Încheierea civilă nr. 1/2013. Reziliere contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ *
ÎNCHEIERE din 1 Octombrie 2013
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: DP
JUDECĂTOR: C. I. GREFIER: M. N.
S-a luat spre examinare apelul promovat de apelantul C. C. V. împotriva sentinței civile nr. 605/2013 pronunțată de Tribunalul Specializat
C. privind și pe intimații SS, SA, B. P. S., B. A. M.
, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima și a doua strigare a cauzei, se constată lipsa părților de la dezbateri.
S-a făcut referatul cauzei, ocazie cu care se învederează că prezentul apel se află la al doilea termen de judecată pentru care procedura de citare este legal îndeplinită.
C. ea, după deliberare, constatând că părțile nu au solicitat judecarea cauzei și în lipsă, în baza art. 242, alin. 1 pct. 2, C.p.c., dispune suspendarea cauzei pentru lipsa nejustificată a părților de la dezbateri.
Notă! După închiderea dezbaterilor, se prezintă apelantul as. de avocat Zăgan C. V. și reprezentanta intimaților, av. Maier Flavia I., care solicită redeschiderea dezbaterilor.
C. ea, după deliberare, față de cererea părților, raportat la dispozițiile art. 245 C.p.c, dispune redeschiderea dezbaterilor.
Reprezentantul apelantului depune la dosar factura nr. 000802/_
, precum și un extras de cont privind cheltuielile de judecată și menționează că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune și nici excepții de ridicat in prezenta cauză.
Reprezentanta intimaților depune la dosar chitanța nr. 120/_ privind onorariul avocațial și învederează instanței de asemenea că nu mai are alte cereri de formulat în speță.
C. ea, în urma deliberării, constată că nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune și apreciind cauza în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul apelantului, având cuvântul pe fond, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, modificarea in parte a sentinței apelate și rejudecând, admiterea în integralitate a capătului trei de cerere al acțiunii introductive, dar și modificarea în parte a sentinței apelate în sensul majorării cuantumului cheltuielilor de la judecată de la fond proporțional cu pretențiile ce vor fi admise, cu cheltuieli de judecată și pentru apel. În motivare, reprezentantul apelantului arată că apelul declarat vizează în principiu interpretarea instanței de fond cu privire la clauza penală prevăzută în antecontractul de vânzare cumpărare, la art. V3 referitor la situația in care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea credință refuză perfectarea contractului final de vânzare cumpărare, acesta estre obligat să restituie avansul primit precum
și să plătească 30% din valoarea sumelor incasate de la promitentul vânzător cu titlu de penalități. Astfel, instanța de fond a apreciat că nu există nici rea credință din partea promitenților vânzători și nici că aceștia s- ar fi răzgândit cu privire la vânzare. Totuși, din probele existente la dosar, precum și mai ales potrivit încheierii notariale încheiate între părți, reiese contrariul. Astfel, fiind notificați să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, o parte din pârâți s-au prezentat in fața notarului și au declarat că nu doresc să încheie contractul de vânzare cumpărare in formă autentică, fapt care conduce la ideea că aceștia au fost de rea credință sau că s-au răzgândit. Precizează că încheierea notarială încheiată cu acea ocazie este un înscris veridic ce nu a fost contestat de către părți. Pe de altă parte, se mai învederează faptul că la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, exista o ipotecă pe imobilul in litigiu și deși intimații au încasat banii pe 90 de apartamente, aceștia nu au achitat creditul luat de la bancă și astfel nu au radiat ipoteca existentă, de unde rezultă din nou reaua credință a acestora.
Reprezentanta intimaților, având cuvântul pe fond, solicită respingerea apelului ca nefiind fondat și menținerea sentinței civile atacate ca temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată. În motivare, se învederează instanței faptul că prin apelul promovat, apelantul critică hotărârea instanței de fond pe considerentul faptului că in mod eronat s-a reținut faptul că penalitățile solicitate nu cad sub incidența art. V3 din contractul încheiat intre părți. Apelantul insă nu a făcut dovada niciuneia din ipotezele la care face referire art. V3 din contract, respectiv nu au dovedit nici faptul că promitenții vânzători s-ar fi răzgândit cu privire la vânzarea apartamentului și nici nu au refuzat perfectarea contractului de vânzare cumpărare in formă autentică. Astfel, vânzătorii au predat imediat in posesie cumpărătorului apartamentul și niciodată nu i-au solicitat predarea posesiei sau rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare. Totodată, se mai relevă faptul că apelantul nu a convocat intimații la notar in încercarea soluționării neînțelegerilor pe cale amiabilă ci pentru a avea dovada punerii în întârziere în vederea promovării prezentului litigiu. Mai subliniază de asemenea împrejurarea că nu s-a prevăzut in contract o dată limită până la care să se perfecteze in formă autentică contractul de vânzare cumpărare și s-a stipulat doar un termen până la care trebuia înscris in CF imobilul apartament. Ca urmare a faptului că s-a depășit acest termen până la care apartamentul trebuia să fie intabulat, intimații au achitat apelantului suma de 4500 euro cu titlu de penalități prevăzute în actul adițional din_ .
