O.U.G. nr. 40/1999. Durata obligaţiei proprietarului care a redobândit imobilului de a asigura folosinţa spaţiului chiriaşului. Echilibru just între respectarea dreptului de proprietate şi drepturile chiriaşului.
| Comentarii |
|
O.U.G. nr. 40/1999 Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1.
Din interpretarea sistematică a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, rezultă că obligaţia proprietarului care a dobândit imobilul naţionalizat de a asigura folosinţa spaţiului chiriaşului subzistă doar pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, respectiv până la 8 aprilie 2004. Dacă părţile au încheiat în acest interval de timp un contract de închiriere, durata locaţiunii va fi potrivit înţelegerii lor în baza libertăţii contractuale, fără ca proprietarul să poată fi obligat la asigurarea folosinţei locuinţei după expirarea prorogării legale.
Această interpretare este în concordanţă cu prevederile art. 1 din Protocolului nr. 1 adiţional la Convenţia şi Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului creată în legătură cu aplicarea acestei dispoziţii1.
în acest sens, s-a stabilit că restricţiile suferite de actualii proprietari ai locuinţelor ocupate de chiriaşi referitor la folosinţa bunurilor lor imobiliare şi imposibilitatea în care s-au aflat de a obţine plata unei chirii rezonabile, din cauza dispoziţiilor defectuoase şi a lipsurilor relevante în legislaţia locativă, au înlăturat echilibrul just care trebuie să existe între protecţia drepturilor individuale la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general privind asigurarea unor locuinţe sociale.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 1402 din 12 septembrie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 10157 din 28 noiembrie 2005, pronunţată de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti în dosarul nr. 5725/2005, a fost admisă cererea principală, formulată de reclamanta M.F.I. împotriva pârâţilor T.L., T.A., M.L.S., M.I., M.I.N., I.A. şi Ş.A.M.L. şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea reclamantei, situat în Bucureşti, Bd. M. nr. 3, sector 4. A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvenţională şi au fost obligaţia pârâţii la 9,3 lei RON cheltuieli de judecată.
A se vedea cauzele Radovici şi Stănescu contra României, Cleja şi Mihalcea contra României
Pentru a se pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că pârâţii nu şi-au manifestat opţiunea de a reînnoi contractul în condiţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât proprietarul nu era ţinut să îşi motiveze refuzul pe una din situaţiile prevăzute la art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, iar apelanţii pârâţi nu au solicitat prelungirea contractului de închiriere.
Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă prin decizia civilă nr. 16291 din 21 noiembrie 2006, pronunţată în dosarul nr. 72511 din 30 noiembrie 2005 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanţii-pârâţi T.L., T.A., M.L.S., M.I., M.I.N., |.A. şi Ş.A.M.L.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa de apel a reţinut că:
în mod corect a stabilit prima instanţă că pârâţii nu şi-au manifestat opţiunea de a reînnoi contractul în condiţiile art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât proprietarul nu era ţinut să îşi motiveze refuzul pe una din situaţiile prevăzute la art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999 şi nici nu trebuia să îi notifice chiriaşului acest refuz în condiţiile art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999.
Aşa fiind, notificarea comunicată de reclamant pârâţilor prin executorul judecătoresc nu a avut ca obiect refuzul reînnoirii contractului, în condiţiile art. 14 alin. (2), nefiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 14-22 din actul normativ menţionat.
Manifestarea de voinţă a pârâţilor a intervenit tardiv, după expirarea perioadei pentru care a intervenit prorogarea legală şi după ce reclamanta solicitase evacuarea acestora.
împotriva acestei decizii a formulat recurs apelantul-pârâtT.A.
Prin cererea de recurs se critică decizia pentru următoarele motive:
Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, respectiv a Normelor Metodologice date în aplicarea Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 498/ 2003, O.U.G. nr. 40/1999, art. 13 din Legea nr. 10/2001 şi pct. 13.1 din Normele metodologice care prevăd prelungirea de drept a valabilităţii contractelor de închiriere cu încă 5 ani.
în dezvoltarea acestui motiv de recurs se arată că instanţele au încălcat aceste dispoziţii legale când au apreciat că O.U.G. nr. 40/1999, devenită Legea nr. 241/2001 nu poate fi modificată prin nişte Norme metodologice şi astfel nu ar fi aplicabile dispoziţiile art. 13 din Legea nr. 10/2001 şi pct. 13.1 din Normele metodologice privind prelungirea de drept a contractului de închiriere cu 5 ani, care începe să curgă de la data emiteri dispoziţiei de restituire în natură a imobilului, în cazul de faţă prin Dispoziţia nr. 712 din 4 octombrie 2004 a Primăriei Municipiului Bucureşti.
