului reclamanţilor, aceasta nu poate avea o poziţie exclusiv pasivă, ci legea îi permite adoptarea unei poziţii de „atac”, sens în care poate uza - în baza principiului egalităţii armelor - de toate mijloacele procesuale puse la îndemână de lege pentru combaterea susţinerilor reclamanţilor.
Or, una dintre chestiunile asupra căreia reclamanţii şi pârâta recurentă au interese contrare şi puncte de vedere diferite o constituie modalitatea juridică (cu titlu valabil sau fără) în care statul a preluat imobilul în speţă. Interesul pârâtei cu privire la această problemă este oportun având în vedere că în funcţie de felul în care se dezleagă această problemă, trebuie cercetată şi sancţiunea invocată pentru contractul său de vânzare-cumpărare.
Aşa fiind, instanţa a reţinut că pârâta - având calitate procesuală independentă (şi nu accesorie) - a declarat un recurs ce se circumscrie dreptului pentru care a fost chemată în judecată prin acţiunea introductivă. Ca urmare recursul nu este inadmisibil, astfel cum au invocat reclamanţii, iar excepţia vizând această chestiune a fost respinsă în consecinţă.
Procedând aşadar la soluţionarea pe fond a recursurilor declarate, instanţa a consemnat că are a examina cu prioritate împrejurarea dacă imobilul în speţă a trecut în proprietatea statului cu titlu valabil sau fară titlu valabil, deoarece în funcţie de dezlegarea dată acestei chestiuni, nulitatea invocată pentru contractul de vânzare-cumpărare a imobilului va fi cercetată prin raportare la art. 45 alin. (2) sau alin. (4) din Legea nr. 10/2001.
Pornind de la această prioritate a fondului recursurilor, s-a constat că singura critică adusă de recurenta pârâtă cu privire la această problemă poartă asupra ignorării de către instanţa de apel a dovezii de comunicare a deciziei de preluare.
Acest motiv însă ţine de temeinicia deciziei atacate încadrându-se şi în fostul pct. 10 al art. 304 C. proc. civ. (când instanţa nu s-a pronunţat asupra unei dovezi administrate, care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii) şi pct. 11 al aceluiaşi articol de lege (care permitea o reapreciere a probelor). Urmare însă abrogării acestor texte de lege prin O.U.G. nr. 138/2000, respectiv Legea nr. 219/2005 motivul de recurs sus redat nu mai poate fi examinat în această fază procesuală.
Prin urmare, cele statuate de instanţa de apel cu privire la comunicarea actului administrativ au intrat în puterea lucrului judecat din perspectiva motivului de recurs mai sus invocat.
în ceea ce priveşte critica vizând încălcarea de către instanţa de apel a principiului neretroactivităţii legii civile, încălcare determinată de întemeierea soluţiei pe dispoziţiile Legii nr. 213/1998, s-a reţinut că această critică nu este fondată.
Acţiunea introductivă de instanţă se întemeiază pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, iar acest act normativ se află într-o strânsă corelaţie cu alte acte normative (ex. Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 112/1995) între care şi Legea nr. 213/1998. Aceasta de pe urmă, lege specială în raport cu Legea nr. 10/2001 şi de la care legea generală - cadru în materia restituirilor nu poate deroga, defineşte -între altele - noţiunea de proprietate privată şi publică a statului, stabileşte modalităţi de constituire şi apărare a acestora. Or, aceste chestiuni sunt relevante în litigiile întemeiate pe Legea nr. 10/2001, legiuitorul însuşi stabilind prin art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 că „instanţele judecătoreşti sunt competente să stabilească valabilitatea titlului” statului.
Aşa fiind, instanţa a reţinut că tribunalul nu a încălcat principiul neretroactivităţii legii civile, ci a examinat cauza din perspectiva temeiului de drept invocat (Legea nr. 10/2001) aflat în corelaţie cu Legea nr. 213/1998.
