Decizia civilă nr. 10430/2013. Obligație de a face. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
Dosar nr._ /a2 R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR.10430/2013
Ședința publică din data de 01 Noiembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: M. -I. I. JUDECĂTOR: S. AL H. JUDECĂTOR: M. B.
G.: D. B.
S-a luat spre examinare recursul promovat de SC K. C. S. împotriva sentinței civile nr.4438 din_ pronunțată în dosarul nr._
/a2 al T. ui Maramureș privind și pe intimații SC LS PRIN ADMINISTRATOR J. CII B. L., C. E. B. R. SA având ca obiect
obligația de a face, autorizare transfer patrimonial.
La apelul nominal efectuat în ședință publică se prezintă pentru recurentă, reprezentantul intereselor acesteia, avocat D. Lazăr, pentru intimata SC LS prin administrator judiciar CII B. L. reprezentantul acesteia.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, ocazie cu care se învederează că prezentul recurs se află la primul termen de judecată, pentru care procedura de citare este legal îndeplinită.
Se mai menționează că în data de_ recurenta SC K. C. S. a înregistrat la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru de 60 lei și timbru judiciar de 0,15 lei.
În data de_ intimatul SC LS prin administrator judiciar CII B.
L. a înregistrat la dosar întâmpinare în recurs.
Curtea, din oficiu, în temeiul art. 1591al. 4 C.pr.civ., raportat la art.21 din Constituție, art.8 din Legea nr.85/2006 și art. 3 pct. 3 C.pr.civ., constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Reprezentantul intimatei SC LS depune la dosar întâmpinarea în original și în susținerea acesteia înscrisuri.
Curtea comunică un exemplar din întâmpinare reprezentantului recurentei.
La întrebarea adresată reprezentanților părților dacă pot comunica instanței dacă în privința debitoarei s-a aprobat un plan de reorganizare, reprezentantul recurentei arată că este definitivat tabelul de creanțe, aspect pe care, reprezentantul intimatei arată că nu îl poate confirma.
Reprezentantul recurentei depune la dosar contractul de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul înscris în CF 1. -C1-U80
B. M. constând în apartamentul nr.38 situat în B. M., Str. V.B., nr.62c, sc.B, et.1, înscrisuri în probațiune pentru motivul de recurs privind plata parțială, comunică un exemplar reprezentantului intimatei, solicitând instanței încuviințarea probei cu înscrisuri, precizând că a luat act de conținutul întâmpinării de la dosar și nu solicită termen pentru studiul acesteia și formularea poziției procesuale.
Mai depune la dosar dovada achitării onorariului avocațial în primul ciclu procesual și în recurs.
Reprezentantul intimatei depune notă de constatare a Finanțelor P. e și facturi, solicitând încuviințarea probei cu înscrisurile depuse, care fac dovada că
a fost achitat doar 5% valoarea TVA, iar în contabilitatea intimatei a fost îregistrată suma cu cota de 24% de TVA.
Depune chitanța reprezentând onorariul avocațial în recurs și acordul expres al societăți privind reorganizarea și păstrarea bunului.
Curtea după deliberare, încuviințează proba cu înscrisurile depuse la acest termen de judecată de ambele părți, după care solicită părților explicații în legătură cu reorganizarea, să precizeze dacă există un plan de reorganizare sau doar o intenție de reorganizare.
Reprezentanții părților arată nu au cunoștință dacă s-a înregistrat un plan de reorganizare a debitoarei.
Curtea cere explicații reprezentanților părților în legătură cu posesia apartamentului.
Reprezentantul recurentei arată că posesia a fost preluată în momentul semnării contractului, aspect confirmat și de către reprezentantul debitoarei.
Reprezentantul intimatei arată că a dovedit și cu probe în fața instanței de fond, prin proba testimonială că posesia nu a fost predată efectiv, cheile fiind predate unei persoane, d-nul Cărăușan I. D., care s-a obligat să efectueze câteva lucrări de îmbunătățiri.
Cheile apartamentului în litigiu se află în prezent în posesia recurentei, aspect confirmat de către ambele părți, însă, reprezentantul intimatei susține că predarea posesiei a avut loc de la numitul Cărăușan D. I. în calitate de reprezentant al societății care a prestat lucrările de îmbunătățire a a imobilului, iar nu de către reprezentantul debitoarei.
