Obligaţia de a face. Decizia nr. 1990/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1990/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 08-12-2014 în dosarul nr. 4405/3/2014
Dosar nr._ (Număr în format vechi 2398/2014)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1990/2014
Ședința publică de la 08 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M.-SPERANȚA C.
JUDECĂTOR G. G.
JUDECĂTOR I. P.
GREFIER C. L.
Pe rol judecarea recursului formulat de recurenții reclamanți S. B. și S. C. împotriva Sentinței Civile nr. 6374/24.06.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția a VII-a Civilă, în dosarul nr. _ , în contradictoriu cu intimații pârâți P. V. TOWERS SRL- PRIN LICHIDATOR JUDICIAR BETA INSOLVENCY IPURL și N. B. OF GREECE PRIN BANCA ROMANEASCA SA.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 24.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când, având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea pentru data din 08.12.2014 când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr. 6374 din 24.06.2014 Tribunalul București – Secția a VII - a Civilă a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune și a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanții ȘTIROSU B. Ș. și ȘTIROSU C. în contradictoriu cu pârâții P. V. TOWERS SRL prin lichidator judiciar ACTIV LICHIDATOR IPURL și N. B. OF GREECE PRIN BANCA ROMANEASCA SA.
Pentru a hotărî astfel, judecătorul - sindic a reținut că reclamanții au solicitat obligarea pârâtei P. V. TOWERS SRL-în faliment, reprezentată de ACTIV LICHIDATOR IPURL, să le predea apartamentul nr.B34 situat la etajul 5 al Corpului B, locul de parcare subteran nr, 96, categoria 1, situat în subsolul 1 al blocului, situat în București, sector 3, ..8A+14, cotele indivize de construcție și cota indiviză de teren aferentă la stadiul de execuție existent, sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 de lei pe zi de întârziere.
În temeiul promisiunii de vânzare- cumpărare autentificată sub nr.228/13.02.2007 de Birou Notarial „DE IURE” reclamanții s-au obligat să cumpere bunul viitor mai sus menționat, bun ce urma să fie finalizat până la data de 30.11.2008, conform art.4.2, în vederea încheierii procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor cu autoritățile competente până la data de 15.02.2009, ceea ce nu s-a realizat.
Prețul de vânzare al imobilului este de 151.568 Euro +TVA, suma din care au fost plătiți 151.947,22 lei inclusiv TVA.
Conform clauzelor contractuale punerea în posesie (predarea imobilului) urma să se facă doar la data transferului de proprietate, condiționată de finalizare și recepție, ceea ce nu s-a realizat din culpa exclusivă a celor două pârâte.
Dispozițiile art.931 din Legea 85/2006 nu condiționează încheierea actelor de vânzare cumpărare de finalizarea construcției, exercitarea posesiei putând fi realizată în mod identic atât pe o construcție finalizată, cât și pe una nefinalizată, din moment ce aceasta din urmă poate fi recepționată la stadiul de execuție existent.
Punerea în posesie la data finalizării apartamentelor (condiționată de plata prețului), au mai susținut reclamanții, constituie un drept al promitentului cumpărător, la care acesta poate renunța prin acceptarea punerii în posesie asupra apartamentelor și asupra cotelor indivize, în stadiul de execuție existent, chiar dacă prețul plătit depășește ca valoare incorporată lucrările de construcție efectuate.
Temeiul obligației de a preda apartamentele contractate îl reprezintă art. 969 cod civil și art. 86 din Legea nr.85/2006, au arătat reclamanții, întrucât promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este în vigoare, nu a fost denunțată de reclamanții promitenți cumpărători și nici de administratorul judiciar, fiind un contract în derulare, care trebuie executat de debitoare prin administrator judiciar.
De asemenea, au mai susținut reclamanții, predarea apartamentului poate fi realizată și înainte de finalizarea construcției, recepția și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor putând fi făcută și pe stadii de execuție, în baza dispozițiilor art. 55 alin. 12 din Legea nr.7/1996, după modificarea făcută în temeiul art. 32 din OUG nr. 64/2010 aprobată și modificată prin Legea nr. 133/2012.
Reclamanții au depus înscrisuri în dovedire.
A mai reținut instanța de fond că pârâta N. B. OF GREECE prin BANCA ROMANEASCA SA a invocat excepția inadmisibilității prin întâmpinarea depusă la 31.03.2014 și a solicitat respingerea cererii, în principal, ca inadmisibilă și, în subsidiar, ca neîntemeiată, arătând că anterior încheierii între reclamanți și . SRL a promisiunii de vânzare cumpărare, la data de 13.02.2007, având ca obiect un apartament din cadrul Ansamblului Rezidential V. P. Tower, respectiv la data de 12.12.2006, între BANCA ROMANEASCA SA, membră a Grupului N. B. of Greece, în calitate de creditor și . SRL, în calitate de debitor, s-au încheiat contractele de credit nr._ și nr._, prin care Banca a pus la dispoziția împrumutatului un credit în valoare de 4.500.000 Euro și, respectiv, 2.059.260 lei, rambursarea creditelor plus dobânzile, comisioanele și alte costuri, în baza contractelor de credit, fiind garantată, printre altele și cu o ipotecă de prim rang și interdicție de vânzare, grevare, dezmembrare, comasare, închiriere și demolare în favoarea Băncii.