C. ea reține cauza in pronunțare.
C. EA
Prin sentința civilă nr. 605/_ pronunțată de Tribunalul Specializat C. s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantul C. C. V., în contradictoriu cu pârâții S.
S., SA E., B. P. S., și B. A. M., , și în consecință:
S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.
40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV și au fost obligați în solidar pârâții la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant, precum și la plata sumei de 4.150 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății,cu titlul de penalități contractuale de întârziere.
Au fost obligați pârâții în solidar la plata sumei de 3.000 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri ale imobilului proprietatea pârâților situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C. .
S-a instituit în favoarea reclamantului C. C. V. un drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 7.700 euro cu titlul de penalități de întârziere și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
Au fost obligați pârâții SS, SA E., B. P. S. și B.
A. M. să plătească reclamantului suma de 6.823,50 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și cele achitate în apel și onorariu avocațial.
În considerente se reține că prin acțiunea înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 8 septembrie 2011, reclamantul C. C. V. i-a chemat în judecată pe pârâții SS, SA, B. P. S. și B. A. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.40/_ având ca obiect obligația pârâților de a construi și a vinde reclamantului apartamentul nr.9, situat la etajul 2 din imobilul de apartamente bloc B.4, sc.1, în construcție pe terenul proprietatea vânzătorilor, din comuna F., str. M. A. nr.22-28, jud. C., înscris în CF nr.4606, 5068 și 1801 F. ; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 39.500 euro (167.551,1 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății reprezentând suma încasată de pârâți cu titlu de avans; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 11.850 euro (50.265,33 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății, cu titlu de penalități conform clauzei penale inserate în contract; să se constate că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților; să se constate existența unui drept de creanță în favoarea reclamantului cu privire la contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul proprietatea pârâților și să se dispună obligarea pârâților la plata acestei contravalori; să se dispună instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamantului în ceea ce privește imobilul proprietatea pârâților până la plata de către aceștia a întregii sume datorate reclamantului ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare- cumpărare; cu cheltuieli de judecată.
Reclamantul a arătat că în urma acordului de voința a părților din prezenta cauză s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 48 din data de_, având ca obiect obligația pârâților de a construi și de a-i vinde reclamantului apartamentul nr. 9, situat la etajul 2, din imobilul de apartamente Bloc B 4, sc. 1, în construcție pe terenul proprietate a vânzătorului, din comuna F., str. M. A., nr. 22-28, județul C., înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 F. . Conform antecontractului "Pentru finalizarea tranzacției, promitentul vânzător va înștiința promitentul cumpărător, în scris sau telefonic, ca în termen de cel mult 15 zile
lucrătoare de la intabularea apartamentului să se prezinte la Notarul P. indicat de promitentul vânzător în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică." Deși au fost notificați prin intermediul Executorului Judecătoresc și puși în întârziere conform art.
1079 Cod Civil, pârâții nu au dat curs acestei notificări și nu s-au prezentat la sediul Biroului Notarului P. în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Notificarea prin care au fost chemați pârâții la notar să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică îndeplinește cerințele prevăzute de art. 720 ind. 1 din Codul de Procedură Civilă, echivalând cu o invitație la conciliere.
Prin întâmpinare, pârâții SS, SA E., B. P. S. si B.
