O.U.G nr. 40/1999. Tacita relocaţiune. Dreptul la reînnoirea contractului de închiriere. Condiţii. Neîndeplinirea acestora. Consecinţe
| Comentarii |
|
O.U.G. nr. 40/1999, art. 14
în condiţiile în care raporturile juridice dintre părţi au fost guvernate de contractul de închiriere intervenit între acestea, având o valabilitate limitată la o durată de doi ani, după împlinirea acesteia între părţi a operat tacita relocaţiune, ceea ce înseamnă că raporturile lor juridice s-au derulat în continuare în aceleaşi condiţii ca cele stipulate în contract, cu excepţia termenului, intervenirea tacitei relocaţiuni având ca efect transformarea locaţiunii cu termen în una fără termen.
Aceasta înseamnă că dispoziţiile art. 14 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001, trebuie interpretate, în speţă, ca impunând proprietarului spaţiului asigurarea unui termen de 1 an de zile între momentul anunţării intenţiei sale de vânzare şi notificării ofertei chiriaşului şi momentul solicitării evacuării sale din spaţiul ocupat în cazul refuzului ofertei de cumpărare, pe calea acţiunii Injustiţie.
întrucât în acest interval de timp chiriaşul nu şi-a manifestat intenţia de a cumpăra camera pe care o ocupa, în conformitate cu prevederile art. 14 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999, aceasta nu mai poate beneficia de dreptul la reînnoirea contractului de închiriere, proprietarul putând -potrivit aceluiaşi text legal-să refuze reînnoirea.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 66 din 18 ianuarie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 5218 din 7 septembrie 2005 pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti în dosarul nr. 4151/2005, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC P. SA împotriva pârâţilor
V.M., V.V., V.V.M. şi V.E.D., s-a respins ca neîntemeiată cererea de reziliere a contractului de închiriere existent între părţi, s-a dispus evacuarea pârâţilor pentru lipsă de titlu din camera nr. 72 (76 număr nou) din căminul de nefamilişti situat în Bucureşti sector 6, au fost obligaţi pârâţii să plătească recurentei 2.079.540 lei (ROL) cheltuieli de întreţinere aferente lunii februarie 2005 şi 225.109 lei (ROL) cheltuieli de energie electrică pentru luna martie 2005. Totodată, s-a respins ca neîntemeiată cererea de obligare în solidar a pârâţilor la plata chiriei contractuale, a cheltuielilor de întreţinere şi energie până la data executării efective a hotărârii de evacuare, pârâţii fiind însă obligaţi să suporte cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă, în cuantum de 4.483.865 ROL.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că la data de 20 mai 2002 între reclamantă şi pârâţi a fost încheiat contractul de închiriere pentru spaţiul locativ situat în căminul de nefamilişti din B. camera nr. 72 (76 număr nou), fiind menţionaţi cu drepturi locative şi minorii V.V.M. şi V.E.D.
Durata contractului a fost stabilită la o perioadă de 2 ani, pârâţii obligându-se să achite o chirie lunară de 600.000 lei. Din probatoriul administrat a rezultat că după expirarea duratei contractului, pârâţii au continuat să folosească spaţiul locativ cu permisiunea reclamantei, fiind incidenţă tacita relocaţiune potrivit prevederilor art. 1437 şi 1452 C. civ., contractil de locaţiune fiind fără termen.
La data de 16 septembrie 2003, pârâţii au fost notificaţi de reclamantă să-şi exprime intenţia de cumpărare a spaţiului locativ, dacă au disponibilităţi de cumpărare şi nu au debite restante către vânzător. Reacţia pârâţilor a constat în formularea unei cereri de chemare în judecată a reclamantei în sensul obligării acesteia la vânzare la un preţ determinat în conformitate cu art. 7 din Legea nr. 85/1992 şi ale Decretului nr. 61/1990, acţiune soluţionată prin sentinţa civilă nr. 1753 din 9 martie 2004 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti în sensul respingerii cererii.
La data de 13 februarie 2004 pârâţii au fost notificaţi ca în termen de 60 de zile să evacueze spaţiul ocupat în temeiul contractului de închiriere. La expirarea acestui termen, contractul de locaţiune a încetat, conform art. 1443 C. civ.
