Sentința civilă nr. 2510/2013. Reziliere contract

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - CA Cluj (2013)

R O M Â N I A

TRIBUNALUL SPECIALIZAT C.

Dosar nr. _

Cod operator date cu caracter personal 11553

SENTINȚA CIVILĂ NR.2510/2013

Ședința publică din data de 2 octombrie 2013 Instanța este constituită din:

PREȘEDINTE: C. G. GREFIER: A. B.

Pe rol fiind soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta SC T. SA în contradictoriu cu pârâta SC T. J. S., având ca obiect reziliere contract.

La ambele apeluri nominale efectuate în ședință publică părțile au lipsit. Procedura de citare este legal îndeplinită.

Dezbaterile asupra fondului cererii au avut loc în ședința publică din 18 septembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință respectivă, care face parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, având nevoie de o perioadă de timp mai îndelungată pentru a delibera și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea succesiv pentru termenul din data de 25 septembrie 2013 și apoi 2 octombrie 2013, când a hotărât următoarele :

TRIBUNALUL

Prin cererea înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 10 decembrie 2012, reclamanta SC T. SA a chemat-o în judecată pe pârâta SC T. J. S., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate rezilierea contractului de cesiune nr. 513/_, să se dispună evacuarea pârâtei de pe terenul situat în C. -N., str. T. T. nr. 47, având suprafața de 13.864 mp, înscris în CF nr. 1., să se dispună obligarea pârâtei la demolarea construcțiilor edificate pe acest teren, precum și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că a încheiat cu SC BABOS HOLDING INTERNATIONAL S. contractul de cesiune a dreptului de folosință și a dreptului de a construi pe terenul în suprafață de 13.864 mp situat în C. -N., str. T. T. nr. 47. Acest contract a fost cesionat de SC BABOS HOLDING INTERNATIONAL S. către pârâta SC T. J. S. prin contractul de subcesiune încheiat la data de_ . În consecință, în acest moment raportul juridic născut cu privire la dreptul de folosință și de construire asupra terenului mai sus identificat se desfășoară între reclamantă și pârâtă.

În temeiul art. 5.1.1 din contractul de cesiune a folosinței terenului, pârâta avea obligația de a achita, cu titlu de preț, suma de 0,12 EURO/mp/an și cu titlu de taxa administrare suma de 1,5 EURO/mp/an. Același contract, în art. 7.1.1, impune pârâtei obligația de a realiza o investiție minimă de 5.000.000 EURO pe acest teren, investiție care să asigure un minim de 60 locuri de muncă. În vederea realizării acestei investiții pârâta și-a asumat, conform art. 7.1.6, obligația de a începe demersurile pentru obținerea autorizației de construire în termen de 4 luni de la încheierea contractului.

În data de_ reclamanta a emis către pârâtă factura nr. 2388/_ aferentă taxei de administrare și prețului datorat pentru luna ianuarie 2012. Deși, aceasta factură a fost comunicată prin intermediul executorului judecătoresc CÎMPIAN MIHAI RADU, ea nu a fost achitată, nici până la acest moment.

De asemenea, în data de_ reclamanta a comunicat pârâtei o notificare prin care ii punea în vedere să își respecte obligațiile asumate prin contractul încheiat, în sensul respectării dispozițiilor art. 7 cu privire la exploatarea terenului ca un bun proprietar, obținerea autorizației de construcție și realizarea investiției. Prin aceeași notificare s-a solicitat pârâtei să pună la dispoziția reclamantei autorizația de construcție necesară demarării edificării fabricii ce face obiectul investiției de 5.000.000 EURO. De asemenea, i s-a învederat faptul că în situația în care în termen de 120 zile de la primirea ei nu va înțelege să respecte obligațiile asumate, contractul de cesiune a folosinței terenului și a dreptului de a construire urmează să fie reziliat de drept, fără trecerea unui termen și fără îndeplinirea unei alte formalități, în temeiul art. 9.2.1 iii).

Dat fiind faptul că atitudinea pârâtei era, în mod evident, una care denotă rea credința și indică dorința acesteia de tergiversare a realizării investiției care trebuia realizată pe terenul aflat în administrarea reclamantei, aceasta a făcut demersuri către Primarul municipiului C. -N. pentru a obține informații din care să rezulte dacă a fost eliberată vreo autorizație de construcție în vederea edificării vreunei construcții pe acest teren. Din răspunsul autorității locale cuprins în adresa nr. 101275/432/_ rezultă faptul ca în anul 2009 a fost emisă pentru beneficiarul T. J. S. autorizația de construcție nr. 636/_, dar aceasta societate deși a luat cunoștința de faptul ca autorizația a fost emisă, nu a mai manifestat interes pentru intrarea în posesia acesteia și nici nu a achitat taxele aferente. Totodată, s-a arătat că A.C. nr. 636/_, și-a pierdut perioada de valabilitate.

Cu alte cuvinte, pârâta nu intenționează să edifice nimic pe terenul în litigiu, deși și-a asumat obligația de a realiza o investiție care să asigure cel puțin 60 locuri de muncă.

În aceste condiții, reclamanta a decis să rezilieze contractul de cesiune mai sus menționat. Conform art. 9.2. din contract, "Contractul se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei formalități în următoarele cazuri: 9.2.1 Prin simpla declarație a societății T. SA; i) dacă investitorul nu plătește prețul în termen de 45 zile de la data emiterii facturii; ii) dacă investitorul nu folosește Terenul Principal conform destinației stabilite în Articolul II de mai sus și nu remediază această situație într-un termen de 120 zile de la data la care a fost notificat în acest sens de T. SA; iii) daca investitorul nu respectă obligațiile prevăzute în acest contract și nu remediază această încălcare în termen de 120 zile de la data primirii notificării scrise trimise de T. SA menționând caracteristicile acestei încălcări";. După cum rezultă din expunerea anterioară, pârâta nu a achitat factura aferenta lunii ianuarie 2012 (emisă la data de_ ) nici până în acest moment. De altfel, arătăm instanței de judecată faptul că pârâta nu a achitat din anul 2008 prețul cesiunii și nici taxă de administrare.

