Decizia comercială nr. 177/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 177/2012
Ședința din data de 05 D. 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE D. M. JUDECĂTOR: M. H.
GREFIER D. C.
S-au luat în examinare apelurile declarate de către reclamanta SC BC I. S. și pârâții N. I. și N. S. împotriva sentinței civile 385 din data de (...) pronunțată de T. S. C., în dosarul nr. (...) , având ca obiect - hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de (...), încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, pentru când s-a dispus amânarea pronunțării la data de (...) apoi la data de (...) și ulterior pentru data de (...).
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 385 din (...), pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui S. C., s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta-pârâtă reconvențională S. BC I. S. C.-N., în contradictoriu cu pârâtul-reclamant reconvențional N. I. și cu pârâta N. S.
S-a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâtul- reclamant reconvențional N. I., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională S. BC I. S., iar cheltuielile de judecată ale părților au fost compensate.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că nu sunt îndeplinite cerințele art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în sensul că reclamanta nu și-a îndeplinit în întregime obligația de plată a prețului, astfel încât nu poate solicita în instanță obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În privința cererii reconveționale, instanța de fond a constatat că scadența obligației de plată a restului de preț al apartamentului este condiționată de momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtul nu a făcut dovada că ar fi notificat-o pe reclamantă să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică conform obligației contractuale prev. la art. V. din contract.
Totodată, a reținut instanța de fond că scadența obligației reclamantei de plată a restului de preț al garajului este condiționată de momentul predării acestuia, iar pârâtul nu a făcut dovada predării garajului către reclamantă, deși sarcina probei îi revenea.
Referitor la obligația de plată a penalităților de întârziere formulată prin acțiunea introductivă, tribunalul a reținut, raportat la conținutul clauzei penale inserate de către părți, în art. VII lit. a și art. lit. B și c din contract că acordul de voință a părților a fost în sensul datorării de către executantul vânzător a penalităților de întârziere pentru nerespectarea termenului de execuție a lucrării
(...), iar nu pentru nerespectarea termenului de predare al apartamentului prev. de art. VI din contract.
Împotriva acestei sentinței au declara apel atât reclamanta S. BC I. S. C.-N. cât și pârâții N. I. și N. S. solicitând admiterea apelurilor.
În apelul formulat de pârâții N. I. și N. S. se solicită modificarea parțială asentinței atacate, cu consecința admiterii acțiunii lor reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului, pârâții arată că obiectul cererii reconvenționale l-a constituit obligarea la executarea contractului de către reclamantă.
În ceea ce privește constatarea instanței de judecată referitoare la lipsa notificării pârâtului privind somarea reclamantei de a se prezenta la notar în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, apelantul arată că această notificare nu este obligatorie, lipsa acesteia putând fi sancționată doar cu neobligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Referitor la obligația de predare a garajului, pârâtul arată că potrivit prevederilor contractuale, această predare urma să aibă loc doar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În apelul formulat de reclamanta S. BC I. S. C.-N. se solicită schimbarea înparte a sentinței atacate în sensul admiterii ca fondată a cererii sale, în calitate de reclamantă pârâtă reconvențională formulată și precizată în contradictoriu cu pârâtul reconvențional N. I. și pârâta N. S., cu obligarea acestora la plata tuturor cheltuielilor de judecată.
Referitor la fondul cauzei, apelanta a arătat că raționamentul instanței de fond este unul greșit, aceasta fiind preocupată să nu lezeze în vreun fel interesele și drepturile pârâților, fără să țină cont că, în aceeași măsură, trebuie apărate și interesele și drepturile reclamantei.
Susține apelanta că este absurd să i se ceară să renunțe la termenul de plată stipulat în favoarea sa și să achite restul de preț în avans și nu la data semnării contractului sau transmiterii dreptului de proprietate.
Mai arată că în situația în care pârâții au obligația de plată a unor penalități de întârziere, nu ar fi logic să achite diferența de preț, atât timp cât între părți ar putea opera compensarea.
