O.U.G. nr. 40/1999. Durata obligaţiei proprietarului care a redobândit imobilului de a asigura folosinţa spaţiului chiriaşului. Echilibru just între respectarea dreptului de proprietate şi drepturile chiriaşului
| Comentarii |
|
O.U.G. nr. 40/1999 C. civ., art. 480
Protocolul 1 Adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 1
Reînnoirea contractelor de închiriere operează doar în cadrul termenului prevăzut de O.U.G. nr. 40/1999, de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei, iar după expirarea acestui termen, proprietarul care a redobândit proprietatea asupra imobilului, poate cere în justiţie evacuarea chiriaşului, pentru lipsa titlului său locativ.
A interpreta altfel şi a considera că prelungirea de drept a contractului de închiriere operează sine die până la încheierea noului contract de închiriere şi că proprietarul nu ar putea refuza reînnoirea, este excesivă pentru proprietarul care, deşi a fost recunoscut de lege sau prin justiţie ca unic proprietar al imobilului, nu se poate bucura de unul din prerogativele esenţiale ale dreptului său de proprietate, respectiv dreptul de folosinţă asupra imobilului.
Recunoaşterea în favoarea chiriaşilor a unui drept perpetuu la prelungirea locaţiunii ar reprezenta, în mod evident, o lăsare fără conţinut, a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut cu efect retroactiv şi în mod irevocabil, un drept de proprietate asupra unui bun imobil, persoană care nu îşi poate exercita prerogativele acestui drept, ceea ce determină încălcarea dreptului de proprietate ocrotit şi garantat prin Constituţie, art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, articolul 17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului şi art. 480 C. civ.
Reînnoirea sine die a locaţiunii, ar reprezenta şi o încălcare gravă adusă principiului libertăţii contractuale, întrucât proprietarii nu pot fi obligaţi să reînnoiască un contract locativ cu chiriaşii, atâta vreme cât nu doresc acest lucru, instanţa neavând temei legal de a se substitui voinţei proprietarilor reclamanţi în acest sens.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 7429 din 77septembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti sub nr. 11827/2004, reclamantul I.N.D. a chemat în judecată pârâţii T.M., T.I.C., T.R.M. şi T.F., solicitând evacuarea acestora pentru lipsă de titlu şi neplata cu rea-credinţă a chiriei pe o perioada mai mare de 3 luni, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 608 din 27 ianuarie 2005, Judecătoria sectorului 2 Bucureşti a respins acţiunea ca fiind inadmisibilă, motivat de faptul că între părţi nu există raporturi locative încheiate în temeiul Codului civil sau al Legilor speciale nr. 114/1996, O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât acţiunea în evacuarea a locatarilor nu este admisibilă. Numai pe calea acţiunii în revendicare se poate pune în discuţie valabilitatea titlurilor părţilor asupra imobilului, se pot compara acestea, pentru a se da preferinţă părţii care produce titlul asupra bunului.
Apelul declarat de reclamant împotriva acestei hotărâri la 16 martie 2005, a fost soluţionat de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă prin decizia civilă nr. 444A din 8 septembrie 2005 în dosar nr. 3404/2005, în sensul admiterii apelului şi desfiinţării sentinţei apelate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă. Instanţa de apel a considerat acţiunea de evacuare admisibilă faţă de situaţia juridică reţinută în cauză, potrivit căreia I.D.N. şi Ş.G.R. sunt proprietarii în indiviziune ai imobilului din str. Ş.M. nr. 31-34, sector 2, în baza sentinţei civile nr. 7621 din 16 octombrie 1995 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, în dosarul nr. 8275/1995. Reclamantul I.D.N. devin unic proprietar al imobilului, ca urmare a decesului Ş.G.R. şi eliberării în favoarea sa a certificatului de moştenitor nr. 5 din 11 ianuarie 2001 de BNP C.M. Cum pârâţii au locuit în imobil în calitate de chiriaşi, în baza unui contract de închiriere cu SC F. SA, aceştia beneficiază de dispoziţiile Legii nr. 17/1994 şi O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât cererea de evacuare trebuie cercetată în condiţiile art. 10 şi art. 11 din acest ultim act normativ.