M. au invocat excepția de prematuritate a acțiunii raportat la neîndeplinirea de către reclamant a procedurii de conciliere in condițiile reglementate de prevederile disp.art.7201C.pr.civ., arătând că reclamantul a apreciat ca prezentul litigiu are un caracter comercial, prin raportare la prevederile disp. art.3 al.l, art.7 si art.9 C.comercial, având in vedere ca apartamentul in litigiu face parte dintr-un ansamblu de locuințe colective construit de subsemnații in scopul de revanzare si obținere de profit. Data fiind aceasta situație, in speța sunt incidente prevederile disp.art.7201C.pr.civ. care instituie obligativitatea procedurii de conciliere directa anterior promovării acțiunii. Reclamantul susține ca a efectuat aceasta procedura prin notificarea comunicata pârâților la data de_ prin care aceștia au fost puși in intarziere in conformitate cu prevederile disp.art.1079 C.civ., fiind convocați pentru data de_ la BNP Asociați Padurean si Buiga in vederea încheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare. Pârâții apreciază ca aceasta notificare constituie doar punerea acestora in intarziere cu privire la obligația de a incheia in forma autentica contractul de vânzare-cumpărare si nu poate fi asimilata unei proceduri de conciliere prealabila introducerii prezentei acțiuni, avand in vedere faptul ca prin notificare pârâții au fost convocați pentru incheierea contractului autentic in timp ce obiectul prezentului litigiu il constituie rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumpărare si pretenții bănești ale reclamantului despre care nu se face vorbire in notificare. Altfel spus, in prezentul litigiu reclamantul invoca alte pretenții cu privire la care pârâții nu au fost notificați anterior promovării litigiului.
Totodată, pârâții au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei B. A. M., arătând că este real faptul ca pârâta in calitate de promitenta-vânzătoare a apartamentului in litigiu a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamantul, imprejurare determinata de faptul ca la data incheierii acestuia pârâta era căsătorita cu paratul B. P. si proprietari cu titlu de bun comun asupra terenului pe care s-a edificat construcția si beneficiari in comun ai Autorizației de construire. Însa, anterior formulării prezentei acțiuni, mai exact in anul 2009 pârâta a divorțat de paratul B. P. conform sentinței civile nr. 148/2009 pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca in dosar civil nr. 15._
, prin care au fost partajate si bunurile comune iar in urma partajului cota acestora din intreg ansamblul imobiliar situat in F., str.M. A. a intrat in lotul pârâtului B. P. . Pe cale de consecința, de la data partajului paratul B. P. este singurul titular al dreptului de proprietate asupra cotei comune pe care a avut-o împreună cu pârâta B. A. M. din aceste imobile si singurul titular al obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica sau al obligației de restituire a prețului in situația rezolutiunii convenției. Hotărârea de partaj a fost inscrisa in CF inca din anul 2009, data de la care este opozabila terților si implicit reclamantului din prezentul dosar.
Pârâții au invocat, de asemenea, lipsa obiectului cererii de chemare in judecata in ceea ce privește petitele nr.4, 5 si 6, arătând că prin aceste petite
reclamantul solicita a se constata ca a efectuat anumite investiții in apartamentul ce constituie obiect al litigiului, ca are un drept de creanța constând in contravaloarea acestor investiții si solicita instituirea unui drept de retentie pana la plata sumelor pe care pârâții le-ar datora. În ceea privește aceste petite cererea este formulata cu incalcarea prevederilor disp. art.112 pct.3, respectiv reclamantul nu indica care sunt investițiile pretins făcute in apartament si valoarea acestora, respectiv a dreptului de creanța pe care il pretinde, situație in care la acest moment pârâții sunt in
imposibilitatea de se apăra fata de aceste solicitări ale reclamantului.
Prin precizarea de acțiune depusă la dosar reclamantul a indicat contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul proprietatea pârâților, arătând că aceasta se ridică la suma de 3.000 lei.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamantul a arătat că excepția prematurității acțiunii invocată de către pârâți este nefondata intrucat procedura prevăzuta de art. 720 ind. 1 a fost parcursa de către reclamant.
Între reclamantul C. C. V. și pârâții SS, SA E. ,
P. S. și B. A. M. s-a încheiat antecontractul de vânzare- cumpărare nr. 40 din data de 28 martie 2007 prin care pârâții s-au obligat să construiască și să înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate asupra apartamentului 9 din imobilul ce urma a fi edificat pe terenul înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 F., situat administrativ în F., str. M.
A., nr. 22-28, pentru prețul de 41.500 euro, din care reclamantul a achitat suma de 39.500 euro.
Potrivit art. VII. 1 din contract, construcția apartamentului obiect al convenției urma să fie finalizat până la data de 15 noiembrie 2007, termen care putea fi prelungit cu maximum 45 de zile lucrătoare din motive obiective, precizându-se că data finalizării construcției este data la care promitentul cumpărător poate folosi apartamentul conform destinației sale (fila 12 dosar_ ), iar potrivit art. VII.5, promitenții vânzători s-a obligat față de promitentul cumpărător ca până la data de 30 aprilie 2008 să realizeze înscrierea construcției în cartea funciară.
