Decizia civilă nr. 172/2013. Reziliere contract

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - CA Cluj (2013)

Dosar nr._ * R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DECIZIA CIVILĂ NR.172/2013

Ședința publică din data de 01 Noiembrie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: S. AL H.

JUDECĂTOR: M. B. GREFIER: D. B.

S-a luat spre examinare-în vederea pronunțării, apelul declarat de M. Ș.

, S. ANA M. împotriva sentinței civile nr.955 din_ pronunțată în dosarul nr._ * al Tribunalului Specializat C. privind și pe intimații SC A.
PRIN LICHIDATOR J. CII M. L. G., C. ANA, SC A. B. PRIN LICHIDATOR J. SS C. N. având ca obiect reziliere contract.

La apelul nominal efectuat în ședință publică, se constată lipsa părților. Procedura este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei după care C. ea constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în Încheierea de ședință din data de _

, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.

C. EA

Prin sentința civilă nr.955 din_ pronunțată în dosarul nr._ * al Tribunalului Specializat C. s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele S.C. A. S.R.L. prin lichidator judiciar CII G. MINODORA L.

, și C. ANA, în contradictoriu cu pârâții S.C. A. B. S.R.L. prin lichidator judiciar SS, M. Ș. R. și S. ANA M. .

S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale "N. Lex";, încheiat între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, și pârâții M. Ș. R. și S. ANA M. .

S-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților M. Ș. R. și S. ANA M. de sub B2 și B3 din cartea funciară nr. 1. C. -N. privind imobilul cu număr cadastral 12656/C1/U7.

Au fost obligați pe pârâții S.C. A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA M. la plata către reclamanta C. ANA a sumei 4704,3 lei, în total, respectiv de câte 1568,10 lei, fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Au fost obligați pârâții S.C. A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA

la plata către reclamanta S.C. A. S.R.L. a sumei totale de 12.332,6 lei, respectiv de câte 4110,86 lei, fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, pe de o parte, și reclamantele S.C. A.
S.R.L. și C. ANA, în calitate de promitente-cumpărătoare, pe de altă parte, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare sin_, prin înscris sub semnătură privată însușit de toate părțile prin semnături necontestate, iar de către cele două părți societăți comerciale, și prin ștampile, înscris încheiat cu atestarea identității părților și a datei de către avocat Sime B. din cadrul Baroului C., potrivit procesului verbal de atestare nr. 8/_ (filele 11-12, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ).
Prin acest antecontract, pârâta S.C. A. B. S.R.L. și-a asumat obligația să vândă fiecăreia dintre reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, cota de câte ½ din apartamentul nr. 3, în suprafață de 92,5 mp situat în mun. C. -N., zona B. Z., str. E2-4, semifinisat, cu centrală termică proprie, calorifere, racorduri la utilități, geamuri termopan, șapă, pereți gletuiți, loc de parcare în curtea interioară a blocului, cablaje interfon, telefon, TV, internet, boxă subterană, imobil ce se construia pe terenul înscris în CF nr. 1180 C., în schimbul plății de către reclamante a prețului de 55.500 euro cu TVA inclus. Cu privire la prețul de vânzare al apartamentului, din antecontractul menționat rezultă că suma de 1000 lei a fost achitată cu titlu de avans anterior semnării antecontractului, restul de preț urmând a fi achitat de către promitentele- cumpărătoare în două tranșe, una de 37.500 euro cu TVA inclus, până la_, iar diferența de 17.000 euro cu TVA inclus, la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Totodată, părțile cocontractante au convenit că în cazul în care promitentele-cumpărătoare ar refuza în mod nejustificat și fără un motiv temeinic cumpărarea imobilului obiect al antecontractului, în termenul și la prețul stabilite prin antecontract, data stabilită fiind_, fără acordul tuturor părților, atunci antecontractul de vânzare-cumpărare urmează a fi reziliat de drept, fără punere în întârziere și fără concursul instanței de judecată. Pentru predarea-primirea apartamentului s-a stabilit data de_, stipulându-se că în caz contrar, promitentei-vânzătoare îi revine obligația de a achita către cumpărătoarele promitente penalități de 0,1% din prețul integral al apartamentului pentru fiecare zi de întârziere.
Prin notificarea realizată prin executor judecătoresc Cîmpian Mihai la_ în dosarul nr. 927/2007, reclamantele au comunicat pârâtei S.C. A. B. S.R.L. faptul că înțeleg să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică după rezolvarea solicitărilor lor de a fi modificată cartea funciară a apartamentului în sensul ca în aceasta să apară două băi, în loc de o baie, de a percepe penalități 0,1% pe zi din_ până în_ în valoare de 12.375 euro, iar contractul de vânzare-cumpărare să fie semnat la biroul notarial S. V. Budusan, cu realizarea programării după rezolvarea primelor două cerințe (filele 20-21, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ).
Răspunsul pârâtei S.C. A. B. S.R.L. la această notificare a fost în sensul acceptării celei dintâi solicitări, și a refuzului privind cererea de plată a penalităților de întârziere (filele 9-12, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.
).
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -
la_ sub numărul de dosar_, reclamanta SC A. B. S. a chemat in judecată pe pârâții SC A. S. și C. ANA solicitând instanței să dispună rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8/_ din culpa exclusivă a promitentelor cumpărătoare pârâte, cu obligarea reclamantei de a restitui avansul din prețul încasat, in sumă de 38.500 euro respectiv echivalentul acestora in lei, la cursul de referință BNR din ziua plății integrale și efective, să oblige pârâtele la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentului litigiu in caz de opunere.

În urma parcurgerii mai multor cicluri procesuale, această cerere a fost respinsă ca inadmisibilă, prin sentința comercială nr. 3957/2011 pronunțată la_ de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr._, sentință menținută în această privință prin decizia civilă nr. 243/2011 pronunțată la_ de C. ea de Apel C. în dosarul nr._, aceasta din urmă devenind irevocabilă prin decizia nr. 3960/2012 pronunțată la_ de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr._ .

Raportat la susținerile pârâtei SC A. B. S. din cererea de chemare în

judecată formulată de către aceasta în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N.

, în baza art. 1204 și art. 1206 Cod civ., având în vedere și dovezile de plată depuse de reclamante, constând în extrasul de cont nr. 2/_ și ordinul de plată nr. 1/_ raportat la factura fiscală nr. 8391385/_, tribunalul a reținut că pârâta a încasat de la reclamante suma de 38.500 euro, rămânând neachitat restul de preț de 17.000 euro, care potrivit antecontractului de vânzare- cumpărare din_ urma să fie plătit la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

La_, între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, și pârâții M. Ș. R. și S. ANA M., în calitate de cumpărători, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale "N. Lex";, în baza căruia pârâta S.C. A. B.

S.R.L. a transmis pârâților M. Ș. R. și S. ANA M. dreptul său de proprietate asupra apartamentului nr. 7, situat în mun. C. -N., zona B. Z., str. E nr. 2-4, la parter, sc. II, jud. C., înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N.

, sub A+1, cu nr. cad. 12656/C1/U7, compus din patru birouri, un oficiu, o baie, un hol, cu suprafață utilă de 94,64 m.p., cu p.i.c. aferent în cotă de 7/100 parte

înscrise în cartea funciară colectivă nr. 1. și cu cota parte din teren de 94/1348 mp, în schimbul plății de către pârâții cumpărători a prețului total de

60.000 euro cu TVA inclus, cu privire la care s-a consemnat că o parte de 5000 euro a fost plătită anterior semnării contractului, iar restul de 55.000 euro se va achita până cel târziu la data de_ (filele 40-41, dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N. ).

Tribunalul a constatat că apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8/_ încheiat între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, și reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, în calitate de promitente-cumpărătoare, este același cu cel ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale "N. Lex";, încheiat între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, și pârâții M. Ș. R. și S. ANA M., în calitate de cumpărători. În acest sens, tribunalul are în vedere dispozițiile art. 1204 și art. 1206 Cod civ., față de mențiunea pârâtei S.C. A. B. S.R.L. din răspunsul acesteia la notificarea reclamantelor nr. 927/_ în sensul că apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8/_ se regăsește în cartea funciară nr. 1. și are nr. cadastral 12656/C1/U7 (fila 13, dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N. ). Or, apartamentul înscris în cartea funciară nr. 1. sub A+1, cu nr. cadastral 12656/C1/U7, este tocmai apartamentul nr. 7, situat în mun. C. -N., zona B.

