Decizia comercială nr. 73/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA 73/2011
Ședința 29 N. 2011
Completul compus din: PREȘEDINTE D. P. Judecător A.-I. A. Judecător C. P. Grefier M. N. Țâr
Pe rol judecarea recursului și a cererii de suspendare declarată de C. C. A. împotriva sentinței comerciale nr. 3308/12 mai 2011 pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. în contradictoriu cu intimata SC P. I. D. S., având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în cauză se prezintă av. Negru- P.a L. în reprezentarea intereselor apelantei și av. Cătineanu I.ela în reprezentarea intereselor intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul promovat este legal timbrat cu taxa judiciară de timbru în valoare de 5 lei și are aplicat timbru judiciar în valoare de 0,15 lei. De asemenea, și cererea de suspendare este legal timbrată cu suma de 10 lei reprezentând taxă judiciară de timbru și are aplicat timbru judiciar 0,30 lei.
S-a făcut referatul cauzei ocazie cu care se învederează instanței că pricina se află la al treilea termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită, părțile litigante au solicitat judecarea pricinii în lipsă.
Reprezentantul recurentei relevă instanței că, în raport de obligația statuată în sarcina recurentei privind consemnarea unei cauțiunii în valoare de 1000 lei, partea litigantă nu a înțeles să achite această cauțiune, neavând disponibilitate financiară, astfel că această obligație nu a fost îndeplinită.
Instanța, în raport de neîndeplinirea obligației achitării și consemnării cauțiunii în valoare de 1000 lei aferentă cererii de suspendare, invocă excepția inadmisibilității cererii de suspendare.
Reprezentantul recurentei arată că lasă la aprecierea instanței să se pronunțe asupra acestei excepții.
Reprezentanta intimatei solicită admiterea excepției și respingerea cererii de suspendare ca inadmisibilă.
C.ea reține cauza în pronunțare asupra excepției inadmisibilității cererii de suspendare. Totodată, nemaifiind alte cereri de formulat C.ea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul pentru susținerea recursului.
Reprezentantul recurentei solicită admiterea recursului anularea sentinței recurate cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată.În susținere se arată că instanța de fond a făcut o confuzie între dreptul de proprietate și folosința imobilului în litigiu. În conformitate cu dispozițiile art.480 C.civil titularul dreptului de proprietate trebuie să se bucure de toate atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului său, antecontractul de vânzare-cumpărare nefiind unu titlu locativ, obligând părțile doar pentru viitor. Recurentei momentul în care a devenit proprietar este conferit de dreptul de folosință care rezidă din acel antecontract. Se mai arată că la momentul promovării acțiunii, actul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat și intimata era ținută să respecte contractul de închiriere. S. acordarea de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu avocațial.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea recursului și menținerea sentinței recurate ca fiind legală și temeinică. În susținere se arată că este justificată evacuarea recurentei din apartament deoarece aceasta ocupa imobilul fără avea vreun drept. Intimata a dobândit imobilul în ședința Adunării Generale a Asociațiilor, ulterior în baza unui contract de cesiune acesta a revenit unui asociat al societății, SC R. S. S., care s- a și obligat la anumite sarcini, antecontractul de vânzare cumpărare nefiind opozabil reclamantei. S. acordarea de cheltuieli de judecată în recurs.
C.ea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 3308 din 12 mai 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C. s-a admis cererea formulată de reclamanta S. P. I. D. S. A., în contradictoriu cu pârâta C. C. A. și în consecință, s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în localitatea A., str. L. nr. 323B, scara 1, mansardă, ap. 21, imobil înscris în CF nr. 50075-C1-U8 și a fost obligată pârâta să-i achite reclamantei suma de
510,3 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că asupra imobilului apartament nr.21 situat în A., str. L., nr. 323B, sc.1, mansardă, imobil compus din cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, 3 debarale, antreu, logie, cămară de alimente, sas, în suprafață utilă de 65,56 mp., cu părțile indivize comune în cotă de
3,0.-a parte, este proprietar tabular reclamanta, astfel cum rezultă din copia extrasului de carte funciară depusă la dosar la fila 5-6.