- instanţele, contrar dispoziţiilor art. 9 şi urm. din O.U.G. nr. 40/1999, au stabilit în sarcina chiriaşului efectuarea de demersuri;
- sentinţa nu cuprinde motive străine de natura pricinii. în baza rolului activ, conform art. 129 C. pr. civ., instanţa era obligată să se pronunţe pe excepţia prematurităţii şi inadmisibilităţii acţiunii în evacuare, deoarece, în cauză, la data de 27 aprilie 2005 exista contract de închiriere în curs de executare, valabilitatea lui fiind până la 4 octombrie 2009.
Susţine recurentul că acţiunea era inadmisibilă şi pentru că nu exista nici unul dintre motivele prevăzute de O.U.G. nr. 40/1991, acţiunea trebuia să privească efectiv revendicarea şi nu evacuarea.
Pe de altă parte, instanţa de apel nu a observat că intimatei-reclamante M.F.I., prin sentinţa civilă şi dispoziţia de restituire nr. 712/2004 i s-a restituit imobilul din Bucureşti, str. V. nr. 96 sector 3, stradă care nu este identică cu str. V. nr. 96.
Prin hotărârea pronunţată, instanţa a schimbat natura actului juridic dedus judecăţii. Astfel, deşi acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., fiind o acţiune în revendicare, instanţele s-au pronunţat pe evacuare.
în drept cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 4,6,9,7 şi 8 C. pr. civ.
Pentru aceste motive se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, schimbării în tot a sentinţei şi respingerea acţiunii.
Curtea, examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs formulate, reţine caracterul nefondat al acestora pentru următoarele considerente:
în fapt, prin sentinţa civilă nr. 1052 din 9 octombrie 2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă în dosarul nr. 2667/2001 s-a admis acţiunea formulată de reclamanta M.F.I. în contradictoriu cu C.G.M.B. şi a fost obligată pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în Bucureşti, str. V. nr. 96, sector 3, compus din teren în suprafaţă de 227,60 mp şi 2 corpuri de construcţie, din care unul cu parter şi etaj, iar celălalt tip parter, reţinându-se că imobilul a fost preluat de stat cu încălcarea dispoziţiilor art. II din Decretul nr. 92/1950.
Prin dispoziţia nr. 712 din 4 octombrie 2004 a Primarului General al Municipiului Bucureşti în temeiul acestei sentinţe s-a dispus restituirea imobilului situat în Bucureşti, str. V. nr. 6, sector 3, compus din teren în suprafaţă de 227,60 mp şi 2 corpuri construcţii, din care unul cu parter şi etaj, iar celălalt tip parter.
Se susţine prin motivele de recurs lipsa calităţii procesuale active a reclamanţilor, motivat de faptul că prin sentinţa civilă nr. 1052 din 9 octombrie 2001 s-a restituit un imobil situat în str. V. şi nu V., stradă pe care locuiesc recurenţii-pârâţi şi de unde s-a solicitat evacuarea.
în soluţionarea acestei excepţii la dosar s-au depus înscrisuri, respectiv sentinţa civilă nr. 1052/2001 a Tribunalului Bucureşti, Dispoziţia de restituire nr. 712/2004 a Primarului Municipiului Bucureşti şi adresa nr. 644930 şi adresa nr. 644930/11006 din 23 august 2007 a Direcţiei Evidenţă Imobiliară şi Cadastrală - Serviciul Nomenclatură Urbană.
Din această adresă rezultă că, artera de circulaţie situată în Municipiul Bucureşti, sector 3, care poartă denumirea de str. V. nu a purtat altă denumire.
Aşa fiind, rezultă că s-a făcut dovada că reclamanţii sunt proprietarii imobilului situat în str. V. nr. 96, sector 3 Bucureşti şi astfel au legitimitatea procesuală activă în cauză, excepţia lipsei calităţii procesuale active fiind neîntemeiată.
Cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., în mod corect, deoarece dreptul de proprietate cuprinde, în conţinutul său, dreptul de posesiune, folosinţă şi dispoziţie. Recurenţii-pârâţi nu au contestat dreptul de proprietate al reclamanţilor şi nu au invocat un drept propriu pentru a se reţine că instanţa a fost învestită cu o acţiune în revendicare. Intimaţii - reclamanţi au susţinut numai că aceştia ocupă imobilul proprietatea lor fără titlu şi de aceea în mod corect instanţa a reţinut că a fost învestită cu o acţiune în evacuare.
