Reziliere contract. Decizia nr. 586/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 586/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 11-09-2014 în dosarul nr. 54488/3/2010
ROMÂNIA
DOSAR NR._ (Număr în format vechi 854/2014)
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A CIVILĂ
Decizia civilă nr.586
Ședința publică de la 11 septembrie 2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - N. C. M.
JUDECĂTOR - C. Ș. C.
GREFIER - P. I. L.
Pe rol se află judecarea cererii de apel formulată de apelanta - pârâtă D. M.-M. împotriva sentinței civile nr.6189/18.10.2013, pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă . DEVELOPMENT SRL și intimatul – pârât D. F.-M..
La apelul nominal făcut în ședință publică nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează instanței că apelanta pârâtă a depus la dosar prin compartimentul registratură o cerere prin care solicită lăsarea cauzei la sfârșitul ședinței întrucât avocatul ales este în imposibilitate de prezentare.
Curtea dispune lăsarea dosarului la a doua strigare.
La a doua strigare a cauzei se prezintă se prezintă intimata reclamantă prin avocat C. M. cu împuternicire avocațială depusă la fila 21 dosar, lipsind celelalte părți.
Pentru apelanta pârâtă se depune timbrul judiciar în valoare de 5 lei anulat de Curte.
Curtea pune în discuție probatoriu care a fost formulat prin cererea de apel.
Intimata reclamantă, prin avocat, solicită respingerea probatoriului față de faptul că a fost administrat complet la fondul cauzei. Cu privire la expertiză arată că a fost efectuată și nu s-au formulat obiecțiuni.
Curtea după deliberare încuviințează proba cu înscrisuri, respectiv înscrisurile administrate în cauză, iar cu privire la proba cu expertiză o respinge ca nefiind utilă cauzei față de teza probatorie care a fost invocată și obiectul cauzei.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat Curtea acordă cuvântul pe apel.
Intimata reclamantă, prin avocat, solicită respingerea apelului. Susține că intimata reclamantă și-a îndeplinit toate obligațiile. Depune concluzii scrise. Își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Instanța constată dezbaterile închise și reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Asupra apelului de față;
Prin sentința civilă nr.6189/18.10.2013, pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._ s-a admis cererea principală formulată de reclamanta . DEVELOPMENT SRL, în contradictoriu cu pârâta D. M.-M.. S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă Dârnea M.-M. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă . Development și . SRL. S-a constatat reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666/23.11.2006. S-a dispus evacuarea pârâtei din apartamentul nr.11 situat în București, Calea Dudești nr.188, sector 3 City Residence .. A fost obligată pârâta să predea reclamantei imobilul în starea în care a fost predat la data de 30.09.2009 și să îndepărteze din imobil pe costul său toate bunurile personale. A fost obligată pârâta la plata sumei de 121.975 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosință, precum și la plata sumei de 26.480,06 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că, potrivit art. 22 din antecontract, după finalizarea apartamentului, în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului condominiu, vânzătoarele urmau să transmită pârâtei o notificare în care să precizeze data și ora prezentării la imobil în vederea semnării unui proces-verbal în care să se constate respectarea parametrilor tehnici cantitativi și prin care să se recepționeze suprafața construită și cea utilă a apartamentului. Totodată, prin același proces-verbal părțile urmau să agreeze data, locul și ora la care să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.
Apărarea pârâtei-reclamante și, totodată, motivul invocat în cererea reconvențională pentru rezoluțiunea antecontractului, în sensul neexecutării obligației inserate la art.22, sunt formale și neîntemeiate.
Prin antecontract reclamanta nu și-a asumat față de pârâtă obligația de a finaliza întreg condominiul, ci doar de a o notifica în acel moment, după finalizarea apartamentului – obiect al antecontractului.
Totodată, prin semnarea procesului-verbal din data de 3.09.2009 (filele 37, 38), pârâta a înțeles să nu se mai prevaleze de respectiva prevedere, luând în folosință apartamentul.
Mai mult decât atât, în cuprinsul procesului-verbal pârâta a recunoscut că imobilul este corespunzător tehnic și calitativ, este pe deplin funcțional, poate fi utilizat în condiții normale, nu are obiecțiuni cu privire la acesta, este de acord cu recepția finală și se obligă să achite restul de preț până la data de 15.01.2010.