La data de 06.02.2008 și 28.10.2008 s-au încheiat acte adiționale la contractele de credit prin care s-au majorat contractele de credit inițiale, pentru rambursarea acestor sume suplimentare, debitoarea constituind în favoarea Băncii o ipotecă de rangul II și respectiv III.
La datele de 30.10.2008, 08.12.2008, 27.01.2009 și 15.04.2009, s-au încheiat contractele de cesiune de creanță între BANCA ROMANEASCA SA, în calitate de cedent și N. B. OF GREECE Sucursala Londra, în calitate de cesionar, prin care cedentul a cesionat o parte din creanțele rezultate din contractul de credit nr._/12.12.2006, cesionarul dobândind în limita sumelor cesionate, drepturile cedentului, rezultând din respectivul contract de credit și accesoriile sale.
La data de 26.05.2009, între BANCA ROMANEASCA SA și N. B. OF GREECE în calitate de creditori ipotecari și . SRL, în calitate de debitor garantat pe de alta parte, s-au încheiat contractele de ipotecă autentificate sub nr.594/26.05.2009, 595/26.05.2009 și 596/26.05.2009 având ca obiect constituirea unor ipoteci de rang I, II și III și interdicție de vânzare, grevare, dezmembrare, comasare, închiriere și demolare în favoarea creditorilor ipotecari.
La data de 17.06.2009 și 17.07.2009 s-au încheiat contracte de cesiune de creanță nr.1845 și 2089 între BANCA ROMANEASCA SA, în calitate de cedent și N. B. OF GREECE Sucursala Londra, în calitate de cesionar, prin care cedentul a cesionat restul creanțelor rezultate din contractul de credit nr._/12.12.2006, astfel încât cesionarul a dobândit toate drepturile cedentului.
Pârâta a susținut că este inadmisibilă solicitarea reclamanților constând în predarea apartamentului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, întrucât blocul în care se află apartamentul solicitat, nu este finalizat, nefiind o construcție recepționată, intabulat în Cartea Funciara ca imobil finalizat compartimentat în apartamente.
Prin cererea modificatoare depusă la data de 08.04.2014, a mai reținut instanța de fond, reclamanții au solicitat în principal, obligarea pârâtei P. V. TOWERS SRL prin lichidatorul judiciar ACTIV LICHIDATOR IPURL să realizeze procedura prevăzută de lege prealabilă înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei P. V. TOWERS SRL asupra apartamentului nr.B34, să efectueze recepția și să înscrie dreptul de proprietate al pârâtei P. V. TOWERS SRL asupra apartamentelor, cotelor indivize de construcție și a cotei indivize de teren aferente, la stadiul de execuție existent, obligarea pârâtei P. V. TOWERS SRL să predea apartamentul nr.B34 și, în subsidiar, obligarea pârâtei P. V. TOWERS SRL să predea apartamentului nr.B34, cotele indivize de construcție și cota indiviză de teren aferentă la stadiul de execuție existent sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 lei pe zi de întârziere.
Lichidatorul judiciar ACTIV LICHIDATOR IPURL a depus întâmpinare la 28.04.2014, invocând excepția intervenirii suspendării de drept a acțiunii, în temeiul art.36 din Legea 85/2006, pe capătul de cerere având ca obiect îndeplinirea obligației de a înscrie dreptul de proprietate al P. V. TOWERS SRL și a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată întrucât blocul în care se află apartamentul solicitat nu este o construcție finalizată, nu este o construcție recepționată și intabulată în Cartea Funciara ca imobil finalizat compartimentat în apartamente.
Prin întâmpinarea la cererea modificatoare, pârâta N. B. OF GREECE SA, a invocat excepția intervenirii suspendării de drept a acțiunii, în temeiul art.36 din Legea 85/2006, excepția prescripției dreptului material la acțiune.
Tribunalul a respins excepția prescrierii dreptului la acțiune ca neîntemeiată și ca neîntemeiată cererea, reținând, cu privire la excepția prescripției că, prin raportare la data intrării în faliment, la care a devenit cert faptul că debitorul nu va mai putea finaliza imobilul, data de 10.02.2014 poate fi apreciată ca a se încadra în termenul de prescripție prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958.
În ceea ce privește fondul cauzei, prima instanță a constatat că obligația edificării apartamentului nu a fost îndeplinită, imobilul nu a fost finalizat la un stadiu care să permită predarea lui anterior deschiderii procedurii de insolvență.
A apreciat judecătorul – sindic, că art. 931 din Legea nr. 85/2006, introdus în lege prin OUG Nr. 173/2008, nu a vizat situația particulară a contractelor de construire sau de vânzare a unor bunuri viitoare, ci situațiile în care anterior deschiderii procedurii de insolvență debitorul a încheiat antecontracte de vânzare cumpărare pentru imobilele care fac parte din masa activă supusă procedurii colective execuționale, antecontracte care au fost în mod substanțial executate de către părți prin predarea posesiei imobilului și plata parțială /totală aferentă.
