Vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995. Determinarea vocaţiei la cumpărare a chiriaşului
| Comentarii |
|
1. în aplicarea corectă a dispoziţiilor arL 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi a art. 6 din H.G. nr. 20/1996, chiriaşul nu avea dreptul să cumpere decât suprafaţa garajului pentru care a avut încheiat contract de închiriere.
Prevederile art. 3 din Legea nr. 112/1995 definesc noţiunea de „apartament", sub aspectul alcătuirii sale constructive, neputând fi aplicate pentru determinarea întinderii vocaţiei la cumpărare a chiriaşilor.
2. Principiul potrivit căruia nimeni nu poate invoca propria turpitudine pentru recunoaşterea unui drept nu poate înlătura sancţiunea nulităţii absolute a unui act juridic, determinată de încălcarea unor norme legale imperative.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 918 din 9 aprilie 2002, în P.J.C. 2001-2002, p. 166
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 5 iunie 2000, sub nr. 11975, reclamantul M.B. a chemat în judecată pe pârâta A.L., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 813/1997, încheiat de D.G., de A.A.F.I. şi pârâtă, cu privire la un garaj situat în Bucureşti, str. S., sectorul 1.
în susţinerea cererii, reclamantul a invocat că vânzarea către pârâtă a întregului garaj din str. S. nr. 107 s-a făcut prin fraudarea Legii nr. 112/1995, întrucât, în baza acestei legi, pârâta avea dreptul să cumpere numai suprafaţa de garaj pentru care avea contract de închiriere, adică 18.75 mp, şi nu 37 mp, cât i s-a vândut, pentru cealaltă jumătate de garaj existând pe numele altei persoane, A.D.M., contractul de închiriere nr. 61584 din 13 noiembrie 1985.
Pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate nulitatea contractului de închiriere nr. 61584 din 13 noiembrie 2000, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti şi A.D.M., pe motiv că acesta din urmă nu a deţinut niciodată garajul în litigiu şi nici nu domiciliază la adresa unde este situat garajul în litigiu.
De asemenea, pârâta a formulat, în temeiul art. 57 C. proc. civ., cerere de intervenţie forţată pentru atragerea în proces a numitului A.D.M.
Prin sentinţa civilă nr. 3305 din 19 martie 2001, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins, ca neîntemeiate, atât acţiunea principală, cât şi cererea reconvenţională.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că garajul în litigiu este construit dintr-o singură încăpere, cu o suprafaţă de 39,66 mp, aşa cum reiese din adresa nr. 4665 din 13 ianuarie 2001, emisă de D.G.A.F.I., şi că la încheierea contractului de vânzare- cumpărare a întregului garaj pe numele pârâtei nu s-a încălcat nicio normă legală, contractul întrunind condiţiile prevăzute de art. 948 şi urm. C. civ.
Totodată, instanţa a apreciat că susţinerile reclamantului referitoare la încălcarea drepturilor intervcnientului A.D.M. sunt neîntemeiate, deoarece contractul de închiriere despre care s-a pretins că justifică drepturile intervenientului asupra suprafeţei de 18,75 mp din garajul litigios se referă la un alt garaj, situat în str. A., nr. 7, şi nu în str. S., nr. 107.
Reţinând că garajul închiriat prin contractul nr. 61584 din 13 noiembrie 1985 lui A.D.M. nu are nicio legătură cu cel în litigiu, fiind situat la o altă adresă, instanţa a apreciat ca neîntemeiată şi cererea reconvenţională a pârâtei, privind anularea contractului de închiriere a intervenientului A.D.M.
împotriva sentinţei judecătoriei a declarat apel reclamantul, criticând-o pentru greşita soluţionare a acţiunii principale.
Prin decizia civilă nr. 2502 din 16 octombrie 2001, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa primei instanţe, în sensul că a admis acţiunea reclamantului şi a anulat parţial contractul de vânzare-cumpărare nr. 813/1997, încheiat între D. şi pârâta A.L. pentru suprafaţa de 18,75 mp (1/2 din suprafaţa garajului).
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că pârâta A.L. a avut închiriată numai suprafaţa de 18,75 mp din garajul situat în str. S., nr. 107, ceea ce rezultă din contractul de închiriere. Or, în conformitate cu Legea nr. 112/1995, pârâta putea să dobândească prin cumpărare numai suprafaţa închiriată, 18,75 mp, şi nu totalul de 39,66 mp, cât apare în contractul său de vânzare-cumpărare nr. 813 din 6 ianuarie 1996, situaţie în raport de care s-a apreciat că acţiunea în constatarea nulităţii absolute parţiale a acestui contract este întemeiată, urmând a fi admisă prin schimbarea soluţiei fondului.
Decizia pronunţată în apel a fost atacată în recurs de către pârâta A.L., care a criticat-o pentru nelegalitate, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
în dezvoltarea acestui motiv, recurenta a susţinut că instanţa de apel a făcut o interpretare greşită a legii, considerând eronat că ea nu ar fi avut dreptul, potrivit Legii nr. 112/1995, să cumpere de la D.G.A.F.I. decât suprafaţa de garaj pentru care avea contract de închiriere.
