Decizia civilă nr. 34/2013. Acțiune în pretenții comerciale
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 34/2013
Ședința publică de la 28 Februarie 2013
Completul compus din: PREȘEDINTE R. -R. D.
Judecător D. M.
G. M. T.
S-a luat în examinare - în vederea pronunțării - apelul formulat de reclamanta SC A. S., împotriva sentinței civile nr. 3687/2012, pronunțată în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații A. M. D., A. A. B. M. G., S. M. M., A. C. G., B. M. G., S.
M. M., având ca obiect pretenții.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează faptul că prin încheierea de ședință din data de_ s-au consemnat atât mersul dezbaterilor, cât și concluziile orale ale părților, încheiere ce face parte din prezenta hotărâre.
CURTEA
SC A. S. a declarat apel împotriva sentinței civile 3687 din_ pronunțată de Tribunalul Maramureș în dos._ solicitând modificarea în parte a sentinței în sensul obligării intimaților la plata sumei totale de 137.183,34 euro plus TVA echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății efective reprezentând investițiile necesare și utile realizate de reclamantă la imobilul din
B. M., str.Podul Viilor nr.2,înscris în CF 2144 B. M. nr.846 pe durata contractului de închiriere din_ cu obligarea pârâților la plata dobânzii legale începând cu_ până la completa acoperire a debitelor la plata integrală a cheltuielilor de judecată inclusiv onorarul de succes și respingerea cererii reconvenționale și a cheltuielilor de judecată acordate intimaților, cu cheltuieli de judecată în apel.
Apelanta a arătat că potrivit expertizei tehnice în construcții, valoarea achitată pentru efectuarea investițiilor este de 137.183,34 euro plus TVA și rezultă din documentele de plată și facturile puse la dispoziția instanței, plățile s-au efectuat prin virament, iar această sumă nu a fost contestată.
Expertul a apreciat că necesare și utile și cuantificate evaluării doar investițiile în sumă de 137.231 euro cu TVA inclus și din această valoare a considerat că s- a amortizat o parte din sumă până la ieșirea din spațiu, însă această opinie excede competenței de expert tehnic în construcții implicând aprecieri de natură financiar-contabilă și juridică. Astfel, proprietarii rămân și cu chiria încasată și cu valoarea amortizată având un dublu beneficiu pentru aceeași perioadă. Ca atare, trebuia respinsă integral cererea reconvențională pentru că raționamentul cu amortizarea ar fi fost valabil dacă nu s-ar fi achitat chirie pentru spațiu.
Referitor la acordarea unui cuantum de 50% din investiții conform clauzei 9 pct.1 din contract, apelanta susține că această clauză a fost interpretată în mod greșit pentru că ea nu duce la concluzia că este îndreptățită doar la 50% din valoarea totală a investițiilor identificate din lucrarea de expertiză. În mod greșit s-a generalizat aplicarea art. 9 pct.1 din contract la nivelul tuturor lucrărilor efectuate și identificate întrucât părțile au recunoscut anticipat
anumite investiții ce urmau a fi în mod cert efectuate fără a exclude toate lucrările necesare și utile pentru desfășurarea activității. Ca atare, renunțarea la un drept nu poate fi dedusă pe cale implicită din interpretarea clauzele contractuale ci trebuie menționată în mod expres pentru că ar echivala cu o clauză de restrângere a răspunderii locatorului. Acordarea dobânzii, la valoarea investițiilor trebuie făcută începând cu data de_ data deposedării apelantei
de spațiul comercial pentru că de la acest moment s-a născut interesul legitim iar dreptul material la acțiune a putut fi exercitat.
În ceea ce privește sumele stabilite ca și cheltuieli de judecată acestea sunt inadmisibile raportat la faptul că acțiunea a fost admisă în parte, iar cererea reconvențională respinsă în cea mai mare parte, reclamanta-apelantă achitând un total de 16.348,9 lei taxă timbru și onorar expert la care se adaugă 6.247 lei onorar avocat precum și 10% onorar de succes pentru avocat conform contractului de asistență juridică. Toate aceste cheltuieli trebuiau admise, pentru că sunt certe și determinate, iar cheltuielile de judecată acordate pârâților sunt nejustificate pentru că toate capetele de cerere au fost respinse, cu excepția celui privind plata chiriei.