Textul de lege al art. 931, a considerat judecătorul - sindic, a avut menirea de a permite transferul dreptului de proprietate asupra construcției și extragerea bunului de la masa activă supusă procedurii colective și concursuale de executare silită pe care o reprezintă procedura insolvenței și acordarea preferinței creditorului promitent cumpărător tocmai în considerarea executării substanțiale a obligațiilor anterior deschiderii procedurii, motiv pentru care predarea posesiei imobilului corelativ cu achitarea prețului la o dată anterioară deschiderii procedurii de insolvență este o condiție determinantă.
A arătat prima instanță că în măsura în care condiția predării posesiei anterior deschiderii procedurii nu este îndeplinită, dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 nu sunt incidente, bunul rămâne în masa activă supusă valorificării în procedura insolvenței, iar promitenții cumpărători au doar posibilitatea de a se înscrie la masa credală cu o creanță constând în daunele interese cuvenite ca urmare a neexecutării contractului potrivit art. 1082 vechiul Cod civil (1864) aplicabil în speță și să participe la distribuirile rezultate din valorificare, potrivit regulilor și ordinii prevăzute de Legea nr. 85/2006.
Instanța de fond a constatat că reclamanții urmăresc în fapt să obțină predarea în stadiu nefinalizat a construcției prevăzute de lege și care presupune ca la data deschiderii procedurii de insolvență imobilul să fie deja în posesia cumpărătorului.
Or, în condițiile în care nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art. 931 din Legea nr. 85/2006 pentru ca lichidatorul judiciar să transmită dreptul de proprietate, cu atât mai puțin acesta poate fi obligat să predea posesia imobilului nefinalizat și a cotei părți din teren, a apreciat judecătorul - sindic.
În ceea ce privește subzistența dreptului de ipotecă a băncii asupra imobilului în ipoteza transferului dreptului de proprietate, potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006, bunurile înstrăinate de către administratorul judiciar /lichidator în exercitarea atribuțiilor prevăzute de lege sunt dobândite libere de sarcini.
Această prevedere, a arătat judecătorul – sindic, își are corespondent în dispozițiile art. 518 alin 3 Cod de procedură civilă (1865), respectiv art. 856 alin 3 Noul Cod de procedură civilă care reglementează procedura executării silite individuale. În ambele situații, atât în cadrul procedurii silite individuale, cât și a celei colective bunul este dobândit de către adjudecatar/cumpărător liber de sarcini întrucât creditorii ipotecari sau beneficiari ai unor alte drepturi reale le valorifică în cadrul procedurii execuționale prin înscrierea la masa credală și participarea la distribuirea sumelor rezultate din valorificare potrivit rangului preferențial pe care îl conferă privilegiul său în ordinea de distribuție prevăzută de lege.
În situația prevăzută de art. 931 din Legea nr. 85/2006, a mai arătat judecătorul - sindic, lichidatorul judiciar nu procedează la valorificarea pe calea executării silite a unor bunuri, ci execută în numele debitorului o obligație de a da, respectiv de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului așa cum se regăsea el în patrimoniul debitorului la momentul respectiv, afectat de privilegii sau ipoteci, în aceeași manieră în care dreptul s-ar transfera și anterior deschiderii procedurii de insolvență în situația în care la data la care s-ar opta pentru vânzare imobilul ar fi grevat de ipotecă.
În speță, a apreciat judecătorul - sindic, promitenții cumpărători nu se pot prevala de dispozițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 și, indiferent de subzistența sau nu a dreptului de ipotecă al băncii, nu sunt îndreptățiți nici la transferarea dreptului de proprietate și cu atât mai puțin la predarea posesiei construcției nefinalizate.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții ȘTIROSU B. Ș. și ȘTIROSU C., recursul fiind înregistrat pe rolul Curții de Apel București – Secția a V a Civilă, sub nr._, din 1.10.2014.
Recurenții-reclamanți au criticat hotărârea atacată pentru încălcarea gravă a dispozițiilor art. 129 Cod procedură civilă, motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, susținând că, deși judecătorul - sindic a fost investit cu o cerere de predare a posesiei unui bun finalizat doar în proporție de 90-95% obiect al unui antecontract de vânzare-cumpărare, considerentele arată că acesta s-a pronunțat pe o cerere întemeiată pe art. 931 de obligare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fără a motiva de ce un bun viitor, obiect al unui antecontract de vânzare-cumpărare executat substanțial de ambele părți nu poate fi predat promitentului cumpărător, după ce promitentul vânzător a intrat în insolvență, după cum motivarea necesității menținerii ipotecii băncii reprezintă, de asemenea, un considerent străin de cauză și de limitele investirii instanței de judecată, prin cererea de chemare în judecată nefiind solicitată predarea bunurilor libere de sarcini.