In plus, pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate prin contract, în sensul că nici măcar nu s-a preocupat să realizeze investiția propusă și asumată. Deși a obținut o autorizație de construcție, nu a ridicat-o niciodată de la autoritatea emitentă, iar aceasta autorizație a expirat. Această atitudine a pârâtei conduce clar la concluzia ca nici măcar nu intenționează să își îndeplinească obligațiile asumate.

Reclamanta a mai arătat că deși a notificat-o pe pârâtă în data de_ pentru a-i pune în vedere să-și îndeplinească obligația de a obține autorizația de construcție și de a realiza investiția de 5.000.000 EURO, investiție care trebuia să creeze 60 locuri de muncă, totuși, aceasta nu a făcut nimic în acest sens. Pârâta S.C. T. J. S.R.L. nici măcar nu a realizat vreun demers pentru obținerea unei noi autorizații de construcție care să-i permită să înceapă edificarea fabricii care trebuia construită pe terenul în litigiu.

În contextul în care pârâta, încă din data de_, faptul că nu respectă obligațiile contractual asumate, iar aceasta nu a înțeles să remedieze situația nici până la momentul actual, contractual a încetat de drept, în temeiul pactului comisoriu cuprins în art. 9.2.

Prin convocarea la conciliere expediată pârâtei la data de_ reclamanta a declarat contractul reziliat și i-a solicitat eliberarea terenului ce a făcut obiectul contractului. Deși reprezentanții S.C. T. J. S.R.L. s-au prezentat la data și ora indicate, totuși nu s-a putut ajunge la o soluționare amiabilă a litigiului.

Prin precizarea de acțiune depusă la dosar la data de 4 martie 2013 reclamanta SC

SA a arătat că înțelege să precizeze petitul 2 din acțiunea introductiva in sensul ca solicita instanței sa dispună evacuarea paratei de pe terenul situat in municipiul C. -N., str. T. T. nr. 47 identificat prin CF nr. 2. având nr. cad. 6897/1/18/1/4; 6942/18/1/4; 6941/18/1/4; 6940/18/1/4; 6939/18/1/4; 6897/1/18/2/4; 6942/18/2/4; 6941/18/2/4; 6940/18/2/4; 6939/18/2/4; 6897/1/18/3/4; 6942/18/3/4; 6941/18/3/4; 6940/18/3/4; 6939/18/3/4, in suprafața de 13.864 mp, CF care provine din conversia pe hârtie a CF nr. 1. a loc. C. -N. indicata inițial in acțiunea introductiva, precum și petitul 3 din acțiunea introductiva in sensul ca solicita obligarea paratei la demolarea construcțiilor edificate pe acest teren sau, in caz contrar autorizarea reclamantei in a efectua aceasta operațiune pe cheltuiala paratei, construcții constând in o structura metalica cu dimensiunile L 54,55m si 118,7m confecționată din stâlpi metalici si grinzi metalice si o construcție anexa din BCA cu L de 4 m si 1 de 3 m.
In privința petitului 3 al acțiunii, așa cum acesta a fost formulat in acțiunea introductiva si completat prin prezenta precizare, reclamanta considera ca obligația paratei de a-i preda terenul cu construcțiile demolate de pe acesta se fundamentează in primul rând pe o serie de obligații contractuale exprese si in al doilea rând pe anumite prevederi legale. Astfel, sancțiunea rezilierii, care se aplica in cadrul contractelor cu executare succesive nu determina o desființare propriu-zisa a contractului, ci marchează încetarea prestațiilor reciproce dintre părți. Momentul in care operează sancțiunea rezilierii este identic cu momentul in care încetează contractul. Conform prevederilor art. VII pct. 7.1.16, parata avea obligația "sa predea terenul principal către SC T. SA la încetarea Contractului in stare corespunzătoare, predare care va fi consemnata intr-un proces-verbal de predare-primire"; iar conform punctului 7.1.17 "Investitorul va fi obligat la data încetării contractului sa dărâme construcțiile proiectului propus sau sa suporte cheltuielile cu dărâmarea, numai in situația in care investitorul nu a reușit sa vândă construcțiile proiectului propus unei terțe persoane";.
Aceste prevederi exprese din contractul încheiat cu parata trebuie coroborate cu scopul constituirii ca societate comerciale a reclamantei, care consta in punerea la dispoziția investitorilor interesați a unor terenuri, beneficiind de anumite avantaje fiscale in perimetrul parcului industrial, pe care, conform actului de înființare, îl administra. Prima condiție pentru a atrage investitorii este ca respectivul teren sa fie propice realizării investiției, adică sa fie liber de orice alte construcții. In acest scop, prevederile contractuale la care am făcut trimitere, ca si contractul in întregul sau, trebuie interpretat, in situația încetării acestuia conform voinței reale a părților care in situația neîndeplinirii obligațiilor de către investitor presupune restituirea terenului care a făcut obiectul contractului, liber de orice construcție edificata si apt de a fi pus in circulație din nou. Este, de altfel, absolut firesc ca toate aceste obligații contractuale sa cada in sarcina părții căreia ii aparține culpa pentru desființarea contractului.
In situația in care s-ar putea considera ca prevederile contractuale la care s-a făcut referire, nu sunt suficient de clare, in susținerea petitului acțiunii privind demolarea construcției, reclamanta a arătat că și-a fundamentat acțiunea, pe lângă prevederile art. 977 din Vechiul Cod civil, si pe art. 970 alin. (2) C.civ., unde, referitor la contracte, se
arată ca "Ele obliga nu numai la ceea ce este expres intrinsele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației după natura sa";. De asemenea, la art. 981 c.civ. se prevede principiul conform căruia "clauzele obișnuite intr-un contract se subînțeleg, deși nu sunt expres intrinsul"; .
In ceea ce privește contractul a cărui reziliere se solicită, reclamanta a arătat că obligația paratei in situația rezilierii din culpa acesteia a contractului de a restitui terenul in starea in care 1-a primit este de la sine înțeleasa, nefiind necesara o precizare expresa a acesteia.
Cu titlul de concluzie, reclamanta a arătat că înțelege sa-și fundamentam petitul 3 al acțiunii introductive pe dispozițiile art. 970 alin.(2) C.civ, 977 c.civ., 982 C.civ., 1076 C.civ. Totodată, s-a arătat ca Legea incidența in speța, conform art. 6 alin (2) si (3) din NCC cat si art. 102 alin.(2) din Legea 71/2011, potrivit căreia "contractul este supus dispozițiilor legii in vigoare la data la care a fost încheiat, in ceea ce privește, încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa";, astfel încât, legea incidența in speța o constituie Vechiul cod Civil.
Prin întâmpinare, pârâta SC T. J. SA, a invocat excepția necompetenței materiale a Tribunalului Specializat C. și excepția netimbrării cererii, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii promovate de reclamanta SC T. SA ca netemeinica, nelegala si nemotivata in drept si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata.
În susținerea excepției necompetenței materiale invocate pârâta a arătat că potrivit Deciziei nr. 32/_ a Înaltei Curți de Casație si Justiție, pronunțata in recurs in interesul legii, obligatorie pentru instanțe, "dispozițiile art. 1 pct. 1, art. 2 pct. 1 lit. a) si b) si art. 282 ind.1 alin. 1 din Codul de procedura civila se interpretează in sensul ca, in vederea determinării competentei materiale de soluționare in prima instanța si in căile de atac, sunt evaluabile in bani litigiile civile si comerciale având ca obiect constatarea existentei sau inexistentei unui drept patrimonial, constatarea nulității, anularea, rezolutiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent daca este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situației anterioare";. In considerentele acestei decizii s-a mai reținut ca acțiunea, ca prerogativa legala, obiectiva, impersonala si permanenta, are ca obiect, de regula, protecția unui drept sau a unui interes pentru realizarea căruia calea justiției este obligatorie, iar ca, in funcție de natura si obiectul dreptului exercitat, pot fi distinse acțiuni personale (atunci când se valorifica un drept personal, de creanța), acțiuni reale (când dreptul a cărui protecție se urmărește este unul real) si acțiuni mixte (când se valorifica deopotrivă un drept personal si unul real), acțiuni extrapatrimoniale si acțiuni patrimoniale, acțiuni mobiliare si acțiuni imobiliare, acțiuni petitorii si acțiuni posesorii.
1. a mai reținut ca acțiunile patrimoniale sunt cele care au un conținut economic, pe când acțiunile extrapatrimoniale corespund unor drepturi subiective indisolubil legate de persoana titularului lor, indiferent daca este persoana fizica sau juridica, drepturi fara conținut economic, deci drepturi personale nepatrimoniale, astfel ca dreptul subiectiv ce se cere a fi protejat in justiție "transfera" caracterul sau patrimonial sau nepatrimonial litigiului însuși si, astfel, procesul va putea fi evaluabil in bani, ori de cate ori in structura raportului juridic de drept substanțial, dedus judecații, intra un drept patrimonial, real sau de creanța.

