Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Afectarea obligaţiilor emanând din promisiune, de un termen convenţional suspensiv
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1023
Obligaţia asumată de promitenţii-vânzători prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a vinde promitenţilor-cumpărători printr-un contract în formă autentică, care urma a se încheia la o dată prevăzută, terenul în litigiu, nu este afectată de un termen convenţional extinctiv şi nici de condiţia convenţională suspensivă a plăţii restului de preţ, de către aceştia din urmă.
Obligaţia este, într-adevăr, afectată de un termen, dar acesta este unul suspensiv şi nu extinctiv. Termenul convenit de părţi este unul suspensiv, întrucât el amână începutul exerciţiului dreptului subiectiv şi executării obligaţiei corelative până la împlinirea lui şi nu amână stingerea exerciţiului dreptului şi executării obligaţiei corelative, cum se întâmplă în cazul termenului extinctiv.
Potrivit art. 1023 C. civ., până la îndeplinirea acestui termen, creditorul nu poate cere plata de la debitor, căci nici acesta nu o datorează.
Aşadar, până la această dată limită, promitenţii cumpărători nu pot pretinde îndeplinirea obligaţiei de către promitenţii-vânzători şi abia după împlinirea termenului, obligaţia devine una pură şi simplă, iar în caz de refuz de executare, beneficiarii promisiunii de vânzare, au alegerea stipulată doar în favoarea lor, ca parte ce şi-a respectat obligaţiile proprii asumate, de a pretinde dublul avansului sau de a se adresa instanţei pentru a valida printr-o hotărâre judecătorească, convenţia de vânzare-cumpărare.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 2030 din 29 noiembrie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 1329 din 21 martie 2006 pronunţată în dosarul nr. 7838/2005 de Judecătoria Buftea, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii S.C.M. şi S.R. împotriva pârâţilor B.M., P.V., P.P. şi P.D., au fost obligaţi pârâţii să încheie un act autentic de vânzare-cumpăra-re cu reclamanţii cu privire la terenul agricol extravilan în suprafaţă de 7.765 mp, situat în comuna Măgurele, judeţ Ilfov, să plătească reclamanţilor cheltuieli de judecată în sumă de 10 lei, respingându-se totodată ca neîntemeiate cererile de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi de a se dispune întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra terenului.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că, prin convenţia încheiată sub nr. 1013 din 22 aprilie 2005, pârâţii s-au obligat să vândă reclamanţilor terenul extravilan în suprafaţă de 7.765 mp, situat în comuna Măgurele, judeţ Ilfov, la preţul de 28.000 Euro, din care au primit un avans de 2.000 Euro, urmând ca diferenţa să fie achitată la data perfectării actului de vânzare-cumpă-rare (ce trebuia încheiat până la data de 22 iunie 2005, după obţinerea dosarului cadastral şi întabularea dreptului de proprietate al vânzătorilor).
în convenţie s-a prevăzut posibilitatea prelungirii termenului, cu acordul ambelor părţi, iar în cazul neperfectării contractului la termenul stabilit, din culpa uneia din părţi, promitenta cumpărătoare S.C.M. urma să piardă avansul dat, iar promitenţii vânzători urmau să restituie dublul avansului sau partea care nu este în culpă, se poate adresa instanţei pentru a valida convenţia printr-o hotărâre judecătorească.
A constatat instanţa că nu s-a încheiat între părţi contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la termenul stabilit şi prelungit ulterior la 5 octombrie 2005, pârâţii declarând că nu au obţinut actele necesare vânzării şi că nu doresc prelungirea termenului de semnare a contractului, propunând în schimb renego-cierea preţului, cu care reclamanţii nu au fost însă de acord.
Având în vedere situaţia de fapt reţinută mai sus, în baza art. 1073 C. civ., instanţa a apreciat întemeiată în parte acţiunea, obligând pe pârâţi să încheie act autentic de vânzare, dar respingând cererea de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, întrucât reclamanţii nu au îndeplinit obligaţia de plată a preţului terenului, de 28.000 Euro, nefiind îndeplinite cerinţele art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, ale art. 1077 C. civ. şi art. 1298 teza finală C. civ., precum şi cererea de a se dispune întabularea dreptului de proprietate asupra terenului, întrucât proprietatea nu s-a transmis încă reclamanţilor, iar terenul nu are număr cadastral pentru a se putea dispune întabularea dreptului de proprietate.