Z., str. E nr. 2-4, la parter, sc. II, jud. C., ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale

"N. Lex";.

În continuare, tribunalul a constatat că în cuprinsul acestui contract de vânzare-cumpărare, este consemnată în mod expres declarația pârâtei vânzătoare în sensul că "a promis înstrăinarea imobilului ce face obiectul prezentului contract, dar se obligă să obțină rezoluțiunea convențională sau judiciară a respectivei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare, asumându-și orice risc legat de rezoluțiunea promisiunii și se obligă să despăgubească cumpărătorul în cazul în care nu va obține rezoluțiunea promisiunii, restituind toate sumele primite de la cumpărător cu titlu de preț plus suma de 5000 euro

cu titlu de clauză penală";. Față de această clauză contractuală, tribunalul reține că nu doar pârâta vânzătoare S.C. A. B. S.R.L., ci și pârâții cumpărători M. Ș. R. și S. ANA M., au avut cunoștință de faptul că apartamentul vândut și respectiv cumpărat, făcea obiectul unei promisiuni de vânzare- cumpărare care încă era în ființă la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare nr. 398/_, nefiind rezoluționată până la acel moment. Prin urmare, reține că atât pârâta S.C. A. B. S.R.L., cât și pârâții M. Ș. R. și

S. ANA M. aveau cunoștință la momentul încheierii contractului de vânzare- cumpărare nr. 398/_, de faptul că la acel moment era încă în ființă obligația pârâtei S.C. A. B. S.R.L. de a vinde imobilul contractat către alte persoane.

Această împrejurare nu a fost infirmată nici prin proba testimonială administrată în cauză. Astfel, martorul Kardos Peter Viktor a declarat faptul că a fost angajat al pârâtei S.C. A. B. S.R.L. pe postul de secretar din 2007 și până în 2009, cunoscându-i în această calitate pe pârâții M. Ș.

R. și S. ANA M., și fiind de față la discuții între administratorul pârâtei S.C. A. B. S.R.L., numitul Nemeș Bertalan, și ceilalți doi pârâți, prin care cel dintâi i-a asigurat pe aceștia că va rezilia antecontractul încheiat cu reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, aceste discuții având loc atât la notar, cât și înainte de prezentarea părților la notar (fila 23, dosar nr._ * al Tribunalului Specializat C. ).

În același sens a fost și declarația martorului Egzedi Jozsef Attila, care a arătat că a fost angajatul aceleiași pârâte în perioada 2005-2008 în funcția de ajutor șef șantier, și a auzit pe administratorul acesteia, Nemeș Bertalan, spunându-i pârâtului M. Ș. R. că va rezolva problema privind apartamentul pe care urma să i-l vândă acestuia, și că persoanele din antecontractul privind acest apartament nu au vrut să vină la notar să încheie contractul de vânzare- cumpărare (fila 24, dosar nr._ * al Tribunalului Specializat C. ).

În aceste condiții, tribunalul a reținut existența fraudei părților contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale "N. Lex";, la încheierea acestuia, constând în aceea că aceștia au încheiat contractul deși știau că afectează astfel dreptul reclamantelor asupra imobilului vândut, drept derivat dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare care era în ființă la acea dată, nefiind rezoluționat. Împrejurarea că pârâta vânzătoare și-a asumat față de pârâții cumpărători obligația să obțină rezoluțiunea convențională sau judiciară a respectivei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare, nu este în măsură să înlăture caracterul fraudulos al contractului de vânzare- cumpărare încheiat între aceștia, de vreme ce la acel moment nu fusese rezoluționat încă sau desființat în vreun alt fel antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat cu privire la același imobil între pârâta vânzătoare și reclamanți, și câtă vreme drepturile reclamanților derivând din acest antecontract erau încă în ființă. Dealtfel, după cum s-a arătat mai sus, pârâta vânzătoare nu a mai fost în măsură să obțină rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat de aceasta cu reclamanții, cererea de chemare în judecată formulată de către aceasta în acest sens fiind respinsă ca inadmisibilă, prin sentința comercială nr. 3957/2011 pronunțată la_ de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr._, sentință menținută în această privință prin decizia civilă nr. 243/2011 pronunțată la_ de C. ea de Apel C. în dosarul nr. _

, devenită irevocabilă prin decizia nr. 3960/2012 pronunțată la_ de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr._ .

În ce privește pe pârâta S.C. A. B. S.R.L., tribunalul a reținut că aceasta era în cunoștință de cauză nu doar asupra faptului că drepturile

reclamanților derivate din antecontrantul de vânzare-cumpărare încheiat între ea și aceștia, erau în ființă, ci și cu privire la faptul că aceasta nu își respectase obligația asumată prin acest antecontract, de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de _

, astfel că reclamanții erau îndreptățiți la pretenția privind plata penalităților de întârziere, față de clauza inserată în acest sens în antecontract, pretenție de care și-au condiționat plata restului de preț și încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că aceasta nu se putea prevala de propria culpă în acest sens pentru a obține rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanții, aceștia din urmă prevalându-se în mod corect de excepția de

neexecutare a contractului, față de neplata penalităților de întârziere de către pârâtă.

În continuare s-a reținut că potrivit dispozițiilor art. 966 Cod civ., obligația fondată pe o cauză nelicită "nu poate avea nici un efect";, cauza fiind nelicită, conform art. 968 Cod civ., atunci "când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice";.

Cauza fiind prezumată până la proba contrară, conform art. 967 alin. 2 Cod civ., sarcina probei caracterului ilicit al cauzei revine reclamanților, o astfel de probă fiind făcută în cauza de față, în condițiile mai sus arătate. Nu prezintă relevanță în acest sens susținerea pârâților cumpărători în sensul că obiectivul pe care l-au urmărit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost obținerea dreptului de proprietate asupra unui apartament, pentru că nu se poate face abstracție de faptul că atât pârâții cumpărători, cât și pârâta vânzătoare, au încheiat contractul având reprezentarea clară asupra faptului că în ce privește imobilul obiect al contractului reclamantele erau în măsură să invoce drepturi proprii dobândite anterior și drepturi care erau lezate prin însăși încheierea contractului de vânzare-cumpărare respectiv. Or, pentru existența fraudei este suficient să se accepte lezarea drepturilor altor persoane, în cunoștință de cauză, nefiind necesar ca acesta să fie singurul obiectiv urmărit la încheierea contractului. În acest sens s-a și subliniat în doctrină că "pentru actele civile numite (tipice), numai scopul mediat poate să fie ilicit"; (G. Boroi - "Drept civi. Partea generală. Persoanele";, Editura All Beck, ediția a II-a, pagina 182). Consecința fraudei, respectiv a conivenței cumpărătorilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin nerespectarea de către vânzător a obligației asumate anterior față de o altă persoană printr-un antecontract de vânzare-cumpărare, este cea a nulității absolute, potrivit principiului fraus omnia corrumpit, soluție prefigurată și în doctrină (Prof.univ.dr. Francisc Deak - "Tratat de drept civil. Contracte speciale";, Editura Universul Juridic, Ediția a III-a, pagina 27), această soluție desprinzându-se din prevederile art. 966 Cod civ. față de caracterul nelicit al cauzei în cazul contractelor încheiate prin fraudarea drepturilor altor persoane prevăzute de lege. Or, dreptul reclamanților de a cerere obligarea pârâtei S.C. A. B. S.R.L. la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, rezulta din antecontractul de vânzare- cumpărare încheiat cu aceasta, în baza dispozițiilor art. 969 Cod civ.

Pentru aceste considerente, tribunalul a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele S.C. A. S.R.L. prin lichidator judiciar CII G. MINODORA L. și C. ANA, în contradictoriu cu pârâții S.C. A. B. S.R.L. prin lichidator judiciar SS, M. Ș. R. și S. ANA M., și în baza art. 966 raportat la art. 968 Cod civ., va constată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul

Societății civile notariale "N. Lex";, încheiat între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de vânzătoare, și pârâții M. Ș. R. și S. ANA M. . În consecință, pentru repunerea părților în situația anterioară, întrucât s-a constatat nevalabilitatea titlului în baza căruia a fost înscris dreptul pârâților cumpărători în cartea funciară, asupra imobilului obiect al contractului de vânzare-cumpărare menționat, în baza art. 36 din Legea nr. 7/1996, va dispune radierea dreptului de proprietate al pârâților M. Ș. R. și S. ANA M. de sub B2 și B3 din cartea funciară nr. 1. C. -N. privind imobilul cu număr cadastral 12656/C1/U7.

