Sentința civilă nr. 3569/2013. Rezoluțiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SPECIALIZAT C. DOSAR NR._
Cod operator date cu caracter personal 11553
SENTINȚA CIVILĂ NR.3569/2013
Ședința publică din data de 19 decembrie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: E. B. GREFIER: C. P.
Pe rol fiind acțiunea formulată de către reclamanții I. V. și I. I. -
C., în contradictoriu cu pârâtul S. B. O. -I. și extinsă față de pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal se prezintă reprezentanta reclamanților, d-na avocat Bucșa N. lina-G., lipsind pârâții.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care constatându-se că în data de 25 noiembrie 2013 a fost înregistrată la dosar o extindere de acțiune formulată de reclamanți împotriva pârâților Ț. O. -M. și B. G. -B. .
Reprezentanta reclamanților depune la dosar un extras din cotidianul
"România Liberă"; din data de 29 noiembrie 2013 pentru a face dovada citării prin publicitate a pârâtului S. O. -I. și arată că nu are alte cereri de formulat.
Instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Reprezentanta reclamanților solicită să dispună rezoluțiunea parțială a promisiunii de vânzare-cumpărare astfel încât să nu fie valabilă nici față de pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., cu cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL,
Deliberând, reține că prin cererea înregistrată la data de 21 iulie 2011 și precizată și extinsă la data de 22 septembrie 2011, 8 noiembrie 2011, respectiv la 25 noiembrie 2013, reclamanții I. V. și I. I. -C. i-au chemat în judecată pe pârâții S. B. O. -I., Ț. O. -M. și B. G. -B., solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea parțială a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate la data de 17 septembrie 2008 între pârâții S. B. O. I., pe de o parte și pârâții Ț. O. -M. și
B. G. -B., pe de altă parte, cu privire la apartamentul cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafață de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068; să se dispună repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtului S. B. O. I. să le restituie reclamanților suma de 25.000 euro reprezentând valoarea nominală a creanței, precum și să fie obligat acelși pârât la plata penalităților de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere începând cu data de 28 februarie 2009 și până la data pronunțării hoptărârii și să fie obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că, în calitate de cesionari, au încheiat cu pârâții, în calitate de cedenți, contractul de cesiune autentificat sub nr. 25/2009 de către BNP Oana Mihuțiu. Prin acest contract li s-a cesionat beneficul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de către pârâtul S.
B. O. I. cu ceilalți pârâți, antecontract care privea apartamentul cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafață de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în
imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068. Anterior încheierii acestui antecontract, au achitat suma de 19.900 euro, sumă ce reprezenta prețul integral al cesiunii. Ca afect al acestui contract, creanța s-a transferat în patrimoniul reclamanților, aceștia dobândind calitatea de promitenți cumpărători. Conform promisiunii de vânzare-cumpărare, pârâtul S. B. O. I. s-a obligat să finalizeze și să le predea apartamentul anterior menționat până cel târziu la data de_, urmând să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică cel târziu la data de_ .
De la data expirării termenului de predare a apartamentului, s-au prezentat în repetate rânduri la adresa imobilului, însă de fiecare dată au constatat că nu este finalizat și nu au reușit să ia legătura cu pârâtul. La începutul anului 2011, la una dintre vizite, au găsit pe ușa apartamentului un numar de telefon în dreptul căruia era specificat ,,pentru relații cu privire la imobil";. În cadrul discuției avute cu persoana care a răspuns la telefon, au aflat că întregul imobil face obiectul executării silite, urmând să fie văndut la licitație publică.
Au mai arătat reclamanții că l-au notificat pe pârâtul S. B. O. I. să le predea apartamentul, însă acesta nu a dat curs cererii lor, iar în urma demersurilor efectuate au constatat că întreg imobilul face obiectul unei executări silite și că apartamentul care le-a fost promis spre vânzare a fost înstrăinat către terțe persoane. Ca urmare, au notificat pârâtul la conciliere directă, însă nici de această dată acesta nu a răspuns demersurilor reclamanților. În aceste împrejurări, față de art. V din promisiunea de vânzare- cumpărare, au formulat prezenta acșiune.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1082, art. 1020, art. 1021 și art.
1391-1398 C.civ.
Legal citați, pârâții nu au depus întâmpinări și nici nu s-au prezentat la judecarea cauzei.
