Decizia comercială nr. 116/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA a II-a CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 116/2012
Ședința din data de 24 septembrie 2012
Instanța constituită din : PREȘEDINTE : A. M. C.
JUDECĂTOR : M. S.
G. : V. D.
S-a luat în examinare, pentru pronunțare, apelului formulat de reclamanta S. C. DE C. V. I. împotriva sentinței civile nr. 1382 din (...) pronunțată în dosarul nr.. (...) al T.ui M., în contradictoriu cu intimata T. N. G. -Î. F., având ca obiect reziliere contract și evacuare.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr.1382 din (...) pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr.(...), a fost admisă în parte acțiunea formulată de către reclamanta S. C. DE C. V. I., în contradictoriu cu T. N. G.-I. F., și în consecință s-a constatat rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. 12/(...) încheiat de părți.
A fost respinsă cererea de evacuare a pârâtului din spațiul situat în R., nr.
270 - parterul blocului nr. 1 denumit cofetărie, în suprafață de 60 mp.
A fost obligată reclamanta să plătească pârâtului suma de 1.500 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție instanța a reținut că părțile au încheiat la data de (...) un contract de închiriere cu privire la imobilul situat în R. nr. 270
- parterul blocului, nr. 1 (Spațiul Cofetăria R. - cu suprafață de 60 mp).
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de un an de zile, cu posibilitate de prelungire a perioadei după cum se menționează la art. 3 din contract.
Pârâta în calitate de locatar și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei până în luna ianuarie a anului 2011, dată de la care nu a înțeles să-și mai îndeplinească această obligație contractuală, contractul fiind prelungit, apărând tacita relocațiune între părți.
Întrucât părțile au stipulat în contract, la art. 16 clauza rezilierii de plin drept a acestuia în situația neîndeplinirii de către locatar a obligației de la art. 10 lit. d (să plătească chiria la termenele fixate prin contract), instanța va constata că operează acest pact comisoriu de grad IV stabilit de părți.
De altfel și pârâta a arătat că este de acord cu acest petit, confirmând starea de fapt susținută de reclamantă.
Pârâta a menționat că a încetat achitarea chiriei pentru spațiu deținut, către reclamantă, întrucât începând cu data de (...) a încheiat un contract de închiriere vizând același spațiu, cu adevăratul proprietar al imobilului, respectiv
P. R. În acest sens s-a depus la dosar contractul de închiriere nr. 199/(...).
Între reclamanta S. C. de C. V. I. și P. R. există pe rolul acestei instanțe dosar nr. (...) având ca obiect anularea unei hotărâri de C. Local prin careimobilul în litigiu a fost trecut în domeniul public al Comunei R. Reclamanta, prim reprezentant a arătat că au mai existat astfel de încercări de trecere a spațiului în litigiu, în domeniul public sau privat al comunei, eșuate de fiecare dată.
Instanța a pus discuția părților o eventuală suspendare a soluționării prezentei cauze până la soluționarea în mod irevocabil a litigiului vizând situația juridică a imobilului, însă părțile au arătat că nu doresc acest lucru, situație în care având în vedere principiul disponibilității părților în procesul civil, instanța a procedat la soluționare prezentei pricini.
Astfel reținând că la acest moment pârâtul ocupă spațiul în discuție în baza unui titlu necontestat de către reclamantă. Situația juridică a imobilului în litigiu urmând să fie clarificată, a respins petitul vizând evacuarea acestuia din spațiu.
Considerând întemeiată doar în parte acțiunea reclamantei, aceasta a fost admisă în consecință doar cu privire la constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere dintre părți, potrivit art. 969, 970 Cod civil, raportat la art. 16 din contractul nr. 12/(...).
Văzând și prevederile art. 274 Cod procedură civilă a fost obligată reclamanta la cheltuieli de judecată în sumă de 1.500 lei, reprezentând onorar avocat.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta S. V. I. prin care a solicitat admiterea apelului, și rejudecând cauza schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii capătului de cerere și cu privire la dispunerea evacuării cu cheltuielile de judecată care se vor ocaziona cu soluționarea cauzei.
În motivare se arată că prin hotărârea atacată instanța de fond a admis în parte acțiunea reclamantei și a constatat rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr.12/(...) încheiat de părți. A respins cererea de evacuare a pârâtului din spațiul situat în R. nr.270 parterul blocului nr.I denumit cofetărie, în suprafață de 60 mp.
