Pretenţii. Decizia nr. 2029/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 2029/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 19-12-2014 în dosarul nr. 41276/299/2012
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A VI-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 2029
Ședința publică din data de 19.12.2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: D. V.
JUDECĂTOR: D. M.
JUDECĂTOR: A. L. Z.
GREFIER: S. I. S.
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta-reclamantă S.C. C. MULTIFUNCȚIONAL V. S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 205A din data de 30.04.2014, pronunțate de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. T. I. PROPERTY S.R.L.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurenta-reclamantă prin avocat T. D., care depune împuternicirea avocațială nr._/2014 la dosar și intima-pârâtă prin avocat T. M., care depune împuternicirea avocațială nr._/2014 la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că prin compartimentul registratură, la data de 05.12.2014, recurenta-reclamantă a depus la dosar precizări, într-un exemplar și împuternicire avocațială și la data de 16.12.2014, intimata-pârâtă a depus la dosar întâmpinare, în 2 exemplare.
Recurenta-reclamantă, prin avocat, solicită instanței comunicarea unui exemplar al întâmpinării formulate de intimata-pârâtă și lăsarea cauzei la a doua strigare, pentru a lua cunoștință de conținutul întâmpinării.
Se comunică în ședință publică, avocatului recurentei-reclamante, un exemplar al întâmpinării formulate de intimata-pârâtă.
Pentru a da posibilitatea recurentei-reclamante să ia cunoștință de întâmpinarea formulată de intimata-pârâtă, Curtea lasă cauza la a doua strigare.
La a doua strigare a cauzei, la apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurenta-reclamantă prin avocat T. D., cu împuternicire avocațială nr._/2014 la dosar și intima-pârâtă prin avocat T. M., cu împuternicire avocațială nr._/2014 la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Intimata-pârâtă, prin avocat, arată că întâmpinarea a ajuns la dosar la data de 13.12.2014, data poștei este 12.12.2014.
Recurenta-reclamantă, prin avocat, arată că nu invocă nicio excepție cu privire la momentul depunerii întâmpinării, raportat la plicul de la dosarul cauzei, a fost expediată către instanță la data de 12.12.2014, în termenul procedural. Sunt aspecte deja cunoscute, nu se invocă excepții; nu solicită termen pentru a lua cunoștință de întâmpinare.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra cererii de recurs.
Recurenta-reclamantă, prin avocat, solicită instanței, ca prin decizia ce se va pronunța, să admită recursul promovat împotriva deciziei nr. 205A din data de 30.04.2014, pronunțate de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă în apelul promovat împotriva soluției pronunțate în fond de Judecătoria Sector 1 București. Pe cale de consecință, admițând recursul,
în temeiul art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, solicită instanței să modifice în tot a hotărârea recurată, în sensul admiterii apelului și obligării intimatei-pârâte la fond la plata contravalorii chiriei și a serviciilor, taxei de prestare a serviciilor pentru toată perioada contractuală solicitată în cererea de chemare în judecată, respectiv 52.610,58 Euro, echivalent în lei, conform precizărilor depuse la dosar, pentru cheltuielile de administrare.
La întrebarea Curții, recurenta-reclamantă, prin avocat, arată că nu a defalcat cheltuielile solicitate, în total reprezintă suma de 52.610,58 Euro, pentru perioada februarie – iulie 2012. Arată că nu s-a făcut, la momentul cererii de chemare în judecată o cerere pentru tot cuantumul chiriei, respectiv pentru perioada integrală, până la expirarea contractului, pentru că, la acel moment, în baza principiului disponibilității, reclamanta a solicitat numai această perioadă. În ceea ce privește al doilea petit, cel legat de penalități contractuale, conform contractului era o sumă de 0,20% pe zi de întârziere pentru fiecare factură în parte. A depus la dosar un tabel actualizat, odată cu precizările depuse la data de 05.12.2014.
S-a făcut un calcul al penalităților care a ajuns la suma de_,93 Euro, echivalent în lei la momentul formulării cererii de chemare în judecată, la cursul valabil la momentul respectiv, valoarea în lei fiind 412.109,44 lei; cu cheltuieli de judecată (taxă de timbru din fond și apel), onorariu de avocat pentru calea de atac a recursului, pe cale separată.
Intimata-pârâtă, prin avocat, arată că nu a verificat dacă s-a depus taxa de timbru.
Recurenta-reclamantă, prin avocat, arată că s-a achitat taxa de timbru. Motivele pentru care solicită admiterea recursului, constau în faptul că instanțele de apel și de fond au interpretat în mod greșit și au aplicat legea în mod greșit, la raporturile juridice agreate de către părți. Instanțele au ignorat dispozițiile contractuale cuprinse în art. 3.2 din contract. Arată că trebuie îndeplinite două cerințe, în mod cumulativ, să existe o notificare în sensul contractului, iar notificarea respectivă să îmbrace o formă scrisă, așa cum părțile au agreat în mod expres. În ceea ce privește notificarea, solicită instanței să observe că ea nu există, în sens material, la dosar. Nici măcar intimata-pârâtă nu a susținut vreodată că a făcut notificarea conform contractului. Intimata-pârâtă a susținut prin procesul-verbal din 25 iunie, dată la care s-au întâlnit, că în realitate și-ar fi exprimat intenția de a nu prelungi contractul, conform art. 3.2. Consideră că această susținere nu are cum să fie corectă și reținută de instanța de recurs.
Solicită instanței să verifice procesul-verbal aflat la fila 104 și în traducere la fila 105 din dosarul de fond și trecând peste faptul că nu este semnat de nimeni și este întocmit pe antetul Complexului Multifuncțional V., fără a fi semnat. Nu l-a contestat, în sensul că n-ar fi avut loc întâlnirea. Întâlnirea a avut loc. Solicită instanței să verifice atât sensul pct. 3 din engleză, dar și traducerea, care este conformă, în limba română.