Din corespondența purtată între părți reiese că, urmare a neachitării restului de preț de către pârâtă, reclamanta și . SRL au propus o întâlnire în vederea discutării unei reeșalonări a plății, conform unui grafic, și încheierea unui act adițional în acest sens (filele 44-45), însă fără rezultat.
La data de 2.03.2010 promitenții-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plății, pentru data de 25.12.2010 (după aproape un an de zile), condiționat de o penalitate lunară de 1.190 Euro, justificată pe deplin față de scadența obligației și mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiții reclamanta a fost îndreptățită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV inserat în actul adițional nr. 1496/3.09.2009 și să declare desființat antecontractul, începând cu data de 1.09.2010.
Potrivit aceluiași act adițional la antecontract, părțile sunt repuse în situația anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc”, iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit.b). În articolul 2 s-a stipulat obligația pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeași stare în care i-a fost predat cu excepția uzurii normale și de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.
Față de aceste prevederi, tribunalul constată ca fiind întemeiate și capetele 2 și 3 de cerere.
Întrucât de la data rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu și fără a achita vreo sumă de bani, creând reclamantei un prejudiciu constând în contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului, având în vedere și concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părțile nu au formulat obiecțiuni), tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 121.975 lei.
În temeiul dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, instanța a obligat-o pe pârâta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu expert și onorariu de avocat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul legal, motivat, apelanta pârâtă D. M.-M. care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând în esență în motivele de apel că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, însă intimata reclamantă nu si-a îndeplinit obligația contractuala de a finaliza intregul condominiu, si apoi de a transmite notificarea in care sa stabileasca data si ora de prezentare la notarul public in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare.
Se mai invocă că pâna la data introducerii prezentei acțiuni, și nici până la data depunerii cererii reconventionale, nu exista vreun proces verbal autentificat sau certificat de către un notar public de unde sa rezulte că ar fi fost notificata să se prezinte Ia notar și nu s-a prezentat.
Față de aceste împrejurări se poate concluziona cu privire la primul și al doilea petit al cererii principale de chemare în judecată că intimata reclamantă ARED nu și-a respectat în integralitate obligațiile asumate prin contract, iar admiterea cererii principale cu privire la rezoluțiunea contractului de către instanța de fond este nelegală, precizează apelanta.
In ceea ce privește cererea reconventionala de rezolutiune a antecontractului ca urmare a neîndeplinirii obligației prevăzute in art. 22 si art. 23 din antecontractul nr.666, se invocă că apelanta și-a îndeplinit obligațiile contractuale, intimata nu și-a respectat obligația de a finaliza condominiul și de a o notifica in vederea prezentării la notarul public conform art.22 si 23 din antecontract, notificările au fost in sensul de a achita prețul inainte de semnarea contractului de vanzare - cumparare, și, în final în vederea constatarii rezoluțiunii contractuale la solicitarea intimatei ARED S.R.L..
În apel, nu s-a formulat întâmpinare, depunându-se concluzii scrise de către intimata reclamantă . DEVELOPMENT SRL.
Examinând apelul declarat de către apelanta - pârâtă D. M.-M. în raport cu actele și lucrările dosarului, cu motivele de apel invocate, cu dispozițiile articolului 294, articolului 295 Cod procedură civilă și celelalte prevederi legale incidente în speță, Curtea apreciază că acesta este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
În speță, prin cererea principală, reclamanta . Development SRL a chemat în judecată pârâta Dârnea M.-M., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să se constate reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 666/23.11.2006, conform notificării de reziliere trimisă pârâtei, la data de 1.09.2010; să se dispună obligarea pârâtei să elibereze de îndată imobilul ce a făcut obiectul antecontractului și să-l înapoieze reclamantei în starea în care i-a fost predat la data de 3.09.2009, să îndepărteze din imobil, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.
La data de 11.11.2011 reclamanta a depus o cerere de întregire a obiectului acțiunii prin care a solicitat să se constate rezoluțiunea antecontractului, să se dispună obligarea pârâtei la restituirea imobilului în starea în care i-a fost predat la data de 3.09.2009, la îndepărtarea din apartament, pe costul său, a bunurilor și echipamentelor personale, la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a apartamentului de la data de 3.09.2009 și până la eliberarea imobilului, estimată provizoriu la 11.474 lei (pe perioada 3.09.2009 – 11.11.2011).
Pârâta a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, rezoluțiunea antecontractului și obligarea reclamantei-pârâte la restituirea avansului de 50.260,65 Euro. Totodată, a solicitat să i se recunoască un drept de retenție asupra imobilului până la restituirea avansului.