Pentru a ajunge la această soluție s-au reținut următoarele:
Părțile au încheiat la data de (...) un contract de închiriere cu privire la imobilul situat în R. nr.270 parterul blocului nr.I (Spațiul Cofetărie R. cu suprafața de 60 mp).
Contractul a fost încheiat pe o perioadă de un an de zile, cu posibilitate de prelungire a perioadei după cum se menționează la art 3 din contract.
Pârâta în calitate de locatar și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei până în luna ianuarie a anului 2011, dată de la care nu a înțeles să-și mai îndeplinească această obligație, contractul fiind prelungit operând tacita relocațiune între părți.
Întrucât părțile au stipulat în contract, la art 16 clauza rezilierii de plin drept a acestuia în situația neindeplinirii de către locatar a obligației de la art 10 lit d (să plătească chiria la termenele fixate prin contract) instanța va constata că operează acest pact comisoriu de grad IV stabilit de părți.
De altfel și pârâta a arătat că este de acord cu acest petit, confirmând starea de fapt susținută de reclamantă.
Pârâta a menționat că a încetat achitarea chiriei pentru spațiul obținut, către reclamantă, întrucât începând cu data de O (...) a încheiat un contract de închiriere vizând același spațiui cu adevăratul proprietar a imobilului, respectiv P. R. în acest sens s-a depus la dosar contractul de închiriere nr.199/0 (...).
Între reclamanta S. C. de C. V. lzei și P. R. există pe rolul acestei instanțe
Dosar nr.5259/l 00/20 11 având ca obiect anularea unei hotărâri de C. Local prin care imobilul în litigiu a fost trecut în domeniul public al Comunei R.
Reclamanta, prin reprezentant a arătat că au mai existat astfel de încercări de trecere a spațiului In litigiu în domeniul public sau privat al comunei, eșuate de fiecare dată.
Instanța a pus în discuția părților o eventuală suspendare a soluționării prezentei cauze până la soluționarea în mod irevocabil a litigiului vizând situația juridică a imobilului, însă părțile au arătat că nu doresc acest lucru, situație în care având în vedere principiul disponibilității părților în procesul civil, instanța a procedat la soluționarea prezentei pricini.
Astfel, reținând că la acest moment pârâtul ocupă spațiul în discuție în baza unui titlu necontestat de către reclamantă.
Situația juridică a imobilului în litigiu urmând să fie clarificată, va respinge petitul vizând evacuarea acestuia din spațiu.
Considerând întemeiată doar în parte acțiunea reclamantei, aceasta este admisă în consecință doar cu privire la constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere între părți, potrivit art 969, 970 c.civ., raportat la art
16 din contractul 12/(...).
Consideră hotărârea atacată netemeinică și nelegală fiind dată cu aplicarea greșită a prevederilor legale.
Este de necontestat iar instanta de fond în mod corect a retinut că între societatea cooperativă și pârât s-a statornicit un raport juridic de locațiune prin încheierea C. DE Î. NR.12/(...) care s-a prelungit în aceleași condiții potrivit dispozițiilor art 1437 c.civ.
În baza acelui contract aceasta a cedat iar pârâtul a primit folosința spațiului comercial în suprafață de 60 mp situat în R. nr.270 aflat până atunci în posesia și folosința noastră, proprietate extratabulară a cooperativei așa cum se poate reține și din hotărârea judecătorească depusă la dosar.
Pârâtul a achitat în mod continuu și chiria, inclusiv cea datorată pentru luna ianuarie 2011.
Abia începând cu luna februarie 2011 a refuzat să plătească chiria motivând că nu suntem proprietarii spațiului cu toate că nu a fost nicicum tulburat în folosință.
Instanța de fond reținând că, părțile au stipulat în contract la art 16 clauza rezilierii de plin drept a acestuia în situația neindeplinirii de către locatar a obligației de la art 10 lit d (să plătească chiria la termenele fixate prin contract) a constatat că operează acest pact comisoriu de grad IV stabilit de părți. Ca temei de drept a reținut pe lângă prevederile contractuale și disp art 969 c.civ. potrivit cărora" convențiile legal făcute cu putere de lege între părțile contractuale".
Surprinzător că având în vedere prevederile de mai sus ale Codului civil nu a avut în vedere și obligatia locatarului asumată la art 10 lit c din contract:" la împlinirea termenului sau la rezilierea contractului să restituie bunul Închiriat În starea în care l-a primit și a respins cererea acesteia de evacuare.