La interpelarea instanței, părțile arată că nu pot oferi precizări cu privire la momentul exact al predării cheilor, reprezentantul recurentei susținând teza conform căreia, predarea cheilor a avut loc imediact după perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare, teză contestată de către reprezentantul intimatei care susține că predarea a fost făcută în cursul judecării pe fond a cauzei.
Reprezentanții prezenți ai părților arată că nu mai au de formulat alte cereri în probațiune.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea în temeiul dispozițiilor art.150 C.pr.civ. declară încheiată faza probatorie și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Reprezentantul recurentei solicită instanței admiterea recursului astfel cum a fost formulat în scris, pentru motivele invocate, cu cheltuieli de judecată la fond și recurs.
Reprezentantul intimatei solicită instanței respingerea recursului pentru motivele dezvoltate în întâmpinare, pe care arată că o susține în integralitate, menținerea hotărârii primei instanțe ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată în recurs.
Curtea reține cauza spre soluționare.
CURTEA
Prin sentința civilă nr.4438 din_ pronunțată în dosarul nr._
/a2 al T. ui Maramureș s-a respins ca nefondată acțiunea introductivă formulată de reclamanta SC K. C. S., în contradictoriu cu pârâta SC L.
S., având administrator judiciar desemnat pe CII B. L., prin administrator special Lucăcean Mircea.
S-a respins ca nefondată cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
S-a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că la data de_, reclamanta a încheiat cu pârâta prin administrator promisiunea de vânzare - cumpărare având ca obiect imobilul situat în B. M., str. Dr. V. B., nr. 62, ap. 38, sc. B, județul Maramureș. Conform acestei promisiuni, reclamanta urma să transfere dreptul de proprietate asupra acestuia condiționat de achitarea a prețului în cuantum de 8.500 euro în trei tranșe. Potrivit acestei convenții, ultima tranșă de preț trebuia achitată de către pârâtă până la data de_, dată până la care reclamanta trebuia să predea posesia imobilului. Deși reclamanta a predat posesia imobilului, pârâta nu și-a îndeplinit la termen obligația de plată integrală a prețului, rămânând o diferență neachitată în valoare de 3.000 euro . Neplata prețului și conduita reclamantei de nerespectare a unor obligații de finalizare a lucrărilor a determinat intrarea pârâtei în procedura insolvenței.
Părțile au convenit în cuprinsul contractului ca în situația în care nu-și vor îndeplini la termen și întocmai obligațiile stipulate în sarcina lor, să suporte daune la nivelul avansului predat respectiv încasat, partea în culpă pierzând sumele achitate, situație în care promisiunea de vânzare cumpărare se va desființa de plin drept.
În situația descrisă mai sus, creditorul respectiv reclamanta reconvențională este în drept să aleagă între îndeplinirea exactă a obligației respectiv predarea diferenței de preț de 3.000 euro sau să ceară desființarea contractului prevalându-se de nerespectarea obligațiilor asumate de reclamantă și de clauzele stipulate în conținutul contractului de către părți.
Prin încheierea de ședință din 25 iunie 2013 judecătorul sindic a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei C. E. întrucât în cauză este necontestat că ipoteca asupra apartamentului din litigiu a fost radiată.
La data de_ s-a încheiat între SC LS în calitate de promitentă vânzătoare și K. C. S. în calitate de promitentă cumpărătoare un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect un apartament cu o cameră situat în B. M., str. Dr. V. B. nr. 62, sc. B, et. 1, nr. 38 cu suprafața construită de 28 mp pentru prețul total de 8.500,00 euro (inclusiv TVA 5%).
De precizat, așa cum rezultă din clauza de la art. 4 lit. a) din contract și din mențiunile făcute pe verso-ul anexei la contract, că promitenta cumpărătoare a achitat suma de 5.500 euro (f. 3 - 6 prezentul dosar).
Promitenta cumpărătoare a consemnat la CEC la data de_ suma de
12.500 lei în favoarea promitentei vânzătoare (f. 24 prezentul dosar).