La rejudecarea pricinii în fond, acţiunea a fost înregistrată sub nr. 12349/300/ 2005 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, iar prin sentinţa civilă nr. 611 din 24 ianuarie 2006, a fost admisă acţiunea reclamantului I.D.N. şi s-a dispus evacuarea pârâţilor! din imobil, pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut că la data restituirii imobilului către reclamant, locuinţa de la demisol era ocupată de T.E., ulterior decedat, împreună cu membrii familiei sale, T.M., T.I.C., T.R.M. şi T.F., în temeiul unui contract de închiriere încheiat cu fostul administrator SC F. SA.
S-a constat că locaţiunea pârâţilor s-a prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani, până la 18 aprilie 1999, în temeiul Legii nr. 17/1994, ulterior acestei date pârâţii nebeneficiind de O.U.G. nr. 40/1999 întrucât nu au răspuns notificărilor adresate de reclamant sub nr. 1417/1996, nr. 3289/1998, în vederea încheierii noului contract de închiriere. S-a avut în vedere faptul că procedura prevăzută de art. 10 şi art. 11fdin O.U.G. nr. 40/1999 se derulează numai la cererea chiriaşilor, or chiriaşii nu au dovedit formularea vreunei cereri adresate proprietarului în acest sens.
împotriva acestei hotărâri, pârâţii T.M., T.I.C., T.R.M. şi T.F. au declarat apel la data de 8 martie 2006, înregistrat la Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă sub nr. 12349/300/2005.
Apelanţii - pârâţi au considerat greşit interpretate probele administrate în cauză, pentru a se aprecia pasivitatea lor în conservarea drepturilor locative, deoarece prin notificările din anul 1996 şi anul 1998, reclamantul nu a indicat niciun domiciliul unde ar putea fi contactat, iar mandatarul nu a putut fi găsit niciodată la telefonul indicat. Apreciază în consecinţă că sunt aplicabile dispoziţiile
O.U.G. nr. 40/1999, că reclamantul nu a respectat art. 10 din Ordonanţă, ceea ce le conferă dreptul de prelungire a locaţiunii cu 5 ani de la data încheierii unui contract. în cauză sunt aşadar aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999.
La data de 2 octombrie 2006, apelanţii - pârâţi T. au ridicat excepţia lipsei calităţii procesuale active a intimatului - reclamant.
Examinând motivele de apel, fată de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, cercetând calitatea procesuală activă a reclamantului, Tribunalul a constatat că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Corect s-a reţinut în cauză la judecata în fond că cererea reclamantului I.D.N. de evacuare a pârâţilor T. din imobil, pentru lipsa titlului locativ, trebuie analizată prin raportare la dispoziţiile legilor speciale în materie privind protecţia chiriaşilor din imobilele cu destinaţie de locuinţă restituite foştilor proprietari.
Sub aspectul îndreptăţirii reclamantului de a cere evacuarea pârâţilor, Tribunalul reţine că acesta a invocat şi depus la dosar înscrisuri ce constituie titlul său de proprietate asupra întregului imobil şi faţă de care a dovedit calitatea de moştenitor al foştilor proprietari a imobilului anterior naţionalizării şi, prin urmare, calitatea procesuală activă.
Imobilul din Bucureşti, str. Ş.M., sector 2, format din teren în suprafaţă de 304 mp şi un corp de casă, era cunoscut la nivelul inului 1940 ca aparţinând lui
I.A.N.D., C.O.I.E., I.A.N.C., P.R., în calitate de moştenitori ai lui I.A.N., proprietar în temeiul contractului autentificat sub nr. 21912 din 5 octombrie 1920. După naţionalizarea din anul 1950 în baza Decretului nr. 92/1950, imobilul a fost închiriat, familia T. ocupând demisolul.
Prin sentinţa civilă nr. 7621 din 16 octombrie 1995, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. 8275/1995, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constatat că reclamanţii I.D.N. şi Ş.G.R. sunt proprietari în indiviziune şi au fost obligate pârâtele C.G.M.B., A.F.I. a sectorului 2 Bucureşti şi SC F. SA să lase acestora imobilul în deplină proprietate şi folosinţă. Urmare decesului coproprietarei Ş.G.R, survenit la 8 octombrie 2000, se emite certificatul de moştenitor nr. 5 din 11 ianuarie 2001 de BNP M.C., prin care este declarat moştenitor legal I.D.N., în calitate de nepot de frate predecedat.
