Decizia civilă nr. 115/2013. Acțiune în constatare

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - CA Cluj (2013)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

Dosar nr. _

DECIZIA CIVILĂ NR. 115/_

Ședința publică din data de 17 septembrie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: DP JUDECĂTOR: C. I.

GREFIER: D. B.

S-au luat spre examinare-în vederea pronunțării, apelurile promovate de apelanții M. C. E., M. L. împotriva sentinței civile nr. 781 pronunțată în data de_ de tribunalul B., privind și pe intimata S.

U. S. B. având ca obiect acțiune în constatare.

La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților. Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care, Curtea constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în Încheierea de ședință din data de_, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.

CURTEA,

Prin sentința civilă nr. 781 pronunțată în data de_ de Tribunalul

au fost respinse ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes invocate de pârâții M. C. E. și M. L. .
A fost admisă acțiunea civilă intentată de reclamanta SC U. S., împotriva pârâților M. C. E. și M. L., și B. C. R. SA, și
în consecință:
- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de ipotecă nr.Dej-cc 4l/898/l_, autentificat sub nr. 626/l_ de către BNP V. M. din Dej, încheiat între pârâții M. C. E. și M. L. - în calitate de garanți și BCR SA - în calitate de creditor ipotecar;
- s-a dispus radierea din CF nr. 6974 B. nr.top. 3064/l/2/b/l, nr.top. 3065/l/2/b/l, nr.top. 3066/l/2/b/l și nr.top. 3067/1/2/b/l și nr.top. 3068/l/2/b/l, serial l a ipotecii și a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare, constituite în favoarea pârâtei BCR SA ;
- s-a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare/cumpărare sub semnătură privată, din data de l8.l2.2008, încheiat între pârâții M. C.

E. și M. L. - în calitate de promitenți-vânzători și reclamanta SC U.

- în calitate de promitentă cumpărătoare, având ca obiect imobilele construcții și terenul în suprafață de l7.500 mp, situat în B., str.Libertății nr.56 A, identificat în CF nr. 6974 (în prezent,52049), nr.top. 3064/l/2/b/l, nr.top. 3065/l/2/b/l, nr.top. 3066/l/2/b/l și nr.top. 3067/1/2/b/l și nr.top. 3068/l/2/b/l, pentru prețul de 450.000 euro achitat integral ;
- s-a dispus ca prezenta sentință să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
- s-a dispus întabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea reclamantei SC U. S., conform Raportului de expertiză tehnică și tabel de mișcare parcelară, a expertului P. V., întocmite în dosar atașat nr.8692/l90/20l0 și care fac parte integrantă din prezenta sentință.

Au fost obligați pârâții M. C. E. și M. L. să plătească reclamantei SC U. S. suma de 27.334 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

În considerente se reține că prin acțiunea înregistrată la acest tribunal sub numărul de mai sus, reclamanta S. U. S. B., a chemat în judecată pe pârâții M. C. E., M. L. și B. C. R. SA, solicitând instanței:

l. Să se constate nulitatea absolută a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 626/l_ de către BNP V. M. încheiat între pârâții M. C. E. și M. L. - în calitate de garanți și BCR SA - în calitate de creditor ipotecar, pentru cauză ilicită;

Să se dispună radierea din CF nr. 6974 B. nr.top. 3064/l/2/b/l, nr.top. 3065/l/2/b/l, nr.top. 3066/l/2/b/l și nr.top. 3067/1/2/b/l și nr.top. 3068/l/2/b/l, serial l a ipotecii și a notărilor interdicțiilor de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare constituite în favoarea pârâtei de rând 3 din acțiune în temeiul contractului de ipotecă identificat în petitul l;
Să se constate că la data de l8.l2.2008, reclamanta a încheiat cu pârâții de rând l și 2 un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect întreg terenul în suprafață de l7.500 mp, situat în B., str.Libertății nr.56 A, identificat în CF nr. 6974 (în prezent,52049), aceleași nr.topo, precum și construcțiile aferente identificate în același CF, prețul convenit de părți fiind de 450.000 euro (echivalentul a l.777.500 lei).
Să se dispună obligarea pârâților de rând 1 și 2 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentificată iar în caz de refuz, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Să se dispună înscrierea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei asupra terenului în suprafață de l7.500 mp și a construcțiilor situate în B., str. Libertății nr. 56 A, identificate în CF nr. 6974 (în prezent ,52049), B., cu aceleași numere topo, cu drept de cumpărare;
Să fie obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezenta cauză.

Reclamanta a arătat că la data de l8.l2.2008 a încheiat cu pârâții de rând l și 2 un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect întreg terenul în suprafață de l7.500 mp situat în B., str.Libertății nr. 56 A, identificat cu datele de CF menționate, împreună cu construcțiile aferente, pentru prețul convenit de 450.000 euro (echivalentul a l.777.500 lei) ce a fost achitat în două tranșe, respectiv un avans de l50.000 euro achitat anterior perfectării convenției iar ulterior, la_, s-a achitat suma de 3l0.000 euro.

Corelativ obligației de plată, promitenții-vânzători erau obligați să achite o ipotecă existentă și care greva imobilele printr-un contract de ipotecă în favoarea SC Reiffaisen Bank SA, scoțând de sub efectul ipotecii bunurile în discuție, iar ulterior să se prezinte în fața unui notar, împreună cu reprezentanții reclamantei, în vederea perfectării în formă autentică a convenției de vânzare-cumpărare.

S-a arătat că pârâții nu și-au respectat aceste obligații iar pârâtul M.

C. E., în calitate de asocial unic al SC M. COMIMPEX S., cu rea-

credință, cu inteligență și abilitate greu de egalat, a contractat un împrumut de la pârâta BCR SA, pentru această societate, pe care l-a garantat prin instituirea unei noi ipoteci prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. 626 din l_ asupra acelorași imobile ce au făcut obiectul convenției de vânzare-cumpărare, cu toate că reclamanta se afla de mult în posesia bunurilor.

De asemenea, s-a mai arătat că prin sentința civilă nr. l625 din 26.03.20l0, ca urmare a cererii formulată de către pârâtul de rând l, în calitate de administrator, s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței față de SC M. COMIMPEX S., iar la data de 08.l2.20l0, prin sentința civilă nr. 6393 pronunțată tot de Tribunalul Sălaj în dosar nr.864/84/20l0, s-a dispus intrarea în faliment a societății comerciale.

Pârâții M. C. E. și M. L. au invocat prin întâmpinare mai multe excepții, respectiv :

l.Excepția lipsei competenței teritoriale a Secției comerciale a Tribunalului B. -Năsăud cu susținerea că necompetența este de ordine publică, potrivit art.l59 C.pr.civ, iar calitatea de comerciant a reclamantului nu impune caracterul comercial al cauzei. Întrucât din promisiunea de vânzare-cumpărare a unui imobil se naște numai obligația de a face, competența de soluționare a acțiunii pentru obligarea pârâților la încheierea contractului în formă autentică nu se stabilește potrivit art. l3 C.pr.civ, ci potrivit art. 5 sau art. l0 pct.l C.pr.civ.

In această situație în care nu a fost convenită de părți o altă instanță, s-a apreciat că instanța competentă este Tribunalul Cluj - Secția civilă în raza căreia își au domiciliul pârâții iar imobilul în litigiu depășește valoarea de 500.000 lei.

Excepția insuficienței timbrajului prin raportare la valoarea de piață a imobilului de l.965.384 euro, stabilită prin expertiza pentru teren și de l58.460 euro pentru construcții, fiind aplicabilă regula prev.de art. 3/l alin.2 din L.nr. l46/l997 privind taxele judiciare de timbru.
Lipsa interesului firmei SC U. S. în introducerea acțiunii, cu motivarea că folosul material pe care dorește reclamanta să-l obțină nu este născut și actual deoarece prin act notarial a renunțat la dreptul de retenție asupra imobilului supus executării silite iar din expertiza contabilă rezultă că nici avansul prevăzut în antecontract și nici suma de 300.000 euro nu s- au plătit de firmă prin viramente bancare ori alte instrumente de plată.
S-a făcut, precizarea că această excepție este o excepție de fond, absolută și peremptorie.
Lipsa calității procesuale active a contestatoarei cu susținerea că veridicitatea celor afirmate de părți presupune examinarea și statuarea asupra fondului cu atât mai mult că cât nu există o practică judiciară unitară în soluționarea acestei excepții.

Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată cu motivarea, în esență, că reclamanta nu a probat plata avansului de l50.000 euro și nici îndeplinirea obligației prevăzute la art.6 din antecontract privind virarea sumei de 300.000 euro la RAIFFEISEN BANK unde era ipotecat terenul dar nici nu a făcut dovada înregistrării în contabilitate a sumelor.

Pârâții au arătat că înscrisul intitulat "chitanță de mână"; nu este valabil ca mijloc de probă conf.art.1180, 1182 C.civil, întrucât nu conține mențiunea "bun și aprobat"; și că nu recunosc acest înscris.

În continuare, pârâții s-au referit la nulitatea absolută a Notei de contabilitate 5/2 din 3l.l0.2009 și a înscrierii imobilului în litigiu în Registrul

contabil - Cartea mare întrucât nu respectă regulile de contabilitate, nu au la bază documentele justificative pentru plata sumelor de l50.000 euro și respectiv 300.000 euro, înregistrările nu s-au făcut cronologic prin respectarea succesiunii documentelor.

De asemenea, pârâții mai susțin nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare din l8.l2.2008 întrucât cumpărătoarea SC U. S. este reprezentată prin asociat unic Gavrilaș A. s, persoana care la data respectivă nu avea calitatea de reprezentant legal al societății reclamante, în condițiile art.l43/2 și art.45 din L.nr. 3l/l990.

Practic, s-a susținut în continuare că, actul nu a fost un antecontract de vânzare-cumpărare ci un contract nenumit prin care, datorită relațiilor de prietenie cu familia Gavrilaș, i-a recunoscut îmbunătățirile făcute la imobilul închiriat, îmbunătățiri pe care și expertiza efectuată ulterior le-a confirmat și chiar dacă prin contractul de comodat autentificat sub nr. 3504/2006, d-l Gavrilaș a renunțat la aceste îmbunătățiri, le-au recunoscut prin acest antecontract deoarece el s-a obligat să ridice și ipoteca de 300.000 euro ce era instituită în favoarea Băncii Raiffeisen Bank SA, și dacă își îndeplinea această obligație, pârâții i-ar fi cedat dreptul de proprietate asupra imobilului (teren și construcții).

Examinând actele și lucrările dosarului, precum și probatoriul din dosarul atașat (acvirat) nr. 8692/l90/20l0 al Judecătoriei B., tribunalul a reținut următoarele:

Pârâții M. C. E. și M. L. sunt proprietari tabulari ai imobilelor teren în suprafață de l7.500 mp și a construcțiilor: hala reparații auto compusă din: 2 ateliere, 2 holuri, vestiar, WC și depozit cu aria construită de 268,l0 mp, înscrise în CF 52.049 (fost 6974) B., nr. topo 3064/l/2/b/l, 3065/l/2/b/l, 3066/l/2/6/l, 3066/l/2/b/l și 3068/l/2/b/l (v.extras CF).

