Decizia comercială nr. 119/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA a II-a CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 119/2012
Ședința din data de 01 octombrie 2012
I. constituită din:
PREȘEDINTE: M. S. JUDECĂTOR: C. P. GREFIER: V. D.
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanta SC P. RO A. S., împotriva sentinței civile nr. 2011 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al
Tribunalului Specializat C., în contradictoriu cu intimații SC C. S. și B. T. SA, având ca obiect acțiune în constatare.
În data de (...) s-au înregistrat la dosar concluzii scrise din partea apelantei SC P. RO A. S., la care s-a anexat și nota de cheltuieli pentru fond și pentru apel.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 2011 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al
Tribunalului Specializat C. au fost respinse ca neîntemeiate excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale SC B. T. SA și excepția inadmisibilității cererii reconvenționale, excepții invocate de către reclamantă- pârâtă reconvențională.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC P. RO A. S., în contradictoriu cu pârâta SC C. S.
A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SC C. S. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională SC P. RO A. S. și pârâta reconvențională SC B. T. SA, cu sediul în C.-N., și în consecință:
A fost obligată reclamanta-pârâtă reconvențională SC P. RO A. S. să elibereze pârâtei-reclamantei reconvenționale garanția în cuantum de 36.000 euro depusă la SC B. T. SA în temeiul contractului de administrare imobil nr.1., iar în caz de refuz hotărârea urmând a suplini consimțământul reclamantei-pârâtă reconvențională la eliberarea garanției.
A fost obligată reclamanta SC P. RO A. S. să plătească pârâtei SC C. S. suma de 11.318 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
La 11 septembrie 2005, între reclamanta SC P. RO A. S. și pârâta SC C. S. s-a încheiat contractul de administrare imobil, prin care reclamanta acedat pârâtei administrarea imobilului situat în C.-N., str. Deva, nr. 1-7 înscris în CF colectiv 1. sub nr. top. (...)5/(...)5/1 și CF individual 126242/a și 135376/a, precum și nouă locuri de parcare, pentru o perioadă de 4 ani începând cu 1 septembrie 2005, pentru o chirie lunară de 5.000 euro + TVA, chirie care urma să fie indexată cu 55 în fiecare an contractual.
Prin actul adițional nr. 1 la contract, încheiat la 22 august 2008, părțile au convenit prelungirea contractului cu o perioadă de 4 ani începând cu dat împlinirii perioadei inițiale de 4 ani, respectiv cu data de (...), perioada administrării fiind cuprinsă între (...) - (...). De asemenea s-au adus modificări în ceea ce privește sancțiunile rezilierii unilaterale a contractului.
Prin actul adițional nr. 2 la același contract, încheiat la 16 iunie 2009, părțile au prevăzut că plata chiriilor se va face pentru intervalul (...) - (...), jumătate din chiriei, respectiv 56.700 euro fără TVA urma a fi achitată lunar în sume egale, respectiv 4.725 euro fără TVA lunar, până la data de (...), iar termenul de plată pentru cealaltă jumătate, respectiv 56.700 euro fără TVA se va achita cel mai târziu până la data de (...).
Prin actul adițional nr. 3, încheiat la 7 iulie 2010, părțile au modificat dispozițiile art. 4 din contract privitoare la preț și modalitatea de plată, prevăzând că la data semnării acestui act adițional, chiria este achitată în avans până la data de 15 februarie 2011, iar pentru perioada 15 februarie
2011 - 28 februarie 2011, chiria aferentă în cuantum de 4.725 euro + TVA se va achita în luna august 2010, iar începând cu 1 septembrie 2010, cuantumul chiriei lunare va fi de 8.333,33 euro + TVA, plata urmând a fi efectuată lunar, respectiv chiria ce se achită în luna septembrie 2010 se datorează pentru luna martie 2011. De asemenea, părțile au convenit să renegocieze valoarea chiriei lunare în cursul lunii decembrie 2010, urmând a ține cont de cuantumul chiriilor practicate și percepute în C.-N. pentru spațiile similare, iar în cazul în care negocierile din luna septembrie eșuează și părțile contractante nu ajung la un consens în privința chiriei, vor accepta rezilierea contractului cu data de 1 iulie 2011.
