Reziliere contract. Decizia nr. 437/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 437/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 18-06-2014 în dosarul nr. 11381/3/2013
Dosar nr._ (Număr în format vechi 801/2014)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A VI-A CIVILĂ
……
DECIZIA CIVILĂ Nr.437
Ședința publică de la data de 18 Iunie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE - I. C.
JUDECĂTOR - A. P.
GREFIER - M. I.
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelanta S.C. „S. I.” SRL împotriva Sentinței civile nr.766 din data de 13.02.2014 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata S.C. „C. D.” SRL prin administrator judiciar VALROM CONSULT IPURL.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanta, prin avocat D. M. cu delegație la fila 12 din dosar și intimata, prin avocat B. R. cu delegație la fila 39 din dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că s-a atașat cauzei dovada achitării taxelor judiciare de timbru.
Curtea constată că s-a achitat taxa judiciară de timbru datorată pentru cererea de apel.
Curtea acordă părților cuvântul pe cereri prealabile și pe probe.
Apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat sau probe de administrat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă părților cuvântul pe cererea de apel.
Apelanta prin avocat, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, modificarea sentinței pronunțată de Tribunalul București în sensul admiteri cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată. În susținerea cererii arată că instanța de fond nu a făcut o constatare concretă a actelor cauzei respectiv a notificărilor transmise intimatei pentru efectuarea remedierii deficiențelor survenite la imobil și a remedierii instalației de aer condiționat.
În concluzie, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Intimata, prin avocat, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței de fond ca fiind temeinică și legală. Arată că din actele dosarului de fond cât și din cele depuse în dosarul de apel, rezultă că societatea intimată mai are un proces prin care își solicită pretențiile și apelanta a solicitat în apărare rezilierea de drept a contractului. Arată că rezilierea de drept nu este univocă, nu se poate produce când aceasta intervine din inițiativa reclamantei, pentru aceasta fiind necesar acordul părților, neexistând un pact comisoriu privind rezilierea de drept. În mod corect a reținut instanța de fond că a intervenit pactul comisoriu de gradul IV. Cu privire la culpă, arată că aceasta nu există, faptul că scârțâiau două uși, acestea trebuiau reparate de către apelantă, nu intrau în sarcina intimatei, iar cu privire la faptul că nu funcționa instalația de aer condiționat, arată că nu s-a invocat nici un act, ci doar dispozițiile generale din Codul civil, în concluzie, culpa nu există.
În concluzie, solicită respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată pe cale separată.
Curtea reține apelul spre soluționare.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul tribunalului București – Secția a VI-a Civilă sub nr._ reclamanta S.C. „S. I.” SRL în contradictoriu cu pârâta S.C. „C. D.” SRL a solicitat în principal să se constate încetarea în data de 10.07.2009 prin reziliere a contractului de închiriere încheiat între părți în data de 1.10.2008 și predarea în data de 13.07.2009 către pârâtă a imobilului care a făcut obiectul contractului de închiriere.
În subsidiar, a solicitat să se constate încetarea în data de 10.07.2009, prin denunțare unilaterală de către reclamantă, a contractului de închiriere încheiat între părți în data de 1.10.2008, denunțare asimilată în contract rezilierii acestuia pentru neexecutare din culpa locatorului, respectiv să constate predarea în data de 13.07.2009 către pârâtă a imobilului care a făcut obiectul contractului de închiriere. În situația în care se trece și peste această solicitare a solicitat încetarea contractului de închiriere ca urmare a rezilierii de drept a acestuia de către pârâtă în data de 29.06.2009, în baza unui pact comisoriu de gradul IV și constatarea predării imobilului către pârâtă.
În susținerea cererii reclamanta arată că în data de 1.10.2008 între reclamantă, în calitate de locatar și pârâtă în calitate de locator a fost încheiat un contract de închiriere privind spațiul situat în Corpul A și B, etaj 1, sector 5, cu o suprafață utilă de 468,56 mp al imobilului V., cu scopul de a servi desfășurării activității societății. Încă de la început a semnalat pârâtei solicitarea de remediere a problemelor locative survenite la imobilul închiriat, respectiv defecțiuni apărute la ușa biroului și la ușa de la intrare în spațiu, precum și remedierea defecțiunilor apărute la instalația de aer condiționat, pârâta având o atitudine pasivă, inclusiv cu privire la probleme legate de ..