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din data de l8 dec.2008 cei doi pârâți, în calitate de promitenți, s-au obligat să vândă cumpărătoarei promitente, SC U. S., reprezentată de Gavrilaș A. s, întreg imobilul teren înscris în CF 6974 B. precum și construcțiile existente în prezent pe acest teren, în suprafață totală de l7.500 mp, pentru suma de 450.000 euro (art.l, alin.l).

La art.3 alin.l s-a făcut mențiunea că "la data încheierii prezentului antecontract, cumpărătoarea a achitat către vânzători cu titlu de avans suma de l50.000 euro iar diferența de 300.000 euro urmează a fi achitată în termen de 80 zile lucrătoare cu banii obținuți dintr-un credit ce urmează a fi acordat de către Unicredit IFN SA cu sediul în C. ";.

S-a făcut precizarea, la art.3 alin.2 că " dacă în termen de 80 de zile lucrătoare cumpărătoarea nu achită diferența de 300.000 euro, va pierde avansul de l50.000 euro, iar vânzătorii dacă se răzgândesc vor plăti cumpărătoarei o despăgubire în sumă de 800.000 euro";.

De asemenea, la art. 4, cumpărătoarea SC U. a arătat că are cunoștință despre faptul că imobilul ce face obiectul vânzării/cumpărării este grevat de o ipotecă de 300.000 euro, iar prin art.5 vânzătorii s-au obligat ca în termen de 80 zile lucrătoare să achite ipoteca existentă, să scoată de sub ipotecă terenul și să se prezinte la notar în vederea perfectării convenției de vânzare-cumpărare în forma autentică.

momentul virării sumei de către cumpărătoare, s-au obligat să folosească suma integral pentru a se ridica ipoteca, după care vânzătorii urmau să facă toate demersurile pentru întabularea cumpărătoarei în cartea funciară.

Acest antecontract de vânzare-cumpărare a fost redactat prin avocat care a și semnat actul, cuprinde elementele esențiale, clare și neechivoce privind intenția comună a părților, neimpunându-se nevoia unor interpretări în baza prevederilor art.977și urm. C.civil din l864 (ale cărui dispoziții sunt aplicabile raporturilor juridice născute anterior datei de 0l.l0.20ll când a intrat în vigoare Noul Cod Civil).

Termenul de 80 de zile lucrătoare, până la care cumpărătoarea trebuia să achite diferența de preț de 300.000 euro iar vânzătorii se obligau să achite ipoteca existentă la Raiffeisen Bank SA, se împlinea la data de l_

La data de_, reclamanta, prin administrator Gavrilaș T., a achitat pârâtului M. C. E. suma de 310.000 euro, conform chitanței de mână semnată de primitor.

De altfel, pârâtul M. C. E. a recunoscut la interogator primirea acestei sume, reprezentând diferența de preț pentru imobilele vândute (f.356-357), dosar acvirat nr. 8692/l90/20l0), iar această plată este confirmată și de martorii Croitor B. și M. G. .

Cu toate acestea, la data de l_, pârâții M. C. E. și M. L.

, după ce au scos imobilele de sub ipoteca constituită în favoarea Raiffeisen Bank SA, achitând c/v ipotecii de 300.000 euro, au ipotecat din nou imobilele în favoarea BCR SA B. prin contractul de ipotecă Nr.Dej - cc 4l/898 din l_ pentru garantarea unui împrumut de l.700.000 lei (plus dobânzile aferente, alte costuri și comisioane), acordat împrumutatei SC M. Comimpex S. al cărei asociat unic și administrator este pârâtul M. C.

E. .

Reclamanta a invocat nulitatea absolută a contractului de ipotecă autentificat sub nr. 626/l_ la BNP V. M. din Dej, pentru cauza ilicită, sub incidența disp.art. 966 și art.968 C.civ.

Examinând acest motiv de nulitate a contractului de ipotecă prin prisma dispozițiilor legale în materie și prin raportare la starea de fapt rezultată din întregul material probator administrat în ambele dosare, tribunalul a apreciat că este dovedit acest motiv de nulitate, urmând să constate nulitatea absolută a contractului de ipotecă cu consecința radierii ipotecii asupra imobilelor constituită în favoarea pârâtei BCR SA.

Potrivit art.966 C.civil, " obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect";.

Art.967 prevede: "Convenția este valabilă, cu toate că cauza nu este expresă.

Cauza este prezumată până la dovada contrarie";.

Art.968 dispune: "Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice ".

In literatura de specialitate și practica judiciară, cauza sau scopul este definit ca acel element esențial al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea actului.

In doctrină se apreciază că în structura cauzei actului juridic civil intră două elemente: scopul imediat - cauza proxima, numit și scopul obligației care se caracterizează prin aceea că este un element abstract și invariabil în cadrul unei anumite categorii de acte juridice civile și scopul mediat - cauza remota, numit și scopul actului juridic, care constă în motivul determinant al încheierii actului. Scopul mediat se caracterizează

prin aceea că este concret și variabil și la aceasta se raportează condițiile de valabilitate pentru cauza actului juridic civil, fiind examinat ca atare și în

jurisprudență.

Transpunând la speță această analiză doctrinară, rezultă că scopul imediat al încheierii contractului de ipotecă a fost garantarea împrumutului acordat de BCR SA Societății Comerciale SC M. COMIMPEX S. iar scopul mediat a fost lezarea drepturilor reclamantei de a solicita încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilelor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare cu consecința transmiterii și a dreptului de proprietate asupra acestora.

Pârâții Micea au prefigurat, prin atitudinea lor, scoaterea imobilelor din proprietatea lor ca urmare a ipotecării acestora și apoi prin executarea ipotecii, cu concursul creditorului ipotecar BCR SA care, chiar dacă nu a urmărit direct fraudarea reclamantei, a acceptat cu multă ușurință acest fapt, știind sau putând ori trebuind să știe că imobilele sunt în posesia și

folosința reclamantei de mai mult timp, că acestea au făcut obiectul unui contract de comodat în ființă la data acordării creditului. Această conivență rezultă din modalitatea în care reprezentanții băncii împrumutătoare au făcut analiza preliminară a situației economice a împrumutatei dar mai ales, analizarea stării de fapt a situației imobilelor, așa cum se arată mai jos.

Instanța a reținut din examinarea actelor și lucrărilor dosarului că între reprezentanții reclamantei, respectiv administratorul actual Gavrilaș T. și pârâtul M. C. E. au existat relații mai vechi decât de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu (dec.2008), chiar pârâtul recunoscând în întâmpinare că a avut relații de prietenie cu familia Gavrilaș în baza cărora "i-au recunoscut îmbunătățirile făcute la imobilul închiriat, îmbunătățiri pe care și expertiza care a fost efectuată ulterior le-a confirmat"; .

Din extrasul de carte funciară nr. 6974, rezultă că imobilul teren în suprafață de l7.500 mp și construcțiile: hală reparații auto compusă din 2 ateliere, 2 holuri, vestiar, WC și depozit cu Aria construită de 268,l0 mp, au constituit sediu pentru Societatea C. "Dilembis Impex"; S. B., fiind

înscrise în proprietatea acestei societăți comerciale la 2l.07.l998, cu titlu de

"cumpărare teren și edificare construcții";.

Așadar, construcțiile sunt edificate de SC DILEMBIS Impex S. B. al cărei reprezentant a fost tot Gavrilaș T. . Că este așa rezultă din actele care au fost depuse la dosar de însăși intimata BCR SA în dosarul acvirat nr. 8692/l90/20l0.

Astfel, la f. 62-l48, executorul bancar din cadrul BCR SA a depus dosarul execuțional nr. l23/20l0. Printre aceste acte, la f.l06-ll0, există un plan pentru fundație - extindere hală reparații auto din anul l999, întocmite de expert Bartha Csaba unde se menționează că "beneficiar este SC Dillembis S. reprezentată prin Gavrilaș T. ";.

În extrasul de CF, la B2 s-a făcut la data de 9.04.l999 înscrierea în favoarea proprietarei de la Bl, dreptul de proprietate asupra halei reparații auto, în baza notei de constatare nr. 7288/l999 dată de Primăria Mun.B.

Rezultă că intimata BCR SA a avut posibilități să afle, cu ocazia

investigării situației imobilelor că terenul a fost cumpărat inițial de SC Dillembis S. iar construcțiile au fost edificate tot de această societate comercială al cărei reprezentant era Gavrilaș T. care este și administratorul reclamantei S. U. S. B. .

Dar conivența dintre pârâții M. și intimata BCR SA rezultă și din modul în care s-au făcut investigațiile pentru stabilirea situației judiciare și faptice a imobilelor ce urmau să fie luate în garanție dar și a modului în care s-au încheiat contractele de împrumut și de ipotecă.

Tot la dosarul acvirat a fost depus de către intimata BCR SA dosarul de creditare a împrumutatei SC M. Comimpex S. la solicitarea instanței.

Cererea de creditare este formulată la data de l_ (f.477), pentru suma de l.800.000 lei, pe o durată de l2 luni, indicând imobilele teren + utilități cu care va garanta creditul, situate în B., str.Libertății 5l A.

Tribunalul a reținut că BCR SA obține anterior acordării creditului, informații detaliate despre client, informații financiare, evaluarea riscuri, avize,etc.

Solicitarea băncii de evaluare a imobilelor ce urmau să fie aduse în garanție s-a emis la data de l_ (deci cu o lună anterior formulării cererii de creditare din_ ) iar raportul de evaluare a fost elaborat la data de_ (f.506 și 514).

Raportul de evaluare este un document complex în care se menționează și constatările evaluatorului cu privire la descrierea locației, situația imobilelor și descrierea amănunțită a acestora.

Nici din acest document și nici din alte documente întocmite de bancă nu rezultă în posesia cui se află imobilele, ce destinație au dar se face mențiunea că pe teren se află și alte construcții, în afara halei de reparații auto, respectiv o spălătorie și un bar care nu sunt întabulate.

Faptul că reprezentanții băncii s-au deplasat la locul situării imobilelor dar nu au descris situația reală, faptică a acestora ce ar fi determinat o continuare a investigațiilor cu consecința identificării drepturilor reclamantei rezultate atât din faptul edificării unor alte construcții pe teren, al căror proprietar este, chiar neîntabulate dar și din contractul de comodat încheiat cu proprietarii tabulari încă din anul 2006, valabil pe o durată de l0 ani, respectiv până în anul 20l6, demonstrează că aceștia au ascuns ori au omis deliberat să prezinte aceste informații care ar fi condus la respingerea luării în garanție a imobilelor.

Din actele dosarului și răspunsul la interogator al pârâtului M. C.

E., rezultă că imobilele se află în posesia reclamantei care a edificat și alte construcții "un cafe-bar și un club iar pe teren a amenajat o platformă pentru parc auto, făcând de asemenea și o spălătorie auto pe terenul în discuție (răspuns la întrebarea nr.7).