împotriva acestei sentinţe, au declarat apel atât reclamanţii,cât şi pârâţii.
Prin decizia civilă nr. 654 din 15 mai 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă în dosarul nr. 466/94/2006, a fost admisă excepţia nulităţii şi au fost anulate ca nesemnate apelurile formulate de apelanţii-pârâţi P.V. şi P.D., a fost admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi S.C.M. şi S.R., s-a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că prezenta hotărâre ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul de 7.765 mp situat în comuna Măgurele, judeţ Ilfov, tarlaua X, parcela Y, la preţul de 28.000 de Euro, din care reclamanţii-cumpărători au achitat diferenţa de preţ de 26.000 Euro.
Totodată, au fost obligaţi apelanţii pârâţi la 4.626 lei cheltuieli de judecată în fond şi apel către apelanţii-reclamanţi, s-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâţilor de a încheia contract de vânzare-cumpărare, au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei şi s-a respins ca nefundat, apelul declarat de pârâţii B.M. şi P.P.
Pentru a decide astfel, tribunalul a făcut aplicarea în cauză, a prevederilor art. 133 C. pr. civ. în privinţa apelului declarat de pârâţii P.V. şi P.D., observând că acesta nu a fost semnat şi nici nu s-a complinit lipsa semnăturii în cursul judecăţii.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut că soluţia adoptată de prima instanţă, de obligare a pârâţilor să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare, este lipsită de temei legal şi chiar de orice folos practic pentru reclamanţi, câtă vreme pârâţii îşi asumaseră anterior în mod valabil, pe cale convenţională, o astfel de obligaţie, iar problema care s-a ivit a fost legată tocmai de refuzul lor ulterior de a o îndeplini.
S-a arătat că probele administrate au relevat refuzul nejustificat al pârâţilor de a-şi îndeplini obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, rezultând că aceştia nu au depus diligenţe pentru obţinerea documentaţiei necesare perfectării contractului şi au condiţionat încheierea vânzării de renegocierea preţului, fiind de la început preocupaţi de a restitui dublul avansului primit şi afirmând că au găsit alţi cumpărători pentru bunul în litigiu.
Prima instanţă s-a prevalat în mod greşit de un element al cauzei, de altfel neinvocat de părţi, cel al neplăţii de către promitenţii-cumpărători a restului de preţ, în condiţiile în care înseşi părţile stabiliseră prin convenţia lor, că achitarea acestuia urma să aibă loc la momentul autentificării contractului. Argumentul reţinut de judecătorul fondului pentru nepronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic contravine şi dispoziţiilor art. 969, art. 1295, art. 1740 şi art. 1298 C. civ., nici art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 neimpunând vreo condiţie legată de plata integrală şi anticipată a preţului.
în consecinţă, reţinându-se că din preţul convenit de 28.000 Euro, reclamanţii au achitat doar avansul de 2.000 Euro şi că mai au de plătit un rest de 26.000 Euro, s-a apreciat ca fiind întrunite toate condiţiile pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
A fost menţinută soluţia dată prin sentinţa apelată, cererii de întabulare a dreptului de proprietate dobândit de reclamanţi, cu argumentaţia că o astfel de solicitare intră în competenţa Oficiului de cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Apelul declarat de pârâţii B.M. şi P.P. a fost respins ca nefondat cu motivaţia că prin pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu se încalcă principiul libertăţii de voinţă în materie contractuală şi că unei părţi nu-i poate fi permis să-şi invoce reaua-credinţă în neexecutarea unei obligaţii, libertatea de a opta între executarea în natură a contractului şi plata clauzei penale existând doar în privinţa beneficiarului promisiunii de vânzare.
împotriva acestei decizii a declarat recurs apelanta-pârâtă B.M., care a criticat hotărârea instanţei de apel prin motive de recurs conţinute în două memorii separate, ambele formulate în termenul legal.
Prin cel dintâi memoriu, recurenta a susţinut următoarele critici:
- hotărârea este nelegală pentru motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., întrucât instanţa ar fi putut obliga pe recurentă la plata dublului sumei primite drept garanţie, dar nu şi la înstrăinarea imobilului. Instanţa nu putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare atâta timp cât promitentul cumpărător nu a achitat preţul şi nu are posesia.