Potrivit procesului verbal de recepție încheiat la data de 16 august 2009 promitenții vânzători au procedat la predarea imobilului construcție către promitentul cumpărător, imobilul fiind preluat de acesta fără obiecțiuni (fila 23).Potrivit extrasului de carte funciară nr. 50311 F., imobilul construcție este grevat de o interdicție de înstrăinare, grevare și demolare stipulată în favoarea creditorului ipotecar SC BRD GSG SA.
Prin notificarea comunicată pârâților prin intermediul executorului judecătoresc SCPEJ "ADAM și OSZOCZKI"; la 20 ianuarie 2011, reclamantul, raportat la dispozițiile art. 1079 Cod civil, a solicitat pârâților să se prezinte la data de 7 februarie 2011 la BNP Asociați Pădurean Ana V. și A. Buiga în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar în caz contrar litigiul urmând a fi soluționat de către instanța de
judecată.
Potrivit încheierii de certificare nr. 585 întocmită la 7 februarie 2011 de N.P. Pădurean Ana V., pârâții B. P. S. și SS nu au dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtele B. A. M. și SA nu s-au prezentat.
În ceea ce privește calitatea procesuală pasivă a pârâtei B. A. ,
instanța a reținut că aceasta este parte în raportul contractual a cărei reziliere se solicită, astfel că aceasta era ținută la executarea obligațiilor asumate în calitatea de promitent vânzător alături de ceilalți promitenți vânzători, căci potrivit procurii speciale autentificate sub nr. 3000 din 27
octombrie 2006 aceasta, alături de pârâții SS și SA E., l-a împuternicit pe B. P. S. ca în numele si pe seama lor să vândă cui va crede de cuvință la prețul stabilit de comun acord întreg dreptul de proprietate asupra ansamblului de apartamente situate în F., str. M.
A., nr. 22-28, înscrise în CF nr. 4606 F., CF nr. 5068 F. și CF nr. 1801 F., astfel că aceasta deține calitate procesuală pasivă și în prezentul litigiu având ca obiect reziliere antecontract de vânzare-cumpărare și repunere a părților în situația anterioară.
Potrivit art. 1020-1021 Cod civil, Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Doctrina juridică a definit rezoluțiunea ca fiind o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Astfel, potrivit actului adițional încheiat la 10 octombrie 2008 (fila 28) reclamantul C. C. V. mai are de achitat cu titlul de preț suma de 850 euro, scadentă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În doctrina juridică excepția de neexecutare a contractului a fost definită ca un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic pe care îl exercită în cazul în care i se pretinde executarea obligației care îi incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să își execute propriile obligații.
Astfel, pentru a fi admisibil acest mijloc de apărare, obligațiile reciproce ale părților trebuie să aibă temeiul în același contract, condiție îndeplinită având în vedere că atât obligația de plată a prețului cât și cea de a transfera în viitor dreptul de proprietate sunt cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 40 din data de 28 martie 2007 încheiat între părți, să existe o neexecutare, chiar parțială, a obligațiilor, iar neexecutarea să nu se datoreze pârâților, ori din contract reiese că obligația de plată a diferenței de preț a fost decalată, neexistând o simultaneitate a obligațiilor celor două parți, astfel că excepția neexecutării contractului nu este întemeiată și în cauză nu este de natură a suspendă executarea prestației pârâților de transfer al dreptului de proprietate.
Astfel, potrivit înțelegerii părților, pârâții promitenți vânzători s-au obligat să procedeze la înscrierea apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare până la data de 30 aprilie 2008, dată de la care începea să curgă termenul de 15 zile în care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, obligație care nu na fost îndeplinită de către pârâți. Deși pârâții au invocat prin întâmpinare faptul că această neexecutare nu le este imputabilă, nu au precizat care au fost aceste cauze și nici nu au făcut dovada existenței acestora, elemente la care erau ținuți potrivit art. 1169 Cod civil, astfel că această susținere, nedovedită, nu poate primi nici o relevanță juridică. Nu poate fi reținută ca un element exonerator faptul că imobilul teren și ulterior construcție este grevat de o
interdicție de înstrăinare și grevare, căci această interdicție a fost înscrisă la data de 1 ianuarie 2006 (fila 78, înscrierea de sub B+3), deci anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar acesta fapt a fost avut sau trebuia să fie avut în vedere de către pârâții promitenți vânzători la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pentru ca această acțiune să fie admisibilă, trebuie ca una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutare care să îi fie imputabilă, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege. În doctrina și practica judiciară s-a arătat în
mod constant că în contractele sinalagmatice condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă, în cazul când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul, iar în materia răspunderii contractuale partea care nu își execută obligațiile este prezumată întotdeauna a fi în culpă din motive ce îi sunt imputabile în temeiul prevederilor art. 1082 din Codul civil iar sarcina probei pentru dovedirea lipsei vinovăției în neexecutarea obligației cade asupra debitorului obligației neexecutate.
