Imobil vândut în baza Legii nr. 4/1973. Buna-credinţă a cumpărătorului
| Comentarii |
|
1. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în anul 1974, problema restituirii imobilelor către foştii proprietari era exclusă, astfel încât este evidentă buna-credinţă a ambelor părţi contractante - statul şi cumpărătorul - în temeiul Legii nr. 4/1973.
2. După intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru toate imobilele care intră sub incidenţa ei, persoanele îndreptăţite pot obţine măsuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilelor în natură, numai în condiţiile parcurgerii procedurii administrative speciale.
C.A. Alba Iulia, Secţia civilă, decizia nr. 18 din 12 ianuarie 2007, înB.C.A. nr. 2/2007, p. 5
Prin sentinţa civilă nr. 630/2005, pronunţată de Judecătoria Alba Iulia, a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii P.E.I., P.M.D., P.V.A. împotriva pârâţilor Municipiul Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, N.E., M.M. şi M.S. şi s-a constatat nulitatea absolută a trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Alba Iulia, str. M.A., înscris în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, nr. top. 2639/1/4/2/2/1; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3505/1974, încheiat între Oficiul pentru construirea şi vânzarea locuinţelor Alba şi N.C. şi N.E.; s-a dispus rectificarea C.F. prin radierea dreptului de proprietate al cumpărătorilor cu reînscrierca dreptului de proprietate al fostului proprietar, P.Q.; a fost respinsă acţiunea civilă formulată de N .E. din dosarul concxat cu nr. 6215/2002; au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut următoarele.
Imobilul în litigiu a fost dobândit de tatăl reclamanţilor la data de 8 mai 1940, prin cumpărare şi a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950, naţionalizarea reprezentând o preluare fără titlu valabil de către Statul român. Aceasta cu atât mai mult cu cât antecesorul reclamanţilor nu a fost un exploatator de locuinţe în sensul actului normativ mai sus-menţionat, situaţie în care şi contractul de vânzare-cumpărare nr. 3505/1974 este nul absolut, având la bază o cauză ilicită, precum şi neîndeplinirea condiţici esenţiale a obiectului, în sensul că vânzătorul nu a deţinut proprietatea bunului vândut.
Pentru aplicarea dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001, cauza de valabilitate presupune ca ambele părţi contractante să fie de bună- credinţă, or, vânzătorul nu a fost de bună-credinţă.
împotriva accstei sentinţei au declarat apel pârâţii.
Prin decizia civilă nr. 171/A/2006, pronunţată de Tribunalul Alba, s-a admis apelul declarat de pârâţii N.E., M.M. şi M.S. împotriva sentinţei civile nr. 630/2005, pronunţată de Judecătoria Alba Iulia şi, în consecinţă, a fost schimbată în tot sentinţa civilă atacată şi, proce
dând la rejudecarea cauzei, a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanţii PE.I., P.M.D. şi P.V.A. împotriva pârâţilor Municipiul Alba Iulia, prin Primar, N.E., M.M. şi M.S.; a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanta N.E. în dosarul conexat nr. 6215/2004 împotriva pârâţilor Statul român, prin Consiliul Local Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, P.E.I., P.M.D. şi P.Y.A.
S-a constatat că imobilul situat în Alba Iulia, str. M.A., fostă T., naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950, este identic cu imobilul înscris în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, nr. top. 2639/1/4/2/2/1.
S-a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 3504/1974 încheiat de N.E. şi N.C. cu privire la acest imobil.
S-a dispus rectificarea în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, în sensul intabulării dreptului de proprietate al Statului român prin naţionalizare şi apoi al dreptului de proprietate al reclamantei N.E. şi def. N.C., cu titlu de cumpărare prin contract nr. 3504/1974.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut şi motivat, în esenţă, următoarele.
