Restabilirea echilibrului contractual. Decizia nr. 367/2014. Curtea de Apel CLUJ

Comentarii

0

Decizia nr. 367/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 19-09-2014 în dosarul nr. 7364/211/2010

Dosar nr._

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DECIZIA CIVILĂ Nr. 367/2014

Ședința publică de la 19 Septembrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE S. Al H.

Judecător M.-I. I.

Grefier A. B.

S-au luat în examinare – în vederea pronunțării - apelurile declarate de reclamanții C. P., C. C. L. și de către pârâta ., împotriva Sentinței civile nr. 127 din 21.01.2014 pronunțată în dosar nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, privind și pe intimat P. V. E. - ÎN CALITATE DE ADM.STATUTAR AL ., având ca obiect rezoluțiune contract.

Se constată că la data de 11 septembrie 2014 s-au înregistrat la dosarul cauzei concluzii scrise don partea apelanților C..

Dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 5 septembrie 2014, mersul dezbaterilor și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, pronunțarea fiind amânată pentru data de 12 septembrie 2014 și ulterior, pentru termenul de azi.

CURTEA

Prin sentința civilă nr.127 din 21 ianuarie 2014 pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj în dosarul nr._, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. P. și C. C. L., în contradictoriu cu pârâta ., având ca obiect rezoluțiune contract.

A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de pârâta . în contradictoriu cu reclamanții C. P. și C. C. L. și, în consecință s-a dispus anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 21.10.2008 între pârâta ., în calitate de promitentă cumpărătoare, și reclamanții C. P. și C. C. L., în calitate de promitenți vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-N., .. 17, . înscris în CF nr._-C1-U1, precum și o parcare.

S-a dispus repunerea părților în situația anterioară și obligă reclamanții C. P. și C. C. L. să restituie pârâtei . suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plății, sumă la care se datorează dobânda legală începând cu data de 5.10.2010 și până la data 31.08.2011 calculată conform OG nr. 9/2000, iar de la data de 1.09.2011 și până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se calculează conform art. 3 alin. 2 din OG nr. 13/2011.

Au fost respinse ca neîntemeiate cererile având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, plata daunelor interese și instituirea dreptului de retenție.

Au fost obligați reclamanții să plătească în favoarea pârâtei suma de 12.230,52 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție instanța a reținut că prin antecontractul de vânzare cumpărare atestat sub nr. 93/21.10.2008 de av. M. P., reclamanții C. P. și C. C. L., în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să vândă pârâtei ., în calitate de promitentă cumpărătoare imobilul situat în Cluj-N., .. 17, . înscris în CF nr._-C1-U1, precum și o parcare(f. 9-10 din dosarul judecătoriei). Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 100.000 euro, din care suma de 40.000 euro a fost plătită cu titlu de avans la data încheierii actului. Suma de 10.000 euro trebuia să fie achitată de către pârâtă la data de 20.12.2008, reclamanții arătând în cuprinsul cererii de chemare în judecată că pârâta și-a îndeplinit această obligație. Restul sumei de 50.000 euro trebuia să se achite la data semnării actului autentic de vânzare cumpărare, cel mai târziu la data de 1.11.2009.

Promitenții vânzători au declarat pe proprie răspundere, declarația fiind consemnată în art. 3.3 din contract, că imobilul care face obiectul antecontractului nu intră în categoria monumentelor istorice, obligându-se să prezinte dovada scrisă în acest sens în termen de 7 zile de la încheierea contractului.

Reclamanții au predat pârâtei posesia imobilului, însă în contract s-a arătat că predarea posesiei se face conform contractului de închiriere încheiat la aceeași dată între părți.

Anexele contractului, astfel cum sunt menționate în art. 6.3, sunt reprezentate de copia CF_ Cluj, adresa nr._/452/5.03.2008 și copie plan situație apartament.

La data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare părțile au încheiat și un contract de închiriere având ca obiect imobilul situat în Cluj-N., .. 17, ., pârâta ., având calitatea de locatar(f.33-vol. I). Durata locațiunii a fost stabilită pentru intervalul 1.11._09, respectiv până la momentul la care părțile antecontractului de vânzare cumpărare au stabilit că se va încheia actul autentic de vânzare cumpărare. Chiria a fost stabilită la nivelul sumei de 500 euro/lunar, pârâta achitând și suma de 1.000 euro cu titlu de garanție. Pârâta și-a asumat prin contractul de închiriere obligația de a folosi spațiul închiriat conform destinației sale, sens în care trebuia să facă toate reparațiile necesare unei folosiri normale a spațiului. De asemenea, pârâta avea obligația de a restitui spațiul închiriat în starea în care i-a fost predat, exceptând uzura normală.

În cadrul prezentului litigiu părțile au înțeles să invoce mai multe cauze de ineficacitate a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți, respectiv rezoluțiunea contractului, cerere formulată de ambele părți, însă pentru motive diferite, precum și nulitatea relativă pentru dol și pentru eroare asupra bunului ce a făcut obiectul actului juridic, ambele motive fiind invocate ca și vicii de consimțământ de către pârâtă.

Tribunalul a reținut că nulitatea unui act juridic presupune analizarea condițiilor de validitate impuse de lege și care constau în fapte, evenimente sau împrejurări anterioare sau concomitente încheierii actului juridic, în timp ce rezoluțiunea unui act juridic impune analizarea unor împrejurări sau evenimente ulterioare întocmirii actului juridic. Actul juridic sancționat cu nulitatea este lipsit de efecte juridice, aceeași fiind situația și în cazul rezoluțiunii actului juridic, însă în timp ce actul juridic rezoluționat a avut o existență valabilă până la momentul desființării, validitatea actul juridic anulat este afectată chiar de la momentul încheierii. În aceste condiții, tribunalul apreciază că în cauză trebuie analizate cu prioritate motivele de nulitate a actului juridic, analizarea împrejurărilor care atrag rezoluțiunea contractului impunându-se a se face numai în situația în care actul juridic a fost valabil încheiat.

Condițiile de validitate ale unui act juridic sunt reglementate de dispozițiile art. 948 C.civ. în forma aflată în vigoare la momentul încheierii actului, iar acestea vizau și existența unui consimțământ valabil exprimat al persoanei care încheie actul juridic.

Pârâta . a invocat prin cererea reconvențională faptul că a fost viciat consimțământul acesteia prin dol, sancțiunea fiind cea a nulității relative a antecontractului de vânzare cumpărare. dolul reprezintă un viciu al consimțământului și atrage nulitatea relativă a actului atunci când prezintă o gravitate suficientă, respectiv atunci când partea nu ar fi încheiat actul dacă nu ar fi fost victima unor manopere dolosive. Astfel, dolul trebuie să fie determinant pentru încheierea actului, iar sub aspect subiectiv este necesar ca intenția de a induce în eroare să provină de la cealaltă parte contractantă, astfel cum prevăd dispozițiile art. 960 C.civ., consacrându-se însă și posibilitatea ca dolul să provină de la un terț, însă cocontractantul să aibă cunoștință de această împrejurare.

Pârâta a invocat faptul că reclamanții au indus-o în eroare cu privire al faptul că imobilul care a format obiectul actului juridic nu este monument istoric.

Analizând motivele care au determinat părțile să încheie actul juridic și scopul urmărit de acestea, instanța a reținut că voința pârâtei . a fost aceea de a cumpăra un imobil care să nu fie supus regimului juridic al monumentelor istorice, intenția pârâtei fiind aceea de a desfășura activități comerciale în spațiul cumpărat.

Din răspunsurile la interogatoriul administrat reclamantei C. C. L. rezultă că prezentarea spre vânzare a imobilului a fost făcută ca și spațiu comercial(f.171-176 din vol. I), iar din declarația martorei M. A., care a avut calitatea de administrator al agenției imobiliare care a intermediat vânzarea, rezultă că reprezentanta societății pârâte a discutat cu reclamanta și i-a adus la cunoștință faptul că dorește să amenajeze în imobil o florărie sau să desfășoare activitate de organizare a unor evenimente și că intenționează să amenajeze o intrare în imobil din stradă(f. 239-241 din vol. I). Aceeași martoră a arătat că reclamanta a comunicat reprezentantei pârâtei că se află în posesia unei hotărâri judecătorești care a stabilit dreptul reclamanților de a amenaja o intrare din stradă, iar la momentul la care s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare reclamanta a susținut că imobilul nu face parte din categoria monumentelor istorice, invocând că deține un înscris în acest sens care se afla la un notar public.

Tribunalul a apreciat că din probele administrate în cauză rezultă că intenția pârâtei a fost aceea de a cumpăra un imobil în care să se poată desfășura o activitate comercială, iar accesul să se poată realiza direct din stradă, această din urmă cerință neputând fi îndeplinită de un imobil care face parte din categoria monumentelor istorice. De asemenea, din probele administrate a rezultat faptul că reprezentanta societății a adus la cunoștința promitenților vânzători faptul că urma să se desfășoare o activitate comercială în spațiul cumpărat, precum și intenția de a amenaja accesul din stradă. Din discuțiile purtate între părți anterior încheierii antecontractului, precum și la momentul încheierii actului a rezultat că pârâta a urmărit să cumpere un imobil care nu făcea parte din categoria monumentelor istorice. Dacă nu ar fi existat această intenție, nu s-ar fi justificat inserarea în antecontractul de vânzare cumpărare a unor clauze care avea legătură cu acest aspect, iar promitenții vânzători nu ar fi declarat pe proprie răspundere că imobilul nu intră în categoria monumentelor istorice.

Tribunalul a apreciat că pentru promitenta cumpărătoare calitatea de bun imobil supus unui regim de drept comun era esențială pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare deoarece, fiind comerciant și intenționând să desfășoare o activitate comercială în imobil, pentru pârâta era important să fie asigurat un acces din stradă care să permită un acces mai ușor al clientelei.

Susținerea reclamanților în sensul că includerea imobilului în categoria monumentelor istorice nu ar fi împiedicat amenajarea unui acces din stradă este nefondată. Astfel, dispozițiile art. 23 din Legea nr. 422/2001 stabilesc că intervențiile asupra monumentelor istorice se fac numai pe baza și cu respectarea avizului emis de către Ministerul Culturii și Patrimoniului Național sau, după caz, de către serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului Național. Intervențiile care se pot efectua asupra monumentelor istorice sunt cele menționate în mod limitativ la art. 23 alin. 2 din Legea nr. 422/2001, iar aceste lucrări nu includ și modificări aduse aspectului exterior al monumentului istoric prin amenajarea unei căi de acces. Singurele căi de acces permis a fi amenajate sunt cele pietonale și carosabile, care însă nu implică modificarea aspectului exterior al imobilului.

În legătură cu includerea imobilului în categoria monumentelor istorice, tribunalul reține că din adresa nr. 260/22.07.2009 eliberată de Direcția Județeană pentru Cultură și Patrimoniul Național Cluj rezultă că imobilul situat în Cluj-N. .. 17 figurează în lista monumentelor ansamblurilor și siturilor istorice din anul 1992(f.24 din vol. I). În anul 1995 imobilul a fost declasat prin ordin emis de Ministrul Culturii și a fost trecut în categoria „bunuri culturale comune” pentru a putea fi vândut în condițiile Legii nr. 112/1995. De asemenea, din adresa nr. 647/28.11.2011 emisă de aceeași instituție rezultă că lista publicată în anul 2004 ca anexă a Legii nr. 422/2001 include imobilul în categoria monumentelor istorice la poziția nr. CJ-II-m-B-_(f.213 din vol. I). Astfel, imobilul în litigiu a reintrat în categoria monumentelor istorice la data publicării anexei menționate în Monitorul Oficial al României, respectiv la data de 16.07.2004(f.25 din vol. I).

