Decizia civilă nr. 360/2013. Ordonanță președințială
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL B. -NĂSĂUD
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ Nr. 360/2013
Ședința publică din data de 24 Mai 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: B. L. T. JUDECĂTOR: M. A. P. JUDECĂTOR: L. D. E.
GREFIER: M. D.
S-a luat în examinare recursul declarat de recurenta A. A., împotriva Sentinței civile nr. 11354/2012 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar nr._ și în
contradictoriu cu intimata SC B. I. S., având ca obiect ordonanță președințială.
Recursul a fost reținut în pronunțare la data de 23 mai 2013, concluziile părții prezente au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Deliberând, constată:
T R I B U N A L U L
Prin sentința civilă nr. 11354/2012 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de ordonanță președințială având ca obiect evacuare provizorie, formulată de reclamanta AMBROZIE A., împotriva pârâtei SC B. I. S. .
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că între părți s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr. 1 (depus în copie la filele 4-6 din dosar), înregistrat la AFP B. sub nr. 12308/2008, având ca obiect închirierea spațiului proprietatea reclamantei, situat în mun.
B., str. A. M. u, nr.8, jud. B. -Năsăud, în suprafață de 40 mp, prețul chiriei fiind stabilit la suma de 450 Euro, în vederea desfășurării de activități comerciale de către pârâta societate comercială, iar durata închirierii este de 5 ani, începând cu data de_ până la data de_, cu posibilitatea de prelungire cu acordul părților, prin act adițional la contract.
Prin actul adițional înregistrat la AFP B. sub nr. 5724/_ (depus în copie la fila 7 din dosar), părțile au convenit modificarea contractului, începând cu data de_, prin perceperea unei chirii de 100 Euro lunar.
La datele de_ ,_ ,_ și_ reclamanta a notificat-o pe pârâtă cu privire la neîndeplinirea obligației contractuale de a plăti chiria și penalitățile restante (filele 12-17 din dosar), iar la data de_ reclamanta a notificat pârâta, prin intermediul Biroul Executorului Judecătoresc Lar Viorel, potrivit Dos. de notificare nr. 4/_ (fila 9), cu privire la rezilierea în baza pactului comisoriu de gradul IV a contractului, începând cu data de_ .
Pe rolul acestei instanțe se află înregistrat și Dos. nr._, prin care reclamanta din prezenta cauză solicită, pe calea dreptului comun, constatarea rezilierii de drept, prin pact comisoriu de gradul IV a contractului de închiriere, evacuarea pârâtei din spațiul închiriat și obligarea acesteia la plata chiriei restante și a penalităților contractuale aferente, fiind justificată astfel condiția vremelniciei .
Astfel, potrivit art. 581 al. 1 C. pr. civ., instanța va putea să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.
Reiese din textul legal menționat caracterul special al procedurii ordonanței președințiale, care permite soluționarea vremelnică și fără prejudecarea fondului raporturilor juridice dintre părți a unor situații urgente.
Raportată la condiția neprejudecării fondului, măsura evacuării poate fi dispusă pe această cale doar în situații excepționale, care permit instanței ca prin simpla pipăire a fondului să aprecieze de partea cui se situează aparența dreptului. O analiză detaliată a raporturilor juridice dintre părți este incompatibilă cu specificul procedurii. Astfel de situații se pot ivi, spre exemplu, în cazul ocupării vădit abuzive a unui spațiu, când este evidentă, chiar și prin analiza sumară a fondului, lipsa oricărui temei al ocupării.
Raportând aceste aspecte la situația de fapt, astfel cum a fost reținută, instanța constată că pârâta nu a ocupat abuziv spațiul în discuție, iar în ceea ce privește susținerea reclamantei, în sensul că, începând cu o anumită dată, aceasta nu mai are nici un titlu locativ, urmare a intervenirii rezilierii de drept, aceasta nu poate fi apreciată prin simpla pipăire a fondului, fiind necesară o analiză detaliată a raporturilor juridice dintre părți, cu atât mai mult cu cât pârâta a invocat faptul că nu se consideră datoare reclamantei, contestând totodată modul de calcul al sumei pretins datorate, susținând că reclamanta a făcut situații de calcul diferite în mod vădit una față de cealaltă, adică cea din Anexa nr.1 (fila 8), față de cea din situația de calcul comunicată pârâtei pe mail (filele 39-40).
De asemenea,a relevat faptul că deși i-a solicitat să-i dea chitanțe descărcătoare pentru plata chiriei, aceasta a refuzat, cu toate că a recunoscut plata chiriei pe lunile iunie, iulie și august 2012 ( de aceea nu a mai consemnat aceste perioade în anexa de calcul a debitelor restante - fila 8 din dosar) .