Sunt 2 afirmații cuprinse în punctul 3.Reprezentanții pârâtei și-au manifestat intenția de a reînnoi contractele, la primul paragraf. La paragraful 2, se spune: „așteptăm o ofertă comercială din partea locatorului, în intervalul de aproximativ o lună de la data prezentului”, fără să condiționeze primul paragraf de cel de al doilea. Din cel de al doilea nici măcar nu rezultă că așteaptă o ofertă comercială, se subînțelege, pentru că este natural ca un locatar să ceară o chirie mai bună în ipoteza în care prelungește contractul. Toate aceste chestiuni sunt implicite, nu sunt explicite în conținutul minutei încheiate.
Din această perspectivă trebuie să se vadă dacă acordul de voință al părților există. În realitate acordul de voință al părților nu există, este exprimat un singur punct de vedere, iar partea reclamantă nu subscrie acestui punct de vedere.
Persoana ce a reprezentat la această negociere locatorul, nu avea puterea necesară, acordată ca mandatar, de către mandantul locator, să facă o astfel de operațiune. Se pune întrebarea dacă această minută reprezintă notificarea cerută de art. art. 3.2 din contract. Consideră că nu reprezintă, în mod categoric, o notificare.
S-a arătat că relațiile dintre părți sunt de o asemenea natură, încât
au depășit de mult formalismul unor notificări scrise. Acest lucru este contrazis de toate actele de la dosar.
Contractul încheiat între părți are 25 de pagini, a fost încheiat în română și engleză, în condițiile în care, în 2007, două societăți comerciale, locatar și locator, făceau parte din același grup de societăți. Acest lucru rezultă din faptul că reprezentanții legali ai celor două societăți sunt aceleași persoane. A fost vândută societatea locatoare, a rămas ca relațille contractuale să fie guvernate de ceea ce părțile consemnaseră în scris.
La finalul contractului se menționează: „orice modificare a prezentului contract, trebuie realizată în scris”; notificările dintre părți trebuie realizate în scris.
În realitate, nu se poate conchide asupra faptului că părțile au renunțat la cerința pe care au inclus-o în contract, chiar când erau sub control comun. Dacă atunci când erau sub control comun, încheiau contracte de 25 de pagini și toate notificările, inclusiv procesul-verbal de predare-primire a spațiului, s-a încheiat în scris, între societățile reprezentate de aceeași persoană, dacă atunci formalismul guverna relația dintre părți, în ipoteza în care și-au schimbat controlul, cu atât mai mult se impunea acest formalism. Dacă se dorea o modificare expresă a clauzei care spune că modificarea contractului se face numai în formă scrisă, trebuia să existe la dosar în acest sens.
Nu s-a făcut această dovadă, pentru că în realitate nu există o schimbare a condițiilor contractuale. Doamna M. I. nu era juristă, ci economist, profesia sa era de administrator de clădiri.
Reprezentanții legali, de-a lungul derulării contractului, au fost avocați pentru societatea pârâtă. Martorii chemați sunt M. I. și F. C. și un avocat detașat la societatea pârâtă. Solicită instanței să analizeze declarațiile martorilor, pentru că una este să ai un martor, un profesionist al dreptului care vine și declară conform interesului clientului, adevărul așa cum l-a perceput la momentul derulării contractului și un economist care vine și nu înțelege termeni contractuali sau legali, precum „prelungire”, „modificare de contract”, pentru că nu are accepțiunea reală a termenilor de care se discută.
La paginile 8-9 din hotărârea instanței de apel, se menționează că apelanta învederează instanței că la data de 05.01.2011 a notificat locatara cu privire la rolul și poziția societății administrator și a arătat că doamna M. I. are posibilitatea de a reprezenta societatea locatoare pentru chestiunile curente. În mandatul care i-a fost acordat, comunicat de la primul moment al încheierii contractului de administrare, s-a spus că pentru operațiuni curente, de administrare, sunt reprezentați de BNP Paris Real Estate. Pentru chestiuni de administrare excepțională, este necesar un mandat special.
La 05.01.2011, cu 6 luni înaintea întâlnirii din 25.06.2011, s-a comunicat faptul că, cu excepția prelungirii sau renegocierii contractului, îi poate reprezenta M. I.. Dacă ar fi să accepte punctul de vedere al instanței de apel și al instanței de fond, la întâlnirea din 25.11.2011 s-a discutat prelungirea, renegocierea și modificarea chiriei, elementele esențiale ale locațiunii. M. I. nu avea dreptul să participe, deoarece apelanta fusese notificată cu 6 luni înainte că nu are dreptul să facă acest lucru. Și dacă ar fi fost să fie în sensul asimilării procesului-verbal unei notificări, în realitate nu putea fi valabil pentru că a fost înmânat unei persoane care avea puteri limitate, cunoscute de partea cealaltă și aceasta este esența problemei. Dacă ar fi fost obscure, neclare sau nerezultând din acte, ar fi putut să accepte ideea că au înșelați de aparența de mandat acordat Mădălinei I., dar nu este cazul. Recurenții sunt profesioniști, reprezentanți de profesioniști în această procedură, știau că nu are mandat de reprezentare pentru această chestiune.
Arată că notificarea nu trebuia să fie prin executor judecătoresc, nu trebuia să îmbrace o formă sacramentală, era o notificare de trei rânduri, pe care puteau s-o trimită în scris la sediul intimatei, în care să spună: „începând cu data de ... nu mai vrem prelungirea contractului”. Nu era exclusivă cerința, era o cerință absolut normală, care putea fi îndeplinită. I s-a dat o valență juridică negocierii din 25 iulie, ca și cum notificarea era o procedură atât de greu de realizat, încât nu putea fi ignorată.
