Decizia civilă nr. 72/2013. Acțiune în constatare
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
ROMÂNIA
T. UL SPECIALIZAT C.
Cod operator date cu caracter personal 11553
DECIZIA CIVILĂ nr. 72/2013
Ședința publică din data de 9 septembrie 2013 Completul este compus din:
PREȘEDINTE: D. H. JUDECĂTOR: M. C. B. GREFIER: N. N.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de către apelanții G. | G. | , M. | D. | ||
A. | , S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. | C. | , P. | G. |
, P. R., C. M., I. I., I. S., O. G., O. M., T. Ș., T. P.
, L. A., L. ANA, L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K.
F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. ANA, B. L., B. M., C. T. ,
C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S.
F. și S. V. împotriva sentinței civile nr. 24077/_, pronunțate de către Judecătoria C. - N., în dosarul nr._, privind și pe intimata S.C. H.
S., prin SA, cauza având ca obiect, în prima instanță, acțiune în constatare.
La apelul nominal, la a doua strigare, se prezintă în apărarea intereselor apelanților, d-nul avocat N. C., cu împuternicire avocațială existentă la dosarul Judecătoriei C. - N., f. 47, lipsind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, tribunalul, raportat la natura obiectului dedus judecății, din oficiu, ridică excepția necompetenței materiale a T. ului Specializat C. de soluționare a prezentului litigiu.
Reprezentantul apelanților solicită admiterea excepției, apreciind litigiul ca fiind de natură civilă.
Instanța reține cauza în pronunțare asupra excepției.
T. UL,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civila nr. 24077/2012 pronunțată la data de 05 decembrie 2012 Judecătoria Cluj-Napoca a respins acțiunea formulată de reclamanții G. G., M. D. A., S. M., S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G.
, P. R., C. M., I. I., I. S., O. G., O. M., T. Ș., T. P.
, L. A., L. ANA, L. I., D. I., D. V., C. C., C. E., K.
F., K. M., G. I., P. V., R. I., R. ANA, B. L., B. M., C. T. ,
C. L., P. I., P. M., B. I., B. V., A. N., A. V., C. I., S.
F., S. V. în contradictoriu cu pârâta SC H. SA prin S. "A. ", ca neîntemeiată.
Pentru a dispune în acest sens, prima instanță a reținut faptul că așa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare încheiate între reclamanți și pârâta SC H. SA, aflate la filele nr. 34-106, cei dintâi au cumpărat, iar cea din urmă a vândut apartamentele aflate în blocul de locuințe situat în C. -N., str. Al. V., nr. 59-61, în contracte menționându-se în mod expres că, odată cu locuința, se atribuie cumpărătorului, în folosință pe durata existenței construcției, terenul aferent locuinței, corespunzător cotei părți indivize, în cărțile funciare aferente fiecărui apartament fiind
întabulat dreptul de proprietate al cumpărătorilor asupra apartamentelor pe care le-au cumpărat, precum și dreptul de folosință asupra terenului aferent blocului de locuințe.
Astfel, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 6448/_ reclamanții S. au cumpărat apartamentul nr. 3, cu o cotă parte indiviză de 2,21, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 100.172 C. -N. . Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1787/_ reclamanții G. și M. au cumpărat apartamentul nr. 2 (însă de la foștii proprietari ai acestuia, numiții Viman), inclusiv dreptul de folosință asupra suprafeței de 19 mp teren, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3987/_ reclamanții V. au cumpărat apartamentul nr. 4, cu o cotă parte indiviză de 2,78, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -
N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 6122/_ reclamanții Z. au cumpărat apartamentul nr. 5, cu o cotă parte indiviză de 2,21, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3626/_ reclamanții P. au cumpărat apartamentul nr. 6, cu o cotă parte indiviză de 2,78, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 6963/_ reclamanții I. au cumpărat apartamentul nr. 8, cu o cotă parte indiviză de 2,21. Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2055/_, reclamanta C. au cumpărat apartamentul nr. 7 (însă de la foștii proprietari ai acestuia, numiții M. ), inclusiv dreptul de folosință asupra suprafeței de 12,50 mp teren, dreptul acesteia de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 14542/_ reclamanții O. au cumpărat apartamentul nr. 12 (însă de la foștii proprietari ai acestuia, numiții Ciupe), cu o cotă parte indiviză de 19/880, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1.