Raportat la această dată, imobilul nu era monument istoric la momentul la care reclamanții C. P. și C. C. L. au promovat litigiul înregistrat sub nr. 3045/2002 la Judecătoria Cluj-N. și prin care au solicitat obligarea Asociației de proprietari, precum și a lui Șimon M. și F. G. să-și dea acordul pentru deschiderea unui cabinet stomatologic în imobilul în litigiu, precum și pentru deschiderea unei uși de acces din stradă și amplasarea unei firme. Prin decizia civilă nr. 444/17.03.2003 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a fost admis recursul declarat de recurenții C. P. și C. C. L. și ca urmare a modificării deciziei pronunțate de instanța de apel a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți, iar pârâții au fost obligați să-și dea consimțământul pentru efectuarea modificărilor pretinse(f. 23-26 din dosarul judecătoriei).

Însă la momentul la care între părți a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare, respectiv 21.10.2008, imobilul avea regimul juridic al monumentului istoric, astfel încât mențiunile contrare inserate în act nu corespund realității.

Reclamanții au arătat, în răspunsul la interogatoriu, că urmau să prezinte reprezentantei pârâtei și un document din care rezulta că imobilul nu este monument istoric, respectiv adresa nr. 341/27.07.2007 eliberată de Direcția Județeană pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național Cluj. Această adresă(f.27 din dosarul judecătoriei) a fost eliberată d-lui S. I. și în cuprinsul acesteia se arăta că imobilul de pe .. 17, . pe Lista monumentelor istorice. Deși în acest document se face referire la . imobil, din actul adițional nr. 1 la contractul de vânzare cumpărare nr._/2.07.1997 rezultă că locuința cumpărată de familia S. are nr. 1(f. 249 din vol. I). Documentul menționat a fost folosit de părțile semnatare ale contractului de schimb autentificat sub nr. 668/7.03.2008 prin care reclamanții C. P. și C. C. L. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului de la copermutanții S. I. și S. I.(f. 28-30 din dosarul judecătoriei).

În cuprinsul adresei nr. 330/26.08.2008 eliberată de Direcția Județeană pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național Cluj(f.26 din vol. I) rezultă că adresa nr. 341/27.07.2007 nu a fost eliberată de această instituție.

Având suspiciuni cu privire la adresa nr. 341/27.07.2007, reprezentanta pârâtei a înțeles să sesizeze organele de cercetare penală cu privire la săvârșirea infracțiunii de înșelăciune, însă prin ordonanța Parchetului de pe lângă Tribunalul Cluj dispusă în dosarul nr. 1178/P/2010 au fost scoși de sub urmărire penală învinuiții S. I., S. I., C. P., C. C.-L., Rădeanul V. M. și P. I. V.(f. 67-75 din vol. II). Soluțiile de netrimitere în judecată au fost menținute de instanța de judecată care prin sentința penală nr. 669/27.05.2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în dosarul nr._ a respins plângerea formulată de petenta . și a confirmat ordonanța procurorului. S-a reținut că, deși s-a probat că adresa nr. 341/27.07.2007 are un conținut nereal, nu s-a putut stabili cu certitudine și dincolo de orice dubiu rezonabil cine a redactat și semnat acest act. Cu privire la săvârșirea infracțiunii de înșelăciune, s-a reținut că învinuiții C. P. și C. C. L. nu au desfășurat o acțiune de inducere în eroare a reprezentantei societății comerciale, nu s-au folosit de mijloace frauduloase în acest scop și nu a fost esențial și determinant la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare faptul că imobilul este sau nu pe lista monumentelor istorice și nici nu s-a urmărit obținerea de către învinuiți a unui folos material injust.

Raportat la dispozițiile art. 22 C.pr.pen, instanța a reținut că în prezenta cauză nu se impune cu putere de lucru judecat nici ordonanța procurorului de scoatere de sub urmărire penală, și nici sentința penală prin care a fost soluționată plângerea împotriva soluției de netrimitere în judecată. Dispozițiile art. 22 C.pr.pen ar fi fost aplicabile în cauză dacă ar fi existat o hotărâre penală de condamnare a reclamanților C. P. și C. C. L. pentru săvârșirea infracțiunilor de înșelăciune, fals în înscrisuri și uz de fals, sens în care aspectele care aveau legătură cu fapta săvârșită, autorul faptei și forma de vinovăție nu ar mai fi putut fi puse în discuție în prezentul litigiu, ele impunându-se cu putere de lucru judecat.

Tribunalul a reținut că prin probele administrate în fața instanței în mod nemijlocit nu s-a făcut dovada faptului că reclamanții C. P. și C. C. L. au acționat cu intenția de a induce pârâta, prin reprezentantul său, în eroare și că au folosit în acest scop mijloace viclene. De asemenea, nu se poate reține nici existența unui dol prin reticență, respectiv că reclamanții au păstrat tăcerea asupra unei împrejurări care interesa pârâta și care ar fi trebuit adusă la cunoștința acesteia la momentul încheierii actului. Astfel, la momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, reclamanții au avut falsa reprezentare că imobilul pe care urmau să-l înstrăineze nu este monument istoric. Reclamanții nu au avut cunoștință de faptul că adresa nr. 341/27.07.2007 cuprindea informații false, cu atât mai mult cu cât acest document avea o aparență de legalitate, emanând de la o instituție publică și a fost folosit la încheierea unui act autentic de transfer al dreptului de proprietate. De asemenea, reclamanții s-au bazat și pe considerentele deciziei civile nr. 444/17.03.2003 pronunțate de Curtea de Apel Cluj în cuprinsul cărora s-a reținut că imobilul în litigiu nu este monument istoric. Este adevărat că niciuna din părți nu a înțeles să facă verificări în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare cu privire la regimul juridic al imobilului la momentul încheierii actului, însă această împrejurare nu este de natură să ducă la concluzia că reclamanții au cunoscut că regimul juridic al imobilului s-a modificat.

Nu se poate reține nici faptul că reclamanții au cunoscut să exista o incertitudine cu privire la regimul juridic al imobilului. Chiar dacă aceștia au avut cunoștință de conținut adresei nr. 312/2002 emis de Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniul Cultural Național Cluj prin care se arată că imobilul în litigiu este monument de arhitectură de top B și se identifică în lista monumentelor istorice sub nr. B 212, astfel cum s-a reținut în considerentele deciziei nr. 444/17.03.2003 pronunțate de Curtea de Apel Cluj, instanța reține că prin hotărârea judecătorească menționată a fost analizat conținutul acestei adrese și s-a apreciat că imobilul nu este monument istoric, motiv pentru care nu se poate susține că după acest moment ar fi trebuit să existe o incertitudine a reclamanților cu privire la regimul juridic al imobilului. De altfel, din cuprinsul adreselor nr. 260/22.07.2009 și nr. 647/28.11.2011 eliberate de Direcția Județeană pentru Cultură și Patrimoniul Național Cluj rezultă că în anul 1995 imobilul a fost declasat, iar apoi a fost reintrodus pe lista monumentelor istorice în anul 2004, deci ulterior momentului la instanța de judecată stabilise că imobilul nu este monument istoric.

Susținerile pârâtei conform cărora din probele administrate în fața organelor de urmărire penală rezultă că reclamanții au acționat cu intenția de induce reprezentantul pârâtei în eroare cu privire la împrejurarea că imobilul nu este monument istoric nu pot fi reținute în prezenta cauză deoarece se bazează pe probe care nu au fost administrate în prezentul litigiu, ci pe probe extrajudiciare care nu se coroborează cu aspectele dovedite în prezentul litigiu prin probe administrate în mod nemijlocit.

Față de cele reținute, tribunalul consideră că în cauză nu s-a făcut dovada faptului că reclamanții au viciat prin dol consimțământul pârâtei în vederea încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, anularea contractului pentru acest motiv nefiind fondată.

Pârâta a invocat ca viciu de consimțământ și eroarea asupra substanței bunului care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare, susținându-se că motivul determinant al încheierii actului l-a reprezentat faptul că imobilul nu este monument istoric și că eroarea asupra acestei calități a avut ca efect vicierea consimțământului.

După cum s-a reținut anterior, pentru pârâtă calitatea de bun supus unui regim juridic de drept comun era esențială. Acest caracter rezultă din faptul că pârâta avea calitatea de comerciant și dorea să desfășoare o activitate comercială în spațiu, iar pentru derularea acesteia era necesară amenajarea unui acces din stradă pentru clientela societății cu consecința modificării structurii exterioare a imobilului. Regimul de monument istoric nu permite modificări ale aspectului exterior al clădirii, iar orice eventuale modificări se pot realiza numai cu respectarea procedurilor impuse de legea specială, iar aceste proceduri nu ar fi fost compatibile cu scopul urmărit de pârâtă, îngreunând amenajarea spațiului conform destinației dorite. De altfel, pârâta a demarat, imediat după încheierea contractului, lucrările de amenajare a spațiului comercial, lucrări care au fost oprite după ce s-a aflat că imobilul este monument istoric.

Deși dispozițiile art. 961 C.civ. nu impun ca eroarea asupra unei calități esențiale a bunului ce a format obiectul contractului să fie comună ambelor părți, instanța reține că în cazul de față atât pârâta, cât și reclamanții au fost în eroare asupra unei stări de fapt determinante pentru încheierea actului, respectiv asupra calității de monument istoric a imobilului de a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.

Eroarea asupra acestei stări de fapt, considerată de instanță ca fiind determinantă la încheierea actului juridic, lipsește de validitate actul încheiat, motiv pentru care instanța va admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta . în contradictoriu cu reclamanții C. P. și C. C. L. și se va dispune anularea antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 21.10.2008 între pârâta ., în calitate de promitentă cumpărătoare, și reclamanții C. P. și C. C. L., în calitate de promitenți vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-N., .. 17, . înscris în CF nr._-C1-U1, precum și o parcare. Ca efect al anulării actului, se va dispune repunerea părților în situația anterioară și se va dispune obligarea reclamanților C. P. și C. C. L. să restituie pârâtei . prețul primit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plății, sumă la care se va datora și dobânda legală începând cu data de 5.10.2010 și până la data 31.08.2011 calculată conform OG nr. 9/2000, iar de la data de 1.09.2011 și până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se va calculează conform art. 3 alin. 2 din OG nr. 13/2011, act normativ care a abrogat OG nr. 9/2000. Această din urmă dispoziție legală reglementează dobânda penalizatoare și s-a avut în vedere această dobândă deoarece obligația de plată a dobânzii a luat naștere la momentul la care pârâta a formulat cererea reconvențională, de la această dată obligația de restituire a prețului devenind scadentă ca urmare a admiterii cererii, conform art. 1.088 alin. 2 C.civ.

Prin cererea reconvențională pârâta . a solicitat obligarea reclamanților și la plata daunelor interese constând în sumele plătite cu titlu de chirie, respectiv garanție și sumele investite pentru renovarea imobilului.