La 26 noiembrie 2010, pârâta SC C. S. a făcut reclamantei o oferă de chirie de 4.000 euro + TVA începând cu 1 ianuarie 2011, iar prin adresa comunicată prin intermediul BEJ S. D. M. sub nr. 431/(...), reclamanta a arătat că este de acord cu o chirie anticipată de 4.250 euro +TVA/ lună pentru perioada 1 iulie 2011 - 30 iunie 2012 (fila 130). Prin adresa din 7 ianuarie 2011, pârâta a răspuns reclamantei arătând că urmare a discuțiilor telefonice chiria lunară acceptată pe întreg anul 2011 a fost de 4.250 euro +
TVA/ lună, respectiv o chirie anuală de 51.000 euro, din care urma să fie scăzută suma de 49.998 euro, achitată în avans, rămânând un rest de plată de 1.002 euro pentru anul 2011, urmând a fi achitată în avans și suma de
25.500 euro pentru perioada ianuarie -iunie 2011.
Între părți nu s-a semnat un act adițional cu privire la chiria aferentă anului 2011, însă, în temeiul adresei nr. 1. a pârâtei, reclamanta a emis facturile fiscale nr. 12/(...) și 14/(...), cu titlul de chirie, în cuantum de
45.010,01 lei, echivalent a unei chiri lunare de 4.250 euro + TVA/lună.
Prin notificarea din 29 aprilie 2011, pârâta a comunicat reclamantei cu urmare a neajungerii la un consens în ceea ce privește cuantumul chiriei aferente anului 2011, raportat la prevederile actului adițional nr.3 la contractul de administrare nr. 1. încetarea contractului începând cu data de
30 iunie 2011, solicitând reclamantei preluarea imobilului.
La data de 3 august 2011, pârâta SC C. S. a predat cheile de intrare în imobilul situat în C.-N., str. Deva, nr. 1-7 d-lui G. P. C., în calitate de împuternicit al d-lui A. D., administratorul reclamantei. U., între părți aexistat o corespondență purtată prin intermediul executorilor judecătorești cu privire la predarea/preluarea imobilului și starea acestuia.
În ceea ce privește acordul părților cu privire la chiria datorată pentru anul 2011, raportat la dispozițiile art. 35 alin. 1 Cod comercial, instanța a reținut că nu se poate reține existența unui acord. Astfel, prin oferta nr. 1., pârâta a propus o chirie de 4.000 euro + TVA/lunar începând cu data de 1 ianuarie 2011, iar prin răspunsul la această oferă, reclamanta a solicitat o chirie de 4.250 euro +TVA/ lună pentru perioada 1 iulie 2011 - 30 iunie
2012, răspunsul acestea reprezentând o contraofertă (existând diferențe atât în ceea ce privește cuantumul chiriei cât și cu privire la perioada de la care aceasta ar fi fost percepută), contraofertă cu privire la care reclamanta nu a făcut dovada acceptării, deși potrivit art. 1169 Cod civil, avea această obligație. Mai mult, din corespondența ulterioară a părților, având în vedere
și interogatoriile administrate, se poate reține cu certitudine faptul că aceasta nu a fost acceptată de către societatea pârâtă.
Astfel, neexistând un acord concordant de voințe cu privire la chiria datorată pentru anul 2011, devine incidentă dispoziția prevăzută de părți în actul adițional nr. 3 încheiat la 7 iulie 2010 privind încetarea contractului la data de 1 iulie 2011, dată până la care chiria era achitată în avans, astfel că în mod nelegal reclamanta a procedat la emiterea facturilor fiscale nr. 12/(...) și 14/(...), contractul încetând cu data de 1 iulie 2011.
În ceea ce privește predarea imobilului, instanța a reținut că pârâta a acționat cu bună credință, solicitând încă din 29 aprilie reclamantei desemnarea unei persoane care să procedeze la preluarea spațiului la data de
30 iunie 2011, solicitare care a fost ignorată de către reclamantă. Mai mult, aceasta a luat legătura telefonică și cu angajați ai reclamantei în vederea predării imobilului, fapt care reiese din declarația martorei P. C. L., angajată a reclamantei.
