Decizia civilă nr. 107/2013. Acțiune în anulare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 107/_
Ședința publică de la 10 Septembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. -I. A. JUDECĂTOR: DP GREFIER: D. B.
S-a luat spre examinare-în vederea pronunțării, apelul promovat de apelanta SC
F. I. SRL T. împotriva sentinței civile nr.1474/_ pronunțată de Tribunalul Sălaj în dosarul nr._ privind și pe intimații T. G., Z. L., SC M. C. I. SRL C. N., având ca obiect acțiune în anulare constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare; pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă pentru societatea apelantă, reprezentantul acesteia, avocat B. Dan F., cu împuternicire avocațială de reprezentare depusă la dosar (f.2), pentru intimata SC M. C. I. SRL C.
N. reprezentantul acesteia, avocat V. R. a, lipsă fiind celelalte părți litigante. Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, Curtea constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în Încheierea de ședință din data de_, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
C U R T E A :
Prin sentința civilă nr. 1.474 din 21 martie 2013 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Sălaj s-a respins ca nefondată acțiunea reclamantei S. F. I. S.
T., împotriva pârâtei S. M. C. I. S. C. - N., pentru constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nr.1 din_ încheiat între părți și restituirea sumei de 3.940.200 lei reprezentând avans. A fost obligată reclamanta la 53.100 lei cheltuieli de judecată către pârâtă. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că la data de_, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr.1 prin care societatea pârâtă se obligă să vândă, iar subscrisa se obligă să cumpere cota parte indiviză de 50% din totalul de 220 ha teren arabil, situat în locul numit Guiaga, aflat la extravilanul localității Almaș, județul Sălaj. Referindu-se la convenții, art. 962 cod civil stabilește că "obiectul convenției este acela la care părțile sau numai una dintre ele se obligă.
Prin urmare, obiectul actului juridic civil se definește ca fiind conduita părților stabilită prin acel act juridic, respectiv acțiunile sau inacțiunile la care părțile sunt îndreptățite sau la care sunt ținute. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie să îndeplinească mai multe condiții. Astfel, obiectul actului juridic trebuie să existe, trebuie să se afle în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, să fie posibil și să fie licit și moral. Aceste sunt condiții generale pentru valabilitatea obiectului actului juridic. În condițiile art. 948 al Codului civil de la 1864, una din condițiile de validitate ale unei convenții este aceea că aceasta să aibă un obiect determinat. Această condiție de valabilitate a fost interpretată ulterior în practica judiciară în sensul că obiectul unei convenții poate fi nu doar determinat, dar și determinabil. Pentru acest din urmă caz, este necesar ca la momentul încheierii să stabilească suficiente elemente pentru ca obiectul să poată fi determinat în viitor.
Potrivit doctrinei juridice, obiectul actului juridic este determinat atunci când sunt precizate în cuprinsul actului elemente care îl individualizează, iar caracterul determinabil este prezent atunci când în cuprinsul actului sunt prevăzute suficiente elemente, care sunt necesare determinării obiectului în viitor. Această exigență trebuie îndeplinită în toate cazurile, indiferent în ce ar consta obiectul concret al conduitei părților contractante. Obiectul antecontractului supus analizei instanței de judecata, fara a fi determinat, este mai presus de orice îndoiala determinabil, acest lucru rezultând din clauza inserata în cuprinsul actului, respectiv "cota parte indiviza de 50% din suprafața de 220 ha de teren în zona Guiaga, sat Almas, jud. Salaj".
Criteriile oferite de aceasta clauza contractuala sunt suficient de clare pentru a putea determina în viitor obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Astfel, nici părțile contractante dar nici un alt interpret al actului juridic nu vor putea avea dubii referitoare la amplasamentul terenului, acesta fiind în zona cu toponimicul Guiaga, situata în satul Almas, jud. Sălaj. Nici suprafața terenului obiect al antecontractului nu este mai puțin individualizata, fiind o cota parte indiviza de 50% din suprafața totala de 220 hectare teren extravilan. Amănuntul extrem de important, omis cu buna stiinta de reclamanta, consta în împrejurarea ca la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare pe lângă vizualizarea repetata a terenului obiect al antecontractului, i-am prezentat reclamantei harta acestui teren, harta în care era precis delimitat terenul, fiind situat intre doua parcele de pădure, neexistând niciun dubiu în ceea ce privește localizarea imobilului. Atat subscrisa societate cat si reclamanta am studiat în detaliu harta terenului si am convenit asupra dezvoltării unui proiect imobiliar pe aceasta suprafața.
Î
n niciun moment ulterior încheierii antecontractului, nu a fost pusa de către reclamanta problema insuficientei determinări a obiectului antecontractului de vânzare- cumpărare, deoarece aceasta problema nu a existat în realitate, obiectul antecontractului fiind determinabil în condițiile menționate de teza a doua a art.964 C.civ., respectiv "este posibila determinarea sa", atât la momentul perfectării actului, dar si în prezent. Anterior încheierii antecontractului, în cursul anului 2006, mai precis la data de_, atunci când reclamanta era în curs de constituire, a încheiat cu Agenția Imobiliara Jolie Maison un contract de vizionare, pentru intermedierea cumpărării unei suprafețe de 240 ha teren, "fânețe, pășuni, arabil în Guiaga-Almasu, compus din 580 parcele". Acest contract a fost completat prin actul adițional nr.l din_, iar în executarea sa, reclamanta prin reprezentanți, a vizionat împreună cu angajații agenției imobiliare, de mai multe ori terenul în cauza.