Se reține că plata chiriei și a garanției s-a făcut în temeiul contractului de închiriere având ca obiect imobilul situat în Cluj-N., .. 17, . care a fost încheiat la aceeași dată la care a fost încheiată și promisiunea de vânzare-cumpărare. Contractul de închiriere are o altă cauză decât cea a promisiunii de vânzare cumpărare și din probele administrate în cauză nu a rezultat că acest act ar fi fost subsecvent sau accesoriu antecontractului de vânzare cumpărare. Contractul de închiriere nu a decurge din antecontractul de vânzare cumpărare și nu este încheiat cu un terț, motiv pentru care nu se poate reține caracterul subsecvent al acestuia. De asemenea, ambele contracte pot avea o existență de sine stătătoare, iar valabilitatea unuia dintre ele nu depinde de valabilitatea celuilalt. Față de aceste considerente se reține că plata de către pârâtă a chiriei pentru imobilul în litigiu, precum și plata garanției s-a făcut în temeiul unui contract valabil încheiat și nu există temei pentru a se dispune obligarea reclamanților la restituirea acestor sume.

Din probele administrate în cauză, respectiv interogatoriul reclamanților, declarațiile martorilor M. D. C. și Mărgăraș V.(f.242-244 din vol. I), precum și din expertiza tehnică efectuată în cauză(f. 91-126, 138-143 din vol. II) a rezultat că pârâta a efectuat investiții în valoare de 43.900 lei în imobilul ce a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și a cărui folosință o avea în temeiul contractului de închiriere, valoare la care s-a avut în vedere și gradul de amortizare al îmbunătățirilor. Antecontractul de vânzare cumpărare nu cuprindea clauze care să permită pârâtei să efectueze astfel de lucrări de îmbunătățire a imobilului, existând însă o clauză în acest sens în contractul de închiriere care instituia obligația pârâtei de a folosi spațiul închiriat conform destinației sale, sens în care trebuia să facă toate reparațiile necesare unei folosiri normale a spațiului. De asemenea, pârâta avea obligația de a restitui spațiul închiriat în starea în care i-a fost predat, exceptând uzura normală. Fiind în prezenta unui contract care are efecte obligatorii, conform dispozițiilor art. 969 C.civ., instanța a reținut că investițiile efectuate de pârâtă în spațiu trebuiau să respecte clauzele acestuia. Cheltuielile de conservare și de administrare a bunului îți păstrează valabilitatea, iar cheltuielile care depășesc acest regim, chiar dacă au fost făcute pentru lucrări de amenajare acceptate în mod tacit de către reclamanți, nu sunt supuse restituirii, clauzele contractului de închiriere fiind contrare, respectiv stabilind că la încetarea locațiunii, imobilul se restituie în starea în care se afla la momentul închirierii.

Față de aceste considerente, instanța a reținut că este neîntemeiată cererea pârâtei având ca obiect obligarea reclamanților la plata cu titlu de daune interese a sumelor aferente lucrărilor de îmbunătățire a imobilului. De altfel, daunele interese reprezintă despăgubirile pe care trebuie să le plătească partea pentru repararea prejudiciilor, cauzate celeilalte părți contractante prin neexecutarea ori executarea defectuoasa sau cu întârziere a obligațiilor contractuale, iar în cauză nu s-a susținut și probat neîndeplinirea de către reclamanți sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor asumate de aceștia prin contractul de închiriere. După cum s-a reținut anterior, anularea antecontractului de vânzare cumpărare nu are nici un efect asupra valabilității contractului de închiriere și asupra modalității în care părțile au înțeles să execute acest contract.

Pârâta a inclus în cuantumul daunelor interese solicitate de la reclamant și sumele achitate cu titlu de preț pentru cumpărarea boxei nr. 3 din imobilul în care se afla apartamentul în litigiu, respectiv 6.000 euro sumă plătită vânzătorilor R. T. și R. M. în temeiul contractului încheiat la data de 26.11.2008 (f. 36 din vol. I). Tribunalul reține că această sumă nu intră în categoria daunelor interese care pot fi solicitate de pârâtă pentru executarea necorespunzătoare a obligațiilor contractuale asumate de către reclamanți, după cum nu se poate reține nici faptul că plata acestor sume ar fi efectul anulării antecontractului de vânzare cumpărare. Este adevărat că nulitatea unui act atrage și nulitatea actului subsecvent, însă în cauză nu a fost formulată o cerere în acest sens, iar în ipoteza în care s-ar fi solicitat și desființarea acestuia, tribunalul reține că actele subsecvente afectate de nulitatea actului inițial sunt cele prin care dobânditorul dreptului din actul anulat transmite acel drept unei terțe persoane. Această condiție nu este îndeplinită de actul prin care pârâta urmează să dobândească dreptul de proprietate asupra boxei nr. 3 din imobil, nefiind un act subsecvent promisiunii de vânzare cumpărare ce a format obiectul prezentului litigiu. Fiind un act juridic în care reclamanții nu au avut calitatea de parte, este nefondată cererea de obligare a acestora la plata de daune interese constând în restituirea prețului plătit de pârâtă.

Cu privire la instituirea dreptului de retenție instanța apreciază că cererea formulată de pârâtă este neîntemeiată. Dreptul de retenție permite persoanei care deține un bun imobil al altcuiva și pe care trebuie să-l restituie, să rețină bunul respectiv până când creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreținerea și îmbunătățirea acelui bun. Instanța a reținut că pârâta nu este îndreptățită să i se plătească sumele pe care le-a cheltuit pentru administrarea și îmbunătățirea imobilului în litigiu, astfel încât nu se justifică instituirea unui drept de retenție. În ceea ce privește suma de 50.000 euro pe care pârâta este îndreptățită să o primească ca efect a anulării promisiunii de vânzare cumpărare, nu se poate institui dreptul de retenție până la restituirea acestei sume deoarece suma nu reprezintă contravaloarea cheltuielilor aferente îmbunătățirilor aduse imobilului.

Cererile având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare formulate de către reclamanți pe calea acțiunii principale și de către pârâtă, ca cerere subsidiară în cererea reconvențională, urmează a fi respinse ca neîntemeiate pentru considerentul că, analizând cu prioritate cauzele de anulare a actului pentru vicierea consimțământului pârâtei și reținându-se că actul nu a avut o existență valabilă de la momentul încheierii acestuia, nu se mai impune analizarea modului în care părțile au înțeles să-și execute obligațiile asumate în mod nevalabil. Respingerea cererilor având ca obiect rezoluțiunea actului juridic este consecința admiterii cererii de anulare a antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți pentru eroare ca viciu de consimțământ.

Reținând culpa procesuală a reclamanților a căror cerere de chemare în judecată este neîntemeiată și având în vedere că pretențiile pârâtei formulate în cuprinsul cererii reconvenționale au fost admise doar în parte, în conformitate cu dispozițiile art. 274 coroborate cu art. 276 C.pr.civ., s-a dispus obligarea reclamanților să plătească în favoarea pârâtei suma de 12.230,52 cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru de 7.225,52 lei și timbru judiciar de 5 lei, ambele aferente cererii de anulare a contractului, precum și suma de 5.000 lei cu titlu de onorariu avocațial, care a fost redus de la suma solicitată de 7440 lei (f. 171 din vol. II). Contravaloarea expertizei tehnice nu a fost inclusă în cheltuielile de judecată deoarece cererea având ca obiect plata daunelor interese și pentru a căror întindere a fost necesară efectuarea expertizei a fost respinsă.

Împotriva acestei hotărâri judecătorești a declarat apel pârâta ., solicitând instanței reformarea acesteia în sensul admiterii cererii reconvenționale referitoare la obligarea reclamanților la plata daune interese constituite din suma de 4.500 EUR reprezentând contravaloarea chiriilor și a garanției încasate în baza raporturilor locative în intervalul 1 noiembrie 2008 - 30 iunie 2009, precum și dobânda legală cuvenită pentru această sumă, calculată de la data la care sumele respective au fost achitate și până la data restituirii, suma de 56.853 lei și dobânda legală cuvenită pentru această sumă, reprezentând contravaloarea tuturor lucrărilor de renovare si îmbunătățire realizate de pârâtă, suma de 6.000 euro și dobânda legală la această sumă, achitată cu titlu de preț pentru boxa nr. 3 achiziționată pentru extinderea spațiului obiect al antecontractului și încorporată acestui spațiu, să se instituie în favoarea pârâtei dreptul de retenție asupra imobilului care a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamanții, până la plata de către reclamanți, integral, a daunelor interese, cu obligarea reclamanților la plata în favoarea pârâtei a cheltuielilor de judecată ce i-au fost ocazionate la instanța de fond și care reprezintă onorariului pentru expertiza tehnică în specialitatea construcții administrată și obligarea reclamanților intimați C. P. și C. C. L. la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în prezentul apel.

În motivarea cererii de reformare s-au relevat de către pârâtă următoarele motive de nelegalitate:

I. Sumele ce reprezintă contravaloarea chiriilor se cuvin în condițiile în care achitarea acestora s-a făcut în legătură directă cu executarea antecontractului de vânzare-cumpărare. În cuprinsul antecontractului reclamanții promitenți vânzători s-au obligat să îi transmită posesia asupra apartamentului și în executarea acestei obligații a încheiat și contractul de închiriere. Cele două acte juridice constituie deci o convenție unitară. Așa fiind sumele pe care le-a achitat cu titlu de chirie sunt în legătură directă cu soarta juridică a antecontractului de vânzare-cumpărare și consideră că este îndreptățită la restituirea lor și la plata dobânzii legale cuvenite pentru aceste sume.

II. Lucrări de amenajare și achiziționarea boxei s-au efectuat în vederea realizării obiectului de activitate. Achiziționarea boxei s-a impus și din punct de vedere constructiv. Boxa cumpărată este în prezent parte integrantă a apartamentului nefiind posibilă desființarea distinctă a convenției încheiate cu fosta proprietară a boxei, ci doar recuperarea sumelor investite de pârâta pentru îmbunătățirile și sporul de valoare adus apartamentului nr. 1 prin încorporarea acestui spațiu suplimentar. Realizarea tuturor acestor lucrări, inclusiv în ceea ce privește încorporarea boxei de la fam. R., a fost cunoscută reclamanților sau aceștia puteau să le cunoască ceea ce este evident fiind faptul că nu au oprit niciodată executarea lor. Toate lucrările au fost realizate înainte ca pârâta să afle cu certitudine, faptul că imobilul nu este un bun obișnuit ci unul supus unui regim juridic special.

În consecință există o legătura de cauzalitate directă între faptul angajării tuturor acestor cheltuieli și încheierea antecontractului cu reclamanții .

III. Cu privire la dreptul de retenție soluția este greșită. Sunt întrunite exigențele de instituire a acestei garanții deoarece:a) pârâta este cea care deține imobilul, iar creanța sa este în legătură directă cu acest imobil. În primul rând este vorba despre creanța de restituire a sumei de 50.000 EUR cu dobânda legală acestei sume. Afirmația instanței de fond în sensul că "nu se poate institui dreptul de retenție până la restituirea acestei sume deoarece suma nu reprezintă contravaloarea cheltuielilor aferente îmbunătățirilor aduse imobilului" este esențial greșită. Dreptul de retenție, ca și garanție, se instituie ori de câte ori creanța ce se solicită este o creanță ce s-a născut în legătură cu bunul respectiv. Or, suma de 50.000 EUR și dobânda legală aferentă acesteia, în mod vădit este o creanță legată de bun, pe care pârâta este îndreptățită să o recupereze. Există deci între dreptul de creanță și bun legătura de tipul debitum cum re iunctum necesară pentru instituirea dreptului de retenție.

Se adaugă într-adevăr, creanței acesteia de restituire a sumei achitate pentru apartament și celelalte sume, rezultat al lucrărilor și îmbunătățirilor pe care le-a făcut și pe care pârâta le pretinde cu titlu de despăgubiri, valoarea creanței sale față de intimații reclamanți fiind semnificativă fără să existe garanții că reclamanții vor putea să restituie această datorie.