I. a mai arătat ca dreptul subiectiv ce se cere a fi protejat in justiție "transfera"; caracterul sau patrimonial sau nepatrimonial litigiului însuși si, astfel, procesul va putea fi evaluabil in bani, ori de cate ori in structura raportului juridic de drept substanțial, dedus judecații, intra un drept patrimonial, real sau de creanța.

In consecința, ori de cate ori pe calea acțiunii in justiție se tinde a se proteja un drept patrimonial, evaluarea obiectului litigiului este posibila si necesara, urmând a fi considerate acțiuni patrimoniale, in care valoarea obiectului cererii determina competenta materiala sau căile de atac, intre altele, acțiunea prin care reclamantul solicita obligarea paratului sa-i întocmească act de vânzare-cumpărare, cererea de raport, acțiunea in reductiune testamentara, acțiunile in constatarea existentei sau inexistentei unui drept, in măsura in care se refera la bunuri evaluabile in bani, acțiunile in constatarea simulatiei unui contract de vanzare-cumparare a unui bun imobil sau mobil, acțiunile in regres si in revocare (aceasta enumerare are caracter exemplificativ).

Decizia I. prevede, cu caracter imperativ, obligativitatea instanțelor de a stabili natura patrimoniala sau nepatrimoniala a oricărui litigiu si de a determina competenta prin raportare la art. 1 si 2 c.pr.civ.

In cauza, acțiunea are ca obiect protejarea dreptului de folosința al reclamantului asupra imobilului ce face obiectul contractului de cesiune incheiat intre parti, iar obiectul acțiunii ii reprezintă cererea de reziliere a acestui contract de cesiune si obligarea paratului la evacuarea imobilului si la demolarea construcțiilor edificate; Cum valoarea litigiului, astfel cum a fost determinata de reclamant prin cererea de chemare in judecata si precizarea depusa, nu depășește suma de 500.000 lei, competenta de soluționare a acțiunii având ca obiect rezilierea contractului de cesiune revine judecătoriei.

În ceea ce privește excepția netimbrării cererii, pârâta a arătat că potrivit art.20 al.(1) din Legea nr. 146/1997, taxele de timbru se plătesc anticipat, însă din inscrisurile comunicate nu rezulta informațiile necesare pentru a constata daca taxa de timbru a fost achitata de către reclamant, astfel că in cazul in care reclamanta nu a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru in cuantumul legal, solicita anularea cererii ca netimbrata sau insuficient timbrata, conform art.20 al.3 din Legea nr. 146/1997.

