Decizia comercială nr. 13/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 13/2012
Ședința din data de 25 I. 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE F. T. JUDECĂTOR M. B.
GREFIER D. C.
S-a luat spre examinare apelul declarat de către reclamanții C. M. M. și I. G. D., împotriva Sentinței comerciale nr. 619 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C., în contradictoriu cu pârâții SC D. C. S. PRIN LICHIDATOR P. I. I., R. A. S., R. H. și intimata A. DE P., având ca obiect - constatare nulitate act - anulare antecontract de vânzare cumpărare și validare contract.
Prin Serviciul Registratură, la data de (...) intimații-pârâți R. H. și R. A. au depus la dosarul cauzei concluzii scrise, iar la data de (...) apelanții au depus concluzii scrise.
Se constată că la data de (...) apelanții au depus dovada achitării onorariului avocațial.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 18 ianuarie 2012, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
C.EA
Prin sentința comercială nr. 619 din 0(...) pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr. (...) s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. M. A. și I. G. D. în contradictoriu cu pârâții SC D. C. S. prin lichidator judiciar P. I. I., R. A. S. și R. H., având ca obiect anulare antecontract de vânzare-cumpărare și validare antecontract.
Au fost obligați reclamanții să plătească pârâților R. A. S. și R. H. suma de 6.069 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul specializat a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 55 din 9 iunie
2009 de av. O. U., pârâta SC D. C. S., în calitate de vânzător, s-a obligat să facă toate demersurile pentru a finaliza apartamentul nr. 41 compus din 2 camere, bucătărie, baie și pod, parte din mansarda construită în C.-N., str. L., nr. 9, scara III, bloc L19, înscris în CF colectiv nr. 1. C.-N., imobil ce se va preda nefinisat, iar cumpărătorii C. M. A. și I. G. D. s-au obligat să achite prețul de 25.000 euro, din care 10.500 euro s-a achitat cu titlul de avans la semnarea contractului, câte 200 euro lunar până la data de 6 decembrie
2009, data la care urma a se semna contractul autentic de vânzare- cumpărare, iar diferența de preț urma a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (filele 14-19), contract care a fost notat în cartea funciară la data de 15 martie 2010. (fila 21) Potrivit chitanțelor deplată depuse la filele 32-41, în perioada iulie -noiembrie 2009, reclamanții au achitat ratele 2-6 aferente contractului de vânzare-cumpărare de 200 euro, echivalent în lei, lunar.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1407 din 14 august 2009 de N. C. A. M., pârâta SC D. C. S. , în calitate de promitentă vânzătoare s-a obligat să înstrăineze pârâtei R. A. S. căsătorită cu R. H. apartamentul nr. 3 situat în C.-N., str. L., nr. 9, bloc L16, scara III, compus din 1 living, 1 dormitor, 1 bucătărie, 1 baie, 1 hol, urmând a se preda în stare semifinisată, pentru prețul de 25.000 euro, din care la semnarea contractului s-a achitat 5.000 euro, diferența urmând a se achita în două tranșe, respectiv 15.000 euro la data obținerii extrasului de carte funciară, respectiv 5.000 euro la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică (filele 23-24).
Potrivit anexei din 28 august 2008 la antecontractul de vânzare- cumpărare menționat mai sus, pârâta R. A. S. a achitat suma de 5.000 euro cu titlul de avans aferent ratei a doua și a obținut dreptul de a înlocui pe cheltuiala proprie până la 4 septembrie 2009 2 ferestre de mansardă T. cu ferestre Velux și de a turna șapă egalizatoare pe toată suprafața apartamentului, urmând a i se preda posesia apartamentului cel mai târziu la data de 4 septembrie 2009, posesie necondiționată de obținerea extrasului
CF colectiv. (fila 25)
La 29 septembrie 2009, pârâta R. A. S. a mai achitat suma de 3.000 euro, cu titlu de rata apartament.
Prin Ordonanța președințială nr. 36/C/(...) pronunțată de Tribunalul
Comercial Cluj s-a admis cererea formulată de pârâții R. A. S. și R. S. H. în contradictoriu cu pârâta SC D. C. S. și aceasta din urmă a fost obligată să le permită accesul în imobilul situat în C.-N., str. L., nr. 9, bloc L16, scara III, ap. 3 de la mansardă, până la soluționarea cererii de chemare în judecată înregistrată sub nr. (...) (filele 118-124, 129-133), hotărâre care a fost pusă în executare silită la 14 ianuarie 2010 (fila 134).
Drept motiv de nulitate reclamanții au indicat existența unei cauze ilicite raportat la principiul de drept fraus omnia corumpit. Drept punct de plecare în analiza care urmează, instanța a reținut că atât reclamanții cât și pârâții R. A. S. și R. S. H. sunt titularii unor drepturi de creanță născute din antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâta SC D. C. S., contracte din care s-a născut o obligație de a face, de a transmite ulterior un drept de proprietate, și nu de a da, respectiv de a transmite un drept de proprietate.
