Sentința civilă nr. 1021/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C.
Dosar nr._ *
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR.1021/2013
Ședința publică din data de 03 aprilie 2013 Completul este compus din: PREȘEDINTE: C. G.
GREFIER: A. B.
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererii formulate de reclamantul T. N. în contradictoriu cu pârâții SS, SA, B. P. S., B. A. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
La ambele apeluri nominale efectuate în cauză, părțile au lipsit. Procedura de citare este legal îndeplinită.
Mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în ședința publică din data de 27 martie 2013, când instanța, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amâna pronunțarea pentru data de azi, 03 aprilie 2013, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Prin acțiunea comercială înregistrată sub nr. de mai sus, la data de 8 septembrie 2011, reclamantul T. N. i-a chemat în judecată pe pârâții SS, S.
A. ,, B. P. S. și B. A. M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.35/_ încheiat între părți, având ca obiect obligația pârâților de a construi și a vinde reclamantului apartamentul nr.22 situat la mansardă în imobilul de apartamente bloc B.1, scara 2, în construcție pe terenul proprietatea vânzătorilor din comuna Florești, str.Muzeul Apei nr.22-28, jud.C., înscris în CF nr.4606, 5068 și 1801 Florești; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 43.000 euro (182.397,4 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății reprezentând suma încasată cu titlu de preț; să fie obligați pârâții la plata în solidar a sumei de 12.900 euro (54.719,22 lei la data introducerii acțiunii) sau a echivalentului în lei la data plății cu titlu de penalități conform clauzei penale inserate în contract; să se constate că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților; să se constate existența unui drept de creanță în favoarea reclamantului cu privire la contravaloarea investițiilor efectuate în imobilul proprietatea pârâților și să se dispună obligarea pârâților la plata acestei contravalori; să se dispună instituirea unui drept de retenție în favoarea reclamantului în ceea ce privește imobilul până la plata de către pârâți a întregii sume de bani datorată ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare; să fie obligați pârâții la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că în urma acordului de voință a părților din prezenta cauză s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 35 din data de _
, având ca obiect obligația pârâților de a construi și de a-i vinde reclamantului apartamentul nr. 22, situat la mansardă, din imobilul de apartamente Bloc B 1, sc. 2, în
construcție pe terenul proprietate a vânzătorului, din comuna Florești, str. Muzeul Apei, nr. 22-28, județul C., înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 Florești. Conform antecontractului "Pentru finalizarea tranzacției, promitentul vânzător va înștiința promitentul cumpărător, în scris sau telefonic, ca în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la intabularea apartamentului să se prezinte la Notarul Public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică." Deși au fost notificați prin intermediul executorului judecătoresc și puși în întârziere conform art. 1079 Cod Civil, pârâții nu au dat curs acestei notificări și nu au încheiat contractul de vânzare-cumparare în formă autentică. Notificarea prin care au fost chemați pârâții la notar să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică îndeplinește cerințele prevăzute de art. 720 ind. 1 din Codul de Procedură Civilă, echivalând cu o invitație la conciliere.
Reclamantul a arătat că culpa pârâților reiese clar din faptul că, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare imobilul teren era grevat de o ipotecă, ipotecă ce se extinde și asupra ameliorațiunilor ulterioare, precum și de o interdicție de înstrăinare și grevare în favoarea băncii care a acordat credit pârâților. Până la acest moment pârâții nu au ridicat ipoteca și interdicția de înstrăinare și grevare, fiind în mod culpabil în imposibilitate de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și a transfera astfel dreptul de proprietate asupra imobilului.
S-a arătat că în ce privește rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, practica judiciară a consacrat faptul că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este prin ea însăși o conduită culpabilă a promitenților vânzători. Potrivit prevederilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante. Potrivit art. 1020 și art. 1021 Cod civil, condiția rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice. In cazul in care una din parti nu isi indeplineste obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege intre a cere executarea obligației si desființarea contractului cu daune interese. Potrivit art. 1068-1069 cod civil creditorul obligației neexecutate, are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale, sau aceea a obligației principale, clauza penala fiind o compensație a daunelor interese, ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Potrivit prevederilor art. 1066 Cod civil "clauza penala este aceea prin care o persoana, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru in caz de neexecutare din parte-i."