Au mai susținut recurenții reclamanți că hotărârea atacată este dată cu aplicarea greșită a legii, respectiv a dispozițiilor art. 931, art. 86 și art. 53 din Legea nr.85/2006, motiv de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Astfel, judecătorul - sindic a adăugat la lege atunci când a apreciat că predarea posesiei constituie esența executării substanțiale a unui antecontract de bunuri viitoare, deși predarea ține de executarea contractului de vânzare-cumpărare și, că, așa fiind, predarea posesiei trebuie să fie făcută înainte de .>
În acest fel, au arătat recurenții, judecătorul - sindic a exclus în mod nelegal ipoteza antecontractului de bunuri viitoare, edificate complet, al căror preț a fost plătit integral, dar care, din anumite cauze(cum ar fi reaua credință a debitoarei care își cere insolvența și o obține în 5 zile) nu a predat bunul finalizat înainte de . astfel realizată condiția existenței posesiei în patrimoniul promitentului cumpărător.
Executarea substanțială a antecontractului de vânzare-cumpărare, au apreciat recurenții reclamanți, constă în cazul unui imobil în ceea ce privește obligațiile debitoarei promitente-vânzătoare în edificarea lui la un stadiu înaintat, care să contureze existența lui fizică, funcționalitatea lui, identificarea tehnică cadastrală, primară și nu se poate confunda cu edificarea integrală a acestuia și nicidecum cu predarea posesiei, ce constituie o obligație izvorâtă din încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Creditorii promitenți cumpărători au dreptul de a le fi predate apartamentele și cotele indivize aferente construcției în stadiul de execuție existent, în baza art. 969 Cod civil, art. 86 și art. 931 din Legea nr.85/2006, coroborat cu art.55 alin. 12 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, după modificarea făcută în temeiul art. 32 din OUG Nr. 64/2010 aprobată și modificată prin Legea nr.133/2012, au mai susținut recurenții reclamanți.
Dispozițiile art. 931 din Legea nr.85/2006 nu condiționează încheierea actelor de vânzare-cumpărare de finalizarea construcției, exercitarea posesiei putând fi realizată în mod identic atât pe o construcție finalizată cât și pe una nefinalizată, din moment ce aceasta din urmă poate fi recepționată la stadiul de execuție existent.
Punerea în posesie la data finalizării apartamentelor (condiționată de plata prețului) constituie un drept al promitenților cumpărători, la care aceștia pot renunța prin acceptarea punerii în posesie asupra apartamentelor și asupra cotelor indivize descrise în Anexa 1 la cererea de chemare în judecată, în stadiul de execuție existent, chiar dacă prețul plătit depășește ca valoarea incorporată lucrările de construcție efectuate.
Rezultă, au mai susținut recurenții-reclamanți, că punerea în posesie depinde în mod exclusiv de voința debitoarei ce trebuie să observe că, în temeiul dispozițiilor art. 969 Cod civil ce guvernează antecontractele de vânzare-cumpărare în calitate tempus regit actum, este ținută de clauzele specifice și de obligațiile asumate de părți prin antecontractele de vânzare-cumpărare precum și de dreptul promitenților cumpărători de a accepta predarea apartamentelor și a cotelor indivize chiar dacă acestea nu sunt finalizate, atâta timp cât legea permite recepția la stadiul de execuție existent.
În caz contrar, apartamentele vor fi apropriate de către pârâta N. B. of Greece sau vor fi vândute către un terț adjudecatar pentru realizarea creanței aceleiași pârâte, ceea ce ar reprezenta o operațiune frauduloasă pentru executarea ipotecii în favoarea pârâtei N. B. Of Greece, la care reclamanții nu s-au obligat juridic în nici un fel.
Sensul normal al raporturilor juridice născute în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare de bun viitor este acela ca posesia să se transmită la data transferului dreptului de proprietate concomitent cu plata integrală a prețului vânzării, sau anterior, dacă partea ce și-a executat întocmai obligațiile contractuale acceptă să primească bunul chiar neterminat, asumându-și și riscul contractual al neexecutării complete a obligațiilor de către promitenta vânzătoare, debitoarea P. V. Towers SRL-în faliment.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este în vigoare, nu a fost denunțată de reclamanții promitenți cumpărători și nici de administratorul judiciar, fiind un contract în derulare, care trebuie executat de către debitoare prin administrator judiciar.
Judecătorul - sindic, au mai susținut recurenții reclamanți, a aplicat greșit dispozițiile art. 931, art. 53 și art. 86 din Legea nr.85/2006, acordând preeminență drepturilor creditorului garantat, chiar și în situația în care promitenții cumpărători nu au consimțit la constituirea ipotecilor, fără a observa că promitenții cumpărători nu pot fi obligați să plătească de două ori prețul apartamentelor ipotecate în ipoteza în care li s-ar transmite acest drept grevat de ipotecă, sens în care este și Decizia Curții Constituționale nr. 459/2011.