Recurenta a mai arătat că obligaţia sa şi a celorlalţi pârâţi de a vinde terenul în litigiu pentru preţul de 28.000 de Euro era valabilă până la 22 iunie 2005, după această dată termenul putând fi prelungit numai cu acordul ambelor părţi.
Din pricina creşterii alarmante în zonă a preţurilor la terenuri, au fost nevoiţi să reanalizeze decizia de a vinde terenul la acest preţ, după data de 22 iunie 2005, ţinând cont şi de impedimentele pe care le-au întâmpinat la întabulare şi care au făcut ca data încheierii convenţiei să fie una incertă şi îndepărtată în timp. Ar fi pierdut astfel o sumă de 18.590 Euro, bani care li s-au oferit în timp după ce convenţia dintre părţi a încetat.
Creşterea preţurilor în zonă a avut loc în perioada dintre încheierea convenţiei şi dată când trebuia încheiat contractul, dar şi ulterior.
în plus, nici până la 5 octombrie 2005, documentaţia necesară încheierii contractului nu a fost obţinută, obligaţia întocmirii dosarului cadastral fiind sarcina exclusivă a agenţiei imobiliare.
Pârâţii au propus reclamanţilor o renegociere a preţului terenului, încercând să se achite în acest fel de obligaţia specificată în convenţia precontractuală;
- hotărârea pronunţată încalcă principiul libertăţii de voinţă în materia contractelor întrucât o hotărâre judecătorească nu poate suplini acordul de voinţă al părţilor.
în virtutea convenţiei semnată, pârâţii aveau posibilitatea restituirii dublului arvunei, lucru care s-a întâmplat ,însă intimaţii-reclamanţi au refuzat primirea sumei.
O astfel de hotărâre nu putea fi pronunţată întrucât nu s-a încheiat între părţi un contract de vânzare-cumpărare, ci doar o promisiune bilaterală, nefiind sub condiţie suspensivă.
Simpla stabilire a preţului şi promisiunea de a-l înstrăina nu constituie un act de vânzare-cumpărare, fiind necesară forma solemnă.
Probele administrate au relevat că neperfectarea contractului nu s-a datorat vreunei culpe a pârâţilor, ci unor motive independente de voinţa acestora.
Prin cel de-al doilea memoriu, recurenta a susţinut următoarele critici:
- pronunţând hotărârea recurată, instanţa de apel şi-a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti, întrucât pârâţii au încasat pentru acest teren doar avansul de 2000 Euro, restul de 26.000 Euro nefiind plătiţi.
Instanţa nu a observat că obligaţia pârâţilor era una afectată de un termen convenţional, extinctiv, reprezentat de data de 22 iunie 2005 şi de o condiţie convenţională suspensivă a plăţii restului de preţ de 26.000 Euro de către reclamanţi, condiţie pe care aceştia o puteau îndeplini până la data de 22 iunie
2005, cel târziu. De îndeplinirea acestei condiţii, depindea naşterea în sarcina pârâţilor a obligaţiei de a vinde terenul.
Pârâţii nu au fost puşi în întârziere de către reclamanţi, în sensul art. 1079 C. civ. pentru îndeplinirea obligaţiei de a vinde terenul, depunerea la dosar a unui extras de cont din care rezultă că reclamanţii au o sumă de bani, nu înseamnă că au plătit preţul.
Hotărârea este nelegală şi întrucât dispozitivul său nu conţine detalii cu privire la restul de preţ pe care reclamanţii îl mai au de plătit, în ce condiţii şi termene sunt obligaţi aceştia să facă plata restului de preţ.
Instanţa de apel a depăşit puterea judecătorească şi prin considerentele pe care le-a exprimat, cum ar fi referirea la privilegiul vânzătorului ce nu are un temei în convenţia părţilor. Depăşirea puterii judecătoreşti s-a făcut prin aplicarea greşită a unor acte juridice unde nu pot fi incidente şi prin încălcarea dispoziţiilor art. 480-481 C. civ.
Pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu putea avea loc în lipsa unor dovezi cu privire la plata sumei de 26.000 Euro.
Depăşirea puterii judecătoreşti rezultă şi din împrejurarea că obligaţia asumată de pârâţi a fost valabilă până la 22 iunie 2007. După această dată, în situaţia în care nu au primit preţul şi fiind debitorii unei obligaţi alternative, fie de a vinde, fie de a primi dublului avansului şi având alegerea de a se elibera de una din obligaţii, oferta lor de a restitui dublul avansului este legală şi corespunde voinţei părţilor în situaţia dată.
