Decizia civilă nr. 82/2013. Rezoluțiune contract

Decizii comerciale (litigii cu profesioniști) - CA Cluj (2013)

Dosar nr. _

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ,

DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DECIZIA CIVILĂ Nr. 82/2013

Ședința publică de la 07 Iunie 2013

Completul compus din: PREȘEDINTE S. Al H.

Judecător G. -A. N. Grefier A. B.

S-a luat în examinare - în vedeea pronunțării - apelul declarat de către reclamanții V. A., V. G. J. împotriva Sentinței civile nr. 4629/_ pronunțată de Tribunalul Specializat C., în contradictoriu cu intimații C. R. C., B. N. I., B. G., R. I. R., C. A. G., C. A. G.

și SC B. S., având ca obiect rezoluțiune contract_ dos.nou format pt. judec.in prima instanta a dos._ .

Se constată că la data de 5 iunie 2013 s-au înregistrat concluzii scrise formulate de apelanții V. A., V. G. J., iar la 6 iunie 2013 s-a înregistrat concluzii formulate de intimații-pârâți C. R. C., B. N. I.

, B. G., R. I. R., C. A. G., C. A. G., Sc B. S. .

Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 31 mai 2013, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru termenul de azi.

C U R T E A :

Prin sentința civilă nr. 4.629 din 13 decembrie 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C. s-a admis cererea formulată de reclamanții V. A. și V. G. -J., în contradictoriu cu pârâții C. R.

C., B. N. -I., B. G., REPREDE I. -R., C. A. -G., C.

A. -G. și SC B. S., și în consecință, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 652 încheiat între părți la data de 11 iulie 2007 și au fost obligați pârâții să le restituie reclamanților suma de 5.000 euro achitată cu titlu de avans, respectiv a echivalentului în lei la cursul practicat de BNR din ziua plății. Fără cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că între reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători și pârâți, în calitate de promitenți vânzători s-a încheiat la data de 11 iulie 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare înregistrat sub nr.352, autentificat de notar public S. T.

D., contract în baza căruia vânzătorii se obligau să construiască și să vândă promitenților cumpărători apartamentul nr.49 situat la etajul 3 al imobilului B.2, în suprafață construită de 39,88 mp, compus din cameră de zi, bucătărie, baie, care urma să fie edificat pe terenul înscris în CF 5240 Baciu, nr. cad. 997 și CF nr.5241 Baciu, nr. cad.998, terenul fiind situat din punct de vedere administrativ pe raza comunei Baciu, Calea Baciului nr.27 sau 28, în funcție de numărul ce urma să fie repartizat de primărie.

Prin același antecontract promitenții vânzători se obligau să vândă și terenul aferent construcției în funcție de cotele ce urmau să fie stabilite prin expertiza topografică și cota parte din părțile indivize comune.

Corelativ, promitenții cumpărătorii se obligau să cumpere întregul drept de proprietate asupra apartamentului ce urma să fie identificat precum și cota parte din părțile indivize comune, la data predării apartamentul urmând să aibă finisajele specificate în lista de finisaje, cuprinse în anexa 1 și anexa 2 ce fac parte integrantă din antecontract.

Prețul la care urma să fie achiziționat imobilul obiect al antecontractului era stabilit de comun acord în cuprinsul art. IV 4.1 ca fiind în cuantum de

41.077 euro, din care 39.506 euro reprezenta prețul apartamentului și 1.571 euro reprezenta prețul terenului aferent acestui apartament.

În baza convenției părților, reclamanților le revenea obligația de a achita la data încheierii antecontractului, cu titlu de avans, suma de 5.000 euro la cursul BNR, adică 17.753,50 lei, urmând ca cea de a doua tranșă în valoare de 36.077 euro reprezentând diferența de preț, să se achite la cursul BNR din ziua plății, la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data transferului dreptului de proprietate în favoarea promitenților cumpărători (art.4.3 lit. a și b).

În ceea ce privește perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare părțile au stabilit că urma să aibă loc, cel mai târziu, în termen de 10 zile de la data la care promitenții vânzători vor aduce la cunoștința promitenților cumpărători, prin oricare din modalitățile de corespondență prevăzute în antecontract, că au obținut extrasul de carte funciară, care să ateste că apartamentul obiect al antecontractului este întabulat. În același termen, urmau să fie comunicate promitenților cumpărători data și adresa biroului notarial unde avea să se perfecteze, în forma autentică, contractul de vânzare- cumpărare.

În ceea ce privește transmiterea posesiei asupra apartamentului, urma să se facă prin încheierea unui proces-verbal de predare-primire ce ținea loc și de notă de recepție (art.6.1), în cuprinsul aceleiași clauze menționându-se faptul că în situația în care promitenții cumpărători notificați nu se prezentau la recepție, în termen de 10 zile de la data la care trebuiau să se prezinte, investitorii și antreprenorul vor forma o comisie care va încheia procesul-verbal de recepție în lipsa acestora.