Pe fondul cauzei, pârâta a arătat că înțelege să invoce excepția de neexecutare a contractului de cesiune de către reclamanta T. SA. In susținerea excepției pârâta a învederat faptul ca reclamanta nu a respectat obligațiile asumate prin contractul de cesiune nr.513/_ . Astfel, conform art.7.2.4. din contract, SC T. SA avea obligația de a preda terenul cesionat in starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat contractul, respectiv terenul trebuia sa fie apt pentru edificarea unor construcții (fabrica de sucuri, hale depozitare, etc). Terenul cesionat a fost si este si in prezent instabil si prezintă alunecări de teren, fapt care il face impropriu pentru finalizarea construcțiilor si care a afectat inclusiv construcțiile edificate pana la data prezentei pe teren. Pentru rezolvarea acestei situații atât pârâta (in repetate rânduri, verbal si in scris, ultima solicitarea scrisa fiind înregistrata la reclamanta sub nr.1830/_ ) cat si SC BABOS HOLDING si COMMER SA, i-au solicitat reclamantei sa-și îndeplinească obligația contractuala sus menționata si sa execute lucrările de consolidare a terenului sau sa accepte execuția lucrărilor de către pârâtă, cu recuperarea cheltuielilor înregistrate in acest scop. Cu toate demersurile efectuate, reclamanta refuza abuziv sa-si execute propriile obligații contractuale asumate.

Pârâta a menționat că excepția de neexecutare a contractului de către reclamanta SC T. SA a fost invocata și admisă si cu prilejul litigiului care a făcut obiectul dosarului nr._ aflat pe rolul Tribunalului Comercial C., instanța de fond constatând neîndeplinirea de către reclamanta a propriilor obligații contractuale asumate.

Conform art.7.2.1. din contract, reclamanta are obligația de a nu o tulbura pe pârâtă in exercițiul drepturilor născute din contract. Nici aceasta obligație nu a respectat-o reclamanta, refuzându-i accesul pârâtei la terenul concesionat. Cu titlu de exemplu, s-a arătat că in luna februarie 2012 pârâta i-a solicitat reclamantei, prin adresa înregistrată sub nr.440/_, să-i asigure accesul la terenul cesionat prin îndepărtarea obstacolelor din

anvelope de la intrare pe teren, iar in data de_ reclamanta a interzis accesul pe teren a unei echipe de geologi contractata de pârâtă pentru efectuarea unor foraje in vederea stabilirii modalității si costurilor pentru stabilizarea terenului (adresa inregistrata la T. sub nr. 1192/_ ).

Conform art.7.2.2. din contract, reclamanta are obligația de garanție împotriva pierderii totale sau parțiale a dreptului de folosința, inclusiv a celui de a construi si împotriva oricăror tulburări asupra acestor drepturi, provenite din partea sa ori din partea unor terți, iar potrivit art.10.1. din contract reclamanta s-a obligat sa-si execute obligatiile cu buna credința si diligenta ceruta unui bun profesionist. In considerarea celor expuse anterior se releva cert ca nici aceste obligații nu au fost respectate de către reclamantă.

In plus, factura nr.2388/_ invocata ca motiv de reziliere a contractului nu respecta clauzele contractului de cesiune nr.513/_, prin urmare nu poate fi invocata ca temei al rezilierii contractului. Astfel, acesta factura a fost emisa in luna mai 2012 pentru luna ianuarie 2012, prin urmare nu are nicio baza legala sau contractuala, art.5.1.2. din contract statuând in mod clar faptul ca facturarea se va face trimestrial, la începutul fiecărei perioade, anticipat.

De altfel, reclamanta, cu excepția acestei facturi, nu a emis nicio factura din anul 2009 si pana in prezent si aceasta împrejurare dovedind faptul ca reclamanta prin neîndeplinirea obligațiilor asumate a împiedicat-o pe pârâtă în folosința asupra terenului cesionat, situația care a determinat o suspendare de fapt a contractului de cesiune si deci inexistenta obligației de plata a prețului cesiunii.

Referitor la alegațiile reclamantei privind autorizația de construire si realizarea investiției, invocate ca temei al rezilierii contractului pârâta a arătat că prevederile art.7.1.6. din contract (invocate ca neîndeplinite) au fost îndeplinite de către antecesoarea acesteia, SC COMMER SA. Astfel, la reclamanta exista depusa in termenul contractual Autorizația de construire nr.2192/_ pentru proiectul ce face obiectul cesiunii terenului. De asemenea, construcția proiectului a fost demarata in termenul contractual si a fost finalizata in proporție de peste 50%. Pârâta a cumpărat de la COMMER SA, prin contractul de cesiune din data de_ proiectul de investiții "Fabrica de sucuri concentrate din fructe"; care se realizează pe terenul cesionat de la reclamanta. Prin același contract, a intervenit si cedarea in beneficiul pârâtei a Autorizației de construire nr.2192/_, eliberata pentru construcția proiectului de investiții pe terenul cesionat. Pârâta a efectuat demersurile pentru modificarea autorizației de construire nr. 2192/_

, in sensul modificării beneficiarului si prelungirea duratei valabilității acesteia, dovada fiind autorizația de construire nr.636/_ emisa de Primăria Cluj-Napoca la care face referire si reclamanta. Finalizarea proiectului de investiții, inclusiv intrarea in posesia autorizației de construire a fost împiedicata de către reclamanta, care, fără sa-si îndeplinească propriile obligații contractuale, a inițiat începând cu luna decembrie 2008 o serie de acțiuni in instanța pentru rezilierea contractului de cesiune si evacuarea pârâtei de pe terenul cesionat. Astfel, a fost înregistrat dosarul nr._ pe rolul Tribunalului Comercial C. dosar care a fost soluționat irevocabil, de către I. in_, in favoarea pârâtei, prin respingerea cererii de anulare a contractului de subcesiune nr.060/_ . Din dosarul nr._ a fost disjuns Dosarul nr._ in care pârâta a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamanta si care a fost soluționat in favoarea pârâtei de către instanța de fond. Apelul declarat de reclamanta a fost suspendat in data de_ .

Datorita acestor litigii pârâta a susținut că a pierdut finanțarea bancara pentru proiect si a fost in imposibilitatea de a respecta termenele contractuale pentru realizarea proiectului.