Aşadar, la data promovării acţiunii - 28 septembrie 2004, reclamantul era proprietar deplin şi exclusiv asupra întregului imobil, având astfel calitate procesuală activă în acţiunea promovată.
Singura critică de apel a apelanţilor - pârâţi T. vizează faptul că nu se găsesc în culpă pentru neîncheierea unui nou contract de închiriere, prin ceea că nu au cunoscut domiciliul reclamantului sau mandatarului său pentru a putea cere beneficiul O.U.G. nr. 40/1999.
Din situaţia juridică expusă de prima instanţă şi relevată de înscrisurile depuse la dosar, Tribunalul a reţinut că apelanţii - reclamanţi T. au deţinut locuinţa în litigiu în baza unui contract de închiriere legal încheiat sub nr. 1698 din 5 februarie 1990 cu SC A.V.L. Berceni SA. Acest contract de închiriere a încetat de drept o dată cu restituirea imobilului către fostul proprietar prin hotărârea judecătorească din 16 octombrie 1995, dispoziţia nr. 1 din 8 ianuarie 1996 emisă s Primarul General al Municipiului Bucureşti de restituire a imobilului şi procesul
- verbal nr. 516 din 29 martie 1996 de predare - primire a acestui imobil.
La data restituirii imobilului erau în vigoare dispoziţiile Legii nr. 17/1994 are a instituit un moratoriu de 5 ani pentru închirierile asupra locuinţelor deţinute
anterior de stat, acest fapt fiind cunoscut de proprietari conform menţiunii din procesul - verbal de predare-primire, dar şi de chiriaşi, conform adresei nr. 516 din 29 martie 1996 prin care Direcţia de Administrare a Fondului Imobiliar aducea la cunoştinţă chiriaşilor restituirea imobilului către I.D.N. şi Ş.G.R. Prin urmare, de la acest moment chiriaşii aveau cunoştinţă de modificarea situaţiei juridice a proprietăţii imobilului, iar în măsura în care îşi exercitau cu bună -credinţă drepturile locative, puteau cunoaşte atât proprietarii, cât şi domiciliile acestora, de la persoana juridică care avusese anterior calitatea de locator şi care, după restituire, nu a mai perceput chirie familiei Tună şi nu a încheiat alte contracte de închiriere.
Aşadar, la nivelul datei de 8 aprilie 1999, apelanţii - pârâţi se găseau în situaţia reglementată de art. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, beneficiind deci de o nouă prorogare legală a duratei locaţiunii pentru 5 ani.
Este adevărat că acest act normativ instituie o procedură specială pentru chiriaşi şi proprietari în vederea încheierii contractului de închiriere în art. 10, însă întreaga procedură se desfăşoară numai la cererea chiriaşului, conform art. 9 alin. (1), această persoană având, de altfel, interes pentru reglementarea situaţiei sale locative şi folosirii spaţiului cu un titlu legal de folosinţă. Cu toate acestea, legea a prevăzut şi o sancţiune pentru situaţia neîncheierii contractului, aceea de prelungire de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere, sancţiune prevăzută de art. 11 alin. (1).
în apel s-a susţinut că prelungirea de drept operează fără termen, până când proprietarul încheie contract de închiriere cu chiriaşii.
Această susţinere este nefondată deoarece textul prin care se instituie sancţiunea se interpretează coroborat cu celelalte dispoziţii ale O.U.G. nr. 40/1999 şi cu legislaţia ulterioară în aceeaşi materie, respectiv O.U.G. nr. 8/2004. Se constată astfel, că prelungirea de drept a contractului, anterior reglementată de art. 11 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, nu operează sinedie, ci pe durata maximei prorogări a locaţiunii acestei categorii de chiriaşi (art. 2 raportat la art. 1), adică
5 ani de la data intrării în vigoare a Ordonanţei, până la 8 aprilie 2004.
Cum apelanţii - pârâţi nu au făcut nici un demers pentru reglementarea situaţiei lor locative, cum argumentul de necunoaştere a domiciliului proprietarului nu poate fi primit, cum cererea de chemare în judecată a fost formulată ulterior împlinirii moratoriului, la data de 28 septembrie 2004, Tribunalul a considerat corect soluţionată cererea de evacuare, astfel că a respins apelul în conformitate cu dispoziţiile art. 296 C. pr. civ.