În aceste condiții, fiind vorba de profesioniști, consideră că culpa profesionistului în executarea obligațiilor contractuale este exclusiv lui imputabilă. Doctrina este unanimă pe această chestiune, așa încât dacă ai
ignorat prevederile contractuale, suporți consecințele. Sunt în ipoteza prelungirii contractului, este un mecanism contractual. Lipsește manifestarea de voință, conform contractului, de a se înceta contractul la data inițială. Fiind o locațiune, pe termen determinat, plus 3 ani de zile de la momentul respectiv, se datorează chirie. Apreciază că pretențiile reclamantei, intimată în prezenta cauză, sunt întemeiate, contractul este indubitabil, în sensul celor susținute, actele de la dosar confirmă situația prezentată anterior, din această perspectivă consideră că sunt în prezența art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, ca motiv de recurs, ca greșita aplicare a legii de către instanța de apel și instanța de fond, pentru că în realitate s-au ignorat dispozițiile contractuale cuprinse în textele Codului civil, începând cu dispozițiile referitoare la interpretarea contractului, art. 969.
La întrebarea Curții, dacă se referă la pct. 8 sau pct. 9, recurenhta-reclamantă, prin avocat, arată că se referă la pct. 9. Arată că face referire la contract, pentru că dispozițiile contractuale au forță obligatorie între părțile contractante; a făcut trimitere la art. 969, art. 982 cod civil și celelalte texte din materia interpretării contractelor, respectiv art. 1427 și urm. Cod civil în ce privește locațiunea de drept comun, pe perioadă determinată. Consideră că este vorba de o aplicare greșită a legii la o situație de fapt, contractuală, agreată de către părțile contractante. Solicită admiterea recursului.
Intimata-pârâtă, prin avocat, solicită instanței respingerea recursului, menținerea deciziei civile pronunțate de instanța de apel și implicit a instanței de fond. Dacă hotărârea ar fi fost atacabilă doar cu recurs, pe art. 3041 Cod de procedură civilă, consideră că era admisibil din punct de vedere juridic ce a susținut recurenta, dar, având în vedere că sunt într-o cale extraordinară de atac, chiar și după Vechiul Cod de procedură civilă, în care trebuiau invocate critici de legalitate, consideră că, cu ocazia deliberării, instanța va trebui să cenzureze aceste argumente, pentru că ce a susținut recurenta este practic un al doilea apel.
Au fost invocate probleme legate de administrarea probatoriului, la valorificarea probatoriului de către instanță și de interpretare, în niciun caz a unor acte normative, ci a unor texte, clauze contractuale. Cod de procedură civilă vechi a prevăzut o astfel de posibilitate pe art. 304 pct. 8, dacă ar fi fost cazul, dar nu este. Dacă se raportează strict la art. 304 pct. 9, consideră că instanța trebuie să aprecieze strict din punctul de vedere al legalității, lăsând la o parte situația de fapt care într-adevăr a fost apreciată corect de către două instanțe, devolutiv.
În ce privește interpretarea clauzelor, se pune întrebarea când se putea da aplicabilitate principiului voinței interne, dacă niciodată nu poate fi schimbată. Instanțele au interpretat corect principiul. Se raportează la probatoriul administrat. Din dosar rezultă că instanțele au luat în calcul valența pct. 3.2 din contract, ce s-a întâmplat ulterior stipulării acestei clauze.
Instanțele de fond și apel au apreciat în mod corect că relațiile dintre părți nu au fost chiar atât de formale, raportat la documente, la e-mail-urile depuse la dosar, din care se vedea foarte clar cum se desfășurau aceste relații, implicit proba cu martori.
S-a demonstrat cum s-a derulat contractul, cu cine avea intimata relații contractuale. S-a demonstrat că S.C. C. Multifuncțional V. S.A. nu are salariați în România, singurii reprezentanți erau M. I. și M. J., care au folosit documente cu antetul Complexului Multifuncțional V., au semnat și au ștampilat.
În condițiile în care au fost singurele persoane care emiteau notificări, era normal ca întâlnirea din 25.07.2014 să fie solicitată acestor persoane. Întâlnirea a fost solicitată nu întâmplător înainte de termenul de 6 luni, stipulat în contract, pentru a se trimite respectiva notificare de încetare.
În opinia sa, în lipsa comunicării unei oferte, relațiile contractuale nu vor continua. De bună-credință, nu au trimis acea notificare, pentru că, pe de o parte, au cerut o ofertă și apoi trimiteau o notificare că au încetat, demersul respectiv era compromis.
S-a bazat pe buna-credință și modul de derulare stabilit între părți. Procesul-verbal nu a fost legal. Sunt e-mail-uri de la persoane care administrează clădirea. Un economist sau un administrator de clădire știe să citească un contract, știe când se termină contractul, știe că n-au trimis oferta. Netrimițând oferta, raportat la voința reală a intimatei, de a nu mai continua în condițiile anterioare contractul, într-adevăr contractele se încheiau cu 01.02.2012.
Mandatarii care foloseau documentele recurentei, aveau atribuții de a primi ofertele, nu erau simpli mesageri, aveau rol consultativ. Erau singurele persoane cu care puteau avea relații și nu înțelege în ce a constat reaua-credință.
Instanțele au observat modul de derulare al contractului, cu cine s-a luat legătura și modul cum au înțeles părțile să-și gestioneze aceste relații. Se face vorbire că acea clauză ar avea un puternic caracter formal, având în vedere că contractele au 25 de pagini și sunt redactate în engleză și română, deoarece sunt cetățeni străini ca administratori.
Se spune că nu se poate face renunțări la dreptul prin prezumții. Clauza 3.2 nu se referea la un drept, ci se referea la condițiile de exercitare a dreptului respectiv.
La întrebarea Curții, referitoare la notificare, dacă s-a făcut în scris, intimata-pârâtă, prin avocat, arată că acea notificare nu se contrazice cu ce a susținut și cu contractul de mandat. Arată că a chemat reprezentantul proprietarului, i-a dat oferta, era obligat să-i răspundă. Ulterior, constatând că nu au de gând, în termenul fixat să trimită respectiva notificare, le-a trimis și formal una, în spiritul bunei-credințe, pentru că, dacă ar fi trimis imediat, atunci demersul ar fi fost lipsit de valoare.