Față de lipsa de cooperare a locatorului, acesta a fost notificat cu privire la decizia de reziliere a contractului de închiriere, precum și cu privire la faptul că în temeiul art.17 paragraful 17.2 din contractul de închiriere și de predare a spațiului în data de 13.07.2009.
Contractul încheiat între părți a încetat în data de 10.07.2009, ca urmare a rezilierii acestuia pentru neexecutarea de către locator a obligațiilor la care s-a angajat prin contractul de închiriere, cât și a obligațiilor care incumbă locatorului în temeiul regulilor generale aplicabile contractului.
Susține reclamanta că pârâta nu a respectat obligațiile prevăzute la art.5 paragraful 5.2.2 din contract și nici obligațiile prevăzute de art.1420 pct.2 Cod civil. Susține că a închiriat spațiul cu scopul de a desfășura activități specifice domeniului IT, iar asigurarea unei temperaturi optime pentru funcționarea rețelei informatice reprezintă o condiție esențială a închirierii. Nefuncționarea instalației de aer condiționat a periclitat în mod grav buna desfășurare a activității în spațiul închiriat.
Locatorul nu a respectat obligația prevăzută la art.1420 pct.3 Cod civil, clienții și angajații fiind împiedicați pentru o bună perioadă de timp să folosească ușa principală pentru a intra în spațiu, fiind vorba de o tulburare a folosinței imobilului dat în locațiune, rezultată dintr-un fapt personal al locatorului.
Prin adresa nr.7826/29.06.2009 pârâta a invocat rezilierea de drept a contractului de închiriere de la data de 26.06.2009 pentru pretinsa încălcare culpabilă de către reclamantă a obligației de plată a chiriei și a cheltuielilor locative. Arată că i s-a solicitat la plată suma de_ Euro, scadentă la 20.07.2009, pentru care s-au emis 3 facturi pentru presupuse chirii restante.
Încetarea contractului a intervenit începând cu 10.07.2009 conform art.17.1.1. lit. b din contract și art.1439 Cod civil, din culpa locatorului care nu a înțeles să-și îndeplinească obligațiile contractuale de la art.5 paragraful 5.22, aspect concretizat în neremedierea diverselor probleme locative de natură să facă imobilul impropriu întrebuințării pentru care a fost închiriat.
Deși notificată conform prevederilor contractuale cu privire la data și ora predării imobilului, pârâta nu s-a prezentat la data stabilită pentru preluarea imobilului, fiind încheiat proces-verbal de predare spațiu din 13.07.2009. Procesul-verbal i-a fost comunicat pârâtei la data de 14.07.2009, împreună cu o adresă prin care reclamanta a reiterat împrejurarea, că nu se va proceda la o nouă predare a imobilului, acesta fiind predat în starea în care a fost primit.
Cu privire la primul capăt subsidiar de cerere, reclamanta arată că în situația în care instanța ar aprecia că rezilierea contractului de către reclamantă este o denunțare unilaterală a contractului asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să constate încetarea contractului în data de 10.07.2009 în temeiul art.17.1.1 din contract cu toate consecințele pe care o astfel de încetare a contractului le implică.
În situația în care se trece peste cele două solicitări reclamanta solicită să se constate că pârâta a reziliat de drept contractul în data de 29.06.2008 în baza unui pact comisoriu de gradul IV, conform art.14.2.1 (i) și 17.1.2 din contract, pârâta invocând rezilierea de drept a contractului prin notificarea nr.7826/29.06.2000 și a formulat pretenții ce decurgeau din încetarea contractului.
Cererea este întemeiată în drept pe dispozițiile art.969 și urm. Cod civil, art.1410 și urm. Cod civil, art.35, art.194, art.254, art.453 NCPC, iar în dovedirea acesteia a depus la dosar în copie: contract de închiriere, adrese notificare, proces-verbal încheiat în data de 13.03.2009, adresă de convocare la conciliere, proces-verbal de conciliere, balanță clienți, scadențar plăți, cerere pentru emiterea ordonanței de plată, cerere de chemare în judecată ce face obiectul dosarului nr._ .
Prin întâmpinarea formulată, pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată.
Arată că respectivul contract de închiriere dedus judecății în prezenta cauză face obiectul dosarului_, ce are ca obiect pretenția pârâtei de achitare, de către reclamantă a sumei de 758.859,74 lei cu titlu de chirie și 3.375.838 lei cu titlu de penalități. În dosarul menționat reclamanta nu a făcut nicio cerere legată de contract.