La pct. III din motivarea apelului, reclamanta arată că nu se poate disocia în totalitate obligația de finalizare a lucrărilor la termen de obligația de predare a acestor lucrări, apartamentul și garajul făcând obiectul aceluiași contract, astfel încât evaluarea modului de îndeplinire a obligațiilor contractuale de către pârâți trebuie să se realizeze prin raportare atât la obligația de predare a apartamentului cât și la obligația de predare a garajului.
La pct. IV din motivarea apelului, reclamanta a arătat că instanța de fond a schimbat înțelesul înscrisurilor și al înțelegerilor făcute între părți referitoare la garajul contractat prin actul adițional nr. 1 din (...).
Arată apelanta că instanța de fond a trecut peste înțelegerea părților și a recalificat actul adițional ca fiind un antecontract de sine stătător, susținând că dacă părțile doreau să încheie un antecontract separat, acesta ar fi trebuit să evidențieze voința lor prin intermediul unor clauze contractuale precise. În realitate, actul adițional a făcut trimitere la clauzele contractuale existente în contractul inițial încheiat între părți.
La pct. V din motivarea apelului, apelanta a arătat că instanța de fond reține în mod greșit că din probele administrate în cauză nu ar rezulta îndeplinirea cu întârziere de către pârât a obligației de finalizare a lucrărilor.
Susține apelanta că s-a stabilit în contract că termenele sunt esențiale și că la data predării nu era îndeplinită obligația de existență a instalațiilor la fiecare punct în apartament și cea de finalizare a exteriorului blocului și a casei scărilor.
La pct. VI din motivarea apelului, apelanta critică modul în care instanța de fond a analizat probațiunea administrată în cauză în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor de predare a apartamentului la data stabilită în contract.
În finalul motivării apelului, apelanta arată că pârâții nu și-au îndeplinit obligația de predare a imobilului în care se include și garajul, împrejurare ce atrage obligația de plată a unor penalități de întârziere contractuale.
Pârâții N. I. și pârâta N. S. s-au opus admiteri apelului reclamantei (f.40).
Analizând apelurile formulate din perspectiva motivelor invocate, Curteareține următoarele:
Curtea reține, în acord cu cele reținute și de către instanța de fond, că acțiunea întemeiată pe dispozițiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005 impune celui ce își întemeiază cererea de chemare în judecată pe acest text legal să îndeplinească condiția esențială a îndeplinirii propriilor sale obligații.
Doar cel care și-a îndeplinit propriile sale obligații poate să solicite intervenția instanței, pentru a se asigura că partea adversă își va îndeplini și ea obligațiile.
Din perspectiva textului legal nu mai prezintă relevanță termenele prevăzute în contract și deci nici faptul că reclamantei i s-ar impune să-și execute înainte de scadență obligațiile asumate sub beneficiul unui termen.
Trebuie reținut că norma legală impune reclamantei o anumită conduită care poate să contravină dispozițiilor contractuale, în speță beneficiul termenului fiind în favoarea reclamantei.
Potrivit contractului aceasta nu poate fi obligată să-și execute obligațiile de plată a prețului deoarece executarea acestei obligații a fost amânată până la data prezentării la notar, pentru încheierea actului autentic.
Sub acest aspect, raționamentul juridic al instanței de fond, respectiv acordarea prevalenței normei legale, față de voința contractuală, urmează a fi păstrat.
Doar după îndeplinirea propriilor obligații, va putea reclamanta să solicite intervenția instanței, întemeiată pe textul legal citat anterior.
Referitor la petitul 2 al acțiunii, Curtea reține caracterul subsidiar al acestuia, respectiv legătura directă a acestui petit de cel principal, de obligare la încheierea contractului.
În mod firesc, cunoscând ea însăși dispozițiile legale referitoare la îndeplinirea propriilor obligații, reclamanta a încercat să arate, prin petitele 2 și 3 că obligația sa de plată a prețului a fost îndeplinită, parțial prin compensare, pentru restul de preț depunând dovada de plată.