In ce privește contravaloarea investițiilor efectuate de către reclamant în imobilul proprietatea pârâților, se apreciază că nerestituirea de către aceștia a contravalorii acestor investiții în urma rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, ar duce la îmbogățirea fără justă cauză a pârâților. Dreptul de retenție invocat nu este reglementat legal dar, atât doctrina cât și practica judiciară a fost consacrat, iar Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că instituirea unui drept de retenție este o obligație a instanțelor de judecată și nu o facultate a acestora. Prin Decizia civilă nr. 188 din 12 februarie 1981 pronunțată de fostul Tribunal Suprem, acesta a statuat că termenul în care poate fi introdusă acțiunea în temeiul art. 12 din Decretul nr. 144/1958 sau acțiunea în restituirea prețului curge pentru promitentul cumpărător în cazul în care a avut posesia imobilului de la data când a pierdut posesia Prescripția dreptului la acțiune în sens material a fost întreruptă prin faptul că reclamantul a intrat în posesia imobilului, posesie predată de pârâți. Acest fapt echivalează cu o recunoaștere în sensul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 144/1958 de către pârâți a dreptului reclamantului de a cere fie încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică fie rezoluțiunea antecontractului și restituirea prețului.
Reclamantul a apreciat că instanța competentă să judece pe fond cauza este Tribunalul Comercial Cluj raportându-ne și la considerentele Deciziei nr. 3035/R din 21
oct. 2010 a Curții de Apel C. -Secția Civilă în ce privește natura juridică a litigiului și la dispozițiile Codului de procedură civilă referitoare la competența materială raportat la valoarea litigiului. Astfel, C. ea de Apel C., în soluționarea recursului privitor la decimarea de competenta apreciază: "Cu privire la natura juridică a litigiului, tribunalul a reținut corect că acesta are o natură juridică comercială datorită calității pârâtului de comerciant, rezultând din motivarea apelului respectiv din împrejurarea că acesta se ocupa în mod curent de construirea unor locuințe în scop de vânzare, activitate aducătoare de profit de natură comercială în sensul art. 3 alin. 1, art. 7 si 9 C. Com., contractul încheiat cu reclamantul fiind unul dintr-un număr total de 24 contracte având ca obiect apartamente din același imobil."
În drept au fost invocate dispozițiile art. 969, art. 1066, art. 1068 și urm., art. 1073 din Codul Civil, art. 3, art. 7 și art. 9 din Codul Comercial, art. 720 ind. 1, art. 274 Cod Proc. Civ.
Prin întâmpinare, pârâții au invocat excepția prematurității acțiunii, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei B. A. M. și lipsa obiectului cererii de chemare în judecată în ceea ce privește petitele nr.4, 5 și 6, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii reclamantului ca fiind nefondată.
În motivarea excepției prematuriății acțiunii raportat la neîndeplinirea de către reclamant a procedurii de conciliere in condițiile reglementate de prevederile disp.art.7201C.pr.civ., pârâții au arătat că reclamantul a apreciat ca prezentul litigiu are un caracter comercial, prin raportare la prevederile disp.art.3 al.l, art.7 si art.9 c.com., avand in vedere ca apartamentul in litigiu face parte dintr-un ansamblu de locuințe colective construit de pârâți in scopul de revanzare si obținere de profit. Data fiind aceasta situație, in speța sunt incidente prevederile disp.art.7201c.pr.civ. care instituie obligativitatea procedurii de conciliere directa anterior promovării acțiunii. Reclamantul susține ca a efectuat aceasta procedura prin notificarea comunicata pârâților la data de_ prin care au fost puși in intarziere in conformitate cu prevederile disp. art. 1079 c.civ., fiind convocați pentru data
de_ la BNP Asociați Padurean si Buiga in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare. Pârâții apreciază că aceasta notificare constituie doar punerea acestora in intarziere cu privire la obligația de a incheia in forma autentica contractul de vânzare-cumpărare si nu poate fi asimilata unei proceduri de conciliere prealabila introducerii prezentei acțiuni, având in vedere faptul ca prin notificare au fost convocați pentru încheierea contractului autentic in timp ce obiectul prezentului litigiu il constituie rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumpărare si pretenții bănești ale reclamantului despre care nu se face vorbire in notificare. Altfel spus, in prezentul litigiu reclamantul invoca alte pretenții cu privire la care pârâții nu au fost notificați anterior promovării litigiului.