Arată că începând cu data de 24.06.2009 reclamanta a început să-i transmită scrisori prin care anunță denunțarea unilaterală a contractului, pe motiv că reclamanta și-ar fi încălcat unele obligații contractuale, invitând-o la preluarea spațiului la data de 10.07.2009, fără ca reclamanta să dovedească nerespectarea obligațiilor asumate. Susține că rezilierea contractului nu se poate produce pentru situația în care aceasta intervine din inițiativa reclamantei, pentru aceasta fiind nevoie de intervenția justiției sau acordul părților, neexistând un pact comisoriu expres prin care rezilierea să intervină de drept.
Arată pârâta că reclamanta nu și-a îndeplinit la timp obligațiile de plată și de asigurare a imobilului conform art.16.1 și 16.2 din contract, părăsind spațiul închiriat, lăsându-l nesupravegheat și neluând nicio măsură pentru a asigura paza și protecția acestuia.
La data de 16.05.2013 reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinare, arătând că susținerile pârâtei sunt eronate.
Tribunalul a încuviințat pentru părți administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu și proba testimonială.
La dosar se află răspunsurile la interogatorii și declarațiile martorilor adiați în cauză C. D. C. și T. R. M..
În cadrul probei cu înscrisuri au mai fost depuse la dosar în copie: articol privind definirea și explicitarea noțiunii de temperatură optimă în camera de servere sau centrul de date, sentința civilă nr.4383/28.05.2013 pronunțată în dosarul nr.862/3/ 2012.
La data de 14.01.2014 pârâta a solicitat instanței să constate suspendarea de drept a cauzei, motivat de faptul că se află în procedura insolvenței, cerere respinsă de instanță, conform argumentelor inserate în încheierea de ședință de la data de 14.01.2014.
Prin Sentința civilă nr.766/20.02.2014 pronunțată în dosarul nr._ / 2013 Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această soluție tribunalul a reținut că la data de 1.10.2008 între S.C. „C. D.” SRL, în calitate de locator, și S.C. „S. I.” SRL, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr._.
Obiectul contractului îl reprezenta darea în chirie de către locator, în favoarea locatarului a spațiului situat în București, sector 5, corp A și B, etaj 1 din imobilul intitulat V..
Conform clauzei de la art.4.1 din contract, durata acestuia începe la data intrării în spațiu și se termină după 3 ani de locațiune, cu excepția cazurilor de reziliere a contractului în temeiul prevederilor acestuia.
Conform clauzei de la art.14.2.1 lit. i din contract locatorul are dreptul ca în cazul intervenirii evenimentelor prevăzute în cuprinsul art.14.1.1 și art.14.1.9 (respectiv în cazul încălcării obligației de plată de către locatar a chiriei, garanției, cheltuielilor locative, penalități sau alte plăți prevăzute de contract și în cazul urmăririi penale) să rezilieze „de jure” contractul fără ca pentru aceasta să fie necesară vreo notificare, somație sau orice altă procedură legală, judecătorească sau de alt tip, cu excepția notificării locatarului în scris cu privire la data rezilierii, clauza având caracterul unui pact comisoriu expres de gradul IV.
Conform clauzei de la art.17.1 contractul de închiriere încetează la expirarea termenului contractual, cu precizarea că în conformitate cu clauza de la art.17.1.1 denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă și este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului. Contractul încetează, de asemenea, prin reziliere; ca drept al locatorului în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locatar a oricăreia din obligațiile contractuale, caz în care s-a prevăzut un pact comisoriu de gradul IV.
Contractul încetează și ca drept al locatarului în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locator a obligațiilor contractuale; convențională prin acordul ambelor părți și drept consecință a pierii bunului.
Din probatoriul administrat în cauză a rezultat că pârâta a părăsit imobilul în data de 13.07.2009. Tribunalul a constatat că pentru a putea beneficia de clauza de la art.17.1 lit. d, clauză ce face referire la situația în care locatarul poate solicita rezilierea contractului, reclamanta avea obligația să se adreseze instanței cu o cerere prin care să solicite rezilierea contractului. Simpla notificare adresată pârâtei nu justifică solicitarea instanței. Tribunalul nu a putut constata încetarea contractului la data de 10.07.2009 (ulterior acestei date). Clauza de la art.17.1.1 lit. b, s-a mai indicat, conferea dreptul creditorului obligației să se adreseze instanței pentru ca aceasta să analizeze dacă debitorul obligației contractuale se face vinovat de neexecutarea culpabilă a acesteia (fiind în mod evident vorba despre un pact comisoriu de gradul I). Reclamanta nu a procedat însă în acest sens, situație în care nu este îndreptățită să solicite instanței să constate încetarea contractului conform acestei clauze.