Potrivit art. 1, raportat la art. 2 lit. a) din Legea nr. 10/2001, în sensul prezentei legi, prin imobile preluate abuziv se înţeleg imobilele naţionalizate prin Decretul nr. 92/1950. în atare situaţie, capătul de cerere formulat de reclamanţi prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a trecerii în proprietatea statului a imobilului înscris în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, în baza Decretului nr. 92/1950, are caracterul unei acţiuni în constatare, prevăzută art. 111 C. proc. civ., şi care devine inadmisibilă atâta vreme cât titularul dreptului poate cere realizarea acestuia. Titularul dreptului poate cere realizarea acestui drept, în condiţiile prevăzute de Legea nr. 10/2001 şi care reprezintă cadrul special de restituire a imobilelor (în natură sau prin despăgubiri) preluate în mod abuziv de stat, situaţie în care se încadrează şi imobilele preluate în baza Decretului nr. 92/1950, declarat act abuziv chiar prin prezenta lege.
Potrivit art. 45 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile ce cad sub incidenţa prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. în cazul actelor juridicc de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, acestea sunt valabile numai dacă actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Imobilul înscris în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, cu nr. top. 2639/1/4/2/2/1, a fost proprietatea antecesorului reclamanţilor din anul 1940, cu titlu
de cumpărare. Acest imobil a fost naţionalizat, în baza Decretului nr. 92/1950.
Pârâţii au cumpărat în anul 1974 imobilul situat în Alba Iulia, str. T., nr. 6, casă în suprafaţă de 82,32 mp, prin Oficiul de construire şi vânzare a locuinţelor. In acest sens, s-a încheiat contractul nr. 3504 din 11 decembrie 1974. Din conţinutul contractului de vânzare- cumpărare încheiat, rezultă că vânzarea s-a realizat în baza ordinului de repartiţie nr. 662, cumpărătorilor eliberându-li-se titlul de proprietate nr. 24 din 1 octombrie 1975.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat sub incidenţa Legii nr. 4/1973, care dădea posibilitatea statului să vândă un anumit tip de clădiri, apartamente sau case mici persoanelor fizice, după care era asigurat fondul necesar de locuinţă pentru închiriere. înstrăinarea se făcea pentru persoanele care nu deţineau o altă locuinţă în baza unei repartiţii, cu atribuirea în folosinţă a terenurilor aferente construcţiei şi cu eliberarea unui titlu de proprietate în forma prevăzută în anexă la lege. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat au fost respectate prevederile Legii nr. 4/1973.
Instanţa de apel a apreciat că atât vânzătorul, cât şi cumpărătorii au fost de bună-credinţă la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
împotriva acestei ultime hotărâri au declarat recurs reclamanţii P., invocând prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
în expunerea criticilor, recurenţii arată următoarele: instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra valabilităţii titlului statului, deşi reţine caracterul abuziv al naţionalizării. Imobilul a fost naţionalizat cu încălcarea art. II al Decretului nr. 92/1950, proprietarul tabular fiind mic meseriaş, deci exceptat de la naţionalizare; instanţa nu a analizat buna-credinţă a cumpărătorilor, apreciind că atât vânzătorii, cât şi cumpărătorii au fost de bună-credinţă. Nu se poate vorbi de buna-credinţă a Statului român, atâta timp cât decretul de preluare era abuziv. Recurenţii arată că nici cumpărătorii nu au fost de bună-credinţă. Pârâta N. a dobândit imobilul nelegal.
Recursul este nefondat.
Reclamanţii P. au învestit instanţa de judecată la data de 31 iulie 2002 cu o acţiune având trei capete de cerere, respectiv: 1) constatarea nulităţii absolute a trecerii în proprietatea statului a imobilului situat în Alba Iulia, str. M.A., înscris în C.F. nr. 3355 Alba Iulia, nr. top. 2693/1/4/2/2/1, proprietatea defunctului lor tată P.Q., în temeiul
Decretului nr. 92/1950; 2) să se dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, nr. 3504/1974, încheiat cu pârâţii N.C. şi E., prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului; 3) să se dispună rectificarea C.F. prin radierea dreptului de proprietate al cumpărătorilor cu reînscrierea dreptului de proprietate al fostului proprietar cu titlu de lege.
în drept, s-au invocat prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 şi art. 6 alin. ultim din Legea nr. 213/1998. Prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 vizau capătul 2 de cerere, iar cele ale art. 6 din Legea nr. 213/1998 capetele 1 şi 3.
