CSJ. Decizia nr. 3297/2003. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA SUPREMĂ DE JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.3297/2003
Dosar nr. 5297/2001
Şedinţa publică din 3 iulie 2003
Deliberând asupra recursului de faţă,
Prin cererea înregistrată sub nr. 3499 din 2 iunie 1997 la Judecătoria Buftea şi ajunsă ca urmare a mai multor cicluri procesuale, cât şi prin declinare la Tribunalul Bucureşti, unde a fost reînregistrată sub nr. 1958/2000, reclamanta, Primăria comunei Grădiştea, a solicitat evacuarea pârâtei SC R.P. SRL din imobilul situat în comuna Grădiştea, judeţul Ilfov, obligarea pârâtei la plata chiriei restante de 2.938.400 lei şi despăgubiri de 50.000.000 lei pentru degradarea imobilului, cât şi cheltuieli de judecată.
Motivându-şi acţiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta, la data de 10 august 1991, contractul de închiriere nr. 474, pentru o perioadă de 5 ani, şi care nu a mai fost prelungit, întrucât pârâta nu a achitat chiria pe perioada aprilie 1994 – aprilie 1997 şi a produs degradări imobilului.
Pârâta a depus cerere reconvenţională, care, iniţial, a fost disjunsă, devenind dosarul nr. 6875/1999, şi apoi s-a dispus conexarea dosarului nr. 1958/2000 la dosarul nr. 6875/1999, pentru ca acţiunea principală şi cererea reconvenţională să fie soluţionate împreună.
Prin această cerere, pârâta solicită obligarea reclamantei la plata sumei de 11.000.000 lei, contravaloarea reparaţiilor şi întreţinerii efectuate de pârâtă pentru aducerea imobilului închiriat în stare de folosinţă şi instituirea unui drept de retenţie.
Tribunalul Bucureşti, prin sentinţa civilă nr. 3715 din 12 iunie 2000, a admis cererile conexe, a admis acţiunea principală în parte şi cererea reconvenţională. A fost obligată pârâta la plata sumei de 60.907.281 lei chirie restantă pe perioada 1994 – 1998, actualizată cu inflaţia. A fost respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind despăgubirile.
A fost obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 613.200.000 lei contravaloarea îmbunătăţirilor şi transformărilor efectuate la imobil.
I-a fost constituit pârâtei un drept de retenţie asupra imobilului, până la achitarea îmbunătăţirilor de 613.200.000 lei, şi s-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiu după realizarea dreptului de retenţie recunoscut.
S-au acordat pârâtei cheltuieli de judecată de 18.333.500 lei.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, între părţi, a existat un contract de închiriere, care a expirat şi în baza căruia pârâta trebuia să plătească chiria şi nu şi-a respectat această obligaţie, având o restanţă de 60.907.281 lei pe perioada 1994 - 1998, incluzând inflaţia.
Ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei şi a expirării contractului, pârâta urmează a fi evacuată din imobil.
Cererea reconvenţională a fost apreciată ca întemeiată, dovedindu-se că pârâta a efectuat îmbunătăţiri şi reparaţii la imobil, pe care reclamanta trebuie să i le restituie în cuantumul stabilit de expertiză.
Pentru garantarea restituirii valorii îmbunătăţirilor, s-a constituit pârâtei drept de retenţie asupra imobilului până la data achitării acestor îmbunătăţiri, dată la care se va putea dispune şi evacuarea sa din imobil.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, care susţine că nu au fost analizate probele şi s-a ignorat că îmbunătăţirile au fost făcute fără acordul său.
Curtea de Apel Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 529 din 6 aprilie 2001, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, obligând-o pe aceasta la 14.096.500 lei cheltuieli de judecată.
S-a apreciat că expertiza a demonstrat valoarea ridicată a îmbunătăţirilor, care profită reclamantei, aceasta nefăcând nici o dovadă că a luat măsuri pentru a efectua ea, însăşi, acele reparaţii necesare funcţionării imobilului.
Or, pârâta a efectuat ea, însăşi, aceste reparaţii şi îmbunătăţiri, conform art. 1420 şi art. 1421 C. civ., fiind îndreptăţită să solicite obligarea locatorului la plata îmbunătăţirilor şi reparaţiilor efectuate.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, pentru motive ce se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Se susţine că, în mod greşit, a fost interpretat că locatorul avea obligaţia de a asigura funcţionarea imobilului, când, potrivit art. 9 din contract, locatarul avea obligaţia să execute la timp şi în bune condiţii lucrările de întreţinere şi reparaţii ce îi revin.
Recurenta consideră că nu poate fi obligată să primească îmbunătăţirile de care are nevoie, inclusiv utilaje neperformante.
Se formulează şi apărarea potrivit căreia îmbunătăţirile ar fi fost făcute de către comisia de lichidare a fostului C.A.P. înainte de a se încheia contractul cu pârâta.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Contractul dintre părţi prevede, în art. 9, printre obligaţiile locatorului şi pe aceea de a executa lucrările de întreţinere şi reparaţii care îi revin. Acest articol nu se poate interpreta, însă, aşa cum sugerează recurenta în motivele de recurs, adică în sensul că toate reparaţiile executate de pârâtă i-ar fi revenit acesteia, ca o obligaţie contractuală.
Se opune la această interpretare art. 1421 alin. (2) C. civ., care stabileşte că obligaţiile de reparaţii necesare întrebuinţării normale revin locatorului şi doar micile reparaţii sunt în obligaţia locatarului.
Or, îmbunătăţirile şi reparaţiile executate de pârâtă depăşesc cu mult nivelul micilor reparaţii sporind valoarea imobilului.
Scopul pentru care a fost închiriat imobilul rezultă clar din art. 16 din contract, respectiv, producerea şi valorificarea produselor de panificaţie şi alimentare.
Reclamanta cunoştea deci, şi, prin însăşi încheierea contractului, a acceptat că se vor efectua lucrări de îmbunătăţiri şi reparaţii pentru a se putea realiza obiectivul de producere şi desfacere a produselor de panificaţie.
La data expirării contractului, reclamanta nu este îndreptăţită să susţină că nu poate fi obligată să primească aceste îmbunătăţiri şi că nu datorează despăgubiri pentru creşterea valorii imobilului tocmai având în vedere clauzele contractuale.
În ce priveşte apărarea referitoare la o altă provenienţă a lucrărilor, respectiv, contestarea faptului că aceste lucrări ar fi fost realizate de pârâtă, această apărare este de circumstanţă şi nu se bazează pe probe; susţinerea că îmbunătăţirile ar fi fost făcute de către comisia de lichidare este în contradicţie cu, însăşi, scopul pentru care au fost înfiinţate comisiile de lichidare, acela de a lichida patrimoniul fostelor C.A.P.-uri nu de a face îmbunătăţiri.
Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs invocate, urmează a se respinge, ca nefondat, recursul reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta, Primăria comunei Grădiştea, împotriva deciziei nr. 529 din 6 aprilie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi, 3 iulie 2003.
| ← CSJ. Decizia nr. 3295/2003. Comercial | CSJ. Decizia nr. 3298/2003. Comercial → |
|---|