După soluționarea irevocabila a dosarului nr._ pârâta i-a solicitat in repetate rânduri reclamantei sa încheie un act adițional la contractul de cesiune prin care să fie actualizate termenele de realizare a proiectului, decalate datorita litigiilor anterior menționate, insa aceasta nu a înțeles sa dea curs solicitărilor pârâtei, probând încă odată reaua credința cu care a înțeles sa execute acest contract de cesiune.

Referitor la petitele accesorii privind evacuarea si demolarea construcțiilor, in plus fata de cele expuse anterior, pârâta a învederat că ele sunt prematur formulate, articolul

7.1.17 din contract statuând ca investitorul va fi obligat la data încetării contractului sa dărâme construcțiile sau sa suporte cheltuielile cu dărâmarea numai in situația in care nu a reușit sa vândă construcțiile proiectului propus unei terțe persoane in termen de 1 an de la data la care SC T. a refuzat sa le cumpere.

Deliberând, din actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele :

Prin contractul de cesiune încheiat între SC T. SA și SC BABOȘ HOLDING INTERNAȚIONAL S. la data de 12 iunie 2006, reclamanta a cesionat terenul în suprafață de aproximativ 13.984 mp situat în C. -N., str. T. T., nr.47, pentru o perioadă de 49 de ani începând cu data încheierii procesului verbal de predare primire, în favoarea SC BAOȘ HOLDING INTERNAȚIONAL S., pentru prețul de 0,12 euro/mp/an exclusiv TVA și o taxă de administrare de 1,5 euro/mp/an, exclusiv TVA, plata făcându-se în termen de 15 zile de la emiterea facturii (filele 19-30).

Tor prin același contract, SC BABOS HOLDING INTERNATIONAL S. s-a obligat să realizeze o investiție minimă de 5.000.000 euro care să asigure minim 60 de locuri de muncă și să plătească prețul în suma și în termenele prevăzute de contract (art. 7). Potrivit art. 9,2 din același contract, acesta se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități, prin simpla declarație a SC T. SA dacă investitorul nu plătește prețul în termen de 45 de zile de la data emiterii facturii, dacă investitorul nu folosește terenul principal conform destinației stabilite în art. II (în vederea finalizării proiectului propus și ulterior în vederea desfășurării activităților de comerț cu ridicata de produse generale, depozitări, manipulări, informatică și activități conexe, cercetare dezvoltare - fila 21) și nu remediază această situație într-un termen de 120 de zile de la data primirii notificării scrise de la SC T. SA, daca investitorul nu își respectă obligațiile prevăzute în contract și nu remediază această încălcare în termen de 120 de zile de la data primirii notificării scrise - fila 28).

La 12 iunie 2006 reclamanta SC T. SA a predat către SC BABOȘ HOLDING INTERNAȚIONAL S. terenul în suprafață de 13.984 situat în C. -N., str. T. T.

, nr. 47, obiect al contractului de concesiune nr. 513/_ (fila 99), predarea primire făcându-se la fața locului prin vizualizare urmând ca cesionarul să efectueze operațiunile de delimitare a acestuia, constatându-se că terenul corespunde destinației pentru care a fost cesionat, predându-se și planul de amplasament și delimitarea corpului de proprietate și fișa corpului de proprietate și copie a extrasului CF nr. 1. nedefinitivă.

La 14 decembrie 2007, SC BABOȘ HOLDING INTERNAȚIONAL S. încheie cu pârâta SC T. J. S. un contract de subconcesiune cu privire la suprafața de 11.000 mp situat în C. -N., str. T. T., nr. 47 în vederea construirii de către pârâtă a unei fabrici de suc concentrat de măr, termenul contractului fiind de 48 de ani. (filele 31-39). Ulterior, la 15 decembrie 2010, printr-un act adițional, SC BABOȘ HOLDING S. a subconcesionat și diferența de suprafață de 2.984 mp pe care o deținea în temeiul contratului de cesiune 513 din 12 iunie 2006, iar prin actul adițional se prevede în mod expres faptul că pârâta SC T. J. S. preia în totalitate cu toate clauzele contractuale, inclusiv drepturile și obligațiile subcedentului SC BABOȘ HOLDING S., contractul de cesiune nr. 513/_, pârâta dobândind calitatea de unic investitor în contractul încheiat cu reclamanta SC T. SA (filele 168-169). Această cesiune de

contract a fost adusă la cunoștința reclamantei SC T. SA la 26 octombrie 2011 (fila 167).

Prin notificarea nr. 1050/_ (dosar notificare nr. 268/2012 al Biroului Executorului Judecătoresc Cîmpian Mihai Radu) reclamanta SC T. SA, în emeiul art.

9.2.1 din contractul nr. 513/_ a pus în vedere pârâtei SC T. J. SA să își execute obligațiile asumate prin acest contract și în consecință să îi comunice autorizația de construcție și realizarea investiției, termenul pentru îndeplinirea obligației de comunicare a autorizației de construire fiind de 120 de zile de la primirea notificării (fila 8), termen care a început să curgă la data de 17 mai 2012, notificarea fiind comunicată în condițiile art. 92¹Cod procedură civilă.

Pentru a se analiza calitatea procesuală pasivă a pârâtei SC T. J. S., prioritar trebuie analizată natura raportului de subcesiune din 14 decembrie 2007 și a actului adițional la acesta cu privire la reclamantă. Prin notele scrise depuse la dosarul cauzei, inclusiv în cadrul concluziilor scrise, reclamanta a susținut că suntem în prezența unei novații, iar pârâta că suntem în prezența unei cesiuni de contract.