În acest context, pârâta a predat cheile reprezentantului administratorului reclamantei, dl. G. P. C., care a semnat un proces verbal în acest sens, proces verbal extrem de clar, din care reiese că i se predau cheile imobilului și că acesta avea calitatea de mandatar al d-lui A. D., astfel că nu se poate reține declarația martorului cum că acesta a avut credința că a primit o copie a cheilor și că nu avea calitatea de mandatar, din moment ce acesta a semnat procesul verbal și mai mult ulterior a încunoștințat administratorul reclamantei despre aceasta (fila 100).
În ceea ce privește susținerile reclamantei cu privire la starea spațiului preluat de la pârâtă, instanța a reținut că acestea se rezumă doar la simple afirmații care nu au fost dovedite, deși reclamantei îi revenea această obligație.
De asemenea, faptul că potrivit art. 5 lit. b din contractul de administrare nr. 1., pârâta SC C. S. a consemnat o garanție bancară de bună execuție a obligațiilor contractuale asumate, iar potrivit înscrisului această cauțiune în cuantum de 36.000 euro este consemnată la SC B. T. SA - S. Z.
Având în vedere că din probele administrate reiese că pârâta nu datorează reclamantei sume cu titlul de chirie restantă, având în vedere și faptul că reclamanta nu a făcut dovada existenței unor prejudicii aduse imobilului datorită executării necorespunzătoare a imobilului, raportat și la faptul că pârâta a predat cheile imobilului, aceasta este îndreptățită la restituirea acestei garanții.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale a SC B. T. SA, instanța a reținut că prin cererea reconvențională, pârâtul poate formula pretenții proprii doar față de părțile existente în dosar, fără a aveaposibilitatea de a introduce pe această cale persoane noi în cauză, însă procedând la o interpretare pragmatică a dispozițiilor procedurale (art. 120 și art. 164 Cod procedură civilă), având în vedere și celeritatea soluționării cauzelor în materie comercială, însă, soluția procedural corectă, dar pur formală ar fi fost formularea unei cereri separate de către pârâtă iar apoi conexarea aceste cereri noi la prezenta cauză, fapt care ar fi contravenit principiului celerității și ar fi fost pur formal, având în vedere dispozițiile contractuale și faptul că garanția bancară a fost depusă, potrivit înscrisului existent la dosarul cauzei, la SC B. T. SA, în vederea restituirii era necesară introducerea acesteia în cauză pentru opozabilitate, astfel că a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale a acestei pârâte, excepție invocată de către reclamanta pârâtă reconvențională.
Având în vedere că pretențiile reclamantei reconvenționale privind restituirea garanției de bună execuție derivă tot din contractul de administrare, contract pe care și-a întemeiat și reclamanta cererea principală de chemare în judecată, excepția inadmisibilității cererii reconvenționale a fost apreciată neîntemeiată, fiind respinsă ca atare.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel S. "P. RO A." S., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii precizate și respingerii acțiunii reconvenționale promovate de pârâtă, cu cheltuieli de judecată în fond și în apel.
În motivare se arată că discuțiile privind renegocierea chiriei au pornit de la chiria propusă de pârâtă de 4.000 euro/lună, iar în urma analizării acestei oferte și ofertelor generale de pe piața imobiliară, a fost de acord cu reducerea la aproape jumătate a chiriei respectiv de la 8.333 euro + TVA/lună la 4.250 euro + TVA/lună. Reprezentantul reclamantei, dl. A. D. a comunicat telefonic reprezentantului societății pârâte această sumă cu care este de acord, iar pârâții au acceptat această chirie.