Tribunalul nu a reținut nici argumentele reclamantei legate de încetarea contractului la data de 10.07.2009 prin denunțarea unilaterală de către aceasta a contractului de închiriere.
S-a arătat că potrivit clauzei de la art.17.1.1. din contract, denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă, conform aceleiași clauze aceasta este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului. Așadar, s-a arătat că și în situația în care ar fi dorit să denunțe unilateral contractul, denunțare asimilată de părți rezilierii, reclamanta avea obligația să se adreseze instanței, pe parcursul derulării contractului (și nu ulterior) cu o cerere prin care să solicite rezilierea contractului. În această situație însă, având în vedere că părțile au interzis beneficiul denunțării unilaterale a contractului în favoarea locatarului, Tribunalul a considerat că doar locatorul avea posibilitatea să aprecieze dacă beneficiază sau nu de clauza menționată și, astfel dacă este de acord cu încetarea contractului sau dorește continuarea acestuia.
În cea de-a treia ipoteză iterată de către reclamantă, privind incidența pactului comisoriu de gradul IV conform clauzei de la art.17.1.2 lit. a din contract, Tribunalul a constatat că acest pact comisoriu final reprezintă un beneficiu exclusiv al locatorului, acesta fiind singurul care se poate prevala de incidența acestui pact comisoriu, în ipoteza în care locatarul nu-și îndeplinește obligațiile contractuale. Acest beneficiu nu revine debitorului obligației, adică locatorului, acesta neavând posibilitatea și dreptul de a se prevala de incidența acestuia.
Mai mult decât atât, Tribunalul a constatat că pârâta din cauza de față a invocat incidența pactului comisoriu de gradul IV în cererea ce face obiectul dosarului nr._, cerere prin care a solicitat instanței să dispună obligarea reclamantei din cauza de față la plata sumei de 721.136 lei reprezentând chirii restante și penalități de întârziere.
De altfel, s-a arătat că instanța investită cu această cauză a și făcut o analiză a clauzei ce instituie pactul comisoriu de gradul IV, doar aceasta fiind îndreptățită să facă aprecieri cu privire la incidența acestui pact comisoriu invocat de către creditorul obligației.
În consecință, având în vedere cele reținute, precum și dispozițiile art.969 și urm. Cod civil, dar și art.1020 și urm. Cod civil, Tribunalul a respins ca neîntemeiată cererea, în integralitate.
Împotriva acestei soluții, în termenul legal, la data de 28 martie 2014, a declarat apel reclamanta, cererea de apel fiind înregistrată pe rolul Curții de Apel București – Secția a VI-a Civilă, la data de 03 aprilie 2014.
Prin cererea de apel, apelanta - reclamantă a solicitat modificarea în tot a sentinței apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.
În motivare apelanta arată, ca o chestiune prealabilă, faptul că litigiului îi sunt aplicabile prevederile noului Cod de procedură civilă, termenul pentru declararea căii de atac fiind de 30 de zile de la comunicare și nu 15 zile cum a indicat, în mod eronat tribunalul.
Apelanta reclamantă prezintă un scurt istoric la relațiilor contractuale dintre părți, și apreciază că hotărârea tribunalului este nelegală și netemeinică deoarece a fost dată cu încălcarea principiului dreptului la un proces echitabil, a dreptului la apărare al reclamantei, instanța de fond, în mod neîntemeiat și inechitabil, neținând cont de documentele și probele administrate în dosar, din care rezulta clar faptul că reclamanta a făcut dovada faptului că încetarea contractului încheiat între părți a operat prin reziliere în temeiul art.17.1.2 lit. b din culpa societății pârâte întrucât imobilul nu mai era propriu întrebuințării pentru care fusese închiriat.
Se apreciază că tribunalul nu a făcut o analiză completă și corectă a evoluției cronologice a evenimentelor, așa cum rezultă din probatoriile administrate în cauză, tocmai pentru a verifica din culpa cărei părți contractul nu a mai putut fi continuat.
