Decizia civilă nr. 3154/2013. Alte cereri. Faliment, procedura insolvenței
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA A II-A CIVILĂ,
DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr._ /a2
DECIZIA CIVILĂ NR. 3154/2013
Ședința publică din data de 13 martie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE F. T.
JUDECĂTOR M. H. JUDECĂTOR D. M. GREFIER D. C.
Pe rol soluționarea recursului declarat de reclamantul P. F. F. împotriva sentinței civile nr. 1811 din data de_ pronunțată de T. B.
-N., în dosarul nr._ /a2, în contradictoriu cu intimata SC B. C. S. PRIN LICHIDATOR J. S. U. S., având ca obiect - alte cereri validare antecontract de vânzare - cumpărare imobile.
Prin Serviciul Registratură, la data de_ intimata-pârâtă a depus la dosarul cauzei concluzii scrise, iar la data de_ recurentul-reclamant a formulat concluzii scrise.
Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de_, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Prin sentința civilă nr. 1811 din_ pronunțată de T. B. -N. în dosar nr._ /a2 s-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantul P. F. F. în contradictoriu cu lichidatorul judiciar S. U.
S. în dosarul de insolvență nr. l683/ll2/2009, privind pe debitoarea S. B. C.
S. - în faliment.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin încheierea comercială nr.3l6 din l_ pronunțată de judecătorul- sindic în dosar nr.l683/ll2/2009 a fost deschisă procedura generală de
insolvență la cererea debitoarei SC B. C. S., fiind numit administrator judiciar
U. S. B. în condițiile art. ll alin. l lit.c din L.85/2006 privind procedura insolvenței .
Ulterior, prin sentința comercială nr. 270/0l.03.20ll s-a dispus începerea procedurii falimentului împotriva debitoarei.
Anterior deschiderii procedurii insolvenței, debitoarea SC B. C. S., în calitate de promitentă-vânzătoare, a încheiat cu petentul P. F. F., în calitate de promitent-cumpărător, antecontractul de vânzare-cumpărare din l_ pentru două apartamente situate la parterul imobilului corpul B, realizat în baza autorizației de construire nr. l34l din 6.l2.2007, situat pe drumul județean spre Sigmir, jud.BN, imobil realizat pe terenul înscris în CF l6330 nr. cadastral l0.030 în suprafață de l080 mp.
S-a făcut mențiunea în acest antecontract de vânzare-cumpărare că prețul a fost stabilit de comun acord la suma de l04.500 lei, ce a fost achitată integral prin virament bancar din contul beneficiarului-cumpărător deschis la Banca Transilvania.
Lichidatorul judiciar nu contestă intrarea sumei de l03.500 lei în contul societății debitoare, depunând în acest sens și un extras de cont (f.29).
Potrivit disp.art.93/l din L.85/2006, - obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă :
prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
prețul nu este inferior valorii de piață a bunului;
bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Din actele dosarului, inclusiv expertiza tehnică de evaluare (f.53-6l), rezultă că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile cerute de lege.
Astfel, dacă ar putea fi considerate ca fiind îndeplinite condițiile privind data certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței (pe antecontract s-a aplicat data certă de l_ prin avocat conf.art.3 alin.l lit.c din L.5l/l995), plata prețului contractual și lipsa de importanță pentru reușita unui plan de reorganizare (debitoarea a intrat în faliment din data de 0l.03.20ll), este evident că nu sunt îndeplinite condiția ca bunul să se află în posesia promitentului- cumpărător, și cea care stabilește ca prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului.
In interogatoriul luat reclamantului P. F. F., acesta a declarat că la ora actuală nu știe dacă în prezent sunt montate ușile, ceea ce confirmă susținerile lichidatorului judiciar, că petentul nu se află în posesia celor două apartamente, chiar dacă a fost încheiat la data de_ un proces verbal de predare-primire (f.l0), dar relevant în cauză este faptul că prin expertiza tehnică de evaluare a celor două apartamente s-a stabilit că valoarea de piață pentru cele două apartamente este de l99.485 lei (f.54), ceea ce reprezintă o valoare net superioară valorii stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
In această situație, s-a constatat că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de art.93/l din L.85/2006 privind procedura insolvenței pentru validarea antecontractului de vânzare-cumpărare la cererea promitentului- cumpărător, fiind suficient doar lipsa unei condiții dintre cele enumerate în text pentru a aprecia astfel.