Printre condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții, art. 948
Cod civil prevede și o cauză licită, iar art. 966 cod civil adaugă că obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect. A. cauza actului juridic constă în scopul urmărit la încheierea unui asemenea act, fiind compusă din scopul imediat, identic în cadrul aceleiași categorii de acte juridice, și scopul mediat care reprezintă acel motiv al cauzei care constă în motivul determinat pentru încheierea actului juridic, motiv care se referă fie la însușirile contraprestației fie la însușirile celeilalte părți, fiind un element subiectiv și variabil de la un act juridic la altul.
Potrivit art. 967 Cod civil, legea prezumă faptul că există cauza în fiecare act juridic și că aceasta este valabilă și licită, revenind reclamanților, în cauza de față, să facă dovada nevalabilității și ilicității acesteia. Deși reclamanții au susținut faptul că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare pârâții R. A. S. și R. H. aveau cunoștință de existența primului antecontract de vânzare-cumpărare, acest fapt reiese doar dindeclarația martorului P. P. A. (filele 159-161) care a susținut că a informat-o pe pârâta R. A. S. că pentru același apartament s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamanții cu ocazia vizitării apartamentului (fila
160) declarație care însă este contradicție cu declarația martorei B. D. (filele
163-164) care a arătat că nu li s-a adus la cunoștință existența unui alt antecontract de vânzare-cumpărare iar părțile au discutat doar în prezența sa până la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că având în vedere și incidentul existent între martorul P. P. A. și pârâtul R. S. H. (respectiv faptul că acesta l-a pălmuit pe martor), precum și faptul că declarația acestuia nu se coroborează cu nici un alt mijloc de probă, instanța a înlăturat depoziția acestuia din ansamblul probator.
Mai mult, din declarațiile martorilor Mos I. C. (fila 162), Botas C. (fila
165), B. E. (fila 174) și Sofalvi I. (fila 175), pârâții nu au cunoscut despre existența unui alt contract cu privire la apartamentul în cauză, efectuând lucrări de finisare a acestuia, aducând mobilă și înscriindu-se în cartea de imobil (fila 201, 254), mai mult au întreprins demersuri judiciare pentru a li se preda posesia apartamentului și pentru executarea obligațiilor asumate de către pârâta SC D. C. S. prin antecontractul încheiat, comportament care nu este de natură a evidenția un comportament fraudulos la adresa reclamanților. Mai mult, nu se poate reține în sarcina acelorași pârâți faptul că ar fi putut afla de existența promisiunii sinalagmatice de vânzare- cumpărare încheiată între reclamanți și pârâta SC D. C. S. din moment ce această promisiune a fost notată în cartea funciară doar la data de 15 martie
2010, iar antecontractul dintre pârâți s-a încheiat la data de 14 august
2009.
De asemenea, având în vedere obiectul celor două promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare, respectiv de a face, de a transfera în viitor un drept de proprietate asupra imobilului apartament în litigiu, în principiu, ambele sunt valabile, contractul care devine imposibil de executat putând fii reziliat cu daune interese, situația fiind totalmente diferită de ipoteza alegată de către reclamanți, ipoteză valabilă în cazul încheierii a două contracte de vânzare-cumpărare cu privire la același bun, contracte care au ca obiect o obligație de a da.
A., având în vedere faptul că din probatoriul administrat în cauză nu reiese intenția pârâților R. A. S. și R. H. de a frauda interesele reclamanților C. M. A. și I. G. D., instanța nu poate reține existența unei cauze ilicite și implicit a respins capătul de cerere privind constatarea nulității absolute.
În ceea ce privește posesia imobilului în litigiu, instanța a reținut că din probele administrate în cauză acesta se află în posesia pârâților R. A. S. și R. H., posesie exercitată în temeiul unui antecontract de vânzare- cumpărare valabil, raportat la faptul că acești pârâți au întreprins și demersuri pentru a intra în posesia imobilului obiect material al contractului și s-au înscris și în cartea de imobil, executând și lucrări de finisaj a acestuia, în cauză nu se impune admiterea cererii reclamanților de punere a lor în posesie, având în vedere faptul că și aceștia dețin tot un drept de creanță și nu au efectuat lucrări de amenajare a spațiului.