Mai mult decât atât, conform disp.art.IX.2 din antecontract "inainte de a promova orice alta acțiune judiciara părțile trebuie sa notifice intenția una celailalte prin intermediul executorului judecătoresc". Conform acestei clauze asumate de parti, notificarea prealabila introducerii litigiului trebuia sa aibă in vedere pretențiile pentru care va fi înaintat litigiul in vederea unei posibile soluționări pe cale amiabila conform disp.art.IX.l din antecontract.
În motivarea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei B. A. M. pârâții au arătat că este real faptul ca pârâta in calitate de promitenta-vânzătoare a apartamentului in litigiu a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamantul, imprejurare determinata de faptul ca la data încheierii acestuia era căsătorita cu paratul B. P. si proprietari cu titlu de bun comun asupra terenului pe care s-a edificat construcția si beneficiari in comun ai Autorizației de construire, însă, anterior formulării prezentei acțiuni, mai exact in anul 2009 pârâta a divorțat de paratul B. P.
conform sentinței civile nr. 148/2009 pronunțata de Judecătoria Cluj-Napoca in dosar civil nr. 15._ . Prin aceeași sentința au fost partajate si bunurile comune iar in urma partajului cota acestora din întreg ansamblul imobiliar situat in Floresti, str.Muzeul Apei a intrat in lotul pârâtului B. P. . Pe cale de consecința, de la data partajului paratul B. P. este singurul titular al dreptului de proprietate asupra cotei comune pe care au avut-o pârâții B. din aceste imobile si singurul titular al obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica sau al obligației de restituire a prețului in situația rezolutiunii convenției.
Întrucât pârâta B. A. M. nu mai deține nici un fel de drepturi asupra apartamentului in litigiu rezulta ca in mod obiectiv nu mai poate transmite reclamantului un drept de proprietate asupra acestuia si nu poate fi făcuta culpabila de neperfectarea contractului autentic, cu toate consecințele ce ar decurge din acest fapt. Hotărârea de partaj a fost inscrisa in CF inca din anul 2009, data de la care este opozabila terților si implicit reclamantului din prezentul dosar.
Referitor la lipsa obiectului cererii de chemare in judecata in ceea ce privește petitele nr.4, 5 si 6 pârâții au arătat că prin aceste petite reclamantul solicita a se constata ca a efectuat anumite investiții in apartamentul ce constituie obiect al litigiului, ca are un drept de creanța constând in contravaloarea acestor investiții si solicita instituirea unui drept de retentie pana la plata sumelor pe care pârâții le-ar datora. Pârâții apreciază că in ceea privește aceste petite cererea este formulata cu incalcarea prevederilor disp. art.112 pct.3, respectiv reclamantul nu indica care sunt investițiile pretins făcute in apartament si valoarea acestora, respectiv a dreptului de creanța pe care il pretinde, situație in care la acest moment pârâții nu pot înainta o apărare pertinenta fata de aceste solicitări alte reclamantului.
Pe fondul cauzei, pârâții au arătat că dreptul de ipoteca constituit in favoarea BRD
C. si interdicția de înstrăinare si grevare au existat si au fost evidențiate in CF anterior incheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui rezolutiune se solicita, imprejurare cunoscuta si opozabila reclamantului la momentul incheierii actului. Pe de alta parte, obligația paraților de a incheia in forma autentica contractul de vânzare- cumpărare asupra apartamentului devine scadenta in termen de 15 zile de la intabularea apartamentului, intabulare care nu s-a realizat pana in prezent, acțiunea fiind si sub acest aspect prematur introdusa.
Pârâții au arătat că au inceput efectuarea demersurilor in scopul intabularii apartamentelor, pana in prezent construcția bloc de locuințe colective din care face parte apartamentul in litigiu fiind evidențiata in CF. Perfectarea in forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul in litigiu nu s-a putut realiza pana la acest moment datorita faptului ca pana in prezent, din cauze neimputabile pârâților, nu s-a definitivat evidențierea in CF a compartimentării pe apartamente, procedura care este in curs de derulare.