împotriva acestei hotărâri judecătoreşti, în termen legal, apelanţii - pârâţi T.M., T.I.C., T.R.M. şi T.F. au promovat recurs, criticând-o sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:
Culpa, în cazul neîncheierii unui nou contract de închiriere cu proprietarul, îi revine exclusiv acestuia din urmă, întrucât nu a putut fi contactat la adresele indicate, lucrând mai mult în străinătate sau fiind găsiţi alţi proprietari la adresă neputând fi contactat telefonic nici mandatarul său.
în aceste condiţii, este incidenţă sancţiunea prelungirii de drept a contractului de închiriere anterior, prevăzută de art. 11 alin. (1) din O.U.G. 40/1999, până la încheierea unui nou contract de închiriere între părţi. O.U.G. nr. 8/2004 nu poate fi aplicată în cauză, întrucât priveşte anumite raporturi locative.
Şi-au întemeiat recursul, pe prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate şi admiterea apelului, iar pe fond, schimbarea sentinţei civile în sensul respingerii acţiunii de evacuare, ca neîntemeiată.
Recursul a fost în mod corespunzător timbrat, potrivit prevederilor art. 3 şi art. 11 din Legea nr. 146/1997 şi art. 3 din O.G. nr. 32/1995.
Intimatul I.N.D. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Curtea de Apel Bucureşti s-a considerat legal sesizată şi competentă material să soluţioneze prezentul recurs, date fiind prevederile art. 3 şi art. 299 C. pr. civ.
Verificând decizia recurată prin prisma motivului de recurs invocat, Curtea constată prezentul recurs ca nefondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 304 pct. 9 C. pr. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Instanţa de apel nu a aplicat greşit dispoziţiile legale incidente în cauză, ci, dimpotrivă, a respectat întocmai prevederile normative respective.
Având în vedere că prin notificările nr. 32 şi nr. 89/98 din 23 noiembrie 1998 şi nr. 1417 din 18 aprilie 1996, reclamantul - intimat şi-a îndeplinit obligaţiile impuse de art. 10 alin. (1) din O.U.G. nr. 40/1999, aşa cum au reţinut în mod corect, ambele instanţe de judecată de fond şi de apel, solicitându-le părţilor să se prezinte, în vederea încheierii noului contract şi indicându-le atât adresa sa, cât şi mandatarul său şi numărul de telefon al acestuia, nu poate interveni sancţiunea anterior menţionată. Cum în mod corect au reţinut şi judecătoria şi tribunalul, recurenţii nu au dovedit susţinerile lor în sensul imposibilităţii găsirii intimatului, la adresele menţionate sau a mandatarului acestuia, nepropunând nici o probă în acest sens.
Pe de altă parte, reînnoirea contractelor de închiriere operează doar în cadrul termenului prevăzut de O.U.G. nr. 40/1999, de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei, iar după expirarea acestui termen, proprietarul care a redobândit proprietatea asupra imobilului, poate cere in justiţie evacuarea chiriaşului, pentru lipsa titlului său locativ.
în argumentarea acestei soluţii, se reţine că sancţiunea aplicabilă proprietarului pentru nerespectarea prevederilor art. 10 şi art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999, cum este cazul în speţă, se concretizează în prelungirea de drept a contractului de închiriere încheiat anterior între stat şi chiriaş, până la data le 8 aprilie 2004, când dispoziţiile ordonanţei şi-au încetat aplicabilitatea, efectul juridic fiind încetarea contractului de închiriere pentru locuinţa dobândită de foştii proprietari sau de moştenitorii acestora.
A interpreta altfel şi a considera că prelungirea de drept a contractului de închiriere operează sine die până la încheierea noului contract de închiriere şi că proprietarul nu ar putea refuza reînnoirea, este excesiv pentru proprietarul care, deşi a fost recunoscut de lege sau prin justiţie ca unic proprietar al imobilului, nu se poate bucura de unul din prerogativele esenţiale ale dreptului său de proprietate, respectiv dreptul de folosinţă asupra imobilului.
Trebuie avută în vedere şi practica Curţii Europene a Drepturilor Omului care, în repetate rânduri, a reţinut că a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999 şi a le impune
o obligaţie atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul proprietatea lor, fără a se fixa un termen limită şi în absenţa unei indemnizări, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc, încălcându-se astfel art. 1 al Protocolului nr. 1 Adiţional la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale (a se vedea hotărârile C.E.D.O. în cauzele Radovici şi Stanescu, Popescu şiToader, Cleja şi Mihalcea împotriva României).