În ceea ce privește solicitarea reclamanților de obligare a pârâtei promitente vânzătoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, având în vedere faptul că pârâta SC D. C. S. se află în procedura falimentului, aceasta este posibilă doar în condițiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, cu modificările ulterioare, ori aceste condiții nu au fost dovedite a fi îndeplinite în cauză, reclamanții neaflându-se înposesia imobilului și nici nu au achitat și nici nu au achitat prețul în întregime. Față de cele de mai sus, instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. M. A. și I. G. D. în contradictoriu cu pârâții SC D. C. S. prin lichidator judiciar S. I., R. A. S. și R. H. având ca obiect anulare antecontract de vânzare-cumpărare și validare antecontract. În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, reclamanții căzând în pretenții, au fost obligați să plătească pârâților R. A. S. și R. H. suma de 6.069 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial (filele 276-277). Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții C. M. M. și I. G. D., solicitând să se admită prezentul apel, si pe cale de consecinta sa se caseze Sentinta comerciala nr. 916/2011, iar in urma rejudecarii cauzei sa se dispună admiterea actiunii principale astfel cum a fost formulata. În motivare s-a arătat că: In primul rand, in antecontractul de vanzare-cumparare. incheiat de catre reclamanți, pe langa obligatiile la care s-au obligat sa le respecte, respectiv sa incheie la data de 06 decembrie 2009 un contract de vanzare- cumparare in forma autentica, s-a facut si plata pretului in cuantum de 10.500 E., precum si ratele lunare de 200 E. din luna iunie pana in noiembrie inclusiv, urmand ca posesia sa se faca ulterior. In pofida faptului ca reclamanții au fost de buna-credinta indeplinindu-și obligatiile astfel cum au fost asumate prin antecontract, achitand ratele lunare de 200 E. chiar si in perioada in care pentru acest imobil s-a mai incheiat un antecontract, tot nu pot beneficia de posesia imobilului in discutie intrucat intimatii R. A. S. si R. S. H. l-au ocupat, in conditiile in care au stiut ca imobilul a fost vandut initial reclamanților. Mai mult decat atat acestia au facut si lucrari de finisaj in apartament pe cheltuiala acestora, si nu au mai asteptat ca acestea sa se faca pe cheltuiala vanzatorului, intrand in posesia imobliului, initial, in mod abuziv. Ulterior, in baza Ordonantei presidentiale nr. 36/C/2010 pronunata in dosar nr. (...), au intrat in posesia imobilului provizoriu in mod legal, data la care, cu sigurata acestia stiau de existenta contractului incheiat de reclamanți. Prin urmare se pune problema bunei sau relei-credinte a cumparatorului din antecontractul cu nr. 1., intrucat vanzatorul cu siguranta a actionat cu rea-credinta. Un aspect foarte important de observat in antecontractul de vanzare- cumparare nr. 1. incheiat de catre intimati este faptul ca acestia au convenit ca anteconfractul sa nu fie notat in cartea funciara". De asemenea acestia au solicitat sa incheie antecontractul de vanzare-cumparare in absenta unui extras de carte funciara la zi pentru imobilul din discutie" Prin urmare chiar daca presupunem ca intimatii R. A. si R. S. nu aveau cunostiinta la data incheierii antecontractului nr. 1., de incheierea contractului dintre reclamanți si SC D. C. S. daca acesti a ar fi depus diligentele necesare, respectiv daca ar fi solicitat un extras de carte funciara, sau daca ar fi dispus notarea in cartea funciara situatia ar fi fost mult mai simpla, iar reclamantul nu ar mai fi achitat si ratele lunare in cuantum de 200 euro pentru acelasi imobil, ar fi evitat si numeroasele procese ce se afla pe rolul instatelor de judecata. Prin urmare este absurd ca tot reclamanții sa fie privati de dreptul de a putea intra in posesia imobilului si de a putea incheia contractul in forma autentica, intrucat SC D. C. S., prin lichidator P. S. a aratat, prin intampinarea depusa la dosar faptul ca este de acord cuperfectarea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, toate acestea in conditiile in care dupa cum a mai afirmat sunt primii care au perfectat antecontract de vanzare-cumparare cu proprietarul vanzator pentru imobilul din litigiu, și-au indeplinit intocmai obligatiile contractuale, au efectuat si notarea in cartea funciara a imobilului, insa tot reclamanții sunt cei care nu beneficiază de dreptul de a putea incheiat contractul in forma autentica, si de a se bucura de folosinta imobilului. Mai mult decât atât din probatoriul administrat in cauza s-a dovedit ca intimatii au avut cunostiinta de incheierea antecontractului cu reclamanții, importanta fiind in acest sens proba testimoniala a martorului P. P. A., care avea functia de contabil al SC D. C. S. si care a aratat in fata instantei de fond faptul ca, cu ocazia vizitarii apartamentului , a informat-o pe R. A. S. ca pentru acelasi apartament