Întâlnirea a fost înaintea termenului de 6 luni. Dacă se solicita înainte cu 2 luni, nu mai era vorba de voința reală. Solicită instanței să aprecieze asupra readministrării și revalorificării probatoriului în această fază procesuală; cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Recurenta-reclamantă, prin avocat, arată că în dreptul civil nou și actual, voința internă prevalează față de cea externă. Voința internă trebuie să fie concordantă. Procesul-verbal reprezintă voința uneia dintre părți.
Intimata-pârâtă, prin avocat, arată că în cazul acesta n-ar mai fi existat voința internă.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Constată că prin sentința nr.205 A din 30.04.2014 a Tribunalului București a fost respins apelul formulat de . SRL împotriva sentinței civile nr._/03.07.2013 a Judecătoriei Sectorului 1 București în contradictoriu cu . SRL, ca nefondat.
Pentru a decide astfel tribunalul a constatat că prin sentinței civile nr._/03.07.2013 a Judecătoriei Sectorului 1 București a fost respinsă cererea formulată de . SRL în contradictoriu cu . SRL, ca neîntemeiată, în esență judecătoria reținând că la 01.02.2007 reclamanta, în calitate de locator și pârâta în calitate de locatar, au încheiat contractul de locațiune având ca obiect încheierea unui spațiu de 282 m2, situat în clădirea America House, din .. 4-8 București, și un contract accesoriu privind administrarea clădirii arătate, de către reclamantă, formând anexa nr.6 la contractul de locațiune, contractul fiind încheiat pe 5 ani, începând cu data predării, 01.02.2007, închirierea urmând a expira la 31.01.2012; că părțile au stipulat în contractul de închiriere o clauză potrivit căreia durata închirierii se prelungea automat pe o perioadă de 3 ani, cu excepția cazului în care oricare dintre părți trimite o notificare scrisă celeilalte, dar nu mai târziu de 6 luni înainte de expirarea duratei inițiale a contractului de închiriere sau a perioadei de prelungire, în care își arăta intenția de a nu continua executarea contractului; și că în lipsa notificării arătate pârâta datorează chiria pe perioada februarie-iulie 2012 și taxele din contractul accesoriu având în vedere că a operat prelungirea contractului începând cu 01.02.2012 pe o durată de încă 3 ani de zile; că pârâta a contestat prelungirea contractelor deoarece a notificat reclamantei intenția de încetare la termen, în cadrul unei întâlniri ce a avut loc între reprezentanții părților de la data de 25.07.2011; și că judecătoria a reținut această apărare observând că, potrivit declarațiilor date de martorii I. M. și M. Dosanu, în ședința din 25.07.2011, ținută cu 6 luni anterior expirării contractului de locație, ce a avut ca obiect acest raport, pârâta a notificat pe reclamantă prin reprezentanții ei, martorii enumerați mai sus, anunțând că sunt de acord cu prelungirea contractului exclusiv dacă se modifică prețul și că așteaptă o notificare de la locator în acest sens, acest anunț fiind menționat în procesul-verbal al ședinței arătate astfel că în lipsa unei noi oferte de preț rezultă că la 31.01.2011 a încetat contractul dintre părți; a fost înlăturată ca neîntemeiată teza reclamantei potrivit căreia I. M. și M. Dosanu nu ar fi reprezentanții acesteia, judecătoria observând că ei sunt angajați ai unei terțe persoane, . Estate Advisory SA, administrator al proprietăților imobiliare ale reclamantei însă cele două persoane arătate, ce au organizat ședința, s-au prezentat la ședință în urma desemnării lor din partea reclamantei iar martora I. M. a acționat în mod cert în calitate de reprezentant al reclamantei căci ea comunică diferite documente semnate de ea, purtând ștampila și antetul societății reclamante, existând o practică în acest sens care a creat aparența că reclamanta este reprezentată de cei doi martori astfel că și dacă această aparență ar fi eronată, ea este imputabilă reclamantei; și că, de asemenea, nerespectarea exigenței notificării în scris a intenției de continuare a raporturilor contractuale, invocată de reclamantă a fost înlăturată de judecătorie pe considerentul că, potrivit declarației martorului C. F., relațiile dintre cele două părți nu au fost formale, protocolare, majoritatea discuțiilor și înțelegerilor fiind verbale și că deși părțile au convenit prin contract ca notificare privind continuarea executării contractului să se facă în scris, înmânată personal sau transmisă prin fax ori prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, judecătoria a considerat că prin aplicarea art.977 C. civ., potrivit căruia interpretarea contractului se dă după voința reală a părților, rezultă că încunoștințarea verbală a fost suficientă.