Referitor la constatarea încetării contractului în data de 10.07.2009, din culpa societății pârâte, se arată că încă de la începutul perioadei de închiriere apelanta a semnalat C. D. cu solicitarea de remediere a problemelor locative survenite la imobilul închiriat: defecțiuni apărute la ușa unui birou și la ușa de . și remedierea defecțiunilor apărute la instalația de aer condiționat, însă toate aceste defecțiuni au rămas neremediate.
Se mai arată că intimata – pârâtă a fost notificată în repetate rânduri pentru remedierea defecțiunilor, însă C. D. a avut o atitudine pasivă.
Apelanta – reclamantă subliniază că aspectele referitoare la deficiențele și problemele semnalate cu privire la utilizarea spațiului închiriat au fost confirmate inclusiv de martorul propus în dosar, acesta afirmând că aerul condiționat nu a funcționat o lungă perioadă de timp, iar probleme cu folosirea intrării principale în spațiu au durat aproximativ 1 an de zile.
Referitor la defecțiunile instalației de aer condiționat apelanta susține că potrivit documentelor depuse la dosar s-a dovedit că pentru funcționarea normală a serverelor era necesară menținerea unei temperaturi de maxim 22 de grade în cameră. Or, nefuncționarea serverelor sau funcționarea defectuoasă a acestora a fost de natură a periclita activitatea reclamantei, precum și colaborarea cu clienții, având în vedere că pe servere se aflau documentația tehnică, documentația anti-virus, documentele tehnice și proiectele pentru clienți.
Se învederează instanței că potrivit art.5.22 și 5.5. din Contract și potrivit art.1420 pct.2 și art.1421 C.civ. repararea defecțiunilor semnalate (aer condiționat, uși imobil) cădeau în sarcina locatorului.
Apelanta – reclamantă susține că față de lipsa de cooperare a locatorului în vederea remedierii aspectelor semnalate a fost nevoită să rezilieze Contractul de închiriere în temeiul art.17.1.2. lit. b, întrucât imobilul nu mai era propriu întrebuințării pentru care fusese închiriat.
În consecință, față de aspectele învederate și față de probatoriile administrate în dosarul de fond, se solicită instanței de apel să constate încetarea contractului în data de 10.07.2009, ca urmare a rezilierii de către reclamantă pentru neexecutarea obligațiile de către locator, care a nesocotit obligațiile ce îi reveneau în temeiul art.5.22 din contract, precum și în temeiul art.1420 pct.2 și art.1420 pct.3 C.civ.
În ceea ce privește aspectele referitoare la constatarea predării imobilului societății C. D. la data de 13.07.2013 se arată că atât prin notificarea din data de 24.06.2009, prin care s-a invocat rezilierea contractului, cât și prin schimbul ulterior de adrese dintre părți s-a solicitata intimatei pârâte să se prezinte la data de 13.07.2009 în vederea preluării imobilului.
Se afirmă că deși notificată potrivit prevederilor contractuale cu privire la data și ora predării imobilului societatea pârâtă nu s-a prezentat pentru preluarea imobilului, aspect confirmat și de martorul audiat în cauză, motiv pentru care s-a încheiat procesul – verbal de predare spațiu din data de 13.07.2009.
O altă critică adusă sentinței de fond vizează interpretarea trunchiată a dispozițiilor contractului de închiriere, mai precis a clauzei prevăzute de art.17.1.1. care prevede faptul că „denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă și este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului”.
Susține apelanta – reclamantă că a solicitat instanței de fond prin capătul nr.2.1 ca, în situația în care va trece peste solicitările de la pct.1, să constate încetarea Contractului la data de 10 iunie 2009, prin denunțare unilaterală, în temeiul clauzei menționate anterior.
Apelanta – reclamantă mai susține că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere și asupra întregului material probator, nu s-a pronunțat cu privire la cererile părților și nici nu a motivat hotărârea.
Se critică faptul că instanța de fond nu a analizat Adresa nr.7826/29.06.2009 trimisă de intimata – pârâtă reclamantei, prin care în temeiul art.14.2.1. (i) raportat la art.14.1.1. din Contract și la prevederile art.43 C.. de drept a contractului la data de 26.06.2009, cu pretinsa încălcare culpabilă de către reclamantă a obligației de plată a chiriei și a cheltuielilor locative.
Se susține că în formularea acestor pretenții C. D. a invocat încetarea contractului din culpa reclamantei, iar aceste pretenții au făcut obiectul dosarului nr._ aflat pe rolul Tribunalului București.