s-a mai incheiat un antecontract de vanzare- cumparare cu reclamanții (fila160). Apreciază faptul ca depozitia acestuia este cea mai concludenta si utila solutionarii prezentei cauze intrucat aceasta perosoana era singura care stia situatia legala si de drept a apartamantului din litigiu, insa in mod eronat instanta de fond înlaturat depozitia acestuia, luand in considerare depozitiile lucratorilor care au efectuat la solicitarea intimatilor lucrari de finisaj in apartamnetul din litigiu. De asemenea se apreciaza ca fiind o proba concludenta si obiectiva depozitia agentului imobiliar al intimatilor, d-na B. D. care arata faptul ca intimatii nu au stiu de existenta antecontractului initial. Opinează insa ca depozitia acesteia este una subiectiva pe care instanta de fond nu trebuia sa o ia in considerare, inlaturand in acest sens singura declaratie obiectiva, respectiv aceea a contabilului societății, care nu are nici un interes pentru a nu spune adevarul. Ca atare, apreciază că în cauză sunt aplicabile prev. art. 948, rap. la art. 966 C., impunându-se admiterea apelului și schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii. Intimații au depus la dosar întâmpinări, prin care au solicitat respingerea apelului, iar lichidatorul judiciar al promitentei-vânzătoare a relevat că se impune admiterea căii de atac, numai în ipoteza în care se va constata că pârâții R. au fost de rea-credință la încheierea antecontractului. Deliberând asupra apelului, C.ea constată următoarele: În fapt, se rețin că, la data de (...), reclamanții C. M. M. și I. G. D. au incheiat cu pârâta SC D. C. S., actualmente în insolvență, antecontractul de vanzare-cumparare nr. 55/(...) atestat de catre av. U. O., pentru imobilul din C.-N., str. L., nr. 9, scara 3, bloc L 19, jud. C., apartamentul nr. 41, situat în mansarda construită de vânzătoare. C. clauzelor contractuale, s-a achitat avansul in suma de 10.500 E. la perfectarea actului, precum si ratele de 200 euro lunar, din luna iulie pana în luna noiembrie 2009. Ulterior, la data de (...), în perioada in care reclamanții achitau lunar ratele catre intimata SC D. C. S., aceasta a mai încheiat un antecontract de vanzare-cumparare pentru acelasi imobil cu pârâții R. A. S. si R. S. H., care, la rândul lor, au achitat suma de 18.000 E., pentru același imobil. În acest context, reclamanții au intentat cererea de chemare in judecata din prezentul dosar, prin care au solicitat instantei de fond sa dispuna anularea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat de catre R. A. S. si R. S. H. in calitate de promitenti cumparatori si SC D. C. S., intrucat reclamanții aveau la data pefectarii celui de-al doilea antecontract, un antecontract perfect valabil, indeplinindu-și toate obligatii asumate prin contract. De asemenea au solicitat si predarea folosintei imobilului dinlitigiu, intrucat reclamanții aveau calitatea de proprietar la data perfectarii antecontractului dintre R. A. S., R. S. H. si SC D. C. S., precum si obligarea SC D. C., reprezentata prin lichidator P. I. I., la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, astfel cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Prin sentința comercială nr. 619/2011, pronunțată de catre Tribunalul Comercial Cluj, s-a respins cererea de chemare in judecata a reclamanților, reținându-se, în esență, că prin probatoriul administrat in cauza nu s-a dovedit reaua-credință a intimaților R. A. S. si R. S. H. C.ea apreciază că aceste statuări ale tribunalului sunt corecte, iar pentru a dispune în acest sens, constată că prima instanță a stabilit în mod corect starea de fapt, modul de derulare al evenimentelor nefiind de natură să ducă la concluzia conform căreia scopul mediat al încheierii antecontractului pârâților ar fi fost acela la fraudării drepturilor reclamanților. A., principalul motiv de apel invocat de către apelanți este faptul că pârâții ar fi știut de existenta antecontractului dintre aceștia si SC D. C. S. la data semnării contractului dintre pârâți și această societate. Or, prin prisma prev. art. 967 Cod civil, se prezuma faptul că există cauza în fiecare act juridic și că aceasta este valabilă și licită, revenind reclamanților, în cauza de față, să facă dovada nevalabilității și ilicității acesteia. Intimații R. relevă cu temei că, deși reclamanții au susținut faptul că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâții aveau cunoștință de existența primului antecontract de vânzare-cumpărare, acest fapt reiese doar din declarația martorului P. P. A., care a susținut că a informat-o pe pârâta R. A. S. că pentru același apartament s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamanții cu ocazia vizitării apartamentului, declarație care însă este în contradicție cu declarația martorei B. D. care a arătat că nu li s-a adus la cunoștință existența unui alt antecontract de vânzare-cumpărare, iar părțile au discutat doar în prezența sa până