Tribunalul a mai constatat că reclamanta . SRL a declarat apel criticând soluția judecătoriei pe considerentul că greșit a fost reținut notificarea intenției de continuare a contractului în ședința din 25.07.2012 fără să observe că din cuprinsul minutei nu rezultă existența discuției privind încetarea contractului la expirarea termenului de 5 ani, dimpotrivă, la pct.3 al acestei minute intitulat „Reînnoirea contractelor de închiriere” se consemnează: „Reprezentanții Grupului GTC și-au manifestat intenția de a reînnoi contractele de închiriere pentru întregul spațiu închiriat de Grupul GTC în clădirea America House. Se așteaptă o ofertă comercială din partea Proprietarului în interval de aproximativ o lună de la data prezentului”; că deci nu există o manifestare expresă de încetare a contractului de închiriere la expirarea termenului, comunicarea intenției de renegociere nu poate echivala cu comunicarea intenției de încetare a contractului; că art.977 C. civ. este aplicabil în situația în care clauzele din contract nu sunt precise și clare; că potrivit art.3.2 din contract durata de închiriere nu se consideră prelungită pentru trei ani în situația în care „oricare dintre părți trimite o notificare scrisă celeilalte părți”; că greșit judecătoria a reținut reprezentarea CMV de M. Iconarul și M. Dosanu, fără să observe că aceștia sunt reprezentanții administratorului clădirii, respectiv BNP Paribas Real Estate Advisory SA, iar la 05.01.2011 pârâta a fost notificată de reclamantă că aceasta din urmă este reprezentată în scopuri comerciale legate de contractele de închiriere de d-na M. I., cu excepția celor legate de prelungirea sau renegocierea contractelor astfel că la data întâlnirii din 25.07.2011 pârâta ave cunoștință de limitele mandatului de reprezentare ale lui M. I.; că limitele contractului de mandat rezultă din contractul încheiat de CMV cu BNP Paribas Real Estate Advisory SA, depus la dosar, din care rezultă că reprezentarea este permisă în limita prevăzută de art.4.4 în legătură cu administrarea clădirilor cu excepția cazului în care reprezentarea mandantului este exclusă cu privire la anumite proceduri și că deci din acest contract nu rezultă puterea mandatarului de a reprezenta proprietarul în procedurile legate de închirierea, modificarea sau încetarea contractelor de închiriere; că spațiul a fost predat la 19.11.2013 și nu la 01.02.2012 cum greșit a fost reținut de prima instanță și că informarea dată de M. I. cu privire la data încetării contractului de închiriere este lipsită de consecințe juridice, din această informare nu se poate deduce manifestarea intenției pârâtei de a nu mai continua executarea contractului de închiriere căci o astfel de comunicare trebuia să fie făcută în scris și prin mijloacele prevăzute în art.15.4. din contract (fax, scrisoare cu confirmare de primire sau predată personal).
Analizând litigiul, tribunalul a constatat că interpretarea dată de judecătorie voinței exprimată de pârâtă la întâlnirea din 25.07.2011 este conformă intenției reale a părților deoarece mențiunile din minuta încheiată la data arătată redau în rezumat discuțiile purtate și trebuie interpretate coroborat cu intenția de reînnoire a contractului care are legătură cu oferta pe care chiriașul o aștepta de proprietar în interval de o lună, altfel nu se justifică „cosemnarea acelei chestiuni și chiar la punctul privind reînnoirea contractelor de închiriere”; că întâlnirea având loc cu 6 luni înainte de data expirării contractului rezultă „că părțile au antamat chestiunea prelungirii contractului anterior expirării termenului prevăzut în art.3.2. din contrat.”; că apelanta neagă semnarea procesului-verbal din 25.07.2011 însă nu neagă conținutul acestuia; că lipsa de formalism în relațiile dintre cele două părți a fost temeiul pe baza căruia judecătoria a reținut că textul clauzei art.3.2. din contract, ce prevedea obligația notificării în scris a încetării contractului, nu este încălcat dacă această notificare a fost făcută în cadrul ședinței din 25.07.2011; că M. I. a acționat atât anterior cât și ulterior ședinței arătate ca reprezentant al proprietarului aspect ce nu a fost contestat de „recurentă”, aceasta invocând depășirea limitelor mandatului acordat acesteia, în acest sens „se invocă” notificarea din 05.01.2011 prin care aceasta aduce la cunoștință pârâtei că societatea este reprezentată în scopuri comerciale legate de contractele de închiriere de d-na M. I., cu excepția celor legate de prelungirea sau renegocierea contractelor; că în ședința din 25.07.2011 reprezentanții săi nu au efectuat acțiuni care să poată fi calificate ca depășiri ale limitelor mandatului deoarece aceștia nu au negociat în numele proprietarului prelungirea sau reînnoirea contractului, nu au prezentat oferte ci doar au fost informați de chiriași cu privire la solicitarea sa de prelungire a raporturilor doar în ipoteza unei oferte avantajoase, oferta care urma a fi făcută de proprietar, așa cum se menționează în minută, solicitare care a fost transmisă mai departe proprietarului de reprezentanții săi la întâlnire.
La 25.09.2014 . SRL a declarat recurs criticând soluția instanței de fond ca nelegală.
1. Greșit instanța de apel a reținut că prin ținerea ședinței din 25.07.2011, cu 6 luni înainte de expirarea contractului de închiriere și prin discuțiile purtate în cadrul acestei ședințe ar fi fost întrunite condițiile prevăzute de art.3.2. din contract
Se susține că, potrivit textului arătat, termenul de închiriere se prelungește automat pe o perioadă de 3 ani, cu excepția cazului în care locatarul notifică în scris, cu 6 luni anterior datei încetării contractului, intenția de a nu continua raportul contractual.
Se arată că interpretarea dată contractului încalcă și stipulația din art.15.3. din contract potrivit căruia modificarea contractului necesită acordul scris al ambelor părți, în caz contrar respectivele modificări vor fi nule și neavenite; că deci părțile au prevăzut că notificările în legătură cu raportul contractual trebuie să fie în formă scrisă.
Se mai arată că dispoziția privind formalitatea actului scris este cu atât mai restrictivă în prezent, având în vedere că la data încheierii contractului părțile au stipulat această formalitate, deși făceau parte din același grup, și de asemenea, au procedat la predarea-primirea spațiului încheind un proces-verbal, semnat de aceeași persoană; că deci în lipsa unei prevederi contrare instanța de apel a reținut greșit că notificarea verbală este suficientă pentru a reține încetarea contractului; cu atât mai mult cu cât raportul dintre părți este încheiat de două societăți comerciale, nu de persoane fizice, iar drepturile și obligațiile părților sunt detaliate într-un contract ce se întinde pe 25 de pagini.
2. Greșit tribunalul a reținut că M. I. avea mandat de a reprezenta locatorul în legătură cu negocierea încheierii unui nou contract sau încetării contractului în derulare.