Așa cum a fost definită în doctrina juridică, novația este operațiunea juridică prin care părțile sting o obligație veche și o înlocuiesc cu o obligație nouă, ori raportat și la dispozițiile art. 1131 Cod civil, în cauză ar fi vorba de o novație subiectivă realizată prin schimbarea debitorului, care are loc atunci când o terță persoană se obligă față de creditor să plătească datoria și poate opera fără consimțământul debitorului inițial care este liberat. Pentru a fi în prezența unei novații, trebuie îndeplinite cumulativ cinci condiții, respectiv, să existe o obligație veche valabilă care urmează să se stingă prin voința părților, să se nască prin acordul părților o obligație nouă valabilă care să o înlocuiască pe cea veche, obligația nouă care se naște prin novație trebuie să aibă un element nou față de vechea obligație, părțile să aibă capacitatea de a nova și să existe intenția expresă a părților de a nova, ultima condiție fiind prevăzută în mod expres de art. 1130 Cod civil, astfel că voința de a nova trebuie să rezulte evident și clar din voința părților, ori această ultimă condiție nu este îndeplinită în cauză, căci din probele administrate nu rezultă voința părților de a nova, ori această condiție trebuind să fie îndeplinită în mod cumulativ, instanța nu va mai analiza și îndeplinirea celorlalte condiții.

Instanța achiesează susținerilor pârâtei cum că în cauză suntem în prezența unei cesiuni de contract, operațiune care nu este nici interzisă de către lege dar nici nu este reglementată. Astfel, raportul contractual constituie în sine o unitate obiectivă, o valoare patrimonială, un bun juridic care poate circula ca atare. După cum s-a subliniat în literatura juridică, un contract nu reprezintă o construcție juridică în care identitatea partenerului să domine în chip covârșitor, fidelitatea contractuală trebuind înțeleasă cu privire la litera și spiritul convenției, iar nu în mod necesar față de partener, cesiunea de contract fiind admisibilă dacă contractul este privit ca un raport între două patrimonii și nu doar între două persoane. De asemenea, contractul în cesiune din prezenta cauză nu este un contract intuitu personae, și nici nu cuprinde vreo clauză de incesibilitate, mai mult contractul prin care a operat cesiunea de contract din 14 decembrie 2007 (și actul adițional la acesta) a fost comunicat reclamantei, iar în acesta se prevedea în mod expres faptul că pârâta SC T. J. S. preia în totalitate cu toate clauzele contractuale, inclusiv drepturile și obligațiile subcedentului SC BABOȘ HOLDING S., contractul de cesiune nr. 513/_, pârâta dobândind calitatea de unic investitor în contractul încheiat cu reclamanta SC T. SA (filele 168-169), ori raportat la acest fapt, se poate reține acordul tacit al reclamantei la această cesiune. Mai mult, acest acord reiese inclusiv din prezenta cerere de chemare în judecată îndreptată împotriva pârâtei prin care se solicită rezilierea contractului de cesiune cedat.

Având în vedere cele de mai sus, raportat la dispozițiile art. 137 Cod procedură civilă, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC T. J. SA.

În ceea ce privește fondul cauzei, instanța reține faptul că reclamanta a solicitat constatarea rezilierii contractului motivată pe faptul neachitării în termenul contractual al taxei de administrare înscrisă în factura fiscală nr. 2388/_ și pe nerealizarea investiției la care pârâta s-a obligat.

Potrivit art. V din contractul de cesiune nr. 513/_, urmare a cesiunii de contract, pârâta și-a asumat obligația de a achita echivalentul în lei la cursul BNR din data emiterii facturii a prețului de 0,12 euro/mp/an exclusiv TVA și o taxă de administrare de

1.5 euro/mp/an, exclusiv TVA, facturile urmând a fi emise trimestrial, la începutul fiecărei perioade, anticipat, termenul de plată fiind de 15 zile de la emiterea facturii (fila 23).

În temeiul acestei dispoziții contractuale, reclamanta SC T. SA a emis în sarcina pârâtei SC T. J. SA factura fiscală nr. 2388/_ reprezentând preț cesiune și taxă administrare teren aferentă lunii ianuarie 2012, factură fiscală comunicată pârâtei prin executor judecătoresc la data de 17 mai 2012 (filele 16-18).

De asemenea, prin art. 7.1.1 pârâta și-a asumat obligația de a realiza o investiție minimă de 5.000.000 euro care să asigure minim 60 de locuri de muncă, iar potrivit art.

7.1.4 s-a obligat să informeze SC T. SA în privința modului de realizare a investițiilor la care s-a angajat prin proiect. De asemenea, potrivit art. 7.1.6 din contract pârâta s-a obligat să înceapă demersurile pentru obținerea autorizației de construcție în termen de 4 luni de la încheierea contractului și să înceapă lucrările Proiectului Propus în termen de 6 luni de la data emiterii autorizației de construcție și să informeze SC T. SA cu privire la termenele de realizare a acestora, iar potrivit art. 7.1.7 - 7.1.9 s-a mai obligat să finalizeze construcția și să înceapă activitatea la care s-a angajat în termen de 12 luni de la începerea lucrărilor, să realizeze lucrările proiectului propus conform autorizației de construire eliberate de organele competente și să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege, toate cheltuielile necesare pentru realizarea proiectului urmând a fi suportate în întregime de către pârâtă.

Potrivit art. 9.2 din contract, acesta se reziliază de drept, fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități, prin declarația SC T. SA dacă investitorul nu plătește în termen de 45 de zile de la data emiterii facturii, dacă investitorul nu-și respectă obligațiile prevăzute în contract și nu remediază această încălcare în termen de 120 zile de la data primirii notificării scrise trimise de către SC T. SA menționând caracteristicile acestei încălcări și în cazul în care investitorul nu a început execuția proiectului propus în termen de 6 luni de la data obținerii autorizației de construire (filele 27-28).

Potrivit adresei nr. 101275/432/_ emisă de Direcția de Urbanism a Primăriei Municipiului C. -N., SC Commer SA a fost beneficiara Autorizației de construire nr. 2192/_ emisă pentru construire "Fabrică pentru sucuri";, str. T. T., nr. 47, iar la data de 14 aprilie 2009 pârâta SC T. J. S., în calitate de subcesionar, a înregistrat dosarul nr. 79647 pentru continuarea lucrărilor de construire autorizate cu A.C. nr. 2192/_, emițându-se autorizația 636/_, însă pârâta deși a luat la cunoștință că autorizația a fost emisă, nu a mai manifestat interes pentru intrarea în posesia acesteia și nici nu a achitat taxele aferente, autorizația pierzându-și perioada de valabilitate (fila 40).