C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 5756/_ reclamanții T. au cumpărat apartamentul nr. 14, cu o cotă parte indiviză de 2,64, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1692/_ reclamanții L. au cumpărat apartamentul nr. 19, cu o cotă parte indiviză de 2,21, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr.
1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 2192/_ reclamantul L. a cumpărat apartamentul nr. 20, cu o cotă parte indiviză de 2,64, dreptul acestuia de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 8021/_ reclamanții D. au cumpărat apartamentul nr. 21, cu o cotă parte indiviză de 2,09, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 109359/a C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1737/_ reclamanții
C. au cumpărat apartamentul nr. 22, cu o cotă parte indiviză de 2,09, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 2461/_ reclamanții K. au cumpărat apartamentul nr. 23, cu o cotă parte indiviză de 2,21, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr.
1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 5999/_ reclamantul G. a cumpărat apartamentul nr. 27, cu o cotă parte indiviză de 19/880, dreptul acestuia de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 5734/_ reclamantul P. a cumpărat apartamentul nr. 28, cu o cotă parte indiviză de 2,64, dreptul acestuia de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1986/_ reclamanții R. au cumpărat apartamentul nr. 29, cu o cotă parte indiviză de 2,21, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1638/_ reclamanții B. au cumpărat apartamentul nr. 30, cu o cotă parte indiviză de 2,64, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 2117/_ reclamanții C. au cumpărat apartamentul nr. 37, cu o cotă parte indiviză de 1,55, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -
. Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1373/_ reclamanții P. au cumpărat apartamentul nr. 36, cu o cotă parte indiviză de 1,55, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1574/_ reclamanții B. au cumpărat apartamentul nr. 36, cu o cotă parte indiviză de 1,45, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr.
C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 1767/_ reclamanții A.
au cumpărat apartamentul nr. 45, cu o cotă parte indiviză de 1,55, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 9218/_ reclamantul C. a cumpărat apartamentul nr. 48, cu o cotă parte indiviză de 1,48, dreptul acestuia de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. . În fine, prin contractul de vânzare cumpărare nr. 4233/_ reclamanții S. au cumpărat apartamentul nr. 50, cu o cotă parte indiviză de 1,45, dreptul lor de proprietate fiind înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N. .
Pentru terenul atribuit în folosință reclamanții achită impozit pe teren, fiind înregistrați în evidențele fiscale drept proprietari ai acestuia.
Terenul pentru construire bloc de locuințe, situat în C. -N., str. Al. V. nr. 59-61, în suprafață de 2.049 mp, este înscris în cartea funciară nr. 1. C. -N., având numere topografice 10881/_ 6/_ 2/_ 4/_ 5/2, titularul dreptului de proprietate fiind societatea pârâtă, SC H. SA, înscrierea dreptului de proprietate fiind realizată în baza certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria MO3 nr. 0752/_ emis de către M. ul Industriilor.
Același teren, în suprafață de 880 mp, cu amplasamentul amănunțit descris în raportul de expertiză efectuat în cauză de expert Mădăraș, este înscris, potrivit concluziilor expertului și în cartea funciară nr. 1. cu titlu de drept de superficie.
Prin hotărârea nr._, Consiliul de Administrație al SC H. SA, la punctul 25 a aprobat prețurile de vânzare a terenului aferent blocului N3 situat în str. Al. V., nr. 59-61, ale cărui apartamente au fost vândute fără teren în anii 1991- 1993, propunându-se totodată persoana celui împuternicit să încheie contractele în formă autentică, la notar.
Acțiunea reclamanților, astfel cum a fost precizată și modificată, este neîntemeiată, instanța neputând obliga pârâta să le recunoască reclamanților dreptul de proprietate asupra terenului de sub blocul de locuințe, întrucât aceștia nu au dobândit un astfel de drept de proprietate, și neputând obliga pârâta să încheie cu reclamanții un contract de vânzare cumpărare în formă autentică pentru aceste suprafețe de teren, întrucât SC H. SA nu s-a obligat față de reclamanți să le transmită, în viitor, un astfel de drept.