Față de prevederile art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., potrivit cărora "partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, întrucât reclamantele S.C. A. S.R.L. prin lichidator judiciar CII G. MINODORA L. și C. ANA au avut câștig de cauză, pârâții S.C. A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA M. fiind în culpă procesuală, tribunalul a obligat pe pârâții S.C. A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA M. la plata către reclamanta C. ANA a sumei 4704,3 lei, în total, respectiv de câte 1568,10 lei, fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată, și a obligat pe pârâții S.C.

A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA M. la plata către reclamanta S.C.

A. S.R.L. a sumei totale de 12.332,6 lei, respectiv de câte 4110,86 lei, fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată.

În acest sens, tribunalul a reținut faptul că reclamanta C. ANA a suportat cheltuieli de judecată pentru soluționarea acțiunii ce face obiectul dosarului de față, respectiv a cererii de chemare în judecată formulate de către aceasta împreună cu reclamanta S.C. A. S.R.L. în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., constând în 200 lei și 500 lei reprezentând onorariu avocațial la fond în primul ciclu procesual potrivit chitanțelor nr. 78/_ și nr. 75/_ (filele 146-147, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ), 2500 lei reprezentând onorariu avocațial pentru apel în primul ciclul procesual potrivit chitanței nr. 115/_ (fila 25, dosar nr._ al Curții de Apel C. ), 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar achitate în apel în cel de-al doilea ciclul procesual (fila 5, dosar nr._ al Curții de Apel C. ) și 1500 lei reprezentând onorariu avocațial pentru apel în cel de-al doilea ciclul procesual potrivit chitanței nr. 174/_ (fila 46, dosar nr._ al Curții de Apel C.

Totodată, s-a reținut că reclamanta S.C. A. S.R.L. a suportat cheltuieli de judecată pentru soluționarea acțiunii ce face obiectul dosarului de față, constând în 19 lei taxa judiciară de timbru și 0,3 lei timbrul judiciar, 8 lei taxa judiciară de timbru și 0,3 lei timbrul judiciar și 5296 lei taxa judiciară de timbru și 4,7 lei timbrul judiciar, toate achitate de către aceasta aferent cererii de

chemare în judecată (filele 4, 31, 64 și 65, dosar nr._ al Judecătoriei C. -

N. ), 2500 lei reprezentând onorariu avocațial la fond în primul ciclu procesual potrivit facturii nr. 0103110/_ și chitanței nr. 4036221/_ (filele 150- 151, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ), 2500 lei reprezentând onorariu avocațial pentru apel în primul ciclul procesual potrivit facturii nr. 013013132/_ și chitanței nr. 10/_ (filele 26-27, dosar nr._ al Curții de Apel C. ), 4 lei taxa judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar achitate în apel în cel de-al doilea ciclul procesual (fila 25, dosar nr._ al Curții de Apel C. ), și 2000 lei reprezentând onorariu avocațial achitat la fond în cel de-al treilea ciclu procesual potrivit chitanței nr. 44/_ și facturii nr. 42/_ (filele 41-42, dosar nr._ * al Tribunalului Specializat C. ).

Raportat la notele scrise privind cheltuielile de judecată depuse de către reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, la termenul de judecată din_, tribunalul a avut în vedere dispozițiile sentinței comerciale nr. 3957/2011

pronunțată la_ de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr._, în considerentele căreia s-a reținut că "față de prevederile art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., potrivit cărora "partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, ca urmare a soluției respingerii, ca inadmisibilă, a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, aceste două pârâte având câștig de cauză împotriva reclamantei S.C. A. B. S.R.L., tribunalul va obliga pe reclamanta S.C. A. B. S.R.L. la plata către pârâta S.C. A. S.R.L. a sumei de 2500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, și la plata către pârâta C. ANA a sumei de 1900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată";. Astfel, s-a reținut, la stabilirea acestor sume, "dovada cheltuielilor de judecată în cuantum de 2500 lei, prin chitanța nr. 4036221/_ și factura nr. 013110/_, depuse în copie la dosar (fila 88 dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. )";, cu privire la care tribunalul observă că reprezintă acte emise pârâtei S.C. A. S.R.L. din acel dosar, și faptul că "pârâta C. ANA a probat cheltuielile de judecată în sumă de 1900 lei provocate de formularea împotriva sa a cererii reclamantei S.C. A.

B. S.R.L. prin chitanța nr. 08-35/_ (fila 125 dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ) în valoare de 1500 lei, și chitanțele nr. 60/_ în valoare de 100 lei și nr. 71/_ în valoare de 300 lei (fila 145 dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ) coroborat cu împuternicirea avocațială nr. 17/2009 (fila 137 dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. )";.

Or, prin decizia nr. 243/2011 pronunțată la_ de C. ea de Apel C. în dosarul nr._, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea de îndreptare a erorii materiale pronunțate la_ de C. ea de Apel C. în dosarul nr. _

, au fost admise apelurile declarate de reclamanta SC A. B. S. prin lichidator judiciar și titulara cererii reconvenționale C. ANA și a fost desființată doar în parte sentința comercială nr. 3957/2011 pronunțată la_ de Tribunalul Comercial Cluj în dosarul nr._, respectiv partea privind cererea formulată de reclamantele SC A. S. și C. ANA, fiind păstrate restul dispozițiilor sentinței. Așadar, au fost păstrate și dispozițiile de obligare a reclamantei S.C. A. B. S.R.L. la plata către pârâta S.C. A. S.R.L. a sumei de 2500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, și respectiv la plata către pârâta C. ANA a sumei de 1900 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, fiind menținută soluția de admitere a excepției inadmisibilității cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta S.C. A. B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele S.C.

A. S.R.L. și C. ANA, invocată de pârâtele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, și de respingere, ca inadmisibilă, a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. B. S.R.L., prin lichidator judiciar S. IPURL, în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. S.R.L. și C. ANA.

În aceste condiții, tribunalul a reținut că aceste cheltuieli nu ar mai putea fi acordate încă o dată reclamantelor din dosarul de față, S.C. A. S.R.L. și C. ANA, în caz contrar acestea îmbogățindu-se fără justă cauză, și dealtfel acestea reprezentând cheltuieli ocazionate de cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, ce a făcut obiectul dosarului nr._ al Judecătoriei C. -N.

, iar nu cheltuieli de judecată privind cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, în contradictoriu cu pârâții S.C.

A. B. S.R.L., M. Ș. R. și S. ANA M., înregistrată întâi sub numărul de dosar_ al Judecătoriei C. -N., doar această din urmă cerere făcând obiectul dosarului de față, în urma casării cu trimitere spre rejudecare dispuse de

C. ea de Apel C. prin decizia nr. 243/2011 pronunțată la_ de C. ea de Apel C. în dosarul nr._ .

Împotriva acestei sentințe au declarat apel M. Ș. R. și Sănduț Ana M. solicitând admiterea apelului, modificarea sentinței atacate în principal în sensul admiterii excepției lipsei de interes a reclamantelor în ceea ce privește promovarea cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentului dosar, iar în subsidiar respingerea cererii de chemare în judecată formulate de reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. Ana

În motivele de apel se arată că instanța de fond pe de o parte a reținut în mod greșit starea de fapt din cauză, iar pe de altă parte a făcut o greșită aplicare a legii.

Astfel, în ceea ce privește starea de fapt, instanța de fond în mod eronat pornește de la premisa că pârâții au încheiat contractul în discuție având reprezentarea clară asupra faptului că în ceea ce privește imobilul obiect al contractului reclamantele erau în măsură să invoce drepturi proprii dobândite anterior și care erau lezate prin însuși încheierea contractului de vânzare în discuție.

De asemenea, sub aspectul aplicării legii, instanța de fond reține că pentru a se reține existența fraudei este suficient să se accepte lezarea de către parte a drepturilor altor persoane, în cunoștință de cauză, fără a fi necesar ca acesta să fie și singurul obiectiv urmărit la încheierea contractului.