Intimata BCR SA a încercat să acrediteze ideea, prin întâmpinare, că dreptul său de ipotecă acoperă și toate îmbunătățirile, adăugirile și extinderile (în măsura în care ele pot fi considerate "ameliorații";, conform art. l777 C.civil), aduse proprietății. S-a făcut precizarea că potrivit practicii și doctrinei juridice, termenul "ameliorațiuni"; desemnează și adaosurile la construcțiile deja existente, ca un efect al principiului "accesorium seguitur principale";, indiferent dacă acestea sunt cu totul distincte și individualizate față de construcțiile vechi.

In principiu, aserțiunea intimatei BCR SA este corectă doar că din interpretarea disp.art. l777 C.civil rezultă indubitabil că "ipoteca se întinde asupra tuturor ameliorațiilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat";.

In speță, imobilele construcții menționate mai sus, recunoscut ca fiind edificate de reclamanta SC U. S., nu au fost edificate după data constituirii ipotecii, ci cu mult timp înainte și ca atare ipoteca nu se putea întinde și asupra acestora.

Oricum, la data investigării situației imobilelor (_ ), era simplu de aflat că pe teren sunt și alte construcții decât cele întabulate care au fost edificate de reclamantă și că întregi imobile se află în posesia acesteia, al cărei asociat și administrator este Gavrilaș T., "prietenul"; pârâtului M.

C. E. .

De asemenea, în principiu, a fost apreciată corectă și susținerea intimatei BCR SA că dreptul de ipotecă nu împiedică circulația imobilelor

(dreptul de ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece conf.art. l746 alin.3 C.civil) și că creditorului ipotecar îi sunt aplicabile principiul ocrotirii bunei credințe și validității aparenței de drept doar că și contractului de ipotecă îi sunt aplicabile dispozițiile generale privind condițiile actului juridic civil, respectiv: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă,un obiectiv determinat și cauza

licită.

Prin disp.art. 967 C.civil, care prevede că "Convenția este valabilă, cu toate că cauza nu este expresă" (alin.l) și "cauza este prezumată până la dovada contrarie " (alin.2), se instituie atât prezumția de valabilitate a cauzei cât și prezumția de existență a cauzei care nu trebuie dovedită.

Așadar, nevalabilitatea cauzei actului juridic poate fi dovedită de cel care o invocă și să fie răsturnată prezumția instituită de lege.

Cauza ilicită, așa cum s-a arătat mai sus, este un motiv de nulitate absolută a contractului (actului juridic civil).

In speță, este evident că pârâtul M. C. E. a intenționat și urmărit, prin constituirea unei noi ipoteci asupra imobilelor pentru care a încheiat cu reclamanta un antecontract de vânare-cumpărare, garantând un împrumut de l.700.000 lei pentru societatea comercială al cărei asociat și administrator este.

De altfel împrumutul s-a acordat pe o perioadă de l2 luni, până la data de l5.05.20l0, însă la data de 26.03.20l0 a fost deschisă procedura insolvenței, la cererea debitoarei, prin sentința civilă nr. l625, pronunțată de Tribunalul Sălaj în dosar nr.864/84/20l0 iar prin sentința civilă nr. 6393 din 8.dec.20l0 s-a dispus intrarea în faliment.

In considerentele sentinței de intrare în faliment, instanța a reținut că raportul administratorului judiciar, după analizarea situației financiar- economice, a stabilit că nu există o posibilitate reală de reorganizare efectivă a activității debitorului, ceea ce denotă că societatea nici nu a propus un plan de reorganizare în condițiile Legii nr.85/2006.

Mai mult, deși prin clauza de la art.9.4 din contractul de credit, clientul se obliga să majoreze capitalul social cu 200.000 lei până cel mai târziu la 3l.l2.2009, pentru îmbunătățirea indicatorilor economico-financiari, această majorare de capital nu a mai avut loc și la 2 luni împrumutata garantată a solicitat deschiderea procedurii insolvenței.

Tot în acest context, s-a mai reținut și faptul că în Referatul de credit întocmit de compartimentul de specialitate al BCR SA, pentru SC M. COMINPEX S., s-a consemnat că "societatea a încheiat un precontract pentru vânzarea unui teren, sumă din care clientul preconiza rambursarea creditului overdraft în cursul lunii ianuarie 2009, dar tranzacția de vânzare- cumpărare nu s-a finalizat"; (era vorba despre creditul anterior la Raiffeisen Bank de care se face vorbire și în antecontractul de vânzare-cumpărare din 8.l2.2009).

De aici rezultă că intimata ar fi avut cunoștință și despre existența antecontractului de vânzare-cumpărare a terenului în litigiu dar în realitate

prin antecontractul din l8.l2.2008 s-a prevăzut un termen de 80 zile lucrătoare care expira la data de l_ pentru finalizare.

O altă "neregularitate";, la încheierea contractului de credit este aceea că pentru bunurile imobile construcții aflate pe terenul adus în garanție, contractul de asigurare s-a încheiat doar la data de_ (printr-un agent retail cu nume de M., însă contractul de împrumut s-a încheiat la data de l_, ceea ce este împotriva practicilor băncilor de a nu încheia contractul de împrumut decât după încheierea contractului de asigurare de bunuri, aduse în garanție.

Întrucât reclamanta a dovedită că imobilele teren și construcții ce au făcut obiectul contractului de ipotecă i-au fost date în folosință pe o durată de l0 ani încă din luna dec.2006 prin contractul de comodat autentificat la notarul public, dar a răsturnat și prezumția cauzei licite prev.de art. 967 C.civil din l864, dovedind o cauză ilicită rezultată din coroborarea faptelor și probelor descrise anterior, instanța a admis primul capăt de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului autentic de ipotecă nr. Dej-CC 4l/898 din l_ încheiat între pârâții M. C. E. și M. L. - în calitate de garanți și BCR - SA în calitate de creditor ipotecar.

Chiar dacă reclamanta este terț față de contractul de ipotecă, aceasta are calitate procesuală activă, având un interes legitim în promovarea acțiunii, cu atât mai mult cu cât o nulitate absolută poate fi invocată oricând și de orice persoană interesată.

Ca o consecință a constatării nulității absolute a contractului de ipotecă, s-a dispus și radierea acesteia din cartea funciară împreună cu toate interdicțiile notate la înscriere.

De altfel, banca și-a protejat împrumutul prin constituirea și a altor garanții, respectiv contractul de fidejusiune din aceeași dată de l_ încheiat cu pârâții M. C. E. și M. L. . Prin acest contract pârâții fidejusori au renunțat la beneficiul de diviziune și discuțiune.

Tot pentru garantarea împrumutului s-a încheiat și contractul de garanție reală mobiliară fără deposedarea asupra soldului creditor al conturilor/subconturilor curente, cu același nr.și dată, înscris în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare din data de_ .

Tot în acest context se reține că după intrarea în insolvență a debitoarei împrumutate SC M. COMIMPEX S., creditoarea BCR SA a depus declarație de creanță și a fost înscrisă pe tabelul de creanțe cu întreaga sumă de l.768.667,5l lei, fiind creditor majoritar cu 52,l5 % .

Cu privire la cel de-al doilea petit privind antecontractul de vânzare- cumpărare, sub semnătură privată, din data de l8 dec.2009, tribunalul constată că acest act constituie o promisiune bilaterală de a vinde și de a cumpăra prin care părțile s-au obligat să încheie în viitor (în 80 de zile lucrătoare, începând cu data de l8 dec.2009, - termen ce expiră la l76.04.009), contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, după plata integrală a prețului de către promitentul-cumpărător și ridicarea ipotecii existente la acea dată în favoarea Raiffeisen Bank de către promitenții-vânzători.

Din conținutul antecontractului rezultă fără nici un dubiu că la data semnării lui fusese achitată suma de l50.000 euro iar diferența de 300.000 euro urma să se achite ulterior,înăuntrul termenului de 80 de zile lucrătoare.

Cu "chitanța de mână";, din data de_ ), recunoscută de către pârâtul M. C. E., la interogator și confirmată de martorii Croitor B. și M. G., se face dovada achitării în termenul convenit a sumei de

310.000 euro în loc de 300.000 euro cât era diferența până la prețul stabilit pentru imobile, cu motivarea din partea reprezentantului reclamantei că s-a achitat în plus suma de l0.000 euro pentru plata taxelor, cerută de vânzători.

Prin întâmpinare dar și prin concluziile scrise formulate de pârâți prin reprezentantul lor, Man I., cu procură judiciară, aceștia s-au apărat încercând să susțină neplata prețului, ori prețul fictiv și neserios, dând o altă calificare înscrisului intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare"; din l8.dec.2008 ori o altă interpretare a clauzelor acestuia, dar invocând și nerespectarea unor norme privind reprezentarea reclamantei ori a unor dispoziții speciale ce țin de înregistrările în contabilitate a sumelor achitate.

Toate susținerile pârâților, redate pe larg la prezentarea întâmpinării sunt neîntemeiate, contrazise de probele administrate, astfel că au fost înlăturate ca atare.

Așa cum s-a arătat mai sus, actul sub semnătură privată din data de l8 dec.2008 constituie o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care pârâții, proprietari ai imobilelor, s-au obligat să vândă aceste imobile și să transmită proprietatea acestora prin contract autentic de vânzare către cumpărătoarea SC U. S., în termen de 80 de zile lucrătoare, după plata integrală a prețului, care s-a făcut la data de_ .

Faptul că diferența de preț de 300.000 lei s-a achitat de către numitul Gavrilaș T. care este administratorul societății comerciale încă din_ (acesta fiind asociat unic doar din l_, după cesiunea părților sociale de către fiul său Gavrilaș A. s) și că contractul a fost semnat de fostul asociat Gavrilaș A. s care nu era și reprezentantul societății în sensul dispozițiilor art.l43 din Legea nr. 3l/l990 rep., privind societățile comerciale, nu are relevanță în cauză din moment ce din întreg materialul probator rezultă că actul a fost încheiat în numele persoanei juridice, asociatul unic având această competență, nefiind sancționată în vreun fel de legea specială. Dimpotrivă, actele și operațiunile făcute de administratorii neasociați ai societății ar putea fi contestate de către asociați (textul de lege invocat de pârâți se referă la administrarea societăților pe acțiuni și nu a societății cu răspundere limitată, cum este cazul în speță).

Tot astfel, nu are relevanță pentru valabilitatea plății prețului din antecontract, îndeplinirea ori respectarea unor reguli privind înregistrarea în contabilitate. Pentru astfel de nereguli pot fi aplicate sancțiuni specifice celor responsabili (v.art. l și l0 din L.82/l992 a contabilității, potrivit cărora administratorii sunt responsabili de ținerea contabilității în conformitate cu legea, inclusiv pentru societățile cu răspundere limitată).

In fine, pârâții au invocat și "lipsa contraprestației"; precum și "prețul fictiv și neserios";, însă și aceste susțineri nu au suport probator ci, dimpotrivă sunt infirmate de probele dosarului.

Astfel, chiar dacă nu există un act de predare a imobilelor, acest lucru nu este de natură să invalideze obligația de a încheia contractul de vânzare/cumpărare - Oricum, în cauză este dovedit că reclamanta este încă din anul 2006 în folosința imobilelor în baza contractului de comodat autentic din 29 dec.2006 încheiat în baza prev.art. l560 și urm.Cod civil, pe o durată de l0 ani, iar potrivit art.l572 C.civ., comodantul nu poate să ia

îndărăt lucrul împrumutat înainte de trecerea termenului convenit, dar la art.V.l din contractul de comodat se face mențiunea: " comodatara preia imobilele din mun.B., str.Libertății nr.56 A, jud. B. -Năsăud, în stare bună și este obligată să le mențină pe tot parcursul comodatului în stare bună. La expirarea termenului contractual, dacă prezentul contract nu se va

prelungi printr-un act adițional sau printr-un alt contract, va avea obligația să le predea și să le pună la dispoziția comodanților în stare în care le-au preluat";.