P. rea posesiei de fapt și a folosinței apartamentului s-a stabilit a se face contractual până cel mai târziu la data de 15 iulie 2009 (art.6.2). Această dată putea fi modificată în cazul apariției unor lucrări suplimentare necesare edificării imobilului, vânzătorii obligându-se să-i anunțe pe promitenții cumpărători în scris în această situație.

În convenția părților, în cuprinsul art. IX, au fost prevăzute și cauzele de încetare a antecontractului, acesta încetându-și efectele prin acordul părților, prin rezoluțiune în baza art.1020, 1021 C.civ., prin reziliere de drept în baza pactului comisoriu de grad IV în condițiile prevăzute expres în contract, precum și prin denunțarea unilaterală din partea promitenților vânzători, cu un preaviz de 10 zile conform prev. art. XII.

În conformitate cu disp. art.1021 C.civ., dacă una din părțile contractului sinalagmatic nu execută prestațiile la care s-a îndatorat cealaltă parte este îndrituită să ceară instanței de judecată obligarea la executare, în temeiul prev. art.969 C.civ., sau rezoluțiunea contractului.

Rezoluțiunea constă în desființarea unui contract sinalagmatic cu titlu de sancțiune la cererea uneia dintre părți pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale.

Pentru a fi admisă rezoluțiunea se impun a fi întrunite o serie de condiții și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin; neexecutarea să

fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.

Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă numai de partea care și-a executat propriile obligații contractuale sau este gata să le execute, cealaltă parte care nu își execută obligațiile neavând acest drept.

Partea în privința căreia obligațiile nu au fost executate este îndreptățită să aleagă între solicitarea de a se dispune obligarea celeilalte părți să execute prestațiile asumate contractual ori să ceară desființarea contractului cu obligarea părții în culpă la plata unor daune interese.

Acțiunea în rezoluțiunea contractului este admisibilă și în situația în care executarea obligațiilor asumate de partea adversă este necorespunzătoare sau în situația în care obligațiile au fost îndeplinite cu întârziere.

În cazul în speță, reclamanții solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare invocând culpa pârâților și neexecutarea de către aceștia a obligațiilor asumate contractual.

În acest sens, se invocă faptul că părțile au încheiat la data de 11 iulie 2008 un antecontract de vânzare-cumpărare în conformitate cu care pârâții se obligau să construiască și să le transfere dreptul de proprietate asupra unui apartament individualizat, în schimbul unui preț în cuantum de 41.077 euro, din care reclamanții se obligau la data încheierii antecontractului să achite avansul în cuantum de 6.000 euro, respectiv echivalentul în lei în cuantum de 17.753 lei la data încheierii convenției.

Pârâții au recunoscut prin întâmpinarea depusă la dosar, ca de altfel și prin răspunsul la interogatoriul administrat în cauză, faptul că reclamanții și-au executat obligația de plată a avansului, conform clauzei contractuale, cea de a doua tranșă în valoare de 336.077 euro urmând a fi achitată de către promitenții cumpărători la data încheierii în formă autentică a contractului de vânzare- cumpărare, dată la care urma să opereze și transferul dreptului de proprietate.

P. rea posesiei de fapt și a folosinței asupra apartamentului a fost stabilită de părțile litigante a se face cel mai târziu la data de 15 iulie 2009.

În cuprinsul art.6.2 părțile au stabilit, în această modalitate, termenul maxim la care pârâții urmau să-și îndeplinească obligația de predare spre folosință a apartamentului, data putând fi modificată în cazul apariției unor lucrări suplimentare necesare edificării imobilului, însă, în această din urmă situație, promitenții vânzători erau obligați să-i anunțe pe promitenții cumpărători.

S-a impus a se preciza faptul că părțile au stabilit în sarcina promitenților vânzători, de asemenea, și obligația ca perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare să se facă în termen de 10 zile, termen care avea să curgă de la data la care promitenților cumpărători li se aducea la cunoștință îndeplinirea de către vânzători a obligației de a obține extrasul CF menit să ateste că apartamentul obiect al antecontractului este întabulat.

Obținerea extrasului de carte funciară reprezintă o obligație de rezultat asumată de către promitenții vânzători, cum de altfel o obligație de rezultat o reprezenta și obligația asumată de a le preda promitenților cumpărători posesia de fapt asupra apartamentului ce urma să fie edificat în imobilul B.2, etajul 3, pe terenul situat administrativ în comuna Baciu, Calea Baciului nr.27 sau 28.

Despre faptul că imobilul este întabulat în CF pârâții erau obligați să-i anunțe pe reclamanți la una din adresele de corespondență prevăzute în art.12 din antecontract, prin aceeași notificare urma să fie precizată și data și adresa notarului public unde avea să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În cuprinsul întâmpinării depuse la dosar pârâții au recunoscut faptul că la momentul la care apartamentul trebuia predat, respectiv data de 15 iulie 2009, acesta nu era finalizat, susținând că finalizarea a avut loc în luna august a anului 2009 și că, " este evident că";, abia după data de 17 august 2010, dată la care s-a încheiat procesul-verbal de dare în folosință nr.48 emis de comisia de recepție din cadrul Primăriei Baciu, erau în măsură să facă demersuri pentru obținerea extrasului CF.