Se arată că situațiile în care BNP Paribas Real Estate Advisory SA poate reprezenta CMV sunt prevăzute în contractul de administrare în art.4.4 din intitulat „Reprezentarea”, iar din acest text nu rezultă că BNP Paribas Real Estate Advisory SA are puterea de a reprezenta CMV în proceduri legate de închirierea/modificarea/încetarea contractelor de închiriere cu privire la proprietățile aflate în administrarea acesteia, dimpotrivă, există mențiunea că „este convenit în mod expres că prezentul mandat acoperă doar operațiunile care intră în domeniul de aplicare al atribuțiilor încredințate mandatarului și că orice acțiune care nu este legată de una dintre aceste atribuții poate fi desfășurată în temeiul unei procuri specifice”; că deci, nicio notificare transmisă recurentei prin BNP Paribas Real Estate Advisory SA, prin M. I., în care se solicită renegocierea chiriei nu este opozabil locatorului; că locatarul avea cunoștință de limitele mandatului dat mandatarului fiind notificat de CMV la 05.01.211 când i-a fost precizat că începând cu 01.01.2011 societatea este reprezentată în scopuri comerciale legate de contractele de închiriere de M. I., cu excepția celor legate de prelungirea sau renegocierea contractelor.
La 05.12.2014, recurenta a depus precizări, indicând suma ce reprezintă penalitățile de întârziere aplicată la suma de 52.610,58 Euro, suma reprezentând chiria restantă și taxa prestarea serciviilor aferente locațiunii pe lunile februarie-iulie 2012. Penalitățile de întârziere solicitate până la 06.10.2014 sunt în sumă de 91.787,93 Euro.
La 16.12.2014 . SRL a depus întâmpinare solicitând respingerea „apelului” și menținerea deciziei atacate.
Se arată că just instanțele de fond au reținut că menținerea contractului de închiriere a fost condiționată de transmiterea unei oferte financiare avantajoase, așa cum rezultă din procesul-verbal al întâlnirii din 25.07.2011, unde recurenta a fost reprezentată de M. Iconarul și M. Dosanu, iar aceștia nu au negociat prelungirea sau reînnoirea contractului ci au fost informați de chiriaș cu privire la solicitarea sa de prelungire a raporturilor doar în ipoteza unei oferte avantajoase, ofertă ce urma a fi făcută de proprietar, așa cum se menționează în minută.
Se mai arată că just instanțele de fond nu au dat interpretare pur formală contractului încheiat de părți și în temeiul art.977 C. civ. a fost constatat că trebuie reținută voința reală a părților în conformitate cu care pentru încetarea contractului era suficientă încunoștințarea verbală.
De asemenea, se arată că recursul este inadmisibil pentru motivul indicat de reclamantă, art.304 pct.9 C. pr. civ., căci aceasta critică aspecte de fapt, punând la îndoială modul în care instanțele de fond au apreciat probele, ignorând că faptele sunt domeniul exclusiv al acestor instanțe; și că, potrivit recurentei, instanța a dat o altă interpretare acordului de voință al părților, prevalându-se însă de art.304 pct.9 C. pr. civ.
Se mai susține că recurenta se putea prevala de art.304 pct.8 C. pr. civ. având în vedere că ea a înțeles să critice modul de interpretare al clauzelor contractuale însă nici în acest caz acțiunea nu ar fi admisibilă având în vedere că încadrarea pe motivul de recurs este strict condiționată de schimbarea naturii ori a înțelesului vădit neîndoielnic al actului juridic; și că, pe de altă parte, interpretarea dată de judecător constituie o chestiune de fapt când natura juridică sau conținutul actului juridic este îndoielnic și că deci nici în acest caz nu se poate critica în recurs prin aplicarea art.304 pct.8 C. pr. civ.
Cu privire la criticile recurentei intimata solicită respingerea acestora ca nefondate.
1. Intimata susține că nu este fondată prima critică având în vedere că tribunalul a interpretat textul art.3.2. din contract după voința internă a părților iar calitatea lor de profesioniști aflați într-un raport comercial a determinat instanța de fond să concluzioneze că cerințele formei scrise își pierde eficacitatea atâta timp cât practica statornicită între părți „înțelege să deroge de la ea”.
Se mai susține că argumentele recurentei, potrivit cărora redactarea bilingvă a contractului pe 25 de pagini ar justifica necesitatea relațiilor formale dintre părți, nu pot fi reținute căci redactarea arătată este făcută cu scopul de a evita dificultățile de înțelegere a sensului juridic al obligațiilor contractuale iar întinderea convenției pe 25 de pagini nu relevă o rigoare de formă de la care părțile nu pot să deroge.
Se mai susține că la 25.07.2011 intimata a solicitat o renegociere a contractului și pentru aceasta s-a adresat lui I. M. și M. Dosanu, având în vedere că reclamanta nu are salariați în România iar toate documentele semnate de M. I. aveau antetul „V.” și erau ștampilate de „apelantă” iar aceasta s-a angajat să transmită în termen de o lună o ofertă comercială intimatei însă nu a respectat această „obligație”; că „prin decizia de a se trimite o ofertă către subscrisa V. era pe deplin conștientă despre intenția subscrisei de a nu mai continua colaborarea contractuală în termenii inițiali”.
Se susține, totodată că la cererea intimatei de a preciza data expirării contractelor de închiriere, aceleași persoane care au reprezentat recurenta la ședința din 25.07.2011 au răspuns că încetarea contractului are loc la 01.02.2012 iar aceste împrejurări sunt alte argumente că „V.” cunoștea poziția fermă a „subscrisei de a nu mai continua colaborarea contractuală în termenii inițiali”.