Prin întâmpinare pârâta SC T. J. SA a invocat excepția de neexecutare a contractului raportat la faptul că reclamanta SC T. SA nu și-a îndeplinit obligația asumată prin art. 7.2.4 din contract, respectiv nu a predat terenul în starea corespunzătoare

scopului pentru care a fost încheiat contractul, respectiv terenul trebuia sa fie apt pentru edificarea unor construcții (fabrica de sucuri, hale depozitare, etc), ori acesta a fost si este si in prezent instabil si prezintă alunecări de teren, fapt care îl face impropriu pentru finalizarea construcțiilor si a afectat inclusiv construcțiile edificate pana la data prezentei pe teren, deși această problemă i-a fost adusă la cunoștință în repetate rânduri.

Potrivit doctrinei juridice, excepția de neexecutare a contractului a fost definită ca fiind un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia din părțile contractului sinalagmatic în cazul în care i se pretinde executarea obligației care îi incumbă fără ca partea care pretinde această executare să își execute propriile obligații.

Pentru a se putea invoca excepția de neexecutare a contractului trebuie întrunite cumulativ următoarele condiții: obligațiile reciproce ale părților să aibă temeiul în același contract, să existe o neexecutare a obligațiilor, chiar parțială, dar suficient de importantă din partea celuilalt contractant, neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepția de neexecutare și raportul contractual prin natura sa trebuie să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți.

Analizând aceste condiții, instanța reține că obligațiile invocate de către cele două părți (plata prețului și realizarea investiției, raportat la predarea terenului) își au temeiul în contractul de cesiune nr. 513/_, astfel că această primă condiție este îndeplinită.

În ceea ce privește condiția existenței unei neexecutări a obligațiilor, chiar parțiale dar suficient de importantă, din partea celuilalt contractant, instanța reține că potrivit art.

7.2.4 din contract, reclamanta SC T. SA s-a obligat să predea investitorului terenul în starea corespunzătoare scopului pentru care a fost încheiat în termen de 15 zile de la recepția terenului de către reclamantă de la Județul C. . Potrivit procesului verbal de predare primire din 12 iunie 2006 reclamanta SC T. SA a predat către SC BABOȘ HOLDING INTERNAȚIONAL S. terenul în suprafață de 13.984 situat în C. -N., str.

T. T., nr. 47, obiect al contractului de concesiune nr. 513/_ (fila 99), predarea primire făcându-se la fața locului prin vizualizare urmând ca cesionarul să efectueze operațiunile de delimitare a acestuia, constatându-se că terenul corespunde destinației pentru care a fost cesionat, predându-se și planul de amplasament și delimitarea corpului de proprietate și fișa corpului de proprietate și copie a extrasului CF nr. 1. nedefinitivă. Potrivit art. II din contract scopul cesiunii dreptului de folosință de către reclamantă a fost realizarea unei investiții de către investitor, investiție care implica și edificarea unor construcții necesare funcționării unei fabrici pentru sucuri. În vederea stabilirii existenței unei neexecutări a obligației de predare trebuie clarificată întinderea și conținutul obligației de predare asumate de către reclamantă, respectiv dacă aceasta s-a obligat la simpla predare a terenului în starea în care acesta se afla sau dacă și-a asumat și obligația de a efectua lucrări de stabilizare a terenului obiect al contractului. Analizând obligațiile asumate de către reclamantă prin contractul a cărei constatare a rezoluțiunii se solicită, instanța reține că reclamanta nu și-a asumat în mod expres obligația de a efectua lucrări de stabilizare a terenurilor în vederea efectuării construcțiilor de către investitor, ci din contră, în art. 7.1.7 s-a prevăzut în mod expres ca investitorul să realizeze lucrările proiectului propus conform autorizației de construire eliberate de organele competente și să obțină toate avizele și autorizațiile prevăzute de lege, toate cheltuielile necesare pentru realizarea proiectului urmând a fi suportate în întregime de către acesta, astfel că nu se poate reține că și-ar fi asumat chiar tacit efectuarea unor lucrări de stabilizare a terenului. De asemenea, în contract sau anexele acestuia nu se face referire la un studiu geotehnic sau o obligație a reclamantei de a furniza un asemenea studiu, astfel că și din acesta aspect rezultă că obligația de predare se referea doar la punerea pârâtei în posesia terenului obiect al contractului iar nu și la efectuarea unor lucrări de stabilizare/drenare a

apelor freatice cu privire la acesta.

Mai mult, nu se poate reține faptul că terenul a cărei folosință a fost cesionată este impropriu edificării construcțiilor, din chiar adresa depusă de către pârâtă la filele 147-

148 reiese faptul că prin realizarea unor lucrări (refacerea rigolelor de pe versant, executarea uni dren longitudinal, executarea unui zid de sprijin de protecție la baza taluzului și execuția în lung a unor rigole și puțuri pentru conducerea apelor la rigola principală) se poate preveni și rezolva local fenomenul de ridicare a terenului și alunecare a acestuia. Astfel, raportat la obligația pârâtei de a suporta toate cheltuielile de realizare a construcțiilor conform autorizațiile obligatorii, având în vedere și faptul că reclamanta a predat faptic terenul investitorului, în cauză nu se poate reține o neexecutare a obligațiilor asumate de aceasta prin contract.

De asemenea, în ceea ce privește susținerea pârâtei cum că reclamanta nu i-ar fi asigurat liniștita posesiune a terenului, împiedicându-i accesul pe teren, instanța reține că această susținere se întemeiază doar pe o adresă emisă de către pârâtă, adresă care însă nu este suficientă pentru a se dovedi acest fapt, ori necoroborându-se și cu alte mijloace de probă această susținere a pârâtei nu poate fi reținută ca fiind dovedită. Mai mult, raportat la data la care pârâta pretinde că aceste tulburări ar fi avut loc (28 februarie 2012 respectiv 14 mai 2012), raportat la data încheierii contractului și de la care aceasta avea obligația de a-și executa obligațiile privind obținerea autorizațiilor de construire și realizarea investiției (art. 7.1.6 -7.1.7 contract) aceasta nu ar putea reprezenta o neexecutare parțială suficient de importantă pentru a justifica excepția de neexecutare a contractului.