În baza acestui acord de voință, reclamanta a procedat la emiterea facturii aferentă perioadei pentru care s-a stabilit chiria, respectiv începând cu luna iulie 2011. În momentul în care au primit factura, pârâții nu au făcut plata și au încercat să deturneze sensul real al înțelegerii, invocând că această chirie renegociată și înjumătățită, s-ar datora de la 1 ianuarie 2011 și nu de la 1 iulie 2011. A. interpretare unilaterală a pârâtei nu are nici un fundament, întrucât până la data de 30 iunie 2011 chiria a fost exact stabilită de comun acord și achitată anticipat astfel că orice discuție cu privire la această perioadă 1 ianuarie 2011 - 30 iunie 2011 era de prisos. În sensul celor de mai sus, sunt și prevederile actului adițional nr. 3 din (...) unde la art. 4 - P. și modalitățile de plată, se specifică expres că la acea dată chiria era achită deja în avans până la 15 februarie 2011, iar până în decembrie 2010 se va achita ultima lună de chirie, respectiv luna iunie 2011. Acest fapt a fost confirmat și de pârâtă prin răspunsul la interogator, întrebarea nr. 7 - care recunoaște că în luna decembrie 2010 a achitat anticipat chiria aferentă lunii iunie 2011, conform actului adițional 3/2010.
Față de cele de mai sus, rezultă în mod clar, fără echivoc, că părțile s- au înțeles asupra cuantumului chiriei de 4.250 euro/lună, și nicidecum pârâta nu poate invoca că nu s-a convenit asupra valorii chiriei lunare prin renegociere.
Apelanta apreciază că în mod cu totul eronat instanta de fond retine
(pag. 4 penultimul aliniat din sentinta) ca pârâta prin notificarea din (...) a comunicat reclamantei încetarea contractului începând cu data de (...) și a solicitat totodată preluarea imobilului (fila 43 dosar). La fila 43 dosar segăsește o notificare adresa de către pârâtă unui subchiriaș și nicidecum apelantei. Consideră că o astfel de apreciere eronată a probelor (actelor) dosarului nu avea cum să ducă decât la o soluție eronată, recurenta apelantă-reclamantă fiind privată de o apreciere corectă a tuturor probelor dosarului, din care a rezultat fără putință de tăgadă că s-au înțeles asupra cuantumului chiriei, acela de 4.250 euro+ TVA/lună, și de asemenea că pârâta și după expirarea datei de 30 iunie 2011 a folosit în continuare imobilul și în luna iulie și în luna august 2011.
Implicit, acest fapt a fost confirmat și de pârâtă, prin ocuparea imobilului în continuare în lunile iulie - august 2011, fapt necontestat de aceasta. De altfel, și martorul G. P. C. precizează că la data de (...), când s-a deplasat la imobil pentru lucrurile personale ale d-lui D. A., la nivelul parterului erau birouri ocupate cu cei care lucrau acolo.
De altfel, contractul de închiriere avea valabilitatea până în luna august
2013, iar pârâta nu se poate prevala de rezilierea unilaterală a acestui contract de închiriere. N. C. de închiriere și nici actele adiționale modificatoare nu prevedeau vreo clauză de reziliere de drept, subscrisa nu a fost niciodată notificată nici măcar cu privire la rezilierea unilaterală de către chiriașa pârâtă (fapt recunoscut însăși de martorul S. L.) și spațiul nu a fost predat de către chiriașa pârâtă nici până în prezent, stare de fapt și de drept care contrazice intru totul motivarea instanței de fond.
I. a ignorat total aceste aspecte și implicit solicitarea apelantei dovedită de obligare la plata chiriilor restante de 4.250 euro + TVA/lună, conform facturii nr. 12/(...) și nr. 14/(...), echivalentul sumei de 45.010,01 lei, aferentă perioadei 1 iulie 2011 - 31 august 2011, perioadă în care pârâta a ocupat încontinuare acest spatiu si a încasat chirii de la subchiriași. A. nu s- a pronunțat pe petitul solicitat de recurentă.
Legat de predarea imobilului, instanța a reținut că martorul G. P. C., căruia i s-au predat cheile imobilului, a avut calitatea de mandatar al d-lui A.
D., interpretând acel așa-zis proces-verbal în mod nelegal și neconform cu realitatea.
Din însuși răspunsul la interogatoriu a rezultat că martorul G. nu a avut niciun mandat din partea societății, fapt atestat și de inexistența unui proces-verbal de predare-primire cu ștampila societății între acestea. M.datul este un contract prin care o persoană, numită mandatar, se obligă să încheie acte juridice pe seama unei alte persoane, numită mandant, care îi dă această împuternicire și pe care îl reprezintă. M.datul este, de regula, un contract consensual, care ia naștere prin acordul de voință al părților, acord care nu a fost dovedit pentru că nu a existat, neproducând efecte juridice specifice mandatului.