Prin susținerile lor pârâții au încercat să acrediteze ideea conform căreia neîndeplinirea obligațiilor asumate de dobândire a extrasului CF și, implicit, a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare se datorează faptei unui terț, aspect pe care însă instanța nu poate să-l ia în considerare, întrucât faptul terțului nu este exonerator de răspundere în ceea ce privește obligațiile asumate de pârâți, nefăcându-se dovada caracterului ilicit și culpabil a pretinsei fapte săvârșite de terți.

S-a impus a se preciza faptul că, astfel cum rezultă din extrasul CF depus la dosar de către pârâți, înscrierea în cartea funciară a imobilului în cadrul căruia trebuia să fie edificat și apartamentul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părțile litigante, s-a făcut la data de 24 septembrie 2009, în baza încheierii nr.97483 (f.51-53 dosar_ al Judecătoriei C. -N. ).

Totodată, s-a mai impus a se preciza faptul că în cuprinsul antecontractului părțile nu au prevăzut un termen limită până la care trebuia să fie obținut de către promitenții vânzători extrasul CF și, implicit, nici termenul limită de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Anterior cererii formulate de reclamanți în instanță, reclamanții i-au convocat pe pârâți pentru data de 27 noiembrie 2009 la conciliere în vederea soluționării pe care amiabilă a litigiului în sensul disp. art.1020, 1021 C.civ. și pentru repunerea părților în situația anterioară, pârâta SC B. S. solicitându-le reclamanților reprogramarea întâlnirii pentru data de 2 februarie 2010, orele 14,00 sau pentru o altă dată stabilită de comun acord.

Astfel, la data de 3 februarie 2010, în încercarea de soluționare amiabilă a litigiului, reclamanții prin reprezentantul lor ales și reprezentanta pârâtei SC B.

S. au încheiat un proces-verbal depus la dosar la fila 16, proces-verbal în cuprinsul căruia este menționată poziția procesuală exprimată de pârâtă, în sensul că aceasta nu este de acord cu rezoluțiunea și implicit restituirea avansului achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, considerând că în cauză sunt aplicabile prev. art.8.1 și 8.2 din antecontract și că promitenții vânzători refuză cu rea-credință perfectarea contractului, susținându-se că a fost obținut extrasul de CF și apartamentul este finisat și, drept urmare, pârâta este în măsură să predea atât posesia, cât și proprietatea asupra apartamentului.

În cuprinsul aceluiași proces-verbal s-a menționat împrejurarea că pârâta nu era în măsură să prezinte un extras CF pentru apartamentul în discuție.

Procesul-verbal poartă semnătura reprezentantului reclamanților, precum și semnătura reprezentantului legal al SC B. S. și a avocatului care a asistat partea astfel încât le este opozabil părților semnatare.

În ceea ce privește data predării apartamentului, tribunalul a constatat că părțile de comun acord au convenit prelungirea termenului de predare față de termenul stabilit inițial contractual pentru 15 iulie 2009, prelungirea datei făcându-se pentru data de 1 decembrie 2009, împrejurare susținută în cuprinsul motivelor de recurs pe care pârâții le-au formulat împotriva hotărârii pronunțate de judecătorie și menționată și în cuprinsul întrebării nr. 4 din interogatoriul

formulat de reclamanți adresat pârâților.

Această prelungire a termenului de predare a apartamentului a fost rezultatul acordului de voință dintre părțile contractante, acord survenit în cadrul negocierii din data de_ .

De altfel, în răspunsul la întrebarea nr. 4 din interogatoriul luat pârâtei SC

B. S. la solicitarea reclamanților, întrebare în conformitate cu care pârâta era interogată asupra faptului dacă recunoaște că la_ a fost indicat reclamanților drept termen final de încheiere a contractului în forma autentică data de_ și de predare a posesiei data de_, pârâta a recunoscut această prelungire a termenelor contractuale.

Prelungirea termenelor a fost recunoscută de reclamanta V. G. -J. prin răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogatoriul administrat la solicitarea pârâților (f. 74).

Raportându-ne la aceste termene pe care părțile de comun acord le-au prorogat, instanța de fond a reținut faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a preda extrasul CF și, implicit, de a încheia în formă autentică contractul la termenul din 1 noiembrie 2009 și nici obligația de a preda posesia în favoarea reclamanților până cel târziu la data de 1 decembrie 2009.

Din această perspectivă tribunalul a considerat că pârâții nu și-au îndeplinit propriile obligații asumate contractual, aspect față de care la data de 3 decembrie 2009 reclamanții au înțeles să-l menționeze cu ocazia convocării lor de către pârâți pentru alegerea finisajelor apartamentului antecontractat, pe înscrisul intitulat "Anexă la contract"; depus la dosar la fila 15 vol. II, fiind făcută de reclamant mențiunea olografă a rezilierii contractului.