Pe de altă parte, s-a constatat că petentul este înscris la masa credală cu suma de l04.500 lei, care este exact suma prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare și care reprezintă prețul stabilit și achitat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare (f.28, poz.8).
Este adevărat că prin declarația de creanță (f.62), creditorul P. F. F.
, face mențiunea că suma de l04.500 lei cu care a solicitat să fie înscris în tabelul de creanță reprezintă un împrumut nerestituit, acesta susține că suma respectivă a fost virată la data de l_ în contul debitoarei conform extrasului emis de Banca Transilvania pentru data de l_, însă și prin prezenta contestație invocă plata prețului pentru cele două apartamente cu aceeași sumă de l04.500 lei, achitată la data de l_ .
Oricum, sumele prevăzute în contractul de împrumut din data de l_ (f.32) și cele trei acte adiționale la acest contract (f.35-37) nu corespund sumei de l04.500 lei ,așa cum susține reclamantul. De altfel, la declarația de creanță a anexat doar actul adițional nr.2 din 25.02.20l0 (f.64).
Față de aceste considerente, nefiind îndeplinite, cumulativ, condițiile prev.de în temeiul art. 93/l din L. 85/2006 privind procedura insolvenței, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea petentului P. F. F., în temeiul disp.art. 2l alin.2 cu aplic.art. ll alin.l lit.i din același act normativ.
Cheltuieli de judecată nu s-au solicitat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul P. F. F.
solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate in sensul admiterii actiunii introductive astfel cum a fost formulată.
În motivare s-a arătat că:
În fapt, prin acțiune introductivă promovată împotriva debitoarei SC B. C.
si a lichidatorului S. UL TRALEX S. a solicitat:
Obligarea pârâtelor la efectuarea tuturor formalităților necesare in vederea intabulării si inscrierea În cartea funciară a imobilului realizat in baza autorizatiei de constructie nr. 1341/_ eliberată de Primăria Municipiului B.
- N. ;
Obligarea pârâtelor la Încheierea contractului de vânzare cumpărare În formă autentică cu privire la două apartamente situate la parterul imobilului corpului B, realizat În baza autorizatiei de constructie nr. 1341/_ și a cotei părți aferente acestora din terenul Înscris În CF B. -N. nr 16330, nr. cadastral 10039, care au format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare Încheiat la 1_ Între SC B. C. S. și P. F. F., iar În caz de refuz hotărârea pronunțată să țină loc de contract de vânzare-cumpărare;
Să se dispună Înscrierea În Cartea Funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului menționat, pe numele cumpărătorului Pogăcea F. Flaviu;
Obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată;
Prin Sentinta nr. 1811 din_ a T. ui B. N. a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea promovată.
In motivarea sentinței atacate s-a reținut în esență, că în raport de prevederile art. 931 din Legea 85/2006, incidente in speță, sunt indeplinite condiția privind data certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței și plata integrală a prețului, dar nu este îndeplinită condiția ca bunul să se afle în posesia promitentului - cumpărător și cea care stabilește ca prețul să nu fie
inferior valorii de piață a bunului.
Consideră sentința atacată ca nelegală si netemeinică sub următoarele aspecte:
1. Pentru a reține neîndeplinirea condiției ca prețul apartamentelor să nu fie inferior valorii de piață a acestora, instanța a avut in vedere proba cu expertiza tehnică administrată în cauză, prin care s-a stabilit că valoarea de piață a celor două apartamente este de 199.485 lei, ceea ce reprezintă o valoare net superioară valorii stabilire prin antecontractul de vânzare cumpărare.
Această probă cu expertiza tehnică a fost Incuviintată de către instanță la solicitarea pârâtelor și a fost depusă la dosar pentru termenul de judecată din data de_ .