Soluția judecătorului - sindic în sensul că drepturile promitenților cumpărători se pot realiza prin înscrierea la masa credală cu o creanță constând în daune interese cuvenite ca urmare a neexecutării contractului, potrivit art. 1082 Cod civil și să participe la distribuirile realizate din valorificările efectuate potrivit legii, este fundamental eronată și profund părtinitoare, au mai arătat recurenții-reclamanți.
În drept, art. 304 pct. 9 și art. 3041 Cod procedură civilă.
Intimata pârâtă N. B. of Greece prin sucursala Londra a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile nr. 6374 din 24.06.2014 pronunțată de T.B. ca temeinică și legală.
A arătat intimata pârâtă că, așa cum rezultă din Raportul de Evaluare efectuat în procedură de către Preciss Consulting SRL la data de 7.09.2012, construcția subterană la corpul B din Ansamblul Rezidențial P. V. Towers, este finalizată în proporție de 51%, instanța de fond reținând în mod corect că apartamentul solicitat este situat în Corpul B al imobilului situat în București, .. 14, sector 3 care nu este o construcție finalizată, recepționată sau intabulată în Cartea Funciară .
P., prin lichidator judiciar, nu poate fi obligată la executarea obligațiilor contractuale asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, nefiind aplicabile dispozițiile art. 931 din Legea nr.85/2006, întrucât promitenții cumpărători nu dețin posesia apartamentelor.
A mai arătat intimata pârâtă că recurenții reclamanți au mai formulat o acțiune întemeiată pe art. 931 din Legea nr. 85/2006, însă aceasta a fost respinsă irevocabil cu motivarea că nu sunt îndeplinite condițiile specificate de art. 931 din Legea nr.85/2006.
Cum apartamentul pe care recurenții l-au contractat nu este finalizat, nu se poate vorbi despre o punere în posesie/obligație de predare în legătură cu un imobil needificat.
Intimata a apreciat că recurenții nu au dreptul de a dobândi construcția în stadiul existent prin aplicarea dispozițiilor art. 931 din Legea nr.85/2006, în speță nefiind aplicabile dispozițiile art. 931 din lege, întrucât condiția impusă de art. 931, anume deținerea posesiei, arată intenția legiuitorului ca acest text de lege să nu fie aplicabil imobilelor needificate, a căror posesie nu poate fi transferată.
De asemenea, solicitarea recurenților ca lichidatorul judiciar să procedeze la înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și pe stadii de execuție este neîntemeiată și inadmisibilă, o atare obligație urmând regula de drept comun a declarării de către promitentul cumpărător a unei creanțe reprezentând echivalentul pecuniar al prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării de către debitorul insolvent a acestei obligații contractuale.
Intimata a arătat că astfel de cereri prin care se încearcă ocolirea procedurii insolvenței și satisfacerea de către anumiți creditori a intereselor lor personale, cu încălcarea caracterului concursual și colectiv al procedurii insolvenței, nu sunt întemeiate și nu pot fi admise, admiterea lor având drept consecință periclitarea întregului sistem juridic civil.
Intimata pârâtă . SRL, prin lichidator judiciar Beta Insolvency IPURL (fost Activ Lichidator IPURL) a depus note scrise, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Recurenții reclamanți au depus înscrisuri în probațiune.
Părțile au depus concluzii scrise.
În ședința publică de la 24.11.2014 intimata pârâtă N. B. of Greece a invocat excepția puterii de lucru judecat pe temeiul juridic invocat de recurenți, art. 931 din Legea nr.85/2006, raportat la existența sentinței civile nr._ din 10.12.2013 a T.B.-S.a VII a Civilă, pronunțată în dosarul nr._/3/2013, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1630 din 29.09.2014, pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a V a Civilă, de respingere a recursului ca nefondat, precum și excepția lipsei de interes în formularea căii de atac, având în vedere că intimata debitoare este în faliment.
Recurenții reclamanți au solicitat respingerea excepției puterii de lucru judecat, arătând că nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 166 Cod procedură civilă, între cauza pendinte și cauza ce a format obiectul dosarului nr._/3/2013 neexistând identitate de cauză și obiect, chiar dacă sunt aceleași părți în aceeași poziție juridică.
Astfel, în prezenta cauză obiectul cererii îl constituie predarea posesiei locuinței contractate la stadiul de execuție existent, în timp ce în dosarul nr._/3/2013 obiectul cererii l-a constituit obligarea debitoarei la încheierea actului de transfer al proprietății la stadiul de execuție existent, diferența fiind evidentă.
Nici cauza juridică nu este identică, în prezenta cauză temeiurile de drept invocate fiind art. 969 coroborat cu art. 1073 și art. 86 Cod civil, art. 931 din Legea nr.85/2006 fiind invocat doar parțial în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească condiția posesiei, pe când în dosarul nr._/3/2013 temeiul de drept este art. 931 din Legea nr.85/2006, în ansamblul său.
Art. 55 alin. 12 din Legea nr.7/1996, invocat în ambele dosare, reprezintă un temei conex pentru excepția și intabularea la stadiul de execuție existent, fără relevanță pe aspectul îndeplinirii condiției identității de cauză juridică.