Prin încheierea civilă nr. 6288 din 17 noiembrie 2011 s-a deschis procedura generală de insolvență a debitoarei SC LS, fiind numit administrator judiciar CII B. L. ; în prezent, procedura generală se găsește în perioada de observație.
Împrejurarea că reclamanta nu are calitatea de creditor participant la procedura insolvenței nu are relevanță sub aspectul domeniului de aplicație al art. 93 ind. 1.
Judecătorul sindic a reținut că antecontractul de vânzare - cumpărare nu are dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței.
După cum se știe, față de terți (în cazul nostru, creditorii înscriși în tabelul creanțelor, precum și administratorul judiciar), data înscrisului sub semnătură privată, prin ea însăși, nu face credință.
Înscrisul sub semnătură privată a dobândit dată certă, în sensul art. 1182 cod civil de la 1865, după deschiderea procedurii ─ la data de_ ─, când promitenta cumpărătoare a înregistrat pe rolul Judecătoriei B. M. dosarul cu
nr. 13._ având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic (f. 3 - 9 dosar judecătorie atașat prezentului).
Judecătorul sindic a apreciat că dată certă prevăzută de art. 93 ind. 1 are caracter de ordine publică, în considerarea faptului că procedura insolvenței este o procedură colectivă, având caracter concursual.
Prin urmare, chiar dacă debitorul sau administratorul judiciar nu contestă anterioritatea antecontractului, judecătorul sindic din oficiu ─ spre a se vedea dacă nu este prejudiciată masa credală ─ trebuie să verifice dacă antecontractul a dobândit dată certă prin cele patru modalități prevăzute de art. 1182 Cod civil de la 1865.
De asemenea, judecătorul sindic a observat că reclamanta nu a dovedit că prețul prevăzut în contract nu este inferior valorii de piață a bunului.
Potrivit art. 1169 Cod civil de la 1865, cel care face o propunere în fața instanței de judecată trebuie să o dovedească, deci, sarcina probei revine celui care o face o afirmație.
Promitenta - vânzătoare a contestat îndeplinirea acestei condiții negative, așa încât reclamantei îi revenea obligația de a dovedi că bunul a fost înstrăinat la prețul pieței.
Deși inițial reclamanta a fost de acord cu administrarea probei cu expertiza tehnică constând în evaluarea apartamentului la prețul de piață de la momentul înstrăinării, reclamanta a precizat tranșant în încheierea de ședință din 18 iunie 2013 că nu dorește să se administreze această probă.
Judecătorul sindic a apreciat că această probă era esențială în economia cauzei (în ipoteza în care instanța de control judiciar ar considera că data certă era îndeplinită în speță), celelalte contracte depuse la dosar fiind inapte, prin ele însele, să contureze valoarea de piață a apartamentului nr. 38 (f. 44 - 57 prezentul dosar, f. 121 - 139,).
Astfel, spre exemplu, ar fi fost posibil ca toate apartamentele înstrăinate să fie sub valoarea de piață, așa încât contractele depuse nu au caracter concludent ci cel mult pertinent.
Prin urmare, opunerea reclamantei la neadministrarea probei cu expertiză
— atât în mod expres cât și prin neavansarea cheltuielilor (prin încheierea din_ s-a pus în vedere reclamantei să achite suma de 1.000 lei onorariu provizoriu expert) ─, reprezintă o asumare a consecințelor pe plan procesual ce decurg din neadministrarea unei dovezi de care atârnă soluționarea cauzei.
Deși prevederile cu valoare de principiu cuprinse în art. 129 alin. 5 teza finală îngăduie instanței să ordone din oficiu, trecând peste împotrivirea părților, administrarea unei probe este subînțeles că, atunci când administrarea probei implică cheltuieli, iar partea interesată refuză avansarea lor, ordonarea din oficiu a dovezii nu mai apare ca posibilă.
Întrucât nu s-a făcut dovada că prețul a respectat valoarea de piață a bunului înstrăinat, judecătorul sindic nu va mai analiza celelalte condiții prevăzute de textul legal.
În raport de această considerente, judecătorul sindic a resspins acțiunea introductivă de instanță.
De asemenea, judecătorul sindic a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
E adevărat că, potrivit art. 4 din contract, diferența de preț trebuia achitată de reclamantă până la data de_ .