la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel că având în vedere și incidentul existent între martorul P. P. A. și pârâtul R. S. H. (respectiv faptul că acesta l-a pălmuit pe martor, context în care s-a formulat o plângere penală), precum și faptul că declarația acestuia nu se coroborează cu niciun alt mijloc de probă, instanța, în mod corect, a înlăturat depoziția acestuia din ansamblul probator. A., martora B. E., a cărei audiere a fost solicitată de reclamanți în dosarul de fond, a arătat faptul că pe apelantul C. M. M. l-a cunoscut abia în data de (...), atunci când acesta s-a prezentat la aceasta alături de P. P., reprezentantul SC D. C. S. Cu acea ocazie i s-a solicitat martorei să nu se prezinte la dosar, dacă nu poate depune mărturie în favoarea lor. Acest martor a arătat că îl cunoaște pe pârâtul R. H. și pe fiul său, încă din septembrie 2009, când s-au prezentat pentru a fi trecuți în cartea de imobil, martora fiind responsabilă cu operațiunea de completare a cărții de imobil. Mai arată că nu s-au mai înscris în cartea de imobil alte persoane dintre cele care ar fi cumpărat apartamentul în litigiu și că există o singură carte de imobil pentru blocul unde se află acest apartament. De asemenea, are cunoștință de faptul că pârâții au contractat lucrările efectuate în imobilul apartament. Martora Sofalvi I., persoana care locuiește sub imobilul apartament, aflat în litigiu, a declarat că pârâtul R. H. a vizitat-o în toamna anului 2009, informându-se despre situația imobilului, despre utilități și aducându-i lacunoștință faptul că este cumpărătorul apartamentului de deasupra sa. A mai declarat că are cunoștință de faptul că au fost efectuate lucrări la acest apartament, precum și faptul că nu poate preciza dacă i-a văzut vreodată pe reclamanții apelanți, fiindcă au fost mai multe persoane interesate de cumpărarea apartamentelor, însă cu siguranță nu s-au prezentat acesteia ca proprietari sau promitenți cumpărători ai apartamentului ce face obiectul antecontractului ce se solicită a fi anulat. Martorul Mos I. C., angajat al pârâților în vederea efectuării lucrărilor de finisaje la apartament, a prezentat foarte exact toate lucrările pe care acesta și echipa sa le-au efectuat în imobil. Acesta a arătat că nu a luat cunoștință, nici personal, nici din informații oferite de către muncitorii săi, ca apartamentul în litigiu să fi fost vândut unor alte persoane. De asemenea. singurele persoane care s-au prezentat la imobilul apartament pe perioada cât s-au desfășurat lucrări acolo, au fost reprezentanți ai pârâtei SC D. C. S. și pârâții, reclamanții apelanți netrecând niciodată pe acolo. Martora B. D., angajata agenției imobiliare Gold Imobiliare, care le-a prezentat pârâților imobilul, a confirmat faptul că aceasta a fost cea care a găsit apartamentul și i-a asistat, pe parcursul negocierilor. Martora a arătat că prețul era în conformitate cu prețul de piață la acea dată (recent vânduse un imobil mai mare ca suprafață, finisat - spre deosebire de cel în litigiu, care nu era finisat - cu prețul de 27.000 euro). A confirmat faptul că reprezentantul SC D. C. S. a spus că nu poate prezenta extrasul CF, acesta urmând să fie obținut de la cartea funciară. Martora, împreună cu pârâții, s-au prezentat și la sediul firmei D. C. S. pentru a le fi prezentate actele societății și actele în baza cărora s-a construit mansarda. Aceasta a declarat că nici cu acea ocazie nu i-a informat nimeni că imobilul respectiv ar mai fi fost vândut vreunei alte persoane. Dna B. D. a mai declarat că pârâtul a demarat verificări referitoare la societatea pârâtă și abia apoi a semnat antecontractul de vânzare- cumpărare la notar, acolo unde și martora i-a însoțit. De asemenea, a declarat că nici cu ocazia semnării antecontractului, la notar, nu s-a discutat niciun moment între P. P. și pârâta R. A. S. despre o eventuală vânzare anterioară a respectivului apartament către o altă familie, subliniind faptul că, dacă ar fi existat o astfel de discuție, nu ar fi fost de acord cu semnarea antecontractului. De asemenea, martora a mai declarat că: "nu am permis niciodată niciunui potențial cumpărător să discute cu vânzătorul în absența mea, până la momentul încheierii antecontractului. Nu îi lăsam nici măcar să schimbe numerele de telefon. Cu ocazia vizitei la apartament pârâta R. nu a purtat nicio discuție în particular cu P. P.. Mai arată faptul că a fost cea care a descoperit un anunț în "Piața on- line" prin care se anunța vânzarea aceluiași imobil, în septembrie 2009, ocazie cu care i-a informat telefonic pe pârâți despre această situație. Martorul Botas C. fost angajat al SC D. C. S., care se ocupa cu lucrările Ia apartament, a declarat că a avut cunoștință de faptul că la apartament au fost efectuate lucrări de către o echipa de muncitori contractată de pârât și ca nu poate preciza dacă l-a văzut pe reclamant "pe la apartament" după luna august 2009. În plus, nu se poate reține în