Aceasta având în vedere că actiunea în evacuare este actiunea locatorului îndreptată împotriva locatarului, în situația în care cel din urmă continuă să ocupe un spațiu fără titlu sau în mod abuziv.
Față de cele de mai sus această acțiune se deosebește de acțiunea în revendicare unde se analizează cine are calitatea de proprietar, în speță instanța trebuind să analizeze doar obligațiile părților acceptate cu ocazia încheierii contractului de locațiune, în special obligația asumată de locatar de a preda bunul în situația rezilierii contractului.
Contractul de închiriere nr.199/(...) retinut de instanta de judecată pentru respingerea acestui capăt de cerere, considerăm că nu poate justifica soluția instanței nefiind un titlu în baza căruia este îndreptățit pârâtul să ocupe spațiul pentru următoarele motive: așa cum a mai arătat, în momentul încheieriicontractului de închiriere, a avut posesia și folosința spațiului care a format obiectul închirierii și i-a cedat această folosință, locatarul obligându-se ca la rezilierea contractului de închiriere să restituie folosința bunului închiriat.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor de apel invocate în raport de care se verifică determinarea stării de fapt de către prima instanță și aplicarea dispozițiilor legale potrivit prevederilor art.296 C.pr.civ. Curtea reține următoarele:
Litigiul declanșat de reclamanta apelantă vizează pe de o parte convenția de care aceasta se prevalează respectiv contractul de închiriere nr.12/(...) iar pe de altă parte dreptul de folosință al pârâtei în ceea ce privește spațiul în baza unui alt titlu.
Prima instanță a reținut în mod corect că în raport de clauzele convenției cu trimitere la prev. art.16 și art.10 lit.d din contract urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor contractuale de către pârâtă a operat pactul comisoriu de grad IV.
Justificarea neîndeplinirii obligațiilor subsecvent datei de (...) s -a realizat de către pârâtă prin invocarea împrejurării că în fapt începând cu aceea dată a încheiat un contract de închiriere cu titularul dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv P. R.
Litigiile existente între reclamanta S. C. DE C. V. I. și C. Local precum și P.
R. nu pot fi valorificate în prezenta cauză atâta timp cât părțile nu s-au prevalat de hotărâri judecătorești irevocabile.
Prima instanță a reținut în mod corect că distinct de titularul dreptului de proprietate sau legitimarea acestuia , convenția invocată de către pârâtă pentru paralizarea demersului de evacuare este de natură a produce efectele urmărite.
Pârâta justifică un titlu în baza căruia ocupă spațiul din care reclamanta a solicitat evacuarea, în prezenta procedură întinderea dreptului persoanei care a cedat folosința nefiind supusă evaluării.
Aserțiunile apelantei vizând împrejurarea că instanța a ignorat conținutul obligației locatarului de a restitui bunul închiriat la data împlinirii termenului sau la rezilierea contractului nu pot fi primite.
Clauza inserată și supusă analizei putea produce efectele urmărite de reclamantă doar în ipoteza în care la momentul împlinirii termenului sau al rezilierii convenției, pârâta nu ar fi avut în continuare dreptul de folosință asupra spațiului dobândit în baza unui alt act juridic, distinct de cel analizat în raport de care reclamanta este un terț.
Critica apelantei cu privire la părțile cocontractante din contractul de închiriere nr.199/(...) nu sunt de natură a înlătura apărările formulate de pârâtă cu privire la existența în favoarea sa a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de folosință de care aceasta se prevalează.
Curtea reține că prima instanță a realizat o corectă determinare a stării de fapt și a acordat valențele juridice conforme dispozițiilor legale determinate ca incidente, iar apelul declarat în consecință apare ca fiind nefondat astfel că în baza disp. art.296 C.pr.civ. va fi respins.
Apelanta fiind partea care a căzut în pretenții potrivit dispozițiilor art.274
C.pr.civ. va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de intimată, reprezentând onorariu avocațial în cuantum de 2000 lei conform chitanței seria cab nr.239 (f.12).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta S. C. DE C. V. I. cu sediul în V. I. nr.631, jud. M. împotriva sentinței civile nr. 1382 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui M. pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimatei T. N. G.-I. F., cu sediul în S. M. str. Tudor V. nr.2/29, jud. M. suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE JUDECĂTOR G. A. M. C. M. S. V. D.
Red.A.M.C./S.M.D.
4 ex./(...)
Jud.fond.S. O.
| ← Decizia comercială nr. 10/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 145/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