Rezilierea poate interveni în temeiul art. 1439 alin. (2) C. civ. dacă una din părţi nu îndeplineşte îndatoririle sale principale, astfel încât cealaltă parte poate cere desfiinţarea contractului. în speţă, însă, contractul a încetat prin denunţarea unilaterală a reclamantei la data de 16 aprilie 2004, când s-a împlinit termenul de preaviz, obligaţia de plată a chiriei şi cheltuielilor curente având ca izvor faptul ilicit cauzator de prejudicii în conformitate cu dispoziţiile art. 998 şi 999 C. civ.
Aceasta este raţiunea pentru care cererea de reziliere a fost respinsă ca neîntemeiată.
în privinţa evacuării, s-a apreciat că pârâţii nu mai justifică nici un titlu pentru folosinţa spaţiului locativ, fiind incidente prevederile art. 480 C. civ., astfel încât cererea de evacuare este fondată. Titularul dreptului de proprietate nu poate fi îngrădit în exercitarea atributelor acestuia, decât în cazurile şi condiţiile strict determinate de lege, ceea ce nu este cazul în speţă.
Pentru cheltuielile de întreţinere aferente lunii februarie 2005 şi de energie electrică aferente lunii martie 2005, instanţa a apreciat că reclamanta a făcut dovada pretenţiilor sale, în conformitate cu art. 1169 C. civ. şi art. 25 alin. (2) din Legea nr. 114/1996 coroborat cu art. 998 şi 999 C. civ.
Pe de altă parte, s-a reţinut că cererea de obligare a pârâţilor în solidar la plata chiriei contractuale, cheltuielilor de întreţinere şi energie până la data executării efective a hotărârii de evacuare nu este întemeiată pentru că răspunderea pârâţilor este delictuală şi nu contractuală, una dintre condiţiile răspunderii civile delictuale fiind prejudiciul cert, atât sub aspectul existenţei cât şi posibilităţilor de evaluare, astfel care nu poate fi tranşat la data pronunţării sentinţei.
Apelul declarat de pârâţi împotriva acestei sentinţe, a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 799 din 17 aprilie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. 34031/3/2005.
în motivarea soluţiei adoptate, s-a apreciat corectă respingerea cererii de suspendare a prezentei judecăţi până la soluţionarea dosarului nr. 5078/2005 al Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti, având ca obiect obligarea SC P. SA să vândă pârâţilor spaţiul din care se cere astăzi evacuarea lor, în condiţiile Legii nr. 85/1992, astfel cum s-a hotărât de către judecătorul fondului. Aceasta întrucât raportul juridic dedus judecăţii în prezenta cauză nu depinde sub nici o formă de raportul juridic dedus judecăţii în celălalt dosar, ele având cauze juridice diferite.
Deşi s-a reţinut că apelanţii au făcut dovada achitării cheltuielilor de întreţinere şi energie electrică, la plata cărora au fost obligaţi prin hotărârea primei instanţe, această dovadă nu a fost primită şi nu s-a acceptat schimbarea soluţiei dată de judecătorul fondului acestui capăt de cerere pentru motivul că dovada a existat şi la data judecăţii fondului, apelanţii putându-se prevala eventual de ea în faza executării silite.
Soluţia de evacuare a apelanţilor din spaţiul ocupat a fost găsită drept legală, în condiţiile în care proprietarul le-a anunţat acestora concediul la 13 februarie 2004, astfel că din 16 aprilie 2004 ei ocupă spaţiul în litigiu fără nici un titlu locativ.
Obligarea pârâţilor la suportarea cheltuielilor de judecată efectuate de reclamantă în primă instanţă a fost indusă şi justificată de soluţia dată cererii de chemare în judecată şi de prevederile art. 274 C. pr. civ., ei reprezentând partea căzută în pretenţii.
împotriva acestei decizii, la 9 august 2006, apelanţii - pârâţi au declarat recurs, solicitând suspendarea executării hotărârii recurate până la soluţionarea recursului lor.
în motivarea recursului, s-a invocat greşita aplicare a legii de către instanţele de fond, arătându-se că recurenţii au ocupat camera din care s-a cerut evacuarea lor, iniţial, în baza unui contract de închiriere pe termen de 2 ani (încheiat la
1 mai 2001), iar ulterior, după expirarea termenului acestuia, în baza noului contract născut din tacita relocaţiune.
S-a invocat neaplicarea prevederilor art. 14 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999, potrivit cu care proprietarul este obligat să-l notifice pe chiriaş cu privire la refuzul reînnoirii contractului de închiriere, cu cel puţin un an înaintea expirării acestuia, expirare care se producea la sfârşitul anului (31 decembrie), conform reînnoirii succesive pe un an a contractului iniţial.