Cât privește cererea reconvențională, hotărârea instanței este greșită pentru că din luna martie 2007 până la data desfacerii contractului_ proprietarii locatori au fost de acord cu plata chiriei de 600 euro și nu au obiectat niciodată cu privire la faptul că se plăteste doar suma de 600 euro și nu de 1200 de euro. Astfel, acordul creditorului nu trebuie să fie obligatoriu exprimat expres ci poate fi exprimat și tacit și dedus din pasivitatea de a solicita sau obiecta la plata chiriei lunare.
Intimații Barbu M. G., S. M. M. R., A. A., A.
M. D. au depus întâmpinare solicitând respingerea apelului cu cheltuieli de judecată în apel reprez.,onorar avocațial și arătând că chiria a fost stabilită prin contract fiind menționat momentul până la care se poate plăti doar jumătate din chirie iar cu privire la suportarea cheltuielilor de amenajare aceasta a fost stabilită în mod expres potrivit art.7 pct.2 lit.e și f din contract.
Toate aceste înțelegeri și decizia chiriașei de a suporta cheltuielile de amenajare în limitele asumate și de intimați au fost încheiate în condițiile stabilirii unei chirii mult inferioare decât cea a pieței și care a fost plătită doar sporadic, ceea ce a dus la tensiuni și discuții în contradictoriu. De asemenea, apelanta a subînchiriat imobilul fără a avea acordul proprietarilor, astfel că s-a decis la data de_ rezilierea unilaterală a contractului. În cecea ce privește cererea reconvențională, aceasta rezultă din prevederile contractuale iar solicitarea de acordare a dobânzilor nu este fundamentată pentru că la data de_ sumele ce urmau a fi achitate de intimați nu erau circumscrise unei datorii certe,lichide și exigibile.
Referitor la cheltuielile de judecată, cererea reconvențională a fost admisă integral sub aspectul chiriei restante, în timp ce acțiunea reclamantei-apelante a fost admisă în parte doar pentru jumătate din suma solicitată. Intimații arată că onorarul de succes este o clauză contractuală între parte și avocat ce nu poate fi opusă celeilalte părți.
Asupra apelului, Curtea va reține următoarele:
Între părți s-a încheiat contractul de închiriere din_ vizând folosința spațiului situat în B. M., str.Podul Viilor nr.2, pentru care părțile au convenit conform art.4 pct.1 să se plătească o chirie de 1200 euro/lună ce nu poate fi modificată pentru primii 5 ani. Având în vedere necesitatea efectuării unor amenajări pentru utilizarea în scopul pentru care a fost închiriat spațiul s-a convenit potrivit art.4 pct.6 că nu se va percepe chirie pentru perioada în care se fac amenajări, iar dacă lucrările nu sunt finalizate în termen de 6 luni de la data
semnării contractului se va achita jumătate din chiria lunară până la finalizarea amenjărilor.
Faptul că apelanta nu a achitat chirie timp de 6 luni și în continuare chiar după finalizarea amenajărilor a achitat jumătate din valoarea chiriei lunare, nu constituie o modificare a clauzelor contractuale în sensul acordului tacit a locatorului pentru modificarea cuantumului chiriei.
Este de remarcat că așa cum s-a arătat chiar părțile au stabilit că această chirie de 1200 euro/lună nu poate fi modificată și că achitarea unei chirii inferioare obligației contractuale după finalizarea amenajărilor la spațiu închiriat nu semnifică acordul locatorului la modificarea acestei chirii.
Cererea reconvențională a fost admisă în ceea ce privește obligarea fostului locatar la plata chiriei stipulate tocmai avându-se în vedere termenele stabilite în contract de la care locatarul urma să plătească în întregime chiria stipulată. Aceste termene și momente nu au fost contestate, astfel că în mod corect tribunalul a admis cererea reconvențională în ceea ce privește chiria solicitată de locator, având în vedere art.1429 alin.1 pct.2 C.civ.
În ceea ce privește investițiile locatarul s-a obligat potrivit art.7 pct.2 lit.e din contract să suporte toate cheltuielile de amenajare a spațiului închiriat,acest articol coroborându-se cu art.9 pct.1 din contract conform căruia proprietarul a recunoscut anumite investiții făcute de chiriaș în proporție de 50%, precum și potrivit art.9 pct.2 toate investițiile făcute cu privire la branșamentele, apă, gaz, contorizare și canalizare.