Cu toate că a dovedit prin corespondența, notificările existente între aceștia, starea de degradare produsă la imobil de către pârâtă, instanța le-a considerat simple afirmații, dispunând restituirea garanției prin admiterea acțiunii reconvenționale și respingerea excepțiilor procedurale printr-o "interpretare pragmatică" a acestora.
În ce privește cererea reconvențională a susținut exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratei B. T. S.A., raportat la acțiunea principală si la dispozitiile C. de P. C. I., deși susține că prin cererea reconvențională pârâtul poate formula pretenții proprii doar față de părțile existente în dosar, fără a avea posibilitatea de a introduce pe această cale persoane în judecată, recurgând la o interpretare proprie subiectivă și neconformă a dispozițiilor procedurale, respinge această excepție.
A susținut, de asemenea, exceptia inadmisibilitatii actiunii reconvenționale, având in vedere natura acțiunii principale si acțiunea reconventionala, prin care se solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de consimtamant la eliberarea unei garantii depuse la B. T., in baza C.ui de A. imobil nr. 1., incheiat intre recurentă reclamanta si parata reclamanta reconventional. A. excepție a fost respinsă ca neîntemeiată, fără a fi motivată această respingere.
Mai mult decât atât, acțiunea reconvențională este neîntemeiată, având în vedere că derularea C.ui de A. imobil nr. 1., cu actele aditionale modificatoare a devenit defectuoasă din culpa exclusivă a pârâtei reclamante reconvențional care pe de o parte are chirii restante neachitate, iar pe de altă parte a adus stricăciuni spațiului proprietatea noastră care trebuiesc remediate.
Prin întâmpinarea formulată, intimata S. C. S. solicită respingerea canefondată a căii de atac introdusă de S. P. RO A. S. și menținerea sentinței ca legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, intimata susține că, astfel cum a arătat și în notificarea nr.
598/30 august 20112, trimisă reclamantei prin intermediul BEJ S. M., contractul de administrare imobil nr. "În cazul în care negocierile din luna decembrie 2010 eșuează, și părțile contractante nu ajung la un consens în privința chiriei, prin prezenta părțile declară că acceptă rezilierea contractului prin acordul părților, cu data de 1 iulie 2011." - Față de redactarea clară a acestei clauze, trebuie cenzurată afrrmația din apel potrivit căreia "N. contractul de reziliere și nici actele adiționale modificatoare nu prevedeau vreo clauză de reziliere de drept." (pag. 4)
Conform acestui act adițional (pag. 2, alin. 2, fraza a 2-a): "În cazul în care negocierile din luna decembrie 2010 eșuează, și părțile contractante nu ajung la un consens în privința chiriei, prin prezenta părțile declară că acceptă rezilierea contractului prin acordul părților, cu data de 1 iulie 2011."
Actul adițional nr. 3 din 7 iulie 2010 a adăugat astfel la contractul inițial (a se vedea art. 7) o nouă cauză de întrerupere a contractului, constând în eșecul negocierilor din luna decembrie 2010 cu privire la noul cuantum al chiriei.
Acest eșec este evident și rezultă din probele dosarului:
- prin adresa nr. 199 din 26 noiembrie 2010 a invitat reclamanta la negocierile preconizate pentru luna decembrie 2010 și a formulat oferta unei chirii lunare de 4.000 de euro + T.
- reclamanta a răspuns prin adresa din 23 decembrie 2010 (nr. 431 la BEJ S.
D. M.), adresă în care se menționa o contraofertă de 4.250 euro + T.
- în fine, intimata prin adresa nr. 7/(...) (BEJ Cîmpian M. R.), a atras atenția reclamantei că nu există un acord între acestea în privința chiriei și că înțelege să se folosească de clauza de reziliere a actului începând cu 1 iulie
2011, conținută în actul aditional nr. 3 din 7 iulie 2010. În lipsa unui consens cu privire la chirie în cadrul negocierilor dintre societăți și în prezența manifestării de voință exprese de a-și folosi de clauza de reziliere a actului începând cu 1 iulie 2011 - contractul de administrare imobil nr. 1/1 septembrie 2005 este reziliat (nu mai există) începând cu acea dată.