- decizia recurată cuprinde motive contradictorii, străine de natura cauzei (art. 304 pct. 7 C. pr. civ.), întrucât s-a pretins că Judecătoria Buftea ar fi trebuit să pună în discuţie calificarea acţiunii şi să ceară reclamanţilor precizări cu privire la obiectul cererii, în condiţiile în care o astfel de calificare nu era necesară şi nici nu a fost cerută de părţi, petitul fiind unul clar.
Contradictoriu este şi faptul că instanţa se foloseşte de texte legale precum art. 1295 C. civ., art. 1740 C. civ. aplicabile vânzărilor, deşi actul dedus judecăţii este doar un antecontract de vânzare, schimbându-se astfel natura şi înţelesul actului (art. 304 pct. 8 C. pr. civ.).
Nu se poate reţine că s-ar fi încălcat dreptul de opţiune al cumpărătorului, aşa cum a afirmat instanţa de apel, întrucât acesta nu a plătit restul de 26.000 Euro.
Nu s-a observat că Agenţia imobiliară C. avea obligaţia de a asigura formalităţile necesare pentru vânzare, în temeiul convenţiei încheiate cu pârâţii la 25 martie 2005 şi că, din cauza lor, încheierea convenţiei nu a putut fi asigurată.
în realitate, în culpă s-au aflat reclamanţii, rezultând cu evidenţă că ei nu au avut să achite restul de preţ până la 22 iunie 2005.
Pârâţii nu s-au opus încheierii contractului, ci au solicitat doar o modificare de preţ.
Curtea a încuviinţat recurentei administrarea probei cu înscrisuri.
Intimaţii nu au formulat întâmpinare.
Analizând actele şi lucrările dosarului în raport de criticile formulate, Curtea apreciază că recursul declarat este nefondat.
întrucât criticile susţinute prin cele două memorii sunt în esenţă aceleaşi, Curtea le va analiza împreună şi le va răspunde prin considerente comune.
Astfel, admiţând apelul declarat în cauză de reclamanţi şi pronunţând o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul agricol, extravilan, în suprafaţă de 7765 mp, situat în comuna M., judeţul Ilfov, tarlaua X, parcela Y între reclamanţi, pe de o parte, şi cei patru pârâţi, pe de altă parte, instanţa de apel nici nu a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti şi nici nu a pronunţat o hotărâre nelegală.
Dimpotrivă, se poate spune chiar că judecând în acest fel pricina, tribunalul a dat curs clauzelor contractuale convenite de părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1013 din 22 aprilie 2005, prevederile art. 1298 coroborate cu cele ale art. 1073-1075 C. civ. şi dispoziţiilor art. 5 din titlul X al Legii nr. 247/2005 care se referă la dreptul creditorului unei obligaţii de înstrăinare a unui imobil-teren de a obţine executarea în natură a acesteia, atunci când debitorul obligaţiei refuză ulterior încheierea contractului prin care s-ar fi adus la îndeplinire obligaţia asumată.
Tot astfel, Curtea apreciază că, dimpotrivă, prin hotărârea sa, instanţa de apel a dat curs şi a înfăptuit atribuţiile puterii judecătoreşti într-un caz tipic şi făţiş de neexecutarea culpabilă a obligaţiei de a înstrăina terenul, asumată de recurentă laolaltă cu intimaţii-pârâţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare menţionat, neexistând nici un argument care să se opună pronunţării soluţiei criticate prin prezentul recurs, după cum se va arăta în cele ce urmează.
Aşa cum rezultă din clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, la data autentificării acestuia - 22 aprilie 2005, intimaţii-reclamanţi au plătit recurentei şi intimaţilor-pârâţi suma de 2.000 euro, cu titlu de avans din preţul convenit al terenului, de 28.000 euro, urmând ca diferenţa de 26.000 euro să fie achitată la data perfectării între părţi a înseşi vânzării-cumpărării, prin încheierea sa în formă autentică, fapt ce urma să aibă loc până la 22 iunie 2005.