Prima critică adusă hotărârii atacate este de neprimit, în situaţia în care instanţa de apel a respins acţiunea reclamanţilor, deci şi capetele de cerere 1 şi 3.
în mod corect instanţa de apel a reţinut că dreptul reclamanţilor, în calitatea lor de persoane îndreptăţite pentru retrocedarea imobilului preluat abuziv de Statul român, va fi valorificat în condiţiile Legii nr. 10/2001, sens în care reclamanţii au formulat notificare.
La data învestirii instanţei de fond cu soluţionarea capetelor 1 şi 3 de cerere, întemeiate pe dispoziţiile art. 6 alin. ultim din Legea nr. 213/1998, era în vigoare Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Aşa cum rezultă din descrierea acţiunii civile introduse de reclamanţi, aceştia s-au îndreptat pe calea dreptului comun împotriva Statului român, care le-ar fi preluat abuziv proprietatea în temeiul unui act normativ abuziv, cerând restabilirea situaţiei anterioare. Rezultă, astfel, că reclamanţii au pus în discuţia justiţiei regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 — 22 decembrie 1989, din sfera de reglementare a Legii nr. 10/2001.
Potrivit dispoziţiilor art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele deţinute prin vicierea consimţământului, pot fi revendicate de foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie.
Or, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru toate imobilele care intră sub incidenţa ei, persoanele îndreptăţite pot obţine măsuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilelor în natură, numai în condiţiile acestei legi, adică parcurgând procedura administrativă prealabilă specială şi obligatorie, prevăzută de art. 21-23 şi, la cerere, procedura facultativă şi subsidiară reglementată prin această lege,
fiind exclusă calea dreptului comun, deoarece Legea nr. 10/2001 este un act normativ special, cu dispoziţii derogatorii de la dreptul comun, conform principiului specialia generalibus derogant.
E de precizat că reclamanţii nu au solicitat instanţei să se constate preluarea fără titlu valabil a imobilului în litigiu.
Şi criticile referitoare la capătul 2 de cerere, vizând contractul de vânzare-cumpărare, sunt neîntemeiate. Corect a reţinut instanţa de apel buna-credinţă atât a vânzătorului, cât şi a cumpărătorilor. Contractul atacat a fost încheiat în 1974, sub incidenţa Legii nr. 4/1973, cum legal a reţinut instanţa de apel.
Art. 46 din Legea nr. 10/2001 dispune: „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care contractul a fost încheiat cu bună-credinţă".
Potrivit textului citat, dreptul subdobânditorului de bună-credinţă al unui imobil, preluat de stat fără titlu valabil şi înstrăinat, rămâne definitiv dobândit, chiar dacă provine de la un non dominus.
Acest text legal recunoaşte in terminis prevalenţa interesului sub- dobânditorilor de bună-credinţă în defavoarea adevăratului proprietar, chiar în situaţia în care bunul a fost preluat fără titlu valabil de către stat.
Or, corect a reţinut instanţa de apel că, la data încheierii contractului, în anul 1974, problema restituirii imobilelor către foştii proprietari era exclusă.
Astfel, la data respectivă era mai mult decât evidentă buna-credinţă a ambelor părţi contractante.
Susţinerile recurenţilor referitoare la lipsa bunei-credinţe nu au suport probatoriu.
Prin urmare, corect a fost respinsă acţiunea reclamanţilor şi admisă cererea pârâţilor formulată în dosarul conexat nr. 6215/2004, consta- tându-se valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare din 1974 cu privire la imobilul în litigiu.
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză nu era incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea a respins recursul ca nefondat.
Note: 1. A se vedea, în acelaşi sens, cu privire la pct. 1:
a) C.A. Constanţa, decizia civilă nr. 494/C din 13 aprilie 2005, în J.S.C.C.A. Constanţa 2005, p. 87, prin care s-a arătat că vânzarea-cum-
părarca locuinţei a avut loc în anul 1974, potrivit Legii nr. 4/1973, perioadă de maximă consolidare a regimului comunist, când nu se putea pune la îndoială valabilitatea titlului statului, iar a le cere pârâţilor să analizeze acest titlu apare vădit exagerat. Prin urmare, pârâţii, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au avut reprezentarea că tranzacţioncază cu adevăratul proprietar al bunului. Statutul de verus dominus al statului vânzător rezultă din împrejurarea că titlul exhibat de stat îşi avea consacrarea într-un text de lege din perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, respectiv în Decretul nr. 83/1949, iar chiriaşii cumpărători, la acea dată, nu aveau nicio calitatc în baza căreia să analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, atribut exclusiv al instanţelor judecătoreşti, conform art. 6 din Legea nr. 213/1998.