Totodată, pârâții au arătat că efectuează demersuri pentru a transfera dreptul de garanție imobiliara constituit in favoarea băncii asupra altor imobile, astfel ca apartamentele sa poată fi înstrăinate libere de sarcini.
Pe cale de consecința, se susține că nu sunt incidente in speța prevederile disp.art.V.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare privind restituirea sumei încasate de la cumpărător si plata unei clauze penale având in vedere împrejurarea ca pârâții nu s-au răzgândit in privința vânzării apartamentului iar in sarcina acestora nu se poate retine reaua-credința in neperfectarea contractului in forma autentica.
Prin sentința civilă nr. 5909/2 noiembrie 2011 Tribunalul Specializat C. a admis excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată raportat la neîndeplinirea
procedurii concilierii prealabile, respingând cererea reclamantului ca fiind prematur formulată.
Prin decizia civilă nr. 101/11 septembrie 2012 a Curții de Apel C. s-a admis apelul formulat de reclamantul T. N. împotriva sentinței civile nr. 5909/2 noiembrie 2011 a Tribunalului Specializat C. care a fost anulată și cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Specializat C. la data de 20 februarie 2013.
Deliberând, din actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamantul T. N. și pârâții SS, SA E., B. P. S. și B.
A. M. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 35 din data de 16 martie 2007 prin care pârâții s-au obligat să construiască și să înstrăineze reclamantului dreptul de proprietate asupra apartamentului 22 din imobilul ce urma a fi edificat pe terenul înscris în CF nr. 4606, 5068 și 1801 Florești, situat administrativ în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 22-28, pentru prețul de 43.000 euro, preț achitat integral de către reclamant. (filele 9-20).
Potrivit art. VII. 1 din contract, construcția apartamentului obiect al convenției urma să fie finalizat până la data de 30 iunie 2007, termen care putea fi prelungit cu maximum 45 de zile lucrătoare din motive obiective, precizându-se că data finalizării construcției este data la care promitentul cumpărător poate folosi apartamentul conform destinației sale (fila 11 dosar_ ), iar potrivit art. VII.4, promitenții vânzători s-au obligat față de promitentul cumpărător ca în termen de 15 zile de la întabularea apartamentului să îl notifice pe reclamant să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Potrivit extrasului de carte funciară nr. 50250 Florești, imobilul construcție este grevat de o interdicție de înstrăinare, grevare și demolare stipulată în favoarea creditorului ipotecar SC BRD GSG SA. (fila 68)
Prin notificarea comunicată pârâților prin intermediul executorului judecătoresc SCPEJ "ADAM și OSZOCZKI"; la 20 ianuarie 2011, reclamantul, raportat la dispozițiile art. 1079 Cod civil, a solicitat pârâților să se prezinte la data de 7 februarie 2011 la BNP Asociați Pădurean Ana V. și A. Buiga în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, iar în caz contrar litigiul urmând a fi soluționat de către instanța de judecată (fila 8).
Potrivit încheierii de certificare nr. 592 întocmită la 7 februarie 2011 de N.P. Pădurean Ana V. (fila 7), pârâții B. P. S. și SS nu au dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar pârâtele B. A. M. și S.
A. nu s-au prezentat.
În ceea ce privește calitatea procesuală pasivă a pârâtei B. A., instanța reține că aceasta este parte în raportul contractual a cărei reziliere se solicită, astfel că aceasta era ținută la executarea obligațiilor asumate în calitatea de promitent vânzător alături de ceilalți promitenți vânzători, căci potrivit procurii speciale autentificate sub nr. 3000 din 27 octombrie 2006 aceasta, alături de pârâții SS și SA E., l-a împuternicit pe B. P. S. ca în numele si pe seama lor să vândă cui va crede de cuviință la prețul stabilit de comun acord întreg dreptul de proprietate asupra ansamblului de apartamente situate în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 22-28, înscrise în CF nr. 4606 Florești, CF nr. 5068 Florești și CF nr. 1801 Florești (fila 17), astfel că aceasta deține calitate procesuală pasivă și în prezentul litigiu având ca obiect reziliere antecontract de vânzare-cumpărare și repunere a părților în situația anterioară.