Se precizează faptul că apelanta – reclamantă a solicitat instanței de fond să constate că intimata – pârâtă a reziliat contractul de închiriere în baza pactului comisoriu de grad IV, iar reclamanta nu a solicitat instanței, sub nicio formă să constate că poate invoca beneficiul respectivului pact comisoriu.
Se afirmă, în dezvoltarea motivului referitor la nemotivarea hotărârii, că motivarea este esența hotărârii judecătorești, constituind o garanție pentru părți că solicitările lor au fost analizate cu atenție. Motivarea trebuie să fie clară, precisă și necontradictorie, astfel încât din ea să rezulte justețea soluției pronunțate.
Amintește apelanta – reclamantă faptul că a fost chemată în judecată de societatea pârâtă, care pe cale de ordonanță de plată a solicitat plata sumei de 144.721,98 lei cu titlu de chirii restante și despăgubiri pentru încetarea contractului înainte de termen, plus penalități și cheltuieli de judecată, cerere ce a fost respinsă. De asemenea, în anul 2013 intimata – pârâtă a promovat o nouă acțiune prin care solicită obligarea reclamantei la plata contravalorii chiriei pentru perioada august 2009 – septembrie 2011, pârâta invocând rezilierea de drept a contractului prin Notificarea nr.7862/29.06.2009 și formulând pretenții ce decurgeau din încetarea contractului.
În drept au fost invocate prevederile art.466 și urm. N.C.pr.civ., art.969 și urm. C.civ., art.1410 și urm. C.pr.civ., respectiv prevederile contractului de închiriere din data de 01.10.2008 încheiat de părți.
Cererea de apel a fost legal timbrată cu suma de 3.889,32 lei, taxă judiciară de timbru.
Intimata – pârâtă, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare însă a fost reprezentată în fața instanței de apel.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând apelul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și cu observarea prevederilor art.476 N.C.pr.civ., Curtea, constată următoarele:
1. Criticile referitoare la faptul că tribunalul nu a motivat hotărârea și nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere și a întregului material probator, critici ce vizează aspecte procedurale și care vor fi analizate cu prioritate, nu sunt fondate.
În ceea ce privește motivarea sentinței Curtea reține că potrivit dispozițiilor art.425 alin.1 lit. b C.pr.civ. hotărârea trebuie să cuprindă „(…) expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților”, însă nu trebuie să se răspundă tuturor argumentelor invocate de părți în susținerea capetelor de cerere și nici analiza fiecărui mijloc de probă administrat în cauză.
Curtea apreciază că sentința civilă nr.766/20.02.2014 pronunțată de Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă, este motivată, prin hotărârea respectivă instanța analizând cererile cu care a fost investită, prin prisma probelor pe care le-a apreciat a fi utile în justificarea soluției.
Totodată, se constată că prin cererea de chemare în judecată apelanta – reclamantă a solicitat, în principal, să se constate încetarea în data de 10.07.2009, prin reziliere de către reclamantă, a contractului de închiriere și predarea la data de 13.07.2009 către societatea pârâtă a imobilului ce a făcut obiectul contractului, iar în subsidiar, fie încetarea contractului la data de 10.07.2009 prin denunțare unilaterală de către reclamantă și predarea spațiului către pârâtă la data de 13.07.2009, fie încetarea contractului ca urmare a rezilierii de drept a acestuia de către pârâtă la data de 29.06.2009, în baza pactului comisoriu de grad patru și constatarea predării imobilului către pârâtă.
Din analiza hotărârii apelate rezultă că tribunalul analizat atât solicitarea principală, arătând că apelanta – reclamantă nu poate solicita să se constate intervenită rezilierea, ci, prin raportare la art.17.1. lit. d din contract, trebuia să investească tribunalul cu o cerere prin care să solicite să se dispună rezilierea contractului, iar în ceea ce privește capetele subsidiare, a indicat, pe de o parte, că locatarul nu avea dreptul de a denunța unilateral contractul față de prevederile art.17.1.1, iar, pe de altă parte, că nu se poate prevala de consecințele juridice ale denunțării contractului de partea adversă.
Pe cale de consecință, din simpla lecturare a sentinței se poate observa că prima instanță s-a pronunțat cu privire la toate capetele de cerere cu care a fost investită, a utilizat în motivare prevederile contractuale și considerentele unei alte hotărâri pronunțate într-un litigiu între aceleași părți, iar faptul că a pronunțat o soluție în dezacord cu opinia și susținerile apelantei - reclamante nu echivalează cu nemotivarea hotărârii.