Nefiindu-i comunicată expertiza, si neavând cunoștință despre conținutul acesteia, la termenul de judecată din data de_, printr-o cerere adresată prin fax, cu confirmare de primire, a solicitat comunicarea acesteia, si acordarea unui termen de judecată in vederea formulării de obiecțiuni .
La acest termen, instanța a respins cererea de comunicare a expertizei, a judecat cauza și a amânat pronunțarea pentru data de_, iar apoi pentru data de_, când a pronunțat hotărârea atacată.
Având În vedere faptul că proba cu raportul de expertiză tehnică a fost insusită integral de către instantă si a stat la baza motivării sentintei atacate, fiind esentială in solutionarea cauzei, intrucât valoarea de piată a apartamentelor este o conditie obligatorie pentru admiterea actiunii, consideră ca a fost incălcat in mod grav dreptul de a lua cunoștință de probele administrate, esentiale pentru solutionarea cauzei, si implicit dreptul de a cere o expertiza contrarie, În conditiile În care a solicitat În mod expres comunicarea expertizei.
Art.212 Cod procedură civilă prevede că partea nemultumită de raportul de expertiză efectuat În cauză poate solicita efectuarea unei alte lucrări la primul termen după depunerea lucrării. Din cuprinsul acestei dispozitii legale rezultă că expertiza se comunică părtilor, iar la termenul următor acestea au dreptul să o conteste, iar instanta să dispună, sau nu, efectuarea altei expertize.
Ori, În cauză, prima instanța a respins cererea de comunicare a raportului de expertiză si a amânat pronuntarea hotărârii, fără a acorda un nou termen pentru ca părtile să aibă posibilitatea să studieze lucrarea si eventual să o conteste si să solicite o expertiză contrarie - conform art.212 alin.2 Cod procedură civilă.
In contextul celor menționate consideră că a fost incălcat dreptul la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din CEDO, care presupune potrivit practicii CEDO " dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective (Hotărârea Artico Împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria A, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt În mod real "ascultate", adică În mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales În sarcina "instanței" obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și al elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinente [Hotărârea Perez Împotriva Franței (GC), Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80, CEDH 2004-1, și Hotărârea Van der Hurk Împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria A, nr. 288, p. 19, paragraful 59]". (paragraful 30 din Hotărârea nr. 4/2005 din_ publicată in Monitorul Oficial, Partea I nr. 1049 din_ definitivă la 28 iulie 2005, În Cauza Albina Împotriva României).
În solutionarea cauzei În primă instanță au fost a incalcate si principiile contradictorialitatii si egalitatii armelor partilor În procesul civil, procedura desfasurata În fata acestei instantei neraspunzând exigentelor art.6 din Conventie.
Curtea Europeana a retinut constant ca "sarcina judecatorului este de a veghea ca toate elementele susceptibile sa influenteze solutionarea pe fond a litigiului, sa faca obiectul unei dezbateri În contradictoriu Între parti (CEDO, Ruiz-Mateos contra Spaniei, hotarârea din 23 iunie 1993, seria A nr.262).
Pentru a asigura respectarea acestei cerinte, judecatorul va fi obligat sa pună În discutia partilor toate chestiunile de care depinde solutionarea cauzei, iar În cazul În care În cauza au fost administrate probatorii cu înscrisuri sau expertize, judecatorul are obligatia de a asigura partilor din proces posibilitatea sa se familiarizeze cu probele de la dosarul cauzei.
Conform principiului egalitatii armelor trebuie acordat ambelor parti un drept comparabil de acces la dosarul cauzei (CEDO, Bendenoun contra Frantei, hotarârea din_, seria A, nr.284 ).
În speta, prima instanță a Incalcat principiul contradictorialitatii si al egalitatii armelor În procesul civil, Întrucât nu a permis reclamantului sa ia cunostinta si eventual sa conteste expertiza tehnică efectuata În cauza, Pretul care a fost stabilit prin antecontractul de vânzare cumpărare din 1_, in sumă de 104.500 lei, a fost un pret real si serios la valoarea de piată a apartamentelor la data incheierii acesor antecontracte, pret stabilit în functie de starea reală a apartamentelor care se aflau în stadiul de construcție.