Cu toate acestea, din extrasul de carte funciară depus la dosar rezultă că la data menționată în contract pentru plata diferenței, promitenta - vânzătoare nu era în măsură să transmită în patrimoniul promitentei - cumpărătoare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 38, care era grevat cu ipoteci în favoarea
C. E. B. (R. ) SA, fiind notată în CF și o clauză de inalienabilitate (f. 42 - 43).
De abia la data de_ banca a formulat o cerere de radiere a drepturilor de ipotecă și a interdicției de înstrăinare asupra apartamentului nr. 38 (f. 90 prezentul dosar).
Având în vedere că apartamentul nr. 38 era "supragrevat"; nu se poate vorbi că promitenta - cumpărătoare s-a dezis de contract și prin urmare, pe temeiul art. 13 și 15 din contract, acesta a fost desființat de plin drept.
Simplul fapt că a expirat termenul de plată nu înseamnă "dezicere";, care putea fi de altfel exercitată până la data de_ .
Din contră, promitenta - cumpărătoare la scurt timp după ce s-a lămurit situația de CF a apartamentului nr. 38 (cerere de radiere a ipotecii în septembrie 2011) a formulat o acțiune de "validare"; a antecontractului, suspendată ulterior pe temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Prin urmare, cea care a fost pusă în întârziere prima oară pentru încheierea contractului în formă autentică a fost promitenta - vânzătoare.
În contract s-a stipulat doar o clauză de dezicere (arvună cu rol de dezicere, art. 1297 - 1298 Cod civil de la 1865) nu și un pact comisoriu expres (art. 1367 Cod civil de la 1865) în caz de neexecutare totală sau parțială a obligației de plată a prețului de către cumpărător.
De altfel, pe parcursul procesului, reclamanta a plătit prețul stipulat în contract, caz în care rezoluțiunea contractului nu poate fi primită.
În plus, arvuna în sumă de 5.500 euro este în posesia promitentei - vânzătoare, așa încât nu mai poate fi cerută încă o dată de la promitenta - cumpărătoare.
În raport de aceste argumente, cererea reconvențională se vădește nefondată.
Căzând în pretenții și pârâta, judecătorul sindic va respinge cererea acesteia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată (art. 276 Cod procedură civilă de la 1865).
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs S.C. K. C. S.R.L., solicitând în temeiul art. 312 alin. 1 și 3 coroborat cu art. 3041și 304 pct. 8 și 9 cod proc. civ., admiterea recursului, modificarea sentinței civile nr. 4438/_ a T. ui Maramureș în sensul admiterii acțiunii introductive de instanță; cu cheltuieli de judecată
.
În motivele de recurs se arată că sentința atacată este nelegală, întrucât a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, deoarece contrar celor reținute de instanța de fond, din probele administrate în cauză și raportat la temeiurile de drept invocate, în speță se impunea admiterea acțiunii introductive de instanță, întrucât motivele invocate de reclamantă au fost întemeiate, clar expuse și argumentate pe parcursul judecății cauzei. Instanța de fond a analizat necorespunzător elementele care impun aplicarea regulilor de drept incidente, iar din modul cum a motivat hotărârea rezultă clar că instanța de fond nu a aplicat corect legea.
In speță, prin cererea de chemare în judecata s-a solicitat: autorizarea transferului patrimonial al imobilului de natură supraedificat, înscris în CF 1. - CI, nr. cadastral 11356CI, urmare atribuirii de numere cadastrale noi §i fost CF 22046 B. M., nr. cadastral 11356; obligarea debitoarei insolvente, reprezentată prin administrator judiciar ca în conformitate cu dispozițiile art. 86 pct. 4 raportat la art. 93 din Legea 85/2006, la eliberarea titlului de proprietate în favoarea societății S.C. K. C. S.R.L., în cazul în speță să participe alături de aceasta la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare privind imobilul de natură supraedificat; -cu precizarea că la data
încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare va achita în contul indicat de administratorul judiciar echivalentul în lei a sumei de 3.000 de euro, rămas de plată.