Pârâta a invocat și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei întrucât nu s-a probat că i-au fost transmise acesteia toate obligațiile și drepturile asumate de către TC Construct Invest SRL, parte în antecontract și pârâtă chemată în judecată prin cererea reconvențională.
Excepția a fost respinsă motivat de instanță prin încheierea de ședință din data de 28.09.2012, neapelată.
Cum corect s-a reținut de instanța de fond, potrivit antecontractului autentificat sub nr.666/23.11.2006, . Development și ., în calitate de promitente-vânzătoare, s-au obligat să vândă iar pârâta-reclamantă, să cumpere apartamentul nr.136 situat la etajul 2 din tronsonul B al ansamblului imobiliar In City Residences ce urma a fi construit în București, Calea Dudești nr. 188, sector 3.
Potrivit art.1, obiectul antecontractului l-a constituit apartamentul descris mai sus, precum și cota indiviză din spațiile comune ale tronsonului, din spațiile comune subterane și din terenul aferent „Zonei Rezidențiale”.
Cu privire la „Zona Comercială” ce urma a fi construită pe suprafața de teren de 1.626 mp, ori alte facilități, părțile nu au stipulat vreun drept al viitorului proprietar de folosință comună și gratuită în comun cu ceilalți proprietari și nici în schimbul achitării taxei de întreținere prevăzute la art. 28.
Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 Euro plus TVA și trebuia achitat astfel:
- 20.965,42 lei (5.000 Euro plus TVA, achitată la 27.10.2006);
- 20.341,50 Euro, în termen de 2 zile lucrătoare de la data notificării cu privire la îndeplinirea formalităților de unificare a loturilor de teren și înregistrarea autorizației de construire în Cartea Funciară;
- 8.447,17 Euro, la expirarea a trei luni de la data descrisă anterior;
- 8.447,17 Euro, după trecerea a încă 6 luni;
-126.707,53 Euro la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Curtea reține că dispozițiile articolului 22 din Antecontract fac parte din Capitolul VI al Antecontractului, capitol ce reglementează aspecte referitoare la încheierea contractului de vânzare-cumpărare si la procesul verbal de predare-primire.
Prețul si modalitatea de plata ale acestuia sunt stipulate în art. 7-10 din același Antecontract si au făcut obiectul unor acte adiționale ulterioare încheiate de către părți.
Prin art. 22 din Antecontrat, s-a instituit în esență obligația notificării doar în ceea ce privește data si ora la care părțile au fost obligate sa se prezinte pentru semnarea procesului verbal de recepție al apartamentului.
Procesul de predare - primire a fost semnat de către vanzatoare prin Cinar Nusret Tuncer si de către cumparatoare prin mandatarii convenționali ai acesteia, respectiv D. F. M. si D. A. N. la data de 03.09.2009.
Din acel moment s-a născut in sarcina paratei-reclamante obligația de plata a restului de pret, obligație pe care nu a inteles sa o execute nici pana in prezent.
Condiționarea achitarii prețului apartamentului de finalizarea ultimului . si de notificarea paratei-reclamante cu privire la acest aspect este greșita si contrară dispozițiilor contractuale convenite de către părți.
Din cuprinsul procesului verbal de predare - primire finala privind apartamentul nr.11 tronson B . data de 03.09.2009, rezulta în mod neîndoielnic constatările paratei-reclamante in sensul in care:
- apartamentul corespunde pe deplin, din punct de vedere tehnic și calitativ, criteriilor acceptate de către părțile contractante;
- apartamentul este pe deplin funcțional si poate fi utilizat în condiții normale de către cumpărătoare;
- cumpărătoarea este de acord cu efectuarea recepției finale a apartamentului, neavând niciun fel de obiectiuni referitoare la starea tehnica si calitativa a apartamentului inclusiv in ceea ce privesc finisajele.
Prin semnarea procesului verbal mentionat anterior, pârâta-reclamantă s-a obligat sa achite intimatei restul din prețul vânzării, in valoare totala de 126.707, 53 Euro pana la data de 15.01.2010.
Aspectele invocate, in sensul in care plata restului de preț ar fi fost condiționată de finalizarea întregului "condominiu"" și de notificarea pârâtei în acest sens nu este susținută de actele juridice încheiate de părți.