Recurenții-reclamanți au solicitat și respingerea excepției lipsei de interes, ca nefondată, arătând că interesul său este personal, actual, juridic, imediat, față de faptul că cererea de obligare la transferul dreptului de proprietate a fost respinsă pentru neîndeplinirea condiției posesiei, iar, dacă este admisă acțiunea pendinte, recurenții reclamanți au deschisă calea revizuirii întemeiată pe dispozițiile art. 322 pct. 3 Cod procedură civilă, pentru obținerea dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor art. 3041 Cod procedură civilă, constată următoarele:
Excepția autorității lucrului judecat este neîntemeiată, în cauză nefiind întrunită tripla identitate de părți, obiect, cauză.
Astfel, dacă prin cererea ce a constituit obiectul dosarului nr._/3/2013, recurenții reclamanți au solicitat în temeiul art. 931 din Legea nr.85/2006, obligarea intimatei debitoare P. V. Towers SRL, prin lichidator judiciar, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 228/13.02.2007, prin cererea pendinte recurenții reclamanți au solicitat, în principal, obligarea debitoarei, prin lichidator judiciar, să efectueze recepția și să înscrie dreptul de proprietate al pârâtei debitoare asupra apartamentelor și cotelor indivize de construcție și teren, la stadiul de execuție existent și obligarea pârâtei debitoare, prin lichidator judiciar la predarea apartamentului nr. B34, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare menționat, la stadiul de execuție existent, sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 100 lei pe zi de întârziere.
Și excepția lipsei de interes a recurenților în promovarea cererii de recurs este neîntemeiată, fiind evident interesul recurenților reclamanți de a intra în posesia apartamentului contractat pentru ca, ulterior, după cum afirmă chiar recurenții reclamanți, să obțină revizuirea hotărârii irevocabile prin care li s-a respins cererea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare și să poată obliga pe intimata debitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul art. 931 din Legea nr.85/2006.
Pe fondul recursului, Curtea constată recursul nefondat pentru considerentele ce succed:
După cum susțin recurenții reclamanți, aspectul în discuție este dacă promitenții cumpărători au dreptul la predarea posesiei construcției nefinalizate după deschiderea procedurii insolvenței, raportat la dispozițiile legale invocate de aceasta, art. 931 coroborat cu art. 86 din Legea nr.85/2006.
Din această perspectivă, motivul de recurs invocat, al încălcării dispozițiilor art. 129 Cod procedură civilă, raportat la faptul că instanța de fond s-a pronunțat pe o cerere întemeiată pe art. 931 din lege, este nefondat, instanța fiind obligată să se pronunțe pe un temei de drept invocat și să analizeze incidența acestuia în cauză, în litera și spiritul textului de lege invocat, chiar dacă interpretarea dată de instanță contravine interpretării făcute de parte.
Cu privire la incidența în cauză a dispozițiilor art. 86 din Legea nr.85/2006, recurenții susțin că art. 86 consacră teza obligației administratorului judiciar de executare, de menținere a unui contract executat substanțial de toate părțile contractante, această teză constituind o aplicare a principiului de drept substanțial conținut în art. 969 și 1073 Cod civil, conform cărora creditorul are dreptul la executarea în natură a contractului, iar în speță contractul este substanțial executat, astfel încât administratorul/lichidatorul judiciar este obligat să-l execute în temeiul art. 86.
Curtea constată că, potrivit dispozițiilor art. 86 alin. 1 din Legea nr.85/2006, contractele în derulare se consideră menținute la data deschiderii procedurii, această măsură fiind dispusă de legiuitor pentru asigurarea creșterii valorii averii debitorului.
Legea nr.85/2006 reglementează regimul juridic al unora dintre contractele încheiate în activitatea comercială și aflate în diverse ipoteze ( contract de credit, contracte cu executare succesivă, contracte de vânzare-cumpărare bunuri mobile, contracte de vânzare-cumpărare bunuri imobile, contracte de închiriere a bunurilor, contracte de comision, contracte de consignație, contracte de muncă, contracte de prestări servicii specializate, contracte de vânzare-cumpărare a unor bunuri cotate pe o piață reglementată).
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi încadrat în ipoteza prevăzută de art. 86, a vânzării unui bun imobil, deoarece în cazul unui antecontract de vânzare-cumpărare, cu dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenței asupra promitentului vânzător, obligațiile promitentului vânzător vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului cumpărător, în condițiile imperative ale art. 931 din Legea nr.85/2006.
Pentru aceasta, legea cere ca prețul contractului să fi fost achitat la data cererii, iar bunul să se afle în posesia promitentului cumpărător, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului, iar bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Așadar, art. 86 din Legea nr. 85/2006 reglementează doar situația contractelor aflate în derulare la data deschiderii procedurii, nu și situația antecontractelor de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii, acestea intrând exclusiv sub reglementarea art. 931 din aceeași lege, dispozițiile art. 86 neputând fi extrapolate asupra unor promisiuni de vânzare-cumpărare a unor bunuri viitoare ce nu intră în sfera de reglementare a acestui text de lege.