Sub acest aspect este de mentionat că la data incheierii antecontractului, apartamentele nu erau finalizate, necesitând lucrări de finisare, constructia nu era receptionată si nu exista intocmită o documentatie de întabulare, toate
acestea presupunând costuri suplimentare fată de valoarea prevăzută in contract. care urmau să fie suportate de reclamant.
Mai mult, În Autorizația de construire nr. 1341/_ emisă in favoarea se
B. C. S., (inscris depusa la dosarul cauzei) valoarea lucărilor pentru intreg imobilului compus din D+P+2E, este de 325.000 lei. În aceste condiții, prețul stabilit de expert de 199.485 lei pentru doar două apartamente situate la parter, care au făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărate, este in mod evident stabilit În mod subiectiv si ridică serioase semne de Întrebare.
Toate aceste aspecte esentiale in solutionarea cauzei au fost omise si nu au făcut obiectul unei analize serioase de natură să inlăture orice suspiciune cu privire la valoarea reală a celor două apartamente de la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din 1_ .
II. Referitor la condiția ca imobilul să se afle in posesia reclamantului, instanța a reținut că nu este îndeplinită această condiție în mod nelegal și netemeinic.
Sub acest aspect instanța își motivează hotărârea printr-un răspuns din interogatoriul reclamantului P. F. Flaviu, prin care acesta declară că in prezent nu știe dacă sunt montate ușile, raspuns din care instanța trage concluzia că apartamentele nu se află în posesia reclamantului.
Prin probele administrate (interogatoriul reclamantului și procesul verbal de predare primire din 0_ ), a dovedit faptul că apartamentele au fost predate reclamantului, care a intrat În posesia acestora.
Mai mult, pentru dovedirea faptului că cele două apartamente au fost predate a solicitat chiar administrarea probei testimoniale cu martorul Bondrea
V., fostul administrator al SC B. C. S., dar instanța a apreciat că nu este necesară administrarea acestei probe, intrucât nu s-a contestat procesul verbal de predare primire al celor două apartamente.
Răspunsul reclamatului de la interogatoiu referitor la faptul că nu sție dacă in prezent apartamentele mai au sau nu uși, a fost dat in contextul in care acesta nu locuiește efectiv in aceste apartamente dar, la intrebarea nr. 2 din interogatoiu a menționat că aparatamentele aveau geamuri si uși când au fost predate, iar predarea primirea s-a realizat prin predarea cheilor.
În raport probele administrate rezultă o starea de fapt contrară celei reținute de instanță, fiind dovedită predarea-primirea și intrarea În posesia reclamantului a celor două apartamente.
Față de cele menționate solicită admiterea recursului și modificarea hotărârii În sensul celor solicitate prin acțiunea introductivă.
In drept, s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
In probațiune, s-a depus cererea de comunicare a raportului de expertiza și confirmarea de primire și solicită administrarea probei cu expertiza tehnică.
Debitoarea intimată SC B. C. S. prin lichidator U. S. a formulat concluzii scrise
prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței civile atacate ca fiind temeinică și legală.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:
În cadrul procedurii insolvenței deschisă împotriva debitoarei SC B. C. S. creditorul P. F. F. a solicitat aplicarea dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006 în sensul efectuării de către practicianul în insolvență a tuturor formalităților necesare în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică cu privire la două apartamente situat la parterul imobilului corpului B realizat în baza autorizației de construcție nr. 1341/_ și a cotei părți aferente acestora din terenul înscris în CF B. -N. nr. 16330,
nr.cadastral 10039, apartamente care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 1_ între părți.
În mod corect instanța fondului a reținut că pentru aplicarea dispozițiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006 se cer întrunite cumulativ 4 condiții, respectiv prețul contractual să fi fost achitat sau să poată fi achitat la data cererii, bunul să se afle în posesia promitentului cumpărător, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului, iar bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Lichidatorul judiciar a invocat neîndeplinirea a două din cele 4 condiții anterior menționate, respectiv lipsa posesiei bunului și prețul inferior valorii de piață. Rezultă așadar că pentru a statua asupra pretențiilor reclamantului se impun a fi analizate exclusiv aceste două condiții, celelalte fiind necontestate.