De asemenea, a mai reținut instanța că pârâții nu au făcut dovada existenței unui caz fortuit sau de forță majoră care să fi fost de natură a-i împiedica să execute obligațiile asumate în termen. Astfel, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este prin ea însăși o conduită culpabilă a promitenților vânzători, în contextul în care părțile au stipulat în mod expres un termen pentru încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, pârâții neîndeplinindu-și obligația de predare și de transfer a dreptului de proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că raportat la dispozițiile art. 1020-1021 Cod civil, instanța va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV.
Având în vedere rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F.
, str. M. A., nr. 28, bloc BIV și reținând că principalul efect între părți a acesteia este repunerea părților în situația anterioară, instanța a obligat în solidar pârâții SS, SA E., B. P. S. și B. A. M. la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant.
Potrivit art. V.2 din contract nerespectarea termenului de finalizare a imobilului atrage după sine plata unor penalități de către promitentul vânzător în cuantum de 0,2% /zi de întârziere calculate la valoarea sumelor încasate, însă prin actul adițional la acest antecontract intervenit la 10 octombrie 2008 părțile de comun acord au stabilit că promitentul cumpărător va dobândi din partea promitenților cumpărători suma de 4.150 euro cu titlul de penalități de întârziere, sumă care se va scădea din diferența de preț pe care acesta o mai avea de achitat, părțile stipulând în mod expres că având în vedere această desocotire, promitentul cumpărător nu va mai avea nici o pretenție față de vânzători cu privire la alte penalități sau despăgubiri. Raportat la această limitare convențională a părților cu privire la maximul penalităților, având în vedere și dispozițiile art. 969 Cod civil, valoarea maximă a penalităților de întârziere la care reclamantul promitent cumpărător este îndreptățit este de 4,150 euro și nu de 11.850 euro cum a solicitat acesta prin cererea introductivă de instanță.
Nu se poate reține că penalitățile în cuantum de 11.850 euro ar cădea sub incidența dispozițiilor art. V.3 din contract, căci potrivit acestei prevederi, în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea credință refuză perfectarea contractului final de vânzare-cumpărare acesta este obligat să restituie suma primită de la cumpărător precum și plata unei sume de 30% din valoarea sumelor încasate de promitentul vânzător, cu titlul de penalități, ori în cauză nu se poate reține faptul că promitenții vânzători s-ar fi răzgândit și pe de altă parte reclamantul nu a făcut dovada faptului că pârâții au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu rea credință, situație care trebuia dovedită de către reclamant potrivit art. 1169 Cod civil, raportat și la prezumția de bună credință de care se bucură pârâții.
Potrivit facturilor fiscale aflate la dosarul cauzei la filele 11-30 reclamantul a efectuat lucrări de îmbunătățire la imobilul obiect al antecontractului, fapt necontestat de către părți, valoarea acestor lucrări fiind de 3.000 lei, astfel că această sumă trebuie restituită de către pârâți.
Potrivit doctrinei juridice, dreptul de retenție este definit ca un drept real care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său, creditor al lucrului, va plăti datoria ce s-a născut în sarcina lui în legătură cu lucrul respectiv. Astfel, creanța retentorului reclamant este certă, lichidă și exigibilă, dreptul de retenție este invocat față de pârâții proprietari exclusivi și actuali ai apartamentului, între acesta și creanță există o conexiune contractuală, astfel că fiind îndeplinite condițiile acordării dreptului de retenție pe cale judiciară, instanța a dispus instituirea în favoarea reclamantului C. C. V. a unui drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei.
Potrivit art. 111 Cod procedură civilă, "partea care are interes poate sa facă cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului."; Prin cererea ce face obiectul prezentei cauze, reclamantul a solicitat să se constate faptul că a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și că este titularul unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei, ori prima cerere reprezintă o constatare a unei stări de fapt iar în ceea ce privește ultima solicitare, reclamantul are la îndemână o acțiune în realizarea dreptului, astfel că ambele solicitări sunt inadmisibile.
Față de cele de mai sus, instanța a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamantul C. C. V. în contradictoriu cu pârâții SS, SA E., B. P. S. și B. A.