Principalul resort care a determinat-o pe reclamanta sa inițieze prezentul demers judiciar, il constituie efectul crizei economice de scădere a preturilor terenurilor, situație în raport de care, proiectul economic comun conceput de reclamanta si subscrisa în cursul anului 2007, nu mai corespunde realitatilor economice prezente. Pretextul incidenței în cauza a cazului de nulitate absoluta a antecontractului, consideram ca se constituie intr-o încercare disperata a reclamantei de a nu-si asuma efectul crizei economice, dar mai ales de a se sustrage de la sancțiunea prescripției dreptului de a solicita rezolutiunea antecontractului. Reclamanta a fost cea care, în ordine cronologica, nu si-a îndeplinit prima, obligația contractuala de achitare a transei de pret scadenta la data de_ . Tocmai relația de colaborare dintre părți, a constituit atât pentru reclamanta, dar si pentru subscrisa motivația pasivității, înțelegerea noastră fiind în sensul "inghetarii" proiectului pe perioada crizei si reluării acestuia după relansarea economiei.
În cererea introductiva se susține ca antecontractul ar fi un accesoriu al contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate, iar pentru acestea, promitentul vânzător trebuie sa fie titularul dreptului care se înstrăinează, în caz contrar el nu poate transmite dreptul de proprietate. Întrucât promisiunea sinalagmatica de vânzare este un contract autonom, distinct de vânzarea propriu-zisă,
aceasta dă naștere unor drepturi si obligații specifice, care nu se confundă cu cele care isi au izvorul în contractul de vânzare-cumpărare. Doar în cazul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul trebuie sa fie titular al dreptului care se înstrăinează pentru a putea transmite dreptul de proprietate.
Reclamanta însăși arata ca intre părți s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare asupra unui imobil teren, care stabilea obligația de a face tot ceea ce este necesar pentru a-i putea transmite în viitor cota de 50% din dreptul de proprietate asupra terenului, nicidecum un contract de vânzare-cumpărare, care sa impună în sarcina subscrisei obligația de a transmite un bun aflat deja în proprietatea mea.
De asemenea, tot în dezvoltarea motivului referitor la vânzarea lucrului altuia, reclamanta isi invoca propria culpa prin recunoașterea expresa a faptului ca avea cunoștința despre faptul ca bunul vândut nu era în proprietatea subscrisei.
Vânzarea lucrului altuia este sancționata cu nulitatea absoluta, doar în situația în care atât vânzătorul, cat si cumpărătorul sunt de rea credința la momentul încheierii contractului.
Acest principiu de drept " nemo auditur propriam turpitudinem allegans " presupune ca nimeni nu poate sa obtina foloase invocând propria culpa si nici sa se apere valorificând un asemenea temei, cum de altfel, se încearcă si în susținerea cererii de chemare în judecata formulate împotriva subscrisei. Prin urmare, a apreciat instanța de fond, nu se poate vorbi aici despre o vânzare a lucrului altuia, atâta timp cat intre părțile contractante s-a încheiat o promisiune bilaterala de vânzare, care presupunea vânzarea în viitor a unui obiect determinabil.
Solicitarea de restituire a sumei de 900.000 euro, în condițiile arătate mai sus nu are niciun temei legal. Raportul juridic dintre părțile contractante, generat de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare este unul legal si nu este nevoie de vreo restabilire a situației anterioare. In aceste condiții, în care nulitatea absoluta nu poate opera deoarece nu sunt îndeplinite condițiile necesare, lucrul vândut fiind unul fără dubiu determinabil, si nefiind vorba nici de o vânzare a lucrului altuia, acțiunea apare ca nefondată și a fost respinsă în consecință de către instanța de fond. Față de cele ce preced, instanța de fond a respins ca nefondată acțiunea reclamantei.
Împotriva acestei sentințe, reclamanta S. F. INVESTEMENTS S. T. a formulat apel
, solicitând, în principal, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii civile formulate de reclamanta apelanta, urmând ca, pe cale de consecința, să se constate nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1 din_ si restituirea către apelantă, în RON, a sumei de 900.000 EURO, plătită pârâtei în aceeași moneda, în baza antecontractului susprecizat, la cursul de schimb RON/EUR de 4,3780 RON/EUR, valabil la data redactării acțiunii,_, reprezentând 3.940.200 RON, suma care urmează sa fie actualizata cu rata inflației la data plații efective. In subsidiar, se solicită admiterea apelului, schimbarea în partea a sentinței atacate, în sensul reducerii onorariului de avocat în cuantum de 53.100 lei, la a cărui plata a fost obligată, cu cheltuieli de judecată, aferente celor doua faze procesuale.
În motivarea apelului, reclamanta arată că instanța de fond a omis să cerceteze fiecare aspect la care, în susținerea poziției lor procesuale, s-au referit părțile.Din acest punct de vedere, hotărârea atacata cu apel, nu respecta elementele obligatorii prevăzute de art. 261 alin. 1 pct. 3 si 5 Cod proc. civ. Astfel, judecătorul fondului relevă poziția părtilor în doua paragrafe, în condițiile în care doar concluziile scrise ale reclamantei numărau 12 pagini, fără a se referi la mijloacele de proba administrate în dosar.