Întabularea dreptului de proprietate al reclamantei s-a făcut în baza actelor notariale nr. 915 și 916 din (...) emise de BNP F. H. A., întabularea făcându-se cu titlu de aport social în natură dobândit prin convenție.
Tribunalul a constatat că imobilul ce face obiectul litigiului a fost adus ca aport în natură de SC R. S. S. ca majorare la capitalul social al reclamantei, în baza hotărârii adunării generale a asociaților acesteia din data de 10 noiembrie 2009.
Proprietar tabular al acestui imobil ce face obiectul litigiului dedus judecății este, pe cale de consecință, reclamanta, dovada proprietăți asupra imobilului fiind făcută cu extrasul de carte funciară nr.50075-C1-U8, înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei fiind opozabil erga omnes.
Dreptul de proprietate îi conferă reclamantei atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra imobilului în conformitate cu disp. art.480 C.civ., astfel încât instanța de fond a considerat cererea formulată de reclamantă ca fiind fondată și reținând faptul că pârâta nu poate să-i opună reclamantei un titlu valabil, s-a dispus evacuarea acesteia din imobilul menționat anterior.
Susținerile pârâtei în sensul că a dobândit imobilul în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu SC R. S. S. nu au putut fi reținute, întrucât, astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...), SC R. S. S. a încheiat cu pârâta o promisiune de vânzare-cumpărare, promisiune în baza căreia se obliga ca în viitor să îi transfere acesteia dreptul de proprietate asupra imobilului.
Transferul dreptului de proprietate asupra imobilului nu s-a făcut însă în favoarea pârâtei, antecontractul de vânzare-cumpărare nefiind opozabil reclamantei, neavând forța juridică de a transfera proprietatea în favoarea promitentului cumpărător.
Totodată, instanța de fond a considerat că susținerile pârâtei în sensul că acest antecontract de vânzare-cumpărare îi conferă dreptul de a ocupa imobilul și de a-l folosi întrucât a fost încheiat cu societatea comercială care a procedat la edificarea lui în baza autorizației de construire nr. 9. mai 2005, au fost înlăturate de către tribunal, față de faptul că reclamanta a făcut dovada că deține un drept de proprietate asupra acestuia, înscrierea în cartea funciară având întâietate față de orice alt antecontract opus acesteia.
Instanța a apreciat că cererea reclamantei nu poate fi respinsă ca inadmisibilă, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare este în vigoare și nu a fost desființat, deoarece acest antecontract produce efecte doar între părțile contractante, pe de o parte, nefiind opozabil reclamantei și, pe de altă parte, întrucât acesta nu are aptitudinea de a transfera dreptul de proprietate, ci creează doar în sarcina promitentului vânzător obligația de a încheia ulterior contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia să se transfere proprietatea în favoarea pârâtei.
Or, atâta timp cât pârâta nu a făcut dovada faptului că a fost perfectat acest contract și că SC R. S. S., promitent vânzător, i-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului pentru ca instanța să fie în măsură să analizeze cele două titluri și să stabilească care reprezintă just titlu, s-a impus a fi menționat faptul că pârâta nu are nici un drept locativ asupra spațiului și că cererea reclamantei este fondată, impunându-se a fi admisă așa cum a fost formulată.
În baza prev. art.274 C.pr.civ., pârâta a fost obligată să-i achite reclamantei suma de 510,3 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
Împotriva acestei sentințe pârâta C. C. A. a declarat apel prin care a solicitat admiterea acestuia, anularea sentinței atacate și rejudecând cauza respingerea cererii de chemare în judecată. totodată, pârâta a solicitat suspendarea efectelor sentinței comerciale nr. 3308/2011 până la soluționarea pe fond a apelului.