Atât timp cât prin actul adițional nr. 3 din 7 iulie 2010 s-a stipulat de către părți o cauză expresă de încetare a contractului de administrare, în reclamanta era cea obligată să facă dovada unui fapt pozitiv: respectiv a înțelegerii părților în cursul lunii decembrie 2010 cu privire la noul cuantum al chiriei. A. dovadă trebuia făcută printr-un proces-verbal privind negocierilesau printr-un act adițional la contractul de administrare. A. dovadă nu a fost făcută de către reclamantă. Mai mult decât atât, prin martorii audiați, a făcut dovada faptului negativ al nereușitei acelor negocieri.
Singura probă pe care reclamanta încearcă să o aducă în sprijinul poziției sale constă într-o presupusă mărturisire extrajudiciară ce ar fi inserată în notificarea noastră nr. 7/2011, trimisă reclamantei prin BEJ M.
R. C.
În ce privește predarea imobilului, intimata a arătat că acest element de fapt este neinteresant în cauză întrucât instanța nu este solicitată să constate o relocațiune tacită, ci doar valabilitatea în continuare a contractului de administrare.
Rezultă din probe că pârâta a predat cheile imobilului la data de 3 august 2011, încercând chiar mai devreme să-l predea, dar neavând cui
(administratorul nefiind în țară, iar avocatul și contabilul refuzând preluarea pe motivul lipsei de mandat).
Conform aceluiași act adițional, plata chiriilor se făcea cu șase luni înainte, în condițiile în care oferta intimatei scrisă din (...) privea o chirie de
4.000 de euro lunar pentru 2011.
Analizând sentința apelată în limitele apelului declarat, în temeiul dispozițiilor art.295 și 296 C.proc.civ., instanța constată următoarele:
Între părți s-a încheiat contractul de administrare imobil nr.1/(...), chiria lunară fiind inițial stabilită la 5000 euro+TVA, în sarcina intimatei - pârâte. D. inițială a contractului a fost stabilită la 4 ani, începând cu data încheierii acestuia. D. și cuantumul chiriei au fost modificate, mai întâi, prin actul adițional încheiat la data de (...), în sensul că perioada administrării va fi (...) - (...), și apoi prin actul adițional nr.2/(...), în sensul că art.4 se modifică cu privire la cuantumul chiriei lunare pentru intervalul (...) - (...), astfel: pentru intervalul (...) - (...) (adică jumătate din chirie), chiria se va achita lunar în tranșe egale de câte 4725 euro fără T. Restul de jumătate din sumă (56700 euro fără TVA) urma a fi achitată cel mai târziu la data de (...). Părțile au încheiat un al treilea act adițional la data de 0(...), prin care au declarat „. toate prevederile referitoare la preț și modalitățile de plată din contractul inițial și din actele adiționale ulterioare, convenind asupra faptului că la data respectivă chiria datorată este achitată în avans până la data de (...) (7 luni avans). În continuare, începând cu (...), a fost stabilită o chirie anuală de 100.000 euro fără TVA, reprezentând chirie lunară în cuantum de
8333,33 euro fără TVA, cu clauza de renegociere a chiriei lunare în cursul lunii decembrie 2010. În cazul în care aceste negocieri ar fi eșuat și părțile nu ar fi ajuns la un consens în privința chiriei, părțile au declarat că acceptă rezilierea prin acordul părților începând cu data de (...).
În executarea clauzei de negociere, pârâta a trimis, în cursul lunii noiembrie 2010, o ofertă cu privire la cuantumul chiriei lunare ce urma a fi achitată începând cu data de (...), respectiv 4000 euro plus T. Totodată, a propus ca părțile să se întâlnească în perioada 2 - (...) pentru negocieri.
