Contract de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995 şi a Hotărârii Guvernului nr. 20/1996. Nulitate absolută. Fraudarea legii. Condiţii
| Comentarii |
|
întrucât, în momentul încheierii contractului, procesul de revendicare era în curs de desfăşurare, procedura de vânzare trebuia suspendată, potrivit art. 1 alin. (6) din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată.
Neprocedându-se astfel, rezultă că părţile au încheiat contractul prin încălcarea legii: vânzătoarea - prin faptul că nu a suspendat procedura de vânzare pe durata procesului de revendicare şi cumpărătoarea - prin faptul că nu s-a informat în legătură cu eventuala revendicare a locuinţei în cauză, de către foştii proprietari sau de moştenitorii lor, deşi avea posibilitatea să facă acest lucru, prin cercetarea registrelor instanţei în raza căreia se află imobilul, şi că nu s-a conformat interdicţiei de încheiere a contractului, prevăzută de textul legal amintit.
(Decizia nr. 3770 din 20 decembrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată în Dosarul nr. 14134/1998 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii C.R.I. şi M.A.B. le-au chemat în judecată pe pârâtele N.M., Primăria Municipiului Bucureşti şi S.C. "H." S.A., pentru a se constata nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3921/20284 din 7.04.1997, încheiat între pârâtele N.M. şi S.C. "H." S.A. cu privire la locuinţa situată în Bucureşti, sectorul 1 şi pentru obligarea pârâtei N.M. să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie această parte din imobil.
Reclamanţii au arătat, în motivarea acţiunii, că, prin Sentinţa civilă nr. 11705 din 24.09.1997 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, pârâtele Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi S.C. "H." S.A. au fost obligate să le lase, în deplină proprietate şi posesie, imobilul care fusese preluat de stat fără titlu legal. Reclamanţii au mai arătat că locuinţa a fost vândută pârâtei N.M. în condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu toate că le-au înştiinţat pe pârâtele Primăria Municipiului Bucureşti şi S.C. "H." S.A., prin cereri şi notificări, că sunt proprietarele imobilului, pârâtele încălcând astfel interdicţiile legale de vânzare către chiriaşi a locuinţelor preluate de stat fără titlu.
Ulterior, reclamanţii au precizat temeiul juridic al acţiunii, art. 948 pct. 4 din Codul civil, invocând cauza ilicită a convenţiei şi frauda la lege.
Pârâta N.M. a cerut respingerea acţiunii, susţinând că hotărârea prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului nu-i este opozabilă, deoarece nu a fost parte în acel proces, că a cumpărat locuinţa cu bună-credinţă în ce ce priveşte calitatea de proprietar a statului, că reclamanţii nu au făcut dovada proprietăţii autorului lor, de la care statul a preluat imobilul, şi că urmează a i se recunoaşte dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţei, prin uzucapiune, ca urmare a faptului că o foloseşte din anul 1952, în mod netulburat, ca adevărată proprietară.
Pârâta N.M. a formulat cerere de chemare în garanţie împotriva Primăriei Municipiului Bucureşti, pentru obligarea ei la plata sumei de 8.000.000 lei, reprezentând restituirea sumei achitate din preţ, actualizată în raport cu devalorizarea monedei naţionale, motivând că pârâtul răspunde de evicţiune, conform art. 1336 şi 1337 din Codul civil. Celelalte pârâte nu au formulat apărări în proces.
Judecătoria, prin Sentinţa civilă nr. 6055 din 30.03.2000, a admis acţiunea şi a constatat nulitatea contractului, admiţând şi cererea de chemare în garanţie, prin obligarea Primăriei Municipiului Bucureşti la plata către reclamantă a sumei de 6.052.220 lei.
Prima instanţă a reţinut că imobilul, fiind preluat de stat fără titlu, nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995, fiind aplicabile, astfel, prevederile art. 12 lit. a) din Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995, potrivit cărora contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate pentru imobilele care au fost naţionalizate cu încălcarea dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată şi care au fost preluate fără titlu de către stat, le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice.