întrucât procesul-verbal de certificare de fapte întocmit de BNP G.C.C. prin încheierea de certificare de fapte nr. 10.024 din 5 octombrie 2005, ora 12,30, cât şi celelalte probe administrate în cauză au relevat că încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare nu a mai avut loc, la data de 5 octombrie 2005, promitenţii vânzători declarând că din motive personale nu au putut obţine documentaţia cadastrală pentru teren şi dovada întabulării dreptului lor, neputând însă face dovada diligenţelor depuse în acest sens, şi precizând expres că doresc o renegociere la un preţ mai mare al terenului (aspecte confirmate şi prin poziţia procesuală exprimată de aceştia pe parcursul judecării litigiului), s-a reţinut că promitenţii-cumpărători nu au mai făcut plata restului de preţ.
în mod corect a apreciat instanţa de apel că această împrejurare nu poate constitui un obstacol în pronunţarea între părţi a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, de vreme ce din aceleaşi probatorii a rezultat că intimaţii-reclamanţi au fost tot timpul în poziţia de a-şi executa această obligaţie, nu au refuzat executarea ei, ci dimpotrivă au încercat îndeplinirea ei parţială, chiar anterior autentificării contractului, prin plata unui avans suplimentar de
8.000 euro, ce a fost însă refuzat de către promitenţii-vânzători.
Contrar susţinerilor recurentei, obligaţia asumată de promitenţii-vânzători prin antecontractul de vânzare-cumpărare aceea de a le vinde promitenţilor-cumpărători printr-un contract în formă autentică, terenul în litigiu, nu a fost una afectată de un termen convenţional extinctiv, respectiv 22 iunie 2005, şi nici de o condiţie convenţională suspensivă a plăţii restului de preţ de 26.000 euro de către reclamanţi.
Obligaţia este, într-adevăr, afectată de un termen, dar acesta este unul suspensiv şi nu extinctiv, după cum eronat se pretinde de către recurentă. Termenul convenit de părţi este unul suspensiv întrucât el amână începutul exerciţiului dreptului subiectiv şi executării obligaţiei corelative până la împlinirea lui, şi nu amână stingerea exerciţiului dreptului şi executării obligaţiei corelative, cum se întâmplă în cazul termenului extinctiv.
Astfel, prin convenţia analizată, promitenţii-vânzători s-au obligat să vândă numitei S.C.M., căsătorită cu S.R.,terenulextravilanagricolînsuprafaţăde7765 mp din comuna Măgurele pentru preţul de 28.000 euro, urmând ca perfectarea actului în formă autentică să aibă loc la 22 iunie 2005. Prin urmare, potrivit art. 1023 C. civ., până la îndeplinirea acestui termen, creditorul nu poate cere plata de la debitor, căci nici acesta nu o datorează.
Cu alte cuvinte, intimaţii-reclamanţi nu ar fi putut pretinde promitenţilor-vân-zători îndeplinirea obligaţiei asumată anterior datei de 22 iunie 2005 şi nici nu ar fi putut învesti instanţele cu judecarea unei acţiuni similare celei de faţă, după cum ei nici nu au făcut-o. Aşa cum se observă, cererea de faţă a fost introdusă ulterior termenului convenit de părţi, respectiv la 26 octombrie 2005 când, faţă de poziţia exprimată de promitenţii-vânzători în faţa notarului public la 5 octombrie 2005, devenise evident că aceştia refuzau executarea obligaţiei, obligaţie care devenise efectivă şi datorată începând cu data de 26 octombrie 2005.
Convenţia părţilor nu a fost afectată nici de condiţia suspensivă a plăţii de către beneficiarii promisiunii a restului de preţ de 26.000 euro, căci o asemenea clauză nu se regăseşte în cuprinsul antecontractului ci, dimpotrivă, situaţia este exact inversă, antecontractul prevăzând că restul de preţ urma a fi achitat la data perfectării actului de vânzare-cumpărare prin încheierea sa în formă autentică, subînţelegându-se că dacă acest fapt nu se va mai întâmpla, nici beneficiarii promisiunii nu mai puteau fi ţinuţi de îndeplinirea acestei obligaţii, dacă nu ar mai dorit încheierea contractului.
Nu era necesară o punere în întârziere a pârâţilor cu privire la îndeplinirea obligaţiei lor de a vinde terenul faţă de termenul clar convenit în acest sens prin convenţia părţilor, iar pe de altă parte, cererea de chemare în judecată a debitorului (în postura căruia se situează pârâţii), prin care se pretinde executarea obligaţiei pe calea acţiunii în justiţie, reprezintă cea mai energică formă de punere în întârziere.
