Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Excepţia de neexecutare. Condiţia ca neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului să nu se datoreze promitentului-vânzător
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1073, art. 1075, art. 1077
O parte într-un contract, poate invoca neexecutarea unei obligaţii asumate, numai dacă şi cealaltă persoană, care s-a obligat în mod valabil, nu şi-a îndeplinit, în mod culpabil, obligaţia corelativă.
Repararea prejudiciului produs prin neexecutarea culpabilă a obligaţiei de a face sau a nu face, reglementată de art. 1075 C. civ., revine părţii care şi-a îndeplinit sau se declară gata să-şi îndeplinească propria obligaţie ce decurge din actul juridic bilateral.
Promitentul - vânzător nu poate invoca în favoarea sa, împrejurarea că promitentul - cumpărător nu a achitat preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, la data stipulată, întrucât această neîndeplinire îi este imputabilă chiar promitentului - vânzător, ce nu şi-a îndeplinit obligaţia de a obţine toate certificatele necesare pentru demararea formalităţilor de vânzare, până la data stabilită în antecontract, plata preţului fiind subordonată îndeplinirii acestei formalităţi.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 2115 din 11 decembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 Bucureşti la data de 13 martie 2005, sub nr. 11969/2005, reclamantul B.R.-A. l-a chemat în judecată pe pârâtul N.-I.L., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului arabil situat în satul P., comuna P.L., judeţul Ilfov, în suprafaţă de 676 mp, identificat la tarlaua X. parcela Y.
în motivarea cererii, a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1954 din 21 iunie 2005 la BNP A.A., promitentul-vânzător N.-I.L., prin mandatar cu procură autentică N. I., s-a angajat irevocabil să-i vândă reclamantului, în calitate de promitent-cumpărător, terenul arabil situat în extravilanul satului P., comuna P.L., judeţul Ilfov, în suprafaţă totală de 676 mp, identificat la tarlaua x., reclamantul achitând un avans de 3.000 Euro, părţile convenind ferm ca perfectarea vânzării să se facă până la data de 30 august 2005.
Reclamantul, la data de 22 august 2005, s-a prezentat la BNP M.M.T. şi a făcut demersurile pentru ca notarul public să solicite extrasul de carte funciară şi să programeze părţile pentru semnarea actelor privind vânzarea-cumpărarea terenului la data de 25 august 2005, însă promitentul-vânzător a comunicat, la 24 august 2005, că nu se poate prezenta în vederea semnării artelor, deoarece este plecat din Bucureşti, neputându-se, astfel, autentifica actul de vânzare-cumpărare.
La data de 30 august 2005, reclamantul l-a contactat telefonic pe pârât, solici-tându-i să se prezinte în vederea semnării actului autentic de vânzare cumpărare a terenului, însă, la biroul notarial, s-a constatat că actul nu poate fi autentificat din motive imputabile promitentului-vânzător, respectiv din cauza lipsei diligen-ţelor necesare programării, solicitării în timp util a extrasului de carte funciară şi a pregătirii acestei operaţiuni, invocarea de către promitentul-vânzător a faptului că suprafaţa de teren, rezultată din măsurători, este mai mică decât cea din titlu, cu 34,42 mp, în condiţiile în care reclamantul a insistat să cumpere, la acelaşi preţ total de 40.000 Euro, suprafaţa rezultată din măsurători, respectiv 641,58 mp fiind necredibilă.
Invocând cele două motive, pârâtul a solicitat încheierea unui act adiţional pentru prelungirea termenului stabilit prin antecontract, însă, în timpul redactării actului adiţional, mandatarul promitentului-vânzător a motivat faptul că nu ar avea buletinul de identitate asupra sa şi a părăsit biroul notarial, pentru a se deplasa acasă să-şi ia buletinul, comunicând că nu mai semnează nici un act, până nu se consultă cu avocatul său.
Reclamantul a precizat că, faţă de această atitudine, l-a notificat pe pârât, solicitându-i-se să se prezinte la notarul public, la data de 05 septembrie 2006, în vederea încheierii actului autentic.
Conform încheierii de certificare nr. 10200 din 5 septembrie 2005, promitentul vânzător a afirmat în faţa notarului public faptul că denunţă antecontractul şi-şi retrage promisiunea de vânzare, deoarece expertiza cadastrală a constatat o diferenţă faptică în minus a suprafeţei de teren faţă de aceea rezultată din titlu şi reclamantul nu a respectat obligaţia de a scoate terenul din circuitul agricol, acesta desfiinţând plantaţiile aflate pe teren.