Această modalitate de desființare a antecontractului nu a fost însă reglementată de părți, în convenția încheiată nefiind inserat, în favoarea promitenților cumpărători, un pact comisoriu de gradul IV care sa le permită fără somație și fără intervenția instanței de judecată și în mod unilateral să desființeze contractul, pentru viitor. În plus, intenția reclamanților era de a se desființa contractul pentru trecut, motivat pe faptul că promitenții vânzători nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale.

Intenția reală a reclamanților rezultă din cuprinsul adresei convocării la concilierea pentru data de_ prin care i-au notificat pe pârâți să se prezinte în vederea soluționării amiabile a litigiului, în sensul art. 1020-1021 C.civ.

Întâlnirea a fost reprogramată pentru data de_ la solicitarea pârâtei SC BLU EXPRESS S. dată la care pârâta a susținut că nu poate prezenta extrasul CF, însă apartamentul este intabulat și finalizat.

Instanța de fond a reținut însă că pârâții aveau obligația de a-i notifica pe reclamanți pentru a le preda posesia și folosința apartamentului ce făcea obiectul antecontractului în conformitate cu prevederile art. 6.1., și în plus, la data predării apartamentului acesta trebuia să fie în stare finisată, finisajele fiind cele pe care părțile le-au stabilit de comun acord în anexa 2 la antecontract, iar lista materialelor de construcții necesare executării finisajelor și descrierea acestora prevăzută în anexa 1, ambele anexe făcând parte integrantă din convenția părților.

Pârâții nu au făcut dovada convocării reclamanților în vederea predării apartamentului, după cum nu au făcut nici dovada susținerilor conform cărora culpa pentru nefinalizarea apartamentului în modalitatea solicitată le aparține acestora, nefiind făcută dovada notificării acestora pentru a se prezenta în vederea exprimării opțiunilor referitor la aceste finisaje.

Nefinalizarea imobilului în termenul stabilit inițial, prorogat ulterior prin acordul părților, rezultă cu certitudine din faptul că abia la data de 3 decembrie 2009, dată la care reclamanții i-au notificat pe pârâți la negociere pentru rezoluțiunea convenției în condițiile art. 1020 și 1021 C.civ., pârâții le-au solicitat

reclamanților să își exprime opțiunile în ceea ce privește finisajele ce urmau să fie executate la apartamentul achiziționat.

În plus, s-a mai menționat faptul că deși prin antecontractul de vânzare cumpărare încheiat de părțile litigante apartamentul achiziționat de reclamanți avea numărul 49 și era situat la etajul III al imobilului corp B2, pârâții au susținut că în urma unor modificări efectuate la proiectul inițial acest apartament a primit o nouă numerotare devenind 50, fiind situat la etajul IV.

După cum rezultă din extrasele de CF depuse la dosar de către pârâți, apartamentul nr. 49 are o altă suprafață și o compartimentare diferită de cea care este menționată în cuprinsul antecontractului încheiat de reclamanți și pârâți, cele două apartamente nefiind identice decât sub aspectul numărului. În schimb apartamentul nbr.50 și respectiv ap. 40 situat la etajul III sunt identice cu cel ce a fost antecontractat ca și suprafață și compartimentare. Apartamentul 40 a fost valorificat de pârâți, fiind înstrăinat unei terțe persoane care de altfel s- a întabulat în cartea funciară, dreptul său de proprietate fiind opozabil terților.

În ceea ce privește apartamentul 50 a fost înscris în cartea funciară la data de_ (f.102), deci ulterior datei la care partea și-a asumat obligația, 1 decembrie 2009, astfel încât susținerile pârâtei conform cărora, la data de_ când s-a prezentat la solicitarea reclamanților la conciliere, era în posesia extrasului de carte funciară și implicit, și-a îndeplinit obligațiile asumate contractul sunt nereale și se impun a fi înlăturate.

Pentru a stabili împrejurarea dacă apartamentul achiziționat de reclamanți este identic cu apartamentul 50, ce se susține de către pârâții că ar fi cel ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, s-a dispus efectuarea în cauză a unei expertize tehnice judiciare de către d-l expert Elkan G. . Din cuprinsul raportului de expertiză și a răspunsului la obiecțiunile formulate de pârâți, instanța reține că proiectul inițial și autorizația de construire, în conformitate cu care urma să fie edificat imobilul din care avea să facă parte și apartamentul reclamanților, au fost modificate de trei ori.

În urma modificării proiectului inițial și a autorizației de construire, a avut loc o nouă numerotare a apartamentelor de pe primul nivel al blocului, adică de la demisol, spațiile având inițial destinația de locuințe dobândind altă destinație, fiind edificat un nou etaj destinat să fie utilizat pentru locuințele proiectate inițial la demisol. În această modalitate toate apartamentele au urcat cu un nivel.