IV. Refuzul instanței de fond de a acorda cheltuielile de judecată ce reprezintă contravaloarea onorariilor de expert, achitate de pârâtă pentru proba tehnică, este neîntemeiat.

Reclamanții C. P. si C. C. L., prin apelul formulat au solicitat schimbarea in parte a sentinței apelate, in sensul admiterii în întregime a acțiunii introductive privind rezolutiunea antecontractului incheiat intre parti la data de 21.10.2008, având ca obiect apartamentul nr. 1 situat in Cluj N., .. 17, jud. Cluj, la subsol, inscris in CF_ Cluj, nr. top 426/2/2/l,c compus din 1 camera, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie ..2, boxa pivnița, cu suprafața utila de 53,9 mp, cu cota de 9,27/ 100 parte din p.i.c si terenul in proprietate aferent, in cota de 32/344 parte, din culpa exclusiva a paratei, radierea notarii antecontractului din cartea funciara_ Cluj N., devenita in prezent C.F._-C1-U1 Cluj N. si obligarea paratei la predarea folosinței imobilului in litigiu cu consecința respingerii în tot a cererii reconvenționale și obligării pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în fond și în apel.

În motivarea se arată că, verificând cu prioritate cauzele de nulitate a convenției, instanța nu a mai pasit la cercetarea condițiilor de rezolutiune judiciara a convenției, respingând pe acest considerent atat cererea principala împreuna cu capetele accesorii cat si cererea subsidiara a paratei-intimate.

Sentința pronunțata de Tribunalul Specializat Cluj este deopotrivă nelegala si netemeinica, cel puțin prin prisma următoarelor considerente:

I. Instanța a nesocotit puterea de lucru judecat a sentinței penale nr.669/2013 incalcand dispozițiile art.22 C.pr.pen si art.1201 C.civ. si a reținut o alta stare de fapt, in vădita contradicție cu cea reținuta irevocabil de Judecătoria Cluj-N. in dosarul nr._ .Dupa cum a rezultat din probatoriul administrat in fata instanței de fond, la data de 21.10.2008 intre parti s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 1, situat in Cluj N., .. 17, prin reclamanții s-au obligat sa înstrăineze imobilul în litigiu in schimbul prețului de_ Euro. Din acest pret s-a achitat de către intimata suma totala de 50.000 Euro, 40.000 la data semnării antecontractului, 10.000 Euro in 20 decembrie 2008, restul de pret, respectiv 50.000 Euro urmând a se achita la data perfectării in forma autentica a contractului, dar nu mai târziu de 1.11.2009. La data încheierii antecontractului reclamanții au predat intimatei cheile imobilului, convenindu-se si incheierea unui contract de inchiriere, pe o durata de 1 an, respectiv pana la perfectarea vânzării imobilului, in schimbul unei chirii de 500 Euro/luna. Conform clauzelor înscrise in contractul de inchiriere la punctele 7.6 si 7.7, societatea intimata avea obligația ca, la încetarea contractului sa restituie locatorului spațiul închiriat in starea in care i-a fost predat, exceptând uzura normal si sa detina toate autorizațiile necesare desfășurării activității sale in spațial inchiriat sau, in cazul in care nu le are sa obtina aceste autorizatii. Dupa incheierea acestor acte, intimata a demarat o . lucrări de renovare a apartamentului in litigiu, executate in intervalul noiembrie 2008-februarie 2009 si, in vederea extinderii apartamentului, in data de 26. 11.2008 a încheiat cu R. T. si soția acestuia un înscris sub semnătura privata, prin care a achiziționat o boxa care avea perete comun cu apartamentul in litigiu, in schimbul prețului de 6000 Euro, din care a achitat suma de 4000 de Euro, diferența de 2000 de Euro rămânând neachitata si in prezent. Intimata a efectuat lucrările de renovare si extindere ale apartamentului fara a deține autorizație de construcție in acest sens, desi, conform prevederilor legii 50/ 1991, lucrările executate necesitau obținerea unei astfel de autorizații, indiferent de calitatea de bun comun sau momument istoric a imobilului in litigiu.

Reclamanții apelanți au luat cunoștința despre efectuarea acestor lucrări aproape de finalizarea acestora, insa in condițiile in care, conform antecontractului incheiat cu parata, aceasta se obliga sa achiziționeze imobilul in litigiu, nu au cerut socoteala acesteia cu privire la modificările efectuate, necesitatea sau caracterul voluptoriu al acestora.

Pe fondul crizei imobiliare care a dus la o scădere semnificativa a preturilor imobilelor, survenita îndeosebi in primavara/vara anului 2009(aspect de notorietate publica, ce nu necesita aprobarea), in condițiile in care in toamna anului 2009 trebuia sa achite restul de pret, in cuantum de 50.000 Euro, in luna august a anului 2009 intimata si-a suspendat activitatea, nu a mai achitat către reclamanți contravaloarea chiriei aferente spațiului si le-a comunicat o notificare prin care arata ca a dorit schimbarea categoriei de folosința a imobilului insa acest lucru nu ar fi posibil, întrucat apartamentul este situat . monument istoric, fapt care face imposibila obținerea autorizației deconstruire si a avizului de schimbare a destinației spațiului. Cu acesta ocazie insinuează pentru prima oara intimata ca regimul de "bun comun" al imobilului ar fi fost determinant pentru încheierea antecontractului si ca, in mod deliberat, a fost indusă in eroare in ceea ce privește acest aspect.

Deoarece, conform antecontractului, reclamanților le revenea obligația de a înstrăina imobilul, intimata a fost invitata sa se prezinte la notar in vederea perfectării antecontractului, conform notificării nr. 71/2010, adresata prin executor judecătoresc, insa aceasta a refuzat sa se prezinte, aspect probat cu încheierea de certificare nr. 1294/2010 emisa de B.N.P.A. Budusan.

Întrucât perfectarea actului autentic nu a mai avut loc, litigiul a fost deferit instanțelor de judecata, formându-se deopotrivă, pentru aceleași temeiuri de fapt si in raport de aceleași pretenții de dezdaunare in ordine cronologica: dosarul nr._ al Judecătoriei Cluj-N.. in care instanța penala investita si cu soluționarea unei acțiuni civile, a dispus respingerea definitiva a pretențiilor intimatei de angajare a răspunderii penale si civile, confirmând soluția procurorului de caz si a procurorului ierarhic superior; dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj, in cadrul căruia, pronunțând sentința apelata, instanța a impartasit in parte pretențiile intimatei, apreciind ca aceasta, desi nu a fost fost victima unor manopere dolosive, s-a aflat totuși . la momentul incheierii convenției.

Pentru a omite conținutul sentinței penale definitive nr.660/2013 a Judecătoriei Cluj-N., instanța fondului a apreciat nemotivat ca nu sunt incidente dispozițiile art.22 C.pr.pen. care statuează ca "hotărârea definitivă a instanței penale are autoritate de lucru judecat în fața instanței civile care judecă acțiunea civilă, cu privire la existența faptei, a persoanei care a săvârșit-o și a vinovăției acesteia."

Pentru a se putea reține autoritatea de lucru judecat in sensul art.22 C.pr.pen., este necesară existența unei hotărâri judecătorești penale definitive - indiferent de temeiul ori procedura care i-a dat naștere- al cărei efect pozitiv să fie aplicat în procesul civil, în sensul că, asupra chestiunilor litigioase tranșate ea dobândește imutabilitatea verificării jurisdicționale.

Este reala susținerea instanței ca o astfel de consecință nu este recunoscută în cazul actelor îndeplinite de procuror, rezoluția ori ordonanța de scoatere de sub urmărire penală neavând caracterul unei hotărâri definitive care să se poată opune cu forța lucrului judecat într-o acțiune civilă ulterioară.

In schimb, ori de cate ori exista o sentința penala care a tranșat si chestiuni civile, pronunțata de o instanța de judecata - precum cazul din speța- aceasta are autoritate de lucru judecat in fata instanței civile, indiferent de procedura care a declansat-o ori de temeiurile penale care o fundamentează.

De altfel, din insasi formularea aleasa de legiuitor in cuprinsul art.22 C.pr.pen. reiese ca orice hotărâre penala, in măsura in care are in vedere si pretenții de natura civila (in cazul nostru, constituirea de parte civila a intimatei care imbraca intocmai forma pretențiilor din cererea reconventionala) se bucura de efectul conferit de textul de lege, in vederea preîntâmpinării unor ipoteze străine unui sistem juridic coerent, in care nu isi pot gasi locul simultan statuari diferite, antagonice, a doua sau mai multe instanțe cu privire la aceeași imprejurare si stare de fapt de natura civila.

In privința sentinței penale nr.669/2013 pronunțata in procedura prev.de art.278Al C.pr.pen.. s-a arătat cu just temei ca o astfel de hotărâre ocupa un loc intermediar intre hotărârile date in cauze in care sesizarea se face in modul clasic, prin rechizitoriu (ori prin plângerea la care făceam referire anterior), insa in aceasta procedura instanța se pronunța cu adevărat "pe fondul cauzei", in sensul art.22 C.pr.pen.

Aceasta hotărâre se bucura de o autoritate de lucru judecat deplina, circumscrisa unei judecați pe fond si este emisa de o instanța de judecata, chemata sa soluționeze in același timp si pretențiile pârtii vătămate cuprinse in constituirea de parte civila, deci sa soluționeze acțiunea civila alăturata celei penale.

0 autoritate de lucru judecat condițional poate fi avuta in vedere doar in raport cu o alta hotărâre penala, in sensul ca ea subzista doar atat timp cat nu apar noi date, informații, probe, care nu au fost cunoscute de organele judiciare care au analizat cauza anterior. In acest sens se statuează si in art. 278 1 al. 11 C. pr. pen., care dispune textual ca, "in situația prevăzuta in alin. 8 lit. a), persoana in privința căreia judecătorul, prin hotărâre definitiva, a decis ca nu este cazul sa se inceapa ori sa se redeschidă urmărirea penala nu mai poate fi urmărita pentru aceeași fapta, afara de cazul cand s-au descoperit fapte sau împrejurări noi ce nu au fost cunoscute de organul de urmărire penala si nu a intervenit unul dintre cazurile prevăzute in art.10".

In schimb insa, in raport de soluția pronunțata de instanța civila, sentința penala dobândește pe deplin efectul conferit de art.22 C.pr.pen si este una dintre acele hotărâri penale la care face referire legiuitorul in textul legal din precedent.

Discuția are valoare nu doar la nivel teoretic, ci capata si o insemnatate certa in prezenta cauza, cata vreme sentința penala nr.669/2013 a Judecătoriei Cluj-N., pe care instanța fondului a ignorat-o, desființează din temelii întreaga teorie a intimatei cu privire la dol sau eroare. Altfel spus, dupa cum rezulta din cuprinsul acestei hotărâri judecătorești, s-a reținut irevocabil o cu totul alta stare de fapt decât cea avuta in vedere de Tribunalul Specializat Cluj, respectiv nu doar ca nu a existat o acțiune de inducere in eroare a paratei, ca nu s-au folosit mijloace frauduloase in acest scop ci si ca nu a fost esențial si determinant Ia încheierea antecontractului faptul ca imobilul este sau nu pe lista monumentelor istorice.

In mod evident, aceasta hotărâre penala constituia eo ipso suficient temei pentru respingerea cererii reconventionale in lumina art.22 C.pr.pen. coroborat cu art.1202 C.civ., in măsura in care instanța fondului ar fi realizat o corecta intrepretare si aplicare a normelor legale incidente.