Sub un prim aspect, invocă motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 cod proc. civilă, instanța de fond a încălcat și a aplicat greșit dispozițiile art. 931 din Legea 85/2006 privind procedura insolventei care prevăd că: "obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul - vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului - cumpărător, dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului - cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.(la data 17-iul-2009 Art.
93 din capitolul III, secțiunea 4 completat de Art. I, punctul 11. din Legea 277/2009 )!"
De asemenea, critică soluția instanței și raportat la faptul că, instanța de fond a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între S.C. LSR.L. în calitate de promitentă vânzătoare și S.C. K. C. S.R.L. în calitate de promitentă cumpărătoare având ca obiect un apartament cu 1 cameră situat în B. M., str. Dr. V. B., nr. 62, sc. B, et. 1, ap. 38, cu suprafața de 28 mp pentru prețul de
8.500 euro. Astfel că, apreciază ca fiind aplicabile în speță prevederile art. 304 pct. 8 cod proc. civilă. Motivul de recurs, reglementat de art. 304 pct. 8 din codul de procedură civilă sancționează hotărârea care a nesocotit principiul înscris in art. 969 Codul civil, trecând peste voința părților exprimată în contract.
Prin contract se înțelege acordul de voință realizat între 2 sau mai multe entități cu intenția de a da naștere la efecte juridice, fiind de fapt produsul întâlnirii concordante dintre voințele individuale ale părților contractante. Instanța de fond nu a avut în vedere conținutul acestuia, contestând atât data încheierii acestuia cât și prețul menționat în contract, chiar dacă părțile semnatare ale contractului sau chiar administratorul judiciar nu le contestă.
Învederează instanței faptul că, toate probele administrate în cauză au dovedit îndeplinirea tuturor condițiilor impuse de prevederile art. 931din Legea 85/2006. Instanța de fond a analizat doar o condiție prevăzută de art. 931din Legea 85/2006, și a apreciat că, întrucât nu este îndeplinită condiția privitoare la preț, deoarece nu s-a făcut dovada că prețul a respectat valoarea de piață a bunului înstrăinat, nu va analiza celelalte condiții prevăzute de textul legal.
Instanța de fond a considerat că este utilă proba cu expertiza pentru evaluarea imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare, deși reclamanta a făcut dovada că prețul menționat în contract era sincer, real si serios, raportat la particularitățile imobilului menționate în contract, respectiv necompartimentarea apartamentului, nefinisarea acestuia, conform mențiunilor din anexa la contract. Reclamanta a depus la dosarul cauzei în probațiune contracte de vânzare cumpărare încheiate între pârâta S.C. LSR.L., și alte persoane, pentru vânzarea unor apartamente similare la prețul de
6.000 euro, dovedind astfel prețul de piață al apartamentului care face obiectul cauzei, prin urmare nu era necesară administrarea probei cu expertiza.
Facil se poate observa faptul că, pârâta nu a contestat valoarea din contract, a apreciat doar că se impune a se stabili valoarea de piață a apartamentului la acest moment.
Prin preț sincer se înțelege un pret real, pe care părțile să-1 fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv, cand din intenția părților rezultă că nu este datorat. Prețul trebuie să fie serios, art.
1303 cod civ. prevede: "prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți", adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporționat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației
cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligatei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Totodată, învederează expres faptul că, dacă prețul este sincer și serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare-cumpărare este, valabil, chiar dacă prețul este inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților.
În speță, în mod netemeinic și nelegal, instanța de fond a apreciat faptul că, în temeiul prevederilor art. 1169 cod civil, reclamantei îi revine sarcina să probeze valoarea apartamentului, întrucât reclamanta a făcut dovada prin contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, și astfel nu poate fi îndatorată la o probă negativă, iar pe de altă parte, sarcina probei revine celui care contestă valoarea menționată în contract, întrucât sarcina probei se deplasează de la cel în favoarea căruia operează prezumția de valoare reală, la partea care contestă această valoarea.
Dacă suma de 8.500 de euro a fost prevăzută în antecontractul de vânzare- cumpărare, se prezumă că este suma reală, iar cel care invocă o altă stare de fapt decât cea care rezultă din contract, este ținut de sarcina probei. Mergând pe acest raționament, pârâta avea interesul să dovedească o altă valoare a apartamentului și nu reclamanta cum susține instanța de fond.