Prin urmare nu sunt îndeplinite cerinţele art. 304 pct. 8 C. pr. civ.
în ceea ce priveşte motivul de recurs privind aplicare greşită a dispoziţiilor art. 13 al Legii nr. 10/2001 şi pct. 13.1 din Normele Metodologice aprobate prin H.G. nr. 498/2003, Curtea reţine că:
Din interpretarea sistematică a prevederilor O.U.G. nr. 40/1999, rezultă că obligaţia proprietarului care a dobândit imobilul naţionalizat de a asigura folosinţa spaţiului chiriaşului subzistă doar pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a O.U.G. nr. 40/1999, respectiv până la 8 aprilie 2004. Dacă părţile au încheiat în acest interval de timp un contract de închiriere, durata locaţiunii va fi potrivit înţelegerii lor în baza libertăţii contractuale, fără ca proprietarul să poată fi obligat la asigurarea folosinţei locuinţei după expirarea prorogării legale.
împrejurarea că prin art. 15 din Legea nr. 10/2001 au fost reluate dispoziţiile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, nu poate avea semnificaţia curgerii termenului de locaţiune de la o altă dată decât 8 aprilie 1999, dispoziţiile acesteia constituind o normă de trimitere, care, încorporând în ea un text dintr-un alt act normativ, nu poate produce decât efectele textului la care face referire.
Această interpretare este în concordanţă cu prevederile art. 1 din Protocolului nr. 1 adiţional la Convenţia şi Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului creată în legătură cu aplicarea acestei dispoziţii (cauzele Radovici şi Stănescu contra României, Cleja şi Mihalcea contra României).
în acest sens, s-a stabilit că restricţiile suferite de reclamanţi, actualii proprietari ai locuinţelor ocupate de chiriaşi referitor la folosinţa bunurilor lor imobiliare şi imposibilitatea în care s-au aflat de a obţine plata unei chirii rezonabile, din cauza dispoziţiilor defectuoase şi a lipsurilor relevante în legislaţia locativă, au înlăturat echilibrul just care trebuie să existe între protecţia drepturilor individuale la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general privind asigurarea unor locuinţe sociale.
în aceste condiţii, în mod corect au reţinut instanţele de fond şi de apel că în temeiul dispoziţiilor O.U.G. nr. 40/1999, neexistând convenţia părţilor pentru reînnoirea contractului de închiriere, reclamantul nu poate fi obligat la încheierea unui nou contract de închiriere.
în consecinţă apărările recurenţilor privind nerespectarea de către reclamanţii-intimaţi a dispoziţiilor art. 9 şi următoarele din O.U.G. nr. 40/1999, sunt neîntemeiate.
Prin urmare, nici excepţiile inadmisibilităţii şi prematurităţii acţiunii nu sunt întemeiate, la data pronunţării acţiunii pârâţii recurenţi ocupând imobilul fără titlu şi astfel nu au fost încălcate nici dispoziţiile art. 129 C. pr. civ.
De asemenea, nici instanţa de fond şi nici instanţa de apel nu au apreciat că Normele Metodologice date în aplicarea Legii nr. 10/2001 aprobate prin H.G. nr. 498/2003 ar fi neconstituţionale şi ilegale. Au făcut numai o interpretare a legii, interpretare corectă de altfel, deoarece Normele Metodologice emise în aplicarea unei legi, norme ce nu emană de la acelaşi organ, care a edictat actul normativ în aplicarea căreia au fost date, nu pot modifica această lege.
Aşa fiind rezultă că nu sunt îndeplinite nici dispoziţiile art. 304 pct. 4 C. pr. civ., deoarece instanţele nu au depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti.
De asemenea, hotărârea instanţei de apel cuprinde motivele pe care se sprijină şi nu conţine o motivare contradictorie, instanţa de recurs putând să exercite controlul judiciar în ceea ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. pr. civ., Curtea constată că recurenţii nu au indicat în
Aşa fiind şi având în vedere că prin cererea principală s-a solicitat de către reclamanţi evacuarea pârâţilor, iar aceştia au cerut prin cererea reconvenţională să fie obligaţi reclamanţii să încheie un nou contract de închiriere pe o perioadă de un an, cereri asupra cărora cele două instanţe s-au pronunţat, Curtea reţine că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 4, 6,7, 8 şi 9 C. pr. civ.
Faţă de cele reţinute, Curtea, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. pr. civ., va respinge recursul ca nefondat. (T.C.)
| ← Neapartenenţa la domeniu public. Restituire teren. Condiţii... | O.U.G. nr. 40/1999. Durata obligaţiei proprietarului care a... → |
|---|