În fine, se mai susține că recurenta generalizează greșit incidența art.15 din contract apreciind că forma scrisă era necesară în toate aspectele contractuale înlăturând astfel legitimitatea notificării consemnate în procesul-verbal și că, de asemenea, textul art.3.2 din contract nu creează drepturi și obligații în patrimoniul părților și chiar dacă ar crea uzanțele reprezintă un mijloc de probă suficient pentru a demonstra o eventuală renunțare la acestea.
2. Intimata susține că nici a doua critică nu este fondată deoarece just tribunalul a reținut că reprezentanții recurentei la întâlnirea din 25.07.2011 nu au depășit limitele mandatului lor căci ei nu au negociat în numele proprietarului prelungirea sau reînnoirea contractului, nu au prezentat oferte în acest sens ci doar au fost informați de chiriași cu privire la solicitarea sa de prelungire a raporturilor doar în ipoteza unei oferte avantajoase făcută de proprietar, așa cum se menționează în minută, solicitare care de altfel a fost transmisă proprietarului de reprezentanții săi la întâlnire.
Se mai arată că cei doi mandatari nu au întreprins acte de dispoziție asupra contractelor de închiriere ci au transmis mandantului necesitatea formulării unei oferte mai avantajoase și că deci fără temei recurenta susține că M. I. nu era împuternicită nici să ia act în numele proprietarului de faptul că intimata dorea prelungirea contractului numai în cazul în care chiria era diminuată.
Recursul este fondat.
Cu privire la inadmisibilitatea recursului pe motiv că recurenta a invocat nelegalitatea hotărârii însă din considerente rezultă că aceasta critică greșita interpretare a contractului și că în recurs se poate verifica doar nelegalitatea hotărârii nu și interpretarea probelor.
Curtea observă că potrivit textului art.306 alin.3 C. pr. civ. indicarea greșită a motivelor nu antrenează nulitatea recursului, judecătorul fiind abilitat să facă încadrarea în unul dintre motivele legale de recurs, dacă din considerentele acestui este posibilă încadrarea. În adevăr, recurenta critică schimbarea înțelesului vădit neîndoielnic al contractului fără a se prevala de art.304 pct.8 C. pr. civ. și totodată, critică aplicarea greșită a art.977 C. civ. ca instrument de interpretare a contractului, recurenta invocând în acest sens art.982 C. civ., critică ce se încadrează în motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. pr. civ.
În consecință, curtea va încadra criticile recurentei în motivele prevăzute de art.304 pct.8 și pct.9 C. pr. civ.
Așa fiind, nu se poate reține teza inadmisibilității recursului, invocată de intimată, pentru încadrarea tuturor criticilor, făcută de recurent, în motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. pr. civ.
Sunt fondate cele două critici care nu pot fi analizate decât împreună, încadrate din oficiu de curte în motivele prevăzute de art.304 pct.8 și pct.9 C. pr. civ.
Curtea observă că aceste critici vizează greșita interpretare a contractului astfel că în limita acestora motivul de recurs este cel prevăzut de art.304 pct.8. Totodată, recurenta critică și greșita aplicare a legii, mai precis utilizarea greșită a regulii art.977 C. civ, de instanța de apel, în acest sens recurenta susține că a fost încălcată regula legală de interpretare a contractului invocând în acest sens art.982 C. civ. În consecință, Curtea consideră că recursul se încadrează, cu privire la această critică în motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. pr. civ. căci instanța a invocat greșit art.977 C. civ. pentru a justifica interpretarea dată contractului.
În drept, potrivit art.304 pct.8 C. pr. civ., modificarea hotărârii se poate cere când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia
De asemenea, potrivit art.980 C. civ., „Dispozițiile îndoioase se interpretează ….”. Aceste text face aplicarea principiului potrivit căruia contractul poate fi supus operației de interpretare în cazul în care conține clauze obscure, îndoioase, termeni susceptibili de mai multe înțelesuri, etc. În rest îi este interzis judecătorului să interpreteze un contract al cărui înțeles este vădit neîndoielnic.
În speță, instanța a trecut la interpretarea clauzei prevăzută în art.3.2. din contractul de locațiune dintre părți, potrivit căruia durata contractului se prelungește cu excepția cazului în care una dintre părți trimite celeilalte o notificare scrisă nu mai târziu de 6 luni înainte de expirarea durate închirierii, în care să își manifeste intenția de a nu continua executarea contractului de închiriere după expirarea duratei închirierii.
Curtea observă că acest text este neîndoielnic și deci îi este interzis judecătorului să treacă la interpretarea lui.
În pofida acestei reguli tribunalul a înlăturat aplicarea acesteia și în temeiul art.977 C. civ., a dedus că nu este obligatorie notificarea scrisă a renunțării pe viitor la contract și că este suficientă comunicarea făcută de alte persoane care au aflat de la locatar că nu ar mai dori să continue locațiunea decât dacă i se oferă un preț mai avantajos.
Curtea observă că textul art.977 în temeiul căruia tribunalul reține că în interpretarea contractului se dă prevalență voinței interne nu este incident în această ipoteză.
Aceste text are aplicare în cazul în care ar exista un concurs între voința internă și cea declarată, ori în speță nu a invocat nimeni o neconcordanță între cele două voințe.
În consecință, nu se poate reține teza tribunalului potrivit căreia notificarea ar fi valabilă și în altă formă, adică transmisă de un manager al locatoarei, însărcinată cu administrarea spațiului locativ. Observând că la dosar nu există o notificare, în formă scrisă, din partea locatarului, de încetare a contractului după expirarea durate acestuia, se deduce că în temeiul art.3.2. din contract se prelungește contractul și că deci pretențiile reclamantului sunt întemeiate.
Analizând apărările intimatului precum și teza tribunalului Curtea observă că, în speță nu există o uzanță, așa cum reține tribunalul, care să contrazică legea părților, adică textul art.3.2. din contract. Uzanța are aplicare acolo unde nu există lege. În speță între părți există o lege, convenția părților. Am putea admite o astfel de uzanță dacă anterior ar fi existat prelungiri ale contractului de locație în modalitatea invocată în speță de intimată, adică transmiterea intenției de continuare printr-un intermediar. Nu există un astfel de comportament precedent astfel că nu se poate reține existența unei uzanțe contrare textului art.3.2. din contract.