Încălcarea principiului «electa una via non datur recursus . neprimire al cererii reconventionale.

Este bine cunoscut faptul ca persoana fizică care are capacitate deplină de exercițiu sau persoana juridică are posibilitatea de a-și valorifica pretențiile civile fie prin exercitarea acțiunii civile în cadrul procesului penal, fie prin exercitarea acțiunii civile în afara procesului penal, la instanța civilă. Pentru buna desfășurare a procesului penal, dreptul de opțiune este irevocabil, în sensul că persoana prejudiciată material prin infracțiune, alegând una dintre cele două căi de exercitare a acțiunii civile, nu o poate părăsi (electa una via non datur recursus ad alteram), iar în cazul în care părăsește cale aleasă, ea pierde definitiv dreptul de a mai obține repararea pe cale judiciară a pagubei produse prin infracțiune.

Cele ce preced înfatiseaza in mod explicit principiul "electa una via, non datur recursus ad alteram", nesocotit de către instanța fondului care a pronunțat sentința civila apelata si care a omis sa observe ca cererea reconventionala a intimatei, promovata dupa demararea procesului penal in care aceasta se constituise parte civila cu privire la aceleași pretenții, apărea ca inadmisibila si se impunea respinsa in consecința, soluție ce solicitam a fi dispusa de către instanța de control judiciar.

Altfel spus, "electa una via, non datur recursus ad alteram" vizează acele situații în care unui subiect îi este recunoscută posibilitatea de a opta pentru urmărirea unuia sau a altuia dintre debitori ori pentru sesizarea uneia dintre cele două instanțe deopotrivă competente să rezolve cererea, nu și dreptul de a ii urmări pe ambii debitori simultan sau succesiv sau de a se adresa deopotrivă ambelor instanțe competente. Cu atât mai mult, intimata a nesocotit principiile mai sus aratate in condițiile in care a inteles sa formuleze in prealabil si plângere penala impotriva subsemnaților apelanți, solicitând repararea aceluiași prejudiciu si in latura civila a cauzei penale.

II. Inexistenta unei "erori esențiale" atipice, de natura celei reținute de instanța fondului.

Apreciind ca probatoriul administrat in cauza nu a dovedit cat de puțin inducerea in eroare a intimatei de către reclamanți, instanța fondului retine totuși, ca a existat o eroare esențiala atipica asupra calității imobilului, "atat parata cat si reclamanții fiind in eroare asupra unei stări de fapt determinante pentru încheierea actului, respectiv asupra calității de monument istoric a imobilului" in litigiu.

O astfel de afirmație contravine in sine teoriei generale a viciilor de consimțământ care a relevat ca, in cazul actelor juridice bilaterale, cu titlu oneros, se cere ca partenerul contractual să fi cunoscut sau să fi trebuit să cunoască împrejurarea că elementul cu privire la care s-a format falsa reprezentare este determinant pentru încheierea actului juridic civil. Această cerință este impusă de nevoia asigurării stabilității, certitudinii operațiunilor juridice care se consumă în circuitul civil si constituie o condiție sine-qua non pentru desființarea contractului. In caz contrar, o singura eroare, . poate fi imputata de un co-contractant partenerului sau convențional ca temei al desființării actului atacat.

Hotărârea instanței de fond se dovedește insa lipsita de temei legal prin raporate la prev.art.960 si urm.C.civ. si prin neindeplinirea condițiilor speciale ale erorii esențiale ca viciu de consimțământ, dupa cum urmează: elementul asupra căruia cade falsa reprezentareț in speța calitatea de bun comun vs. monument istoric a imobilului) să fi fost hotărâtor pentru incheierea actului juridic.

Daca prin eroare determinanta se are in vedere calitatea principala si esențiala pe care părțile au avut-o in vedere in contractul lor si fara de care ele n-ar fi contractat, ceea ce instanța fondului a subliniat este o calitate mult secundara a bunului ce nu poate constitui motiv de anulare decât daca se probează caracterul determinant pentru consimțământ pe de o parte, iar pe de alta, ca a fost convenita cu cealaltă parte, fiind inclusa in câmpul contractual, iar nu doar cunoscuta de aceasta.

Dupa cum just s-a reținut in literatura si practica judiciara, eroarea asupra motivelor exterioare obiectului contractului privește "oportunitatea, utilitatea bunului pentru una dintre parti. si nu contractul insusi". Eroarea asupra motivului/mobilului avut in vedere de către una din parti la incheierea contractului nu constituie motiv de anulare, fiind una indiferenta.

Mai mult decât atat, Casația franceza a decis ca " eroarea asupra unui motiv exterior contractului nu este o cauza de nulitate a convenției, chiar daca acest motiv a fost determinant, absenta satisfacerii motivului avut in vedere, cu toate ca a fost cunoscut de cealalata parte, nu poate atrage anularea contractului in lipsa unei stipulații exprese care sa fi făcut ca acest motiv sa intre in câmpul contractual fiind erijat in condiție a acestuia ". Soluția se explică prin aceea că mobilurile care determină o persoană să contracteze sunt mult prea variabile și diverse pentru ca dreptul să poată țină cont de acestea. Pe de alta parte, permițându-i unui contractant a invoca această formă a erorii, care este de ordin pur psihologic, ar însemna să fie prejudiciată cealaltă parte, care nu a putut cunoaște rațiunile îndepărtate și ascunse de a contracta ale partenerului său.

Or, in prezenta cauza, instanța fondului identifica pretinsa eroare esențiala nu in imposibilitatea desfășurării unei activități comerciale in imobil, nu in incompatibilitatea acestuia cu noțiunea de "spațiu comercial" si nici măcar in privința destinației pe care acesta o poate avea, ci in imposibilitatea "amenajării de către parata a unui acces la ." si in necesitatea "respectării unor proceduri impuse de legea speciala" cu privire la monumentele istorice". In realitate, la aceste aspecte minimale si lipsite de substanța a redus discuția instanța fondului pentru a concluziona ca ne aflam in prezenta unei erori esențiale.

Este cu prisos a afirma ca astfel de motive nu se pot constitui in temeiuri rezonabile, consistente, care sa poată caracteriza eroarea esențiala despre care face vorbire Tribunalul. Dimpotrivă, posibilitatea desfășurării de activități comerciale in imobile de natura celui in litigiu - recunoscuta de Legea nr.422/2001 si de instanța fondului, compatibilitatea imobilului cu desfășurarea de activități comerciale sunt caracteristici ale imobilului in litigiu ce nu isi pierd cu nimic din semnificație, chiar daca exista acele "condiții speciale" suplimentare prevăzute de legiuitor. Este de notorietate ca, spre deosebire de regimul imobilelor din cartiere ori zone limitrofe, desfășurarea unor activități comerciale in centrul istoric al municipiului Cluj-N. reclama necesitatea respectării unor condiții speciale, cunoscute si previzionate de orice comerciant de buna-credinta. Intimata insa nu a intampinat dificultăți in raport de aceste condiții speciale, ci in raport de condițiile generale de efectuare a lucrărilor, comune oricărui imobil, in sensul in care a efectuat lucrări de amenajare, desființare si refacere a imobilului fara a solicita nici măcar o autorizație de lucrări "de drept comun", necesara cu prilejul oricărei lucrări. De aceea se afirmă ca dovedit un fapt, si anume acela ca, in realitate, eroarea esențiala de care se prevalează intimata constituie un simplu pretext pentru acoperirea propriei sale culpe, cu atat mai mult cu cat calitatea de "bun comun" sau "bun cu regim special" nici măcar nu a fost determinanta in formarea acordului de voința.

Astfel, din declarația martorei M. A., coroborata cu declarația martorei P. M. a reieșit faptul ca intimata a fost cea care a dorit achiziționarea imobilului si a ofertat in acest sens, ca nu s-a discutat in contextul negocierilor asupra vânzării imobilului chestiunea relativa la calitatea de „bun comun" a imobilului înstrăinat, ca inserarea declarației reclamanților cu privire la calitatea de bun comun a fost pusa in discuție doar de către avocatul care a redactat actul si nu de către intimata si ca doar in acest context s-a făcut referire la existenta adeverinței nr. 341/2007.

In mod expres, martora M. A. arata in depoziția sa de la fila 239 din dosar ca "d-na P. V. nu a solicitat in mod expres prezentarea unor documente" referitoare la regimul juridic al imobilului.

Tot din declarațiile acestor martore reiese si ca reprezentanta societății parate nu a condiționat achiziționarea imobilului de calitatea de bun comun a imobilului si nici nu si-a exprimat dezacordul la achiziționare in momentul perfectării antecontractului. Declarațiile acestor martore se coroborează si cu declarația martorului M. D. C., care ulterior încheierii antecontractului de vânzare cumpărare a fost contactat de către intimata pentru a-i acorda sfaturi pentru amenajarea imobilului si, cu aceasta ocazie a întrebat-o pe aceasta daca bunul este sau nu monument istoric, aceasta spunandu-i ca aspectul nu prezintă relevant.

Faptul ca incheierea antecontractului nu a fost condiționata de calitatea de bun comun a imobilului este dovedit si de conduita intimatei ulterior achiziționării imobilului cand, desi i-a fost adus la cunoștința de către ceilalți proprietari din imobil faptul ca acesta are calitatea de monument istoric, nu a făcut nici un demers pentru a verifica aceasta informație si a continuat lucrările.

Mai mult decât atat si poate aspectul cel mai important, intimata nu a realizat anterior semnării antecontractului nicio simpla informare electronica pentru a verifica extrasele publice de pe internet din Monitor Oficial si cu atat mai puțin nu a realizat o informare la sediul Primăriei sau al Direcției de Culte, ceea ce dovedește fara putința de tăgada ca regimul juridic de bun comun al imobilului in litigiu nu a fost un element determinant la incheierea antecontractului. De altfel, chiar in condițiile in care bunul avea calitatea de monument istoric singurul element necesar in plus pentru schimbarea destinației spațiului era obținerea unui aviz de la serviciile publice deconcertate ale Ministerului Culturii si cultelor, aviz pe care toate florăriile si ceilalți comercianți din centrul istoric al orașului l-au obținut fara a întâmpina greutăți majore.

Eroarea trebuie sa poarte asupra unei calități convenite care să fie cunoscuta de către ambele parti.

Astfel dupa cum este recunoscut si in actuala legiferare, respective art.1207 alin.l N.C.C., este necesar in acest sens ca partenerul contractual sa fi știut ca cocontractantul sau atribuie o anumita calitate lucrului care formează obiectul contractului si ca aceasta este esențiala pentru el, in sensul ca in lipsa ei nu ar contracta sau ar contracta in alte condiții, calitatea respectiva intrând astfel in campul contractual, adică in sfera elementelor asupra cărora poarta acordul de voințe.

III. Reclamanții apelanți relevă că ca nici cea de-a doua condiție a existentei erorii nu este indeplinita in condițiile in care nu au știut si nici nu aveau cum sa stie ca regimul de bun comun al imobilului este hotărâtor pentru incheierea antecontractului, intimata neridicând aceasta problema nici in faza negocierilor si nici la semnarea antecontractului.

IV. Eroarea trebuie sa nu fie imputabila pentru cel care solicita anularea.

Or, in condițiile in care intimata deținea toate datele de identificare ale imobilului, cu minime diligente, prin simpla accesare a internetului ori prin simpla interogare a oricărei autorități de resort, s-ar fi putut edifica cu privire la calitatea imobilului, lucru pe care nu 1-a realizat. Explicația acestei conduite este insa pe cat se poate de simpla si la indemana: regimul juridic al imobilului nu a constituit un element determinant, covârșitor in incheierea antecontractului V. Rezolutiunea convenției din culpa intimatei poate fi singura cauza veritabila de desființare a contractului.