în mod corect s-a avut în vedere de către instanţa de apel în pronunţarea hotărârii sale, argumente în sensul că neplata restului de preţ nu împiedică soluţionarea favorabilă a acţiunii, şi cel al conţinutului prevederilor art. 1295 alin. (1) C. civ. sau art. 1740 C. civ., din cuprinsul cărora se înţelege că executarea obligaţiei de plată integrală a preţului bunului care a făcut obiectul vânzării-cumpărării, nu constituie o condiţie pentru încheierea valabilă ori pentru naşterea acestui tip de raport juridic, legiuitorul creând alte mecanisme juridice pentru protejarea şi asigurarea realizării drepturilor creditorului unei astfel de obligaţii.
Nu intra în competenţa instanţei de apel de a stipula în dispozitivul hotărârii sale, dispoziţii cu privire la condiţiile sau termenele în care reclamanţii să facă plata restului de preţ rămas de achitat, instanţele nefiind învestite cu o cerere având un atare obiect. întrucât dispozitivul unei hotărâri trebuie să se limiteze strict la petitul cererii soluţionate prin aceasta, critica recurentei privitoare la absenţa din dispozitivul deciziei recurate, a unor astfel de elemente, este nefondată.
Tribunalul nu a făcut nici o confuzie între antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi contractul însuşi de vânzare-cumpărare, nici un considerent al hotărârii pronunţate nedovedind aceasta, trimiterile la prevederile art. 1295 sau art. 1740 C. civ. având drept scop de a sublinia caracterul neesenţial pentru perfecta naştere a unei convenţii de vânzare-cumpărare, a executării obligaţiei de plată a preţului şi, în acelaşi timp, de a indica mijloacele juridice pe care legiuitorul le-a creat pentru protejarea drepturilor vânzătorului ce nu şi-a încasat total ori parţial, preţul bunului înstrăinat.
Fiind ei înşişi în culpă procesuală, pentru refuzul făţiş de a mai vinde bunul la preţul convenit, recurenta şi intimaţii-pârâţi nu pot ridica intimaţilor-reclamanţi, excepţia de neexecutare a contractului (antecontract de vânzare-cumpărare), pentru neplata de către aceştia a restului de preţ de 26.000 euro, în cauză rezultând cu prisosinţă că nu acesta a fost motivul ce a împiedicat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică a terenului, de altfel pârâţii neformulând măcar această apărare până în faza judecăţii de recurs.
împrejurarea că recurenta şi ceilalţi intimaţi-pârâţi au apelat la serviciile unei agenţii imobiliare pentru întocmirea dosarului cadastral şi că această agenţie nu a finalizat în timp util aceste operaţiuni, nu îi poate disculpa în vreun fel, pe promitenţii-vânzători, căci recurgerea la acest mandatar care să acţioneze în numele lor a fost alegerea lor, iar ei răspund pentru culpa în alegerea acestuia. De altfel, întocmirea dosarului cadastral şi întabularea dreptului de proprietate constituiau sarcini ale vânzătorilor, fiind nerelevant pentru beneficiarii promisiunii dacă aceste sarcini urmau a se realiza direct de către vânzători sau prin intermediul unui terţ, ei fiind străini de aceste raporturi juridice.
Dar nici acesta nu s-a dovedit a constitui motivul real al răzgândirii pârâţilor, căci deşi reclamanţii şi-au declarat disponibilitatea de a mai amâna îndeplinirea obligaţiei de „a vinde" până la obţinerea formalităţilor vânzării, pârâţii au acceptat doar sub condiţia renegocierii preţului terenului.
Pretinzând că, în realitate, culpa neîncheierii contractului aparţine fie reclamanţilor, fie agenţiei imobiliare mandatate să obţină întocmirea dosarului cadastral şi întabularea dreptului de proprietate, recurenta (dar şi ceilalţi intimaţi-pârâţi, prin apărările formulate pe parcursul judecăţii) sfârşeşte prin a se considera îndreptăţită în a-şi schimba opţiunea de a mai vinde terenul intimaţilor-reclamanţi la preţul pentru care s-a angajat, invocând fie că obligaţia ei a subzistat până la data de 22 iunie 2005 (care ar fi trebuit să fie data încheierii contractului de vânzare-cumpărare), fie că în perioada de referinţă a avut loc o explozie a preţurilor bunurilor imobiliare şi că, vânzând la preţul stabilit, ar fi ieşit în pagubă.