Curtea mai observă, de asemenea, că ținerea ședinței de administratorul clădirilor, cu șase luni înainte de expirarea termenului de locațiune, nu poate fi reținut ca argument al îndeplinirii procedurii prevăzută de art.3.2. Cu atât mai lipsit de importanță este acest argument invocat de părți și de tribunal cu cât este necontestat faptul că locatorul i-a notificat locatarului la 05.01.2011 că M. I. nu o reprezintă pe locatoare în relațiile privind prelungirea sau renegocierea contractelor. Locatoarea și-a luat măsura de prevedere comunicând cu precizie puterile pe care le are M. I., administratorul clădirii, și cu toate acestea tribunalul și părțile ignoră acest document și consideră că de fapt persoana arătată ar avea puteri și cu privire la a discuta despre prelungirea contractului și că transmiterea acestei discuții, consemnată într-un proces verbal, ar echivala cu notificarea scrisă prevăzută de art.3.2 din contract. Se ajunge astfel la a se contrazice acest text dând valoare de notificare scrisă informării pe care administratorul o face către mandant, locatorul CMV, în virtutea sarcinilor sale din contractul de administrație (mandat). Curtea consideră că nu pot fi amestecate sarcinile mandatarului cu relațiile contractuale dintre locatar și locator care prevede o anumită procedură de notificare a continuării sau întreruperii contractului.
Este adevărat că cele două părți sunt profesioniști, care desfășoară activități lucrative, însă în acest caz ele au înțeles să-și formalizeze raporturile printr-un contract riguros. Nu există nici-un temei pentru a se înlătura aplicarea literei contractului atunci când relația este organizată expres. Dacă părțile au prevăzută procedura notificării scrise cu 6 luni anterior, această procedură trebuie respectată și nu înlăturată sub diferite motivări care să o facă inaplicabilă.
Riguros, ar însemna să admitem că informarea locatorului, adică faptul că el a luat cunoștință, pe orice cale despre intenția locatarului de a prelungi contractul numai sub rezerva unui oferte avantajoase este suficientă pentru a considera că a fost respectată procedura prevăzută de art.3.2. din contract. O astfel de interpretare nu poate fi reținută. Locatorul nu poate fi obligat să țină cont de altă informație în legătură cu prelungirea contractului decât de cea notificată în scris personal de locatar, potrivit art.3.2 din contract. De aceea, nu poate fi reținută teza intimatei potrivit căreia locatara era pe deplin conștientă că locatarul intenționează să nu prelungească contractul, și aceasta rezultând din faptul că M. I. ar fi comunicat, la întrebarea pusă de locatar, data la care expiră contractul. Administratorul și-a respectat sarcinile sale astfel că răspunsul nu are valoare juridică în senul invocat de locatar.
Nici folosirea antetului CMV de I. M. nu are nicio relevanță cu privire la respectare stipulației din art.3.2. Aceasta este o împrejurare care nu poate să contrazică notificarea din 05.01.2011, arătată mai sus.
Văzând și dispozițiile art.312 alin.1 C. pr. civ., se va admite recursul, se va modifica decizia tribunalului, se va admite apelul și se va schimba în tot sentința atacată în sensul că se va admite cererea de chemare în judecată și va fi obligată pârâta la plata sumei de_,66 euro, echivalent în lei la data plății la cursul BNR, cu titlu de chirie pentru perioada februarie – iulie 2012, a sumei de_,92 euro echivalent în lei la data plății la cursul BNR cu titlu de taxă servicii pentru februarie – iulie 2012, a sumei de_,93 euro echivalent în lei la data plății la cursul BNR reprezentând penalități aferente debitelor (chirii și taxe servicii) calculate până la 06.10.2014, precum și la plata în continuare a penalităților până la achitarea integrală a debitelor constând în chirii și taxe de servicii pentru perioada februarie – iulie 2012, calculate la un procent de 0,2% pe zi.
Văzând și dispozițiile art.274 C. pr. civ. va fi obligată pârâta la plata sumei de 19.528,44 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în cele trei grade de jurisdicție (6875,91 lei + 9005,71 lei + 3641,82 lei).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurenta-reclamantă S.C. C. MULTIFUNCȚIONAL V. S.R.L., împotriva deciziei civile nr. 205A din data de 30.04.2014, pronunțate de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. T. I. PROPERTY S.R.L.
Modifică decizia atacată.
Admite apelul și schimbă în tot sentința atacată în sensul că admite cererea de chemare în judecată și obligă pârâta la plata sumei de_,66 euro echivalent în lei la data plății la cursul BNR, cu titlu de chirie pentru perioada februarie – iulie 2012, a sumei de_,92 euro echivalent în lei la data plății la cursul BNR cu titlu de taxă servicii pentru februarie – iulie 2012, a sumei de_,93 euro echivalent în lei la data plății la cursul BNR reprezentând penalități aferente debitelor (chirii și taxe servicii) calculate până la 06.10.2014, precum și la plata în continuare a penalităților până la achitarea integrală a debitelor constând în chirii și taxe de servicii pentru perioada februarie – iulie 2012, ce vor fi calculate la un procent de 0,2% pe zi. Obligă pârâta-intimată la plata sumei de_,44 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 19.12.2014.
Președinte,Judecător,Judecător,
D. V. D. ManoleAnamaria L. Z.
Grefier
S. I. S.
Red.Jud.D.V.
6.02.2015
Nr.ex.: 2
Apel: Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă
Președinte: A. M. M.
Judecător: A. M. A.
| ← Dizolvare societate. Decizia nr. 20/2014. Curtea de Apel... | Pretenţii. Decizia nr. 427/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