Reclamantul a arătat în final, că se obligă să consemneze la CEC, pe numele pârâtului, până la data judecaţii în fond a cauzei, diferenţa de preţ la care s-a obligat prin antecontract, la data de 4 octombrie 2005.
Prin sentinţa civilă nr. 952 din 31 ianuarie 2006, Judecătoria sectorului 3 Bucureşti a respins acţiunea formulată de reclamantul B.R.A., ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă, că reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul, prin mandatar, de a îndeplini formalităţile pentru trecerea terenului în intravilan şi scoaterea acestuia din circuitul agricol, această clauză contractuală privind un element distinct al viitorului contract ce părţile au promis să îl încheie la termenul convenit, notarul public urmând să ia act de acordul lor privind vânzarea-cumpărarea unui teren din intravilan, neagricol.
Totodată, instanţa de fond a reţinut că înscrierea terenului în cartea funciară s-a făcut la cererea reclamantului, iar în schiţa cadastrală întocmită, s-a trecut suprafaţa de 641,58 mp, mai mică decât suprafaţa de 676 mp a parcelei ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
în consecinţă, prima instanţă a reţinut că nu poate suplini acordul de voinţă al părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult cu cât pârâtul nu mai doreşte să încheie acest contract şi nu există o obligaţie legală în acest sens, stabilită de o normă legală specială.
împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel, reclamantul B.R.A., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1251/A din 27 iunie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-reclamant B.R.A. împotriva sentinţei civile nr. 952 din 31 ianuarie 2006 pronunţată de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti şi a respins, ca neîntemeiată, cererea intimatului-pârât de acordare a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a constatat că, în mod greşit, instanţa de fond a reţinut că nu există norme legale speciale care să impună părţilor contractante, obligaţia respectării antecontractului de vânzare-cumpărare şi care să îndrituiască instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pe lângă dispoziţiile art. 969 şi art. 1073 C. civ., care, ca norme generale în materia obligaţiilor, impun părţilor contractante respectarea obligaţiilor asumate prin convenţii şi dispun că creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, sub sancţiunea dezdăunării de către partea în culpă, prin Legea nr. 247/2005, în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi la data introducerii acţiunii deduse judecăţii, s-au introdus norme speciale care reglementează îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontracte de vân-zare-cumpărare.
Astfel, potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă şi aceasta poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Principalele obligaţii asumate de părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de acestea sunt obligaţia de a vinde, respectiv de a cumpăra terenul care face obiectul antecontractului, precum şi obligaţia de plată integrală a preţului vânzării la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru neîndeplinirea de către intimatul-pârât a obligaţiei de a vinde, asumată prin antecontract, acesta a invocat excepţia de neexecutare a antecontractului de către apelant, în calitate de promitent - cumpărător.
Din cele expuse mai sus şi aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, apelantul şi-a manifestat în mod constant intenţia de a cumpăra terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că, în privinţa sa, nu se poate reţine neîndeplinirea obligaţiei de a cumpăra, intimatul fiind cel ce a denunţat unilateral antecontractul.
Motivele invocate de către intimat pentru justificarea refuzului său de a vinde terenul ce face obiectul antecontractului, în sensul că promitentul cumpărător nu şi-a îndeplinit obligaţia de a scoate terenul din circuitul agricol şi că acesta a acceptat înscrierea în cartea funciară a unei suprafeţe mai mici a terenului, rezultată din documentaţia de cadastru, în urma măsurătorilor, faţă de titlul de proprietate al promitentului-vânzător, nu sunt de natură a-l exonera pe acesta de obligaţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că promitentul-cumpărător a declarat în faţa notarului public că doreşte să cumpere terenul în starea în care se află, la preţul convenit în antecontractul de vân-zare-cumpărare.
în acelaşi sens, tribunalul a reţinut că apelantul, în calitate de promitent-cum-părător, nu putea îndeplini formalităţile de scoatere a terenului din circuitul agricol, nefiind proprietar al acestuia sau mandatar al proprietarului, astfel încât obligaţia asumată prin antecontract, dacă este interpretată în sensul că aceste formalităţi trebuiau îndeplinite de apelant personal, reprezintă o obligaţie imposibil de executat.