În motivarea apelului, pârâta a arătat faptul că între ea, în calitate de cumpărător și SC R. S., în calitate de vânzător, la data de (...), a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea din partea vânzătorului de a-i vinde imobilul (apartament) situat în comuna A., jud. C., str. L., nr. 323, pentru pretul de vânzare-cumpărare de 48.000 EURO, din care pârâta a achitat la momentul încheierii contractului suma de 10.000 EURO. Pe de altă parte, pârâta precizează că locuiește în acest apartament din care reclamanta solicită evacuarea sa încă din anul 2007, iar faptul că a fost notificată de către reclamantă nu corespunde adevărului, dovada comunicării acesteia nu este semnată de nimeni, până în prezent reclamanta nu a contactat-o niciodată, iar de prezentul proces a aflat dintr-o întâmplare consultând portalul instanțelor de judecată si practica judiciara întrucât dorea să o actioneze pe reclamanta-vânzătoare în judecată pentru nerespectarea antecontractului. Totodată, din conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare rezultă că la momentul încheierii acestuia, imobilul înstrăinat figurează într-un corp de clădire achiziționat de vânzător în cursul anului 1998 și unde acesta a edificat în baza autorizației de construcție nr. 9. (...), un număr de apartamente cu destinația de locuințe, făcându-se in același timp mențiunea ca apartamentele înstrăinate nu figurau in cartea funciară. Astfel, pârâta a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, a achitat pretul si urma să încheie cu vânzătoarea contractul în forma autentică într-un termen foarte scurt de la data încheierii antecontractului, după ce vânzătoarea își înscria dreptul de proprietate asupra apartamentului în cartea funciara pe numele si în favoarea sa. Vânzătoarea nu si-a respectat obligația de a înscrie în cartea funciară apartamentul pe numele său si apoi pe numele pârâtei imediat după încheierea antecontractului, ci abia în luna noiembrie 2009 si pe numele reclamantei si nu a vânzătoarei S. R., neaducând la cunoștința pârâtei faptul că a înscris în cartea funciară apartamentul si că este în măsură să încheie cu pârâta un contract autentic de vânzare-cumpărare.
În prezent, a susținut pârâta, dorește să închei cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar dorește ca pretul să fie renegociat în conformitate cu preturile de piată actuale pentru un astfel de apartament, deoarece preturile au scăzut considerabil, iar reclamanta nu si-a îndeplinit obligația de a-i transfera dreptul de proprietate asupra apartamentului într-un termen rezonabil.
Referitor la sentinta atacată, pârâta susține că aceasta este lipsită de temei legal și a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, deoarece pentru a pronunta solutia în cauză, instanta de fond a pornit de la faptul că asupra apartamentului din carereclamanta solicita evacuarea sa este proprietatea tabulară a reclamantei conform extrasului de carte funciară constatând totodată că intabularea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei asupra apartamentului s-a făcut în baza actelor notariale nr.
915 si 916/ (...), apartamentul fiind adus de SC R. S. ca aport în natura la majorarea capitalului social al reclamantei, astfel că înscrierea din cartea funciară asupra dreptului de proprietate al reclamantei este opozabil tuturor.
În opinia pârâtei, solutia instantei de fond este greșită, deoarece a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare asupra apartamentului în litigiu, iar la momentul încheierii acestuia, proprietar al apartamentului era SC R. S., respectiv la momentul încheierii antecontractului a achitat suma de 10.000 EURO cu titlu de avans si apartamentul i-a fost predat în posesie si folosință de către deținătorul legal si legitim al apartamentului la acel moment. Așadar, vânzătorul s-a obligat prin antecontractul intervenit între părți să facă toate demersurile în vederea intabularii în cartea funciară a apartamentului înstrăinat pârâtei, pentru ca apoi să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru acest apartament pe numele pârâtei, iar aceasta să achite diferența de preț doar la momentul întabulării. Chiar dacă nu s-a stipulat în contract un termen până la care să fie înscris în cartea funciară apartamentul, acesta trebuia să fie unul rezonabil, părțile stabilind verbal un termen de
1 an care nu a fost respectat de vânzător, iar faptul că pârâta nu a achitat diferența de preț se datorează tocmai acestui fapt și nu poate fi reținut ca o culpă a sa, dimpotrivă este o culpă a vânzătorului care nu și-a îndeplinit obligațiile, iar faptul că a adus acest apartament ca aport la capitalul social al reclamantei, din nou este o culpă a vânzătorului, iar reclamanta a cunoscut toate aceste aspecte, astfel că nu se poate retine, așa cum a făcut instanta fondului, că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtă si SC R. S. nu îi este opozabil reclamantei.