M. și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.
40 din 28 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 9, situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV și obligă în solidar pârâții la restituirea sumei de 39.500 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant, precum și la plata sumei de 4.150 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății,cu titlul de penalități contractuale de întârziere, va obliga pârâții în solidar la plata sumei de 3.000 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri ale imobilului proprietatea pârâților situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., va institui în favoarea reclamantului C. C. V. un drept de retenție asupra imobilului situat în F., str. M. A., nr. 28, bloc BIV, ap. 9, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.650 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și a sumei de 3.000 lei și a respins ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 7.700 euro cu titlul de penalități de întârziere și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
Împotriva sentinței a declarat apel C. C. V.,
solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței și rejudecând, admiterea în integralitate a capătul trei al acțiunii introductive de instanță prin care a solicitat obligarea pârâților la plata în solidar a sumei de 11.850 EUR ("50.265.33 lei la data introducerii acțiunii, curs B.N.R. din_ 1 sau
a echivalentului în lei la data plătii cu titlu de penalități conform clauzei penale inserate în contract. De asemenea solicită modificarea în parte a deciziei apelate în sensul majorării cuantumului cheltuielilor de judecată de Ia fond proporțional cu pretențiile ce vor fi admise. Solicită obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată în apel.
În motivarea apelului se arată că în motivarea sentinței pronunțate de Tribunalul Specializat C. instanța reține următoarele: "Nu se poate retine ca penalitățile in cuantum de 11.850 EUR ar cădea sub incidența dispozițiilor art. V.3 din contract, căci potrivit acestei prevederi, in cazul in care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea credința refuza perfectarea contractului final de vânzare cumpărare acesta este obligat sa restituie suma primita de la cumpărător precum si plata unei sume de 30% din valoarea sumelor
încasate de promitentul vânzător, cu titlu de penalități ori in cauza nu se poate retine ca promitenții vânzători s-ar fi răzgândit si pe de alta parte reclamantul nu a făcut dovada faptului ca parații au refuzat încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica cu rea credința, situație care trebuia dovedita de către reclamant potrivit art. 1.169 Cod civil, raportat si la prezumția de buna credința de care se bucura parații".
Spre deosebire de "penalitățile de întârziere", penalitățile la care se referă petitul nr. 3 al acțiunii introductive de instanță ("Să dispuneți obligarea pârâților la plata în solidar a sumei de 11.850 EUR (50.265,33 lei la data introducerii acțiunii, curs B.N.R. din_ ) sau a echivalentului în lei la data plății cu titlu de penalități conform clauzei penale inserate în contract;") au fost avute în vedere raportat la prevederile art. V.3 din antecontractul de vânzare cumpărare "In cazul in care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului, care face obiectul prezentului antecontract, sau cu rea credința refuza perfectarea contractului final de vânzare cumpărare in forma autentica, acesta este obligat sa restituie avansul primit de la cumpărător precum si la plata unei sume in cuantum de 30% din valoarea sumelor incasate de promitentul vânzător, cu titlu de penalități...", adică, suma reprezentând 30% din avans (suma încasată efectiv de pârâți cu titlu de avans în diferite rate) reprezintă penalități pentru neîncheierea actului în forma autentica.
Conform antecontractului pct. VII.4. "Pentru finalizarea tranzacției, promitentul vânzător va înștiința promitentul cumpărător, în scris sau telefonic, ca în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la intabularea apartamentului să se prezinte la Notarul P. indicat de promitentul vânzător în vederea încheierii contractului de vânzare-cumparare în formă autentică."
Aceasta obligație este în strânsă dependentă de o alta obligație asumata de către promitentii vânzători prin ante-contract respectiv pct.VII.S.
"Promitentul vânzător se obligă față de promitentul cumpărător ca pana in data de 30 aprilie 2008 sa realizeze înscrierea in CF a construcției";.
Pe calea unei interpretări logice se poate deduce ca este vorba atat de înscrierea construcției in ansamblul ei cat si a apartamentului in particular.
Daca s-ar incerca sa se interpreteze altfel prevederile contractuale s- ar ajunge la situația in care antecontractul ar conține niște prevederi lipsite de finalitate, s-ar incalca principiul predictibilitatii normelor si actelor juridice, cumpărătorul fiind interesat in mod direct de intabularea apartamentului si nu a construcției in ansamblul ei pentru ca antecontractul se refera la apartament si nu la blocul de locuințe.
Desi au fost notificați prin intermediul Executorului Judecătoresc si puși în întârziere conform art. 1079 Cod Civil, pârâții nu au dat curs acestei notificări și nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Notificarea prin care au fost chemați pârâții la notar să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică îndeplinește cerințele prevăzute de art. 720 ind. 1 din Codul de Procedură Civilă, echivalând cu o invitație la conciliere.