În ceea ce privește posesia asupra bunului, Curtea constată că încă din 0_ între SC B. C. S. și P. F. F. a intervenit procesul-verbal de predare-primire cu privire la cele două apartamente în litigiu, astfel încât nu se poate invoca ulterior acelui moment faptul că nu ar fi îndeplinit această condiție a posesiei. Faptul că reclamantul nu are cunoștință de existența ușilor apartamentelor nu conduce la concluzia că nu are posesia acestora deoarece acesta nu locuiește efectiv la adresa evidențiată în autorizația de construcție. Posesia constituie o stare de fapt generatoare de efecte juridice și nu poate fi identificată cu o locuire efectivă în imobil.
În ceea ce privește condiția prețului trebuie arătat faptul că modalitatea în care instanța a procedat vizavi de comunicarea expertizei tehnice efectuate în cauză este una nelegală, dar care nu impune casarea hotărârii, Curtea de Apel putând recurge la alte argumente în ceea ce privește stabilirea valorii apartamentelor.
Astfel, prețul stabilit prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 1_ a fost de 104.500 lei, un preț ce poate fi considerat serios prin raportare la prețurile practicate pe piața imobiliară așa cum sunt acestea evidențiate în raportul de evaluare emis în favoarea Camerei Notarilor P. i C. . Potrivit acestui document pentru apartamentele de două camere în zona vizată de autorizația de construcție nr. 1341/_ emisă de Primarul B. -N. - locuință duplex în regim D+P+2E valorile de piață estimate în cursul lunii decembrie 2008 se situează în jurul sumei de 40.000 lei.
Față de aceste considerente, în baza art. 312 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de reclamantul P. F. F. împotriva sentinței civile nr. 1811 din_, pronunțată în dosarul nr._ /A2 al T. ui B. -N. pe care o va modifica în sensul că va admite în parte acțiunea.
Vor fi obligate pârâtele la efectuarea formalităților necesare în vederea întabulării și înscrierii în CF a imobilului realizat în baza AC nr. 1341 din_, eliberată de Primăria Mun. B. -N. .
Vor fi obligate pârâtele la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la două apartamente situate la parterul imobilului corpului B, realizat în baza AC nr. 1341/207 și a cotei părți aferente acestora din terenul înscris în CF B. -N. nr. 16330, nr. cadastral 10039, care au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1_
, iar în caz de refuz hotărârea pronunțată va ține loc de contract de vânzare- cumpărare.
Va respinge cererea de înscriere a dreptului de proprietatea în CF, aceasta constituind o operațiune administrativă efectuată de Biroul de cadastru și P. itate Imobiliară la cererea persoanei interesate.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. va fi obligată pârâta să achite reclamantului 39,15 lei cheltuieli de judecată la fond reprezentând taxă timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamantul P. F. F. împotriva sentinței civile nr. 1811 din_, pronunțată în dosarul nr._ /A2 al T. ui B. -N. pe care o modifică în sensul că admite în parte acțiunea.
Obligă pârâtele la efectuarea formalităților necesare în vederea întabulării și înscrierii în CF a imobilului realizat în baza AC nr. 1341 din_, eliberată de Primăria Mun. B. -N. .
Obligă pârâtele la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la două apartamente situate la parterul imobilului corpului B, realizat în baza AC nr. 1341/207 și a cotei părți aferente acestora din terenul înscris în CF B. -N. nr. 16330, nr. cadastral 10039, care au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1_, iar în caz de refuz hotărârea pronunțată să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Respinge cererea de înscriere a dreptului de proprietatea în CF.
Obligă pârâta să achite reclamantului 39,15 lei cheltuieli de judecată la
fond.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte, F. T. | Judecător, M. H. | Judecător, D. M. |
Grefier, D. C. |
Red.M.H./dact.L.C.C.
2 ex./_ Jud.fond: I. U.
| ← Încheierea civilă nr. 02/2013. Alte cereri. Faliment,... | Încheierea civilă nr. 22/2013. Alte cereri. Faliment,... → |
|---|