Analizând cererea formulată de reclamantă, cu luarea în considerare a ansamblului probelor depuse la dosarul cauzei, respectiv înscrisuri, ținând cont și de motivele invocate în cuprinsul cererii cu care instanța a fost învestită, tribunalul reține următoarele:
La data de_, între pârâtul S. B. O. I. (la acea dată S. O.
I. ), în calitate de promitent vânzător, și pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B.
, în calitate de promitenți cumpărători, s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare în baza căruia pârâtul S. se obliga să le vândă celorlalți pârâți un număr de patru apartamente care urmau să fie edificate pe terenul în suprafată de 818 mp identificat ca fiind parcela nr. VIII cu nr. cadastral 7059 și nr. CF 15464, în baza autorizației nr. 221/_ . Prețul a fost stabilit la suma de
92.000 euro, sumă achitată integral la data semnării antecontractului. Termenul de execuție și de predare a fost stabilit ca fiind până la data de_ . Pentru depășirea termenului au fost prevăzute penalități de întârziere de 0,1% pe zi ,,din contravaloarea sumelor achitate vânzătorului"; în baza acestui antecontract. De asemenea, pârâții au prevăzut și posibilitatea rezoluțiunii antecontractului, în cazul nefinalizării lucrarilor din culpa pârâtului S., acesta din urmă având obligația de a restiuti suma achitată de promitenții cumpărători. In fien, aceleși părți contractante au conevenit să se prezinte în fața notarului cel târziu la data de_ în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (f. 7-9).
La data de 12 ianuarie 2009, BNP OANA MIHUȚIU a autentificat sub nr. 25/2009 contractul de cesiune încheiat între pârâții Ț. O. -M. și B. G.
-B., și soția lui Ț. O. -M., dna Ț. LUIZA M., pe de o parte, în calitate de cedenți și reclamanți, pe de altă parte, în calitate de cesionari, obiectul cesiunii fiind beneficiul rezultând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat pârâtul S. B. O. I. (la acea dată S. O. I. ), în calitate de
promitent vânzător, și pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., în calitate de promitenți cumpărători, cu privire la apartamentul cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafață de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068, imobil construit în baza autorizației de construcție nr. 221/2007. prețul cesiunii a fost de 19.900 euro, sumă achitată integral de către reclamantă anterior semnării contractului. Termenul de execuție și de predare a imobilul a fost stabilit ca fiind data de_, în cazul depășirii acestui termen pârâtul S.
B. O. I. urmând să plătească penalități de întârziere de 0,1% pe zi din prețul cesiunii (f. 10-14).
La data de_, reclamanții l-au notificat pe pârâtul S. B. O. I. să le predea apartamentul mai sus menționat sau să le restituie suma de 19.900 euro (f.15-16). Din probele administrate în cauză rezultă că pârâtul nu a răspuns acestei notificări.
La data de_, reclamanții l-au convocat pe același pârât la conciliere directă, însă nici de această dată acesta nu s-a prezentat (f. 17-19).
La data de 14 ianuarie 2011, același pârât a cesionat mai multor persoane, printre care și martora C. M., toate drepturile pe care acesta le-a dobândit de la pârâtul Ț. O. M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1540/2008 de către BNP Oana Mihuțiu, iar ulterior acestei date, martora C. M., în baza acestui contract de cesiune, a contractului de parcelare și partaj voluntar autentificate sub nr. 1078/24 mai 2011 și-au înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. 10 compus din doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafață de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, imobil care a făcut obiectul contractului de cesiune autentificat la data de 12 ianuarie 2009, sub nr. 25/2009 de către BNP OANA MIHUȚIU (f. 39-61).
În ceea ce privește natura și efectele contractului de cesiune invocat de către reclamanți, tribunalul reține că în baza acordului intervenit între pârâți și reclamanți, reclamanții s-au substituit pârâților Ț. O. -M. și B. G. -B.
, ,,preluând"; calitatea acestora din urmă de promitenți cumpărători ai apartamentului ce urma să fie edificat de pârâtul S. B. O. I. .
Conform art.969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, fiecare parte fiind ținută să-și execute obligațiile cu bună credință.