Sub aspectul aplicării prev. art. 968 și 966 C. civ. - texte de lege relevante în cauză - instanța pornind de la premisa sus arătată a dezlegat în mod greșit pricina.

Pe de o parte, așa cum rezultă din probațiunea administrat în cauză, apelanții au fost de bună credință la data încheierii contractului în discuție, neurmărind si neacceptând posibilitatea lezării drepturilor proprii dobândite anterior de către reclamante prin încheierea contractului de vânzare în discuție.

Pe de o parte, vânzătoarea și-a asumat obligația de a obține rezoluțiunea convențională sau judiciară a antecontractului încheiat cu reclamantele asumându-și orice risc legat de aceasta.

Pe de altă parte, prevederile antecontractului încheiat între reclamante și pârâta S.C. A. B. S.R.L., cuprindeau o clauză care permitea vânzătoarei posibilitatea să denunțe unilateral antecontractul în discuție și pe care se grefează drepturile reclamantelor din prezenta cauză.

Din probele cu înscrisuri administrate(notificările adresate de reclamante pârâtei S.C. A. B. S.R.L., înscrisuri preexistente încheierii contractului )și rezultă că la data la care pârâții au încheiat contractul de vânzare - cumpărare singurul aspect asupra căruia părțile antecontractului nu se înțeleseseră era partea din a cărei culpa să se rezoluționeze antecontractul în discuție.

Apelanții au solicitat a se reține, sub aspectul scopului mediat real urmărit la încheierea antecontractului și proba testimonială administrată în cauză.

Ambii martori audiați au confirmat că apelanții pârâți au primit anterior încheierii antecontractului dovezi și garanții din partea administratorului societății

S.C. A. B. S.R.L. în sensul ca antecontractul încheiat de societate cu reclamantele va fi cu siguranță desființat, fie convențional fie pe cael judiciară.

În aceste condiții, raportat la diligentele unui cumpărător normal, în mod rezonabil se poate reține că apelanții nu au cunoscut că drepturile proprii dobândite anterior de către reclamante prin încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare ar mai fi actuale.

În raport de probațiunea existentă se poate conchide că apelanții nu au urmărit și nu au acceptat posibilitatea lezării drepturilor proprii dobândite anterior de către reclamante, prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare în discuție.

În realitate, au cumpărat de bună credință, de la un comerciant un apartament despre care credeau ca avea situația juridică lămurită.

Este adevărat că vânzătoarea le-a adus la cunoștință existența antecontractului anterior încheiat, dar pe de o parte, aceasta a prezentat o stare de fapt și de drept care le-a format convingerea intimă și certă că în realitate nu mai există drepturi anterior dobândite și actuale privind apartamentul în discuție iar pe de altă parte, așa cum rezultă fără putință de tăgadă din întreg ansamblul probator, aceasta le-a adus la cunoștință existența și situația antecontractului nu pentru a-i face copărtași la fraudarea drepturilor reclamantelor ci în spiritul bunei credințe pentru a le da asigurări în sensul că nu aveau de ce să-și facă nici un fel de griji legat de situația apartamentului cumpărat.

La data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, existau doar niște drepturi persoanele de creanță privind plata unor sume de bani, eventuale, între părți, drepturi ce urmau să fie confirmate sau nu fie convențional fie judiciar.

Sub aspectul aplicării legii de către instanța de fond, criticile apelanților privesc următoarele aspecte:

Instanța de fond, a întemeiat hotărârea atacată sub aspectul aplicării normei de drept pe raționamentul potrivit căruia pentru existența fraudei este suficient ca partea să accepte lezarea drepturilor altor persoane, în cunoștință de cauză, fără a fi necesar ca acesta să fie și singurul obiectiv urmărit la încheierea contractului.

De asemenea, instanța de fond în mod greșit în prezenta cauză reține ca fiind aplicabilă consecința cauzei ilicite constând în nulitatea absolută a actului raportat la principiul fraus omnia corumpit. Consideră că acest raționament este eronat întrucât:

Pe de o parte, așa cum a reținut și instanța de fond, raportat la validitatea contractului dedus judecății, pentru a putea reține cauza ilicită doar scopul mediat poate să fie ilicit.

Or scopul mediat este unanim definit și acceptat ca fiind motivul determinant al încheierii actului juridic civil.

În materie civilă nu se face distincția dintre formele vinovăției, distincție reținută de legislația și doctrina din materia penală, astfel încât forma de intenție indirectă să poată fi reținută autonom și asimilată în această formă intenției directe.

În cazul dedus judecății, apreciază că pentru a reține existența sau nu a cauzei ilicite în sarcina apelanților, raportat la probatoriul administrat în cauză, instanța de fond avea obligația de a determina motivul determinant urmărit de recurenți cu ocazia încheierii contractului de vânzare - cumpărare a cărui validitate se contestă și de a determina caracterul licit sau ilicit al acestui motiv.

Apreciază că în mod greșit deci instanța de fond a inclus în instituția scopului mediat (respectiv în motivul determinant) și urmarea eventuală și a reținut un motiv determinant (scop mediat) ilicit raportat exclusiv la această urmare eventuală.

Totodată, apreciază că instanța de fond avea obligația, raportat la probațiunea administrate în cauză de a determina motivul determinant al încheierii de către apelanți a contractului în discuție (a scopului mediat) și de a determina caracterul licit sau ilicit al cauzei raportat la acesta. Și nu la o urmare eventual acceptată.

În fapt, solicită a se observa că apelanții au probat în cauză ca au acționat cu bună credință la încheierea contractului, scopul urmărit de fiind acela de a dobândi prin cumpărare proprietatea unui apartament în care să își desfășoare activitatea.

La nici un moment (și în realitate din nici o probă administrată nu rezultă altfel) apelanții nu au urmărit un scop ilicit, indiferent că acesta consta în fraudarea intereselor sau drepturilor legitime ale reclamantelor sau orice alt scop ilicit.

Argumentația reținută de instanță - aceea că, chiar dacă nu au urmărit e suficient că a acceptat posibilitatea lezării drepturilor reclamantelor pentru ca actul încheiat să fie viciat sub aspectul licitului cauzei - este nefundamentată, fiind în realitate o construcție judiciară artificială.

pârâta nu numai că le-a dat asigurări punându-le la dispoziție înscrisuri relevante în acest sens ci a și acționat în sensul executării angajamentelor asumate.

În acest sens, pârâta S.C. A. B. S.R.L., în contextul refuzului reclamantelor de a executa antecontractul prin încheierea contractului autentic a încercat desființarea pe cale amiabilă a antecontractului încheiat cu pârâtele, urmărind să obțină recunoașterea de către acestea propriei culpe pentru neexecutarea contractului.

Ulterior, întrucât nu s-a ajuns la o înțelgere în privința sumelor reciproc datorate, pârâta s-a adresat instanței, aceasta având oricând deschisă, în cazul unei eventuale soluții judiciare nefavorabile, posibilitatea denunțării unilaterale a contractului.

De altfel conduita pârâtei S.C. A. B. S.R.L. a fost consecventă acestei poziții, aceasta schimbându-și optica cu 180 de grade abia după ce administrarea acesteia a fost preluată de administratorul judiciar care nu a mai înțeles să-și îndeplinească obligațiile asumate de societate față de apelanți și să susțină până la capăt cererea adresată instanței sau să formuleze o altă cerere ori să denunțe unilateral antecontractul încheiat cu pârâtele.

Pe de altă parte, este de reținut și conduita reclamantelor care la data încheierii contractului dintre apelanți și pârâtă refuzau încheierea contractului autentic privind imobilul în discuție iar acum în fața instanței invocă caracterul actual al unor drepturi privind imobilul.

Prin probațiunea administrată nu a fost răsturnată prezumția relativă a caracterului licit al cauzei contractului, ci, din contră, apelanții au probat că au încheiat cu bună credință un contract prin care au urmărit doar să cumpere un apartament pe care să-1 poată folosi pentru desfășurarea activității, lucru pe care l-au și făcut și-1 fac până în prezent (după ce au și investit în amenajarea lui o

importantă sumă de bani). La nici un moment apelanții nu au cunoscut existența și nu am urmărit sau acceptat posibilitatea lezării unor drepturi ale reclamantelor privind imobilul în discuție.

