Restituirea preţului actualizat către chiriaşii cumpărători care deţin un contract valabil de vânzare-cumpărare, dar au fost evinşi de către fostul proprietar în cadrul acţiunii în revendicare. Calitatea procesuală pasivă a Municipiului Bucureşti
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1337 Legea 10/2001, art. 50
Restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi se poate face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, numai în situaţia desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desfiinţat, ci dimpotrivă, a fost menţinut, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, nu se pot aplica prin analogie dispoziţiile art. 50 (fost 51) din Legea nr. 10/2001, ci devin aplicabile dispoziţiile art. 1337 şi urm. C. civ., ce reglementează obligaţia vânzătorului în cazul evicţiunii totale.
Prin admiterea acţiunii în revendicare , în urma producerii evicţiunii totale, vânzătorul, respectiv Municipiul Bucureşti are calitate procesuală pasivă şi este ţinut să restituie cumpărătorilor integral preţul actualizat solicitat.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1870 din 8 noiembrie 2007)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la 13 mai 2004, sub nr. 556/2004, reclamanţii C.V., C.E. şi C.B. au chemat în judecată pe pârâţii M.M. şi M.S. solicitând instanţei ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1, compus din teren de 126,40 mp şi construcţiile aflate pe acesta, prin compararea titlurilor, urmând a se da preferinţă titlului autorilor reclamanţilor.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că, prin sentinţa civilă nr. 2544 din 27 martie 1997 a Judecătoriei sectorului 6 Bucureşti s-a anulat certificatul de vacanţă succesorală nr. 166/1963 şi decizia nr. 1395/1963, s-a constatat deschisă succesiunea defunctului C.V. şi s-a constatat că ei au calitatea de moştenitori ai defunctului, fiind obligat Consiliul General al Municipiului Bucureşti să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul susmenţionat.
Pârâţii M. au formulat întâmpinare şi au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, precizând că hotărârea judecătorească invocată de reclamanţi nu le este opozabilă.
Pârâţii au formulat o cerere reconvenţională, cerere de chemare în judecată a altor persoane şi cerere de chemare în garanţie, solicitând ca, în contradictoriu cu reclamanţii, Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, SC H.N. SA şi Ministerul Finanţelor Publice să se constate că sunt proprietarii imobilului, iar, în subsidiar, obligarea reclamanţilor şi a terţelor persoane la plata sumei actualizate de 160.000.000 lei, cu titlu de despăgubiri civile, reprezentând îmbunătăţirile aduse imobilului, precum şi stabilirea unui drept de retenţie.
în subsidiar, pârâţii au solicitat obligarea chemaţilor în judecată şi în garanţie la restituirea preţului actualizat de 47.827.998 lei pe care l-au achitat pentru imobil.
La data de 3 iunie 2004 a formulat o cerere de intervenţie în interes propriu intervenienta B.E.L., solicitând ca reclamanţii să fie obligaţi la plata sumei actualizate de 160.000.000 lei cu titlu de despăgubiri civile şi stabilirea unui drept de retenţie în favoarea sa.
Prin încheierea din 12 octombrie 2004, s-a respins, ca neîntemeiată, excepţia in-admisibilităţii, iar 9 noiembrie 2004, a fost calificată cererea formulată de B.E.L. ca fiind o cerere în interes propriu, dispunându-se admiterea acesteia.
La data de 16 noiembrie 2004 s-a admis excepţia insuficientei timbrări a cererii reconvenţionale formulate de pârâţii M., fiind anulat, ca netimbrat, primul capăt de cerere privind constatarea dreptului de proprietate.
La acelaşi termen de judecată s-a respins, ca neîntemeiată şi excepţia lisei calităţii procesuale pasive a chematului în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
Pârâţii M. au precizat cererea de chemare în garanţie, iar instanţa, conform art. 84 C. pr. civ., a calificat cererea formulată de pârâţi pentru obligarea reclamanţilor la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătăţiri şi acordarea dreptului de retenţie ca fiind cerere reconvenţională şi nu cerere de chemare în garanţie.
Tribunalul a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Ministerul Finanţelor Publice şi SC H.N. SA în raport cu cererea de chemare în garanţie, având drept obiect restituirea preţului actualizat şi a dispus unirea cu fondul a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a reclamanţilor faţă de cererea reconvenţională şi cererea de intervenţie în interes propriu precum şi a excepţiei privind prematuritatea acestor cereri.
Prin sentinţa civilă nr. 210 din 11 martie 2005, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis acţiunea principală, a obligat pe pârâţii M.M. şi M.S. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, nr. 3, sectorul 1, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamanţilor în ceea ce priveşte cererea reconvenţională şi cererea de intervenţie în interes propriu, cereri respinse, ca foind introduse împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi, în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, Ministerul Finanţelor Publice şi SC H.N. SA, a fost obligat chematul în garanţie Municipiul Bucureşti să plătească pârâţilor suma de 47.827.998 lei, reprezentând preţul vânzării actualizat cu rata inflaţiei, s-a respins cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva Ministerul Finanţelor Publice şi SC H.N. SA ca fiind introdusă împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.