Petitul 2 al acțiunii are valoarea unei acțiuni în constatare.
Potrivit art. 111 C.pr.civilă, acțiunea în constatare este inadmisibilă atunci când este posibilă o acțiune în realizare.
Curtea, în apel, reține, la fel ca și instanța de fond, că nu a existat o întârziere semnificativă în executarea obligației de predare a apartamentului, aceasta putând fi reținută doar în ceea ce privește obligația d epredare a garajului.
Ca un prim aspect, Curtea reține că în privința garajului a existat același termen de predare ca și cel al apartamentului.
Actul adițional referitor la garaj nu are o existență de sine stătătoare. El are un caracter de completare a contractului principal.
Nu se poate admite existența de sine stătătoare a actului adițional întrucât acesta este incomplet sub multe aspecte, în situația în care ar fi privit individual, făcându-se abstracție de contractul principal.
Mai mult, actul adițional menționează în final „Restul prevederilor contractului din (...) rămân nemodificate"; (f.14), clauză contractuală ce exprimăvoința neechivocă a părților de a trata actul adițional ca o parte a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului.
Dispozițiile din contract sunt prezente și în ceea ce privește actul adițional referitor la garaj.
O primă consecință a acestei tratări a situației juridice este cea a determinării termenului de predare a garajului,pentru a se putea determina, mai apoi, existența obligației de plată a majorărilor de întârziere.
Potrivit contractului, apartamentul și deci și garajul trebuiau predate la data de (...).(pct.V din contract)
Curtea reține ca fiind îndeplinită obligația de predare a apartamentului din două aspecte:
1. Pârâta și-a asumat obligația de predare doar a apartamentului la un anumit nivel de finisare și nu și întreg imobilul în care este integrat apartamentul.
Nu există dispoziții contractuale referitoare la stadiul fizic al întregului imobil la termenul de predare al apartamentului, astfel încât analiza nivelului de îndeplinire a obligației de predare a apartamentului nu trebuie să aibă în vedere analiza studiului fizic al imobilului la aceeași dată.
2. Reclamanta a contractat cu pârâta realizarea lucrărilor de finisaje la o dată ulterioară predării, ce permite concluzia că predarea a avut loc efectiv, lucrările de finisare fiind realizate în baza unui alt raport contractual.
De asemenea, Curtea reține și aspectul că, din probele administrate în fața instanței fond, rezultă că garajul nu s-a predat încă, fiind făcută doar o plată în avans.
În privința acțiunii reconvenționale, Curtea constată că pârâtul nu poate să solicite plata prețului garajului pentru că nu și-a îndeplinit obligația de predare a garajului.
Au fost evidențiate anterior motivele pentru care s-a reținut de către instanță în apel că există o întârziere în ceea ce privește obligația de predare a garajului.
Curtea reține, la fel ca și în cazul acțiunii introductive, că nu este posibilă analizarea obligațiilor părților atât timp cât acestea au prevăzut ca termene de predare fie a prețului fie a unui bun imobil, în speță garajul, data încheierii contractului în formă autentică.
În consecință, față de cele menționate anterior se vor respinge apelurile formulate.
În temeiul art. 276 C.pr.civ., se va dispune compensarea în totalitate a cheltuielilor de judecată ale părților.
Curtea reține că cele două părți au avut cheltuieli de judecată cu taxe de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat asemănătoare în ceea ce privește cuantumul.
Întrucât pretențiile părților în recurs au fost respinse în totalitate, urmează a se dispune această compensare.
PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge apelurile declarate de reclamanta S. BC I. S. C.-N. și pârâții N. I. și N. S. împotriva sentinței civile nr. 385 din 30 ianuarie 2012 pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui S. C. pe care o menține în întregime.
Dispune compensarea cheltuielilor de judecată.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 5 decembrie 2012.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTOR,
GREFIER,
D. M. M. H.
D. C.
Red.M.D./ (...). Dact.H.C./8 ex.
Jud.fond: V.L. O.. .
| ← Decizia comercială nr. 487/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 33/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