De asemenea, faptul că reclamanta nu ar mai fi emis facturi aferente prețului cesiunii dreptului de folosință, sau nu a respectat termenele de emitere a facturilor, nu pot duce nici la concluzia că aceasta a renunțat la acest drept și nici că a acceptat tacit o suspendare a executării contractului, căci aceasta este suverană în ceea ce privește exercitarea sau neexercitarea drepturilor pe care le are, iar neîncasarea prețului cesiunii nu echivalează cu o recunoaștere a neexecutării obligațiilor asumate.

O altă condiție care nu este îndeplinită în cauză este aceea ca raportul contractual prin natura sa să presupună regula executării simultane a obligațiilor celor două părți. ori având în vedere faptul că folosința se exercită zi de zi, dar plata cesiunii de folosință și realizarea investiției sunt afectate de termene convenționale, nu se mai poate discuta de o simultaneitate a executării obligațiilor asumate de către cele două părți, astfel că nici această condiție nu este îndeplinită în cauză.

Având în vedere cele de mai sus, apărarea pârâtei SC T. J. SA cu privire la excepția de neexecutare a contractului, în lipsa îndeplinirii tuturor condițiilor de invocare a acestei apărări, va fi înlăturată ca neîntemeiată.

Rezilierea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului. Deși în principiu rezilierea unui contract este judiciară,legea permite utilizarea de către părți a unor pacte compromisorii.

Procedând la interpretarea pactului comisoriu expres inserat de către părți în art.

9.2 din contractul de cesiune nr. 513/_ instanța reține că acesta este un pact comisoriu de grad IV, astfel că aceasta intervine de plin drept fără a fi fără punere în întârziere și fără intervenția instanței, precum și fără îndeplinirea vreunei alte formalități. Având în vedere faptul că pârâta SC T. J. SA nu a achitat factura fiscală nr.

2388/_ reprezentând preț cesiune și taxă administrare teren aferentă lunii ianuarie 2012, factură fiscală comunicată pârâtei prin executor judecătoresc la data de 17 mai 2012 și nu a remediat deficiențele sesizate de către reclamantă cu privire la edificarea construcțiilor în termen de 120 de zile de la data comunicării notificării, raportat la dispozițiile art. 9.2.1 lit. i) și iii), instanța va dispune rezilierea contractului de cesiune nr. 513/_ .

Potrivit art. 7.1.16 din contract, pârâta și-a asumat obligația de a preda terenul către reclamantă la încetarea contractului în stare corespunzătoare, astfel că raportat la cele de mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 480 Cod civil, instanța va dispune evacuarea pârâtei SC T. J. SA de pe terenul situat în C. -N., str. T. T., nr. 47, în suprafață de 13.864 mp, înscris în CF nr. 2. C. -N., sub nr. cad6897/1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_ /18/_

/18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/3/4.

De asemenea, având în vedere dispozițiile art. 7.1.17, raportat la faptul că edificatele realizate de către pârâtă nu reprezintă construcții definitive, că nu au fost autorizate în condițiile Legii nr. 50/1991 și cu privire la care nu s-a încheiat un proces verbal de recepție în vederea înscrierii în cartea funciară, nefiind finalizate, instanța reține că dispoziția contractuală privind la preluarea acesteia de către reclamantă sau demolarea acesteia doar după un an în situația în care nu sunt vândute unui alt investitor nu este aplicabilă în cauză, clauza referindu-se la construcții finalizate, astfel că raportat la dispozițiile art. 7.1.16 din contract raportat la art. 969 Cod civil, va obliga pârâta și să demoleze construcțiilor edificate pe acest teren, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la demolarea acestora pe cheltuiala pârâtei.

Raportat la cele de mai sus, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC T. SA în contradictoriu cu pârâta SC T.

J. SA și în consecință va dispune rezilierea contractului de cesiune nr. 513/_, va dispune evacuarea pârâtei SC T. J. SA de pe terenul situat în C. -N., str. T.

T., nr. 47, în suprafață de 13.864 mp, înscris în CF nr. 2. C. -N., sub nr. cad6897/1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_ /18/_

/18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/3/4 și va obliga pârâta să demoleze construcțiilor edificate pe acest teren, iar în caz de refuz va autoriza reclamanta să procedeze la demolarea acestora pe cheltuiala pârâtei.

Instanța reține că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ș T E :

Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC T.

J. SA.

Admite cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta SC T. SA, cu sediul în C. -N., str. T. T., nr. 47, jud. C., în contradictoriu cu pârâta SC T. J. SA, cu sediul procesual ales în C. -N., str. E. G., nr. 73, jud.

C., și în consecință:

Dispune rezilierea contractului de cesiune nr. 513/_ .

Dispune evacuarea pârâtei SC T. J. SA de pe terenul situat în C. -N., str. T. T., nr. 47, în suprafață de 13.864 mp, înscris în CF nr. 2. C. -N., sub nr. cad6897/1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_

/18/_ /18/_ /18/_ /1/18/_ /18/_ /18/_ /18/_ /18/3/4 și obligă

pârâta să demoleze construcțiilor edificate pe acest teren, iar în caz de refuz autorizează reclamanta să procedeze la demolarea acestora pe cheltuiala pârâtei.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 2 octombrie 2013.

PREȘEDINTE, GREFIER,

C. G. A. B.

Red.CG/MM 4 ex./_

← Sentința civilă nr. 4841/2013. Reziliere contract		Sentința civilă nr. 955/2013. Reziliere contract →

Sentința civilă nr. 2510/2013. Reziliere contract

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Sentința civilă nr. 2510/2013. Reziliere contract