Din lămuririle date în ședința publică din 6 decembrie 20121 de d-l expert, în urma solicitărilor instanței (f. 209-201), a rezultat faptul că inițial apartamentul antecontractat de reclamanți se situa la cota 8,40 m, cotă identificată ca fiind cel de-al treilea nivel al clădirii. Ulterior, proiectul de construcție a fost modificat fiind realizat un etaj V deasupra etajului IV, având aceeași structură și compartimentare ca și etajul IV, modificarea proiectului cuprinzând și realizarea la demisol a unor garaje.

În opinia expertului, modificarea proiectului inițial a fost impusă de considerente de ordin practic, deoarece în proiectul inițial nu s-a avut în vederea situația faptică a terenului și diferența de nivel de 2,80 m existentă între fațada blocului, parte sudică, și spatele acestuia, partea nordică. Odată edificat imobilul s-a constatat că apartamentele de la demisol erau mult sub cota 0, fapt care ar fi constituit pentru investitor, un impediment la valorificare. Acesta a fost motivul pentru care investitorul a considerat necesară utilizarea demisolului ca și spații pentru garaje și nu pentru locuințe și adăugarea unui nou etaj, al cincilea, peste apartamentele edificate la etajul IV.

Expertul a arătat că în ceea ce privește apartamentul reclamanților a urcat cu 2,80 m ca și poziționare, pe nivel, vertical, de la cota inițială 8,40 m. În ceea ce privește suprafața apartamentului și compartimentarea acestuia s-a arătat că la

fiecare nivel există un apartament identic cu cel contractat de reclamanți, diferența constând doar în nivelul la care s-a edificat fiecare apartament în parte.

Instanța de fond a apreciat că și din această perspectivă se poate reține faptul că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate contractual, apartamentul nr. 49 contractat de reclamanți, având în urma renumerotării nr. 50, fiind situat la un etaj superior celui convenit, în condițiile în care apartamentul care întrunea cerințele prevăzute în antecontract, numerotat ca apartamentul 40, a fost înstrăinat către o terță persoană.

Față de considerentele reținute, tribunalul a apreciat cererea reclamanților ca fiind fondată și a dispus, prin raportare la dispozițiile art. 1020 și 1021 C.civ., rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părțile litigante, reținând culpa pârâților în neexecutarea obligațiilor în condițiile în care reclamanții și-au îndeplinit propriile obligații.

În conformitate cu principiul repunerii părților în situația anterioară, pârâții au fost obligați să le restituie reclamanților avansul achitat în cuantum de

5.000 euro, respectiv echivalentul în lei la cursul practicat de BNR la data plății.

Față de faptul că reclamanții, prin reprezentantul lor, au arătat în ședința publică din 6 decembrie 2012 că nu solicită cheltuieli de judecată, acestea nu au fost acordate deși pârâții au căzut în pretenții.

Împotriva acestei sentințe, reclamanții V. A. și V. G. J. și pârâții C. R. C., R. I. R., B. N. I., B. G., C. A. G. ,

C. A. G. și S.C. B. S.R.L. au declarat apel, solicitând instanței admiterea acestuia, schimbarea hotărârii atcate

În apelul reclamațiilor V. A. și V. G. J. se sol ic ită admiterea și a

capătului de cerere privind obligarea pârâților la plat a cheltuielilor de judecată

constând în taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu ex pert.

În motivarea apelului, reclamanții au arătat că în mod greșit instanța de fond nu le-a acordat cheltuielile de judecată reținând că acestea nu au fost solicitate în faza orală a dezbaterilor publice, întrucât solicitarea obligării pârâților la plata cheltuielilor de judecată reprezenta un capăt de cerere accesoriu regăsit în acțiunea introductivă și reiterat și prin concluziile scrise depuse la data de_ . În acest context, apelanții susțin că omisiunea de a nu solicita, la dezbaterile pe fondul cauzei, cheltuielile de judecată a căror dovadă de efectuare exista la dosarul cauzei la momentul formulării concluziilor pe fond, nu poate fi asimilată unei renunțări la judecata acestui capăt de cerere.

Pe de altă parte, apelanții susțin că nu au solicitat în nici un moment al procesului să se ia act că renunță la cheltuielile de judecată și nici reprezentantul lor convențional nu a primit vreun mandatat în acest sens, astfel că nu sunt incidente dispozițiile art. 246 alin. 1 C.pr.civ. care prevăd modul în care instanța poate lua act de renunțarea la judecarea unui capăt de cerere cu care a fost legal

investită.

Pârâții intimați C. R. C., R. I. R., B. N. I., B. G., C.

A. G., C. A. G. și S.C. B. S.R.L., prin apelul formulat au solicitat

modificarea sentinței atacate în sensul respingerii ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea apelului, intimații susțin că hotărârea instanței de fond a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii, nefiind îndeplinite condițiile pentru rezoluțiunea judiciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, raportat la faptul că neexecutarea obligațiilor asumate nu le este imputabilă, ci se datorează faptului ca promitenții cumpărători s-au răzgândit cu privire la perfectarea contractului translativ de proprietate, în considerarea motivelor pe care le vom dezvolta în continuare.

