Rezilierea contractului de închiriere pentru neachitarea chiriei. Nevalabilitatea liberării debitorului de plata chiriei, prin procedura ofertei reale, urmate de consemnaţiu-ne, cât timp acest fapt nu i-a fost adus la cunoştinţa creditorului
| Comentarii |
|
C. civ., art. 1114
în condiţiile în care se invocă refuzul creditorului de a primi plata chiriei, debitorul are posibilitatea liberării sale de plată prin procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune, conform dispoziţiilor art. 1114 C. civ.
însă, simplul aspect al consemnării sumei datorate la CEC nu-l eliberează pe debitor de obligaţia plăţii, fără a-l înştiinţa despre aceasta pe creditor, întrucât scopul instituirii procedurii prevăzute de art. 1114 C. civ. este acela de a i se aduce la cunoştinţa creditorului faptului plăţii.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2103 din 7 decembrie 2007)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, sub nr. 4536/299/2006 la data de 14 februarie 2006, reclamantul M.G. a solicitat instanţei,în contradictoriu cu pârâta D.V. ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezilierea contractului de închiriere în baza căruia pârâta ocupă imobilul situat în Bucureşti, str. B. nr. 24, sector 1 şi obligarea pârâtei la evacuarea din imobilul ocupat, pentru lipsa titlului locativ.
Reclamantul a arătat, în motivarea acţiunii formulate, întocmite în drept pe prevederile art. 24 lit. b) din Legea nr. 14/1996, ale art. 1429 şi urm. C. civ. şi ale art. 480 C. civ., că a devenit proprietar al imobilului situat la adresa amintită mai sus conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 1878 din 7 octombrie 2005, că, prin acest contract, a preluat şi obligaţia de respectare a contractului de închiriere încheiat anterior de către pârâtă cu foştii proprietari şi înregistrat la AFP sector 1 cu nr. 26154 din 21 mai 2005, că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei pentru perioada octombrie - decembrie 2005 şi că a notificat pârâtei intenţia sa de a vinde imobilul la 24 noiembrie 2005.
Pârâta a solicitat, prin întâmpinarea depusă, respingerea acţiunii ca neîntemeiată, arătând că are drepturi locative opozabile reclamantului până în anul 2008 şi că a consemnat la CEC suma reprezentând chiria aferentă imobilului ocupat pe seama şi la dispoziţia reclamantului.
Prin cererea reconvenţională depusă, pârâta a solicitat instanţei să dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamantul - pârât a dobândit proprietatea asupra imobilului în litigiu, urmând a fi introduşi în cauză proprietarii iniţiali a imobilului, respectiv S.A.L. şi S.M.S.
Instanţa a dispus, în baza art. 120 alin. (1) C. pr. civ., prin încheierea din data de 16 mai 2006,disjungerea cererii reconvenţionale formulate de către pârâta-reclamantă, cu formarea unui dosar, având nr. 15738/299/2006.
Prin sentinţa civilă nr. 8258 din 30 mai 2006, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, a fost admisă cererea formulată de către reclamant, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere în baza căruia pârâta ocupa imobilul din Bucureşti, şi a fost obligată pârâta la plata către reclamant a sumei de 300 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că pârâta avea calitate de chiriaş al spaţiului cu destinaţia de locuinţă în suprafaţă de 74,6 mp, situat la etajul 4 al imobilului din Bucureşti, în baza contractului de închiriere încheiat cu numiţii SAL şi SMS şi înregistrat ta Administraţia Finanţelor Publice - sector 1 cu nr. 26154 din 21 mai 2005.
Instanţa a reţinut că termenul de închiriere era, conform acelui contract, de 3 ani şi 17 zile, cu începere de la 1 aprilie 2005 până la 18 aprilie 2008, iar chiria lunară pe care se obliga pârâta să o plătească era de 500.000 lei.
Reclamantul M.G. a dobândit, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1878 din 7 octombrie 2005, încheiat cu S.A.L. şi S.M.S., în calitate de vânzători, dreptul de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, format dintr-un apartament cu 4 camere şi dependinţele aferente.
Astfel,potrivit clauzei înscrise la parag. VI alin. (2) al acestui contract, reclamantul a preluat toate drepturile şi obligaţiile vânzătorilor, izvorâte din contractul de închiriere amintit anterior, încheiat de către aceştia din urmă cu pârâta D.V.