Apelanta - reclamantă a trimis un răspuns scris la această ofertă abia în data de (...), prin executor judecătoresc, propunând o chirie lunară de
4250 euro plus TVA, pentru perioada (...) - (...), cu privire la care nu s-a făcut dovada că ar fi fost acceptată. Reclamanta a întocmit apoi două facturi arătând că sunt emise în temeiul adresei expediate de intimată în luna noiembrie 2009, suma totală fiind de 45.010,01 lei, fără a specifica pentrucare luni ar fi datorată această chirie, din cuprinsul facturilor rezultând doar cuantumul chiriei lunare facturate - 4250 euro fără TVA, această sumă fiind cea apreciată de apelantă ca reprezentând rezultatul acordului părților. A. prin precizarea de acțiune formulată la data de (...), reclamanta a arătat că suma de 45.010,01 lei reprezintă chiria aferentă lunilor (...) - (...), respectiv
4250 euro plus TVA pe lună. În susținerea acestei concluzii, apelanta a arătat că, de fapt, oferta intimatei a fost, generic, de reducere a chiriei datorate, iar, prin faptul că apelanta a indicat o chirie lunară de 4250 euro fără TVA (deci mai mică decât cea convenită inițial, de 8333,33 euro), s-a ajuns astfel la un acord al părților pentru acest cuantum - 4250 euro. Cu toate acestea, la data de (...), pârâta i-a trimis reclamantei o notificare prin care a arătat că nu există, astfel, un acord în privința chiriei și, în aceste condiții, a invocat clauza de reziliere a contractului începând cu data de (...).
Sub acest aspect, curtea apreciază că în mod temeinic a reținut instanța de fond inexistența unui acord al părților cu privire la cuantumul chiriei datorate în temeiul contractului încheiat în 2005, acord ce trebuia negociat în cursul lunii decembrie 2010, fiind corect aplicate prevederile art.35 alin.1 Cod comercial. Într-adevăr, nu s-a dovedit un acord al părților cu privire la cuantumul chiriei lunare de 4250 euro plus TVA, intimata - pârâtă inițiind negocierile prin propunerea sumei de 4000 euro plus TVA, pe care a susținut-o apoi constant. Nu poate fi reținută susținerea apelantei conform căreia, de fapt, oferta pârâtei a fost de reducere a chiriei aflate în plată, condiții în care suma de 4250 euro pe care reclamanta a propus-o la rândul său ar fi îndeplinit cerințele și ar fi constituit un nou acord al părților, întrucât din adresa nr.1. rezultă cu certitudine cuantumul chiriei propuse de administratorul clădirii - 4000 euro - și nu doar intenția de a negocia o chirie mai redusă.
De asemenea, deși apelanta a susținut un pretins acord telefonic al părților cu privire la suma lunară de 4250 euro aferent perioadei ulterioare datei de (...), invocând și conținutul notificării trimise de intimată prin martora avocat B. H. la data de (...) (filele 39 - 40), nu a făcut dovada existenței unui asemenea acord, în condițiile în care din acest înscris, precum și din declarația acestei martore rezultă că telefonic s-a discutat posibilitatea unui acord pentru suma lunară de 4250 euro, însă nu doar de la data de (...), ci pentru tot anul 2011. Apelanta a contestat această teză, arătând că, din moment ce chiria datorată până la data de (...) era deja negociată și achitată, orice discuție referitoare la prima jumătate a anului 2011 ar fi fost de prisos. C.ea observă însă că, raportat la modalitatea de plată anticipată pe o perioadă de 6 luni și la existența unei sume convenite pentru tot anul -
100.000 euro - , posibilitatea unor negocieri pentru o chirie mai redusă, care să implice recalcularea sumelor datorate pentru restul anului prin raportare la chiriile lunare mai mari deja achitate, nu a fost exclusă prin contractul de administrare. F. că nici cu privire la acest aspect părțile nu au poziții similare nu este decât încă o dovadă a lipsei unui acord al părților referitor la chiria viitoare.
Față de neîndeplinirea condiției de negociere cu succes, în cursul lunii decembrie 2010, a chiriei lunare datorate în temeiul contractului încheiat în
2005 cu modificările ulterioare, instanța de fond a reținut, corect, că a operat rezilierea contractului începând cu data de (...), dată până la care chiria fusese achitată în avans (fapt recunoscut de reclamanta - apelantă), astfel cănu există temei pentru plata sumelor ce fac obiectul celor două facturi depuse de reclamantă în dovedirea pretențiilor sale.