Cererea de chemare în garanţie a fost motivată cu incidenţa în cauză a prevederilor art. 1336, 1337 şi 1341 din Codul civil.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâtele N.M. şi Primăria Municipiului Bucureşti.
Primăria Municipiului Bucureşti nu a motivat apelul.
Pârâta N.M. a cerut schimbarea sentinţei, în sensul respingerii acţiunii, pentru următoarele motive:
- S-a luat în considerare hotărârea de retrocedare a imobilului, cu toate că nu-i este opozabilă.
- Nu s-a ţinut cont de buna-credinţă de care a dat dovadă când a cumpărat locuinţa.
- Nu li s-a cerut reclamanţilor să facă dovada calităţii lor de proprietari, prin depunerea titlului de proprietate al autorilor lor.
- Instanţa a schimbat, fără drept, temeiul juridic al acţiunii, pronunţând sentinţa pe temeiul inaplicabilităţii dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, în materia "cumpărării locuinţelor de la stat de către chiriaşi", care le ocupau, deşi reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe frauda la lege.
- Nu era întemeiată admiterea acţiunii în revendicare îndreptată împotriva sa, deoarece, în urma constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, a redobândit calitatea de chiriaş, conform dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, reclamanţii neputând-o lipsi de folosinţa imobilului, decât în condiţiile prevăzute în acest act normativ.
Tribunalul Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 3090/A din 7.11.2000, pronunţată de Secţia a IV-a civilă, a respins apelul Primăriei Municipiului Bucureşti, ca nemotivat, şi apelul pârâtei N.M., ca nefondat. Tribunalul şi-a însuşit în totalitate motivarea sentinţei, în ce priveşte admiterea acţiunii împotriva pârâtei N.M., arătând, în plus, că Sentinţa civilă nr. 11705/1997 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti face dovada calităţii procesuale a reclamanţilor, neputându-se înlătura de către pârâtă efectele acelei sentinţe, pe cale de excepţie.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 486 din 27 februarie 2001, pronunţată de Secţia a 11l-a civilă, a admis recursul şi a casat decizia din apel, trimiţând dosarul aceluiaşi tribunal pentru rejudecare.
Curtea a reţinut că, faţă de recunoaşterile reclamanţilor, în sensul că nu i-au informat pe pârâţi despre iniţierea acţiunii în revendicare înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare din litigiu, precum şi de adresele de la dosar, prin care se precizează că, potrivit metodologiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, comisiile locale de aplicare a acestei legi nu au obligaţia să înştiinţeze chiriaşii sau alte persoane despre cererile de revendicare formulate de foştii proprietari, instanţa de apel trebuia să constate că nu a existat frauda la lege. S-a mai reţinut omisiunea instanţei de apel de a verifica modul de soluţionare a cererii de restituire a imobilului şi pe cale administrativă, formularea acestei cereri constituind o recunoaştere implicită a dreptului de proprietate a statului asupra imobilului.
S-a indicat instanţei de trimitere să verifice aceste aspecte, precum şi celelalte critici formulate în cererea de recurs.
în rejudecare, Tribunalul Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, prin Decizia civilă nr. 1979/A din 21.06.2001, a admis apelul declarat de pârâta N.M. şi a schimbat în tot sentinţa, în sensul respingerii acţiunii şi cererii de chemare în garanţie, ca neîntemeiate.
Tribunalul a reţinut valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, "având în vedere buna-credinţă a cumpărătoarei, care a cunoscut pe vânzător ca fiind proprietarul bunului vândut, reclamanta recunoscând că nu a înştiinţat-o pe pârâtă înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare de dorinţa sa de a revendica imobilul, şi principiul valabilităţii aparenţei de drept".