Art. 1199 cod civil prevede: "prezumțiile sunt consecințele ce legea sau magistratul le trage dintr-un fapt cunoscut la un fapt necunoscut" . Prezumțiile reprezintă rezultatul a două raționamente: mai întâi, din cunoașterea probelor directe- înscrisuri- judecătorul induce printr-un prim raționament, existența în trecut a unui fapt, care este vecin și conex cu faptul generator de drepturi, printr- un al doilea raționament, din cunoașterea faptului vecin și conex, se deduce existența faptului principal, datorită legăturii de conexitate dintre aceste două fapte. Prin urmare, datorită înscrisurilor depuse în probațiune, instanța avea toate elementele și indiciile să prezume că valoarea menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare este reală și nu invers.
Prin urmare, dacă instanța a apreciat în baza rolului activ că se impune efectuarea unei expertize, trebuia să pună în sarcina pârâtei achitarea contravalorii expertizei și nu în sarcina reclamantei, raportat la cele precizate anterior.
Sub un alt aspect, practica judiciară a statuat că: " simplul fapt al vânzării bunului la un preț net inferior valorii stabilite prin expertiză nu este de natură a duce la anularea vânzării. Cu privire la constatarea de către instanța de fond a faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare nu are dată certă anterioară
deschiderii procedurii, apreciază și această susținere ca netemeinică și nelegală întrucât, conținutul înscrisului sub semnătură privată poate fi opus terților, ca simplu fapt juridic, până la proba contrară, probă ce poate fi făcută prin orice mijloc de probă, ori în speță, nimeni nu a contestat data încheierii antecontractului. Antecontractul a fost încheiat la data de_, cu aproape 2 ani înaintea deschiderii procedurii generale de insolventa a debitoarei S.C. LSR.L.
Este adevărat că, art. 1182 cod civil reglementează forța probantă a datei înscrisului sub semnătură privată față de terți, dar prin excepție, unele înscrisuri sub semnătură privată fac dovada prin ele însele față de terți despre data pe care o prevăd, înscrisuri cum sunt cele care atestă primirea unei sume de bani. Facil
se poate constata că, pe verso-ul ultimei pagini a antecontractului de vânzare- cumpărare, sunt mențiuni care atestă plata unor sume de bani, respectiv a sumei de 4.000 de euro, 4.100 de ron. Pe de altă parte, dacă terții recunosc data înscrisului ,cum este cazul în speță, înscrisul le este opozabil.
In concluzie, apreciază că în speță sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006, întrucât, prin faptul că, reclamanta a consemnat la CEC la data de_ suma de 12.500 de lei în favoarea pârâtei, prețul integral poate fi considerat achitat la data formulării cererii, bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a apartamentului, bunul neavând importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Prin întâmpinarea formulată SC LS a solicitat respingerea recursului.
În motivarea întâmpinării se arată că reclamanta-recurentă nu a dovedit că sunt întrunite în cauză cerințele legale cumulativ prevăzute de art.931din Legea nr.85/2006 pentru admiterea acțiunii.
Astfel, dispozițiile legale invocate arată că: "obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare."
Pornind de la cerința textului invocat si anume se poate observa ca
înscrisul depus la dosar nu îndeplinește cerințele art. 1182 vechiul cod civil sub aspectul datei certe.
Chiar daca promitenta vânzătoare nu a contestat data menționata in cuprinsul acestuia, procedura in care s-a solicitat valorificarea actului fiind una colectiva, fata de terți, data încheierii actului nu este cea consemnata in cuprinsul acestuia ci asa cum retine instanța de fond, data certa in sensul art. 1182 cod civil, este_ când cumpărătoarea a solicitat validarea convenției de vânzare cumpărare. In consecința, actul depus la dosar in justificarea autorizării transferului patrimonial nu are data certa in sensul legii.