Confuzia recurenților reclamanți provine din faptul că aceștia consideră că ne aflăm în prezența unui „contract de vânzare-cumpărare substanțial executat”, în realitate fiind vorba despre o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, de un antecontract, contractul de vânzare-cumpărare nefiind încheiat cât timp contractul nu se întocmește în forma prevăzută de lege (autentică).
Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra bunului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată.
Dacă promitentul vânzător nu-și respectă obligația și vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, el putând cere numai daune interese (T.S., dec. nr. 1716/1956, dec. nr. 2149/1971).
În speță, rezultă nu numai că recurenții reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, nu au dreptul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sub imperiul art. 931 din Legea nr.85/2006, astfel cum s-a stabilit irevocabil prin sentința civilă nr._ din 10.12.2013, pronunțată în dosarul nr._/3/2013, întrucât aceștia nu îndeplinesc condițiile cumulative impuse de acest text de lege, dar nu sunt nici îndreptățiți, în temeiul art. 969 și art. 1073 Cod civil, invocate ca temei de drept al cererii, să solicite predarea bunului imobil (posesia), întrucât nu au devenit proprietarii acestuia, proprietarul fiind cel care are dreptul de a poseda bunul (jus possessionis).
În condițiile dreptului comun, în situația în care bunul ce a constituit obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se mai găsește în patrimoniul promitentului vânzător și nu există alte impedimente legale, promitentul cumpărător, pe lângă posibilitatea solicitării daunelor interese, poate solicita obligarea promitentului, sub sancțiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, sau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza art. 1073 și 1077 Cod civil, care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data rămânerii definitive.
În prezenta cauză nu ne regăsim însă sub imperiul dreptului comun, ci sub imperiul legii speciale, nr. 85/2006, într-o procedură specială execuțională, al cărei scop îl reprezintă instituirea unei proceduri colective pentru acoperirea pasivului debitorului, aflat în insolvență (art. 2) și ale cărei prevederi derogă de la dreptul comun (specialia gerenalibus derogant).
Așadar, după cum corect a reținut instanța de fond, art. 931 din Legea nr.85/2006 reglementează o situație de excepție care nu este regăsită în prezenta cauză.
Curtea apreciază ca nefondată susținerea recurenților în sensul că dispozițiile art. 931 din Legea nr.85/2006 pot fi aplicate doar parțial, ceea ce contravine principiului aplicării unitare a legii, o lege neputând fi aplicată trunchiat (sau parțial) în funcție de interesele părților, legea fiind aceeași pentru toți participanții la actul de justiție.
Pe de altă parte, art. 931 din Legea nr.85/2006 nu acordă promitenților cumpărători un drept de a le fi atribuită posesia bunurilor imobile, obiecte ale promisiunilor de vânzare-cumpărare, ci impune ca și condiție sine qua non, tocmai ca aceștia să se afle deja în posesia bunurilor la data formulării cererilor de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare.
În acest context, interpretarea eronată a textului de lege al art. 931 din Legea nr.85/2006 este dată de către recurenții-reclamanți, nu de către judecătorul - sindic.
Cât privește afirmația recurenților reclamanți în sensul că art. 931 nu condiționează predarea posesiei de finalizarea imobilului, posesia putând fi exercitată și asupra unor lucruri nefinalizate, după cum nu impune ca posesia să fie avută ori exercitată dinainte de . promitentului debitor vânzător, Curtea constată că și această afirmație este nefondată.
Astfel, pe de o parte, obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare îl constituie un bun viitor, iar cumpărătorul, chiar și în ipoteza unui contract de vânzare-cumpărare (nu doar al unui antecontract de vânzare-cumpărare) dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat, iar bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul.
În speță, după cum rezultă din Raportul de evaluare efectuat în procedura insolvenței de către Preciss Consulting SRL, la data de 7.09.2012, necontestat de către recurenți, construcția la Corpul B din Ansamblul Rezidențial P. V. Towers, în care se află situat apartamentul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, este finalizată în proporție de 51% (62% cu includerea și a suprafeței subterane) iar probele depuse de către recurentă (planșe foto) nu sunt în măsură să dovedească faptul că imobilul solicitat (. etajul 5 al Corpului B) este realizat, fiind apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare, respectiv destinației de locuință (art. 1).
Așadar, contrar susținerilor recurenților reclamanți, posesia asupra unui bun viitor nu poate fi exercitată asupra acestui bun, cât timp bunul nu este finalizat, apt de a fi folosit potrivit destinației.
Pe de altă parte, părțile nu și-au asumat prin promisiunea de vânzare-cumpărare o obligație de a da, ci doar o obligație de a face, aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, în caz de neexecutare a obligației, beneficiarul promisiunii având,așa cum am arătat, dreptul la daune interese.
Nici clauzele promisiunii de vânzare-cumpărare și nici dispozițiile legale ale art. 931 din Legea nr.85/2006 nu acordă beneficiarului promisiunii un alt drept.