b) C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1426 din 20 iunie 2006, în C.PJ.Civ.C.A. Bucureşti 2006, p. 324, prin care s-a reţinut că este evident că actul juridic încheiat în temeiul Legii nr. 4/1973, dedus judecăţii, intră sub incidenţa art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, căci legea nu distinge temeiul legal în baza căruia s-a făcut înstrăinarea, făcând trimitere la toate actele juridice încheiate asupra imobilelor preluate fără titlu la stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Aşa fiind, faţă de prevederile exprese ale legii, în mod greşit sc susţine că prevederile acestui text nu se pot aplica decât actelor juridice de înstrăinare cu privire la lucrările ce intră sub incidenţa accstei legi, încheiate după intrarea ei în vigoare.
Desigur că anularea titlului statului şi, eventual, al subachizitorului bunului are efecte retroactive, dar acestea ţin de esenţa efectelor nulităţii absolute, care, după cum sc cunoaşte, se produc şi pentru trecut. De altfel, asupra neîncălcării principiului constituţional al neretro- activităţii prin prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, Curtea Constituţională s-a pronunţat prin mai multe decizii.
Contrar susţinerilor din recurs, prin anularea titlului statului, ne aflăm, în mod indiscutabil, în materia vânzării lucrului altuia. Ca efect al anulării actului iniţial în dreptul românesc, de sorginte franceză, funcţionează principiul anulării actului subsecvent. Acest principiu nu îşi are, însă, aplicare când vine în concurs cu alte principii, cum este cel privind validitatea aparenţei în drept, denumit error comunis facit ius, care înlătură nulitatea unui act încheiat într-o situaţie de eroare comună (colectivă) şi invincibilă.
Instanţa de apel a reţinut incidenţa erorii comune şi invincibile în care se aflau cumpărătorii contractului din litigiu. Eroarea comună şi invincibilă care dă aparenţă de proprietate vânzătorului dintr-un contract este mai mult decât buna-credinţă consacrată prin art. 1898 alin. (1) C. civ. şi preluată în materia contractelor prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Astfel, conform art. 1898 alin. (1) C. civ. „Buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea", iar în baza alin. (2) al aceluiaşi text, buna-credinţă este prezumată.
în doctrină, pentru eroarea comună şi invincibilă s-au propus două criterii de aplicaţiune, unul obiectiv şi altul subiectiv. Doctrina şi jurisprudenţa moderne nu a adoptat niciodată criteriul obiectiv, în aprecierea erorii comune, ci a căutat, dimpotrivă, să adopte un criteriu care să permită o aplicare mai largă, prevalând criteriul subiectiv de apreciere. în acest sistem, nu numărul indivizilor care s-au lăsat înşelaţi de o aparenţă califică eroarea comună, ci imposibilitatea de a evita anumite circumstanţe, care pot varia de la un caz la altul. în ultimă instanţă, este vorba, deci, de aprecierea unei erori individuale, de faptul dacă această eroare are sau nu un caracter invincibil, ca publicul să aibă un motiv de a crede.
în literatura franceză s-a apreciat că, dacă eroarea comună este împărtăşită aproape de toată lumea, se creează o prezumţie de invincibilitate şi ccl ce o invocă este dispensat de a dovedi acest lucru. în calificarea erorii comune şi aprecierea invincibilităţii sale trebuie să se ţină seama de o serie de elemente, printre care şi investigaţiile de care putea uza cel în cauză, pentru a se convinge de validitatea juridică a situaţiei ce i se prezintă.