De asemenea, la pct.2 ,3 și 4 din acest contract decomodat se face vorbire despre obligațiile comodatarei de a suporta toate cheltuielilor ocazionate de funcționarea și folosirea spațiului, la suportarea taxelor și impozitelor aferente precum și la posibilitatea efectuării unor investiții în spațiul închiriat.

Pe de altă parte, așa cum s-a arătat mai sus, în cauză este făcută cu prisosință dovada achitării prețului convenit. Se impune a se mai face doar precizarea că atât antecontractul cât și chitanța de mână din_ sunt acte sub semnătură privată și sunt recunoscute de către pârâtul M. C.

E., astfel că potrivit disp.art. ll76 C.civil (invocate de către reclamantă), aceste acte recunoscute au același efect ca actul autentic între cei care l-au subscris și între cei care reprezintă drepturilor lor.

Din acest punct de vedere prețul nu poate fi fictiv așa cum s-a afirmat. Dar prețul nu poate fi apreciat nici ca fiind neserios, conf. prev.art.

l303 C.civil, întrucât prețul convenit de părți de 450.00 euro la data încheierii convenției este sensibil egal cu prețul de evaluare a imobilelor de către BCR SA la cca 3 luni, pentru luarea acestora în garanție, de 2.072.978 lei, fără TVA, echivalentul a 482.649 euro.

Este de observat însă că în cadrul executării silite nu s-a obținut acest preț și s-a organizat o altă licitație cu prețul scăzut cu 25 %, respectiv la 2.068.943 lei - echivalentul a 475.6l9 euro) dar nici acest preț nu a fost obținut.

Un alt reper privind valoarea imobilelor teren de l7.500 mp și construcții cu aria 268,l0 mp rezultă și din sentința civilă nr. l20/l_, prin care s-a validat antecontractul de vânzare-cumpărare între fostul proprietar M. u Constantin și actualii proprietari, soții Micle, la prețul de 8.000.000.000 lei vechi, echivalentul a 207.792 euro (la un curs de 3,85 lei/euro, la acea dată).

In fine, nu pot fi lipsite de relevanță la stabilirea prețului, relațiile dintre fam.Gavrilaș și fam.M., atât de prietenie cât și de afaceri complexe, așa cum rezultă din actele dosarului dar și faptul că reclamanta a fost deținătoarea imobilelor de mai mulți ani, a edificat și alte construcții pe teren ce nu sunt întabulate și a adus și alte îmbunătățiri la val.de peste l45.000 euro, așa cum recunoaște pârâtul M. C. E. la interogator, și cum atestă expertiza tehnică din martie 20ll.

Pentru toate aceste considerente, reținând îndeplinirea condițiilor de valabilitate ale antecontractului de vânzare-cumpărare din data de l8.l2.2008, în temeiul art.969 și urm., art.l073 și l077 C.civil din l864 (aplicabile raporturilor juridice născute anterior datei de 0l.oct.20ll), s-a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare și s-a dispus ca sentința să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare iar în baza art.l295 cod civil și art. 20 și urm. din L.nr. 7/l996 se va dispune și întabularea în CF a dreptului de proprietate în favoarea reclamantei SC U.

S., conform Raportului de expertiză tehnică și tabelul de mișcare parcelară a expertului P. V., din dosar nr. 8692/l90/20l0.

In baza prev.art. 274 C.pr.civ, pârâții M. C. E. și M. L. au fost obligați să plătească reclamantei suma de 27.334 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxele de timbru achitate de reclamantă și onorariu avocațial justificat cu chitanță.

Împotriva sentinței au declarat apel M. C. - E., si M. L.

, solicitând admiterea apelului

, anularea sentinței civile nr. nr. 781/2012, pronunțata de-Tribunalul B. -Nasaud si, dupa rejudecarea in fond a cererii de chemare in judecata, respingerea acțiunii formulata de reclamanta S.C. U. S.R.L. B., obligarea intimatei S.C. U. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecata in fața instanței de fond si in apel. În subsidiar solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței in sensul respingerii acțiunii formulata de reclamanta S.C. U. S.R.L. B., obligarea intimatei S.C. U. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecata in fața instanței de fond si in apel.

În motivarea apelului se arată că prin sentința civila nr. 781/2012, pronunțata in data de_ de Tribunalul B. -Nasaud - Secția a II-a civila, de contencios administrativ si fiscal, in dosarul nr._ s-au respins, ca neintemeiate, excepțiile lipsei calității procesuale active si a lipsei interesului reclamantei S.C. U. S.R.L., excepții invocate de apelanți.

In schimb, prin sentința, s-a admis acțiunea civila formulata de reclamanta S.C. U. S.R.L., iar pe cale de consecința s-a constatat nulitatea absoluta a Contractului de ipoteca nr. Dej-cc 41/898/1_, autentificat sub nr. 626/1_ de către Biroul Notarului P. V. M. din Dej, încheiat intre subsemnații, in calitate de garanți, si B.C.R. S.A., in calitate de creditor ipotecar; s-a dispus radierea din C.F. nr. 6974 B. nr. top. 3064/1/2/b/1, nr. top. 3065/1/2/b/1, nr. top. 3066/1/2/b/1 si nr. top. 3067/1/2/b/1 si nr. top. 3068/1/2/b/1, serial 1 a ipotecii si a interdicțiilor de înstrăinare, grevare, inchiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare si amenajare, constituite in favoarea

B.C.R. S.A.; s-a constatat valabilitatea antecontractului de vanzare- cumparare sub semnătura privata, din data de_, încheiat intre subsemnații, in calitate de promitenti vânzători, si reclamanta S.C. U. S.R.L., in calitate de promitenta cumpărătoare, având ca obiect imobilele construcții si teren in suprafața de 17.500 mp., situat in B., str. Libertății nr. 56 A, identificat in C.F. nr. 6974 (in prezent 52049) nr. top. 3064/1/2/b/1, nr. top. 3065/1/2/b/1, nr. top. 3066/1/2/b/1 si nr. top.

3067/1/2/b/1 si nr. top. 3068/1/2/b/1, pentru prețul de 450.000 euro; s- a dispus ca sentința pronunțata in dosarul nr._ sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare; s-a dispus intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate in favoarea reclamantei S.C. U. S.R.L., conform raportului de expertiza tehnica si tabelului de mișcare parcelara, al expertului P. V., întocmite in dosar atașat nr._ si care face parte integranta din sentința pronunțata in acest dosar.

De asemenea, apelanții au fost obligați la plata, in favoarea reclamantei, a sumei de 27.334 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.

În motivarea apelului se arată că reclamanta nu a achitat suma de

450.000 Euro, prevăzuta cu titlu de pret in antecontractul de vanzare- cumparare, context in care se impunea respingerea acțiunii pentru neindeplinirea obligației asumate de reclamanta.

Nu exista vreo proba din categoria celor necontestate de parați ori care sa fie conforma cerințelor Codului de procedura civila, care sa ateste plata de către reclamanta a sumei de 450.000 Euro.

Înscrisul sub semnătura privata depus de reclamanta la dosar nu dovedește plata sumei, deoarece: înscrisul a fost falsificat, in sensul ca in fața cifrei de 10.000 Euro a fost scrisa cifra 3, astfel ca s-a creat aparenta ca s-ar fi plătit suma de 310.000 Euro; înscrisul nu îndeplinește cerințele prevăzute de art. 1180 din Codul civil din1864, rămâne data de_, cand

reclamanta pretinde ca ar fi efectuat plata sumei de 310.000 Euro, numitul Gavrilas T. a achitat pentru reclamanta echivalentul in lei a sumei de

10.000 Euro, cu titlu de pret a mărfurilor facturate de S.C. M. COMIMPEX S.R.L., conform facturii nr. 094/_, iar dovada efectuării acestei plați, in aceste limite si cu acest scop, se poate face prin completarea probatiunii, precum si prin coroborarea altor probe administrate in cauza.

Instanța a acordat ceea ce reclamanta nu a cerut, in dispozitivul sentinței fiind prevăzut ca instanța "...-constata valabilitatea antecontractului de vanzare/cumparare sub semnătura privata....", cu toate ca o astfel de cerere nu a fost formulata.

În cauză s-a încălcat principiul continuității si stabilității completului de judecata reglementat prin art. 11 din Legea nr. 304/2004 "Activitatea de judecată se desfășoară cu respectarea principiilor distribuirii aleatorii a dosarelor și continuității, cu excepția situațiilor în care judecătorul nu poate participa la judecată din motive obiective."

Asa cum a arătat prin înscrisul depus la dosarul instanței de fond pentru termenul de judecata din data de_, de pe portalul instanțelor de judecata, rezulta următoarele:

-la termenele de judecata din data de_ si_ cauza a fost repartizata completului nr. 2 comercial;

-la termenele de judecata din data de_ si_ cauza a fost repartizata completului nr. 4 comercial;

-la termenele de judecata din data de_ si_ cauza a fost repartizata completului nr. 3 comercial.

In modul descris mai sus s-a incalcat principiul continuității reglementat atat la art. 11 din Legea nr. 304/2004, cat si la art. 225 pct. 3 din Legea nr. 71/2011, aceste ultime dispoziții fiind invocate prin înscrisul pe care l-am depus la dosar pentru termenul din data de_ .

In doctrina s-a subliniat că principiul continuității si stabilității completelor de judecata presupune ca aceeași judecători vor face parte din complet la toate termenele de judecata intr-o anumita etapa procesuala in care se afla iudecata-prima instanța, apel, căi extraordinare de atac.

Schimbarea compunerii completului poate fi determinata de incidente procedurale precum incompatibilitatea, abținerea sau recuzarea judecătorilor, concediile acestora etc., încălcarea acestui principiu atrage anularea sentinței, respectiv casarea hotărârii atacate cu recurs potrivit art. 304 pct 2 C. proc. civ."

Încălcarea principiului nemijlocirii reglementat la art. 169 alin. 1 din Codul de procedura civila.

In doctrina s-a reținut că "Acest principiu presupune obligația instanței de a cerceta direct si nemediat toate elementele care interesează dezlegarea pricinii... De pilda, in privința martorilor, instanța trebuie sa stabilească, prin audierea lor efectiva, ca au perceput personal faptele relatate....".

In cauza, instanța a refuzat audierea martorilor solicitați prin cererea depusa pentru termenul din data de_ si si-a format convingerea pe baza declarațiilor de martori date in dosarul nr._ al Judecătoriei B.

-Nasaud, declarații date intr-un alt dosar, cu alt obiect.

Prin urmare, instanța nu a perceput personal faptele relatate de martori, nu a oferit posibilitatea pârtilor din proces sa pună întrebări martorilor in raport cu obiectul cererii deduse judecații.