Potrivit regulilor de interpretare a convenției stabilite în art.982 C.civ., clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg. Având în vedere că în contract se specifică anumite lucrări care sunt recunoscute în cuantum de 50%,alte lucrări recunoscute în cuantum de 100% și s-a prevăzut că toate cheltuielile de amenajare a spațiului închiriat se suportă de locatar, rezultă că, cheltuielile pretinse prin apel și reliefate de expertiza tehnică nu au fundament contractual pentru că părțile conform principiului libertății contractuale au convenit ca restul investițiilor făcute de locatar să nu poată fi pretinse locatorului, iar această reglementare este derogatoare de la prevederile art.1447 și 1448 C.civ.
Referitor la amortizarea unei părți din cheltuielile recunoscute de instanță, ce au privit investițiile la imobilul închiriat, expertul având în vedere gradul de uzură a lucrărilor și de perioada în care reclamanta a utilizat aceste lucrări până în data de_ a apreciat valoarea totală a lucrărilor executate de reclamantă și neamortizate ce poate fi recunoscută. Gradul de uzură nu a fost contestat ca urmare a utilizării unor normative greșite ci apreciindu-se că expertul nu are specialitatea contabilă însă această obiecțiune trebuie înlăturată pentru că având de evaluat investițiile efectuate, chiar în lipsa calității de expert contabil este în măsură să stabilească valoarea lucrărilor neamortizate până la data la care a utilizat reclamanta spațiul. Deși s-a arătat că amortizarea ar fi putut avea loc în ipoteza în care ar exista perioade în care nu ar fi fost plătită chiria, Curtea va aprecia că potrivit prevederilor contractuale aceste perioade au existat, reclamanta fiind scutită de plata chiriei pe timp de 6 luni și plătind jumătate din valoarea acesteia până la momentul finalizării lucrărilor astfel că se impunea ca expertul să stabilească valoarea neamortizată a investiției.
Această investiție a fost stabilită doar odată cu pronunțarea sentinței 3687/_ pentru că doar în acel moment creanța reclamantei era certă, lichidă și exigibilă, astfel că din acest moment pârâții au fost obligați la plata dobânzii legale conform OG 13/2011. Chiar dacă reclamanta a folosit imobilul până în data de_ contravaloarea investiției a fost stabilită doar cu data de 5 iunie 2012.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, prevederile art.274 C.proc.civ. prevăd posibilitatea acordării acestora părții care a câștigat procesul, iar în cazul în care ambele părți au avut pretenții încuviințate în parte se apreciază în ce măsură fiecare poate fi obligată la plata acestora.
Este de reținut că cererea reconvențională a fost admisă în întregime sub aspectul plății chiriei fiind respinsă sub aspectul demontării și ridicării unor investiții, situație în care taxa judiciară de timbru și onorarul expert suportat de pârâți a fost imputat reclamantei pentru că a privit capătul de cerere admis la care s-a adăugat cheltuielile avocațiale făcute de ambele părți mai puțin onorarul de succes al avocatului reclamantei.
Cu privire la onorarul de succes Curtea va aprecia că acesta nu poate fi imputat părții-pârâte pentru că este asumat de către reclamantă și depășește
limitele prevăzute de art.274 alin.3 C.proc.civ. Faptul că acest contract este executoriu sub aspectul relației avocat-client, nu privește cealaltă parte care nu este în măsură și ținută să suporte cheltuielile exorbitante angajate de cealaltă parte raportat la valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat.
Având în vedere că aceste onorarii au fost corect reținute de prima instanță, Curtea va aprecia că și acest motiv de apel este nejustificat.
În consecință, în conformitate cu prev.art.296 C.proc.civ., Curtea va respinge apelul și va păstra în totalitate sentința civilă atacată, iar în conformitate cu art.274 C.proc.civ., având în vedere faptul că pârâții au fost ținuți să suporte cheltuieli de angajare a unui avocat, va obliga apelanta la plata sumei de 4400 lei cheltuieli de judecată în apel pentru fiecare din intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge apelul declarat de reclamanta SC A. S., împotriva sentinței civile nr. 3687/0_, pronunțată în dosarul nr._ al T. ui Maramureș, pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimaților suma de 4400 lei, cheltuieli de judecată în apel, pentru fiecare dintre intimați.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | G. | |||
R. R. D. | D. | M. | M. | T. |
Red.RRD/AC 6 ex. - _
| ← Decizia civilă nr. 707/2013. Acțiune în pretenții comerciale | Decizia civilă nr. 4761/2013. Acțiune în pretenții comerciale → |
|---|