Pe de altă parte, în mod greșit instanța a reținut ca temei de fapt pentru a pronunta solutia în cauză culpă pârâtei în neexecutarea antecontractului, precum si faptul ca apartamentul a fost adus ca aport social la capitalul societății comerciale reclamante, când în realitate antecontractul de vânzare-cumpărare îi este opozabil reclamantei, pârâta fiind fraudată prin faptul că a achitat suma de 10.000 EURO, dar nu a beneficiat până în prezent de dreptul de proprietate asupra apartamentului.
În concluzie, a susținut pârâta, de vreme ce antecontractul de vânzare- cumpărare nu a fost desființat, aceasta îi conferă un drept de folosință asupra apartamentului, chiar dacă nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică apt să transfere dreptului de proprietate în cartea funciara asupra apartamentului pe numele si în favoarea sa, cu atât mai mult cu cât aportul social asupra acestui apartament la capitalul social al reclamantei nu este opozabil pârâtei.
În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 282 și urm. C.pr.civ., art. 7208 C.pr.civ. art. 969, art. 970 și urm. art. 1703, 1075 și 1077 C.civ. Reclamanta S. P. I. D. S. A. a depus întâmpinare în cauză prin care a solicitat respingerea ca nefondat a apelului și menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată. În argumentarea poziției sale, reclamanta arată că are calitatea de succesor cu titlu particular a S. R. S. S. și, în consecință, calitatea de terț față de antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtă cu S. R. S. S., nefiind ținută de obligațiile ce cad în sarcina promitentei vânzătoare. De vreme ce este proprietara tabulară a imobilului ce face obiectul prezentului litigiu, iar dreptul de proprietate îi conferă atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra imobilului, în conformitate cu dispozițiile art. 480 din vechiul Cod civil, reclamanta apreciază că pârâta nu este în măsură să-i opună un titlu valabil cu privire la imobil. Analizând actele și lucrările dosarului din perspectiva motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor legale incidente, C.ea reține următoarele: La termenul din data de (...) instanța a admis cererea apelantei C. C. A. și în baza dispozițiilor art. 282 din Legea 202/2010 a dispus recalificarea căii de atac declarate din apel în recurs, mai ales în condițiile în care cererea de chemare înjudecată a fost promovată ulterior intrării în vigoare a dispozițiilor procedurale ale Legii 202/2010. Pentru aceste argumente, cauza a fost soluționată prin completarea componenței inițiale a completului cu un judecător de pe lista de permanență a secției a doua civilă și de contencios administrativ. Cu privire la cererea de suspendare a executării sentinței recurate până la momentul judecării recursului, instanța legal investită cu soluționarea acestei cereri constată că nu au fost respectate dispozițiile art. 300 alin. 3 C.p.c. și nu a fost achitată cauțiunea în cuantumul stabilit de către instanță și până la termenul acordat în acest sens (f. 16), circumstanțe în care cererea de suspendare va fi respinsă ca inadmisibilă conform dispozitivului prezentei decizii. Cu privire la fondul cererii de chemare în judecată, instanța de recurs consideră sentința recurată ca fiind pe deplin legală și în concordanță cu probele administrate, iar calea de atac declarată ca total neîntemeiată. Astfel, rezultă fără putință de tăgadă faptul că asupra imobilului apartament nr. 21 situat în A., str. L., nr. 323B, sc.1, mansardă, imobil compus din cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, 3 debarale, antreu, logie, cămară de alimente, sas, în suprafață utilă de 65,56 mp., cu părțile indivize comune în cotă de 3,0.-a parte, este proprietar tabular reclamanta, astfel cum rezultă din copia extrasului de carte funciară depusă la dosar la fila 5-6. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei s-a făcut în baza actelor notariale nr. 915 și 916 din (...) emise de B. F. H. A., înscrierea făcându-se cu titlu de aport social în natură dobândit prin convenție. Imobilul care face obiectul litigiului a fost adus ca aport în natură de S. R. S. S. ca majorare la capitalul social al reclamantei, în baza hotărârii adunării generale a asociaților acesteia din data de 10 noiembrie 2009. Proprietar tabular al acestui imobil ce face obiectul litigiului dedus judecății este, pe cale de consecință, reclamanta, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, dovada proprietăți asupra imobilului fiind făcută cu extrasul de carte funciară nr. 50075-C1-U8, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei fiind opozabil ,,erga omnes,,. Dreptul de proprietate îi conferă reclamantei atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra imobilului în conformitate cu dispozițiile art. 480 C.civ. Susținerile pârâtei în sensul că a dobândit imobilul în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu S. R. S. S. sunt total neîntemeiate deoarece printr-un antecontract de vânzare cumpărare nu se pot transfera decât drepturi de creanță, în nici un caz vreun drept real asupra imobilului apartament. În consecință, antecontractul încheiat nu este apt să tranfere dreptul de proprietate sau alt drept real asupra imobilului și nici măcar un drept de folosință deoarece potrivit mențiunilor acestui act juridic depus în probațiune și analizat nu s-a stipulat vreun termen în interiorul căruia apartamentul să fie predat. Rezultă în baza acestei stări de fapt că recurenta nu a folosit apartamentul în baza vreunui drept locativ opozabil promitentului vânzător sau proprietarului ulterior ci dimpotrivă, a avut statutul unei persoane tolerate în spațiu. Faptul că promitentul vânzător nu și-a respectat obligațiile asumate și nu a încheiat actul autentic notarial într-un termen rezonabil așa cum susține recurenta angajează răspunderea contractuală a acestuia însă nici această conduită culpabilă nu conferă vreun drept locativ asupra spațiului cu destinația de locuință anterior descris. Mai mult, prin chiar motivele de recurs se susține faptul că recurenta nu are nici o intenție să achite prețul asumat prin antecontract și este dispusă la o renegociere a acestuia, fără a dovedi în vreun fel că actualul proprietar sau promitentul vânzător ar manifesta disponibilitate în acest sens. În aceste condiții, actul autentic notarial de vânzare cumpărare nu se poate încheia în condițiile asumate prin antecontract și nu este posibilă nici pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare deoarece prin ipoteză chiar promitentul cumpărător denunță condițiile contractuale asumate inițial. În consecință, așa cum în mod corect a reținut și instanța de fond, deși antecontractul de vânzare-cumpărare este în vigoare și nu a fost desființat, acestantecontract nu are aptitudinea de a transfera dreptul de proprietate, ci doar creează în sarcina promitentului vânzător obligația de a încheia ulterior contractul de vânzare- cumpărare în baza căruia să se transfere proprietatea în favoarea pârâtei recurente. Până la respectivul moment recurenta nu justifică nici un titlu locativ pentru a folosi bunul imobil. Pentru aceste argumente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cpc, instanța va respinge recursul declarat de C. C. A. împotriva sentinței civile nr. 3308 din 12 mai 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C., pe care o va menține în întregime. În baza dispozițiilor art. 274 alin. 1 C.p.c., instanța va obliga recurenta aflată în culpă procesuală să plătească intimatei 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorariu avocat. PENTRU ACESTE MOTIVE, IN NUMELE LEGII D E C I D E: Respinge cererea de suspendare a executării sentinței recurate ca inadmisibilă. Respinge ca neîntemeiat recursul declarat de C. C. A. împotriva sentinței civile nr. 3308 din 12 mai 2011, pronunțată în dosarul nr. (...) al Tribunalului Comercial C., pe care o menține în întregime. Obligă recurenta să plătească intimatei 500 lei, cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă. Pronunțată în ședința publică din 29 noiembrie 2011. PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, D. P. A. A. I. C. P. GREFIER, M. N. ȚAR Red.A.A.I./ (...) Dact.H.C./3 ex. Jud.fond: C.C..
| ← Decizia comercială nr. 976/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 687/2011, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