în speţă, la nivelul anului 1973, când s-a încheiat contractul, atât Constituţia din anul 1965, cât şi legislaţia consacrau dreptul absolut, imprescriptibil şi insesizabil al tuturor bunurilor aflate în patrimoniul statului şi nimeni nu putea contesta titlul statului, fapt ce a devenit posibil de abia după anul 1989. Din acest motiv, statul, care se prezenta ca un titular de drepturi reale, obiective şi absolute, dispunea asupra acestora conform voinţei sale.
Astfel, a fost edictată şi Legea nr. 4/1973 privind dezvoltarea construcţiei de locuinţe şi vânzarea de locuinţe din fondul de stat către populaţie. în acest sens, s-a prevăzut posibilitatea constituirii unui
fond de locuinţe pentru cumpărare, din care, conform art. 42 din lege, puteau fi incluse şi locuinţele tip blocuri, care nu erau construite din fondurile statului. Pârâţii, persoane fizice, au îndeplinit toate condiţiile prevăzute de această lege, fiind chiriaşii spaţiului cumpărat şi achitând preţul în rate.
Contrar susţinerilor recurentului, din actele dosarului se constată că s-a emis şi hotărârea Consiliului de Miniştri pentru imobilele din municipiul Bucureşti incluse în acest fond. Lipsa tuturor semnăturilor apreciate ca fiind necesare pentru decizia de autorizare a vânzării a fost invocată pentru prima dată în recurs şi nu poate face obiectul analizei de faţă. Oricum, o eventuală nulitate este acoperită prin întocmirea contractului de vânzare-cumpărare şi emiterea titlului de proprietate.
Aşa fiind, se constată că pârâţii-cumpărători, care se comportă drept proprietari ai imobilului de peste 30 de ani, prin împărtăşirea unei erori comune şi invincibile create de statul comunist, prin legislaţie şi măsuri administrative, ce excludeau dreptul de contestare a calităţii lui de proprietar, cât şi prin respectarea întocmai a procedurii de cumpărare a bunului închiriat, s-au aflat în situaţia unei erori comune şi invincibile, creatoare de drept, ce apără contractul de nulitate. Recurentul, titular al notificării intentate în baza Legii nr. 10/2001, în condiţiile constatării nulităţii titlului statului, are cel puţin speranţa de a deveni titularul unui bun, respectiv al despăgubirii în echivalent de la stat, în sensul art. 1 din Protocolul 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. Prin adoptarea prezentei soluţii, se apreciază că se asigură un just echilibru între interesul general al siguranţei circuitului civil şi imperativele interesului particular al reclamanţilor de a se putea bucura de bunul său prin acordarea unei reparaţii în echivalent.
2. Apreciem criticabilă soluţia instanţei de recurs, în sensul că, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, persoanele îndreptăţite pot parcurge doar procedura administrativă prealabilă specială prevăzută de aceasta, fiind exclusă calea dreptului comun.
Astfel, Legea nr. 10/2001 reglementează doar măsurile reparatorii în raportul dintre persoana îndreptăţită şi organele şi unităţile deţinătoare, deci în raporturile cu alţii decât persoanele fizice cumpărătoare de la stat, cum era cazul şi în speţă. Niciun text din această lege nu vizează raportul juridic direct dintre fostul proprietar şi cumpărătorul
persoană fizică de la stat, acesta rămânând supus pe deplin Codului civil, în continuare aplicabil, în concordanţă şi cu dispoziţiile art. 6 din Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi ale art. 21 din Constituţia României.
3. în şedinţa din 9 iunie 2008, înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, constituită în Secţii Unite, în dosarul nr. 60/2007, soluţionând recursul în interesul legii, cu privire la acţiunile întemeiate pe dispoziţiile dreptului comun, având ca obiect revendicarea imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 şi soluţionate neunitar de instanţele judecătoreşti, a decis: „Concursul dintre legea specială şi legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar dacă acesta nu este prevăzut expres în legea specială. în cazul în care sunt sesizate neconcordanţe între legea specială (Legea nr. 10/2001) şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, convenţia are prioritate. Această prioritate poate fi dată în cadrul unei acţiuni în revendicare, întemeiată pe dreptul comun, în măsura în care, astfel, nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securităţii raporturilor juridice". A se vedea speţa nr. 145.
| ← Hotărâre a Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995.... | Imobil trecut în proprietatea statului prin Decretul nr.... → |
|---|