Pe de altă parte, nici condiția urgenței cererii nu se justifică, reclamanta arătând în motivarea cererii că este imposibilă închirierea spațiului unei alte persoane și că pârâta folosește în mod vădit abuziv spațiul în cauză, în condițiile rezilierii contractului în baza pactului comisoriu de gradul IV, fapt nereal, întrucât doar în dosarul de fond se vor putea analiza aspectele ce țin de rezilierea contractului.
Astfel,în prezent, aparența dreptului este de partea pârâtei, care are un titlu locativ, contractul de închiriere încheiat cu reclamanta fiind scadent abia în data de_ . Pe de altă parte, invocarea de către reclamantă a situației sale financiare dificile, anexând în acest sens un cupon de pensie (fila
29) ,două facturi fiscale privind plata serviciilor Audiovizual și de internet (fila 29), a consumului de curent electric ( fila 34) și un grafic de rambursare a unui credit contractat de aceasta de la BCR SA (filele 30-33) nu sunt dovezi care să justifice urgența cererii sale, în condițiile în care aceste datorii ale ei sunt pentru imobilul în care locuiește, situat în Negrilești, nr. 273, jud. B. -Năsăud, nu sunt utilități sau alte plăți aferente spațiului închiriat.
Față de considerentele mai sus expuse, cum pe calea sumară a ordonanței președințiale nu se poate analiza dacă rezilierea de drept invocată de reclamantă poate opera fără o prejudecare a fondului raporturilor juridice dintre părți, nefiind dovedită în speță nici condiția urgenței, s-a respins cererea de ordonanță președințială ca neîntemeiată.
La adoptarea acestei soluții instanța a avut în vedere analiza cererii de ordonanță președințială atât sub aspectul condițiilor de admisibilitate prevăzute de art.581 Cod procedură civilă, cât și din perspectiva pipăirii fondului, fără a dispune asupra raporturilor locative și aceasta pentru că, atâta timp cât locațiunea nu a încetat, iar pârâta opune un titlu în baza căruia ocupă acel spațiu, se bucură de drepturile sale de chiriaș până la dovada contrară și atunci nu este posibilă evacuarea acesteia din acel spațiu decât după lămurirea situației locațiunii, inclusiv pe cale judecătorească.
Numai în cadrul acțiunii pe dreptul comun promovată de reclamantă, ce face obiectul Dos. nr._ se va putea stabili dacă pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale sau nu, pentru a putea opera rezilierea de drept, deoarece în prezenta cauză instanța nu este îndrituită decât să pipăie fondul cauzei pentru a aprecia că de fapt prin măsura solicitată în condițiile unei locațiuni în vigoare se pretinde evacuarea pârâtei din spațiul respectiv ca măsură vremelnică ceea ce nu este posibil. Practic trebuie în primul rând stabilită valabilitatea/încetarea locațiunii și apoi, după caz, se va trece la măsura de evacuare, iar din această perspectivă este de prisos ca instanța să analizeze aspectele privind neplata de către pârâtă a contravalorii chiriei și consecințele pentru această neplată, fiind o problemă de tratat pe dreptul comun în stabilirea valabilității/nevalabilității locațiunii respective.
Chiar și aspectele enumerate de reclamantă în justificarea urgenței măsurii, relevate mai sus nu pot fi analizate sumar pe calea ordonanței președințiale și oricum sunt chestiuni care au relevanță în analiza rezilierii locațiunii pe dreptul comun și nu pentru evacuare în condițiile unei locațiuni încă valabile.
Eventualul prejudiciu din aceste cauze poate fi recuperat de la pârâtă dacă se va dovedi a fi în culpă numai după încetarea locațiunii, deoarece chestiunea prejudiciilor suferite de către părți nu poate fi analizată decât în contextul litigiului pe dreptul comun chiar și împreună cu stabilirea valabilității/încetării locațiunii.
Este adevărat că nu întotdeauna caracterul vremelnic al unei măsuri pe calea ordonanței președințiale, depinde de existența unui litigiu asupra pricinii dar, în speță, nu se poate dispune evacuarea pe calea ordonanței președințiale în condițiile unei locațiuni în ființă pentru ca ar fi și o măsură abuzivă. În acest sens s-a pronunțat practica judiciară în materie.
Împrejurarea că reclamanta are pe rol o cauză pe dreptul comun având ca obiect rezilierea raporturilor locative și evacuarea pârâtei din acel spațiu așa cum rezultă din dosarul atașat, îi dă posibilitatea acesteia să-și valorifice drepturile sale împotriva pârâtei, în acel dosar, respectiv Dos. nr._ .