împotriva acestei ultime decizii pronunţate în apel au declarat recurs reclamanţii, cerând modificarea ei, în sensul respingerii apelului pârâtei N.M., pentru următoarele motive:
- motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, constând în faptul că instanţa de apel şi-a motivat decizia pe prevederile Legii nr. 10/2001, fără să ţină seama de considerentele sentinţei, în care s-a făcut referire la încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, precum şi de faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în timp ce pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti se afla Dosarul nr. 8285/1997, în care se exercitase acţiunea în revendicare a imobilului în cauză, constituie o fraudare a dispoziţiilor Hotărârii Guvernului nr. 11/1997, care prevedea suspendarea procedurilor de vânzare a imobilelor naţionalizate către chiriaşi pe timpul desfăşurării proceselor având ca obiect cereri formulate de foştii proprietari.
- motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, constând în faptul că instanţa de apel nu a soluţionat acţiunea în revendicare, în mod independent de soluţia dată asupra cererii de constatare a nulităţii contractului, deoarece compararea titlurilor de proprietate ar fi avut ca rezultat constatarea anteriorităţii titlului autorului lor faţă de titlul pârâţilor, reprezentat de un act de cumpărare de la un detentor, şi deci ar fi justificat admiterea acţiunii în revendicare.
Curtea a constatat că recursul este fondat.
Pârâta N.M., în calitate de chiriaşă a statului, a cumpărat de la stat locuinţa în condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3921/20284 din 7.04.1997.
Reclamanta a exercitat acţiunea în revendicare la data de 22.04.1996, iar hotărârea s-a pronunţat la data de 24.09.1997.
Prin urmare, reclamanta avea posibilitatea, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, să se intereseze despre posibila revendicare a locuinţei, de către persoana de la care statul a preluat-o sau de către moştenitorii ei, şi să nu încheie contractul, în cazul în care ar fi cunoscut că aceştia fac demersuri pentru redobândirea imobilului, interdicţia de încheiere a contractului într-o astfel de situaţie fiind prevăzută în art. 1 alin. (6) din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată.
întrucât, în momentul încheierii contractului, procesul de revendicare era în curs de desfăşurare, procedura de vânzare trebuia suspendată, potrivit art. 1 alin. (6) din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicată. Rezultă că părţile au încheiat contractul prin încălcarea legii: vânzătoarea - prin faptul că nu a suspendat procedura de vânzare pe durata procesului de revendicare şi cumpărătoarea - prin faptul că nu s-a informat în legătură cu eventuala revendicare a locuinţei în cauză, de către foştii proprietari sau de moştenitorii lor, deşi avea posibilitatea să facă acest lucru prin cercetarea registrelor instanţei în raza căreia se află imobilul, şi că nu s-a conformat interdicţiei de încheiere a contractului, prevăzută de textul legal amintit.
în consecinţă, părţile trebuie să suporte sancţiunea nulităţii contractului, prevăzută de art. 12 lit. a) din Hotărârea Guvernului nr'. 20/1996, republicată.
Referirea instanţei de apel la buna-credinţă a pârâtei N.M. şi la aplicarea în cauză a "principiului validităţii aparenţei ide drept", formulată simplist şi neargumentat, nu reprezintă o motivare suficientă pentru a i se recunoaşte pârâtei dreptul de a păstra bunul, în baza contractului prin care a cumpărat imobilul de la un neproprietar.
Instanţa de apel, alăturând buna-credinţă a pârâtei principiului validităţii în drept, a lăsat impresia că a avut în vedere două temeiuri distincte de recunoaştere a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare şi de respingere a acţiunii în revendicare. Din acest motiv, recurentul a criticat decizia din apel pentru reţinerea aplicării Legii nr. 10/2001, în care se prevede într-adevăr că actele încheiate cu bună-credinţă nu sunt lovite de nulitate (art. 46 alin. (2)), cu toate că în acţiune nu s-au indicat ca temei dispoziţiile acestei legi.
Instanţa de apel nu a făcut referire la Legea nr. 10/2001, deci criticarea deciziei sub acest aspect nu este întemeiată. Rezultă că instanţa de apel a avut în vedere buna-credinţă, ca o cerinţă a aplicării principiului validităţii actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului, la care, de asemenea, a făcut referire în motivarea soluţiei.
în situaţia pârâtei N.M., nu sunt îndeplinite însă cerinţele acestui principiu.