Potrivit art. 1021 C.civ. de la 1864, aplicabil ca lege în vigoare la data încheierii contractului, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat poate cere desființarea contractului.

Rezolutiunea este prevăzuta ca o sancțiune specifica contractelor sinalagmatice iar condiția rezolutorie este subinteleasa întotdeauna în contractele sinalagmatice, in cazul in care una din parti nu isi îndeplinește angajamentul.

Pentru a fi admisibilă rezolutiunea, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una din parti să nu-si fi executat obligațiile ce-i revin; neexecutarea să-i fi fost imputabila pârtii care nu si-a indeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate sa fi fost pus in intarziere in condițiile prevăzute de lege., partea care solicită rezoluțiunea să-și fi executat sau să se declare gata să execute contractul. În speță, doar intimatei îi revine culpa exclusivă pentru neperfectarea contractului.

Prin întâmpinarea formulată de reclamanții au solicitat respingerea apelului declarat de pârâtă.

I. Sumelor solicitate cu titlu de chirie, respectiv garanție și sumele alocate operațiunii de renovare a imobilului, au o cauza diferita de cea a antecontractului de vanzare-cumparare.Pe cale de consecința, in sens contrar celor susținute de pârâtă, plata chiriei pentru imobilul în litigiu, precum și cea a garanției au ca temei un contract valabil încheiat, in raport de care nu s-a solicitat a se avea in vedere nicio cauză de ineficacitate.

II. In același timp, un aspect complementar celor reținute de instanța fondului îl reprezintă faptul ca toate lucrările realizate de apelanta sunt ilegale, fiind realizate in absenta unei autorizații de construire, fie ea cea mai simpla autorizație reglementata de Legea nr.50/1991, dovada stand in acest sens răspunsul Primăriei Cluj-N. si masurile dispuse de aceasta instituție. D. urmare, aceste lucrări nu pot fi avute in vedere sub nicio forma de nicio instanța de judecata, întrucât ele nu aduc un spor de valoare imobilului ci, dimpotrivă, constituie temeiuri de angajare a răspunderii contravenționale si/sau penale a reclamanților în calitatea lor de proprietari ai imobilului.

III. Pe de alta parte, se remarca faptul ca antecontractul de vânzare nu cuprindea clauze care să" permită apelantei să efectueze astfel de lucrări de "îmbunătățire" a imobilului, orice risc si orice răspundere urmând a-l reveni acesteia in exclusivitate in raport de promisiunea de vânzare.

Tot astfel, prin contractul de închiriere se instituia obligația apelantei parate de a folosi spațiul închiriat conform destinației sale, iar reparațiile la care era îndreptățită erau doar cele aferente unei folosiri normale a spațiului întrucât aceeași apelanta avea obligația de a restitui spațiul închiriat in starea in care i-a fost predat, exceptând uzura normala.

Or, prin raportare la aceste obligații si drepturi contractuale, rezulta fara îndoiala ca investițiile efectuate de apelanta in spațiu nu respecta legea părtilor, fiind efectuate de apelanta pe riscul exclusive al acesteia.

IV. Cheltuielile de conservare si de administrare a bunului îți păstrează valabilitatea, iar cheltuielile care depășesc acest regim, chiar daca au fost făcute pentru lucrări de "amenajare", nu sunt supuse restituirii, clauzele contractului de închiriere fiind contrare, respectiv stabilind că la încetarea locațiunii, imobilul se restituie în starea în care se afla la momentul închirierii.

De altfel, daunele interese solicitate de apelanta reprezintă, in viziunea acesteia, despăgubirile pe care reclamanții trebuie să le plătească, partea pentru repararea prejudiciilor cauzate acesteia prin neexecutarea ori executarea defectuoasa sau cu întârziere a obligațiilor contractuale. Or,în prezenta cauza nu s-a susținut și, cu atât mai mult, nu s-a probat neîndeplinirea de către reclamanții apelanți sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere iar cele doua contracte au cauze juridice vădit diferite.

V. Potrivit susținerilor inițiale din cererea reconvenționala, apelanta critica pe nedrept si neincluderea in cuantumul daunelor interese solicitate de la subsemnații a sumelor achitate cu titlu de preț pentru cumpărarea boxei nr. 3 din imobilul în care se afla imobilul în litigiu.

Prin întâmpinarea formulată de pârâta ., se solicită respingerea ca nefondat a apelului exercitat de reclamanți. În susținerea acestei poziții procesuale s-a relevat că apărările susținute în cadrul apelului abordează, integral, modul cum au fost rezolvate problemele de drept ale cauzei și cum a fost interpretat și valorificat materialul probatoriu de la dosarul cauzei.Aceste critici nu sunt întemeiate, iar soluția primei instanțe, din perspectiva aspectelor pe care reclamanții apelanți le-au prezentat, este o hotărâre judicioasă.

Reclamanții afirmă că instanța de fond ar fi nesocotit puterea de lucru judecat a Sentinței penale nr. 669/2013 și astfel a încălcat prev. art. 22 C.pr.penală și ale art. 1201 C.civil.

În opinia lor, instanța de la Tribunalul Specializat Cluj a reținut o altă stare de fapt, care ar fi în vădită contradicție cu cea stabilită în Dosarul_ .

Construindu-și această critică reclamanții apelanți încep printr-o nouă trecere în revistă a faptelor care au generat litigiul. Prezentarea acestora este doar cea care corespunde intereselor lor, lucru care, având în vedere subiectivismul fiecărei părți în procesul civil, este, până la un punct, de înțeles. Nu se justifică însă distorsionarea faptelor prin omisiunea unora dintre acestea, dovedite în dosar, și nici prin adăugarea unor explicații ce nu sunt conforme realității.

Astfel este reală încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de închiriere cu privire la spațiul din .. 17, . au fost asumate de părțile, ca acte aflate în deplină legătură, pentru ca pârâta să poată folosi spațiul în conformitate cu voința sa și cu obiectul de activitate, inclusiv în sensul schimbării destinației acestuia acela de florărie fără a mai avea nevoie de un acord distinct, în scris și prealabil, al reclamanților.

Demersul juridic inițiat nu se fundamentează pe dispozițiile L. nr. 50/1991 .Această manieră de prezentare a stării de fapt este străină de obiectul cauzei. Reclamanții și-au asumat obligația expresă de a prezenta, în termen de 7 zile, dovada faptului că bunul nu este monument istoric. Mai mult, i-au predat pârâtei înscrisuri prin care au dorit nu doar să ateste demersurile lor pentru transformarea apartamentului în spațiu cu destinație comercială, respectiv pentru executarea unui acces din stradă, ci chiar reușita lor în acest sens. Faptul că instanța de fond a reținut aceste elemente nu înseamnă a se fi reținut o altă stare de fapt decât cea atestată prin Sentința penală nr. 669/2013.

C. imobiliară nu a avut nicio legătură cu actele juridice încheiate și nici cu îndeplinirea obligațiilor asumate de pârâtă. Reclamanții nu se pot ascunde de realitatea contractuală invocând notorietatea scăderii prețurilor la imobile, deoarece convenția nu a fost legată în niciun fel de astfel de împrejurări. Discuțiile pe care pârâta le-a avut cu reclamanții apelanți în august 2009 și notificarea emisă în august 2009 au continuat demersurile anterioare pe tema dovezii referitoare la regimul juridic corect al imobilului și, mai ales, elementele pe care le descoperise în legătură cu caracterul neconform realității al adeverinței nr. 341/2007. Este complet inexact faptul că pârâta ar fi "insinuat" în august 2009 că regimul de "bun comun" al imobilului a fost determinant pentru încheierea actelor .Dimpotrivă, de la acest lucru, considerat firesc (pe acest temei imobilul putea fi transformat, iar reclamanții obținuseră deja permisiunea de transformare), s-a pornit în toată relația dintre părți.

Invitația din partea reclamanților apelanți, în februarie 2010, ca pârâta să se prezinte la notarul public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare a fost făcută cu ignorarea solicitărilor acesteia către reclamanți din notificarea pe care le-a trimis-o în august 2009 și mai ales, cu nesocotirea și trecerea sub tăcere din partea lor a adreselor pe care le obținuseră în 18 ianuarie 2010 în sensul că imobilul este monument istoric.

Reclamanții prezintă datele stării de fapt într-o manieră care denaturează în mod voit sensul demersurilor pârâtei împotriva lor atât pe cale penală cât și pe cale civilă (comercială). Și, de altfel, în ordine cronologică, dosarul civil a fost primul, nu invers. Simpla depunere a unei plângeri penale nu are semnificația începerii procesului penal, iar exercitarea unei căi de atac împotriva actelor procurorului nu constituie un proces penal asupra faptei penale înseși. Mențiunea "pentru aceleași temeiuri de fapt și în raport de aceleași pretenții de dezdăunare" omite în mod deliberat să fixeze elementul esențial de diferență între planul demersurilor penale și cel al demersurilor civile pe care pârâta le-a făcut, respectiv scopul diferit. Pentru că plângerea referitoare la faptele de înșelăciune și fals ale reclamanților nu putea duce și la desființarea contractului. Iar corespunzător naturii juridice, pretențiile de dezdăunare sunt legate de desființarea contractului și nu de tragerea lor la răspundere penală.

Prin toate aceste distorsionări ale stării de fapt reclamanții au urmărit să fundamenteze părerea că, în speță, instanța de fond ar fi trebuit să rețină efectul puterii de lucru judecat, în sensul art. 22 C.pr.penală (vechi). Iar acest lucru din două motive:pe de o parte, din perspectiva acestui text de lege, este suficient să existe o hotărâre penală definitivă, pronunțată indiferent de temeiul ori procedura care i-a dat naștere, care să fi statuat și asupra chestiunilor litigioase civile, iar pe de altă parte, pentru că prin Sentința penală nr. 669/2013 instanța s-a pronunțat cu adevărat "pe fondul cauzei".

Ambele afirmații ale reclamanților sunt greșite, iar critica construită astfel este manifest eronată.

Nu este vorba de aplicabilitatea în speță a art. 22 C.pr.penală (vechi) sau de o pretinsă autoritate de lucru judecat, în sens principial, a unei hotărâri penale pronunțate în procedura art. 278 ind. 1 C.pr. penală (vechi) față de acțiunea derulată în fața instanței civile. Tot la fel, nu este vorba despre faptul că o hotărâre pronunțată în această procedură ar ocupa un loc intermediar între hotărârile date în cauze în care sesizarea instanței se face în mod clasic. Reclamanții jonglează cu noțiuni de procedură penală într-un sens pur particular, dar esențial greșit, pentru ca: procedura reglementată de prev. art. 278 ind. 1 C.pr.penală este o procedură specifică de control judecătoresc pentru invalidarea unor acte întocmite de procuror (rezoluții/ordonanțe de neîncepere urmărire penală sau de scoatere de sub urmărire penală). Cu alte cuvinte, ceea ce se atacă și se verifică este modul cum a îndeplinit procurorul activitatea sa de cercetare a unor fapte și/sau împrejurări ce ar putea constitui fapte prevăzute de legea penala și pentru care trebuie identificată și trasă la răspundere persoana vinovată;admiterea sau respingerea plângerii sunt soluții cu privire la actele procurorului, nicidecum soluții de judecare propriu-zisă a cauzei. De aceea, chiar admiterea plângerii potrivit art. 278 ind. 1 C.pr.penală îl obligă pe procuror să efectueze sau să completeze demersuri care să lămurească faptele și împrejurările indicate de instanță, dar nu îl obligă și să dispună trimiterea în judecată ;în procedura reglementată de disp. art. 278 ind. 1 C.pr.penală, chiar dacă starea de fapt a pornit de la acte juridice civile sau comerciale, iar legat de acestea s-au solicitat și despăgubiri, hotărârea pronunțată asupra plângerii pentru invalidarea actelor procurorului de neîncepere sau de scoatere de sub urmărire penală se limitează și în ceea ce privește latura civilă a cauzei tot la modul cum procurorul și-a îndeplinit activitatea sa. Nu se statuează și nu se dispune nimic cu privire la fondul unor pretenții civile și nici nu se poate acest lucru deoarece suntem într-o simplă procedură de control și nu în cadrul unui proces penal prin care să se rezolve o acțiune penală și cea civilă alăturată ei.