Apelanta nu poate invoca lipsa unui acord cu privire la reziliere pentru a putea impune plata în continuare a unei chirii cu privire la care părțile nu au ajuns la un consens, clauza de reziliere introdusă prin actul adițional nr.3 trebuind, astfel, în aprecierea curții, să fie interpretată în sensul în care să producă efecte, nu în sensul în care nu ar produce niciun efect. Într-adevăr, în condițiile în care părțile au prevăzut negocieri obligatorii pentru chiria viitoare, iar administratorul spațiului ar propune o anumită chirie cu care proprietarul nu este de acord, acesta din urmă nefiind de acord nici cu rezilierea contractului, s-ar pune întrebarea legitimă care ar fi soarta contractului în această situație. Singura interpretare valabilă a clauzei de reziliere este aceea că, în ipoteza unor negocieri eșuate, contractul se consideră reziliat la data de (...), părțile acceptând acest lucru la data la care au semnat actul adițional nr.3, fără a fi nevoie să mai redacteze un alt înscris în acest sens. De altfel, este singura explicație pentru care s-a menționat data de (...) în cuprinsul clauzei, tocmai pentru a indica momentul de la care operează rezilierea.
C.ea reține, în acord cu instanța de fond, că apelantei - reclamante i-a fost comunicată încetarea contractului începând cu data de (...), în temeiul art.4 din contract modificat prin actul adițional nr.3, împrejurare ce rezultă din notificarea nr.7/(...), astfel că nu mai poate invoca executarea în continuare contractului după această dată. De altfel, reclamanta nu a făcut dovada că pârâta a continuat să folosească spațiul și după data de (...), în condițiile în care aceasta din urmă a susținut constant că a părăsit locația la acea dată, și, față de lipsa continuă din țară a reprezentantului pârâtei
(conform declarației martorei P.), doar în luna august 2011 a reușit să predea cheile imobilului către martorul G. P. - C., astfel cum rezultă din procesul - verbal încheiat cu acea ocazie. Apelanta a contestat calitatea de mandatar a acestui martor, arătând că nu putea prelua cheile în numele său, însă curtea apreciază că reclamanta nu poate invoca propriul comportament culpabil referitor la preluarea cheilor reprezentat de refuzul de preluare de către orice persoană cu care administratorul pârâtei a luat legătura, ulterior operării clauzei de reziliere pentru eșecul negocierilor asupra chiriei.
De asemenea, curtea nu poate considera ca dovedite pretinsele degradări produse imobilului despre care doar reclamanta - apelantă face vorbire în corespondența purtată între părți, întrucât nu a fost adusă nicio probă cu privire la existența unor deficiențe imputabile pârâtei - intimate cu privire la starea imobilului la data predării cheilor. Întrucât garanția consemnată la B. T. era destinată acoperirii unor astfel de degradări, în lipsa dovedirii acestora pârâta - intimată are dreptul la restituirea sa integrală, motiv pentru care cererea reconvențională a fost corect admisă prin obligarea reclamantei - apelante la eliberarea sumei de 36.000 euro consemnate la B. T. C.ea observă că instanța de fond, contrar susținerilor apelantei, nu a hotărât ca sentința să țină loc de consimțământ la eliberarea sumei, astfel că această critică nu poate fi primită.
De asemenea, nu poate fi reținut motivul de apel referitor la nepronunțarea instanței de fond cu privire la capătul de cerere având ca obiect plata chiriei restante, întrucât prima instanță a respins integralacțiunea, motivând respingerea acestor pretenții ale reclamantei pe faptul că, la data de (...), contractul de administrare a încetat.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art.296 C.proc.civ., curtea va respinge ca neîntemeiat apelul declarat de reclamanta SC P. Ro A. S., care, la solicitarea intimatei, în temeiul art.274 alin.1 C.proc.civ., va fi obligată la plata sumei de 3.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariul cuvenit avocatului care a reprezentat partea.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge apelul declarat de reclamanta SC P. RO A. S. împotriva sentinței civile nr. 2011 din (...) pronunțate în dosarul nr. (...) al Tribunalului Specializat C., pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimatei SC C. S. suma de 3.500 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
M. S. C. P.
V. D.
Red. C.P./Dact. GC
5 ex/(...)
Jud. primă instanță: C.G.
| ← Decizia comercială nr. 104/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 6586/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