Instanţa a constatat că pârâta nu a făcut proba - (probă care-i incumbă, conform art. 1082 C. civ., care prezumă (relativ) a fi în culpă pe debitorul contractual) că a plătit reclamantului chiria datorată, aferentă perioadei octombrie-decembrie 2005.
Pârâta a afirmat că, dat fiind refuzul reclamantului de a primi sumele reprezentând chiria respectivă, a procedat la consemnarea la CEC a acestor sume, pe seama şi la dispoziţia reclamantului - creditor al acestor sume.
Instanţa a mai reţinut că pârâta nu a făcut proba în sensul că a urmat procedura ofertei reale urmată de consemnaţiune, motiv pentru care potrivit art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996 a fost admisă acţiunea şi s-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta, în motivarea acestuia susţinând că în mod greşit s-a admis acţiunea reclamantului faţă de împrejurarea că s-a făcut dovada achitării chiriei prin plata acesteia atât prin mandat poştal cât şi prin consemnarea sumelor pe numele creditorului, la CEC, prin executor judecătoresc conform art. 586 - 590 C. pr. civ. şi art. 1114 -1121 C. civ.
Prin decizia civilă nr. 1740 din 7 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că pârâta nu a făcut o plată valabilă întrucât singura modalitate de liberare a apelantei pârâte de obligaţia asumată era procedura ofertei reale, urmată de consemnaţiune, procedură ce nu a fost efectuată de aceasta.
Consemnarea sumelor la CEC pe numele creditorului obligaţiei nu este suficientă şi nu face dovada efectuării plăţii în condiţiile nerespectării procedurii de oferta reală prin somarea creditorului prin intermediul executorilor judecătoreşti.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta D.V. criticând-o sub următoarele aspecte:
1. în mod greşit instanţa a constatat că nu s-a făcut dovada plăţii în condiţiile în care conform contractului - Legea părţilor - obligaţia părţilor este de a face dovada achitării chiriei iar nu de a face dovada plăţii pentru creditorul care cu rea credinţă refuză primirea ei.
2. Simplul fapt al dovezii plăţii prin consemnarea sumelor restante la CEC trebuie să conducă la respingerea acţiunii.
3. Instanţa nu a ţinut cont de probele ce fac dovada plăţii sumelor la CEC conform art. 1169 şi art. 1170 C. civ.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.
Prin cererea principală s-a solicitat rezilierea contractului de închiriere în temeiul art. 24 lit. b) din Legea nr. 114/1996 pentru neachitarea timp de 3 luni consecutive a chiriei, respectiv pentru octombrie-decembrie 2005 şi ca o consecinţă a rezilierii contractului, evacuarea pârâtei din imobilul pe care îl ocupă.
Recurenta-pârâtă a invocat refuzul creditorului de a primi plata. Pentru această situaţie dispoziţiile art. 1114 C. civ. prevăd posibilitatea liberării debitorului de plata prin procedura ofertei reale urmate de consemnaţiune.
Pentru valabilitatea acestei operaţiuni nu este necesar ca părţile să o fi prevăzut în mod expres în contractul lor întrucât ceea ce părţile nu prevăd este reglementat de dreptul comun.
Simplul fapt al consemnării sumei datorate la CEC nu-l eliberează pe debitor de obligaţia plăţii întrucât scopul instituirii procedurii prevăzute de art. 1114 C. civ. este acela de a i se aduce la cunoştinţa creditorului faptul plăţii, altfel suma consemnată şi neprimită de creditor putând fi luată înapoi de către debitor, fără a-şi fi îndeplinit scopul eliberării de plată.
Textul invocat de recurenta pârâtă, dispoziţiile art. 1169 şi art. 1170 se referă la dovada pe care reclamantul trebuie să o facă în faţa instanţei, dovezi cu caracter general, însă acestea nu pot suplini cerinţele expuse de art. 1114 C. civ., text cu caracter special şi care se aplică în cazul probaţiunii obligaţiilor şi a plăţii.
Pentru considerentele arătate în baza art. 312 alin. (1) C. pr. civ. recursul a fost respins ca nefondat. (C.S.)
| ← Retract litigios. Imposibilitatea legală de exercitare. Cazul... | Rezoluţiune contract de vânzare-cumpărare cu clauză de... → |
|---|
