Vânzarea lucrului altuia. Sancţiune juridică. Natura nulităţii
| Comentarii |
|
Prin decizia civilă nr. 156/C/16.12.2002, Curtea de Apel Constanţa a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaşii-cumpărători cu statul, în temeiul Legii nr. 112/1995.
Instanţa a constatat că imobilul a fost preluat fară titlu şi, prin urmare, din punct de vedere juridic, imobilul în litigiu nu a ieşit niciodată din proprietatea autorului reclamantului. Or, pentru ca un imobil să treacă în proprietatea statului trebuie să existe un titlu valabil în puterea căruia dreptul de proprietate să se strămute de la proprietarul persoană fizică la stat.
în consecinţă, din moment ce statul vânzător nu a avut niciodată un titlu valabil de proprietate, este evident că el nu poate înstrăina valabil cele două locuinţe către pârâţii H.I. şi M.M.
O altă interpretare ar încălca principiul ce guvernează încheierea contractului de vânzare-cumpărare, potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el însuşi asupra bunului înstrăinat.
Aceasta întrucât contractul este translativ de proprietate iar vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează.
Reţinând că statul nu are titlul valabil, că a preluat abuziv bunul şi că abuzul nu crează un drept, curtea a constatat nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare-cumpărare.
Referitor la buna-credinţă a cumpărătorilor, Codul civil nu prevede că aceasta duce la consolidarea dreptului de proprietate asupra imobilului deţinut ca urmare a încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.
Buna-credinţă este reglementată de Codul civil doar în cazul aplicării prescripţiei achizitive, care trebuie să se întemeieze pe o posesie exercitată public şi sub nume de proprietar, ceea ce nu este cazul statului, deoarece el a fost doar un detentor precar al imobilului.
C.A. Constanţa, decizia civilă nr. 156/C/l6.12.2002
Notă: în sens contrar s-a pronunţat Curtea de Apel Constanţa, prin decizia civilă nr. 637/C/24.06.2002, respingând cererile de constatare a nulităţii absolute a unor astfel de contracte, cu următoarea motivare.
O condiţie impusă de Codul civil cu privire la bunul vândut este ca acesta să fie proprietatea exclusivă a vânzătorului, contractul de vânzare-cumpărare fiind translativ de proprietate.
Vânzarea lucrului altuia nu constituie însă motiv de nulitate absolută decât în situaţia în care părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane şi astfel operaţiunea realizată este speculativă, având o cauză ilicită.
Buna-credinţă însă este prezumată, reclamantului revenindu-i sarcina de a proba conivenţa cumpărătorului la fraudă.
în acelaşi sens sunt decizia civilă nr. 637/C/24.06.2002 a Curţii de Apel Constanţa şi decizia civilă nr. 144/12.02.2002 a aceleiaşi instanţe, în care s-a motivat după cum urmează.
Practica şi literatura juridică au reţinut constant că vânzarea lucrului altuia este anulabilă pentru eroare asupra calităţii vânzătorului, actul fiind lovit de nulitate absolută, conform art. 948 C. civ., numai în situaţia în care ambele părţi au fost în cunoştinţă de cauză la încheierea contractului, reprezentând o operaţiune speculativă, având o cauză ilicită.
Când cumpărătorul a fost în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, vânzarea este anulabilă. Adevăratul proprietar al bunului vândut nu poate cere anularea contractului, fiind terţ faţă de contract, ci poate formula numai o acţiune în revendicare, ocazie cu care se vor compara titlurile invocate de părţi.
Tot în sensul respingerii acţiunii în constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu bună-credinţă, s-a pronunţat şi Tribunalul Braşov (decizia civilă nr. 957/2001).