Astfel, așa cum rezultă din clauzele contractelor de vânzare cumpărare mai sus expuse, reclamanții au dobândit în proprietate doar apartamentele, împreună cu un drept de folosință asupra terenului pe care a fost edificat blocul de locuințe, corespunzător ca suprafață cotei părți indivize din întreg imobilul, înscrierile în cărțile funciare fiind efectuate în acest sens. Nu primite susținerile reclamanților în sensul că mențiunile din contractele de vânzare cumpărare sunt consecința unor erori materiale, dată fiind forma tipizată a acestora, și nici cele referitoare la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate ulterior încheierii contractelor de vânzare cumpărare, clauzele contractuale fiind clare în această privință iar eroarea nici măcar însușită de către pârâtă.
Totodată, instanța nu a putut reține în favoarea reclamanților nici transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului nici prin lege ori act administrativ.
Instanța de fond a constatat că, într-adevăr, în favoarea unora dintre reclamanți pârâta a emis decizii de atribuire a suprafețelor de teren aferente cotelor lor, însă o astfel de decizie, pe lângă că nu menționează atribuirea în proprietate a acestor suprafețe de teren, nu sunt nici translative de proprietate, nefiind susținute de un text de lege special care să le confere acest efect juridic. Potrivit acestor decizii, atribuirea și stabilirea cotelor părți indivize comune operează cu data înscrierii contractului de vânzare cumpărare. Pentru aceleași considerente, instanța nu poate da vreo relevanță nici adreselor interne ale societății pârâte prin care se arată că odată cu dreptul de proprietate asupra apartamentelor s-a transmis și dreptul de proprietate asupra terenului, prețul pentru acesta fiind inclus în prețul apartamentelor. Astfel de acte nu au caracter translativ ori constitutiv de proprietate. De altfel, așa cum a arătat și pârâta, din actele dosarului rezultă că la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare SC H. SA nici nu era proprietara terenului pe care a fost construit blocul de locuințe, acesta fiindu-i atribuit în proprietate prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate din anul 1993, așadar ulterior transmiterii dreptului de proprietate asupra apartamentelor.
De asemenea instanța de fond a reținut că pârâta, SC H. SA, este o societate pe acțiuni înființată prin hotărârea guvernului nr. 1104/1990 privind înființarea de societăți comerciale pe acțiuni în industrie, iar contractele de vânzare cumpărare mai sus arătate au fost încheiate în baza Decretului Lege nr. 60/1991 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest din urmă act normativ reglementează, cum însuși denumirea arată, vânzarea locuințelor către populație, și nicidecum și a terenurilor aferente acestora, art. 14 din acest act normativ arătând că "În cazul în care, într-o clădire, prin aplicarea dispozițiilor prezentului decret-lege, locuințele și spațiile cu altă destinație aparțin unor proprietari diferiți, aceștia au dreptul de proprietate sau de folosință, pe durata existenței construcției comune, asupra terenului aferent, asupra spațiilor auxiliare, dotărilor și utilităților comune, precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.";
Instanța de fond a apreciat că nu poate fi primită nici cererea reclamanților privind obligarea pârâtei SC H. SA să încheie cu ei contracte autentice de vânzare cumpărare privind cotele părți din teren și, cu atât mai mult, hotărârea care ar urma să se pronunțe în prezenta cauză să țină loc de un astfel de act.
Înscrisurile aflate la dosar nu sunt în măsură să conducă la concluzia că societatea pârâtă s-a obligat să le transmită reclamanților și dreptul de proprietate asupra terenului, deciziile emise reclamanților, despre care s-a arătat mai sus, neputând primi o interpretare în acest sens, acestora neputându-li-se da valoarea juridică a unor promisiuni unilaterale de vânzare, în preambulul acestora arătându-se regimul juridic al terenului, la acea dată, proprietate de stat. Așadar, instanța nu a reținut în favoarea reclamanților prevederile art. 1073 Cod Civil, între părți nefiind încheiată o convenție care să aibă drept obiect obligația pârâtei de a face, respectiv de a da, de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare în formă autentică prin care dreptul de proprietate să treacă din patrimoniul său în patrimoniul reclamanților. Nici referirile reclamanților la prețul plătit nu au fost primite, clauzele contractuale fiind clare în sensul că prețul arătat este prețul locuinței și, comparând sumele stipulate cu cele arătate în Anexa I din Decretul Lege nr. 61/1991, instanța constatând că acestea corespund prețurilor stabilite prin acest act normativ.