Chiar dacă s-ar reține reaua - credință a pârâtei cu ocazia încheierii contractului autentic cu apelanții, aceasta nu echivalează automat cu desființarea contractului.

Astfel, cauza ilicită poate atrage nulitatea absolută a contractului doar atâta timp cât aceasta a fost comună părților sau în caz contrar cealaltă parte a cunoscut-o sau după caz trebuia să o cunoască.

În concret, o eventuală cauză ilicită nu a fost comună apelanților și pârâtei

S.C. A. B. S.R.L.

Apelanții au cumpărat apartamentul în discuție cu bună credință, fără să urmărească să fraudeze pe reclamante și fără să accepte măcar posibilitatea fraudării acestora prin încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Prin întâmpinarea formulată reclamanta C. ANA a solicitat respingerea apelului .

În motivarea întâmpinării se arată că apelanții critică instanța fondului pentru greșita apreciere a materialului probator și greșita aplicare a legii și își fundamentează cererea de apel pe următoarele elemente: buna lor credință la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu și

inexistența unei cauze ilicite a acestui contract, consecințele în cazul în care s-ar considera că au încheiat contractul autentic cu rea-credință și existența unei clauze de dezicere în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de subsemnata.

Totodată, arată că apelanții susțin că nu există cauză ilicită în cazul contractului autentic încheiat de ei pentru cumpărarea imobilului aflat în litigiu, având în vedere că nu au urmărit fraudarea intereselor pârâtei. Mai mult, apelanții susțin că au avut reprezentarea fermă a faptului că reclamanta nu poate invoca nici un drept asupra apartamentului în litigiu și că vânzătorul și-a asumat întreg riscul existenței antecontractului încheiat la_ .

Mai susțin apelanții pârâți că, în cazul în care s-ar admite că au fost de rea-credință, consecința acestei situații nu este desființarea actului autentic încheiat de ei. Niciuna din aceste afirmații nu este corectă.

Contractul autentic încheiat între SC A. B. S.R.L., în calitate de vânzător și M. Ș. R. și SA în calitate de cumpărători are o cauză ilicită.

Conform dispozițiilor art. 968 C.civ. cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Bunele moravuri, adică morala, impun corectitudinea între raporturile dintre părți și respectarea promisiunilor, precum și executarea obligațiilor asumate cu bună-credință, așa cum arată și dispozițiile C.civ. din art. 970 C.civ. care mai arată că nu numai ce este expres stipulat se supune acestei cerințe dar și toate urmările pe care echitatea le dă obligației. Tot bunele moravuri impun obligația generală de abținere de la orice conduită prin care s-ar putea împiedica exercitarea unor drepturi ale altor persoane.

Analizând conținutul bunei-credințe a părților unui contract de vânzare- cumpărare și referindu-se la situația cumpărătorului, Curtea Constituțională a României a statuat prin Decizia nr. 191/2002 că buna-credință a subdobânditorului trebuie sa fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. Această concluzie este bazată tocmai pe faptul că în dreptul civil nu se face distincție între formele culpei, concluzia Curții Constituționale fiind corectă sub aspectul înțelesului noțiunii de bună-credință și nu cea invocată de pârâții apelanți.

Și în doctrina de specialitate s-a arătat, în privința relei-credințe a terțului în situația prezentei spețe, că "este suficient ca terțul să fi avut cunoștință sau să fi trebuit să aibă cunoștință despre existența contractului la a cărui violare participă pentru ca răspunderea lui să fie angajată, nefiind necesară frauda calificată care comportă din partea lui și intenția de a-l păgubi pe cumpărător" [D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, C.H. Beck, București, 2008,

p. 200], afirmație în deplină concordanță cu statuarea Curții Constituționale exprimate în aceeași decizie mai sus amintită, care pentru situația imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/2005, cu privire la cunoașterea de către cumpărător a faptului că imobilul cumpărat nu este proprietatea vânzătorului arăta: " Cauza, fiind una dintre condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credința, își are un incontestabil reflex la nivelul cauzei". Prin urmare, poziția subiectivă față de

atingerea adusă dreptului unei altei persoane este cea în funcție de care se apreciază buna sau reaua credință și nu altceva.

Opiniile Curții Constituționale, împreună cu dispozițiile legii nr. 7/1996 pun în evidență conținutul actual al noțiunii de cauză ilicită ce s-a concretizat în textul art. 1238 N.C.C. conform căruia " Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască". Chiar dacă dispozițiile N.C.C. nu sunt aplicabile raportului juridic dedus judecății, care nu a luat naștere sub incidența acestei legi, ele arată care este înțelesul-pe care societatea și mediul juridic îl dau în perioada actuală noțiunii de cauză licită în materie contractuală și care sunt efectele lipsei acestei condiții, legiferând opiniile jurisprudențiale de referință și armonizându-se cu alte dispoziții legale deja existente.

În perioada actuală, de dezvoltare a activității investitorilor imobiliari, promisiunile de vânzare-cumpărare sunt în număr foarte mare, ceea ce face ca respectarea acestora să asigure securitatea raporturilor juridice, existând o uzanță care ține de specificul modului în care imobilul se dobândește, pornind de la intenția investitorului imobiliar de a edifica imobilul (de regulă cu mai multe apartamente destinate unor proprietari diferiți) și intenția viitorului proprietar de a dobândi un apartament din acesta, raportul juridic începând prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și se finalizează atunci când și imobilul este finalizat și înscris în cartea funciară, prin încheierea actului autentic de vânzare- cumpărare. Valoarea obiectului raportului juridic este ridicată, de regulă se achită pe parcursul derulării raportului juridic sume importante de bani, pe care investitorul le utilizează la edificarea imobilului, plata acestor sume dovedind credința promitentului cumpărător că tranzacția se va finaliza și va dobândi dreptul de proprietate. A permite, în aceste condiții, promitentului vânzător să vândă la bunul plac imobilul unei alte persoane, lăsând pe cel cu banii căruia și- a edificat imobilul promis să facă demersuri în justiție pentru a încerca să-și recupereze investiția, cu slabe șanse de a mai obține acest lucru, reprezintă o atingere gravă adusă securității raporturilor juridice și drepturilor promitentului cumpărător.

În ce privește materialul probator, nu este reală susținerea apelanților privitoare la faptul că au avut convingerea fermă asupra faptului că orice responsabilitate decurgând din existența promisiunii de vânzare-cumpărare revine vânzătoarei.

În ce o privește pe vânzătoarea S.C. A. B. S.R.L. aceasta s-a obligat să înlăture obligația pe care o avea către prin promovarea în viitor a unei acțiuni în rezoluțiunea antecontractului, asumându-și riscul nereușitei înlăturării obligației de a vinde reclamantelor imobilul. Pe de altă parte, cumpărătorii din actul autentic au stabilit o clauză penală la valoarea de 5000 euro. Ambele părți

(vânzătoare-cumpărători) au înțeles că în cazul în care rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nu va fi obținută, contractul autentic se va desființa, "vânzătorul va restitui toate sumele primite de la cumpărător cu titlu de preț. plus suma de 5000 EUR cu titlu de clauză penală" (fila 2 pct. 5 din contractul autentic).

Ambele părți, ca și notarul care a redactat actul, cunoșteau sancțiunea nulității absolute a actului pe care îl încheie, câtă vreme antecontractul încheiat cu reclamantele era în vigoare, din acest punct de vedere, clauzele pe care le-am menționat anterior arătând faptul că actul autentic a fost conceput ca un act sub condiție rezolutorie. În cazul în care condiția rezoluționării antecontractului nu se îndeplinește, contractul autentic se desființează. Această interpretare este întărită de faptul că în acest contract își are izvorul acțiunii ce a format obiectul

dosarului cu nr._, ca îndeplinire a unei condiții de consolidare a actului autentic asumate de vânzătoare.

Nu este reală nici afirmația potrivit căreia părțile ar fi avut reprezentarea clară asupra faptului că intimata C. Ana și reclamanta intimată S.C. A.