Raportat la modul în care judecătorul fondului a înțeles să motiveze sentința atacata, reclamanta arată faptul ca nu sunt abordate sub nicio forma probele administrate în dosar: interogatorii (3), mărturia unui martor, înscrisuri (peste 100 pagini). Cum Tribunalul Sălaj s-a raportat la o stare de fapt neconformă înscrisurilor
de la dosar si temeiurilor acțiunii civile formulată de reclamantă, aceasta învederează că în conformitate cu art. 295 cod proc. civ., instanța de apel trebuie să verifice stabilirea situației de fapt de către prima instanță. astfel, la data de_, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1, prin care societatea pârâtă se obliga să vândă, iar subscrisa apelanta se obliga sa cumpere "cota parte indiviza de 50% din totalul de 220 ha din imobilele teren arabil, situate în extravilanul localității Almas, județul Sălaj, la locul numit Guiaga, terenuri dobândite de promitentul vânzător (pârâta) în baza unor contracte de vânzare cumpărare sub semnătură privată" - a se vedea art.2. Prețul total pentru 50% din terenurile menționate a fost stabilit la suma de
1.925.000 Euro.
La data de_, reclamanta a achitat pârâtei, cu titlu de avans, echivalentul în lei al sumei de 900.000 Euro, mai exact suma de 3.172.050 RON, conform facturii fiscale nr. 7312671/_ si extrasului de cont nr. 48 din_ . Conform celor precizate la art. 2 al contractului a cărui nulitate absolută o invocă reclamanta, pentru toate cele 220 ha de teren arabil, pârâta, promitenta vânzătoare, încheiase până la data de_, contracte de vânzare - cumpărare sub semnătura privata. Acest aspect nu a fost abordat si nu a fost avut în vedere de instanța de fond. În plus, arată reclamanta satul Almaș nu există pe hartă în zona la care se referă părțile, ci doar Almașu, instanța de fond nefăcând nicio referire la aceasta susținere a sa.
Pentru conturarea stării de fapt, martorul A. Căbărzan, propus de pârâtă, a menționat că, la data semnării antecontractului nr. 1/_, pârâta nu cumpărase toate terenurile care făceau obiectul menționatului act juridic, aspect care a fost omis de asemenea de judecătorul fondului.
Același martor Cobărzan a mai menționat că părțile au mers la vizionare de 2-3 ori, în condițiile în care interogatoriile celor doi administratori ai pârâtei au relevat că s- a mers o singură dată. De asemenea, judecătorul precizeza ca terenurile au fost vizionate de mai multe ori împreuna cu angajați ai unei agenții imobiliare, aspect care nu rezulta din nicio proba administrata în dosar.
Judecătorul fondului nu a avut în vedere, în motivarea sentinței atacate, nici contradicțiile vădite ale martorilor si răspunsurile la interogatoriu oferite de administratorii acesteia. În plus, cum actul a cărui nulitate absolută a fost redactat de Cobărzan, este evident interesul acestuia în apărarea legalității antecontractului nr. 1/_ . Totuși, martorul Cobărzan a precizat că, din punctul său de vedere, prețul plătit de reclamantă este disproporționat față de realitățile economice ale zonei. Administratorul subscrisei reclamante, Renato Zaltron, a menționat la răspunsurile la interogatoriu, cu onestitate și cu buna credință, că a fost prezent o singură dată într-un loc numit Valea Guiaga, însoțit fiind de asociații pârâtei T. și Ciriaco, precum și de fostul administrator al paratei, B. Tudor. Dl. Zlatron a mai precizat că nu a fost parcurs tot perimetrul terenului, datorită drumului impracticabil. De asemenea, Dl. Zaltron a menționat că încrederea pe care a avut-o în T., administrator al pârâtei, consultantul său pentru firmele din Italia, de 20 de ani, 1-a făcut să încheie antecontractul a cărui nulitate absolută este invocată.
Din același interogatoriu administrat lui Renato Zaltron, rezultă că T. este cel care a propus și insistat pentru afacerea "Valea Guiaga". Renato Zaltron a mai menționat că harta care i-a fost arătată în Italia nu conținea niciun element de identificare a zonei. Faptul ca respectiva hartă a fost arătată administratorului reclamantei în Italia este confirmat și de administratorii pârâtei T. și Zanato. Astfel, declarația lui Cobărzan, conform căreia la vizionarea de la Valea Guiaga, la care și el ar fi participat, a fost studiată o hartă, nu poate fi luată în considerare de instanță, însuși T. G., care nu este exclus de Cobărzan dintre persoanele care au făcut vizionaea la Valea Guiaga, precizează că harta a fost arătată lui Renato Zaltron în Italia, unde Cobărzan nu a fost prezent. Cu toate ca interogatoriul administratorului reclamantei putea fi corelat cu probele administrate în cauza, pentru
a se stabili veridicitatea celor relatate, judecătorul fondului nu face vreo referire la cele menționate de administratorul apelantei, dar nici nu le înlătura. În ce privește declarațiile la interogatoriu ale administratorilor T. și Zanato, cum aceștia au evitat să răspundă întrebării care viza contribuția lor estimativă la afacerea "Valea Guiaga", este "evidentă", la modul ironic, veridicitatea celor declarate de aceștia. Considerăm că răspunsurile celor doi administratori nu au făcut decât să releve calitatea umană a acestora, dar, raportat la starea de fapt din prezentul litigiu, au demonstrat ca relatările lor nu pot fi avute în vedere.
A mai învederat reclamanta că pentru termenul din_, pârâta intimată a fost obligată să depună în instanță "contractele de vânzare cumpărare sub semnătură privată", la care face referire art. 2 al antecontractului a cărui nulitate absolută a invocat-o reclamanta (obiectul contractului). Așadar, menționatele înscrisuri trebuiau sa fie avute în vedere de instanța de fond în motivarea hotărârii. Insa, la menționatul termen, pârâta a depus în instanță un set de "contracte de vânzare cumpărare" sub semnătură privată, în fapt, antecontracte, nesemnate pentru conformitate cu originalul, aspect asupra căruia am sesizat instanța de judecată. Menționatele antecontracte relevă încheierea de către pârâtă a antecontractelor de vânzare cumpărare doar pentru o suprafață de 72,9171 ha, și nu pentru 220 ha, conform obiectului antecontractului nr. 1/_, ceea ce relevă că obiectul antecontractului, menționat de părți, nu există, nu este valid. Același aspect releva si cauza falsă a antecontractului a cărui nulitate absolută o invocă reclamanta.