In același mod s-a procedat si in privința altor probe pe care instanța si-a motivat hotărârea.

Astfel, prin intampinarea depusa la dosar au solicitat incuviintarea probei cu înscrisuri, declarații de martori, interogatoriul administratorului societății reclamante si a semnatarului antecontractului de vanzare- cumparare, efectuarea unei expertize contabile, precum si acvirarea dosarului nr._ al Judecătoriei B. .

Prin cererea de administrare de probatoriu depusa pentru termenul din_ au solicitat interogatoriul administratorului reclamantei, incuviintarea audierii martorilor lanchis Estera-Cecilia si P. escu Ciprian Paul.

Prin același inscris au solicitat efectuarea unei expertize fiscale judiciare prin care sa se verifice daca exista documente justificative in actele contabile ale S.C. U. S.R.L. din care sa rezulta ca paraților M. li s-a achitat suma de 450.000 Euro, precum si efectuarea unei adrese către Volksbank S.A. pentru a comunica instanței ora efectuării tranzacției din data de_, cu referire la plata efectuata de către Gavrilas T. pentru

S.C. U. S.R.L. a echivalentului in lei a sumei de 10.000 Euro reprezentând prețul mărfurilor facturate cu factura nr. 094 din_ .

Instanța a respins cererea de administrare a probelor, desi administrarea acestora era esențiala pentru stabilirea adevărului in cauza, pentru respectarea principiilor cuprinse la art. 129 din Codul de procedura civila, in condițiile in care prin întâmpinare au relevat că reclamanta nu a achitat prețul de 450.000 Euro si ca in data de_ numitul Gavrilas T. a achitat pentru reclamanta echivalentul in lei a sumei de 10.000 Euro reprezentând prețul mărfurilor livrate conform facturii nr. 094 din_ .

Necesitatea administrării acestor probe decurgea si din împrejurarea că din expertiza contabila efectuata in dosarul nr._ a rezultat că in evidenta contabila a reclamantei nu apare înregistrata plata avansului in suma de 150.000 Euro si nici documentul justificativ prevăzut de legislația financiar-contabila din care sa rezulte plata sumei de 300.000 Euro la data de_ .

De asemenea, din același raport de expertiza rezulta că la data de_ nu era inregistrata in contabilitatea reclamantei efectuarea plații sumei de

300.000 Euro ori a sumei de 310.000 Euro si ca singurul document care atesta efectuarea unei plați este chitanța de mana din data de_, chitanța a cărui conținut a fost contestat de parați pentru motivele cuprinse in intampinare.

Nu in ultimul rand, necesitatea completării probatiunii rezulta din imprejurarea ca in chitanța de mana din data de_ s-a înscris suma (contestata de parații) doar in cifre si diferita de suma datorata de reclamanta, context in care instanța era îndreptățită sa analizeze cu maxima atenție susținerile paraților referitoare la falsificarea cifrei înscrise in chitanța prin scrierea cifrei "3" înaintea cifrei "10.000",raportat si la coincidenta de data, respectiv_ .

Prezenta si prezintă importanta faptul ca in chitanța nu se face nici o referire la scopul plații, in condițiile in care exista înscrisuri din care rezulta ca reclamanta a plătit in data de_ societății comerciale M. Comimpex S.R.L.echivalentul in lei a sumei de 10.000 euro iar martora lanchis Estera-Cecilia a declarat in dosarul nr._ al Judecătoriei B. ca in data respectiva numitul Gavrilas T. "...s-a prezentat la sediul firmei din Dej si a adus suma de 10.000 euro, eram in birou in Dej, bani pe care nu am putut sa-i încasez cash, neputand sa încasez mai mult de 5000 ron si a plecat cu banii la banca in Dej, la Volksbank.Suma reprezenta contravaloarea unei facturi, societățile având relații comerciale anterioare

acestei plați.Stiu ca era cam pe la sfârșitul programului cand s-a prezentat.Banii s-au incasat in contul nostru,prin intermediul băncii, echivalentul a 10.000 euro....".

Instanța de fond a soluționat procesul fara a intra in judecata fondului. In condițiile in care instanța de fond nu a administrat probele necesare si utile solicitate de parați si a incalcat principiile enunțate la pct. nr. 1.1, I.2 si I.3 se poate afirma că procesul a fost soluționat fara a intra in judecata fondului, fiindcă s-a insusit punctul de vedere exprimat de reclamanta si unele din declarațiile martorilor audiați in dosarul nr._ al Judecătoriei B. .

Pentru motivele expuse mai sus, arată că sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 297 din Codul de procedura civila pentru anularea hotărârii pronunțate de instanța de fond, întrucât nu a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului B., instanța de apel are posibilitatea ca dupa anularea hotărârii sa evoce fondul, sa administeze probele utile si pertinente pentru aflarea adevărului si sa respingă acțiunea formulata de reclamanta.

Cu referire la cererea subsidiară apelanții arată următoarele:

Sunt intrunite si condițiile prevăzute de art. 296 din Codul de procedura civila pentru admiterea apelului si schimbarea hotărârii in sensul respingerii acțiunii, având in vedere ca instanța de fond a făcut o greșita aplicare a următoarelor dispoziții legale: a)art. 129 alin. 4 si 5 si art. 169 alin. 1 din Codul de procedura civila; b) art. 1180 si 1176 din vechiul Cod civil; c)art. 966 si 967 din vechiul Cod civil; d) art. 968 din vechiul Cod civil.

Potrivit art. 129 alin. 4 si 5 din Codul de procedura civila, "(4) Cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să prezinte explicații, oral sau în scris, precum și să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare. (5)Judecătorii au îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. Dacă probele propuse nu sunt îndestulătoare pentru lămurirea în întregime a procesului, instanța va dispune ca părțile să completeze probele. De asemenea, judecătorul poate, din oficiu, să pună în discuția părților necesitatea administrării altor probe, pe care le poate ordona chiar dacă părțile se împotrivesc."

In condițiile in care parații au susținut, constant, ca reclamanta nu a achitat suma de 450.000 Euro, prevăzuta in antecontract, tinand seama si de împrejurarea ca aceiași parați au contestat valabilitatea înscrisului sub semnătura privata din data de_, afirmând ca acest act a fost falsificat, in sensul ca in fața cifrei de 10.000 Euro, a fost trecuta cifra 3, rezultând cifra de 310.000 Euro, instanța avea obligația sa verifice susținerile pârtilor, sa administreze probele necesare stabilirii aflării adevărului in cauza.

Necesitatea completării probatiunii rezulta si din împrejurarea ca parații au susținut ca in data de_, pentru reclamanta s-a achitat, in favoarea S.C. M. COMIMPEX S.R.L., suma de 10.000 Euro, reprezentând prețul mărfurilor facturate cu factura nr. 094/_ si ca semnătura paratului M. C. pe înscrisul prezentat de reclamanta viza plata sumei de 10.000 Euro, in favoarea societății sus-mentionate si nu plata sumei de

310.000 Euro, in favoarea familiei M. .

De asemenea, parații au depus la dosar extrasul de cont din data de_, eliberat de Raiffeisen Bank, din care rezulta încasarea la data de_ a sumei de 42.620,56 lei, plătitor fiind S.C. U. S.R.L., transferul bancar fiind realizat prin intermediul Volksbank.

Parații au depus la dosar si adresa emisa de Raiffeisen Bank - Agenția Dej, din care rezulta ca in data de_, la orele 15.03.42, contul societății