Prin clauza inserată în art. 8.3 din promisiunea de vânzare-cumpărare părțile au prevăzut că în situația în care, deși a finalizat lucrările de construire și a intabulat apartamentul, P. refuză, fără motiv, semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul cumpărător să poată considera promisiunea desființată de drept, cu obligația P. să restituie avansul plătit și obligarea sa la plata de daune interese în sumă de 2.500 euro (clauză de dezicere).
Art. 931 din Legea nr.85/2006, prevede posibilitatea executării obligației asumate de către debitor printr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, de către administratorul/lichidatorul judiciar, la cererea promitentului cumpărător, în condițiile îndeplinirii cumulative a cerințelor imperative ale textului de lege, printre care și cerința sine qua non ca promitentul cumpărător să se afle în posesia bunului ce constituie obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Chiar dacă textul art. 931 din Legea nr.85/2006 nu face mențiune expresă cu privire la necesitatea ca promitentul cumpărător să se afle în posesia unui bun finalizat sau ca posesia să fi fost exercitată dinainte de . condiții se subînțeleg printr-o interpretare logico rațională a legii și prin raportare la cele arătate anterior cu privire la condițiile exercitării posesiei asupra unui bun viitor (res futura), precum și prin raportare la situația de fapt existentă în cauza pendinte, corect stabilită de către prima instanță, respectiv la situația în care imobilul, bun viitor, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, nu a fost edificat, nefiind apt pentru a fi folosit potrivit destinației sale.
Și în ceea ce privește obligarea lichidatorului judiciar să realizeze procedura prealabilă înscrierii dreptului de proprietate al pârâtei P. V. Towers SRL asupra apartamentului nr. B34, să efectueze recepția și să înscrie dreptul de proprietate al debitoarei intimate asupra apartamentelor, cotelor indivize ale construcției și cotelor indivize de teren aferent, la stadiul de execuție existent, cererea recurenților reclamanți este nefondată, recurenții nejustificând în fapt și în drept necesitatea unei asemenea operațiuni după deschiderea procedurii falimentului debitoarei când, singurele operațiuni permise de Legea nr. 85/2006 sunt doar operațiunile de lichidare a averii acesteia, principiul fiind cel al optimizării averii debitorului și nu cel al efectuării unor operațiuni care nu-și află rațiunea juridico-economică, cu atât mai mult cu cât imobilul în cauză este nefinalizat și este grevat de ipotecă în favoarea intimatei pârâte N. B. of Greece, instituită anterior încheierii promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare, și nu există acordul creditorului garantat pentru intabularea construcției pe stadii de execuție.
În fine, soluția primei instanțe, în sensul că drepturile promitenților cumpărători se pot realiza prin înscriere la masa credală cu o creanță constând în daune interese-cuvenite ca urmare a neexecutării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, potrivit art. 1082 Cod civil și prin participare la distribuirile rezultate din valorificările efectuate potrivit legii, nu numai că nu este, așa cum susțin recurenții reclamanți, „fundamental eronată și profund părtinitoare”, ci este corectă, temeinică și legală, în speță recurenții fiind deja înscriși la masa credală a intimatei debitoare P. V. Towers SRL.
De asemenea, incidența dispozițiilor art. 53 din Legea nr. 85/2006, așa cum în mod judicios a arătat tribunalul, nu se poate discuta decât în măsura în care ne aflăm sub imperiul art. 931 din Legea nr.85/2006 sau a unei vânzări efectuate sub imperiul Legii nr. 85/2006 și nu în afara acestor prevederi, în speță neregăsindu-ne însă în prezenta unui caz reglementat de art. 931 din lege, așa cum s-a arătat în mod corect de către judecătorul - sindic.
Pentru aceste considerente, constatând că hotărârea instanței de fond este legală și temeinică, nefiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă și nici un alt motiv de nelegalitate care să conducă la reformarea hotărârii atacate, Curtea, față de dispozițiile art. 8 alin. 1 din Legea nr.85/2006, art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepțiile invocate, ca neîntemeiate.
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenții reclamanți S. B. și S. C. împotriva Sentinței Civile nr. 6374/24.06.2014 pronunțată de Tribunalul București, Secția a VII-a Civilă, în dosarul nr. _ , în contradictoriu cu intimații pârâți P. V. TOWERS SRL- PRIN LICHIDATOR JUDICIAR BETA INSOLVENCY IPURL și N. B. OF GREECE PRIN BANCA ROMANEASCA SA.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 08.12.2014.
Președinte, M.-SPERANȚA C. | Judecător, G. G. | Judecător, I. P. |
Grefier, C. L. |
Red.Jud. M.S.C.
Tehnored.A.A.
2 ex./9.01.2015
Tribunalul București – Secția a VII - a Civilă
Judecător Sindic: M. I. G.
| ← Contestaţie. Decizia nr. 1811/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Procedura insolvenţei – SRL. Decizia nr. 568/2014. Curtea de... → |
|---|