Astfel, Curtea contată că prima instanță a analizat toate cererile cu care a fost investită, iar hotărârea pronunțată a fost motivată în fapt și în drept, situație în raport de care se poate realiza controlul de legalitate și temeinicie, moment la care vor fi analizate criticile apelantei – reclamante referitoare la modul de interpretare a probatoriului administrat.
2. Critica referitoare la greșita soluționare a capătului principal de cerere prin care în temeiul art.17.1.2 lit. b din contract apelanta – reclamantă a solicitat să se constate încetat contractul de închiriere prin reziliere acestuia de către S.C. „S. I.” SRL ca urmare a neexecutării obligațiilor contractuale de către intimata – pârâtă S.C. „C. D.” SRL, este nefondată.
În analiza acestei critici Curtea va avea în vedere atât susținerile apelantei – reclamante în sensul că din analiza art.17.1.2. lit. b din contract rezultă că la data încheierii contractului părțile au convenit ca în caz de neexecutare a obligațiilor de către locator instanța sesizată să nu poată decât să constate reziliat contractul, cât și susținerile referitoare la interpretarea probatoriului administrat în cauză.
Potrivit art.17.1.2. lit. b din Contractul de închiriere nr._/01.10.2008 încheiat între intimata – pârâtă S.C. „C. D.” SRL, în calitate de locator, și apelanta – reclamantă S.C. „S. I.” SRL, în calitate de locatar, contractul încetează „prin reziliere, ca drept al locatarului în caz de neexecutare sau executare necorespunzătoare de către locator a obligațiilor contractuale”, această clauză contractuală neputând fi calificată drept un pact comisoriu a cărei intervenție să înlăture posibilitatea instanței de a pronunța rezilierea contractului.
Astfel Curtea constată că potrivit art.1020 C.civ. „condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”, acest text de lege reglementând rezilierea judiciară. Rezilierea poate fi însă și convențională atunci când părțile inserează în contract un pact comisoriu, intervenția instanței fiind limitată la a constata intervenită rezilierea în cazul pactului comisoriu de gradul III sau de gradul IV.
Deși pactele comisorii nu sunt definite ca atare în Codul civil de la 1864, totuși, în doctrină s-a stabilit că pactul comisoriu de gradul III este acela prin care părțile stabilesc că în caz de neexecutare de către una dintre părți a obligațiilor asumate, contractul se consideră rezolvit/reziliat de drept, fiind însă necesara punerea în întârziere a debitorului, iar pactul comisoriu de grad IV este acela prin care părțile convin ca în cazul neexecutării obligațiilor contractul să se desființeze de plin drept, fără punerea în întârziere a debitorului și fără orice altă formalitate prealabilă.
Or, după cum în mod judicios a arătat și tribunalul atât în litigiul de față, cât și în litigiul ce a făcut obiectul dosarului nr._ clauza prevăzută la art.17.1.2. lit. b din contract este un pact comisoriu de prim grad în temeiul căruia apelanta – reclamantă nu poate notifica intimatei – pârâte rezilierea contractului, ci trebuie să sesizeze instanța de judecată, pentru ca aceasta din urmă, pe baza probelor administrate în cauză, să aprecieze dacă poate ori nu să dispună rezilierea contractului.
Potrivit art.969 C.civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, iar odată ce la momentul încheierii contractului de locațiune părțile nu au stabilit în favoarea apelantei - reclamante un pact comisoriu de grad III sau IV aceasta nu poate solicita instanței să constate reziliat contractul nr._/2008.
Având în vedere faptul că tribunalul a constatat că în mod greșit reclamanta a solicitat să se constate că a intervenit rezilierea contractului de închiriere de către S.C. „S. I.” SRL ca urmare a neexecutării obligațiilor contractuale de către intimata – pârâtă S.C. „C. D.” SRL, în mod corect prima instanță nu a mai făcut o apreciere a probatoriului administrat în cauză pentru a verifica dacă se poate reține ori nu culpa pârâtei în neexecutarea contractului. Analiza ansamblului probator ar fi avut relevanță în măsura în care reclamantă, în temeiul art.1020 C.civ., ar fi solicitat tribunalului să dispună rezilierea contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către locator.
