Decizia comercială nr. 80/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii cu profesioniștii
| Comentarii |
|
Dosar nr. (...)
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 80/2012
Ședința publică de la 01 I. 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE M.-I. I.
Judecător G.-A. N.
Grefier A. B.
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanta T. R. împotriva sentinței civile nr. 5015 din (...) pronunțată în dosarul nr.(...) al T.ui S. C., privind și pe intimat SC S. S., având ca obiect obligatia de a face modificare înscriere în cartea funciară.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat C. V. S. pentru apelantă, lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut { F. |referatul} cauzei de către { F. { F. învederează} faptul că au fost comunicate motivele de apel cu intimata.
Reprezentantul apelantei solicită admiterea apelului, modificarea sentinței atacate în sensul admiterii acțiunii introductive, pentru motivele expuse pe larg în memoriul de apel, cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
C.ea reține cauza în pronunțare.
C.EA
Prin sentința civilă nr. 5015 din (...) pronunțată de T. S. C. în dosar nr. (...) s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta T. R. în contradictoriu cu pârâta SC S. S.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de (...), pârâta SC S. S., în calitate de promintentă vânzătoare, s-a obligat să văndă reclamantei, în calitate de promitent cumpărător, imobilul apartament nr. 34 situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, sc. 3, bl. A parter format din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50,82 mp. P. vânzării a fost stabilit la suma de 30.000 euro din care s-a achitat suma de 29.000 euro a fost plătită cu titlu de avans, diferența de 1.000 euro urmând a fi achitată la data întabulării apartamentului în cartea funciară(f.5-10).
Din extrasul CF 2.-C1-U25 C.-N. rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161 compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp(f. 27).
Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat de expert M. S. rezultă că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) este situat la parter și se identifică cu imobilul înscris în CF 2.-C1-U25 C.-N.. Deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit.
Din autorizația de construcție eliberată pentru corpul A(f.11-12) rezultă că, inițial, s-a autorizat construcția a patru locuințe cuplate Dp+P+E+Mp, iar apoiprin autorizația nr. 4. s-a modificat soluția constructivă, autorizându-se realizarea de locuințe mici D+P+E+M (f.75). Din documentația tehnică a imobilului în litigiu, rezultă că rezultă că la demisolului imobilului trebuiau realizate spații tehnice, și nu spații locative. De altfel, înscrierea în cartea funciară a corpului A s-a realizat în conformitate cu planul de execuție, spațiile de la demisol fiind înscrise ca și spații tehnice și nu ca apartamente cu destinația de locuință.
Din prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996 rezultă că în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.
Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
În cazul de față modificarea cărții funciare nu a fost solicitată de titularul dreptului de proprietate, respectiv de pârâta SC S. S., însă tribunalul a apreciat că reclamanta își justifică legitimitatea procesuală activă prin prisma dispozițiilor art. 974 C., formulând cererea pe calea unei acțiuni oblice în locul creditorului său care se află în pasivitate.
Însă instanța a considerat, raportat la înscrisurile aflate la dosar, că atât reclamanta, cât și pârâta, al cărei reprezentant a arătat că este de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată de reclamantă, urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor L. nr. 5.. La realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice. La demisolul clădirii au fost realizate apartamente, astfel încât aceste spații au primit această destinație încă din momentul execuției. Conform legii, prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului. Acest fapt presupune că imobilul a avut o anumită destinație, care a fost modificată ulterior, pe când în cazul de față spațiul în litigiu a fost construit cu destinația de apartament, încălcându-se autorizația de construire.
Este de reținut și faptul că, în conformitate cu dispozițiile art. 24 și art. 25 din Legea nr. 51/1990 constituie infracțiune, respectiv contravenție, executarea lucrărilor de construcție cu încălcarea autorizației de construire și a planului tehnic de execuție.
T. a apreciat că admiterea cererii de modificare a cărții funciare prin înscrierea unui spațiul locativ în loc de spațiu tehnic ar avea drept efect asigurarea unei aparențe de legalitate pentru executarea unor lucrări de construcții cu încălcarea dispozițiilor legale și denaturarea rolului pe care îl are judecătorul în a asigura respectarea legii.
În acest context, instanța nu a putut reține susținerile reclamantei învederate prin notele de ședință depuse la data de (...), conform cărora autorizația de construire a fost pe deplin respectată, întrucât, într-o atare situație, ca urmare a emiterii procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, spațiul în litigiu putea fi înscris în cartea funciară cu destinația de locuință și nu cu cea de spațiu tehnică. Însă înscrierea în cartea funciară s-a realizat în acord cu autorizația de construire, documentația cadastrală și procesul verbal la terminarea lucrărilor, astfel încât, în ipoteza expusă de către reclamantă aceasta nu ar mai fi avut nevoie de concursul instanței, înscrierea urmând a fi realizată pe baza documentelor arătate. Împrejurarea că acest spațiu permite folosirea ca și spațiu de locuit, însă nu a fost proiectat și construit cu această destinație, nu poate conduce la concluzia că imobilul a fost edificat cu respectarea autorizației de construire.