Aceste apărări nu pot fi primite întrucât aşa cum s-a explicat anterior, convenţia părţilor, încorporată în antecontractul de vânzare-cumpărare, este afectată de un termen suspensiv iar nu de unul extinctiv, ele convenind ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc până la data de 22 iunie 2005, ceea ce înseamnă că până la această dată limită, promitenţii cumpărători nu puteau pretinde îndeplinirea obligaţiei de către promitenţii-vânzători şi că abia după împlinirea termenului, obligaţia a devenit una pură şi simplă, iar în caz de refuz de executare, beneficiarii promisiunii de vânzare, aveau alegerea, stipulată doar în favoarea lor, ca parte ce şi-a respectat obligaţiile proprii asumate, de a pretinde dublul avansului sau de a se adresa instanţei pentru a valida printr-o hotărâre judecătorească convenţia de vânzare-cumpărare, aşa cum se stipulează în antecontract şi după cum reclamanţii au acţionat în valorificarea celei de-a doua opţiuni.
Nu poate fi reţinută nici apărarea recurentei, relativă la creşterea explozivă a preţurilor la bunurile imobile în perioada de referinţă menţionată întrucât, printre altele, încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare are ca scop tocmai protejarea promitenţilor-cumpărători de eventualitatea răzgândirii promitenţilor-vânzători, pentru cazurile, cel mai adesea întâlnite în practică, de neonorare a obligaţiilor asumate de aceştia, cauzate de negocierea ulterioară a aceluiaşi bun, la preţuri mai mari.
De altfel, Curtea observă că pe parcursul întregii judecăţi, motivul dominant care transpare din apărările pârâţilor este cel al dorinţei afirmate de a obţine un preţ mai mare pentru acelaşi bun promis reclamanţilor pentru preţul de 28.000 euro, ceea ce echivalează cu invocarea propriei culpe de către aceste părţi, întrucât o conduită de bună-credinţă din partea lor ar fi impus sistarea oricăror negocieri cu orice alt potenţial cumpărător de la momentul semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Ca parte aflată în culpă cu privire la îndeplinirea obligaţiei de a vinde, pârâţii nu aveau ei alegerea de a se libera de executarea acesteia, decizând unilateral să facă plata către reclamanţi, a dublului avansului.
Aşa cum rezultă cu claritate din însăşi clauza contractuală cuprinsă în convenţia părţilor, din textul art. 1298 C. civ. sau cel al art. 5 din titlul X al Legii nr. 247/2005, această alegere nu o are decât partea care nu este în culpă, or probatoriul cauzei a demonstrat că în această situaţie s-au aflat doar reclamanţii.
Instanţa nu se putea pronunţa peste voinţa părţilor cuprinsă în antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la o reactualizare a preţului de 28.000 euro, căci părţile însele nu prevăzuseră o astfel de posibilitate prin convenţia lor.
Sunt, de asemenea, nefondate criticile recurentei privitoare la existenţa unor pretinse considerente contradictorii în cuprinsul deciziei atacate. Susţinerea instanţei de apel cu privire la greşeala judecătorului fondului care nu a cerut explicaţii reclamanţilor cu privire la obiectul cererii lor şi nici nu a procedat la o calificare corectă acţiunii este îndreptăţită, întrucât primele două capete de cerere au un conţinut contradictoriu, fiind de datoria instanţei să lămurească şi să califice acţiunea, în raport de voinţa reală a părţii dedusă din motivele cererii sale.
în privinţa celorlalte critici poziţionate de recurentă ca subpuncte ale motivului doi de recurs, referitor la motivele contradictorii din cuprinsul deciziei ori la interpretarea greşită a actului dedus judecăţii, Curtea a răspuns deja prin argumentele expuse în cele de mai sus, fiind inutilă reluarea lor, pentru considerentele arătate, ele fiind găsite drept nefondate.
în consecinţă, Curtea va respinge recursul declarat ca nefondat, iar în temeiul art. 274 C. pr. civ., o va obliga pe recurentă să plătească intimaţilor-reclamanţi
1.000 lei cheltuieli de judecată în recurs, constând în onorariu de avocat, conform chitanţei fila 24 dosar. (H.M.)
| ← Prescripţie achizitivă de 30 de ani. Imobil provenit din... | Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Excepţia de... → |
|---|