COMIMPEX S.R.L. a fost creditat cu suma de 42.620,56 lei de la firma
S.C. U. S.R.L.
Prin cererea in probatiune, înregistrata pentru termenul din data de_, au solicitat, printre altele, ca instanța sa dispună efectuarea unei adrese către Volksbank -Filiala Dej pentru a comunica ora tranzacției din data de_ .
Instanța a respins cererea in probatiune, desi, pentru stabilirea adevărului in cauza, s-ar fi impus efectuarea acestei adrese, precum si solicitarea unor informații suplimentare referitoare la persoana care a făcut schimbul valutar si plata, obținerea ordinului de plata din data de_, in care trebuia sa se menționeze suma plătită, precum si scopul plații.
Daca se administrau aceste probe, instanța de fond putea constata ca in data de_, in jurul orelor 14.30-14.35 numitul Gavrilas T. a fost prezent in Dej, la Volksbank - Filiala Dej, unde a schimbat suma de 10.000 Euro, iar din suma rezultata a efectuat plata prețului de 42.620,56 lei pentru mărfurile livrate, conform facturii nr. 94/_ .
Administrarea acestor probe ar fi dovedit ca in data de_, nu s-a plătit suma de 310.000 Euro, in localitatea B., asa cum susține reclamanta, ci s-a achitat echivalentul in lei a sumei de 10.000 Euro in municipiul Dej, iar suma a fost achitata către S.C. M. COMIMPEX S.R.L. si nu către persoanele fizice M., scopul plații fiind achitarea mărfurilor livrate, conform facturii sus-mentionate, si nu plata unei parii din prețul stabilit in antecontractul de vanzare-cumparare, pentru imobilul situat in B.
.
Necesitatea completării probatiunii, inclusiv prin efectuarea unei expertize in materie fiscala, solicitata de parați, prin inscrisul depus pentru termenul din_ rezulta si din împrejurarea ca, potrivit raportului de expertiza contabila efectuat in dosarul nr._, in evidenta reclamantei nu este consemnata pentru data de_, plata vreunei sume de bani către parații M. .
Din raportul de expertiza efectuat in dosarul nr._ al Judecătoriei B. -Nasaud, rezulta ca la data de_ prin nota contabila nr. 5/2 s-a menționat plata avansului de 592.500 lei, echivalând cu 150.000 Euro, fara insa sa se prezinte vreun document justificativ, din categoria celor prevăzute in Legea contabilității nr. 82/1991, precum si in legislația aplicabila in materie de tinere si conducere a evidentei contabile. Din aceasi expertiza rezulta ca in chitanța de mana din data de_, nu se face nicio mențiune cu privire la scopul plații, astfel ca aceasta chitanța nu
indeplineste cerința ca document justificativ pentru inregistrarea plații si nici pentru a face dovada plații sumei de 310.000 Euro.
Coroborând mențiunile cuprinse in actele emise de Reiffeisen Bank, cu cele din raportul de expertiza contabila efectuat in dosarul nr._ se desprinde concluzia ca nu exista dovada, din categoria celor prevăzute de lege, cu privire la plata de către reclamanta a prețului imobilelor in litigiu, insa exista dovezi ale faptului ca reclamanta a plătit suma de 10.000 Euro, chiar in ziua in care se pretinde ca s-ar fi făcut plata sumei de 310.000
Euro, insa beneficiarul plații a fost S.C. M. COMIMPEX S.R.L. si nu parații persoane fizice.
Aceste probe confirma susținerile paraților, infirmând afirmațiile reclamantei, iar in măsura in care s-ar fi apreciat ca dovezile nu sunt suficiente, instanța, daca respecta principiile înscrise in art. 129 alin. 4 si 5 din Codul de procedura civila, putea dispune completarea probatiunii, conform celor solicitate de parați.
Instanța de fond nu a respectat nici principiul nemijlocirii administrării probelor, fiindcă hotărârea a fost pronunțata pe baza declarațiilor de martori din dosarul nr._ al Judecătoriei B., si nu urmare audierii acestora, in mod nemijlocit, de către instanța.
In același mod s-a procedat si in legătura cu interogatoriile, care au fost luate in dosarul nr._, cu precizarea ca răspunsurile nu au fost consemnate in totalitate in sensul ca, desi M. C. a recunoscut semnarea chitanței din data de_, am arătat ca suma menționata in chitanța a fost de 10.000 Euro, si nu de 310.000 Euro, iar scopul plații a fost plata mărfurilor livrate de S.C. M. COMIMPEX S.R.L. si nu prețul terenului.
Instanța de fond a făcut o greșita aplicare a dispozițiilor art. 1180 din Codul civil. Înscrisul depus de reclamanta la dosar, in copie, nu indeplineste condițiile prevăzute de art. 1180 din Codul civil pentru a face dovada plații, deoarece nu este scris de subsemnatul, ci de numitul Gavrilas T., in act nu se face mențiunea in litere a sumei si nici nu cuprinde cuvintele "bun si aprobat".
Acest inscris a fost contestat de către parați, astfel ca nu indeplineste nici cerințele prevăzute la art. 1176 din Codul civil pentru a produce efectele de opozabilitate fața de parti, cu precizarea ca acest inscris nu poate fi privit, dupa lege, ca recunoscut. Chitanța nu a fost semnata de parata M. L. astfel ca fața de aceasta nu exista nicio dovada, indiferent de natura ei, a efectuării vreunei plați.
Prin urmare, in mod greșit a reținut instanța de fond, a recunoscut înscrisul intitulat chitanța, fiindcă asa cum a arătat in întâmpinare a contestat valabilitatea acestui inscris.
Faptul ca au recunoscut semnătura nu echivalează cu recunoașterea mențiunilor referitoare la suma de 310.000 Euro, fiindcă asa cum au susținut constant la momentul cand au semnat chitanța pe aceasta era menționata suma de 10.000 Euro, iar actul a fost scris in întregime de Gavrilas T., cifra 3 fiind înscrisa in fața cifrei 10.000 ulterior semnării actului.
Instanța de fond a făcut o greșita aplicare a dispozițiilor art. 966, 967 si 968 din Codul civil, reținând ca contractul de ipoteca are o cauza ilicita.
Potrivit dispozițiilor art. 967 alin. 2 din vechiul Cod civil "Cauza este prezumata pana la dovada contrarie".
Susține ca reclamanta nu a făcut dovada, prin mijloacele prevăzute de lege, cu privire la cauza ilicita a contractului de ipoteca, iar prin probele administrate in cauza au dovedit ca la data încheierii contractului de ipoteca reclamanta nu avea achitata suma de 450.000 Euro, situație in care promitentii vânzători erau exonerați de orice obligație fața de promitentii cumpărători.
Mai mult, antecontractul de vanzare-cumparare nu a fost notat in cartea funciara, astfel ca nu s-a asigurat opozabilitatea fața de terți, inclusiv fața de unitatea bancara, a existentei acestui contract, act care oricum nu
putea produce efecte, in condițiile in care reclamanta nu a achitat in termenul stabilit prețul.
Instanța de fond a făcut o greșita aplicare a dispozițiilor art. 969 din Codul civil, la punctul nr. 6 din antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de_ s-a prevăzut ca cumparatoarea urmează sa achite suma de 300.000 Euro, dintr-un credit ce urmează a fi acordat de S.C. UNICRE. IFN SA, iar suma urmează sa fie virata direct in contul vânzătorilor "doar la Raiffeisen Bank unde este ipotecat terenul".
Din mențiunile cuprinse in antecontractul de vanzare-cumparare se desprind doua concluzii care nu au fost avute in vedere de instanța de judecata, si anume ca: promitenta cumpărătoare nu deținea suma de bani necesara prețului, motiv pentru care a precizat ca va achita suma de
300.000 Euro, dintr-un credit bancar ce urma a fi acordat de UNICRE. IFN
S.A. C., iar in dosar nu exista nicio dovada ca reclamanta a obținut acel credit; -suma obținută din credit urma sa fie plătită in contul promitentilor vânzători, doar in cel deschis la Raiffeisen Bank, obligație care nu a fost indeplinita.
Instanța de fond nu a dispus nicio măsura pentru a verifica daca promitenta cumpărătoare a obținut creditul, daca a avut disponibilități financiare si daca si-a îndeplinit obligația de a vira suma de 300.000 Euro doar in contul deschis de parați la Raiffeisen Bank.
Este de observat ca intre data de_, cand s-a incheiat antecontractul si s-a menționat ca suma de 300.000 Euro urmează sa fie obținută dintr-un credit bancar, si data de_, cand reclamanta pretinde ca a plătit prețul fara insa sa faca dovada respectării cerințelor cuprinse la pct. 6 din antecontractul de vanzare-cumparare, este un interval foarte scurt de timp care nu putea schimba radical situația financiara a promitentei cumpărătoare.
In intervalul de 80 de zile, prevăzut la pct. 3 din antecontractul de vanzare-cumparare, calculat începând cu data de_ nu apare nicio plata efectuata de către reclamanta in favoarea paraților M., iar chitanța din_ coincide cu data cand reclamanta a plătit suma de 10.000 Euro către S.C. M. COMIMPEX S.R.L.
Întreaga motivare a sentinței se întemeiază pe premise greșite, determinate de insuficienta probatoriului administrat in cauza, de nerespectarea principiilor aflării adevărului si a dreptului la un proces echitabil.
Împotriva sentinței a declarat apel și B. C. R.
.
În motivarea apelului arată că analizând solicitarea reclamantului de a se constata nulitatea absoluta a contractului de ipoteca pentru cauza ilicita, tribunalul a apreiat ca fiind dovedit acest motiv de nulitate si ca dovada ar rezulta din intreg probatoriul administrat in cauza. In mod abrupt, instanța de fond ajunge la concluzia ca scopul mediat al încheierii contractului de ipoteca il constituie, nici mai mult nici mai putin decât, lezarea drepturilor reclamantului, in sensul ca acesta sa nu-si poată valorifica dreptul sau de a solicita încheierea in forma autentica a unui contract de vanzare-cumparare având ca obiect imobilul ipotecat.
Argumentele si considerațiile care stau la baza motivării sentinței atacate sunt, ori deducții pur teoretice; fara vreo baza reala, ori constatări care nu au nicio relevanta in dovedirea existentei cauzei ilicite a contractului de ipoteca. Considerațiile reținute prin hotărârea atacata, unele prezentate drept prezumții insurmontabile ale relei credințe a băncii in încheierea
contractului de ipoteca, nu pot constitui sub nici o forma motive de temeinicie si legalitate ale sentinței.
Arată ca, privitor la motivele invocate de banca prin întâmpinarea formulata, instanța de fond le tratează in mod diferit, dar din aceeași perspectiva, dupa cum urmează: o parte a acestora sunt respinse ori considerate ca fiind irelevante in cauza; cele privitoare la incidența in cauza a prevederilor Legii 7/1996 a cadastrului si publicității imobiliare sunt complet ignorate.
Fata de motivul cauzei ilicite invocat de instanța de fond si fata de considerentul principal, cum ca banca, chiar daca nu a urmărit direct fraudarea reclamantului, ar fi acceptat cu multa ușurința acest fapt, știind sau putând, ori trebuind sa știe ca imobilele sunt in posesia reclamantului si ca au făcut obiectul unui contract de comodat, arată următoarele:
1. Existenta cauzei obligației, ca si caracterul ei real si licit, sunt prezumate prin lege pana la proba contrara, iar proba contrara nu s-a făcut de către reclamant. Cauza obligației este menționata expres in înscrisul constatator al obligației (contractul de ipoteca), iar reclamantul nu a adus vreun alt înscris, ori o alta proba care sa dovedească cauza ilicita a contractului și
  intenția băncii de a-l frauda, ori măcar ca banca ar fi acceptat fraudarea reclamantului de către ceilalți parați.
2. B. nici nu cunoștea existenta antecontractului de vanzare- cumparare si a contractului de comodat si nici nu trebuia sa cunoască o alta stare de fapt si de drept privitoare la imobile, decât aceea care rezulta din evidentele de carte funciara. Ceea ce se poate observa din motivarea sentinței este ca, in acest caz, băncii i se aplica un tratament discriminatoriu, probabil pentru simplul motiv ca este o societate bancara.
  Astfel se putea prevala de buna-credința intr-o astfel de situație), doar verificarea situației de carte funciara, instanța de fond considera ca banca ar fi trebuit sa faca alte verificări si constatări privitoare atat la istoricul proprietății, de la data înscrierii acesteia in CF sau chiar anterior si sa analizeze orice posibile implicații ale unei stări de fapt pe care insusi reclamantul a pastrat-o sub tăcere, nefacand-o publica in mod legal, deși avea aceasta posibilitate.
  1. a efectuat verificările impuse de Legea nr 7/1996 si de normele BNR neavand nici o obligație de a face mai mult de atat. In mod legal si corect, ar fi trebuit ocrotita buna credința a băncii întrucât a semnat contractul de ipoteca dupa depunerea unor minime diligente, fara a putea avea reprezentarea faptului ca reclamantul ar deține drepturi asupra imobilului. Aceste diligente nu pot fi insa absolutizate si extinse asa cum sugerează instanța de fond, întrucât s-ar ajunge la situația in care băncile ar trebui sa ceara tuturor solicitanților de credit/garantilor acestora, sa probeze valabilitatea titlului lor pe o perioada nedefinita, in orice condiții si chiar in afara evidentelor cărții funciare, cum este cazul de fata.
3. Reclamantul nu si-a valorificat posibilitățile legale de a face opozabile terților, inclusiv băncii, prin înscrieri in cartea funciara, pretinsele sale drepturi actuale, astfel:nu a solicitat înscrierea dreptului sau de închiriere asupra imobilului, constituit prin contractul de comodat autentificat sub nr. 3504 din_, desi in conformitate cu dispozițiile lit. a) din art. 19. - (1), lit. C, din Legea cadastrului si a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicata, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, dreptul de locatiune pe timp mai mare de 3 ani se va
  inscrie in cartea funciara. Redăm clauza de la pct. III din contractul de comodat: ,,Durata contractului: Durata închirierii este de 10 (zece) ani,
  începând cu data de 28 (douazecisiopt) decembrie 2006(douamiisase)". Întrucât, băncile admit in garanție imobile asupra cărora exista înscrisa locatiune numai in condiții speciale, înscrise ca atare in contractele de locatiune si acceptate astfel de ambele parti ale contractului de locatiune, este evident ca o astfel de înscriere in cartea funciara ar fi fost de natura a instiinta, pe de o parte banca despre existenta locatiunii si pe de alta parte pe reclamant despre intenția proprietarilor de a constitui ipoteca; nu a solicitat proprietarilor tabulari, parații M., înscrierea intenției acestora de înstrăinare a imobilului in baza antecontractului de vanzare-cumparare încheiat, sau daca a fost înscrisa nu s-a valorificat in termenul legal de 2 luni, desi exista aceasta posibilitate care era reglementata de art. 39, alin. (1), din același act normativ, asa cum era acesta in vigoare pana la abrogarea prin Legea nr. 71/2011; nu a solicitat OCPI înscrierea dreptului de superficie desi reprezentantul sau legal avea imputernicire in acest sens, dupa cum rezulta din procura autentificata sub nr. 32 din_ si din declarația autentificata sub nr. 887 din_ .
  Mai mult decât atat, dupa cum rezulta din textul pct. 3 al contractului de comodat, reclamantul a si renunțat la orice pretenții pentru investițiile făcute la spațiul închiriat, urmând ca acestea sa ramana in proprietatea comodantilor, fara sa poată avea pretenții la despăgubire.
  Din aceasta perspectiva, nici banca si nici evaluatorul bunurilor nu sunt in culpa, singura culpa o are reclamantul pentru faptul ca nu a înscris in cartea funciara noile amenajări ale imobilului, Daca, si numai dreptul de superficie ar fi fost înscris in cartea funciara, ar fi devenit imposibila ipotecarea imobilului fara acordul sau.
4. Desi orice contractant beneficiază de prezumția de buna credința, soluția tribunalului a fost pronunțata, pe de o parte, pornind de la
"prezumția" de rea credința a băncii si pe de alta parte, ca si cum aplicarea prevederilor Legii 7/1996 nu ar avea nici un efect-in cauza, desi B.C.R. S.A. a încheiat un contract de ipotecă cu proprietari având un drept de proprietate deplin și neviciat, întemeindu-se cu bună-credință pe cuprinsul cărții funciare nr. 5. (provenita din conversia de pe hârtie a CF nr. 6974) a localității B., bazându-ne pe prevederile art. 30 alin. 1 si art. 31 alin. 2, din Legea nr. 7/1996.
Opozabilitatea față de terți este scopul principal ai înființării sistemului de cadastru și publicitate imobiliară și aceasta se realizează prin înscrierile din cartea funciară. Deci, față de terții contractanți, pârâții M.
1. -E. si M. L. apar ca proprietari cu drepturi depline asupra imobilului în litigiu.