În același sens, instanța a reținut faptul că reclamanta încearcă să acrediteze ideea potrivit căreia deși dispozițiile legale au fost respectate, înscrierea în cartea funciară nu este corectă, însă această împrejurare nu este reală, întrucât cartea funciară relevă exact situația imobilului care reiese din proiectul de execuție, fiind rezultatul respectării dispozițiilor legale.
În fine, instanța nu a putut reține nici susținerea reclamantei potrivit căreia utilizarea spațiului într-o altă destinație nu ar fi subordonată unor cerințe prealabile de utilizare, întrucât într-o atare ipoteză modificarea înscrierii în cartea funciară s-ar putea realiza pe cale administrativă, concursul instanței putând fi solicitat doar în situația unui refuz nejustificat a instituției competente de a realiza modificarea. Față de aceste considerente s-a respins, ca neîntemeiată, cererea reclamantei având ca obiect modificarea cărții funciare.
Instanța a respins și cererea prin care se solicită obligarea pârâtei la încheierea unui act translativ de proprietate pentru considerentul că obiectul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv un apartament, nu este identic cu obiectul cu privire la care se solicită încheierea actului autentic, care conform înscrierii din cartea funciară este un spațiu tehnic.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta T. R. solicitând admiterea apelului formulat și În consecință modificarea sentinței apelate În sensul admiterii acțiunii introductive.
Analizând apelul prin prisma motivelor invocate și a apărărilorformulate, C.ea reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 5015 din (...) pronunțată de T. S. C. în dosar nr. (...) s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta T. R. în contradictoriu cu pârâta SC S. S.
Din extrasul CF 2.-C1-U25 C.-N. rezultă că pârâta este proprietara spațiului tehnic de la scara 3 din imobilul situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161 compus din trei spații tehnice cu suprafața de 50,38 mp(f. 27).
Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică extrajudiciară efectuat de expert M. S. rezultă că apartamentul care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de (...) este situat la parter și se identifică cu imobilul înscris în CF 2.-C1-U25 C.-N.. Deși în cartea funciară este înscris un spațiu tehnic, expertul a concluzionat că imobilul îndeplinește condițiile unui spațiu de locuit.
In cursul anului 2010 intimata pârâtă Sc S. S. a Î. imobilul În cartea funciară. In prezent acesta se află Î. În CF 2.-C1-U25 C.-N., astfel cum acest lucru rezultă din cuprinsul expertizei tehnice aflată la dosarul cauzei. Cuprinsul cărții funciare relevă că imobilul formează un corp funciar individual care are însă descrierea de spațiu tehnic.
Deși s-a realizat potrivit celor mai sus expuse înscrierea în cartea funciară a imobilului, pârâta intimată nu și-a îndeplinit obligația de transfer a dreptului de proprietate asupra imobilului convenit, nerealizând niciun demers, nici în scopul modificării descrierii imobilului în cartea funciară și neprezentându-se în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și nici în vederea concilierii pretențiilor noastre.
In mod gresit a retinut prima instanta că "la realizarea lucrărilor de construcție nu a fost respectată autorizația de construire și proiectul tehnic de execuție care prevedea că la demisol se execută spații tehnice". De asemenea a reținut instanța fondului că "reclamantul, cât și pârâta ... urmăresc, în realitate, schimbarea destinației spațiului prin eludarea dispozițiilor L. nr. 5.11
Autorizația de construire a fost pe respectată, această împrejurare fiind probată cu certificatul de atestare a edificării construcțiilor noi și de procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor, acte care de altfel sunt parte integrantăa documentației de înscriere în cartea funciară. Potrivit Anexei 2 a L. 5. "recepția lucrărilor ... este actul prin care se certifică finalizarea lucrărilor executate În conformitate cu prevederile proiectului tehnic și cu detaliile de executie". Cele două acte menționate se bucură de prezumția de valabilitate a actului administrativ. In cauză conformitatea lucrărilor executate cu proiectul tehnic și deci implicit și cu AC este certificată. Mai mult experziza depusă la dosarul cauzei atestă că lucrările de construire au fost realizate În acord cu autorizația tehnică și documentația aferentă acesteia.
Construcția a fost realizată în concordanță cu documentația tehnică de autorizare precum și cu proiectele de execuție. D. unui spațiu este o chestiune ce nu este legată în mod obligatoriu de realizarea lucrărilor de construcție ci ține de voința proprietarului, de exercitarea atributului de folosință într-o anumită modalitate. A. este cazul când un spațiu este primitor de mai multe utilizări fără ca în acest scop să fie necesară vreo lucrare de construcție. A. este cazul și în prezenta speță iar această împrejurare este atestată de către raportul de expertiză efectuat.