Analizând cerința referitoare la pret, apreciază ca nici aceasta nu este îndeplinita întrucât avansul predat si suma consemnata la CEC nu fac dovada decât a prețului cu 5% TVA inclus, fara ca diferența de 19% sa fi fost achitata. In cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare invocat., la art. 4 se specifica prețul de 8500 Euro, pret care cuprinde numai 5% TVA. Pornind de la faptul ca TVA-ul aplicabil tranzacțiilor intre societăți comerciale, este de 24% rezulta ca prețul menționat doar cu 5% TVA nu este complet, astfel ca reclamanta nu a făcut dovada achitării integrale a prețului sau că are posibilitatea de a-1 achita . Pe de alta parte, cerința legala se refera la faptul ca prețul trebuie achitat sau poate fi achitat la data cererii ori asa cum se poate observa, data cererii este
mult anterioară depunerii diferenței de preț .
Referitor la cerința textului legal ca bunul sa fie in posesia promitentului cumpărător, apreciază ca reclamanta nu a dovedit acest lucru, mai mult martorii audiați au arătat ca bunul este in posesia lui Carausan D., administratorul societății care in virtutea contractelor de prestări servicii depuse avea obligația a face lucrări de finisaj. Astfel ca acesta in virtutea obligațiilor asumate, a păstrat cheile imobilului in litigiu, refuzând predarea lor.Ca atare, predarea posesiei imobilului către reclamantă nu s-a făcut de către promitentul vânzător . Dispozițiile legale invocate arata in mod imperativ ca obligațiile decurgând
din antecontractul de vânzare cumpărare vor fi respectate de către lichidator numai daca prețul bunului nu este inferior valorii de piața a bunului.
Instanța deși a pus in discuție in virtutea rolului activ al acesteia necesitatea administrării probei cu expertiza tehnica necesara evaluării imobilului, reclamanta care avea sarcina probei susținerilor sale, nu a înțeles sa administreze această proba. Reclamanta nu a dovedit ca prețul imobilului in litigiu menționat in antecontract nu este inferior valorii de circulație a imobilului. Depunerea la dosarul cauzei a mai multor contracte de vânzare cumpărare pentru imobile similare ca suprafața si utilități a demonstrat ca preturile de vânzare in aceeași perioada au fluctuat, existând diferențe de preț la aceeași suprafața până la 10.000 de lei. In aceste condiții chiar si la momentul vânzării prețurile erau semnificativ diferite pentru imobile de același fel, mai mari decât cel înstrăinat, fapt ce permite concluzia ca prețul imobilului in litigiu a fost subevaluat.
Ultima cerința prevăzută de lege si anume ca bunul sa nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare este de asemenea neîndeplinita in contextul in care societatea este in procedura reorganizării si falimentului imobilul în litigiu fiind singurul bun care mai exista in patrimoniul debitoarei, acesta fiind determinant pentru reușita unui plan .
Deliberând asupra cererii de recurs curtea reține următoarele:
Potrivit disp.art.931din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Regula specială înscrisă în art.1182 C.civ. suferă o serie de excepții. Astfel, unele înscrisuri fac dovada față de terți în ce privește data trecută în ele, fără să fie nevoie ca aceasta să fi devenit dată certă prin mijloacele prevăzute de art. 1182 C.civ.. Intră în această categorie înscrisurile ce constată operațiuni comerciale categorie care pot fi dovedite prin orice mijloace de probă .
Rațiunea instituirii acestei excepții rezidă în celeritatea operațiunilor comerciale care este incompatibilă cu îndeplinirea formalităților de dobândire a datei certe.
Cu toate acestea, curtea reține promisiunea sinalagmatică încheiată între cele două societăți comerciale a fost raportată de promitenta cumpărătoare în situațiile financiar contabile depuse în vederea înregistrării la autoritatea fiscală competentă teritorial.
Textul art.931din L.85/2006 nu impune o anumită modalitate în care antecontractul de vânzare-cumpărare poate dobândi dată certă, astfel că data certă poate fi certificată prin oricare din formele evocate de art.3 alin.l lit.c din L.5l/l995, privind organizarea și exercitarea profesiei de avocat; de art.8 lit.f din L.36/l995 sau în condițiile art.1182 C.civil din l864 (aplicabil raporturilor juridice născute anterior datei de l octombrie 2011), prin depunerea actului la o instituție de stat (dregătorie publică, în text ).
In această situație, de la data realizării înregistrării situațiilor financiar contabile care raportau această operațiune economică se putea aprecia că antecontractul a primit dată certă, deși această cerință nu era aplicabilă raportului juridic litigios.