S.R.L ar fi dorit rezoluțiunea contractului. În ultima corespondență purtată ( răspunsul la notificarea nr. 927/_ -fila 9, dosar_ expediat la_ și receptat la_ - reclamanta a recunoscut că este în culpă cu privire la faptul că descrierea din cartea funciară a imobilului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu corespunde cu realitatea( în sensul că în loc de 2 wc-uri cum avea atât în realitate apartamentul cât și conform descrierii în baza căreia s-a încheiat antecontractul -fila 31) obligându-se să remedieze această situație. La momentul încheierii actului autentic de către pârâții apelanți, reclamanta intimată S.C. A. S.R.L. achitase în întregime partea de preț potrivit cotei care îi revenea potrivit promisiunii de vânzare- cumpărare, respectiv 27.750 euro, iar intimata C. am achitat partea de preț care îi revenea potrivit aceluiași act, respectiv 9.000 euro, sume care atestau intenția promitentelor de a perfecta vânzarea în formă autentică.

Martorii audiați la fondul cauzei au arătat că pârâții apelanți cunoșteau existența primei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare încă de la momentul încheierii antecontractului lor de vânzare-cumpărare, astfel că nu a fost o surpriză această situație pentru ei conținutul actului autentic pe care l-au semnat în fața notarului public. Pârâții apelanți nu au întreprins nici un demers, nu au contactat intimatele, pentru a se asigura de faptul că nu ar mai fi dorit încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare autentic, deși au avut la dispoziție timp pentru a face acest lucru, nu au întrebat ce sume au fost plătite de primii promitenți cumpărători și nu s-au asigurat că aceștia nu mai pot avea nicio pretenție de la promitenții vânzători sau de la ei, sau dacă au aflat aceste

lucruri în mod cert și-au asumat riscul și au fost conștienți că le prejudiciază. În aceste condiții, "asigurările ferme" date de pârâta vânzătoare nu reprezintă o apărare valabilă și nu se poate susține existența bunei-credințe a apelanților pârâți la încheierea contractului autentic.

Astfel, din probele dosarului reiese că pârâții apelanți au avut cunoștință din timp de existența promisiunii de vânzare, că nu există nici un element din care să rezulte că reclamantele ar fi renunțat la dreptul lor după primirea răspunsului la notificare, acceptând riscul desființării actului autentic de vânzare-cumpărare încheiat de ei și ajutându-o pe promitenta vânzătoare să fraudeze interesele primilor promitenți cumpărători.

Pârâții apelanți susțin că simpla existență a clauzei de dezicere în promisiunea de vânzare-cumpărare face ca sancțiunea nulității contractului autentic să fie înlăturată. Această afirmație nu este însă corectă.

În antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la_ se menționează în final: " Toate părțile semnatare se obligă să se prezinte la Notarul public pentru încheierea și semnarea contractului de vânzare-cumpărare autentic". Chiar dacă promitenta vânzătoare S.C. A. B. S.R.L. avea la îndemână o clauză de dezicere, nu a înțeles să dea efecte acesteia. Vânzătoarea nu le-a notificat intenția de a se dezice de contract și nu le-a oferit suma stipulată pentru această situație. La încheierea contractului autentic ce face obiectul acestui litigiu pârâta a promis că va rezoluționa antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu intimata ceea ce arată fără echivoc faptul că la acel moment nu înțelegea să se dezică de obligația sa ci să ceară desființarea contractului pentru un alt motiv, astfel arătând că în opinia sa antecontractul este în vigoare. Poziția vânzătoarei în acest proces, exprimată prin lichidator, este aceea de finalizare a acestei acțiuni.

Simpla existență a unei clauze de dezicere nu poate, produce nici un efect și numai partea în favoarea căreia operează își poate manifesta voința de a-i da efect, îndeplinindu-și obligațiile care îi revin în această situație, înaintând acțiunea ce a făcut obiectul dosarului nr._ pentru a desființa promisiunea de vânzare-cumpărare, vânzătoarea a arătat expres că nu dorește să se dezică de antecontract. Chiar pârâții apelanți arată, în apelul formulat, că acțiunea prin care pârâta promitentă-vânzătoare a cerut "rezilierea" promisiunii de vânzare- cumpărare a fost adresată instanței "înainte de a da eficiență juridică clauzei de dezicere". Niciodată după introducerea în instanță a acestei acțiuni această pârâtă nu și-a manifestat dorința de a da eficiență clauzei de dezicere. Dimpotrivă, pârâta vânzătoare S.C. A. B. S.R.L.. prin lichidator judiciar S. IPURL a depus poziția sa procesuală prin note scrise (f. 101 din dos._ ) în care arată că este de acord cu admiterea acțiunii, motivând și indicând practică

judiciară in sensul nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.398/2008 pentru cauză ilicită și imorală și intenția de fraudare a drepturilor subsemnatei. Această poziție dovedește clar lipsa de voință a acestei părți de a activa clauza de dezicere.

S.C. A. S.R.L, reprezentată prin lichidator Minodora G., prin întâmpinarea depusă la dosar a solicitat respingerea apelului formulat de pârâții apelanți M. Ș. R. și SA ca nefondat, cu consecința păstrării dispozițiilor sentinței Civile nr. 955/2013 ca legală și temeinică.

În motivarea întâmpinării se arată prin apelul introdus, apelanții critică instanța fondului pentru greșita apreciere a materialului probator și greșita aplicare a legii și își fundamentează cererea de apel pe următoarele elemente: buna lor credință la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu și inexistența unei cauze ilicite a acestui contract, consecințele în cazul în care s-ar considera că au încheiat contractul autentic cu rea-credință și existența unei clauze de dezicere în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de subsemnata.

În motivarea apelului se susține că nu există cauză ilicită în cazul contractului autentic încheiat de ei pentru cumpărarea imobilului aflat în litigiu, având în vedere că nu au urmărit fraudarea intereselor reclamantelor. Mai mult, apelanții susțin că au avut reprezentarea fermă a faptului că S.C. A. S.R.L nu poate

invoca nici un drept asupra apartamentului în litigiu și că vânzătorul și-a asumat întreg riscul existenței antecontractului încheiat cu intimatele la_ .

Martorii audiați la fondul cauzei au arătat că pârâții apelanți cunoșteau de promisiunea de vânzare-cumpărare încă de la momentul încheierii antecontractului lor de vânzare-cumpărare.

Cu toate acestea, pârâții apelanți nu au întreprins nici un demers, nu le-au contactat pe primele promitente cumpărătoare pentru a se asigura de faptul că nu ar mai fi dorit încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare autentic, deși au avut la dispoziție timp pentru a face acest lucru. În aceste condiții,

"asigurările ferme" date de pârâta vânzătoare nu reprezintă o apărare legitimă.

În antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la_ se menționează în final: "toate părțile semnatare se obligă să se prezinte la Notarul public pentru încheierea și semnarea contractului de vânzare-cumpărare autentic". Chiar dacă promitenta vânzătoare S.C. A. B. S.R.L. avea la îndemână o clauză de dezicere, nu a înțeles să dea efecte acesteia. Simpla existență a unei clauze de dezicere nu poate produce nici un efect și numai partea în favoarea căreia

operează își poate manifesta voința de a-i da efect, îndeplinindu-și obligațiile care îi revin în această situație. Înaintând acțiunea ce a făcut obiectul dosarului nr._ pentru a desființa promisiunea de vânzare-cumpărare, vânzătoarea a arătat expres că nu dorește să se dezică de antecontract. Chiar pârâții apelanți arată, în apelul formulat, că acțiunea prin care pârâta promitentă-vânzătoare a cerut "rezilierea" promisiunii de vânzare-cumpărare a fost adresată instanței

"înainte de a da eficiență juridică clauzei de dezicere". Niciodată după introducerea în instanță a acestei acțiuni această pârâtă nu și-a manifestat dorința de a da eficiență clauzei de dezicere.

Dimpotrivă, pârâta vânzătoare S.C. A. B. S.R.L. prin lichidator judiciar

S. IPURL a depus poziția sa procesuală prin note scrise (f. 101 din dos. _

) în care arată că este de acord cu admiterea acțiunii, motivând și indicând practică judiciară in sensul nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare nr.398/2008 pentru cauză ilicită și imorală și intenția de fraudare a drepturilor intimatei.