Nu există nici o iregularitate privind identitatea si identificarea titularilor dreptului de proprietate asupra imobilului care sa poată fi opusa băncii in calitatea sa de contractant.

La data constituirii dreptului de ipoteca in favoarea BCR SA, in cartea funciara a imobilului nu era notată nici o acțiune prin care sa fie contestat cuprinsul cărții funciare, nici sarcini inafara celei prevăzute in contractul de ipoteca (in favoarea Raiffeisen Bank SA) si nici o alta acțiune privind imobilul.

Instanța de fond retine existenta relațiilor anterioare de prietenie si de afaceri dintre reprezentantul reclamantului si parații M. . De asemenea se invoca si istoricul inscrierilor in cartea funciara a imobilului. Pornind de la acest considerent, pentru a arata ca banca, chiar daca nu a umarit direct fraudarea reclamantului, a aceptat cu ușurința acest lucru, instanța concluzionează ca intre banca si parații M. a existat o coniventa, întrucât

banca a avut posibilități sa afle, cu ocazia investigațiilor privind situația juridica â imobilului, ca: terenul a fost cumpărat inițial de parații M. de la o firma al cărei reprezentant legal era tot Gavrilas T. ; ca s-au edificat construcțiile de către aceeași societate comerciala.

Solicită să se observe lipsa de logica a acestei concluzii fata de situația de fapt si inscrierile din cartea funciara, băncii atribuindu-i-se in mod gratuit o culpa pe care nu o poate avea, având in vedere ca: in cartea funciara nu se înscriu numele reprezentanților legali ai proprietarilor de imobile, persoane juridice; chiar daca ar fi cunoscut situația reținuta de instanța de fond, banca nu ar fi avut motive de suspiciune nici fata de situația de fapt si nici fata fata de inscrierile in cartea funciara; -dimpotrivă, înstrăinarea imobilului de către o firma a aceluiași Gavrilas T. si tranzacționarea ulterioara a acestuia, astfel incat sa ajungă in proprietatea paraților M., iar ulterior reeumpararea de Ia aceștia de către o altă firma a aceluiași Gavrilas T. (reclamantul SC U. S., prin antecontractul din prezenta cauza), ar putea sugera existenta unei eventuale conivente, iri scopuri ascunse, între Gavrilas T. si parații M. si nu o coniventa a băncii cu parații M., in asa zisa fraudare a reclamantului SC U. "S. .

Trebuie menționat insa ca tribunalul omite sa observe, in acest context, ca garanții ipotecari au devenit proprietari ai imobilului prin cumpărare, in baza Sentinței civile nr. 120/2004 a Tribunalului B. Nasaud, (aflata in dosarul de creditare ca act de dobândire a proprietății asupra imobilului admis in garanție) prin aceasta sentința constatându-se validitatea unui antecontract incheiat intre parații M., in calitate de cumpărători si un proprietar intermediar, M. u Constantin, in calitate de vânzător.

Fata de considerentele reținute de instanța de fond referitoare la asa zisele "iregularități" din dosarul de credit acordat împrumutatului SC M. Comimpex S., solicită să se observe lipsa de temeinicie a acestora, pornind de la următoarele argumente: a) se retine ca s-ar fi analizat situația economica a solicitantului înainte ca acesta sa solicite creditul, respectiv analiza s-ar fi făcut in data de_ iar cererea de credit este datata in 1_

. De asemenea se retine ca banca avea cunoștința de încheierea antecontractului de vanzare-cumparare si ca solicitarea de evaluare a imobilului s-ar fi făcut înainte de depunerea cererii de creditare.

Fata de aceasta stare de fapt reținuta, solicită să se observe ca data referatului de credit este_, aceasta însemnând ca la aceasta data, s-a încheiat, in principiu, activitatea de analiza a îndeplinirii condițiilor de creditare si se poate înainta o propunere către decidentii de credite. Ca document tehnic, referatul de credit cuprinde informațiile date băncii in mod direct de către client, informațiile care rezulta din documentele ce trebuie prezentate in mod obligatoriu de către client si informații obținute de banca din alte surse, cu analiza obligatorie si detaliata a creditelor angajate de client la alte bănci: nu este contrar legii bancare si normelor de creditare ca negocierile dintre împrumutați si bancă sa înceapă cu mult înainte de solicitarea concreta a unui produs bancar, părțile având nevoie, fiecare, sa analizeze ce oferta de produs s-ar potrivi tranzacției ce urmează a fi finanțata din credit, daca sunt îndeplinite condițiile de creditare si sa faca o evaluare a garanțiilor necesare, propuse de împrumutat; data de_, regăsita in capitolul "Descrierea tranzacției" din referatul de credit, este prezentata ca data a solicitării creditului, desi din lectura capitolului rezulta in mod clar ca aceasta este data ia care împrumutatul a solicitat Raiffeisen Bank ca sa accepte rambursarea/lichidarea creditului acordat de aceasta banca, in 3

rate; in același capitol al referatului de credit, in ultimul alineat se specifica informația prezentata de către împrumutat băncii, ca "societatea a încheiat un precontract pentru vânzarea unui teren, suma din care clientul preconiza rambursarea creditului overdraft", respectiv cel acordat de Raiffeisen Bank. Aceasta mențiune este considerata de instanța de fond dovada a faptului ca BCR SA cunoștea existenta antecontractului de vanzare-cumparare care face obiectul prezentului proces, ori din informația prezentata băncii de către împrumutat si menționata in referatul de credit, rezulta ca era vorba de un

alt imobil, întrucât: respectivul precontract avea ca obiect un teren si nu st construcții; -vânzător urma sa fie împrumutatul/clientul, rerspectiv SC M. Comimpex S. si nu pârâții M. ; vânzarea nu s-a finalizat si de aceea clientul nu a putut lichida creditul de la RaiffeisenBank.

In legătura cu evaluarea imobilului, este de observat ca nu este nici împotriva practicii si nici împotriva legii sau normelor de creditare, ca raportul de evaluare a unor imobile sa se faca in cursul negocierii dintre bancă si clientul lor si înainte de solicitarea scrisa a creditului. Referitor la raportul de evaluare a imobilului admis in garanția creditului, arată că a fost întocmit de către un evaluator independent, membru ANE. R si doar modelul raportului de evaluare respecta un format agreat de banca, standardizarea acestora urmărind facila lor utilizare de către serviciile de creditare; a fost întocmit, conform normelor si uzanțelor din domeniul ..evaluării proprietăților imobiliare,, diagnosticul juridic asupra proprietății rezultând in exclusivitate din înscrierile din cartea funciara si nu din alte acte sau fapte care nu au un corespondent in aceste înscrieri; evaluatorul face constatarea ca exista si amenajări asupra imobilului care nu sunt înscrise in cartea funciara, motiv pentru care nici nu au putut fi cuprinse in contractul de ipoteca.

Fata de aceasta situație ar fi de neînțeles de ce reprezentantul reclamantului U., in calitate de comodatar, din moment ce a luat la cunoștința despre faptul ca imobilul este evaluat la cererea băncii nu a avut nicio inițiativa in a sesiza banca ori evaluatorul, asupra drepturilor sale, fie ca si comodatar, fie ca si cumpărător al imobilului. Chiar daca ar exista argumente care sa dovedească vreo neregularitate a raportului de evaluare, acestea nu ar putea constitui sub nici o forma motive de anulare a contractului de ipoteca asupra imobilului, pentru simplul motiv ca evaluarea unui imobilul nu este cauza încheierii unui contract de ipoteca, ci un mod de a aprecia valoarea de piața a acelui imobil.

In același timp, chiar daca ar exista o culpa a paraților M. in legătura cu incheierea antecontractului de vanzare-cumparare cu reclamantul, aceasta nu poate fi extinsa pentru niciun motiv si asupra băncii, atâta timp cat reaua credința a acesteia nu este dovedita.

Instanța de fond nu putea sa tragă concluzia, doar pe baza celor susținute de reclamant, ca parata BCR SA ar fi acționat, împreuna cu

împrumutatul sau, persoana juridica si cu garanții acestuia, persoane fizice, în dauna si pentru fraudarea interesului reclamantului, persoana juridica. Parata BCRSA nu avea nici un motiv sa-i"ajute" pe garanții clientului sau, parații M., in a evita ca reclamantul sa-si valorifice pretinsele drepturi asupra imobilului, banca riscându-si astfel reputația profesionala in mediul de afaceri, ba chiar mai mult riscând aplicarea unor sancțiuni. B. nu se afla nici in vreo relație mai speciala cu reprezentanții legali ai

împrumutatului si nici cu garanții împrumutatului (cum, dimpotrivă, constata instanța de fond se afla reprezentantul legal al reclamantului) si

orice încercare de a motiva intenția băncii de fraudare a intereselor reclamantului nu poate fi decât forțată.

Prin întâmpinarea formulată SC U. S.

a solicitat respingerea apelului ca fiind nefondat, cu consecința menținerii în întregime a sentinței atacate, ca fiind temeinică și legală, obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

Apelul formulat de BCR SA ("BCR" sau "B. ") tinde la schimbarea în parte a hotărârii atacate, strict sub aspectul dezlegării capetelor de cerere privind nulitatea absolută a Contractului de ipotecă și radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă al băncii și a interdicțiilor notate odată cu ipoteca.