Pe cale de consecință, lipsa unei analize a probelor administrate în cauză (martori, notificări referitoare la remedierea problemelor locative) nu echivalează cu încălcarea drepturilor procesuale ale apelantei – reclamante, odată ce tribunalul a constatat că nu este investit cu o cerere prin care să se solicite rezilierea contractului (așa cum ar fi putut solicita partea în temeiul pactului comisoriu de grad I prevăzut de art.17.1.2 lit. b din contract) ci cu o acțiune prin care se solicită să se constate reziliat contractul.
3. Critica referitoare la interpretarea trunchiată a clauzei prevăzute la art.17.1.1. din contract, nu este, de asemenea, fondată.
Potrivit art.17.1.1. din contract „denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este interzisă și este asimilată rezilierii contractului pentru neexecutare din culpa locatarului”.
Reținând pe deplin valabile considerentele arătate mai sus cu privire la pactele comisorii precum și cele referitoare la forța obligatorie a contractelor (art.969 C.civ.) Curtea constată că prin clauza contractuală prevăzută la art17.7.7. părțile cu convenit în mod expres că locatarul, adică apelanta – reclamantă, nu poate denunța unilateral contractul decât în condițiile în care poate solicita rezilierea convenției.
Cu alte cuvinte, după cum în mod corect a constatat și tribunalul, în caz de neexecutare a obligațiilor contractuale de către locator, apelanta – reclamantă, în calitate de locatar, avea obligația de a sesiza instanța cu o cerere prin care să solicite rezilierea contractului. În lipsa unei asemenea cereri de chemare în judecată denunțarea unilaterală a contractului de către locatar este lipsită de efecte juridice.
4. Critica referitoare la greșita interpretare a capătului subsidiar de cerere de la punctul 2.2 prin care apelanta – reclamantă a solicitat instanței să constate încetarea contractului de închiriere ca urmare a rezilierii de drept a acestuia de către intimata – pârâtă la data de 29.06.2009, nu va fi primită.
În primul rând Curtea notează că, din analiza sentinței apelate, nu rezultă că tribunalul ar fi considerat că societatea reclamantă a investit instanța cu constatarea intervenirii unui pact comisoriu de grad IV reglementat prin contract în favoarea locatarului.
Ceea ce a arătat în mod corect tribunalul este faptul că și această cerere subsidiară este nefondată, atâta vreme cât pactul comisoriu prevăzut la art.17.1.1. este reglementat în favoarea locatorului, astfel că numai locatorul acesta se poate prevala de efectele respectivului pact comisoriu.
Totodată tribunalul a reținut puterea de lucru judecat a hotărârii pronunțate în dosarul nr._ în care s-a făcut analiza clauzelor contractuale și în care s-a stabilit că prin actul încheiat părțile au stipulat în favoarea locatorului pacte comisorii de ultim grad.
De asemenea, prin raportare la aceste aspecte, în mod corect, nu au mai fost analizate efectele notificării 7826/29.06.2009, emisă de intimata – pârâtă, și nici aspectele ce au făcut obiectul judecății în alte litigii între părți.
În fine, în ceea ce privește predarea imobilului la data de 13 iulie 2009, se constată că tribunalul a reținut în considerentele hotărârii că pârâta a părăsit imobilul la data respectivă, însă din modul în care au fost redactate petitele acțiunii, rezultă că solicitarea de constatare a predării spațiului apărea ca o cerere subsidiară primei solicitări referitoare la constatarea rezilierii, iar odată ce solicitarea principală a fost găsită neîntemeiată, în mod corect cererea de chemare în judecată a fost respinsă în integralitate.
Prin urmare, Curtea constată că tribunalul a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, și cu observarea prevederilor art.480 alin.1 N.C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelanta S.C. „S. I.” SRL, cu sediul procesual ales la SCPA „G. și Asociații” din București, sector 5, ., ., parter, împotriva Sentinței civile nr.766 din data de 13.02.2014 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata S.C. „C. D.” SRL prin administrator judiciar VALROM CONSULT IPURL, cu sediul în București, sector 1, ..180, ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 18 Iunie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
I. C. A. P.
GREFIER
M. I.
Red. Jud. I.C./ Tehnored. I.C./M.I.
2 ex/
Tribunalul București – Secția a VI-a Civilă
Judecător fond – A. C.
| ← Dizolvare societate. Decizia nr. 1251/2014. Curtea de Apel... | Dizolvare societate. Decizia nr. 20/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