Deliberând asupra cererii de apel curtea reține următoarele:

Între pârâta S.C. A. B. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, pe de o parte, și reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, în calitate de promitente-cumpărătoare, pe de altă parte, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare sin_, prin înscris sub semnătură privată însușit de toate părțile prin semnături necontestate, iar de către cele două părți societăți comerciale, și prin ștampile, înscris încheiat cu atestarea identității părților și a datei de către avocat Sime B. din cadrul Baroului C., potrivit procesului verbal de atestare nr. 8/_ (filele 11-12, dosar nr._ al Judecătoriei C.

-N. ).

Prin acest antecontract, pârâta S.C. A. B. S.R.L. și-a asumat obligația să vândă fiecăreia dintre reclamantele S.C. A. S.R.L. și C. ANA, cota de câte ½ din apartamentul nr. 3, în suprafață de 92,5 mp situat în mun. C. -N., zona B. Z., str. E2-4, semifinisat, cu centrală termică proprie, calorifere, racorduri la utilități, geamuri termopan, șapă, pereți gletuiți, loc de parcare în curtea interioară a blocului, cablaje interfon, telefon, TV, internet, boxă subterană, imobil ce se construia pe terenul înscris în CF nr. 1180 C., în schimbul plății de către reclamante a prețului de 55.500 euro cu TVA inclus. Cu privire la prețul de vânzare al apartamentului, din antecontractul menționat rezultă că suma de 1000 lei a fost achitată cu titlu de avans anterior semnării antecontractului, restul de preț urmând a fi achitat de către promitentele- cumpărătoare în două tranșe, una de 37.500 euro cu TVA inclus, până la_, iar diferența de 17.000 euro cu TVA inclus, la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Totodată, părțile cocontractante au convenit că în cazul în care promitentele-cumpărătoare ar refuza în mod nejustificat și fără un motiv temeinic cumpărarea imobilului obiect al antecontractului, în termenul și la prețul stabilite prin antecontract, data stabilită fiind_, fără acordul tuturor părților, atunci antecontractul de vânzare-cumpărare urmează a fi reziliat de drept, fără punere în întârziere și fără concursul instanței de judecată. Pentru predarea-primirea apartamentului s-a stabilit data de_, stipulându-se că în caz contrar, promitentei-vânzătoare îi revine obligația de a achita către cumpărătoarele promitente penalități de 0,1% din prețul integral al apartamentului pentru fiecare zi de întârziere.

Prin notificarea realizată prin executor judecătoresc Cîmpian Mihai la_ în dosarul nr. 927/2007, reclamantele au comunicat pârâtei S.C. A. B. S.R.L. faptul că înțeleg să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică după rezolvarea solicitărilor lor de a fi modificată cartea funciară a apartamentului în sensul ca în aceasta să apară două băi, în loc de o baie, de a

percepe penalități 0,1% pe zi din_ până în_ în valoare de 12.375 euro, iar contractul de vânzare-cumpărare să fie semnat la biroul notarial S. V. Budusan, cu realizarea programării după rezolvarea primelor două cerințe (filele 20-21, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. ).

Răspunsul pârâtei S.C. A. B. S.R.L. la această notificare a fost în sensul acceptării celei dintâi solicitări, și a refuzului privind cererea de plată a penalităților de întârziere (filele 9-12, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -

N. la_ sub numărul de dosar_, reclamanta SC A. B. S. a chemat in judecată pe pârâții SC A. S. și C. ANA solicitând instanței să dispună rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 8/_ din culpa exclusivă a promitentelor cumpărătoare pârâte, cu obligarea reclamantei de a restitui avansul din prețul încasat, in sumă de 38.500 euro respectiv echivalentul acestora in lei, la cursul de referință BNR din ziua plății integrale și efective litigiu

Raportat la susținerile pârâtei SC A. B. S. din cererea de chemare în

judecată formulată de către aceasta în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N.

, sub A+1, cu nr. cad. 12656/C1/U7, compus din patru birouri, un oficiu, o baie, un hol, cu suprafață utilă de 94,64 m.p., cu p.i.c. aferent în cotă de 7/100 parte

înscrise în cartea funciară colectivă nr. 1. și cu cota parte din teren de 94/1348 mp, în schimbul plății de către pârâții cumpărători a prețului total de

Între cele două obiecte derivate ale celor două convenții există identitate .

Reclamantele intimate susțin că actul juridic în baza căruia apelanții au dobândit dreptul de proprietate este afectat de o cauză de ineficacitate, întrucât se întemeiază pe o cauză ilicită, fiind nul absolut

Prima instanță a validat aceste apărări.

Hotărârea pronunțată de prima instanță este nelegală în raport de următoarele considerente:

Cauza, fiind una dintre condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

Poziția subiectivă față de atingerea adusă dreptului unei altei persoane este cea în funcție de care se apreciază buna sau reaua credință .

Poziția subiectivă față de atingerea adusă dreptului unei altei persoane implică, în mod imperativ, analizarea comportamentului celui care se prevalează de principiul bunei credințe prin raportare la conduita, comportamentul celui care a generat această încredere .

Teza ilicității cauzei pe care s-a fundamentat contractul de vânzare nr. 398/_ nu poate fi susținută doar din perspectiva simplei cunoașteri de către apelanți a existenței unei promisiuni sinalagmatice de vânzare cumpărare încheiată anterior.

Pornind de pozițiile doctrină și jurisprudența relevante în materie, prima instanță a reținut că pentru existența fraudei este suficient să se accepte lezarea drepturilor altor persoane, în cunoștință de cauză, nefiind necesar ca acesta să fie singurul obiectiv urmărit la încheierea contractului.

Preluând aceste statuări, Tribunalul a reținut că (1) faptul cunoașterii de către apelanți a existenței promisiunii de vânzare, conjugată cu (2) neluarea unor măsuri active pentru a informa promitenții cumpărători despre intenția de a achiziționa acest imobil, precum și (3) asumarea riscurilor aferente menținerii în ființă a primului contract printr-o clauză penală sunt elemente care au aptitudinea

de a infirma prezumția referitoare la caracterul licit al cauzei pe care s-a fundamentat actul juridic translativ de proprietate. Altfel spus, toate aceste elemente constituie expresia faptului că apelanții au acceptat ca să fie lezate drepturile unor terți prin perfectarea acestei convenții..

C. ea apreciază că evaluarea acestor date trebuia să se realizeze prin raportare la considerentele de factură psihologică, la mecanismele tehnice de aplicare criteriilor în raport de care standardele bunei credințe se consideră a fi atinse.

Ținând cont de aceste exigențe care au permis interpretarea probațiunii administrate într-o manieră distinctă de cea a primei instanțe, curtea a reținut caracterul rezonabil al încrederii pe care apelanții o puteau dobândi cu privire la împrejurarea că vânzarea nu era de natură lezeze drepturile reclamanților .

Bazele concrete care puteau genera încrederea apelanților pârâți că vânzarea nu era de natură lezeze drepturile reclamanților în calitate de promitenți cumpărători sunt următoarele:

În primul rând, evaluarea exigențelor referitoare la buna credință nu trebuia realizată în raport cu criteriile cele mai exigente, aplicabile profesioniștilor dreptului ci doar în raport de ceea ce este ,în mod rezonabil, previzibil pentru un particular care nu are cunoștințe juridice fiind nerelevant, în acest sens, faptul că pârâții au studii superioare.