Tot astfel, faptul că apelantul ar fi cumpărat un teren care nu este scos din circuitul agricol şi care, în realitate, are o suprafaţă mai mică decât cea rezultată din titlul de proprietate al promitentului-vânzător, este de natură a-l prejudicia numai pe apelant, în calitate de cumpărător, deoarece acesta a declarat că doreşte să încheie contractul de vânzare-cumpărare, la preţul de 40.000 Euro, convenit de părţi pentru un teren cu suprafaţa de 676 mp şi care urma a fi trecut în intravilan şi scos din circuitul agricol.
în consecinţă, sub acest aspect, criticile formulate de apelant sunt fondate, prima instanţă reţinând, în mod greşit, că neîndeplinirea de către promitentul-cumpărător a obligaţiei de scoatere a terenului din circuitul agricol, obligaţie care, potrivit legii, incumbă proprietarului terenului, promitentul-cumpărător neavând drept de dispoziţie asupra bunului, precum şi împrejurarea că suprafaţa terenului rezultată din măsurători este mai mică decât cea menţionată în titlul de proprietate, sunt cauze care determină respingerea acţiunii, în lipsa acordului pârâtului de a vinde terenul.
în raport, însă, de dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, tribunalul a reţinut că apelantul, în calitate de promitent-cumpărător, nu şi-a îndeplinit o altă obligaţie esenţială asumată prin antecontractul de vânzare-cum-părare, respectiv obligaţia de plată integrală a preţului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Aceasta înseamnă că, dacă instanţa de judecată este chemată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, preţul vânzării trebuie să fie plătit integral până la data pronunţării hotărârii judecătoreşti, potrivit clauzelor stipulate în antecontract.
în speţă, apelantul nu a făcut dovada că a plătit intimatului diferenţa de preţ de
37.000 Euro, până la data pronunţării prezentei decizii şi nici că a urmat procedura ofertei reale de plată prevăzută de art. 586 şi urm. C. pr. civ., în cazul refuzului intimatului de a primi plata.
Astfel, neîndeplinirea de către apelant, în calitate de promitent-cumpărător, a obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de plată integrală a preţului vânzării până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, reprezintă un impediment la pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în sensul art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
împotriva acestei decizii a declarat recurs, reclamantul B R.A., solicitând admiterea recursului şi stabilirea unei situaţii în drept conformă cu realitatea şi spiritul legii.
în dezvoltarea motivelor de recurs, încadrate de către recurent în dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. pr. civ., acesta a menţionat că instanţa de apel a reţinut, ca impediment la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, neplata de către el a restului de preţ, aspect reţinut eronat, întrucât el s-a arătat dispus să achite, în orice moment, restul de preţ, respectiv
37.000 Euro şi a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, imediat ce vânzătorul nu a înţeles să se prezinte voluntar, la notariat pentru a perfecta actele de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu.
Prin încheierea pronunţată la data de 20 noiembrie 2007, s-a dispus introducerea în cauză a numitului N.I., în calitate de succesor legal al defunctului intimat N.I.L., în temeiul dispoziţiilor art. 243 alin. (1) pct. 1 C. pr. civ.
în dovedirea cererii de recurs, recurentul a solicitat proba cu înscrisuri, probă încuviinţată şi administrată de instanţă, în considerarea art. 305 C. pr. civ. raportat la art. 165 C. pr. civ.
Intimatul-pârât N.L, deşi legal citat, nu a formulat întâmpinare, obligatorie conform art. 308 alin. (2) C. pr. civ.
Examinând actele şi lucrările dosarului prin prisma motivelor de recurs formulate, Curtea apreciază că recursul este fondat pentru următoarele considerente:
Situaţia de fapt rezultată din ansamblul probator administrat în cauză, şi reţinută de către instanţe a stabilit că între părţi, a existat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul teren arabil situat în satul P., comuna P.L., judeţul Ilfov, în suprafaţă de 676 mp, identificat la tarlaua X. parcela Y. şi preţul de 40.000 Euro, aceasta dând naştere unor obligaţii specifice de a face care, în ipoteza neîndeplinirii lor culpabile, determină aplicabilitatea art. 1073 şi art. 1077 C. civ.
Astfel, Curtea consideră că intimatul-pârât N.I.L. nu poate invoca, în favoarea sa, împrejurarea că recurentul-reclamant nu a achitat preţul stabilit în antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat între părţi, în formă autentică, la data de 21 iunie 2005, întrucât această neîndeplinire a obligaţiei de plată integrală a preţului îi este imputabilă chiar intimatului, care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a obţine toate certificatele necesare pentru demararea formalităţilor de vânzare, până la data stabilită în precontract - 30 august 2005, plata preţului fiind subordonată îndeplinirii acestei formalităţi.