Intimata arată că din interpretarea art. 966 și art. 968, nu rezultă - așa cum lasă B. să se înțeleagă - că nulitatea absolută a unui act juridic pentru cauză ilicită ar presupune reținerea intenției directe a tuturor părților contractante de fraudare a unui terț (a subscrisei, în prezenta speță). Dimpotrivă, cum corect s-a reținut în fond, pentru constatarea nulității absolute a actului dedus judecății, este suficient a se proba că măcar una dintre părțile contractante (pârâții M. ) au urmărit în mod direct, prin încheierea actului atacat, fraudarea drepturilor subscrisei (cauza mediată a Contractului de ipotecă).

Chestiunea juridică are în vedere stabilirea persoanei care ar fi mai îndreptățită la protecție juridică: terțului fraudat (intimata) prin încheierea unui contract de ipotecă afectat de cauză ilicită sau cocontractantului prezumat a fi de bună-credință (B. ), care a încheiat un contract lipsit de caracter oneros și care are asigurate și alte garanții, în afara ipotecii în

discuție. Față de cele de mai sus, răspunsul care se impune este acela că mai îndreptățit la protecție juridică este terțul fraudat de cauza ilicită a actului, respectiv intimata.

Examinând apelurile, instanța reține următoarele

obligat ca în termen de 80 zile lucrătoare să achite ipoteca existentă, să scoată de sub ipotecă terenul și să se prezinte la notar în vederea perfectării convenției de vânzare-cumpărare în forma autentică.

Prin clauzele de la art.6-8, care nu sunt esențiale pentru valabilitatea convenției dintre părți, acestea au prevăzut posibilitatea ca un eventual credit de 300.000 euro obținut de cumpărătoare să fie virat direct în contul vânzătorilor care, în situația în care nu a fost ridicată ipoteca până la momentul virării sumei de către cumpărătoare, s-au obligat să folosească suma integral pentru a se ridica ipoteca, după care vânzătorii urmau să facă toate demersurile pentru întabularea cumpărătoarei în cartea funciară.

La data de_, reclamanta, prin administrator Gavrilaș T., a achitat pârâtului M. C. E. suma de 310.000 euro, conform chitanței de mână semnată de primitor.

Cu toate acestea, la data de l_, pârâții M. C. E. și M. L.

E. .

Acțiunea obiect al dosarului a fost repartizată inițial unui complet care a fost desființat prin Hotărârea nr. 10/_ a Colegiului de conducere a Tribunalului B. -Năsăud, ulterior cauza a fost amânată la termenul din_ când un judecător a dispus repartizarea ciclică a dosarului, cauza fiind repartizată ciclic pentru termenul din_ completului C3 care a rămas investit cu soluționarea dosarului până la finalizarea acestuia.

Incidentele procedurale apărute au fost soluționate legal, astfel că nu s-a încălcat principiul continuității. Acest principiu trebuie respectat atâta timp cât nu apar unele incidente legate de desființarea unor complete, ori în cauză completul căruia i s-a repartizat inițial, aleatoriu cauza, a fost desființat ulterior.

Instanța de fond a administrat probele apreciate ca fiind utile și pertinente cauzei, fiind nefondate criticile din apel că a luat în considerare declarațiile martorilor audiați în alt dosar. Critica este nefondată, deoarece martorii audiați în dosarul nr._ au relatat împrejurări care privesc și prezentul dosar.

Una din finalitatea urmărită de apelanții M. prin administrarea probei testimoniale viza absența pârâtului Micela din B. la data de_, fapt negativ care poate fi probat prin martori.

Nu este fondată nici critica apelantului cum că răspunsurile sale la interogatoriu nu au fost consemnate în totalitate, deoarece potrvit art. 221 alin. 1 Cod proc.civ., "interogatoriul va fi semnat … de partea care a răspuns după ce a luat cunoștință de cuprins";. Ori apelantul a semnat integral, fără nici o obbiecție.

Problema ridicată în dosar este dacă s-a achitat în întregime prețul antecontractului de vânzare-cumpărare, apelanții pârâți arătând faptul că nu s-a achitat suma de 310.000 lei și că cifra 3 a fost adăugată, înainte de 10.000 lei de către intimată.

Pentru elucidarea acestei probleme în data de_ s-a dispus suspendarea prezente cauze în baza art. 244 alin. 1 pct. 2 Cod proc.civ., repunându-se pe rol pentru termenul din_ .

În dosarul care a generat suspendarea s-au efectuat cercetări penale potrivit rezoluției de neîncepere a urmăriri penale din_ s-a dispus neînceperea urmăririi penale față de Gavrilaș T. sub aspectul săvârșirii unei infracțiuni de fals în înscrisuri sub semnătură privată, reținându-se faptul că probatoriul administrat neducând la concluzia că înscrisul a fost falsificat, aspect ce se desprinde și din concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză.

Deci actul care confirmă plata integrală a restului de preț și în care este înserată suma de 310.000 Euro este cel real, nefiind falsificat. În sensul plății prețului imobilului obiect al antecontractului de vânzare- cumpărare converg și declarațiile martorilor audiați și celelalte probe avute în vedere de judecătorul fondului, inclusiv răspunsul la interogator dat de apelantul M. C. .

Recunoasterea expresă a semnăturii proprii aplicată pe un înscris echivalează că asumarea conținutului înscrisului semnat. Această împrejurare este consacrată de art. 1177 alin. 1 C. civil, care stipulează că

"acela căruia i se opune un act sub semnătură privată este dator a-l recunoaște sau a tăgădui scriptul sau semnătura sa";. Ori pârâtul M. și-a recunoscut semnătura de pe chitanță.

O altă critică vizează faptul că prima instanță ar fi făcut o greșită aplicare a art. 969 C.civil, întrucât reclamanta nu a accesat creditul bancar indicat în antecontract. Și această critică este nefondată întrucat această clauza este neesentială, o eventuală nerespectare a clauzelor neesențiale nu poate exonera promitentul vanzator de respectarea obligatiei esentiale de perfectare in forma autentica a actului translativ de proprietate, in condițiile respectării clauzelor esențiale de către promitentul cumpărător.

Nefondat este și apelul formulat de B. C. R. S.A.

Toate argumentele prezentate în apelul Băncii tind să acrediteze concluzia bunei-credințe a instituției bancare la încheierea actului atacat, BCR insistând că "nu s-a probat intenția băncii de a frauda reclamanta or măcar ca banca să fie acceptat fraudarea reclamantului de către ceilalți pârâți".

În speță, această proba cauzei ilicite s-a făcut, fiind dovedit că scopul încheierii actului atacat de către soții M. a fost de fraudare a drepturilor intimatei, izvorâte din Antecontractul de vânzare-cumpărare din_ . Mai mult, prin apelul formulat de pârâții M. nu se aduce nicio critică concretă referitoare la proba cauzei ilicite, calea de atac declarată de acești pârâți

fiind construită, în principiu, pe negarea executării conforme de către intimată a obligației de plată a prețului stipulat în Antecontract.

Prin apărările formulate atât în cadrul întâmpinării, cât și pe calea apelului, B. încearcă să salvgardeze actul atacat, motivat exclusiv pe propria sa bună-credință, fără a analiza relevanța scopului pentru care pârâții M. au încheiat actul atacat. Această abordare este eronată, întrucât chestiunea cauzei ilicite este de interes public, nu privat, iar păstrarea actului încheiat pentru fraudarea intimatei, doar pe motiv că B. ar fi fost de bună-credință ar echivala cu validarea unui act juridic despre care s-a dovedit că a fost viciat sub aspectul licității cauzei.

În fapt, criticile din apel formulate de B. reiau în bună măsură argumentele expuse în întâmpinarea depusă de aceeași parte în fața primei instanțe. În esență, aceste apărări nu sunt în măsură să răstoarne raționamentul primei instanțe care a reținut că printr-o documentare adecvată. B. putea cunoaște starea de fapt și situația juridică reale ale imobilului adus în garanție, ceea ce ar fi putut-o opri de la încheierea actului atacat.

Solicitarea Băncii de evaluare imobilelor aduse în garanție s-a făcut la data de 1_, cu o lună anterior formulării cererii de creditare (0_ ), iar raportul de evaluare a imobilelor s-a realizat la_, adică tot anterior cererii de creditare. Acest element ridică serioase semne de întrebare asupra corectei conduite a Băncii, care declanșează o serie de demersuri și angajează o serie de resurse în lipsa unei cereri de creditare din partea societății deținute de pârâți.

Ca principiu, raporturile de evaluare realizate de B. în atari situații se fundamentează pe descrierea locației, situația juridică a imobilelor propuse spre garanție și descrierea amănunțită a acestora. Rolul întocmirii acestor rapoarte este tocmai protejarea Băncii de situațiile care ar putea interveni la momentul executări garanției.

Or, raportul de evaluare întocmit de B., prin conținutul său inexact și incomplet, nu poate fi apt să protejeze B. de riscurile derivate din executarea garanției. Astfel cum rezultă din conținutul acestuia, deși reprezentanții Băncii s-au deplasat la locul situării imobilelor (_ ), situația faptică și juridică a fost descrisă eronat, nefiind corect și complet identificate construcțiile edificate și nici nu a fost corect menționat cine deține folosința asupra acestora și în baza căror acte este exercitat acest drept, deși aceste aspecte puteau fi relativ ușor lămurite la fața locului.

Mai mult, în Referatul de credit întocmit la data de_, este indusă ideea că B. avea cunoștință despre existența Antecontractului de vânzare- cumpărare din_, menționându-se încheierea unui pre-contract pentru vânzarea unui teren, "sumă din care clientul poate preconiza rambursarea creditului overdraft în cursul lunii ianuarie 2009".

Conduita neglijentă a Băncii la încheierea actului atacat a fost probată și de împrejurarea că contractul de asigurare pentru imobilul adus în garanție s-a încheiat la aproape două săptămâni (_ ) de la accesarea creditului (1_ ), ceea ce contrazice practica bancară.

În fine, la aceeași concluzie conduce și împrejurarea acordării creditului în condițiile în care însăși analiza Băncii (din raportul de analiză pentru credit) a relevat o situație financiară precară și în declin a societății deținute de pârâți, situație pe care B. și-a asumat-o implicit prin acordarea creditului.

Pentru considerentele sus arătate, instanța în baza art.296(1) Cpr.civ, va respinge apelurile declarate de B. C. R. S.A. și M. C. E.

și M. L. împotriva sentinței civile nr. 781 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului B. Năsăud pe care o va menține în întregime.

PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E :

Respinge apelurile declarate de B. C. R. S.A. și M. C. E. și M. L. împotriva sentinței civile nr. 781 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului B. Năsăud pe care o menține în întregime

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din_ .

PREȘEDINTE			JUDECĂTOR	GREFIER
DP	C.	I.	D. B.

Red. D.P. dact. GC 4 ex/

Jud.primă instanță: I. U.

← Decizia civilă nr. 10367/2013. Acțiune în constatare		Decizia civilă nr. 364/2013. Acțiune în constatare →

Decizia civilă nr. 115/2013. Acțiune în constatare

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 115/2013. Acțiune în constatare