Probele administrate în cauză au dovedit îndeplinirea tuturor condițiilor impuse de prevederile art. 931din Legea 85/2006.
Curtea reține că nu are substanță alegația intimatei privitoare la nivelul inferior al prețului față de valoarea de piață a bunului care a constituit obiect derivat al antecontractului.
Concluzia se sprijină pe aceea că la epoca încheierii convenției debitoarea a încheiat multe alte promisiuni sinalagmatice cu obiect derivat similar bunului în litigiu, prețul fiind similar celui asumat de părți prin antecontract, relevante în acest sens fiind înscrisurile depuse în probațiune cu prilejul soluționării cauzei în fond și în recurs(fila 33-35 dos recurs) .
Recurenta a făcut dovada împrejurării că se află în posesia bunului precum și a faptului că deține resursele necesare achitării prețului stipulat prin antecontract.
Apărarea intimatei potrivit cărei recurenta nu ar fi descărcată în mod valabil de obligația de plată a prețului întrucât nu a consemnat integral cota de TVA nu poate fi validată.
Părțile contractante au stipulat că prețul de 8500 Euro include cota de TVA de 5 %. Prin urmare, pretenția privitoare la suportarea de către promitentul cumpărător a diferenței procentuale până la atingerea pragului de 24 % excedă înțelegerii asumate de părți, câtă vreme s-a menționat în antecontract că promitentul cumpărător suportă taxa de consum din prețul convenit doar în limita cotei procentuale de 5 %.
Chestiunea legată valoarea finală a taxei de consum, deducerea sau nu a diferenței de TVA din prețul convenit cu consumatorul final intră în sfera de aplicare a raporturilor de drept fiscal.
Așa cum s-a relevat în ședința publică din_ la data soluționării recursului promitenta cumpărătoare se afla în "posesia"; bunului. Atâta vreme cât aceasta a fost una continua, pașnică și publică, curtea a apreciat că prevederile art. 93 1din Legea nr. 85/2006 erau îndeplinite.
De asemenea, se reține că simpla intenție a debitoarei de a se reorganiza în absența altor elemente care să permită concluzia bunul ar avea o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare nu poate oblitera demersul iniția de reclamantă.
Așa fiind, în baza prevederilor art. 312 C.proc.civ curtea va
admite recursul declarat de SC K. C. S. împotriva sentinței civile nr.4438 din_ pronunțată în dosarul nr._ /a2 al T. ui Maramureș pe care o va modifica în parte în sensul că va admite acțiunea reclamantei și va obliga administratorul judiciar CII B. L. al debitoarei SC LS să încheie cu reclamanta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul înscris în CF 1. -C1-U80 B. M. constând în apartamentul nr.38 situat în B. M., Str. V.B., nr.62c, sc.B, et.1.
Culpa procesuală a intimatei pârâte fiind dovedită,în baza art. 274 C.proc.civ rap. la art. 36 din legea nr.85/2006 va constata că reclamanta are o creanță în cuantum de 2000 lei împotriva debitoarei, reprezentând cheltuieli judecată parțiale în fond și recurs care urmează a fi valorificate în procedura insolvenței.
PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de SC K. C. S. împotriva sentinței civile nr.4438 din_ pronunțată în dosarul nr._ /a2 al T. ui Maramureș pe care o modifică în parte în sensul că admite acțiunea reclamantei și obligă administratorul judiciar CII B. L. al debitoarei SC LS să încheie cu reclamanta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul înscris în CF 1. -C1-U80 B. M. constând în apartamentul nr.38 situat în B. M., Str. V.B., nr.62c, sc.B, et.1.
Constată că reclamanta are o creanță în cuantum de 2000 lei împotriva debitoarei, reprezentând cheltuieli judecată parțiale în fond și recurs care urmează a fi valorificate în procedura insolvenței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | G. | |||
M. | I. I. S. | AL H. | M. | B. D. B. |
red.S.Al H./A.C.
2 ex. - _
jud.fond.SA
| ← Sentința civilă nr. 1946/2013. Obligație de a face. Faliment,... | Decizia civilă nr. 1456/2013. Obligație de a face. Faliment,... → |
|---|