în acest context, Curtea reaminteşte faptul că o persoană poate invoca neexecutarea unei obligaţii numai dacă şi cealaltă persoană, care s-a obligat în mod valabil, nu şi-a îndeplinit, în mod culpabil, obligaţia corelativă, ipoteză care nu se regăseşte în cauză.
în acelaşi sens, Curtea apreciază că opţiunea între executarea în natură a obligaţiei şi repararea în natură a pagubelor, principii reglementate de art. 1073 şi art. 1077 C. civ. şi repararea prin echivalent a prejudiciului produs prin neexecutarea culpabilă a obligaţiei de a face sau a nu face reglementată de art. 1075 C. civ., revine părţii care şi-a îndeplinit sau se declară gata să-şi îndeplinească propria obligaţie ce decurge din actul juridic bilateral.
Astfel, în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor de a face şi de a nu face, principiul este acela al executării în natură şi numai dacă acest lucru nu este posibil, ori executarea ar fi incompletă sau puţin utilă, sau, deşi posibilă şi utilă, ar necesita întrebuinţarea unor mijloace violente, contrare libertăţii individuale, aceasta se poate realiza şi în mod indirect, prin plata despăgubirilor. Această regulă era rezumată în trecut în formula nemo praecise potest cogi ad factum. Astfel, dacă obiectul obligaţiei este un fapt al debitorului, care îşi trage toată valoarea şi utilitatea din persoana debitorului (intuitu personae), este evident faptul că, în caz de refuz al debitorului, creditorul nu poate urmări şi obţine executarea directă. De asemenea, executarea directă nu este admisibilă dacă faptul sau abs-tenţiunea debitorului se pot obţine numai prin mijloace coercitive exagerat de violente.
Or, în cauză, recurentul-reclamant solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, înseamnă că acesta a ales ca executarea obligaţiei de a face, la care a dat naştere antecontractul, să se facă în mod direct, în natură, această executare fiind posibilă şi instanţa având a analiza dacă poate suplini consimţământul părţilor, prin pronunţarea unei hotărâri în acest sens, respectiv, dacă antecontractul îndeplineşte condiţiile de valabilitate ale convenţiei pe care o constată, ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Constatând îndeplinite condiţiile de valabilitate ale acestei convenţii bilaterale şi împrejurarea că diferenţa de preţ nu a fost achitată de către reclamant din cauza neîndeplinirii formalităţilor necesare vânzării de către intimat până la data de 25 august 2005, când părţile trebuiau să se prezinte la notariat pentru încheierea vânzării în formă autentică, dată la care a fost prezent, la sediul BEJ T.A.M., numai recurentul, care a prezentat şi numărat suma de 37.000 Euro şi, apoi, în condiţiile refuzului nejustificat al intimatului şi al mandatarului său de a mai încheia actul, reţinându-se că restul de preţ, în cuantum de 37.000 Euro, a fost achitat, astfel cum rezultă din recipisa de consemnare nr. 1899230/1 din 22 august 2007, Curtea apreciază că, prin respingerea cererii formulată de reclamantul B.R.A., instanţele de fond şi de apel au pronunţat în cauză, soluţii nelegale şi netemeinice.
Pentru considerentele expuse, constatând incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., Curtea, în temeiul art. 312 alin. (1) C. pr. civ., a admis recursul declarat de recurentul-reclamant B.R.A. împotriva deciziei civile nr. 1251/A din 27 iunie 2006, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât N.I.L., decedat pe parcursul procesului, poziţie procesuală preluată de succesorul său N.I.; a modificat decizia recu-rată, în sensul că:
A admis apelul declarat de apelantul-reclamant B.R.A. împotriva sentinţei civile nr. 952 din 31 ianuarie 2006, pronunţată de Judecătoria sectorului 3 Bucureşti, în dosarul nr. 11869/2005 (număr unic 15.1y./301/2005); a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea formulată de reclamantul B.R.A. împotriva pârâtului N.I.L. (în prezent decedat), respectiv împotriva pârâtului N.I., introdus în cauză în calitate de succesor legal, prezenta hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul arabil situat în extravilanul satului P., comuna P.L., judeţul Ilfov, în suprafaţă de 641,58 mp, identificat la tarlaua X., parcela X. (H.M.)
| ← Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Afectarea... | Putere de lucru judecat. Condiţii → |
|---|