Nu s-a ţinut seama nici de prevederile art. 18 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001, însă nici de cele ale art. 23 alin. (2) cu privire la obligaţia proprietarului de a pune la dispoziţia chiriaşului un alt spaţiu de locuit. De asemenea, au fost ignorate dispoziţiile O.U.G. nr. 8/2004 şi nu s-a luat în considerare faptul că recurenţii au achitat chiria la zi.
Greşit a fost menţinută soluţia primei instanţe de obligare a recurenţilor la plata cheltuielilor de întreţinere şi energie electrică către intimată, în condiţiile în care s-a făcut dovada achitării acestora încă de la o dată anterioară introducerii cererii de chemare în judecată.
Este nelegală şi menţinerea obligării recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată, atâta timp cât societatea nu şi-a respectat obligaţiile contractuale, cât nu a dat posibilitatea achitării imobilului în rate, căci recurenţii nu au refuzat cumpărarea locuinţei, ci doar preţul cerut pentru aceasta.
Nelegală a fost şi soluţia de respingere a cererii de suspendare a prezentei judecăţi în temeiul art. 244 C. pr. civ.
în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 300 alin. (2), 3021,304 pct. 8 şi 9 C. pr. civ.
La 9 noiembrie 2006, intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de recurs şi a celei de suspendare a executării ca neîntemeiate.
La dosar au fost depuse copii ale cererii prin care recurenta V.M. a solicitat cumpărarea camerei ocupate şi procesul - verbal întocmit în dosarul de executare nr. 515/2006, prin care s-a constatat evacuarea recurenţilor din spaţiul în litigiu.
Curtea apreciază că recursul declarat este nefondat.
Prealabil, Curtea observă că recurenţii nu au insistat în soluţionarea cererii de suspendare a executării deciziei recurate, pe care, de altfel, nici nu au motivat-o în nici un fel, ea devenind lipsită de interes prin soluţionarea însăşi a cererii de recurs.
în ceea ce priveşte soluţia dată cererii de evacuare a recurenţilor - pârâţi de către instanţele de fond, Curtea apreciată că aceasta este legală.
în condiţiile în care raporturile juridice dintre recurenţi şi intimată au fost guvernate de contractul de închiriere intervenit între acestea la 1 mai 2001, având o valabilitate limitată la o durată de doi ani, după împlinirea acesteia între părţi a operat tacita relocaţiune, ceea ce înseamnă că raporturile lor juridice s-au derulat în continuare în aceleaşi condiţii ca cele stipulate în contract, cu excepţia termenului, intervenirea tacitei relocaţiuni având ca efect transformarea locaţiunii cu termen în una fără termen.
Aceasta înseamnă că dispoziţiile art. 14 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 aprobată prin Legea nr. 241/2001 trebuie interpretate în cazul de faţă ca impunând proprietarului spaţiului asigurarea unui termen de 1 an de zile între momentul anunţării intenţiei sale de vânzare şi notificării ofertei chiriaşului, şi momentul solicitării evacuării sale, din spaţiul ocupat în cazul refuzului ofertei de cumpărare, pe calea acţiunii în justiţie.
Curtea observă că în cauza de faţă, reclamanta a notificat-o pe recurenta V.M. cu privire la intenţia sa de vânzare a camerelor Căminului de Nefamilişti din
B. sector 6, la data de 17 septembrie 2003, oferta sa expirând la data de 17 septembrie 2004. Acţiunea prin care reclamanta a cerut evacuarea numitei V.M. şi a celorlalţi membri ai familiei sale a fost introdusă la data de 13 aprilie 2005, ceea ce dovedeşte că a fost asigurată respectarea termenului de 1 an de zile prevăzut de art. 14 alin. 3 din ordonanţă.
întrucât în acest interval de timp recurenta nu şi-a manifestat intenţia de a cumpăra camera pe care o ocupa, în conformitate cu prevederile art. 14 alin. (2) din
O.U.G. nr. 40/1999, se apreciază că aceasta nu mai poate beneficia de dreptul la reînnoirea contractului de închiriere, proprietarul putând - potrivit aceluiaşi text legal - să refuze reînnoirea.