Referitor la critica purtând asupra nereţinerii de către tribunal a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut următoarele:
Cercetarea acestei sancţiuni se va face prin raportare la dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora „actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fară titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă”. Cum prima ipoteză a textului redat a fost tranşată astfel cum s-a arătat mai sus, imobilul fiind trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, urmează a se examina chestiunea bunei-credinţe.
Legea nr. 10/2001 nu precizează ce se înţelege prin bună credinţă şi dacă ea trebuie să fie comună, adică bilaterală ori, dimpotrivă, unilaterală.
Pornind, pe de o parte, de la faptul că legea nu distinge şi ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus (unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie să distingem) iar, pe de altă parte, de la însăşi raţiunea textului de lege - ocrotirea bunei-credinţe - şi de la faptul că salvarea actului interesează în primul rând pe achizitor, instanţa a reţinut că este suficient ca buna-credinţă să existe în persoana acestuia din urmă, căci el este singurul interesat să paralizeze efectele acţiunii în anulare.
Or, din această perspectivă, pârâţii cumpărători au acţionat cu bună credinţă: nu au fost notificaţi de către foştii proprietari -reclamanţii - cu privire la revendicarea imobilului; în cartea funciară, figura ca şi proprietar Statul Român, înscriere care se bucură de principiul forţei probante absolute a intabulărilor în cartea funciară; în cartea funciară nu era notat nici un proces sau interdicţie cu privire la imobil.
Chestiunea lipsei aparenţei în drept bazată pe abrogarea Decretului nr. 223/1974 nu poate fi susţinută, având în vedere că abrogarea unei legi ce a stat la baza încheierii unui act juridic nu atrage consecutiv ilegalitatea acelui act, valabilitatea actului fiind totdeauna raportată la legea în vigoare la momentul încheierii actului potrivit principiului tempus regit actum.
De asemenea, buna-credinţă trebuie raportată la momentul încheierii actului juridic şi nu al intabulării, în considerarea art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care trimite expres la buna-credinţă existentă la încheierea actului de vânzare-cumpărare.
Aşa fiind, buna-credinţă a cumpărătorilor dovedită în cauză şi consacrată expres de lege ca şi cauză de salvgardare a unui contract lovit de nulitate [art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001] a fost legal reţinută de tribunal.
Nu mai puţin este de menţionat că buna-credinţă apără pe terţii dobânditori cu titlu oneros ai unui imobil şi în temeiul principiului forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară, de orice cauză de evicţiune anterioară titlului lor de dobândire, dacă cei vătămaţi prin înscriere nu reacţionează în termenele prevăzute de lege în vederea rectificării cuprinsului cărţii funciare.
Or, din această perspectivă, acţiunea în rectificare de carte funciară a reclamanţilor este prescriptibilă în termen de 3 ani socotiţi de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere (art. 38 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 37 din Decretul-lege nr. 115/1938). Dispoziţiile legii cu privire la momentul în care începe să curgă termenul de 3 ani sunt neechivoce şi ele nu pot fi înlocuite cu alte raţionamente juridice legate de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru simplul motiv că Legea nr. 7/1996 (corelativ şi Decretul-lege nr. 115/1938) sunt legi speciale în domeniul cărţilor funciare, de aplicare generală şi unică în ceea ce priveşte
acţiunea în rectificare de carte funciară. Aşa fiind, soluţia şi considerentele deciziei tribunalului sunt legale cu privire la această problemă.
în acest context şi faţă de cele ce preced, instanţa a reţinut că recursurile, ipotezele art. 304 C. proc. civ. nu sunt incidente.
Consecutiv şi făcând aplicarea art. 312 C. proc. civ., instanţa a respins recursurile şi a menţinut decizia atacată ca legală.
| ← Calitatea procesuală activă şi interesul în promovarea... | Imobil preluat în mod abuziv de stat. Măsuri reparatorii în... → |
|---|