sarcina pârâților faptul că ar fi putut afla de existența promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată între reclamanți și pârâta SC D. C. S. din moment ce această promisiune a fostnotată în cartea funciară doar la data de (...), iar antecontractul dintre pârâți s-a încheiat la data de (...). Din această perspectivă, împrejurarea că doar reclamanții au fost cei care au notat antecontractul în CF nu poate duce, în sine, la ideea existenței unei conivențe frauduloase, din moment ce probele administrate în cauză atestă că doar pârâții au fost cei care au efectuat lucrări în imobil, și au dobândit posesia lui, pe cale judiciară. Deși instanța nu împărtășește teza că prevederile care sancționează cu nulitatea absolută actele juridice care sunt încheiate în vederea fraudării drepturilor unui terț, pe temeiul cauzei ilicite, nu ar fi, de principiu, aplicabile în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare, nu poate fi ignorată împrejurarea că această sancțiune este aplicabilă doar atunci când ambele părți sunt de rea-credință, cunoscând și urmărind, prin încheierea actului, un scop ilicit, nu și atunci când doar una dintre acestea se află într- o astfel de situație. A., întregul context în care pârâții R. s-au angajat în raporturi contractuale cu societatea, denotă buna-credință a acestora, aceștia subliniind că, locuind în S., jud. Mureș, au fost sfătuiți să achiziționeze acel imobil de către reprezentanții unei agenții imobiliare la care au apelat pentru a găsi un imobil în C.-N.. Având în vedere că fiul pârâților urmează cursurile unei facultăți în C.-N., au considerat că este oportun să achiziționeze un apartament unde acesta să poată locui pe durata studiilor. Pentru aceasta, neavând timp să caute singuri și necunoscând piața din acest oraș, au apelat la o agenție imobiliară, căreia i-au prezentat pretențiile lor și prețul pe care și-l permit să-l plătească. Reprezentanții acestei agenții au identificat imobilul și i-au dus pe pârâți la reprezentanții SC D. C. S. pentru a le prezenta imobilul și pentru a ajunge la o înțelegere. Aceasta a fost calea prin care pârâții au fost încunoștințați de existența imobilului care a fost construit de către SC D. C. S. Nu au cunoscut niciodată vreo persoană angajată la această societate, fiind exclus, așadar, să existe vreo înțelegere prealabilă între reprezentanții societății pârâte și pârâți. Imobilul le-a fost prezentat de către reprezentanți ai SC D. C. S. care le-au făcut o descriere foarte detaliată a ceea ce intenționează să realizeze acolo, convingându-i să achiziționeze imobilul de la mansardă și, la acel moment, să semneze un antecontract cu această societate. Este puțin probabil, în acest context, și, cu atât mai puțin, nu a fost dovedit că pârâților li s-ar fi adus la cunoștință că acel imobil ar mai fi făcut obiectul unui alt antecontract, fiindu-le prezentată starea de fapt în așa fel încât să fie de acord că antecontracteze și să plătească importante sume de bani. În timp s-a demonstrat că, de fapt, acesta era scopul total fraudulos al pârâtei SC D. C. S., de a incasa cât mai mulți bani pentru acel imobil de la mansardă, dacă e posibil chiar de la mai multe persoane. A., la data la care au fost convocați la conciliere directă de către reclamanți, intimații au aflat că D. C. S. încheiase și cu aceștia antecontract, încasând de la ei sume de bani. De asemenea, după o perioadă, a ajuns la cunoștința pârâților, cu totul întâmplător, faptul că această societate a mai încheiat un antecontract cu o altă terță persoană, ulterior datei la care a fost semnat contractul cu pârâții. Intre timp, modalitatea aceasta ilicită de a obține venituri a SC D. C. S. a ajuns de notorietate, fiind cunoscută chiar de publicul larg și făcând obiectul unor articole în media. Este greu de crezut că pârâții ar fi fost complici la modalitatea pârâtei SC D. C. S. de a acționa și că au cunoscut că aceasta mai semnase un antecontract, anterior semnării antecontractului pârâților. A., intimații relevă că operează chiar o prezumție că nu au avut cunoștință de acel antecontract, căci cu siguranță în acea situație nu ar fi antecontractat și, mai mult, nu ar fi achitat până în prezent suma de 18.000 euro. Intimații menționează, în acest context, că nu sunt dezvoltatori imobiliari, că nu urmăreau "boom-uri imobiliare" sau să speculeze scăpări ale pieței din C.-N., ci sunt doar două persoane fizice din altă localitate, situată la 200 de km de acest oraș, care au dorit să achiziționeze un imobil la un preț decent pentru fiul lor care studiază în C.