în esenţă, instanţa de fond a reţinut că, în urma comparării titlurilor de proprietate, titlul reclamanţilor este mai bine caracterizat, deoarece au dobândit dreptul de proprietate de la adevăratul proprietar, în timp ce pârâţii au dobândit de la un non dominus, înlăturându-se apărarea pârâţilor reclamanţi M. privind dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Cu privire la cererea reconvenţională s-a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 49 din Legea nr. 10/2001, obligaţia de despăgubire incumbă statului şi nu reclamanţilor.
Referitor la cererea de chemare în garanţie, s-a reţinut că obiectul acesteia îl constituie doar restituirea preţului actualizat şi s-a respins cererea de chemare în garanţie, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă, reţinându-se că nu sunt aplicabile în cauză dispoziţiile art. 51 din Legea nr. 10/2001, fiind incidente dispoziţiile art. 1337 şi urm. C. civ., privind obligaţia vânzătorului de garanţie pentru evicţiunea totală.
împotriva sentinţei civile nr. 210 din 11 martie 2005 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat apel pârâţii M.M. şi M.S., intervenienta
B.L.E. şi apelantul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 398 din 4 octombrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-au respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanţii-pârâţi M.M.şi M.S., apelanta-intervenientă B.L.E. şi apelantul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, reţinându-se, în esenţă, următoarele:
- Excepţia inadmisibilităţii acţiunii în revendicare este neîntemeiată, acţiunea în revendicare pe calea dreptului comun fiind perfect admisibilă, împotriva persoanei care a cumpărat bunul de la stat, teza contrară ducând la încălcarea dreptului de liber acces la justiţie, consacrat de art. 21 alin. (1) din Constituţia României şi art. 6 parag. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
- Titlul statului a fost afectat de o cauză de nulitate absolută, întrucât printre moştenitori s-au aflat persoane incapabile, sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, încălcarea dispoziţiilor legale de ordine publică, având drept efect constatarea nulităţii absolute a certificatului de vacanţă succesorală.
- Constatarea bunei-credinţe a cumpărătorilor şi respingerea acţiunii în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare formulată de reclamanţi prin sentinţa civilă nr. 9699/2001 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă prin decizia civilă nr. 278/2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă, nu este suficientă pentru a se reţine aplicarea principiului error communis facit jus, atâta timp cât eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului nu era generală, imposibil de prevăzut şi înlăturat.
- în mod legal s-a reţinut că titlul de proprietate al reclamanţilor este mai bine caracterizat în raport de titlul pârâţilor, care au dobândit de la un non dominus.
- Legea nr. 112/1995 nu constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate, izvorul raportului juridic concret fiind contractul de vânzare-cumpărare încheiat întemeiat acestei legi.
- Pârâţii-apelanţi sunt terţii desăvârşiţi faţă de moştenire şi nu pot invoca faptul că ar exista şi alţi succesibiti pentru defunctul C.V., cu atât mai mult cu cât numărul şi calitatea moştenitorilor s-a stabilit prin hotărâre irevocabilă, hotărâre ce a stabilit şi apartenenţa imobilului la masa succesorală, neputându-se încălca autoritatea de lucru judecat a acestei hotărâri pronunţate anterior.
- Reclamanţii nu au calitate procesuală pasivă în cadrul cererii reconvenţiona-le formulată de pârâţi şi a cererii de intervenţie formulată de apelanta-interve-nientă B.L.E., întrucât obligaţia de despăgubire pentru sporul de valoare revine vânzătorului, care l-a înstrăinat cu rea-credinţă, obligaţie prevăzută de art. 1344 -1346 C. civ., principiul îmbogăţirii fără justă cauză neputând fi aplicat, existând posibilitatea unei acţiuni împotriva vânzătorului de rea-credinţă.
- Referitor la apelul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, s-a reţinut că obligaţia Ministerului Finanţelor Publice de restituire a preţului de vânzare s-ar fi născut numai în situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare s-ar fi desfiinţat.
în măsura în care acţiunea privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a fost respinsă, nu sunt aplicabile prevederile speciale ale art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ci dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, astfel încât, în baza acestei obligaţii de garanţie împotriva evicţiunii, preţul de vânzare actualizat urmează a fi restituit de Municipiul Bucureşti.