In încheierea de Certificare redactata de Notarul P. Padurean Ana V. se menționează ca "B. P. S. si SS, in calitate de promitenti vânzători, declara ca nu sunt de acord cu încheierea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica si nu semnează încheierea de certificare intrucat sunt in criza de timp...";.
Aceste mențiuni din încheiere pot conduce atat la ideea ca s-au răzgândit in ce privește încheierea actului in forma autentica cat si Ia ideea ca sunt de rea credința, dar in nici un caz la ideea ca sunt de buna credința. Culpa pârâților si reaua credința, reiese clar din faptul că, la data încheierii antecontractul ui de vânzare-cumpărare imobilul teren era grevat de o ipotecă, ipotecă ce se extinde și asupra ameliorațiunilor ulterioare, precum și de o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea băncii care a acordat credit pârâților. Până la acest moment pârâții nu au ridicat ipoteca și interdicția de înstrăinare și grevare, fiind în mod culpabil în imposibilitate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și a
transfera astfel dreptul de proprietate asupra imobilului.
Conform art. II pct. 3 din antecontractul de vânzare cumpărare
"Transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului precum si a cotelor indivize aferente libere de orice sarcini se va realiza prin act autentic de vânzare cumpărare...";.
Întrucât ipoteca era preexistenta antecontractului de vanzare- cumparare rezulta de asemenea printr-o interpretare logica faptul ca parații promitenti vânzători încheie antecontractul de vânzare cumpărare in ideea si pornind de la premisa ca pana la momentul in care trebuie sa încheie contractul de vânzare cumpărare in forma autentica vor achita creditul luat de la banca si vor obține radierea ipotecii si a interdicției de înstrăinare si grevare.
In aceasta ipoteza nerambursarea creditului si imposibilitatea radierii ipotecii conduc evident către culpa acestora. Atâta timp cat banii au existat ca urmare a incheierii unor antecontracte de vânzare cumpărare pentru toate apartamentele si a incasarii preturilor dar parații au inteles sa investească in alte imobile si in beneficii materiale personale, in detrimentul achitării creditului si radierii ipotecii apreciază culpabilă conduita acestora si evidenta reaua lor credința.
O adoua ipoteza posibila este aceea in care promitentii vânzători au fost siguri de la început ca nu vor putea achita creditul si nu vor obține radierea ipotecii dar nu i-a interesat acest lucru, primordial pentru ei fiind încasarea prețului apartamentului si nu perfectarea contractului de vânzare cumpărare si transferul dreptului de proprietate.
Si in acesta ipoteza este evidenta culpa acestora dar ne-am afla in prezenta culpei "lata"; preflgarându-se chiar ideea de înșelăciune, conotațiile penale putând fi luate in calcul.
La analizarea acestei situații de fapt, precum si a implicațiilor juridice ale sale, apreciază ca trebuie avute in vedere următoarele aspecte: in antecontract se angajează sa predea imobilul liber de orice sarcini pana la_ ; in contractul de ipoteca cu banca, extins si asupra apartamentului,
dreptul de ipoteca precum si interdicția de înstrăinare si grevare in favoarea băncii asupra imobilului se întinde pe 25 ani, pana la data achitării integrale a creditului.
Prin întâmpinarea formulată, intimații SS, SA, B. P.
S., B. A. M. au solicitat respingerea apelului ca nefondat, mentinand ca legala si temeinica hotărârea pronunțata de instanța
fondului, din următoarele considerente:
Raporturile juridice intre părțile prezentului litigiu sunt guvernate de prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare nr.40/_ si a actelor adiționale la acesta, acte încheiate intre parti la datele de_ si respectiv_ .
Răspunderea pârtilor pentru nerespectarea prevederilor contractuale este reglementata la art.V din antecontract, clauzele de la pct.V 2 si respectiv V3 vizând clauze operante in caz de culpa a intimaților promitenti vânzători.
Potrivit art.V3 din antecontract, dispoziție de care se prevalează reclamantul in solicitarea de obligare a subsemnaților la plata sumei de 11.850 EURO :"in cazul in care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea-credința refuza perfectarea contractului final de vânzare-cumpărare in forma autentica ,acesta este obligat sa restituie suma primita de la cumpărător precum si la plata unei sume in cuantum de 30% din valoarea sumei incasate de promitentul vânzător ,cu titlu de penalități."
Apreciază ca astfel cum corect a reținut instanța fondului in speța reclamantul nu a făcut dovada nici uneia din ipotezele la care se refera aceasta prevedere contractuala, respectiv: intimații promitenti vânzători nu s-au răzgândit cu privire la vânzarea apartamentului, dovada acestui fapt fiind chiar predarea posesiei către reclamant si faptul ca niciodată nu i-a solicitat restituirea acestei posesii sau rezolutiunea vânzării.