Potrivit art. 1020-1021 Cod civil, Condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Doctrina juridică a definit rezoluțiunea ca fiind o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.
Astfel, potrivit înțelegerii părților, pârâții promitenți vânzători s-au obligat să procedeze la înscrierea apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare iar de la acest moment începea să curgă termenul de 15 zile în care trebuia încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare, obligație care nu na fost îndeplinită de către pârâți. Deși părțile nu au stabilit un termen în vederea înscrierii apartamentului în cartea funciară, acesta trebuie să fie un termen rezonabil, care urmează a fi apreciat în concret de către instanță. Având în vedere faptul că părțile au prevăzut ca finalizarea construcției, respectiv predarea apartamentului să se facă cel mai târziu la data de 30 iunie 2007, iar notificarea pârâților la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică a avut loc la data de 7 februarie 2011, instanța reține că o perioadă de 3 ani e mai mult decât rezonabilă pentru îndeplinirea obligației de înscriere a apartamentului în cartea funciară. Deși pârâții au invocat prin întâmpinare faptul că această neexecutare nu le este imputabilă, nu au precizat care au fost aceste cauze și nici nu au făcut dovada existenței acestora, elemente la care erau ținuți potrivit art. 1169 Cod civil, astfel că această susținere, nedovedită, nu poate primi nici o relevanță juridică. Nu poate fi reținută ca un element exonerator faptul că imobilul teren și ulterior construcție este grevat de o interdicție de înstrăinare și grevare, căci această interdicție a fost înscrisă la data de 1 ianuarie 2006 (fila 78, înscrierea de sub B+3), deci anterioară încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar acesta fapt a fost avut sau trebuia să fie avut în vedere de către pârâții promitenți vânzători la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Pentru ca această acțiune să fie admisibilă, trebuie ca una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutare care să îi fie imputabilă, iar debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege. În doctrina și practica judiciară s-a arătat în mod constant că în contractele sinalagmatice condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă, în cazul când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul, iar în materia răspunderii contractuale partea care nu își execută obligațiile este prezumată întotdeauna a fi în culpă din motive ce îi sunt imputabile în temeiul prevederilor art. 1082 din Codul civil iar sarcina probei pentru dovedirea lipsei vinovăției în neexecutarea obligației cade asupra debitorului obligației neexecutate.
De asemenea, mai reține instanța că pârâții nu au făcut dovada existenței unui caz fortuit sau de forță majoră care să fi fost de natură a-i împiedica să execute obligațiile asumate în termen. Astfel, neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică este prin ea însăși o conduită culpabilă a promitenților vânzători, în contextul în care părțile au stipulat în mod expres un termen pentru încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, pârâții neîndeplinindu-și obligația de predare și de transfer a dreptului de proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că raportat la dispozițiile art. 1020-1021 Cod civil, instanța va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 35 din 16 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 22, situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1.
Având în vedere rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 35 din 16 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 22, situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1și reținând că principalul efect între părți a acesteia este repunerea părților în situația anterioară, instanța va obliga în solidar pârâții SS, SA E., B. P.
S. și B. A. M. la restituirea sumei de 43.000 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând avans preț achitat de către reclamant.
Nu se poate reține că penalitățile în cuantum de 12.900 euro ar cădea sub incidența dispozițiilor art. V.3 din contract, căci potrivit acestei prevederi, în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește cu privire la vânzarea apartamentului sau cu rea credință refuză perfectarea contractului final de vânzare-cumpărare acesta este obligat să restituie suma primită de la cumpărător precum și plata unei sume de 30% din valoarea sumelor încasate de promitentul vânzător, cu titlul de penalități, ori în cauză nu se poate reține faptul că promitenții vânzători s-ar fi răzgândit și pe de altă parte reclamantul nu a făcut dovada faptului că pârâții au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu rea credință, situație care trebuia dovedită de către reclamant potrivit art. 1169 Cod civil, raportat și la prezumția de bună credință de care se bucură pârâții. Raportat la aceste motive, solicitarea reclamantului de obligare a pârâților la plata penalităților conform clauzei penale în cuantum de 12.900 euro este neîntemeiată.