Atât prelungirea, cât şi reînnoirea acestor contracte de închiriere au ca finalitate juridică, menţinerea raporturilor locative, deci, recunoaşterea dreptului chiriaşului de a ocupa în continuare spaţiul locativ. Atâta vreme cât prelungirea contractelor încheiate între proprietar şi chiriaş nu se mai aplică după intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 8/2004, se impune ca şi reînnoirea acestor contracte să nu mai opereze după data de 8 aprilie 2004 voinţa legiuitorului în continuarea raporturilor locative trebuind să fie unitară, indiferent de instituţia juridică vizată respectiv prelungire sau reînnoire, în condiţiile în care finalitatea ar trebui, din punct de vedere juridic, să fie aceeaşi. în consecinţă şi interpretarea dată de instanţele judecătoreşti trebuie să fie unitară în acest sens.
Recunoaşterea în favoarea chiriaşilor a unui drept perpetuu la prelungirea locaţiunii ar reprezenta, în mod evident, o lăsare fără conţinut, a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut cu efect retroactiv şi în mod irevocabil, un drept de proprietate asupra unui bun imobil, persoană care nu îşi poate exercita prerogativele acestui drept, ceea ce determină încălcarea dreptului de proprietate ocrotit şi garantat prin Constituţie, articolul 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, art. 17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului şi articolul 480 C. civ.
Reînnoirea sinediea locaţiunii, ar reprezenta şi oîncălcare gravă adusă principiului libertăţii contractuale, întrucât proprietarii nu pot fi obligaţi să reînnoiască un contract locativ cu chiriaşii, atâta vreme cât nu doresc acest lucru, instanţa neavând temei legal de a se substitui voinţei proprietarilor reclamanţi în acest sens.
Articolul 20 din Constituţie stabileşte că interpretarea şi aplicarea drepturilor şi libertăţilor cetăţenilor, deci inclusiv a dreptului de proprietate, trebuie să se facă în concordantă cu prevederile tratatelor internaţionale la care România este parte, iar în cazul în care există neconcordante între această reglementare internaţională şi legea internă privitoare la drepturile fundamentale ale omului, au prioritate reglementările internaţionale. în prezent art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 este incompatibil cu dispoziţiile Primului Protocol adiţional la Convenţie, situaţie în care instanţele de judecată trebuie să aplice, conform textelor constituţionale menţionate anterior, dispoziţiile internaţionale.
în condiţiile în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reţinut în deciziile pronunţate contra României, care, potrivit art. 46 din Convenţie sunt obligatorii şi executorii, că dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 sunt defectuoase, în ceea ce priveşte durata prelungirii contractelor de închiriere şi nu asigură un echilibru just între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general, concluzionând, în final, în sensul încălcării articolului 1 din Protocolul nr. 1, instanţa internă nu poate admite astfel de acţiuni ca prezenta, fără a contraveni principiilor dezvoltate de Curte în jurisprudenţa sa constantă.
în consecinţă, stabilind ca dată a încetării contractului de închiriere, data de 19 aprilie 2004 şi inaplicabilitatea O.U.G. nr. 40/1999, referitor la posibilitatea prelungirii şi a reînnoirii contractului de închiriere, ca urmare a neconcordanţei sale cu prevederile art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie, care are prioritate, potrivit art. 20 din Constituţia României, toate criticile recurenţilor devin neîntemeiate, toate fiind circumstanţiate procedurii speciale prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999.
Nu poate fi admisă nici interpretarea extensivă a domeniului de aplicare a O.U.G. nr. 8/2004, întrucât dispoziţiile sale se instituie în excepţii care sunt de strictă interpretare şi aplicare, astfel încât nici interpretarea sistematică, nici cea logică nu pot determina un rezultat contrar voinţei manifestate explicit de legiuitor.
Pentru aceste considerente, Curtea va respinge prezentul recurs ca nefondat, potrivit art. 312 C. pr. civ., luând act că nu se solicită nici cheltuieli de judecată,
de către intimat. (T.C.)
| ← O.U.G. nr. 40/1999. Durata obligaţiei proprietarului care a... | O.U.G nr. 40/1999. Tacita relocaţiune. Dreptul la reînnoirea... → |
|---|