În plus, menționatele antecontracte releva că reprezentantul pârâtei a fost Cioba Lidia, care, după cum rezultă din certificatele de informații eliberate de ORC C., nu a fost vreodată reprezentantul legal al pârâtei, situație în care precizatele înscrisuri sunt fără valoare juridică. La termenul din_, reclamanta arată că a relevat instanței faptul că pârâta a depus în instanță înscrisurile reprezentate de contractele de vânzare cumpărare pentru cele 72,9171 ha, fără a le semna "pentru conformitate cu originalul"; apărătorul pârâtei s-a angajat că va semna pentru conformitate, dar nu a mai făcut-o. În consecință, raportat la prevederile art. 112 alin. 2 și 139 alin. 1 și 2 C.pr.civ., reclamanta a solicitat ca, la soluționarea pricinii, instanță să nu țină cont de contractele depuse de pârâtă la_, în această situație fiind extrem de clară lipsa obiectului antecontractului nr. 1/_, însă instanța de fond a omis să răspundă criticilor reclamantei.
Mai menționează reclamanta că, raportat la cauza falsă a antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1/_, a formulat pentru termenul din_, precizare de acțiune, pârâta neinvocând, la acel termen sau la următorul din_, tardivitatea precizării de acțiune, deși având în vedere prev. art. 310 Cod proc. civ., care pot fi raportate la aspectul relevat, precizarea formulată de reclamantă este validă, susținerile reprezentantului pârâtei formulate prin concluziile orale din_, fiind netemeinice. A subliniat reclamanta faptul că obiectul prezentului dosar îl reprezintă o acțiune civila privind constatarea nulității absolute a unui act juridic civil. În aceste condiții, aprecierile judecătorului fondului cu privire la criza economica si/sau la neplata celorlalte doua rate de către reclamantă nu pot fi reținute ca pertinente, întrucât nu au legătura cu cauza. Susține reclamanta că nu a solicitat rezolutiunea antecontractului, ci a invocat nulitatea absolută a acestuia, așadar trebuie cercetate cauzele de nulitate absoluta. întreaga pagina 3 a motivării cuprinde referiri la criza economica, ceea ce denota reaua credința a judecătorului la emiterea soluției.
În plus, singurul element juridic de sesizat în motivarea instanței privește interpretarea literala a art. 2 al antecontractului nr. 1 din_ .
La pct. II din motivarea apelului, reclamanta dezvoltă argumentele pentru care consideră că antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1 din_ este afectat de nulitate absoluta, iar apărările pârâtei, invocate prin întâmpinare și concluzii scrise,
sunt netemeinice sinefondate, iar motivarea instanței de fond nu abordează problemetica dedusă judecații si probele administrate la dosar, fiind extrem de evaziv.
În acest context, reclamanta arată că prin întâmpinare, pârâta admite ca obiectul antecontractului nr. 1/_ nu este determinat, precizează insă că "o cota parte indiviza de 50% din totalul de 220 ha teren arabil, situat în locul numit Guiaga, aflat în extravilanul localității Almas, județul Sălaj" ar reprezenta un "obiect" determinabil al actului juridic precizat, conținând suficiente elemente care sa individualizeze bunul, opinie însușita si de instanța de fond. Parata mai admite ca, prin "obiect determinabil", se înțelege situația în care, "in cuprinsul actului, sunt prevăzute suficiente elemente care sunt necesare determinării obiectului în viitor", subliniind ca nerespectarea acestei condiții ar atrage "eo ipso" sancțiunea nulității absolute a actului juridic. Potrivit doctrinei, reclamanta menționează că, în cazul bunurilor certe, obiectul trebuie săa fie determinat, iar doar în ceea ce privește bunurile generice, acesta poate fi determinabil. Or, în cazul antecontractului de vânzare cumpărare, obiectul acestuia ar fi trebuit sa fie reprezentat de un bun cert (teren). Dacă obiectul unui contract/antecontract este reprezentat de un bun individual determinat, acesta trebuie sa fie identificat prin trăsăturile sale specifice, care îl pot individualiza raportat la celelalte bunuri din aceeași clasa.
Or, în cazul antecontractului de vânzare nr. 1/_, nu sunt precizate elemente care ar fi putut ajuta la identificarea obiectului acestuia. Astfel, nu este precizat numărul de parcela, numărul de carte funciara, numărul titlului de proprietate, nu sunt precizați vecinii, nu exista o harta relevanta, care sa fie anexa a antecontractului, de asemenea, nu exista fotografii. Chiar dacă ar exista o harta relevanta, aceasta nu a fost prezentată vreodată reclamantei. Toate aceste elemente enumerate anterior reprezintă modalități specifice de identificare a unui teren, neavute insa în vedere la stabilirea obiectului antecontractului din_ . Însăși parata recunoaște ca bunul cert nu este determinat, dar ca este determinabil, insa determinabile pot fi doar bunurile de gen, care reprezintă acea categorie de bunuri care se individualizează prin însușiri ale speciei sau categoriei din care fac parte, cum ar fi numărarea, cântărirea etc. Or, este limpede de observat ca terenurile nu pot face parte din categoria bunurilor de gen.