In primul rând, apelanții au arătat ca sunt neîntemeiate considerentele instanței de fond în ceea ce privește identificarea apartamentului obiect al antecontractului de vânzare cumpărare nr. 652/_, ulterior edificării imobilului de locuințe B2 din ansamblul rezidențial Panorama. Astfel, instanța retine ca desi prin antecontractactul de vânzare apartamentul obiect al promisiunii bilaterale avea numărul 49 si era situat la etajul III al imobilului corp

B, nu pot fi primite apărările formulate de intimați potrivit cărora, în urma unor modificări efectuate la proiectul inițial, acest apartament a primit o noua numerotare, devenind nr. 50. Se arata ca după cum rezulta din extrasele de CF depuse la dosar de către parați, apartamentul 49 are o alta suprafața si o compartimentare diferita de cea care este menționata în cuprinsul antecontractului nr. 652. în schimb, apartamentul nr. 50 si respectiv nr. 40 din imobilul de locuințe colective sunt identice cu cel ce a fost antecontractat ca si suprafața si compartimentare (precizându-se în mod expres ca apartamentul nr.

40 a fost valorificat, fiind înstrăinat unei terțe persoane, care de altfel s-a intabulat în cartea funciara, dreptul sau fiind pe cale de consecința opozabil terților). Ca urmare a expertizei întocmite în prezentul dosar, instanța a concluzionat ca apartamentul care coincide cu cel descris în cuprinsul antecontractului nr. 652 este apartamentul nr. 40, intrucat părțile ar fi avut în vedere un apartament aflat la cota 8,40 m. Ulterior modificării proiectului inițial, din considerente de ordin practic, raportat la faptul ca în proiectul inițial nu s-a avut în vedere situația faptica a terenului si diferența de nivel de 2.80 m existenta intre fațada blocului (parte sudica) si spatele acestuia (partea nordica), demisolul a fost utilizat cu titlu de spatii pentru garaje. Instanța retine în mod eronat faptul ca apartamentul obiect al antecontractului nr. 652 nu poate fi cel identificat cu numărul 50, întrucât acesta ar fi la o cota mai mare cu 2.80 m fata de cota inițiala de 8.40 la care ar fi fost prevăzut etajul III al imobilului.

In aceasta privință, intimații arată ca atât la realizarea expertizei tehnice judiciare, cat si în cuprinsul hotărârii instanței nu s-a luat în considerare faptul ca prima modificare a proiectului pentru edificarea imobilului de locuințe B2 a survenit Ia data de_ (anterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare) si prevedea ca si nivele ale blocului "D+P+5E+ER". Așadar, este greșita premisa ca la data încheierii antecontractului s-ar fi avut în vedere o cota de 8.4 m pentru etajul III al imobilului, si doar ulterior s-ar fi decis ca demisolul sa fie utilizat ca spațiu de garaje si sa fie adăugat un nou etaj, al cincilea - din moment ce la data încheierii antecontracului erau deja realizate si autorizate modificări ale proiectului, care prevedeau structura "D+P+5E+ER", ce presupunea implicit faptul ca etajul III reprezenta de fapt al 5-lea nivel al imobilului (din 7, la care se adaugă ER). Pe cale de consecința, inclusiv la data incheierii antecontractului de vânzare cumpărare nr. 652/_, exista diferența de 2.80 m dintre cota la care se afla etajul III al imobilul (respectiv apartamentul nr. 50) si cota de 8.40 la care reclamanții pretind în mod nejustificat ca s-ar fi aflat etajul III al imobilului, pentru a argumenta ca apartamentul obiect al antecontractului este de fapt apartamentul nr. 40, înstrăinat unui terț. Mai mult, fata de prevederile antecontractului de vânzare cumpărare si faptul ca Ia data încheierii acestuia, obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare era un bun viitor, intimații arată ca reclamanții s-au prevalat cu rea-credința de o pretinsa diferența de nivel, pentru a argumenta neexecutarea culpabila a obligațiilor asumate de către promitenții vânzători, desi cota la care se afla etajul III al imobilului, unde este situat apartamentul obiect al antecontractului (numerotat cu nr. 50) nu a fost un element esențial, prevăzut expres si luat în considerare de către parti la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. în acest sens, arătam ca părțile au stabilit Ia secțiunea "obiectul antecontractului" ca se

obliga sa vândă, respectiv se obliga sa cumpere, apartamentul nr. 49, aflat la etajul III al imobilului B2, având o suprafața de 39.88 mp si o suprafața utila de