Prin urmare, de vreme ce în privința reclamanților nu s-a putut reține transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului prin nici una din modalitățile prevăzute de lege, după cum nu a fost reținută nici existența unor promisiuni unilaterale ori bilaterale de vânzare, respectiv vânzare cumpărare, acțiunea reclamanților apare ca fiind neîntemeiată, fiind respinsă ca atare. De altfel, așa cum a arătat și pârâta și rezultă și din înscrisurile depuse de către aceasta la dosar, reclamanții au formulat cereri prin care au solicitat dobândirea în proprietate a terenului aferent apartamentului lor, în schimbul unui preț, astfel că pretențiile reclamanților pot fi realizate prin bună învoială.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel apelanții G. G., M. D. A., S. M.
, S. M., V. I., V. F., Z. N., Z. C., P. G., P. R., C. M.
, I. I., I. S., O. G., O. M., T. Ș., T. P., L. A., L. ANA, L.
I., D. I., D. V., C. C., C. E., K. F., K. M., G. I. ,
P. V., R. I., R. ANA, B. L., B. M., C. T., C. L., P. I., P. M., B. I.
, B. V., A. N., A. V., C. I., S. F., S. V., solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată,
cu consecința rectificării CF 1. C. -N., nr. top. 10881/_ 6/_ 2/_ 4/_ 5/2 cuprinzând dreptul de proprietate asupra terenului aferent blocului de locuințe în suprafață de 2.049 mp - inclusiv a terenului de sub bloc si trotuare de 880 mp.- intabulat in favoarea paratei SC H. SA-prin radierea din aceasta coala funciara a parcelei nr, top. 10.855/2-teren 880 mp
de sub bloc si trotuare - si menținerea intabularii dreptului de proprietate asupra acestei parcele numai in CF 1. C. N. alături de nr.top. 10855/2/S privind drepturile de superficie aferente apartamentelor din bloc, obligarea intimatei SC. H.
S. - B. - prin S. "ARDEAL" la recunoașterea dreptului nostru de proprietate asupra terenului aferent imobilului din C. str. Al.V. nr. 59-61 - cuprins in C.F.124.526 C. N. nr. top.-10.881/1/2; 10.856/2/2 ; 10.852/2/2 ; 10.854/2/2 si CF 1. C. N. nr. top. 10.855/2 in cotele corespunzătoare competentelor lor din
părțile indivize comune ale Întregului imobil - obligând parata la incheierea actului de vânzare cumpărare autentic sau hotărârea sa tina loc de contract si constatând ca prețul aferent terenului a fost achitat integral - inclus in prețul apartamentelor vândute si achitat împreuna cu acestea; intabularea competentelor noastre de proprietate atât in CF 124.526 C. N. nr.top. 10.881/1/2; 10856/2/2; 10852/2/2; 10854/2/2 cuprinzând terenul aferent blocului cat si in CF. 1. C. N. nr.top. 10.855/2 - cuprinzând terenul de sub blocul de locuințe - in indiviziune cu parata SC
H. SA; rectificarea CF 1. C. N. privind numai nr.top. 10855/2/S, cuprinzând dreptul de superficie asupra parcelei de 880 mp, de sub blocul de locuințe si trotuarul de protecție aferent prin radierea competentelor lor si menținerea drepturilor de superficie in favoarea titularilor actuali in cotele corespunzătoare drepturilor lor de superficie asupra terenului-cu situația neschimbata.