Cum instanța de fond a considerat ca si bunurile certe, cum sunt terenurile, obiect al antecontractului nr. 1/_, sunt determinabile, a reținut ca obiectul antecontractului nr. 1 din_ conține suficiente elemente necesare pentru individualizarea bunurilor imobile la care se refera, fără a menționa însă care sunt elementele suficiente de individualizare. Apoi, susține reclamanta, chiar dacă părtile au semnat un antecontract de vânzare cumpărare, acesta fiind un act juridic civil, trebuie să îndeplinească condițiile de valabilitate la momentul încheierii acestuia conform Codului civil. Având în vedere dispozițiile legale, reclamanta, referindu-se la obiectul actului juridic civil, consideră că nu pot fi calificate ca si "suficiente" criteriile care relevă obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din_ . In plus, pârâta vorbește despre delimitarea terenului, dar nu oferă niciun element concret care sa ajute efectiv la configurarea sa în spațiu, instanța neindicân clar în motivare elemente cu privire la locul unde se află efectiv bunurile imobile, exceptând acel toponim neoficial "Guiaga", care nu apare pe nicio harta oficială a județului Sălaj. Mai mult, părțile fac referire la o cota parte indiviza de 50%, nespecificându-se cui aparține diferența de 50%. În plus, în satul Almas nu exista doar 220 ha teren, situație în care, pentru respectarea condiției de valabilitate a actului juridic civil, care impune existenta unui obiect cel puțin determinabil, dar în cazul bunurilor generice, exista posibilitatea delimitării terenurilor care urmau sa fie vândute.
De asemenea, înscrisurile atașate întâmpinării de către pârâtă, dar si antecontractele de vânzare cumpărare încheiate de aceasta în anul 2006, și pe care judecătorul fondului nu le raportează la celelalte probe din dosar, nu sunt de natura a
dovedi ca obiectul antecontractului de vânzare cumpărare exista, fiind cel puțin determinabil. Nici referatul întocmit de ing. Geolog Gyorgy Miklos nu este de natura a susține poziția procesuala a pârâtei, dar nici aserțiunea instanței de fond
In opinia reclamantei, actul menționat nu este clar datat, neștiindu-se dacă acest document exista sau nu la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din_, nu rezultă care sunt beneficiarii expertizei și nici că raportul ar fi fost predat, anterior semnării antecontractului, reclamantei apelante. Cert este ca raportul de expertiza menționat nu este anexa a antecontractului. Oricum, acesta nu conține niciun element de identificare clara a bunului imobil (bun cert) care ar fi trebuit sa fie obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.
In ciuda faptului că în speța au fost administrate mijloace de proba variate, singurul la care instanța de fond face referire este un contract de vizionare din_, completat de un act aditional din_, încheiat între reclamanta, care era în curs de constituire si Agenția Folie Maison" In plus, judecătorul fondului nici măcar nu a lecturat corect menționatul contract, încheiat între agenția imobiliara, pe de o parte, si dl. Ciriaco Marco, pe de altă parte. Așadar, reprezentanții reclamantei nu au avut vreo implicare în raportul juridic generat de menționatul act juridic, precizatele înscrisuri nu au fost văzute vreodată de către reprezentantul legal al reclamantei, nefiind opozabile reclamantei, întrucât reclamanta nu e parte a raportului juridic relevant de înscrisul amintit. Analizând însă obiectul acestuia, rezultă că se poate identifica un element în plus care ar fi putut completa, chiar daca nu suficient, obiectul antecontractului nr. 1/_ . Mai exact, este vorba despre cele 580 parcele la care se refera părțile menționatului act. Trebuie menționat ca fiecare parcela trebuie sa fi avut un număr, care ar fi putut fi menționat în antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1/_, dar este clar ca reprezentanții paratei nu au avut interesul menționării corecte a obiectului antecontractului, ceea ce releva si o cauza falsa si nelicita a acestuia (art. 966 Cod civil). Cu toate ca instanța s-a referit la acest mijloc de proba al paratei, a omis a cerceta si poziția subscrisei apelante cu privire la menționatul act.
Acest contract nu este așadar opozabil reclamantei si nu influențează sub nicio forma aspectele legate de obiectul antecontractului nr. 1/_ .
Reclamanta a relevat instanței că, dacă va observa prețul/hectar menționat în acest contract de vizionare, coroborat cu avansul pe care l-a plătit în temeiul antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1/_, va rezulta o dovada în plus a cauzei false si nelicite a acestui act juridic civil. Pe de altă parte, reclamanta a mai arătat că a solicitat instanței de fond să nu ia în considerare certificatul de urbanism nr. 7150/_, avizul nr. 37879/_, contractul de vânzare nr. 68/_ si Hotărârea nr. 520/_, privind aprobarea PUZ, insa motivarea sentinței atacate nu oferă un răspuns coerent, deoarece acestea nu au absolut nicio legătura cu obiectul prezentului litigiu sau, mai important, cu obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1/_
. Antecontractele depuse de pârâtă la termenul din_ dovedește temeinicia cererii reclamantei și faptul că obiectul antecontractului nr. 1 din_ nu există, iar cauza acestuia este falsă. Cele patru antecontracte de vânzare-cumpărare, datate_, așadar anterior încheierii antecontractului nr. 1/_, depuse de pârâtă odată cu întâmpinarea, dovedesc posibilitatea menționării în actul a cărui nulitate absolută îl solicită reclamanta, elemente mult mai clare de identificare a celor 220 ha de teren decât cele insuficient precizate în act.