Relevante în acest sens sunt Deciziile nr. 165/2006 și 654/2006 ale Curții Constituționale și considerentele Deciziei nr. 64 /15 octombrie 2007 al ÎCCJ - Secțiile Unite prin care s-a statuat că judecarea plângerii împotriva actelor procurorului de netrimitere în judecată are o natură juridică deosebită, care nu vizează soluționarea propriu-zisă a cauzei penale, ci constituie doar un mijloc procedural prin care se realizează examinarea actelor procurorului atacate sub aspectul legalității.

Prin urmare, o hotărâre pronunțată în procedura art. 278 ind. 1 C.pr.penală nu este cuprinsă în categoria hotărârilor la care face referire art. 22 C.pr.penală, acest din urmă text vizând în exclusivitate acele hotărâri penale prin care se soluționează o cauză penală, în sensul unei soluții ce privește însăși fapta penală și pe făptuitorul ei.

Sentința penală nr. 669/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în Dosarul nr._ a statuat și în concret doar asupra actelor procurorului și cu privire la modul cum acesta a efectuat cercetările pentru a stabili dacă reclamanții C. au săvârșit sau nu faptele penale pe care pârâta le-a semnalat. Dipozițiile art.22 alin.l C.proc.penală nu sunt aplicabile litigiului. Împrejurarea că faptele imputate reclamanților nu întrunesc elementele constitutive ale unor infracțiuni, nu le exclude automat și din sfera faptelor cu relevanță în planul raporturilor civile și nu înlătură semnificația acestora în ce privește formarea și executarea contractului.

Reclamanții critică hotărârea instanței de fond invocând principiul "electa una via non datur recursus ad alteram"pe temeiul căruia pretind că ar fi trebuit reținut un fine de neprimire pentru cererea reconvențională, deoarece pârâta se constituise parte civilă în procesul penal pentru aceleași pretenții de despăgubiri.

Pârâta consideră că reclamanții au prezentat această critică în trena susținerilor lor legate de pretinsa putere de lucru judecat a Sentinței penale nr. 669/2013 asupra cauzei din prezentul dosar. Pe fond este evident faptul că nu pot fi primite susținerile lor atât timp cât hotărârea penală adusă în discuție nu este decât una ce statuează asupra activității procurorului și nu asupra cauzei penale propriu-zise.

Prezentarea pretențiilor civile odată cu plângerea pe care a formulat-o împotriva numiților C., alături de alte persoane, nu are semnificația unei opțiuni în sensul arătat de reclamanți. În procesul penal momentul acestei opțiuni este cel al citirii actului de sesizare. Demersul pârâtei în plan penal s-a oprit la procedura specifică de control asupra actelor procurorului.

Critica reclamanților este nefondată .Ea înseamnă că simplul fapt al prezentării pretențiilor în cadrul unei plângeri sau al unui denunț ar avea deja semnificația unei opțiuni irevocabile pentru soluționarea acestora în cadrul unui proces penal, iar acest lucru independent de soarta acelui proces penal, adică și dacă acesta nu se mai soluționează. Raționamentul echivalează cu nerecunoașterea dreptului de a valoriza creanța invocată pe cale unei acțiuni în justiție. Or, acest lucru nu este posibil.

Critica de fond a reclamanților apelanți, referitoare la inexistența unei erori

esențiale atipice așa cum a reținut Tribunalul Specializat Cluj, este greșită.

Reclamanții rețin din motivarea sentinței aprecierea că nu s-ar fi dovedit inducerea în eroare a reprezentantei pârâtei de către ei, pe care o contrapun concluziei potrivit căreia a existat o eroare esențială asupra unei stări de fapt determinante la încheierea actului, dar care eroare a fost nu doar a reprezentantei pârâtei, ci și a reclamanților. Din nou însă, prin scoaterea acestor afirmații din contextul analizei pe care a făcut-o instanța de fond, relativizează valoarea fiecăreia cu scopul evident de a distorsiona realitatea.

Se cuvine în primul rând a reașeza în contextul lor corect concluziile instanței de fond. În acest sens arată că instanța a apreciat că probatoriul administrat nu a relevat o inducere în eroare a reprezentantei pârâtei de către reclamanți pe planul analizei dacă la încheierea antecontractului poate fi regăsit viciul de consimțământ al dolului.

în schimb, pretenția că cele stabilite prin sentință ar contraveni "în sine" teoriei generale a viciilor de consimțământ nu denotă decât intenția reclamanților de a eluda ei înșiși, din mecanismul erorii ca viciu de consimțământ, semnificația împrejurării că și-au dat seama că pârâta a acceptat să încheie antecontractul cu reclamanții tocmai pentru faptul că a avut certitudinea că bunul pe care îl va primi este unul obișnuit, lipsit de orice condiționări și, mai ales, unul care nu este monument istoric. Ori, deși nu vor să recunoască, acest lucru are tocmai semnificația faptului că ei, în calitate de parteneri contractuali ai pârâtei, și-au dat seama foarte clar că situația și regimul juridic de bun imobil comun, transformabil d.p.v. constructiv astfel încât să permită desfășurarea activității comerciale, este element esențial al actului, iar cu privire la acest element există din partea pârâtei o falsă reprezentare a realității.

Hotărârea instanței de fond nu este nici lipsită de temei legal, nici contrară situației de fapt din speță întrucât: elementul asupra căruia se regăsește falsa reprezentare a realității este calitatea imobilului de a fi bun comun. Prin contract s-a evidențiat (și reclamanții înșiși au făcut primii acest lucru) faptul că bunul nu are un regim juridic special (din acest punct de vedere este doar un element ce ține de concretul cauzei că acest regim special este cel de monument istoric, pentru că, d.p.v. al unui bun obișnuit, putea fi orice alt regim juridic special) și poate fi transformat în scopuri comerciale. Pentru această posibilitate reclamanții sunt cei care au și prezentat, încă la încheierea antecontractului, înscrisuri deținute de ei ce urmăreau să și probeze faptul că "transformabilitatea" bunului, inclusiv prin crearea unui acces din stradă, era deja un element câștigat în beneficiul imobilului.

Calitatea de bun obișnuit a apartamentului din .. 17, . element esențial și nu secundar sau indiferent în actul pe care l-a încheiat cu reclamanții. Prin urmare, argumentele aduse și prin motivele de apel, în sensul că și imobilele monumente istorice sunt compatibile cu desfășurarea de activități comerciale, nu își au rostul.

Mențiunile că pârâta nu a întâmpinat dificultăți în raport de condițiile speciale ale regimului bunului, ci în raport cu condițiile generale de efectuare a lucrărilor, comune oricărui imobil, sunt prezentate distorsionat. Pârâta a întâmpinat dificultăți exact pentru elementele pe care reclamanții i le-au prezentat la încheierea antecontractului, respectiv faptul că, acesta nefiind monument istoric, au făcut demersuri pentru transformarea apartamentului, inclusiv au întocmit proiectul de construire si au reușit să obțină hotărârea judecătorească prin care vecinii au fost obligați să își dea consimțământul la realizarea accesului din stradă.

Acest element, privește obiectul contractului (adică imobilul este unul cu regimul juridic de bun comun, obișnuit și transformabil pentru activitate comercială) și poartă în mod categoric asupra calității pe care ambele părți au avut-o în vedere și au convenit asupra ei, fiind de fapt situația de la care a și pornit însăși negocierea contractului. Iar reclamanții au știut ei înșiși acest lucru și în acest sens au prezentat întreaga situație a imobilului, fapt dovedit în dosar prin probele administrate, respectiv:a) în primul rând, însuși înscrisul în care s-a consemnat antecontractul - v. art. 3.3. din Antecontractul de Vânzare-Cumpărare din data de 21 octombrie 2010, atestat cu nr.93/21.10.2008 de către av. P. M.,b) în al doilea rând, recunoașterile la interogatoriu ale reclamanților - v. răspunsurile la întrebările nr. 1,4,6,9,11,13,14,15,19,20 pentru C. C. L. și răspunsurile la întrebările nr. 8,9,11,13,14,15,19, 20, 22, 23 pentru C. P.,c) în al treilea rând, depozițiile martorilor. Martora M. A., atât în prezentul dosar cât și în dosarul penal a recunoscut că este prietenă cu fam. C. declarând explicit că a prezentat imobilul pârâtei pentru a deschide o florărie si/sau o firmă care să se ocupe cu organizarea de evenimente. De asemenea, a precizat că inițial discuțiile au pornit de la faptul că este posibilă amenajarea unei ieșiri din stradă, iar la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare au existat discuții despre existența unui certificat de urbanism. Tot la fel a arătat că d-na C. a spus că imobilul nu este monument istoric si că deține niște hotărâri judecătorești din care rezultă că imobilul nu este monument istoric si se poate amenaja o intrare din stradă.Martora M. P., avocatul redactor al antecontractului, a menționat: că a inserat acea clauză în contract deoarece crede că au existat discuții între părți în legătură cu natura acestui imobil.Martorul M. D. C. - a confirmat aspectele referitoare la faptul că "d-na P. V. dorea să cumpere un spațiu comercial pentru o florărie", fam. C. i-a prezentat un Certificat de Urbanism si au asigurat-o că imobilul din discuție nu este monument istoric iar în acest sens au o adeverință, respectiv vor face și ei personal demersuri să obțină o adeverință pe numele lor, din care să rezulte că imobilul nu este monument istoric, după sărbătorile de iarnă. Martorul a mai arătat că fam. C. a promis că va face demersuri pentru a racorda apartamentul la utilități. Nu în ultimul rând, interogatoriul luat de către reclamanți pârâtei(întrebările: 1, 7, 8, 10,15, 28,33, 37, 40).Eroarea asupra calității esențiale a obiectului actului juridic, nu îi este imputabilă pârâtei deși apelanții reclamanți susțin contrariul. Față de critica apelanților pârâta subliniază ceea ce probele administrate au demonstrat cert și indubitabil: este cert că reprezentanta pârâtei a dorit și a urmărit achiziționarea unui bun obișnuit, cu regim juridic comun. În privința unui astfel de bun nu putea avea reprezentarea că este necesară verificarea directă a unor "condiții suplimentare" sau a unor "condiții negative", cum este aceea că bunul nu are o alta calitate sau că bunul nu este înscris într-o anumită evidență. Prin urmare, reprezentanta pârâtei nu putea porni de la prezumția că bunul ce i se oferă spre cumpărare ar trebui să fie verificat în mod nemijlocit și suplimentar față de actele și informațiile pe care le prezintă promitenții vânzători; întreaga prezentare a apartamentului și încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare și a convenției de închiriere s-a făcut prin intermediul unei agenții imobiliare, care oferă servicii de profesionist în acest domeniu. Iar actele au fost concepute chiar de avocatul care a oferit servicii juridice agenției la încheierea acestor tranzacții. Ca atare, reprezentanta pârâtei a avut o conduită în limitele precauției obișnuite la încheierea convențiilor de vânzare-cumpărare cu privire la bunuri obișnuite, iar diligentele ei au fost, în concret, absolut rezonabile (verificarea calității de proprietari a promitenților vânzători, faptul că imobilul era liber de sarcini și de procese, nu era revendicat), ea nefiind un profesionist nici în domeniul construcțiilor, nici în arhitectură, nici cu privire la situația monumentelor istorice; împrejurarea că imobilul este situat în zona centrală nu obliga la o diligentă deosebită față de normal, deoarece centrul mun. Cluj-N. este eclectic d.p.v. al situației juridice a construcțiilor. Mai precis, nu toate imobilele din centru sunt și monumente de arhitectură clasificate ca atare; pentru a fi convinsă că imobilul este unul obișnuit și că este corespunzător scopului pentru care dorește să îl achiziționeze, reprezentanta pârâtei a primit din partea soților C. asigurări, atât referitoare la o pretinsă situație că "bunul nu este monument istoric", cât și la posibilitățile de transformare constructivă. încă de la încheierea antecontractului reclamanții au precizat că ei înșiși au dorit să transforme spațiul în cabinet stomatologic, faptul că în imobil există și funcționează încă două societăți comerciale și că au obținut hotărâre judecătorească de obligare a vecinilor să le dea acceptul pentru realizarea unui acces din stradă; nu se regăsește în speță ipoteza potrivit căreia faptul asupra căruia a purtat eroarea ar fi putut fi cunoscut, cu diligente rezonabile. În mod evident reclamanții apelanți sunt singurii care au avut foarte clară reprezentarea faptului că cel puțin în privința unui element esențial referitor la bun - clasificarea ca monument istoric a imobilului în care se găsește apartamentul - existau semne de îndoială foarte serioase și că ei erau singurii care știau despre aceste semne. Iar cu privire la acest element, atât în perioada cât s-au purtat discuțiile înainte de antecontract, cât și la momentul când s-a încheiat efectiv actul, aveau obligația de informare a pârâtei cu privire la acest aspect. Or, reclamanții: au trecut cu totul sub tăcere elementele de îndoială pe care le cunoșteau încă din 2002; au făcut acest lucru în condițiile în care au cunoscut și au avut reprezentarea faptului că prin necomunicarea acestor elemente asociatul unic al pârâtei și-a format părerea că bunul era unul obișnuit.