Art. 282 si urm C.pr.civ.-. 480 C.civ, art.17 - 20 si urm. art. 36 si urm. din Legea 7/1996 privind evidenta funciara si cadastrul, Legea 61/1990 - art. 7 si urm. din Legea 85/1992 .-
În motivare apelanții au arătat că hotărârea este netemeinica si nelegala - in condițiile in care se retine o eronata stare de fapt pornind de la omisiunea de a se constata raporturile juridice reale dintre parti.
In primul rând hotărârea este nelegala in condițiile in care se omite a se soluționa complet acțiunea, asa cum instanța de fond a fost sesizata in urma precizărilor de acțiune reținute in considerente.
Astfel, se omite a se pronunța instanța de fond asupra petitului privind rectificarea c.f, prin rectificarea CF 124.526 C. N. nr.top. 10881/_ 6/_ 2/_ 4/_ 5/2 cuprinzand dreptul de proprietate asupra terenului aferent blocului de locuințe in suprafața de 2.049 mp, inclusiv a terenului de sub bloc si trotuare de 880 mp, intabulat in favoarea paratei SC H. SA, prin radierea din aceasta coala funciara a parcelei nr. top. 10.855/2 teren 880 mp. de sub bloc si trotuare si menținerea intabularii dreptului de proprietate asupra acestei parcele cu același nr.top. 10855/2, numai in CF 1. C. N. alături de nr.top. 10855/2/S privind drepturile de superficie aferente apartamentelor din bloc.
Apelanții au mai arătat că precizarea de acțiune a fost necesara in condițiile constatării dublei intabulari prin expertizele tehnice topometrice efectuate in cauza atât prin expertiza tehnice - judiciara - efectuata de ing. Madaras Traian - cat si prin expertiza tehnice extrajudiciara a ing. B. I. efectuata la cererea lor, dar cu participarea paratei si necontestata de parata.
Este evident ca parcela cu nr.top. 10855/2 - teren de 880 mp.- teren de sub bloc si trotuare figurează intabulata in doua coli funciare -CF. 124.526 C. N. alături de restul terenului aferent blocului de locuințe cat si in CF 1. C. N. in care acest drept este intabulat in favoarea paratei alături de nr.top. 10855/2/S privind drepturile de superficie aferente apartamentelor din bloc.
Operatiunea rectificării este imperios necesara atât pentru eliminarea dublei intabulari a aceluias drept cat si pentru evidențierea viitoare a competentelor lor de proprietate asupra terenului conform acțiunii formulate.
Posibilitatea acestei rectificări este demonstrata prin expertiza topometrica a ing.
B. I. -expertiza extrajudiciara dar efectuata cu citarea si prezenta părtilor si necontestata deparata.
Apelanții au mai arătat că aspectul esențial este insa netemeinicia si nelegalitatea hotărârii in ceea ce privește omisiunea verificării si constatării conținutului acordului de voința al părtilor cu ocazia incheierii contractelor de vânzare - cumpărare a apartamentelor din blocul de locuințe.
De asemenea, apelanții au mai arătat că se omite a se constata obiectul si conținutul acordului de voința al părtilor cu ocazia vânzării apartamentelor, acord de voința care sub aspectul transmiterii proprietății terenului are valoarea unei certe promisiuni de vânzare de transfer a proprietății terenului aferent blocului do locuințe către proprietarii apartamentelor cumpărate.
Omisiunea are loc in condițiile in care in probatiune a depus acte certe si neechivoce, provenind de la parata SC H. SA, care confirma temeinicia acțiunii, anume ca prin actele de vânzare - cumpărare încheiate cu ei aceasta a încasat
si prețul terenului si in consecința s-a obligat sa transmite si proprietatea asupra terenului aferent blocului de locuințe in care se afle apartamentele lor.
Totodată, se omite a se constata ca, desi formal, parata a dobândit proprietatea asupra terenului aferent blocului de locuințe mult după transmiterea proprietății asupra apartamentelor din acest bloc, aceasta a si procedat la o tentativa de transmitere a proprietății asupra terenului, prin deciziile de atribuire in proprietate emise in favoarea tuturor proprietarilor apartamentelor cumpărate, inclusiv in favoarea lor.