-N.. Imobilul care face obiectul diferendului nu era singurul din oraș la acel preț și nici nu prezenta ceva ieșit din comun, motiv pentru care întăresc faptul că este ilogic să se creadă că aveau vreun interes să riște să piardă economiile lor pentru acest apartament la mansardă. Din contră, pârâții arată că au depus toate diligențele posibile la acea dată pentru a se asigura de buna credință a constructorului. În condițiile în care nu exista carte funciară pentru imobil, nici măcar una colectivă și nu puteau să noteze convenția lor, ori să verifice dacă au mai fost încheiate alte antecontracte, au solicitat să încheie antecontractul în fața unui notar public competent a-l autentifica. Inițial reprezentanții SC D. C. S. s-au opus solicitării pârâților, însă, constrânși fiind de către intimați, probabil animați de ideea că vor primi bani, au acceptat într-un final și s-a semnat acel contract la BNP A. M. din C.-N., Calea Dorobanților, nr. 25, ap. 36, jud. C.. Așa fiind, nu pot fi validate criticile aduse sentinței de către apelanți, care consideră ca pârâții au fost de rea credință, deoarece au convenit ca antecontractul să nu fie notat în cartea funciară și nu au depus diligențele necesare, în sensul de a solicita un extras de carte funciară sau de a solicita notarea antecontractului. Apelanții cunosc destul de bine faptul că la data semnării antecontractului de către pârâții, nu a existat o carte funciară a imobilului, nici măcar una colectivă. Abia ulterior, către sfârșitul anului a apărut o astfel de carte funciară. De subliniat este și împrejurarea că în antecontract au fost cuprinse clauze care sunt au fost de natură să întărească convingerea pârâților că societatea nu a urmărit scopuri ilicite prin semnarea lui, după cum urmează: "subsemnata vânzătoare promitentă, prin reprezentant, declar că mansarda descrisă mai sus este liberă de sarcini și procese, se află în circuitul civil și este cu plata taxelor la zi"; "totodată ne obligăm ca la data predării apartamentul să fie liber de sarcini și procese, cu toate taxele și impozitele achitate la zi, inclusiv contravaloarea cheltuielilor de întreținere și a tuturor utilităților, facturate la zi până în data predării"…. Chiar dacă este prevăzută și clauza conform căreia "noi părțile contractante convenim ca prezentul antecontract de vânzare-cumpărare să nu fie notat în cartea funciară", pârâții arată cu temei că acest aspect nu poate duce la concluzia avansată de către reclamanți, date fiind toate cele mai sus reținute, cu atât mai mult cu cât se relevă că această prevedere a fost inserată la solicitarea expresă a SC D. C., reprezentanții societății dorind probabil să se asigure că persoanele cu care s-au semnat antecontractele vor afla cât mai târziu de existența unor acte succesive, dată până la care să încaseze cât mai mulți bani. Mai mult, întrucât promitenta vânzătoare nu a înțeles să-și execute obligațiile asumate prin antecontract, pârâții R. s-au văzut nevoiți să acționeze SC D. C. S. în instanță. Au înregistrat pe rolul T. C. C.-N. 2 dosare: (...) - dosarul de fond și (...) - ordonanta președințială prin care au solicitat instanței de judecată obligarea societății comerciale D. C. S. să le permită accesul liber în apartament. În urma administrării probatoriului în dosarul (...) instanța de judecată a admis cererea de ordonanță președințială formulată de către pârâți și a obligat pârâta să le permită accesul în imobil, redobândind astfel posesia pe care au avut-o și înainte de abuzurile săvârșite de către SC D. C. S. În cadrul dosarului de ordonanță președințială au făcut și dovada faptului că în timp ce se derula antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții, societatea comercială D. C. S. a procedat în continuare la efectuarea de demersuri în scopul vânzării acestui apartament către alte terțe persoane. La dosar au depus un extras din ziarul Piața on line din (...), din care rezultă faptul că societatea comercială D. C. S. anunță faptul că vinde apartamentul cu 2 camere, la preț avantajos, articolul fiind vizualizat de 109 persoane la acea dată. Totodată, în timp ce dosarul nr. (...) se afla în derulare pe rolul instanței de judecată, au aflat întâmplător că SC D. C. S. a încheiat la data de (...) un alt antecontract cu persoana fizică Chesaru Laurențiu Florin, cu privire la același imobil care a făcut obiectul antecontractului semnat cu pârâții. La fel de important este și faptul că apelanții nu au făcut vreun act sau fapt în măsură să aducă la cunoștința publicului faptul că au încheiat un antecontract care are ca obiect acel imobil și, mai mult, nu au făcut nimic de natură care să lase vreun indiciu în acest sens la imobilul antecontractat. Pârâții au dobândit cheile imobilului încă din luna august 2009 pentru a realiza lucrări de construcții și finisaje la imobil (dintre cele pe care trebuia să le realizeze pârâta D. C., precum și alte lucrări de îmbunătățiri dorite de pârâții). A., au avut angajate mai multe persoane care s-au ocupat de lucrări de finisaje la imobil. I. de la începutul lucrărilor au dus în imobil materiale de construcții, precum și diverse bunuri, scule și unelte necesare efectuării lucrărilor. De asemenea, arată că au dus în apartament o serie de bunuri personale, mobilă de bucătărie și sufragerie, electrocasnice, obiecte