Curtea reține că în doctrină au fost stabilite mai multe condiții ce trebuie îndeplinite in mod cumulativ pentru incidența „exceptio non adimpleti contractus”. Printre acestea se regăsește și cea referitoare la neexecutarea totală sau parțială a obligațiilor celeilalte parti contractante, respectiv, în speță, neexecutarea obligațiilor intimatei reclamante.
Din probele administrate însă, rezultă că intimata . DEVELOPMENT SRL nu este în culpă, îndeplinindu-și propriile obligații.
Curtea reține că data convenită pentru încheierea contractului în forma autentică respectiv pentru plata restului de preț a fost convenită pentru 15.01.2010.
Ulterior, intimata reclamantă a încercat în repetate rânduri o reeșalonare a prețului venind astfel în întâmpinarea pârâtei-apelante. Dovada acestui fapt o constituie notificările înaintate de către intimată, apelantei.
Astfel, în mod corect s-a reținut de către instanța de fond că la data de 2.03.2010 promitenții-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plății, pentru data de 25.12.2010 (după aproape un an de zile), condiționat de o penalitate lunară de 1.190 Euro, justificată pe deplin față de scadența obligației și mărimea sumei restante.
Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.
În aceste condiții reclamanta a fost îndreptățită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV inserat în actul adițional nr. 1496/3.09.2009 și să declare desființat antecontractul, începând cu data de 1.09.2010.
Potrivit aceluiași act adițional la antecontract, părțile sunt repuse în situația anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc”, iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit.b). În articolul 2 s-a stipulat obligația pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-l înapoia în aceeași stare în care i-a fost predat cu excepția uzurii normale și de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.
Curtea reține că cel de-al doilea capăt de cerere este accesoriu față de pretenția dedusă judecații prin primul capăt, iar obligarea pârâtei la eliberarea apartamentului pe care în prezent îl ocupă, este o consecință directă a rezoluțiunii Antecontractului.
Pârâta a recunoscut în mod expres că locuiește în apartamentul ce a făcut obiectul Antecontractului, răspunzând afirmativ la întrebarea 10 din Interogatoriul administrat acesteia la data de 09.1 1.2012.
De la data rezoluțiunii Antecontractului, pârâta este lipsită de orice titlu locativ asupra imobilului, ocuparea acestuia în continuare creând în mod continuu un prejudiciu în patrimoniul societății intimate echivalent cu lipsa de folosită a apartamentului.
In ceea ce privește cel de-al treilea capăt de cerere, și acesta este accesoriu față de primul capăt de cerere, iar temeiul principal al pretenției rezultă din prevederile contractuale, respectiv din art. 55.1 din Actul Adițional autentificat sub nr.1496/03.09.2009 la Antecontract.
Corect s-a reținut de instanța de fond că întrucât de la data rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu și fără a achita vreo sumă de bani, creând reclamantei un prejudiciu constând în contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului, având în vedere și concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părțile nu au formulat obiecțiuni), se impune obligarea pârâtei apelante la plata către reclamanta intimată a sumei de 121.975 lei.
Pentru considerentele expuse, Curtea apreciază ca fiind legală și temeinică hotărârea pronunțată de către instanța de fond, cu respectarea dispozițiilor articolului 261 Cod procedură civilă, motive pentru care, în temeiul dispozițiilor articolului 296 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat apelul declarat de către apelanta - pârâtă D. M.-M. și va lua act că intimata reclamantă . DEVELOPMENT SRL și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de apelanta - pârâtă D. M.-M. cu domiciliul ales la Cabinet de Avocat N. S. în Voluntari, ..1B, J. Ilfov, împotriva sentinței civile nr.6189/18.10.2013, pronunțată de Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă . DEVELOPMENT SRL cu sediul ales la SCA STRATULA M. SI ASOCIATII .. 39 ( colț cu Dr.O.,nr.16) . și intimatul – pârât D. F.-M. domiciliat în București, .. 10, ., ., sector 2, ca nefondat.
Ia act că intimata reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 11 septembrie 2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
C. M. Ș. C.
N. C.
GREFIER
I. L. P.
Red. Jud. C.M.N.
Tehnored. I.N.
5 ex.
30.09.2014
…………………..
Tribunalul București Secția a VI-a Civilă
Judecător sindic: S. O.
| ← Anulare incident plată. Decizia nr. 1760/2014. Curtea de Apel... | Obligatia de a face. Decizia nr. 569/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