Realizarea principiului enunţat este condiţionată de caracterul comun şi invincibil al erorii în care s-a aflat cumpărătoarea. Or, lipsa de diligenţe a acesteia în cunoaşterea situaţiei reale în ce priveşte titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, coroborată şi cu faptul că actul s-a încheiat şi într-o perioadă în care procedura de vânzare ar fi trebuit să fie suspendată, dovedeşte că eroarea nu a fost invincibilă.
Buna-credinţă a cumpărătoarei s-a reţinut din faptul, probat, că reclamanţii nu au încunoştinţat-o pe pârâtă despre intenţia lor de a revendica imobilul. Atâta timp cât în lege se prevedea obligativitatea suspendării procedurii de vânzare pe timpul desfăşurării procesului de revendicare, reclamanţii nu aveau obligaţia să-i facă pârâtei o astfel de încunoştinţare.
Pe de altă parte, buna-credinţă a cumpărătoarei nu se poate reţine numai din faptul neîncunoştinţării de către foştii proprietari despre revendicarea imobilului. Suspendarea procedurii de vânzare fiind dispusă prin lege, era obligaţia pârâtei să cunoască această dispoziţie legală şi să se informeze, prin mijloace lesnicioase -după cum s-a arătat - despre existenţa unei interdicţii de încheiere a contractului. Concluzia asupra existenţei bunei-credinţe se poate formula deci numai pe baza constatării întreprinderii de către cel în cauză a tuturor acţiunilor care l-ar fi convins că urmează să încheie un contract legal, în condiţiile în care ceea ce urma să se cumpere era o locuinţă naţionalizată şi despre care era de notorietate că foştii proprietari solicită statului restituirea imobilelor, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză.
Vânzătoarea a fost şi ea în culpă, deoarece a fost informată despre demersul reclamanţilor, prin depunerea la Consiliul Local al Sectorului 1 a cererii de restituire în natură a imobilului, înregistrată sub nr. 2119 din 23.07.1996, şi nu trebuia să facă vânzarea până când comisia nu ar fi soluţionat această cerere; or, din Adresa nr. 2119 din 2.07.1999, rezultă că, la doi ani după vânzare, cererea nu era încă soluţionată.
Graba nejustificată de care au dat dovadă pârâtele, prin încheierea contractului înainte de soluţionarea cererii depuse de succesorii fostului proprietar al locuinţei, la comisia prevăzută de Legea nr. 112/1995, precum şi nedepunerea culpabilă a diligenţelor pentru a afla dacă locuinţa se află în litigiu învederează cauza ilicită a convenţiei lor. Convenţia este deci lovită de nulitate, conform art. 966 din Codul civil. în consecinţă, Curtea a constatat că prima instanţă a constatat în mod legal şi temeinic nulitatea convenţiei, tribunalul dispunând în mod greşit schimbarea soluţiei.
Pârâta N.M. nu mai poate opune titlului de proprietate al reclamanţilor un titlu propriu, valabil, care să-i justifice păstrarea bunului, astfel că şi soluţia de admitere a acţiunii în revendicare pronunţată de prima instanţă urmează a fi considerată legală şi temeinică.
în baza art. 312 alin. 3 din Codul de procedură civilă, pentru motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea a admis recursul şi amodificat decizia atacată, în sensul respingerii apelului, ca nefondat.
în ce priveşte apărarea formulată de pârâtă, în sensul că acţiunea în revendicare nu ar fi trebuit admisă, deoarece are dreptul să deţină în continuare imobilul în calitate de chiriaşă, în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, Curtea a constatat că nu are pertinenţă în cauză, deoarece, în urma desfiinţării contractului de vânzare-cumpărare, chiriaşul are dreptul că ceară proprietarilor încheierea contractului de închiriere în condiţiile art. 6 din aceeaşi ordonanţă.
în consecinţă, Curtea, reţinând motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, constând în aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel, a admis recursul reclamanţilor şi a modificat decizia apelată, în sensul respingerii apelului, ca nefondat.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat între o persoană... | Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... → |
|---|