Modificarea unei Înscrieri de carte funciară are în vedere situația în care anumite aspecte tehnice actuale ale imobilului sunt diverse și diferă de cele înscrise În cartea funciară. Potrivit art. 914 C. "Proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii"
Atunci când pentru schimbarea de destinație nu sunt necesare lucrări de construire, nu este necesară pentru această schimbare o autorizație de construire, ori suntem in prezenta unui imobil a cărui schimbare de destinație nu necesită nicio lucrare de construire. A. împrejurare - faptul că nu sunt necesare lucrări de construire pentru schimbarea folosintei spatiului - este certificată de concluziile expertizei tehnice întocmite.
Este relevant că imobilul în cauză a fost înscris în cartea funciară individuală și nu este un spațiu tehnic comun.
In realitate folosința în scop exclusiv de locuire a imobilului nu este condiționată de niciun acord sau aviz al unei autorități ci se prezintă ca fiind o consecință directă și imediată a voinței proprietarului, în exercitarea plenitudinii atributelor dreptului conferit de art. 555 C.
Anterior momentului de aplicare a art. 914 C. era în vigoare art. 33 Legea
7/1996 (dispoziții abrogate expres prin art. 87 pct. 4 din Legea 71/2011) care se constituia în temei al schimbărilor privitoare la aspectele tehnice ale imobilului în cazul în care nu este afectată esența dreptului ce poartă asupra imobilului.
Deși cererea de modificare se face doar la cererea titularului dreptului de proprietate este evident că acesta poate fi solicitată și pe cale oblică.
In același sens art. 89 al 5 regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară (Ordin 633/2006) prevede expres "prin modificarea de carte funciară se înțelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil".
C.ea, contrar reținerii primei instanțe nu a identificat o cauză ilicită (care să tindă la eludarea L. nr 5.) prin încheierea antecontractului dintre părțile litigante.
Față de cele ce preced curtea, potrivit art 296 cod pr civ raportat la, art 33 pct 3 din legea nr 7/1996, va admite apelul declarat de T. R. împotriva sentinței civile nr. 5015 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui S. C., pe care o va schimba în întregime în sensul că va admite acțiunea formulată de către reclamanta T. R. împotriva pârâtei SC S. S. și în consecință:
- va dispune modificarea înscrierii în CF 2.-C1-U25 C.-N., în sensul schimbării destinației actuale de spațiu tehnic a imobilului în suprafață de 50 mp situat în C.-N., str. Câmpului nr. 161, sc. 3, bloc A (corpul A) parter în apartament
- va obliga pârâta să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare- cumpărare cu privire la ap. 14 situat administrativ în C.-N., str. Câmpului nr.
161, sc. 3, bloc A (corpul A) parter compus din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50 mp, ce face obiectul antecontractului nr. 6/(...), în caz contrar, hotărârea va ține loc de act autentic.
- va dispune înscrierea ipotecii în sumă de 1000 E. echivalent în lei la cursul
BNR din ziua plății pentru restul de preț neachitat în favoarea pârâtei SC S. S.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE L. DECIDE
Admite apelul declarat de T. R. împotriva sentinței civile nr. 5015 din (...) pronunțată în dosarul nr. (...) al T.ui S. C., pe care o schimbă în întregime în sensul că admite acțiunea formulată de către reclamanta T. R. împotriva pârâtei SC S. S. și în consecință:
- dispune modificarea înscrierii în CF 2.-C1-U25 C.-N., în sensul schimbării destinației actuale de spațiu tehnic a imobilului în suprafață de 50 mp situat în
C.-N., str. Câmpului nr. 161, sc. 3, bloc A (corpul A) parter în apartament
- obligă pârâta să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare- cumpărare cu privire la ap. 14 situat administrativ în C.-N., str. Câmpului nr.
161, sc. 3, bloc A (corpul A) parter compus din bucătărie, living, dormitor, baie și sas, cu suprafața utilă de 50 mp, ce face obiectul antecontractului nr. 6/(...), în caz contrar, hotărârea ține loc de act autentic.
- dispune înscrierea ipotecii în sumă de 1000 E. echivalent în lei la cursul
BNR din ziua plății pentru restul de preț neachitat în favoarea pârâtei SC S. S.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din (...).{ F. |
Președinte,
M.-I. I.
Judecător,
G.-A. N.
Grefier, A. B.
}
Red.G.A.N./dact.L.C.C.
4 ex./(...)
Jud.fond: N. Koșa
| ← Decizia comercială nr. 156/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... | Decizia comercială nr. 2559/2012, Curtea de Apel Cluj - Litigii... → |
|---|