în realitate, conform art. 9 din Legea nr. 112/1995 şi art. 6 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, cei ce aveau dreptul să cumpere apartamentele în care locuiesc erau chiriaşii care aveau contract de închiriere valabil încheiat pentru respectivele apartamente.
Or, potrivit art. 3 din Legea nr. 112/1995, prin „apartament" se înţelege locuinţa comună, din una sau mai multe camere, cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare.
Recurenta a precizat că aceste condiţii cumulative erau întrunite în persoana sa şi nu a numitului A.D.M., persoană care, la data cumpărării garajului de către recurent, avea un contract de închiriere cu Primăria Municipiului Bucureşti pentru 1/2 din suprafaţa garajului, nelegal încheiat.
în ianuarie 1997, Primăria Municipiului Bucureşti, prin D.G.A.F.I., a considerat că sunt întrunite toate cerinţele legale pentru cumpărarea apartamentului împreună cu garajul, pentru ca după 5 ani să ceară nulitatea contractului, încălcând astfel principiul potrivit căruia nimeni nu-şi poate crea un drept din propria-i vinovăţie - nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată că rccursul nu este fondat.
In aprecierea validităţii contractului de vânzare-cumpărare nr. 813/1997, încheiat între Consiliul General al Municipiului Bucureşti - D.P.I. - D.A.F.I. - şi pârâta-recurentă, instanţa de apel a făcut o aplicare corectă a dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, reţinând în mod întemeiat că, potrivit acestora, pârâta-recurentă nu avea dreptul să cumpere decât suprafaţa garajului pentru care a avut încheiat contract de închiriere.
In acest sens sunt chiar dispoziţiile legale invocate de recurentă, respectiv art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi pct. 6 al art. 1 din H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995.
Astfel, art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 prevede: „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului", iar, potrivit art. 4, introdus în Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin pct. 6 al art. 1 din H.G. nr. 11/1997: „Dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc, potrivit art. 9 din lege, îl au numai chiriaşii care, având contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii".
Din interpretarea dispoziţiilor legale sus-menţionate, rezultă, neîndoielnic, vocaţia la cumpărare a chiriaşilor, în limita drepturilor locative conferite acestora prin contractele de închiriere valabil încheiate, cum corect a apreciat şi tribunalul.
în speţă, recurenta a deţinut cu contractul de închiriere nr. 52229 din 10 septembrie 1992 numai suprafaţa de 18,75 mp din garajul situat în str. S., şi nu suprafaţa totală a garajului, de 39,66 mp, cât i s-a vândut prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 813 din 6 ianuarie 1996, pentru diferenţă fiind încheiat contract de închiriere pe numele altei persoane - intimatul-intervenient A.D.M.; prin urmare, numai suprafaţa prevăzută în contractul de închiriere al recurentei reprezintă garajul aferent locuinţei ocupate de aceasta, inclus în noţiunea de „apartament" de art. 3 din Legea nr. 11211995, vocaţia la cumpărare a chiriaşului fiind limitată, potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 şi art. 4 din Normele metodologice de aplicare a aceleiaşi legi, la aparta
mentul - adică locuinţa şi garajul aferent - în compunerea constructivă prevăzută în contractul de închiriere.
Ca atare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare al recurentei, au fost nesocotite dispoziţiile imperative ale art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, deoarece o parte din garajul vândut, respectiv ceea ce depăşeşte suprafaţa de 18,75 mp, nu fusese deţinut anterior cu contract de închiriere de către cumpărătoare, ceea ce a justificat schimbarea în apel a soluţiei primei instanţe, în sensul constatării nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare, valabilitatea acestuia fiind recunoscută în ceea ce priveşte garajul, în limita suprafeţei de 18,75 mp, cât reprezenta dreptul locativ al recurentei decurgând din contractul de închiriere nr. 52229 din 10 septembrie 1992.
în ceea ce priveşte art. 3 din Legea nr. 112/1995, invocat de recurentă, acesta defineşte noţiunea de „apartament", sub aspectul alcătuirii sale constructive, supus restituirii către foştii proprietari şi de aceea el nu poate fi avut în vedere în determinarea întinderii vocaţiei la cumpărare a chiriaşilor, în acest sens fiind incidente prevederile art. 9 alin. (1) din aceeaşi lege, din care rezultă, aşa cum s-a arătat deja, că pot fi cumpărate de chiriaşi numai spaţiile pentru care aceştia au contracte de închiriere încheiate.
în consecinţă, prima critică din recurs, prin care s-a încercat a se justifica de către recurenta-chiriaşă că dreptul ei la cumpărare vizează mai mult decât suprafeţele înscrise în contractul de închiriere, este nefondată.
La fel urmează a fi apreciată şi critica potrivit căreia invocarea de către vânzător a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare în ce priveşte suprafaţa garajului ar încălca principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, întrucât acest principiu nu poate paraliza o acţiunc în nulitatea absolută a unui act juridic, cum este cea în litigiu.
Faţă de considerentele expuse, Curtea constată că hotărârea tribunalului a fost dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor din Legea nr. 112/1995, aşa încât cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este incident speţei.
Recursul pârâtei A.L. apare, aşadar, ca nefondat şi a fost respins în consecinţă.
| ← Imobil aparţinând cultelor religioase. înstrăinarea acestuia... | Hotărâre a Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995.... → |
|---|