sanitare, pe care le-au și montat, precum și accesorii de decor și haine. Când toate lucrările pe care pârâții și-au propus să le facă erau aproape finalizate a intervenit diferendul cu SC D. C. S. descris mai sus, prin care reprezentanții societății le-au blocat accesul în imobil, schimbând yalele. Cum pârâții au decis să aleagă calea legală și să solicite în instanță ca pârâta D. C. S. să fie obligată să le permită accesul în apartamentul pe care l-au contractat, a trecut o perioadă de aproximativ 2 luni în care nu au avut acces în apartament. În această perioadă reprezentanți ai societății le-au scos din imobil toate bunurile personale: mobilier, electrocasnice, obiecte personale, golind apartamentul. A., în opoziție cu aceste acțiuni ale pârâților, este inexplicabilă inerția reclamanților, care nu s-au prezentat în tot acest timp să vizualizeze imobilul, și care nu au avut niciodată posesia apartamentului și nici nu s-au comportat, față de pârâți sau de alte persoane care aveau cunoștință de starea apartamentului, ca niște posesori sau viitori proprietari. A., nefiind răsturnată prezumția de bună-credință a pârâților, la momentul semnării antecontractului, obligația S.C. D. C. S., de a încheia contractul autentic de vânzare cumpărare este valabilă. Această concluzie este întărită si de analiza clauzelor antecontractului de vânzare cumparare atestat sub nr. 55/(...), încheiat intre reclamanti si pirita SC. D. C. S., conform cărora predarea trebuia efectuata pâna la data de (...). Cu toate acestea, reclamantii nu au facut nimic in concret in sensul obligarii pârâtei la respectarea obligatiilor asumate. Faptul ca, într-un inscris intitulat "notificare" se mentioneaza aspectul legat de predarea imobilului, in conditiile in care, ulterior, reclamantii apelanti nu au efectuat nimic in concret in sensul obligarii piritei la respectarea obligatiilor contractuale, demonstrează lipsa de interes a reclamantilor fata de acest imobil. Mai mult in probatiune s-a depus un inscris intitulat convocator la conciliere fara ca sa se faca dovada in vreun fel a expedierii acestuia, a certificarii primirii de catre pârâtă si in conditiile in care la data de (...), societatea pirita D. C. S. se afla in insolventa inca din data de (...). Pe de altă parte, pârâții au demonstrat fara tagada ca atunci cind a exista o incalcare culpabila a obligatiilor contractuale din partea piritei SC. D. C. S., au procedat de indata la inregistrarea actiunilor necesare pentru obligarea acestei societăți la respectarea clauzelor contractuale. Din acest punct de vedere, aspectele indicate de catre reclamanti cu privire la lipsa de comunicare dintre acestia si pirita sint mentionate doar formal, neputindu- se contesta faptul ca pârâții sunt si au fost de buna credinta si ca reclamantii nu au efectuat nici un act sau fapt care sa faca dovada ca s-au comportat ca niste promitenti cumparatori. Nu poate fi considerat motiv de apel nici faptul că pârâta SC D. C. S. a arătat inițial că este de acord cu admiterea acțiunii reclamanților, căci nu este suficient pentru admiterea unei acțiuni un acord al unuia dintre pârâți, ci este imperios necesar ca acțiunea să fie una întemeiată. De altfel, poziția reală a lichidatorului societății pârâte este de aștepta soluția în prezentul dosar și a se supune acestei soluții, în condițiile în care acesta, în calitate de lichidator, nu cunoaște starea de fapt și de drept reală ce a dus la prezentul litigiu. Pentru toate aceste motive, în baza prev. art. 296 C.pr.civ., apelul reclamanților va fi respins, constatându-se că este legală și soluția dată petitelor 2 și 3 ale acțiunii, starea de fapt mai sus relevată fiind de natură să ducă la concluzia că, în condițiile constatării valabilității antecontractului pârâților R., nu există nici un temei pentru obligarea acestora la predarea imobilului, sau la semnarea contractului în formă autentică. C. art. 274 alin. 3 C.pr.civ, se va dispune obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată către intimați R., în sumă de 1000 lei, onorariu avocațial, cuantumul solicitat, de 4.960 lei, fiind considerat nejustificat, prin raportare la mersul dezbaterilor din apel, precum și la amplitudinea si complexitatea activității depuse. PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE Respinge apelul declarat de C. M. M. și I. G. D. împotriva Sentinței civile nr. 619 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T. C. C. pe care o menține în întregime. Obligă apelanții să plătească intimaților R. H. și R. A. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată parțiale în apel. Decizia este definitivă și executorie. Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. P.nunțată în ședința publică din 25 ianuarie 2012. Red.M.B./dact.L.C.C. 7 ex./(...) Jud.fond: C. G.
| ← Decizia comercială nr. 94/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 836/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