Vânzarea s-a perfectat la aprox. 9 luni(_ ) de la data la care obligația de încheiere în formă autentică a promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare încheiată cu reclamantele devenise exigibilă (_ ).
Pretul de vânzare a fost superior celui negociat cu promitenții cumpărători, fiind achitat prin mijloace de plată a căror realitate nu a fost contestată, înscrisurile relevante în acest sens fiind depuse la dosarul cauzei.
Promisiunea nu a fost notată în cartea funciară și nu a existat o notificare a promitentului vânzător cu privire la executarea obligației de predare a imobilului,care devenise exigibilă anterior, ci numai cu privire la cea a încheierii vânzării în formă autentică.
Din faptul nerealizării formalităților de publicitate care să asigure față de terți opozabilitatea acestei convenții, apelanții, pe baza informațiilor și înscrisurilor primite de la vânzător, puteau trage facil concluzia că reclamantele, în calitatea lor de promitente vânzătoare și-au pierdut interesul pentru autentificarea vânzării.
Apartamentul fusese întabulat încă din cursul lunii august 2007.
Notificarea promitentului vânzător de către reclamante, cu privire la perfectarea în formă autentică a promisiunii s-a realizat în noiembrie 2007.
Receptarea refuzului acestuia din urmă de a încheia vânzarea în formă autentică în absența plății diferenței de preț, fără plata penalităților pretinse de promitentele cumpărătoare a avut loc în decembrie, în timp ce, contractul de vânzare cumpărare s-a încheiat de pârâți abia la_ .
Deși de la data ivirii diferendului, până la data încheierii contractului a cărui nulitate se solicită a fi constatată în prezenta procedură a trecut un interval rezonabil, reclamantele nu au întreprins nici un demers pentru a asigura opozabilitatea față de terți a promisiunii de vânzare .
Atâta vreme cât aceste formalități de publicitate ar fi existat, interesul promitenților cumpărători pentru finalizarea acestei tranzacții ar fi fost greu de contestat iar lezarea acestora ar fi devenit facil predictibilă.
Din această omisiune poate însă deriva încrederea legitimă a terților care au aflat pe alte căi de existența unor promisiuni anterioare că nu mai există un interes serios și actual al creditorilor anteriorii în perfectarea acelor antecontracte.
Deși intimatele reclamante pretind aplicarea standardului celui mai înalt în aprecierea diligențelor pe care apelanții pârâți trebuiau să le îndeplinească pentru a se asigura că perfectarea vânzării nu le lezează drepturile, nu recurg la aceeași unitate de măsură în ceea ce privește propria lor conduită .
Comportamentul explicațiile oferite de proprietarul vânzător, apelanților ;

obiecțiile exprimate pe parcursul executării promisiunii de vânzare cumpărare de părțile contractante privind plata integrală a prețului ;
pretențiile invocate de reclamanți derivând din clauza penală inserată în antecontract constituie o bază legitimă pentru a crea apelanților încrederea că vânzarea nu poate leza drepturile promitenților cumpărători.
Astfel, proprietarul a justificat vânzarea către apelanți întemeiat pe refuzul reclamantelor intimate de a achita diferența de preț.
Este evident că o atare justificare era în măsură să creeze în percepția apelanților încrederea legitimă că legătura contractuală stabilită cu promitenții vânzători va fi rezolvită, cel puțin din rațiuni ce țin echitate .
Chiar dacă corespondența purtată între părți lăsa să se întrevadă că refuzul plății prețului se întemeia pe pretenția de imputare din cuantumul acestuia a despăgubirilor pretinse de reclamante cu titlu de daune interese, nu mai puțin adevărat este faptul că prevederile contractuale nu erau de natură să creeze această certitudine, câtă vreme clauza penală se referea strict la daunele interese datorate pentru neexecutarea unei obligații de a face (aceea de a preda imobilul) referitor la care nu a existat o prealabilă punere în întârziere.
Or, la data încheierii vânzării în formă autentică, imobilul era liber iar corespondență purtată de promitenții cumpărători se referea strict la executarea obligației privind transferul dreptului de proprietate.
Ca atare, în percepția unui om obișnuit se putea naște credința că cea de a doua vânzare este legitimă, atâta timp cât prețul nu a fost plătit integral, întoarcerea avansului către promitenții cumpărători fiind doar o chestiune ce ținea de desocotirea părților.
Această credință putea fi întărită și de existența în corpul promisiunii sinalagmatice a unei clauze de denunțare unilaterală.
Întrucât facultatea de dezicere poate fi exercitată discreționar această caracteristică a dreptului de dezicere era de natură să creeze apelanților suficiente garanții că vânzarea nu lezează drepturile reclamantelor.
Chiar dacă curtea admite că dezicerea este un drept esențialmente temporar, acest detaliu nu reprezintă o informație de notorietate.
Reclamantele susțin că lipsa de informare și prudență de care au dat dovadă necontactându-le în condițiile în care știau că imobilul era grevat de sarcina unui antecontract, reprezintă tocmai expresia relei lor credințe.
C. ea apreciază însă că această apărare nu este pertinentă.
●Rapiditatea care caracterizează acest tip de tranzacții;
- faptul că apelanții își doreau să achiziționeze un imobil în care locuiau niște prieteni apropiați de la care au și aflat de altfel informația că apartamentul este disponibil ;
  - explicațiile și informațiile oferite de vânzător( relevante în acest sens sunt depozițiile martorilor);
  - lipsa notării antecontractului;
  - consultarea telefonică a unui avocat ( a se vedea răspunsul la interogator dat de apelanta S.A.M în apel, care a format convingerea intimă a instanței că această relatare reflectă realitatea obiectivă);
- discuțiile avute cu notarul;

sunt argumente de natură să infirme aceste susțineri.

A se susține că, pentru a dovedi buna lor credință, era necesar să facă dovada că au încercat să ia legătura cu reclamantele este excesiv.

Nu au fost relevate criterii în raport de care să se aprecieze câte astfel de demersuri, mai trebuiau făcute dacă, la nivel ipotetic, primul ar fi dat greș.

Or, este de notorietate faptul că tranzacțiile imobiliare se desfășoară cu celeritate, existând în general o presiune din parte vânzătorului care se prevalează de existența altor ofertanți.

Ținând cont de factorii psihologici care puteau influența decizia cumpărătorilor, curtea apreciază că apelanții au fost de bună credință.

De asemenea, curtea reține că clauza penală inserată în contractul autentic nu a avut un caracter negociat de părți, fiind inserată cu puțin timp de semnarea contractului la inițiativa notarului public ( a se vedea răspunsul dat de S.A.M la interogator, dos. apel)

Teza ilicității cauzei nu se validează, nedovedindu-se că resortul intern al perfectării vânzării a fost acela al neutralizării efectelor clauzelor de răspundere stipulate în antecontractul de vânzare cumpărare.

Nu există date care să fundamenteze o atare concluzie. Numai în contextul în care ar fi existat dovezi certe că apelanții aveau cunoștință de iminența insolvenței ori de imposibilitatea executării silite de către reclamante a clauzei de arvună situația ar fi putut fi diferită. Or probe în acest sens nu au fost produse.

Apelanții au realizat investiții care au sporit valoarea imobilului. Chiar și această conduită poate fi expresia bunei lor credințe, fiindcă valoarea clauzei penale nu era în măsură să acopere echivalentul acestor îmbunătățiri. O atitudine subiectivă care ar fi avut în vedere lezarea intereselor unor terți ar fi impus minimizarea eventualelor pierderi prin prorogarea momentului începerii lucrărilor.

Necesitatea aplicării principiului ocrotirii bunei credințe rezida in necesitatea ocrotirii unui alt principiu esențial, acela al stabilității circuitului civil.

Conform art. 1899 din vechiul cod civil aplicabil prezentei spete buna credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea-credință.

Conform prevederilor Legii cadastrului si a publicității imobiliare nr.7/1996 dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real se prezumă că dreptul există în folosul său, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună- credință, cât timp nu se dovedește contrariul ( art.30 ).

Conform art. 31 cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui

act juridic cu titlul legal a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară. Dobânditorul este considerat de bună credință dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.

Așa fiind în baza art. 296 C.civ curtea va admite apelul pe care o va schimba în tot în sensul că va respinge acțiunea pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale

"N. Lex.

În baza art. 274 C.proc.civ va obliga intimații să plătească apelantelor suma de 2653 ron cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite apelul declarat de M. Ș. R., S. AMA M. împotriva sentinței civile nr.955 din_ pronunțată în dosarul nr._ * al Tribunalului Specializat C. pe care o schimbă în tot în sensul că respinge acțiunea pentru constatarea nulității absolute a contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 398/_ de notar public Ciugudean George Maximilian din cadrul Societății civile notariale "N. Lex";.

Obligă intimații să plătească apelantelor suma de 2653 ron cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din_ .

	PREȘEDINTE			JUDECĂTOR		GREFIER
S.	AL H.	M.	B.	D.	B.

red.S.Al H./A.C.

6 ex. - _

jud.fond.Oros V.

← Decizia civilă nr. 153/2013. Reziliere contract		Decizia civilă nr. 77/2013. Reziliere contract →

Decizia civilă nr. 172/2013. Reziliere contract

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 172/2013. Reziliere contract