La termenul din data de_, parata a depus la dosarul cauzei un alt set de antecontracte de vânzare cumpărare, încheiate de M. C. srl cu persoane din Almasu. Reclamanta arată că a întocmit un tabel, depus la Tribunalul Sălaj la termenul din_, care releva data încheierii fiecăruia dintre antecontracte, părțile, obiectul, suprafața de teren care face obiectul acestora, localitatea si județul unde se găsește terenul. Din însumarea suprafețelor care au făcut obiectul menționatelor contracte,
rezulta o suprafața totala de 72,91 ha, așadar nici 1/2 din cât a contractat pârâta cu reclamanta.
Acest aspect nou, descoperit de către reclamanta după depunerea acestor contracte de către pârâta, determina un nou element, care justifica nevalabilitatea obiectului antecontractului nr. 1/_ . Mai exact, exista dovada absoluta a faptului ca obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nu este valabil, nu exista. Daca observam articolul care descrie obiectul antecontractului nr. 1/_, va rezulta extrem de clar că pârăta precizează ca a încheiat antecontracte de vânzare- cumpărare sub semnătura privata pentru întreaga suprafața de 220 hectare de teren de la Valea Guiaga. Or, din cate rezulta din aspectele sus relevate, pârâta a făcut dovada semnării de astfel de antecontracte doar pentru 72 ha teren. În aceste condiții, instanța are dovada unui element în plus al cauzei false si nelicite, manifestat prin acțiuni de inducere în eroare a subscrisei, dar si al faptului ca obiectul antecontractului nu a existat Ia momentul încheierii acestuia, întrucât pârâta nu încheiase antecontracte pentru toată suprafața de 220 ha.
In considerarea celor deja precizate, sancțiunea inexistentei unui obiect valabil, determinat sau determinabil, este nulitatea absoluta a actului juridic respectiv, în speța a antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1 din_, conform prevederilor art. 948 si 964 Cod civil. Față de aceste aspecte, reclamanta arată că sentința apelata nu face nicio referire la aceste contracte, depuse de pârâta făra mențiunea "conform cu originalul", în plus, prețul menționatelor antecontracte ar fi trebuit să fie raportat de judecătorul fondului la avansul plătit de reclamantă în suma de 900.000 Euro, care ar fi fost suficient pentru ca pârâta intimată sa achiziționeze 1200 ha, nu doar 220 ha.
În continuarea apelului, reclamanta a mai precizat că nu este adevărat că reprezentantul său ar fi vizionat, de mai multe ori, împreuna cu angajați ai agenției imobiliare, terenul care ar fi fost obiectul antecontractului, dl. Renato Zaltron nu a vizionat terenul împreuna cu martorii propuși de pârâtă sau cu alte persoane de la agenția "Jolie Maison", pârâta promitenta vânzătoare nu era proprietarul lucrului vândut, dar nici nu încheiase antecontracte de vânzare cumpărare pentru întreaga suprafață anterior menționată, aspect care este o dovada a cauzei false si nelicite aantecontractului de vânzare cumpărare nr. 1 din _
Analizând obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1 din_, mai exact art. II al acestuia, se poate observa ca parata promite ca va vinde cota indiviza de 50 % asupra unor terenuri DOBÂNDITE "in baza unor contracte de vânzare cumpărare sub semnătura privata". Or, conform art. 67 alin. 1 din Legea 18/1991 republicata, contractul de vânzare cumpărare asupra terenurilor este valabil încheiat doar în forma autentica, ceea ce înseamnă ca parata a tranzactionat asupra unor bunuri imobile pe care nu le deținea în proprietate nici la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1 din_, nici la data de_, la care ar fi trebuit sa fie încheiat contractul de vânzare cumpărare în forma autentica. în strânsa legătura cu cele precizate la punctul 1.2.4. al prezentei, starea de fapt relatata evidențiază cauza nelicită a antecontractului, dar si faptul ca obiectul nu există, pârâta neîncheind nici măcar antecontracte pentru cele 220 ha de la Almașu. A mai precizat reclamanta că pârâta a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare în frauda adevăraților proprietari, pe riscul promitentului cumpărător, ceea ce reprezintă un exemplu clasic de nulitate absoluta, conform principiului "fraus omnia corrumpit".
Poziția exprimata prin întâmpinare de către parata cu privire la cele menționate la acest punct, releva si încheierea antecontractului pentru o cauza falsa, intenția paratei fiind exclusiv de a leza interesele subscrisei si de a incasa avansul în suma de
Euro. Or, cauza falsă atrage nulitatea absolută a actului juridic civil. Cauza falsă a antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1 din_ este relevată și de răspunsurile la interogatoriu ale administratorilor pârâtei, care au menționat că nu au putut achiziționa terenurile de la Valea Guiaga, pentru a revinde reclamantei cota parte
de 50%, întrucât F. I. ar fi refuzat să continue afacerea, iar pârâta nu a mai avut fonduri suficiente. Așadar este extrem de clar că pârâta a intenționat exclusiv să determine reclamanta să plătească suma uriașp de 900.000 Euro, faptele ulterioare dovedind ca nu a existat o intenție serioasă de contractare, ci doar o intenție de fraudare a intereselor reclamantei apelante. La pct. III din motivarea apelului, reclamanta arată că în temeiul principiilor efectelor nulității absolute, pârâta trebuie să-i restituie suma de 900.000 euro actualizata cu rata inflației la data plații efective la cursul bancar, în baza principiului restitutio în integrum, respectiv suma 3.940.200 RON, actualizata la zi cu indicele de inflație.
În final, reclamanta solicită în temeiul art. 274 C.pr.civ., reducerea onorariului de avocat la care a fost obligată, respectiv plata sumei de 53.100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariul avocațial.
Intimata pârâtă S. M. C. I. S. a depus întâmpinare
în cauză prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și păstrarea în întregime a hotărârii atacate, deoarece obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 1/_ este determinabil, nefiind incidentă în cauză nulitatea absolută prev. de art. 948 și 964 Cod civil.