Deşi recurenta a susţinut că a solicitat chiar ea cumpărarea camerei în discuţie, manifestându-şi această intenţie prin cererile înregistrate la societatea intimată sub numerele 3914 din 16 iulie 2003 şi respectiv, 638 din 4 februarie 2005, Curtea nu poate reţine o astfel de apărare în primul rând întrucât prima cerere a fost făcută anterior anunţării intenţiei proprietarului de vânzare a spaţiilor deţinute, iar cea de-a doua, după împlinirea termenului de un an de la anunţarea ofertei şi a refuzului de reînnoire a contractului de închiriere, iar în al doilea rând întrucât prin această din urmă cerere chiriaşa anunţă de fapt proprietarul că nu dispune de întreaga sumă pentru cumpărarea camerei, ceea ce echivalează cu o neacceptare a ofertei de vânzare.
Recurenta nu a notificat proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa sub condiţie obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, pentru a deveni incidente în cauză prevederile art. 18 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 privitoare la prelungirea contractului de închiriere pentru o perioadă de 1 an.
întrucât în cauza de faţă nu se regăsesc condiţiile schimbului obligatoriu de locuinţă, reclamanta neinvestind instanţele judecătoreşti cu soluţionarea unei astfel de acţiuni specifice, nici nu poate fi vorba despre aplicarea în cazul de faţă a unor prevederi legale reglementate doar pentru astfel de situaţii, respectiv cele ale art. 23 alin. (2) din ordonanţă, după cum au reclamat recurenţii.
Prevederile O.U.G. nr. 8/2004 nu sunt incidente nici ele în litigiul de faţă întrucât reglementează exclusiv raporturile de locaţiune privitoare la spaţiile deţinute de stat sau de unităţile administrative teritoriale, ceea ce nu este cazul în speţă, căci proprietar al spaţiului ocupat de recurenţi este un atent economic privat (o societate comercială privatizată după 1 ianuarie 1990).
Pentru toate aceste considerente, apreciind că recurenţii nu mai pot beneficia de dreptul la reînnoirea contractului lor de închiriere în virtutea art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999, în mod corect s-a dispus de către instanţele de fond evacuarea lor.
Nici critica privitoare la nesuspendarea cauzei de faţă în temeiul dispoziţiilor art. 244 pct. 1 C. pr. civ. nu poate fi primită, între litigiul de faţă şi cel în care recurenţii au solicitat obligarea intimatei la vânzarea camerei ocupată de ei în condiţiile Legii nr. 85/1992, neexistând nici o legătură de determinare, fiecare dintre acestea putând fi deopotrivă soluţionate independent de soarta sau drepturile stabilite ori recunoscute în cadrul celuilalt.
Curtea apreciază însă drept fondate criticile referitoare la greşita menţinere a soluţiei primei instanţe, de obligare a recurenţilor la plata cheltuielilor de întreţinere aferente lunii februarie 2005 şi a celor de energie electrică, în condiţiile în care aceştia au făcut dovada în faza apelului a faptului că aceste sume fuseseră achitate reclamantei la scurt timp după introducerea cererii de chemare în judecată, însă anterior pronunţării sentinţei judecătoriei.
Faptul că dovada plăţii acestor sume ar fi putut fi făcută de către recurenţi în faţa primei instanţe, anterior pronunţării hotărârii acesteia, însă dintr-o lipsă de diligenţă ei nu au procedat în acest sens, nu constituie un argument suficient pentru menţinerea unei obligaţii de plată stabilită în sarcina unei părţi printr-o dispoziţie a instanţei, atâta timp cât raportul obligaţional a fost stins între părţile litigante prin plată anterior, astfel cum s-a dovedit şi în cazul de faţă.
Cât priveşte obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamantă la judecata pe fond, soluţia a fost justificată prin soluţia dată cererii de chemare în judecată şi prin dispoziţiile art. 274 C. pr. civ., căci pierzând procesul, recurenţii s-au dovedit a fi în culpă procesuală şi, prin urmare, obligaţi să suporte cheltuielile părţii adverse.
Drept consecinţă şi doar în limitele celor arătate mai sus, în temeiul art. 304 pct. 9 C. pr. civ., Curtea va admite recursul declarat, va modifica decizia apelată în sensul că, va admite apelul, va schimba în parte sentinţa primei instanţe şi va respinge ca neîntemeiată, cererea privind obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de întreţinere aferente lunii februarie 2005 şi a cheltuielilor de energie electrică pentru luna martie 2005.
Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei. (M.V.)
| ← O.U.G. nr. 40/1999. Durata obligaţiei proprietarului care a... | Obligaţia desfiinţării lucrărilor executate fără... → |
|---|