Din probele administrate în cauză rezultă că reclamanții, achitând prețul cesiunii, respectiv suma de 19.900 euro, s-au subrogat în drepturile promitenților cumpărători din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, între pârâtul S. B. O. I. (la acea dată S. O. I. ), în calitate de promitent vânzător, și pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., în calitate de promitenți cumpărători. Conform art. III și art. IV din acest antecontract, pârâtul S. B. O. I. avea obligația să construiască imobilul și să le predea reclamanților posesia până cel târziu la data de_ și să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare până cel târziu la data de_ .
Promitentul vânzător, pârâtul S. B. O. I., nu numai că nu a respectat obligația de predare a posesiei asupra apartamentului nr. 10 din blocul C8, ci a înstrăinat acest apartament martorei C. M. .
Neîndeplinirea obligației stabilite în cadrul unei convenții bilaterale sinalagmatice de una dintre părți, datorată culpei proprii, în condițiile în care cealaltă parte contractuală și-a îndeplinit propriile obligații ori își manifestă disponibilitatea pentru a face dovada îndeplinirii acestora, dă dreptul părții care
și-a îndeplinit propriile obligații de a solicita desființarea cu efecte retroactive a convenției, în condițiile întemeiate pe disp. art.1020, 1021 C.civ.
Reclamanții au făcut dovada îndeplinirii propriilor obligații contractuale, achitând în favoarea pârâtului S. B. O. I. întregul preț al cesiunii în cuantum de 19.900 euro.
În contraprestație însă pârâtul nu și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare cumpărare și prin contractul de cesiune încheiat cu reclamanții, astfel că din perspectiva dispozițiilor art.1021 C.civ. sunt întrunite condițiile rezoluțiunii.
În conformitate cu temeiul de drept invocat, dacă una din părțile contractului sinalagmatic nu execută prestațiile la care s-a îndatorat cealaltă parte este îndrituită să ceară instanței de judecată obligarea la executare în temeiul prev. art.969 C.civ. sau rezoluțiunea contractului.
Pentru a fi admisă rezoluțiunea se impun a fi întrunite o serie de condiții și anume: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
În cazul în speță, neexecutarea obligațiilor asumate de către promitentul vânzător S. B. O. I. a fost dovedită de reclamanți, în condițiile în care imobilul apartament cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafță de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068 nu le-a fost predat reclamanților nici până la termenul convenit,_, și nici ulterior, apartamentul fiind înstrăinat unei terțe persoane.
Cât privește cea de a doua condiție, în speță nu s-a făcut dovada existenței vreunui caz fortuit care să fi împiedicat pârâtul S. B. O. I. să-și îndeplinească obligațiile contractuale, iar în ceea ce privește cea din urmă condiție, reclamanții l-au notificat pe pârâtul anterior menționat și pe ceilalți doi pârâți (f. 34), solicitându-le să se prezinte la conciliere directă, motivat pe faptul că pârâtul S. B. O. I. nu și-a îndeplinit obligația de edificare a imobilului și ulterior de transferare a dreptului de proprietate.
Notificarea a fost primită de pârât la data de_, pârâtul pârâtul S.
O. I. neprezentându-se însă la termenul stabilit pentru conciliere, încheindu-se pe cale de consecință procesul-verbal din 27 iunie 2011 ce atestă lipsa acestuia (f. 19).
Întrucât reclamanții sunt îndreptățiti să aleagă între obligarea debitorului de a-și executa propriile obligații asumate contractual și rezoluțiunea contractului, legiuitorul lăsând exclusiv la latitudinea creditorului modul în care înțelege să-l oblige pe debitor să-și îndeplinească obligațiile contractuale și apreciind că în speță condițiile impuse de lege, respectiv art.1020, 1021 C.civ., sunt pe deplin întrunite, instanța va admite în parte acțiunea și, pe cale de consecință, va dispune parțială a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate la data de 17 septembrie 2008 între pârâții S. B. O. I., pe de o parte și pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., pe de altă parte, cu privire la apartamentul cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafță de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068, reținând culpa exclusivă a pârâtului S. B. O. I. în derularea raporturilor contractuale.
A mai reținut tribunalul că îndeplinirea de către pârâtul anterior menționat a obligațiilor asumate contractual în sensul transferării în favoarea reclamanților a dreptului de proprietate nu este realizabilă, singura posibilitate ce
revine acestora fiind cea de a solicita desființarea cu efecte retroactive a convenției.