Analizând apelul formulat din perspectiva motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind nefondat din următoarele considerente
:
Starea de fapt și normele legale incidente au fost reținute de către judecătorul primei instanțe într-o manieră corectă în esență, însă perfectibilă sub aspectul detalierii tuturor aspectelor relevante. Argumentele primei instanțe nu sunt suficient dezvoltate iar exprimarea este pe alocuri defectuoasă, însă revine instanței de apel ca prin prezentele considerente să corecteze aceste deficiențe.
Pentru a sintetiza motivele de apel invocate de către apelanta F. I. S. instanța reține că sunt două cauze de nulitate absolută a contractului invocate de către această parte. Astfel, apelanta reia argumentele din cererea de chemare în judecată și pe lângă critica argumentației primei instanțe relevă din nou faptul că în primul rând pârâta intimată nu avea calitatea de proprietar al terenului care a făcut obiectul contractului, iar pe de altă parte faptul că obiectul contractului este nedeterminat, fapt care atrage nulitatea absolută a contractului pentru lipsa unui element esențial. Ambele argumente sunt în opinia instanței de apel neîntemeiate.
Astfel, în ceea ce privește calitatea de proprietar a vânzătorului, apelantul invocă aspecte teroretice și doctrinare care vizează ipoteza vânzării lucrului altuia. În realitate, toate aceste argumente nu sunt incidente în cazul concret analizat deoarece apelanta omite un aspect esențial, acela potrivit căruia contractul încheiat între părți nu are valoarea unui contract de vânzare - cumpărare a unei cote părți dintr-un imobil teren, ci doar valoarea unui antecontract de vânzare - cumpărare.
Din această perspectivă este irelevantă calitatea de proprietar a promitentului vânzător iar argumentele apelantei legate de această pretinsă cauză de nulitate absolută a contractului sunt neîntemeiate deoarece apelanta pornește în raționamentul său de la o premisă greșită și confundă efectele contractului de vânzare - cumpărare prin care se transmite dreptul de proprietate cu efectele antecontractului de vânzare - cumpărare în baza căruia promitentul cumpărător dobândește doar un drept de creanță.
Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebește de însuși contractul de vânzare-cumpărare prin conținutul și efectele sale. Astfel, promisiunea dă naștere în sarcina părților obligației de a face (de a încheia în viitor contractul promis), în timp ce contractul de vânzare-cumpărare dă naștere obligației de a da (de a transmite dreptul). De asemenea, promisiunea de vânzare-cumpărare nu este translativă de proprietate, adică promitentul-vânzător rămâne proprietarul bunului promis a fi vândut până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În schimb, contractul de vânzare- cumpărare este translativ de proprietate, adică bunul vândut trece în patrimoniul
cumpărătorului. De asemenea, ele se deosebesc și din punctul de vedere al condițiilor de fond și de formă ce trebuie îndeplinite în momentul încheierii lor:
Astfel, instanța de apel concluzionează că la încheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul - vânzător să fie proprietarul bunului sau titularul dreptului înstrăinat, deoarece promisiunea nu este translativă de drepturi. Dimpotrivă, până la momentul executării obligației asumate prin antecontract promitentul vânzător dispune de un interval de timp pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra terenului. Pe de altă parte, vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat, însă această ipoteză nu face obiectul cauzei. Obiectul promisiunii constă în încheierea în viitor a contractului promis, în timp ce obiectul vânzării constă în transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de creanță. Promisiunea se încheie consensual, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare se încheie, adeseori, în formă solemnă (de exemplu, vânzarea terenurilor, cu sau fără construcții, trebuie încheiată ad validitatem, în formă autentică).
Din această perspectivă, este irelevant și argumentul potrivit căruia pârâta intimată nu încheiase la data de_ antecontracte de vânzare - cumpărare cu deținătorii titlurilor de proprietate pentru întregul teren de 220 de ha. Pentru aceleași argumente, dacă nu este obligatoriu ca promitentul - vânzător să fie proprietar, cu atât mai puțin este obligatoriu sub sancțiunea nulității absolute ca promitentul - vânzător al terenului să aibă la rândul său calitatea de promitent - cumpărător pentru același imobil teren. În consecință, nu are relevanță sub aspectul nulității absolute faptul că intimata pârâtă a făcut dovada încheierii unor antecontracte cu proprietarii de terenuri din zonă doar pentru o parte din suprafața de 220 ha.
În ceea ce privește caracterul determinat al obiectului antecontractului de vânzare - cumpărare, instanța reține următoarele aspecte relevante.
La data de_, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1 prin care societatea intimată se obliga să vândă, iar apelanta se obliga să cumpere cota parte indiviză de 50% din totalul de 220 ha teren arabil, situat în locul numit Guiaga, aflat la extravilanul localității Almaș, județul Sălaj. Aspect relevant, ambele părți au acceptat expres prin contract faptul că terenurile nu erau înscrise în cartea funciară la respectivul moment (f. 8 din dosarul primei instanțe). Din această perspectivă, aspectul invocat de către apelantă potrivit căruia terenul nu este identificat prin date de carte funciară nu poate justifica nulitatea absolută a contractului deoarece apelanta a cunoscut și acceptat expres acest lucru, iar datele de carte funciară nu constituie singura posibilitate de identificare a terenului.