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs, în termen legal, recurenta A. A.
solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate în sensul de a admite cererea de ordonanță președințială ca fiind legală și temeinică și de a dispune evacuarea pârâtului din imobil.
În motivare s-a arătat că prin cererea de ordonanță președințială a solicitat evacuarea provizorie a pârâtului, din imobilul pe care recurenta îl deține în proprietate, în B., str. A. M. u nr. 8, până la soluționarea dosarului_, care va dezbate fondul, întemeindu-se pe prevederile art. 581 alin. 1 C.pr.civ, potrivit cărora instanța poate să ordone măsuri vremelnice în cazuri grabnice.
A arătat de asemenea că între recurentă și pârâtul intimat există un contract de închiriere început la data de_ . In prezent, contractul de închiriere este în derulare. Până la data de_, prețul chiriei lunare a fost de 450 euro iar din_, prețul chiriei lunare este de 100 euro, sume neachitate parțial până în prezent, așa cum au fost exemplificate în anexa 1 de la dosarul de fond și cum ar fi trebuit achitate conf. prevederilor art. 1797 alin. 1, NCC si a contractului de închiriere nr. 1/12308/2008 cap VI alin 2 si 5.
Datorita faptului că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a chiriei lunare, folosind în acest fel spațiul în mod abuziv fără spirit gospodăresc reiese fără echivoc, încălcarea flagrantă a clauzelor contractuale de către acesta, ceea ce ar impune și rezilierea contractului de închiriere.
Pe de alta parte, pârâtul nu se comportă cu bunul imobil, în spirit de conservare și administrare judicioasă a acestui spațiu închiriat, datorită nereparării și neconservării lui, în scurt timp acesta putând ajunge la o stare jalnică și pierdere a unei foarte mari părți din valoarea de piață pe care o avea la data închirierii. In perioada de patru ani de la data încheierii contractului, pârâtul a distrus cu bună știință imobilul, arătând indiferența în conservarea lui, nu a achitat chiria la termen, producându-i dereglarea situației sale financiare, în ceea ce privește achitarea utilităților, a ratelor, etc., astfel că o prelungire a acestei situații poate duce la amplificarea stării de degradare și crearea de prejudicii inimaginabile în sarcina recurentei-proprietar al imobilului. Așa fiind, se impune evacuarea de urgență pentru a putea începe atât lucrările de reparații cât și pentru a putea fi la zi cu plata utilităților aferente acestui spațiu. Din cele de mai sus, reiese în mod vădit caracterul de urgență, prevăzut si cerut de art. 581. alin. 1, C.pr.civ.
In ce privește condiția vremelniciei, se arată că nu a solicitat rezilierea contractului care face obiectul unei acțiuni separate de drept comun, solicitarea prezenta fiind făcută în scopul posibilității proprietarului reclamant de a remedia pagubele suferite și a lua măsurile de conservare și reparare a imobilului.
In ceea ce privește a treia condiție de admisibilitate, cea a neprejudicierii fondului cauzei, acesta este pusă în discuție, separat, în acțiunea având ca obiect rezilierea și evident, încetarea contractului de închiriere și recuperarea pagubelor cauzate.
Ordonanța președințială este un tip de acțiune care permite a se lua unele măsuri de urgență, condiție intrinsecă de admisibilitate a unei astfel de cereri pe lângă vremelnicia și nerejudecarea fondului. In materie locativă, ordonanța președințială este posibilă pentru a se obține evacuarea dintr-un spațiu numai în acele împrejurări ce impun o intervenție neîntârziată a justiției. Motivele invocate de către recurentă, nu au legătură cu existența sau inexistența titlului locativ, valabilitatea sau expirarea acestuia, ci se referă la modul în care pârâtul, chiriaș, a înțeles să își exercite acest
drept locativ, astfel că este asigurată vremelnicia măsurii, precum și aspectul ce vizează nejudecarea unor aspecte de fond ale cauzei.
Ordonanța președințială poate fi folosită de locator și pentru reprimarea unor abuzuri de folosință, întrucât potrivit art. 1799 si art. 1800 NCC, locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat, ca un bun proprietar și numai la destinația determinată prin contract, iar în lipsa de stipulație specială, la destinația prezumata după circumstanțe. Mai mult, lege impune locatarului si obligația de a efectua toate reparațiile necesare, cu excepția celora care sunt în sarcina locatorului, potrivit art. 1788 alin. 2 NCC. Potrivit acestor obligații, apreciate ca un abuz de folosința se permite proprietarului a recurge la calea ordonanței președințiale pentru a obține fie restrângerea spațiului închiriat, sau dacă este necesară efectuarea grabnică a reparațiilor se poate dispune chiar măsura evacuării temporare a chiriașului dacă se justifică urgența, ori în cazul recurentei măsura urgenței evacuării chiriașului fiind cât se poate de clar evidențiată.