Potrivit doctrinei juridice, dreptul de retenție este definit ca un drept real care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său, creditor al lucrului, va plăti datoria ce s-a născut în sarcina lui în legătură cu lucrul respectiv. Astfel, creanța retentorului reclamant este certă, lichidă și exigibilă, dreptul de retenție este invocat față de pârâții proprietari exclusivi și actuali ai apartamentului, între acesta și creanță există o conexiune contractuală, astfel că fiind îndeplinite condițiile acordării dreptului de retenție pe cale judiciară, instanța va dispune instituirea în favoarea reclamantului T. N. a unui drept de retenție asupra imobilului situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1, ap. 22, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.000 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății.
Deși reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 3.000 lei cu titlul de contravaloare lucrări aduse imobilului, instanța reține că acesta nu a făcut dovada nici a efectuării unor asemenea lucrări și implicit nici a cuantumului acestora, obligație care revenea reclamantului în temeiul art. 1169 Cod civil, astfel că și acest capăt de cerere este neîntemeiat.
Potrivit art. 111 Cod procedură civilă, "partea care are interes poate sa facă cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cere realizarea dreptului."; Prin cererea ce face obiectul prezentei cauze, reclamantul a solicitat să se constate faptul că a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și că este titularul unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei, ori prima cerere reprezintă o constatare a unei stări de fapt iar în ceea ce privește ultima solicitare, reclamantul are la îndemână o acțiune în realizarea dreptului, astfel că ambele solicitări sunt inadmisibile.
Față de cele de mai sus, instanța va admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul T. N. în contradictoriu cu pârâții SS, SA E. ,
B. P. S. și B. A. M. și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare- cumpărare nr. 35 din 16 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 22, situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1 și obligă în solidar pârâții la restituirea sumei de 43.000 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând preț achitat de către reclamant, va institui în favoarea reclamantului T. N. un drept de retenție asupra imobilului situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1, ap. 22, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.000 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății și va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 12.900 euro cu titlul de penalități conform clauzei penale, precum și a sumei de
3.000 lei reprezentând lucrările de investiții în imobil și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul
proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
În temeiul art. 276 Cod procedură civilă, instanța va obliga pârâții SS, S.
A. E., B. P. S. și B. A. M. să plătească reclamantului suma de 10.223 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și cele achitate în apel și onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul T. N.
, cu domiciliul în C. -N., str. C., nr. 17, scara I, ap. 4, jud. C., în contradictoriu cu în contradictoriu cu pârâții SS, cu domiciliul în B., nr. 910, jud. C., SA E.
, cu domiciliul în C. -N., str. A. P., nr. 18, ap. 47, jud. C., B. P. S., cu domiciliul în C. -N., str. B., nr. 19, jud. C. și B. A. M., cu domiciliul în
C. -N., str. C. D., nr. 74, ap. 1, jud. C., și în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 35 din 16 martie 2007 având ca obiect apartamentul nr. 22, situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1 și obligă în solidar pârâții la restituirea sumei de 43.000 euro, echivalent în lei la cursul BNR din data plății, reprezentând preț achitat de către reclamant.
Instituie în favoarea reclamantului T. N. un drept de retenție asupra imobilului situat în Florești, str. Muzeul Apei, nr. 28, bloc B1, ap. 22, jud. C., proprietatea pârâților, până la plata sumei de 43.000 euro echivalent în lei la cursul BNR din data plății.
Respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului cu privire la plata sumei de 12.900 euro cu titlul de penalități conform clauzei penale, precum și a sumei de 3.000 lei reprezentând lucrările de investiții în imobil și ca inadmisibile capetele de cerere privitoare la constatarea faptului că reclamantul a efectuat investiții în imobilul proprietatea pârâților și cel privitor la existența unui drept de creanță în cuantum de 3.000 lei.
Obligă pârâții SS, SA E., B. P. S. și B. A. M. să plătească reclamantului suma de 10.223 lei cu titlul de cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise și cele achitate în apel și onorariu avocațial.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 3 aprilie 2013.
JUDECĂTOR SINDIC, GREFIER,
C. G. A. B.
Red.CG/MM 6 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 756/2013. Rezoluțiune contract | Sentința civilă nr. 3569/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