împotriva deciziei civile nr. 398 din 4 octombrie 2006 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au declarat recurs pârâţii-reclamanţi M.M. şi M.S., intervenienta B. L.E. şi chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
I. Pârâţii-reclamanţi M.M., M.S. precum şi intervenienta B.L.E. critică decizia sub aspectul motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., astfel:
- Acţiunea în revendicare, prin compararea titlurilor, este inadmisibilă, în raport de Legea specială nr. 10/2001;
- în măsura în care acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului lor de vânzare-cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost respinsă şi s-a reţinut buna lor credinţă, acţiunea în revendicare prin compararea titlurilor se impunea a fi respinsă, buna-credinţă fiind criteriul de preferinţă în favoarea do-bânditorului de la stat;
- Titlul statului nu a fost afectat de motive de nulitate absolută, ci de un motiv de nulitate relativă;
- Restituirea imobilelor preluate fără titlu şi înstrăinate de stat, este condiţionată de constatarea nulităţii absolute a actului de înstrăinare;
- Dobânditorul de bună-credinţă este apărat de principiul error communis facitjus, iar cerinţa caracterului invincibil al erorii comune, îi vizează numai pe dobânditori;
- Dreptul lor de proprietate a fost dobândit prin lege - art. 9 din Legea nr. 112/1995;
- Hotărârea judecătorească prin care s-a constatat preluarea fără titlu de către stat a bunului nu le este opozabilă;
-Acţiunea în revendicare trebuia respinsă pentru nerespectarea regulii unanimităţii;
- Hotărârea judecătorească pronunţată de Judecătoria sectorului 6 Bucureşti este constitutivă de drepturi şi nu poate avea efecte retroactive, aspectele privind capacitatea minorilor, vizând o nulitate relativă care era prescrisă în condiţiile Decretului nr. 167/1958;
- Instanţele au soluţionat greşit celelalte cereri fără a intra în cercetarea fondului privind acordarea despăgubirilor pentru îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului;
- în mod nelegal instanţa a reţinut că s-ar fi solicitat despăgubiri numai de la reclamanţi, după acordarea cuvântului în fond, obiectul cererii sau persoanele chemate în judecată, nemaiputând fi schimbate după acordarea cuvântului în fond.
II. Recurentul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General critică decizia sub aspectul motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. pr. civ., astfel:
- în mod greşit, instanţa de apel a reţinut obligaţia acordării despăgubirilor către pârâţii-reclamanţi, deşi în raport cu dispoziţiile Legii nr. 112/1995 şi H.G. nr. 20/2006, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate din vânzarea locuinţelor, este Ministerul Finanţelor Publice, iar potrivit art. 1 pct. 5 din O.U.G. nr. 184/2002 ce modifică art. 51, „plata sumelor se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995";
- în raport de dispoziţiile legale se impunea admiterea excepţiei privind lipsa calităţii procesuale pasive a Municipiului Bucureşti, în cererea de chemare în garanţie.
Prin decizia civilă nr. 3067 din 16 aprilie 2007 pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Secţia Civilă şi de Proprietate Intelectuală, s-a dispus trimiterea recursurilor la Curtea de Apel Bucureşti, cauza fiind înregistrată pe rolul acestei ultime instanţe, sub nr. 4682/2/2007.
Examinând hotărârea recurată în raport de criticile formulate, analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea constată următoarele:
I. în ceea ce priveşte recursul formulat de pârâţii-reclamanţi M.M. şi M.S. şi in-tervenienta B.L.E. Curtea constată că acesta nu a fost legal timbrat cu suma de 2170 lei taxă de timbru şi 3 lei timbru judiciar, iar în baza art. 1, art. 11 şi art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, acesta urmează a fi anulat, ca netimbrat.
II. în ceea ce priveşte recursul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
Dispoziţiile art. 50 (fost art. 51) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 48/2004, nu sunt aplicabile în cauza de faţă, întrucât restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi se poate face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, numai în situaţia desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
în cauza de faţă, contractul de vânzare-cumpărare al pârâţilor-reclamanţi M. nu a fost desfiinţat, ci, dimpotrivă, menţinut prin hotărâre judecătorească irevocabilă. în această situaţie, nu pot fi aplicate prin analogie dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, ci devin aplicabile dispoziţiile art. 1337 şi urm. C. civ., ce reglementează obligaţia vânzătorului în cazul evicţiunii totale.
Prin admiterea acţiunii în revendicare formulată de moştenitorii adevăratului proprietar al imobilului, împotriva pârâţilor-reclamanţi cumpărători de la stat, aceştia din urmă au pierdut proprietatea imobilului, cauza evicţiunii fiind anterioară vânzării, determinată de nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului înstrăinat.
Cauza evicţiunii nu a fost cunoscută de cumpărători la data vânzării, aceştia fiind de bună-credinţă.
Astfel, în urma producerii evicţiunii totale, vânzătorul, respectiv recurentul chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, are calitate procesuală pasivă şi este ţinut să restituie cumpărătorilor integral preţul primit, actualizat în raport de rata inflaţiei.
Faţă de considerentele de mai sus, având în vedere dispoziţiile art. 312 C. pr. civ., Curtea a anulat, ca netimbrat, recursul declarat de recurenţii-pârâţi-reclamanţi M.M., M.S. şi intervenienta în interes propriu B.L.E. şi a respins, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin Primarul General. (G.S.)
| ← Repunerea în termenul de acceptare a succesiunii. Cauze... | Retract litigios. Imposibilitatea legală de exercitare. Cazul... → |
|---|