In sarcina intimatițor nu se poate retine refuzul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica. Cu privire la acest aspect solicita să se aibă în vedere următoarele:
Conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr.40/2007 obligația intimaților de a se prezenta la notarul public in vederea perfectării vânzării in forma autentica era scadenta in termen de 15 zile de la intabularea apartamentului. Acest apartament nu a putut fi intabulat pana in prezent desi s-a realizat documentația de apartamentare a întregului bloc de locuințe.
Solicita înlăturarea susținerilor reclamantului apelant in sensul in care prin clauza de la art.VII.5 s-a avut in vedere intabularea apartamentului pana la data de 30 aprilie 2008 fata de următoarele: conform acestei clauze contractuale :"promitentul cumpărător se obliga fata de promitentul vânzător ca pana la data de 30 aprilie 2008 sa realizeze înscrierea in Cf a construcției". Conform etapelor de intabulare,in prima etapa se face evidențierea in CF a Întregii construcții - ceea ce s-a avut in vedere prin aceasta clauza contractuala ,iar in etapa ulterioara se poate inscrise documentația de apartamentare. Ca efect al depășirii acestui termen contractual de intabulare a construcției in sarcina subsemnaților s-au perceput de către reclamant penalități de întârziere conform Actului adițional din data de_ . - conform disp. art. 983 c.civ.: "cand este îndoiala convenția se interpretează in favoarea celui care se obliga".
Cele consemnate in încheierea de Certificare redactata de BNP Padurean, in sensul ca nu a perfectat contractul din lipsa de timp, nu sunt aspecte opozabile acestora, aceasta consemnare fiind făcuta in lipsa lor
exclusiv pe baza susținerilor reclamantului. In realitate la data la care au fost convocați s-au prezentat la notar si i-au adus la cunoștința reclamantului ca la acel moment nu pot perfecta vânzarea imobilului liber de sarcini ca efect al existentei înscrierii privitoare la dreptul de ipoteca constituit in favoarea băncii.
Pe cale de consecința apreciază ca nu sunt incidente prevederile disp.art.V3 din contract astfel cum corect a reținut instanța de fond.
Examinând apelul, curtea reține următoarele:
Răspunderea civilă contractuală a promitenților vânzători pe temeiul invocat de apelant nu poate fi antrenată, deoarece această clauză contractuală a fost anihilată prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, act încheiat la data de_ . Conform cauzelor stipulate în actul adițional promitenții vânzători au consimțit la activarea clauzei penale recunoscând că termenul pentru predarea imobilului a fost depășit, cuantumul daunelor interese individualizate în temeiul acestei prevederi contractuale fiind în sumă de 4.150 euro. Promitentul cumpărător a declarat că având în vedere desocotirea intervenită între acesta și promitenții vânzători, nu mai are nici o pretenție față de vânzători cu privire la eventuale alte penalități sau despăgubiri. Părțile nu au stipulat în mod expres dacă abdicarea de la beneficiul pre evaluării daunelor interese vizează ambele clauze penale-cuprinse în art. V.2. ,V.3.- sau numai clauza inserată la art. V.2. din contract. Întrucât clauza nu este în afara oricărei îndoieli, ea se impune a fi interpretată în favoarea celui care se obligă, deci în favoarea intimaților, în acord cu prevederile art. 983 C. civ.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod proc.civ., instanța va respinge apelul declarat de reclamantul C. C. V. impotriva sentinței civile nr. 605 din_ pronunțată in dosarul nr._ * al Tribunalului Specializat C. pe care o va menține în întregime.
În temeiul art. 274 Cod proc.civ. apelantul fiind în culpă procesuală, va fi obligat să plătească intimaților SS, SA, B. P. S., B.
A. M. suma de 1500 de lei cheltuieli de judecată in apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge apelul declarat de reclamantul C. C. V. impotriva sentinței civile nr. 605 din_ pronunțată in dosarul nr._ * al Tribunalului Specializat C. pe care o menține în întregime.
Obligă apelantul să plătească intimaților SS, SA, B. P.
S., B. A. M. suma de 1500 de lei cheltuieli de judecată in apel. Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 1 octombrie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | GREFIER | ||
D. | P. C. | I. | M. N. |
red. D.P. dact. GC 7 ex/30.10.213
Jud.primă instanță: C. G.
| ← Decizia civilă nr. 55/2013. Reziliere contract | Sentința civilă nr. 1727/2013. Reziliere contract → |
|---|