33.20 mp, compus din 1 camera de zi, bucătărie, baie si balcon în suprafața de

6.05 mp. Așadar, raportat la modalitatea în care este reglementat obiectul antecontractului, rezulta în mod clar ca sunt fondate susținerile subsemnaților cu privire la faptul ca apartamentul obiect al antecontractului este cel cu nr. 50 (ca urmare a renumerotarii realizate), elementul avut în vedere pentru stabilirea nivelului la care se afla acesta raportandu-se la modalitatea în care sunt dispuse si numerotate nivelurile imobilului, astfel cum acestea au fost stabilite prin autorizația de modificare a proiectului inițial nr. 79/_, si nu cote Ia care acestea s-ar afla, întrucât raportat la situația faptica a terenului nu putea fi calculata si determinata anterior începerii lucrărilor de construcții o anumita cota. Astfel, reiteram faptul ca nu se poate considera ca, ulterior datei încheierii antecontractului ar fi intervenit modificări de destinație ale demisolului, care au determinat o decalare a nivelelor blocului, întrucât atât la data încheierii antecontractului, cat si la data finalizării construcției si înscrierii în CF a apartamentului nr. 50, care reprezintă obiectul antecontractului, structura prevăzuta pentru imobil este cea stabilita potrivit modificării autorizate la data de_, respectiv "D+P+5E+ER", deci anterior datei încheierii antecontractului. Pe cale de consecința, subliniem ca instanța în mod greșit a apreciat ca nu exista indentitate intre apartamentul obiect al antecontractului si apartamentul nr. 50, pus Ia dispoziția reclamanților de către subsemnații, statuând ca de fapt promisiunea de vânzare cumpărare s-ar fi referit la un apartament situat la cota

8.40 m (cota nereglementata în antecontract), ce nu poate fi decât apartamentul nr. 40 aflat la etajul II al imobilului.

Referitor la faptul ca instanța considera determinant pentru rezolutiunea antecontractului faptul ca apartamentul ar fi fost înscris în Cartea Funciara doar la data de_, desi termenul de perfectare a contractului translativ de proprietate stabilit de parti a fost_, intimații arată ca aceasta nu poate fi considerata o neexecutare culpabila a obligațiilor contractuale care sa determine rezolutiunea antecontractului în temeiul art. 1020 - 1021 Cod Civil, fata de conduita reclamanților, care si-au manifestat intenția de reziliere a antecontractului anterior datei de_, având în vedere convocarea la conciliere pentru soluționarea amiabila a acestui diferend, formulata inițial pentru data de_ . Pe cale de consecința, la pronunțarea sentinței obiect al prezentului apel, prin care s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vânzare cumpărare, au fost luate în considerare de către instanța de judecata, circumstanțe considerate ca reprezentând încălcări ale obligațiilor contractuale ale promitentiior vânzători (respectiv faptul ca apartamentul nr. 50 a fost înscris în cartea funciara ulterior datei de_, la care trebuia încheiat contractul de vânzare cumpărare) în condițiile în care reclamanții si-au exprimat voința în sensul desființării antecontractului anterior datei de_, astfel cum rezulta si din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv convocarea la conciliere pentru data de_ .

Reclamanții V. A. și V. G. J. au depus întâmpinare

prin care au solicitat, în principal, respingerea apelului incident ca inadmisibil, iar în subsidiar, respingerea apelului ca netemeinic și menținerea hotărârii atacate în privința dezlegării date capetelor principale de cerere.(f.45-53)

Pârâții intimați C. R. C., R. I. R., B. N. I., B. G., C.

A. G., C. A. G. și S.C. B. S.R.L. au depus răspuns la întâmpinare

prin care au invocat tardivitatea depunerii întâmpinării de către reclamanți, cu consecința decăderii apelanților în apelul incident din dreptul de a invoca

excepția inadmisibilității apelului formulat de intimați, iar în subsidiar respingerea excepției inadmisibilității apelului incident ca nefondată (f.58-62).

Totodată, atât reclamanții cât și pârâții intimați au depus și concluzii scrise

prin care au reiterat cele menționate în cuprinsul apelurilor formulate (f.72-77, 80-86).

Analizând apelurile formulate din perspectiva motivelor invocate, C. ea le-a apreciat ca fiind nefondate din următoarele considerente

C., B. N. -I., B. G., REPREDE I. -R., C. A. -G., C.

C. ea observa că prin încheierea din_ cu ocazia cuvântului asupra fondului litigiului se menționează cu ocazia concluziilor expuse de reprezentantul reclamanților "Nu solicită cheltuieli de judecată";. In dispozitivul hotărârii atacate se consemnează "Fără cheltuieli de judecată"; iar în motivarea hotărârii prima

instanță reține că deși cealaltă parte litigantă a cazut în pretenții - cheltuielile de judecată suportate de către reclamantă nu vor fi acordate întrucât nu au fost solicitate. Prin urmare prima instanță nu s-a considerat investită cu cererea accesorie de acordare a cheltuielilor de judecată, motiv pentru care acestea nu au fost admise sau respinse prin dispozitiv, mențiunea "fără cheltuieli de judecată"; delimitând cererea principală asupra căreia instanța s-a pronunțat de cererea accesorie, asupra căreia nu a înțeles să se pronunțe în raport de conduita reprezentantului convențional al părții. Acest raționament al instanței (de nepronunțare asupra cheltuielilor de judecată) este în deplină concordanță și cu concluziile scrise depuse la_ de către reclamanta, concluzii prin care nu se solicită cheltuieli.