Dispozițiile emise in favoarea tuturor proprietarilor apartamentelor in mod semnificativ sunt anterioare emiterii actului de atestare a dreptului de proprietate in emis in favoarea paratei.
Aceste dispoziții desi nu sunt acte valabile de transmitere a proprietății terenului conform cuprinsului lor, dovedesc insa intenția transmiterii acestei proprietăți st aceasta in condițiile acordului de voința realizat prin contractele incheiate.
Omisiunea esențiala este insa legata de stabilirea naturii contractelor de vânzare cumpărare a apartamentelor si in final de obiectul acestora conform acordului de voința si intenției comune a părtilor.
In primul rând se omite a se constata ca imobilul in discuție a fost edificat din fondurile proprii ale paratei si a avut caracterul unor locuințe de serviciu. Dupa construire toate apartamentele au fost închiriate si apoi vândute de către parata propriilor angajați imediat ce a fost posibil după apariția Decretului Lege 61/1990 . Vânzător prin urmare nu a fost Statul R., cum greșit se retine în motivarea hotărârii, ci parata la aceea data organizata ca societate comerciala cu capital de stat, SC H. SA S. Ardeal-Tarnita.
Din momentul înființării aceasta a deținut in patrimoniu deci putea înstrăina valabil, cum a si făcut imobilul in discuție.
Apelanții au mai arătat că instanța de fond a stabilit insa greșit obiectul convenției dintre parti in ceea ce privește terenul aferent blocului de locuințe si anume obiectul acordului de voința al părtilor contractante. S-a rezumat numai la a constata ca in condițiile reglementarii in vigoare la aceea data - Decretul Lege 61/1990 - aceasta prevedea numai vânzarea către chiriași a imobilelor construite din fonduri bugetare de stat sau fonduri proprii ale societăților comerciale, prin urmare n-ar fi existat cadrul legat necesar înstrăinării terenurilor aferente imobilelor.
Ceea ce au susținut a fost insa faptul ca acordul intervenit cu parata referitor la vânzarea apartamentelor avea ca obiect si transmiterea proprietății terenului aferent, chiar daca numai sub forma unei promisiuni de vânzare, pe care apelanții urmaresc acum sa o valorifice prin prezenta actiune.
Dispozitia legala in discuție nu interzicea instrainarea terenului concomitent cu vânzarea apartamentului, chiar daca nu permitea expres acest lucru si chiar daca, asa cum s-a prezentat situația in speța, parata la aceea data nu deținea inca titlul de proprietate asupra terenului.
Tocmai in aceste condiții au calificat acordul de voința al părtilor cu privire la transmiterea proprietății terenului aferent blocului de locuințe ca si promisiune de vânzare.
Conform acordului de voința al părtilor, in prețul apartamentelor s-a cuprins si valoarea cotei corespunzătoare din terenul aferent, asa cum rezulta cert, neîndoielnic din probatiunea scrisa, corespondenta interna a intimatei cu centrala.
Din aceasta corespondenta rezulta ca întregul imobilul, inclusiv terenul aferent, a fost si scos din evidentele contabile si patrimoniale ale paratei, imediat după încheierea contractelor de vânzare cumpărare.
In materializarea aceluiași acord de voința, în însasi cuprinsul contractelor, cunoscând conjunctura legislativa confuza si starea evidențierii drepturilor de proprietate asupra terenului in discuție, părțile au prevăzut ca transmiterea proprietății terenului către cumpărători se va face in condițiile art. 35 din Legea 18/1991 a fondului funciar.
Conform aceluiași acord de voința, in executarea promisiunii de vânzare, ulterior parata a adoptat unele acte interne decizii de atribuire in proprietate a terenului către toți proprietarii apartamentelor vândute - inclusiv către apelanți acte evident incapabile a transmite aceasta proprietate.
Instanța de fond a omis a mai constata ca in aceste condiții, cu acordul paratei, s-au si înregistrat in evidentele fiscale ca proprietari ai terenului, achitând impozitele aferente conform extraselor de atestare fiscala depuse in dosar.