Așa fiind, din probatoriul administrat, constând în înscrisuri, reiese cu prisosință atitudinea de indiferență a pârâtului față de bunul închiriat: - în concret starea fizică prezentă a imobilului pe care aceasta îl folosește și lipsa unor probațiuni din care să reiasă că pârâtul în calitate de chiriaș a efectuat vreo măsură de conservare, reparație sau act de bună administrare a spațiului de care a beneficiat - situație în care se impune evacuarea provizorie a acestuia din spațiul, proprietatea recurentei. Toate aceste aspecte duc la concluzia creării unui prejudiciu pentru recurentă - proprietar și reținerea unui abuz de folosință din partea pârâtului precum și la necesitatea luării măsurii de evacuare temporară a pârâtului din spațiul închiriat măsură cu caracter vremelnic până la soluționarea litigiului de drept comun dintre părți.
In drept s-au invocat disp. art.304, alin.9, Cod pr.civ.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 și 3041Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că aceasta este temeinică și legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii, pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a retinut o corecta stare de fapt pe care a circumscris-o adecvat dispozitiilor legale incidente.
Astfel, dand o interpretare corecta a dispozitiilor legale ce reglementeaza institutia ordonantei presedintiale, pertinent s-a retinut ca nu sunt indeplinite conditiile legale pentru a se dispune evacuarea locatarului pe calea acestei proceduri sumare, deoarece aparența dreptului este de partea pârâtei-intimate, care are un titlu locativ, contractul de închiriere încheiat cu reclamanta fiind scadent abia în data de_ . Intimata- pârâta nu a ocupat abuziv spațiul în discuție, iar în ceea ce privește susținerea reclamantei- recurente, în sensul că, începând cu o anumită dată, aceasta nu mai are nici un titlu locativ, urmare a intervenirii rezilierii de drept, nu poate fi apreciată prin simpla pipăire a fondului, fiind necesară o analiză detaliată a raporturilor juridice dintre părți, cu atât mai mult cu cât intimata-pârâta a negat datoria fata de recurenta, contestând totodată modul de calcul al sumei pretins datorate.
Numai în cadrul acțiunii pe dreptul comun promovată de recurenta-reclamantă, ce face obiectul Dos. nr._ se va putea stabili dacă intimata-pârâta și-a îndeplinit obligațiile contractuale sau nu, pentru a putea opera rezilierea de drept, si pentru a se putea trece la măsura de evacuare .
Sunt reale sustinerile recurentei in sensul ca procedura ordonanței președințiale poate fi folosită de locator și pentru reprimarea unor abuzuri de folosință, întrucât locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat, ca un bun proprietar și numai la destinația determinată prin contract, iar în lipsa de stipulație specială, la destinația prezumata după circumstanțe., precum si obligația de a efectua toate reparațiile necesare, cu excepția celora care sunt în sarcina locatorului. Potrivit acestor obligații, apreciate ca un abuz de folosința se permite intr-adevar proprietarului sa recurga la calea ordonanței președințiale pentru a obține fie restrângerea spațiului închiriat, sau dacă este necesară efectuarea grabnică a reparațiilor se poate dispune chiar măsura evacuării temporare a chiriașului dacă se justifică urgența.
Insa, recurenta nu a invocat in fata primei instante existenta unui astfel de abuz de folosinta, astfel ca aceasta nu a fost investita cu analizarea lui, procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilitatii partilor. Folosirea abuziva a spatiului inchiriat, fara spirit gospodaresc, a fost
invocata doar in concluziile scrise, deci dupa inchiderea dezbaterilor asupra fondului, astfel ca aceste aspecte nu puteau face obiectul analizei instantei de fond.
Raportat la cele reținute mai sus, tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod proc. civilă, va respinge recursul ca fiind nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta A. A., domiciliată în Negrilești, nr. 273, jud. B. -Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 11354/2012 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ .
Fără cheltuieli de judecată. Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | |||
B. L. T. M. | A. P. | L. | D. E. M. | D. |
Red/dact BLT/HVA
_ /2 ex
Judecător fond M. N L
| ← Decizia civilă nr. 109/2013. Ordonanță președințială | Sentința civilă nr. 3296/2013. Ordonanță președințială → |
|---|