Rămâne astfel instanței să analizeze dacă antecontractul cuprinde suficiente elemente pentru identificarea într-o manieră lipsită de echivoc a terenului. Un prim aspect care trebuie enunțat se referă la faptul că terenul este identificat în contract prin raportare la localitatea în care se găsește, la zona cu denumire locală specifică din extravilanul respectivei localități și la suprafața mare însă precizată expres de 220 ha. Mai mult, apelanta a intenționat doar achiziționarea unei cote de ½ (50 %) din această suprafață, o cotă ideală, abstractă, neindividualizată. Suprafață era vizată de către ambele părți pentru realizarea în asociere a unui proiect imobiliar.
Contrar celor susținute prin motivele de apel, probele administrate în fața primei instanțe confirmă faptul că antecontractul a fost încheiat doar după ce reprezentantul apelantei a vizitat terenul, a studiat o hartă a terenului și a acceptat astfel localizarea și identificarea acestuia. Astfel, în interogatoriul administrat la data de_, administratorul apelantei a recunoscut că a studiat harta terenului și a convenit dezvoltarea unui proiect pe această suprafață. Mai mult, reprezentantul apelantei s-a deplasat la fața locului și a putut localiza terenul care se află între două corpuri de pădure, fiind astfel lipsită de echivoc localizarea acestuia.
Astfel, la fila 82 dosar fond se află consemnate răspunsurile reprezentantului apelantei care recunoaște la întrebarea numărul 1 că i s-a prezentat o hartă care însă
nu cuprindea numele localității, or numele localității era specificat în antecontract și cunoscut de către toate părțile. La întrebarea numărul 2 se recunoaște faptul că reprezentantul legal al apelantei s-a deplasat la fața locului în data de_ împreună cu reprezentanții pârâtei și au discutat despre posibilitatea dezvoltării unui proiect în zonă. Desigur că o vizionare a terenului nu poate reprezenta vizionarea fiecărui metru pătrat din cele 220 de ha, însă răspunsul la interogatoriu anterior enunțat este suficient pentru a putea stabili că nu exista vreo confuzie cu privire la localizarea și identificarea terenului la fața locului deoarece un proiect imobiliar nu poate fi dezvoltat decât într-o zonă precis delimitată și cu o suprafață certă. Or administratorul apelantei avea reprezentarea acestui proiect imobiliar pe care l-a considerat realizabil.
Î
n niciun moment anterior sau ulterior încheierii antecontractului, nu a fost pusa de către reclamanta apelantă problema insuficientei determinări a obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare, dimpotrivă, apelanta chiar a efectuat o plată consistentă, dovadă că a apreciat acordul de voință ca perfect valabil cu toate elementele necesare și chiar util propriilor interese. Chiar dacă antecontractul nu conține date legate de cartea funciară sau identificare cu date cadastrale, aceste aspecte tehnice pot fi concretizate și ulterior, chiar și în acest moment al soluționării demersului judiciar promovat de către apelantă fără a da naștere vreunei confuzii sau interpretări cu privire la identificarea terenului și fără a afecta în vreun mod valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare a cărui anulare se cere.
Anterior încheierii antecontractului, la data de_, o persoană fizică a încheiat un contract de vizionare cu agenția imobiliară Jolie Maison, pentru intermedierea cumpărării unei suprafețe de 240 ha teren, "fânețe, pășuni, arabil în Guiaga-Almasu, compus din 580 parcele". Acest contract a fost completat prin actul adițional nr. l din_, iar în executarea sa, părțile antecontractului și ale prezentei cauze, prin reprezentanți, au vizionat împreună cu angajații agenției imobiliare terenul în cauza care era precis localizat după ultima casă din satul Almaș, mărginit pe trei laturi de pădure și pe o latură de drum. Toate aceste aspecte reies din declarația de martor al unui angajat al agenției imobiliare, Cobârzan A. (f. 80 dosar fond). Chiar dacă apelanta nu era constituită la momentul încheierii contractului de agenție și vizionării terenului, situație în care există aspecte de nelegalitate ale contractului de intermediere, declarația de martor este relevantă sub aspectul demersurilor de identificare a terenului. Fapt cert și necontestat, la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare ambele părți erau legal constituite.
Pentru toate aceste aspecte, apelul declarat împotriva soluției pronunțate cu privire la cererea de constatare a nulității absolute a antecontractului de vânzare- cumpărare este neîntemeiat. În ceea ce privește suma acordată de către prima instanță cu titlul de cheltuieli de judecată (onorariu avocat), instanța apreciază că nu suntem în prezența unui cuantum exagerat, dimpotrivă, cuantumul este justificat de valoarea obiectului cauzei și de munca depusă de către avocatul pârâtei, având în vedere că soluționarea dosarului s-a întins pe parcursul a nouă termene de judecată și a necesitat administrarea unui probatoriu vast.
Pentru toate aceste aspecte, în baza dispozițiilor art. 296 alin. 1 C.p.c. instanța va respinge ca neîntemeiat apelul declarat de către reclamanta S. F. INVESTEMENTS S. T. în contradictoriu cu intimata pârâtă S. M. C. I.
S. având ca obiect sentința civilă nr. 1.474 din 21 martie 2013 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Sălaj.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca neîntemeiat apelul declarat de către reclamanta S. F. INVESTEMENTS S. T. în contradictoriu cu intimata pârâtă S. M. C. I.
având ca obiect sentința civilă nr. 1.474 din 21 martie 2013 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Sălaj.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 10 septembrie 2013.
PREȘEDINTE,
DP
JUDECĂTOR,
-I. A.
GREFIER,
D. B.
Red.A.A.I./_ .
Dact.H.C./3 ex. Jud.fond C. N.C.
| ← Sentința civilă nr. 2436/2013. Acțiune în anulare | Sentința civilă nr. 569/2013. Acțiune în anulare. OG 5/2001 → |
|---|