Toate acestea demonstrează un singur lucru, refuzat de instanța de fond al accepta si anume ca obiectul acordului de voința al părtilor a fost dea transmite si proprietatea terenului aferent blocului, intenție in parte realizata prin încasarea prețului si scoaterea din evidentele patrimoniale ale paratei a acestui teren.
Modalitatea formala convenita, preconizata de parti, de transmitere a proprietății terenului prin procedura prevăzuta de art. 35 din Legea 18/1991 a fondului funciar, nu s-a realizat, situație in care singura posibilitate de finalizare a acestui acord de voința este acela de obligare a paratei la executarea promisiunii de transmitere a proprietății, prin obligare la incheierea actului valabil translativ de proprietate sau in caz contrar hotărârea sa tina loc de acest contract.
Analizând cu prioritate excepția necompetenței materiale a T. ului Specializat C., se constată următoarele:
În fapt, Judecătoria Cluj-Napoca a fost sesizată la data de 10 iulie 2007 cu o acțiune civilă formulată de reclamanții apelanți prin care s-a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâta SC H. SA, să se constate că prin contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu apelanții în condițiile Legii nr. 61/1990 și 85/1992, împreună cu apartamentele vândute pârâta a transmis și proprietatea terenului în cotele corespunzătoare cotelor deținute din părțile indivize comune, solicitând și rectificarea cărților funciare în sensul înscrierii pretinsului drept de proprietate asupra terenului.
Dispozițiile art. 223 ale Legii nr. 71/2011 prevăd în mod expres faptul că procesele și cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil se soluționează de către instanțele legal învestite, în conformitate cu dispozițiile legale, materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite.
Raportat la data intrării în vigoare a noului Cod civil, 01 octombrie 2011, potrivit art. 220 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, prezentul litigiu dedus judecății instanței de apel a fost pornit la data de 10 iulie 2007, deci, sub imperiul vechiului cod civil și al Codului de procedură civilă fără a se ține cont de modificările aduse acestuia din urmă prin Legea nr. 71/2011.
Astfel stabilite fiind actele normative față de care urmează a se aprecia natura litigiului de față, tribunalul specializat apreciază că litigiul dedus judecății are o natură pur civilă, izvorâtă din contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentele apelanților, achiziționate în temeiul legilor speciale Decretul nr. 61/1990 și, respectiv Legea nr. 85/1992.
Ambele acte normative reglementează posibilitatea cumpărării de către chiriași a locuințelor construite din fondurile statului și din fondurile unităților bugetare de stat. Ca urmare, vânzarea-cumpărarea imobilului constituit din fondurile de stat sau al unităților de stat este un act care se încadrează în excepția prevăzută de art. 4 C.com.( potrivit căruia sunt socotite fapte de comerț celelalte contracte și obligațiuni ale unui comerciant, dacă nu sunt de natură civilă sau dacă contrariul nu rezultă din însuși actul), fiind un act juridic civil. Aceasta deoarece este înlăturată prezumția de comercialitate având în vedere părțile care participă la încheierea actului, bunul supus vânzării, natura vânzării, scopul urmărit, cât și reglementările legale aplicabile acestuia.
Față de considerentele de mai sus, tribunalul constată că litigiul dedus judecății are natură civilă, ca urmare, în temeiul art. 2 pct. 2 C.p.c. raportat la art. 4 C.com. va admite excepția necompetenței materiale și va dispune declinarea competenței de soluționare a apelului declarat de apelanții G. G., M. D. A. ș.a. în contradictoriu cu intimata S.C. H. S. prin SA împotriva sentinței civile nr. 24077/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._ în favoarea T. ului C. .
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite excepția necompetenței materiale a T. ului Specializat C., invocată din oficiu și, în consecință:
Declină competența de soluționare a apelului declarat de apelanții G. G., M.
D. A. ș.a. în contradictoriu cu intimata S.C. H. S. prin SA împotriva sentinței civile nr. 24077/2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._ în favoarea T. ului C. .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | GREFIER, | |||
D. H. | M. | C. | B. N. | N. |
Red. DH/tehnored LU 2 ex/_
| ← Decizia civilă nr. 53/2013. Acțiune în constatare | Sentința civilă nr. 4368/2013. Acțiune în constatare → |
|---|