Ca o consecință firească a rezoluțiunii antecontractului și a operării în speță a principiului repunerii părților în situația anterioară, pârâtul va fi obligat să le restituie reclamanților suma de 19.900 euro achitată cu titlu de preț în baza contractului de cesiune autentificat sub nr. 25/2009 de BNP Mihuțiu Oana. În ceea ce privește suma de 5.100 euro, diferența dintre suma solicitată de reclamanți și suma de 19.900 euro ce reprezintă prețul cesiunii, respectiv prețul imobilului pe care urmau să-l cumpere reclamanții, tribunalul reține că potrivit art.43 C.com., neexecutarea la scadenta a obligațiilor comerciale atrage de drept curgea dobânzilor, scopul acestei dispoziții fiind acela de a asigura dinamica și securitatea obligațiilor comerciale. Penalitățile de întârziere vizează același scop si același aspect al sancționării debitorului obligației, cu deosebirea ca astfel de penalități de întârziere pentru a-si produce efectele trebuie prevăzute de către părțile contractante in contract. Or, tribunalul observă că reclamanții au prevăzut în ambele contracte )atât în antecontractul de vânzare cumpărare, cât și în contractul de cesiune) penalități de întârziere doar în ipoteza în care s-ar opta pentru executarea în natură a obligației asumate de către debitorul promitent
vânzător, nu și în cazul în care convenția părților se rezoluționează.
Pentru toate aceste considerente, tribunalul va respinge cererea reclamanților privind obligarea pârâtului S. B. O. I. la plata sumei de
5.100 euro, sumă care ar reprezenta penalități de 0,1% pe zi calculate în conformitate cu același contract de cesiune.
În baza art.274 C.pr.civ., fiind în culpă procesuală, pârâtul S. B. O.
I. va fi obligat să-i plătească reclamantei suma de 2.678 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar, onorariu avocațial, conform dovezilor depuse la dosarul cauzei. Tribunalul a reținut doar culpa procesuală a acestuia întrucât acesta era singurul debitor al obligației asumate față de reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E :
Admite în parte acțiunea precizată și extinsă formulată de reclamanții I.
V. și I. I. -C. ambii domiciliați în C. -N., str. D., nr. 38, ap. 12, jud.C., împotriva pârâților S. B. O. I. cu ultimul domiciliu cunoscut în
-N., str.P. nr.2, ap.18, jud.C., citat și prin publicitate și prin afișare la ușa instanței, Ț. O. -M. dom. în C. -N., str. A. I., nr. 37, jud. C. și B. G. -B. dom. în loc. P., str. Yorele, bl. 1, sc. B, et. 4, ap. 37, jud. Dâmbovița și în consecință:
Dispune rezoluțiunea parțială a promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate la data de 17 septembrie 2008 între pârâții S. B. O. I., pe de o parte și pârâții Ț. O. -M. și B. G. -B., pe de altă parte, cu privire la apartamentul cu doua camere din loc. Florești, str. E., F.N. compus din living în suprafță de 22,05 mp, dormitor de 13,36 mp, bucătărie de 9,5 mp, hol de 3,45 mp, baie de 4,77 mp, sas de 2,25 mp, balcon de 7,92 mp, situat la etajul I, poziție nordică, în imobilul P+2E+M, bloc C8, edificat pe terenul în suprafață de 818 mp înscris în CF nr. 15464 Florești, nr. cad. 53068;
Dispune repunerea părților în situația anterioară și obligă pârâtul S.
B. O. I. să le restituie reclamanților suma de 19.900 euro cu titlu de preț achitat în baza contractului de cesiune autentificat sub nr. 25/2009 de BNP Mihuțiu Oana.
Respinge cererea reclamanților privind obligarea pârâtului S. B. O.
I. la plata sumei de 5.100 euro cu titlu de preț achitat în baza contractului de cesiune autentificat sub nr. 25/2009 de BNP Mihuțiu Oana.
Obligă pârâtul S. B. O. I. să le achite reclamanților suma de 2.678 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Executorie.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 19 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, | GREFIER, | |
E. B. | C. | P. |
Red.E.B./7 ex./_
| ← Sentința civilă nr. 1021/2013. Rezoluțiune contract | Decizia civilă nr. 238/2013. Rezoluțiune contract → |
|---|