Prin urmare din această perspectivă solutia primei instanțe este corectă și apelul principal urmează a fi respins. Nimic nu împiedică apelantul principal să solicite cheltuielile ocazionate de prezenta procedură pe cale separată - nefiind în prezența autorității de lucru judecat de vreme ce instanța nu s-a considerat investită cu cererea de acordare a cheltuielilor.

Referitor la cererea de aderare la apelul principal - curtea o va respinge de asemenea. Potrivit art 293 cod pr civ intimatul este în drept să adere la apelul făcut de partea potrivnică, printr-o cerere proprie care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe. Trebuie realizată o distinctie clară între apelul principal și apelul incident. Prin urmare parte are la îndemână fie calea apelului principal atunci când dorește să aducă în fața instanței de control judiciar litigiul derulat în primă instanță, fie calea apelului incident - care reprezintă o "replică"; la apelul principal al părții adverse și care nu trebuie să se substituie propriului apel principal (nedeclarat în termen). Altfel spus nu se poate obține pe calea apelului incident ce s-ar fi putut obține pe calea apelului principal. Apelul incident este consecința apelului părții adverse și în raport de limitele acestuia se poate declara. Pentru că altfel prin eludarea normelor imperative care reglementează termenul de apel s-ar putea ajunge să se formuleze sub "haina"; apelului incident un veritabil apel principal. Aceasta este și opinia I. Secția civilă, decizia nr.4681 din 12 noiembrie 2003 - " Apelul incidental, reglementat prin art.293 C. proc. civ., este condiționat de existența unui apel principal și, într-o anumită măsură, depinde de acesta. Intimatul care a avut posibilitatea de a

introduce un apel principal, însă nu a făcut-o, nu poate obține, prin efectul apelului incidental, ceea ce nu ar fi putut obține prin exercițiul apelului principal

";.

ea observă că cererea de aderare la apel reprezintă un veritabil apel principal, de vreme ce în contrapondere cu critica petitului accesoriu (exercitată prin apelul principal al părții adverse) se urmărește modificarea petitului principal (neapelat prin apelul părții adverse, dar apelat prin apelul incident).
Nu în ultimul rând merită observate dispozițiile art 293 al 2 cod pr civ referitoare la împrejurarea că atunci când apelul principal este respins pentru
motive ce nu implic ă cercetarea fondul u i apelul incident (cererea de aderare la
apel) rămâne fără efecte
. Deși prin apelul principal a fost tranșată chestiunea neacordării cheltuielilor de judecată, chestiune ce ar presupune verificarea culpei procesuale a părții care a pierdut procesul și din această perspectivă examinarea fondului - curtea totuși observă că prin motivul concret de apel invocat nu a fost pusă în discuție o examinare a culpei părții ce a pierdut procesul în sensul stabilirii împrejurării dacă în mod corect au fost acordate ori neacordate cheltuielile de judecată în primă instanță. C. ea similar primei instanțe a apreciat că reclamantul nu a înțeles să investească instanța cu o cerere de acordare a cheltuielilor de judecată, astfel încât prin soluționarea apelului principal nu a fost cercetat fondul nici măcar din perspectiva părții care a pierdut
litigiul. Și este așa pentru că singura parte litigantă care avea interes să investească instanța de control judiciar era pârâta de la fond care a pierdut procesul (petitul principal). Ori în lipsa unei investiri pe calea apelului principal, nu se poate realiza o substituire a apelului principal pe calea apelului incident (a aderării la apelul părții potrivnice).
Față de cele ce preced potrivit art 293 si 296 cod pr civ curtea va respinge apelul declarat de către reclamanții V. A. și V. G. J. împotriva sentinței civile nr. 4.629 din 13 decembrie 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C., pe care o va menține în întregime.
De asemenea va respinge cererea de aderare la apel formulată împotriva
aceleiași sentințe, de către pârâții intimați C. R. C., R.
I. R., B.
N.
I., B. G., C. A. G., C. A. G. și S.C. B.
S.R.L.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Respinge apelul declarat de către reclamanții V. A. și V. G. J. împotriva sentinței civile nr. 4.629 din 13 decembrie 2012 pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat C., pe care o menține în întregime.
Respinge cererea de aderare la apel formulată împotriva aceleiași sentințe, de către pârâții intimați C. R. C., R. I. R., B. N. I., B. G.
, C. A. G., C. A. G. și S.C. B. S.R.L.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 07 iunie 2013.
PREȘEDINTE,
S. AL H.
JUDECĂTOR,
1. -A. N.
  GREFIER,
  1. B.

Red.G.A.N./_ .

Dact.H.C./12 ex. Jud.fond: C.C.

← Încheierea civilă nr. 183/2013. Rezoluțiune contract		Decizia civilă nr. 566/2013. Rezoluțiune contract →

Decizia civilă nr. 82/2013. Rezoluțiune contract

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 82/2013. Rezoluțiune contract

aceleiași sentințe, de către pârâții intimați C. R. C., R.	I. R., B.	N.
I., B. G., C. A. G., C. A. G. și S.C. B.	S.R.L.