Faptul că apelanții, așa cum afirmă în prezent (valorificând din acest punct de vedere optica pe care a îmbrățișat-o instanța penală), au fost și ei în eroare cu privire la regimul juridic al imobilului (deși, este vorba cel puțin de dolul prin reticență din partea lor), nu are nicidecum semnificația că eroarea lor în raport cu eroarea pârâtei ar avea drept consecință păstrarea actului ca un act valabil. Dimpotrivă, actul este și rămâne viciat, cu consecința că el este desființat.

Chestiunea diligentelor rezonabile din partea pârâtei nu poate fi interpretată în sensul că, în ceea ce privește mecanismul erorii, aceasta înlătură îndeplinirea de către reclamanți, ca parte contractanta, în mod riguros a obligațiilor lor de informare și de buna credință. Astfel, dacă apelanții îi impută faptul că pârâta nu a făcut minime cercetări referitoare la împrejurarea că apartamentul din litigiu era monument istoric, este vădit că ei înșiși erau ținuți să facă acele minime diligente anterior încheierii antecontractului și, mai ales, să o înștiințeze despre o situație clară a imobilului. Iar împrejurarea că ei știau încă din 2002 că imobilul era pe lista monumentelor istorice, chiar în sensul că aveau dubii despre acest lucru, în mod vădit acest fapt nu îl puteam cunoaște cu niciun fel de alte diligente decât dacă ei l-ar fi mărturisit.

Critica apelanților în sensul că există o singură cauză de desființare a antecontractului, iar aceasta este culpa pârâtei pentru neexecutarea obligațiilor asumate, astfel că instanța de fond trebuia să pronunțe rezoluțiunea actului, este neîntemeiată

Pârâta și-a îndeplinit obligațiile stipulate în antecontract, respectiv a achitat reclamanților, așa cum au solicitat, suma de 50.000 EUR reprezentând avansul și parte din preț. Tot la fel, a preluat de la reclamanți, așa cum i-au predat, bunul corporal, adică apartamentul din .. 17.

Refuzul de prezentare la notarul public din partea pârâtei și faptul că nu a dat curs invitației pentru data de 1 martie 2010 a fost unul pe deplin justificat. Pârâta a adus la cunoștința reclamanților cauzele și motivele care o împiedică să accepte perfectarea actului în formă autentică și pentru care înțelege la rândul său să nu le pună la dispoziție diferența de preț încă din august 2009, înainte chiar de împlinirea termenului de 1 an convenit.

Notificarea pârâtei a fost explicită, dar nu a fost urmată și propuneri din partea lor pentru găsirea unei soluții, după cum, așa cum rezultă din materialul probatoriu, nici de demersuri pentru a obține schimbarea situației și regimului bunului pentru ca acesta să corespundă bunului pe care au promis prin antecontract.

Există însă din reclamanților o neexecutare a antecontractului, iar dacă ar fi să se rețină rezoluțiunea, atunci nu ei sunt cei care ar putea să o obțină, ci dimpotrivă.

Faptul că prin antecontract au declarat că bunul nu este monument istoric, deci și-au asumat obligația de perfectare a acestuia și transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun obișnuit și, în mod cert, asupra unui bun care nu este monument istoric. Or, este vădit faptul că atât în martie 2010 când au dorit perfectarea actului, cât și în prezent, bunul pe care ar putea să-l transmită este unul cu statut de monument istoric, care nu a fost declasificat și pentru care nu au făcut niciun demers ca să îl aducă în situația unui bun obișnuit,

Reclamanții și-au asumat obligația de a face dovada că apartamentul nu este monument istoric. Antecontractul nu face vorbire despre împrejurarea că vor face această dovadă printr-un act obținut pe numele altei persoane decât pe numele lor. Nici în termenul de 7 zile și nici ulterior, inclusiv la data de 22 februarie 2010 când au invitat pârâta la notarul public, reclamanții nu aveau o dovadă, eliberată pe numele lor, care să ateste că imobilul nu este monument istoric. Dimpotrivă, dețineau încă din ianuarie 2010 o dovadă contrară. Părțile nu au convenit ca reclamanții să transmită un bun cu privire la care statul nu își exercită dreptul de preemțiune. Or, modificare în mod unilateral a convenția în sensul transformării bunul a cărui vânzare au promis-o dintr-un bun care nu este monument istoric, într-un bun cu privire la care nu se exercită dreptul de preemțiune, nu este posibilă.

Reclamanții aveau obligații legale pe care trebuiau să le îndeplinească în privința apartamentului și asupra cărora au fost înștiințați direct prin chiar adresa nr. 11/18 ianuarie 2010. Si anume, trebuiau să înscrie în CF situația juridică de monument istoric a apartamentului iar, pentru perfectarea contractului în formă autentică trebuiau să notifice pârâta în legătură cu această informație. În mod vădit au evitat acest lucru și au evitat să aducă ia zi starea tabulară a imobilului. Neexecutarea obligațiilor contractuale este o cauză de rezoluțiune chiar și atunci când este vorba despre obligații pe care legea le instituie (art. 970 alin. 2 C.civil 1864), iar, în speță, aceste obligații legale sunt esențiale.

Chiar și în fața notarului au trecut sub tăcere situația clară de monument istoric a apartamentului și consecința acesteia în ceea ce privește realizarea accesului exterior cu privire la care au prezentat pârâtei nu doar asigurări, ci chiar și documentația întocmită de ei și hotărârea judecătorească de suplinire a consimțământului coproprietarilor. Încheierea de certificare întocmită de notarul public atestă clar împrejurarea că reclamanții nu au prezentat și adresa nr. 10/18 ianuarie 2010, aceea în care, pe lângă informația categorică în sensul că imobilul este monument istoric, s-a menționat că nu se pot admite lucrări care afectează planul orizontal al domeniului public (modificări, scări și găuri în trotuar).

Reclamanții nu au executat, nici în martie 2010, după cum nu pot nici acum să execute obligația de a-i transmite pârâtei în patrimoniu un bun susceptibil de transformare, prin executarea accesului exterior, așa cum a fost în realitate înțelegerea părților.

1.Curtea reține căpărțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare.

2.Reclamanții, promitenți vânzători au învestit instanța cu o cerere în rezoluțiunea acestui contract .Temeiul acțiunii în rezoluțiune exercitate pe cale principală l-a constituit refuzul nejustificat al promitentei cumpărătoare de a perfecta contractul în formă autentică.

3.Pe cale incidentală, promitenta cumpărătoare a solicitat în principal anularea promisiunii sinalagmatice. Cererea de anulare s-a fundamentat pe aceea că actul juridic nu respectă dispozițiile legale referitoare la condițiile de validitate. Promitenta cumpărătoare a invocat drept cauze de nulitate nevalabilitatea consimțământului pe care l-a exprimat în vederea perfectării convenției.

3.a.În principal, pârâta a susținut că manifestarea de voință a fost viciată prin dol, promitenții vânzători omițând în mod fraudulos să o informeze asupra unor împrejurări pe care se cuvenea să i le dezvăluie și anume că obiectul derivat al antecontractului, respectiv bunul la care se referă conduita părților, era monument istoric, nefiind în realitate un bun cu regim de drept comun, susceptibil de transformare în maniera dorită de promitenta cumpărătoare.

3.b.În subsidiar, pentru ipoteza în care prima cauză de nulitate relativă nu va fi confirmată, promitenta cumpărătoare a susținut că manifestarea de voință a fost viciată ,întrucât la data încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare a avut o falsă reprezentare asupra calităților substanțiale ale obiectului prestației, asupra unor împrejurări considerate esențiale, în absența căreia actul juridic nu s-ar fi încheiat ( error in substantiam) .În cadrul acestei apărări s-a relevat că la data încheierii actului juridic a avut o falsă reprezentare asupra calităților substanțiale ale obiectului prestației, asupra unor împrejurări considerate esențiale referitoare la obiectul derivat al antecontractului crezând că bunul la care se referă conduita părților este un bun cu regim de drept comun, susceptibil de transformare în maniera dorită de promitenta cumpărătoare, când în realitate acesta era un monument istoric.

3.c. Subsecvent celei de a doua apărări, promitenta cumpărătoare a solicitat pronunțarea rezoluțiunii cu titlu de sancțiune pentru neexecutarea lato sensu a obligațiilor asumate de promitenții vânzători .În susținerea acestui demers, promitenta cumpărătoare a relevat că neexecutarea are ca obiect obligația asumată de promitenții vânzători de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu privire la un bun cu regim de drept comun.

4.Prima instanță a dispus anularea antecontractului de vânzare cumpărare, reținând drept cauză de anulare vicierea consimțământului promitentei cumpărătoare pentru error in substantiam.

Apărarea invocată de promitenta cumpărătoare referitoare la vicierea consimțământului prin dol a fost invalidată de prima instanță.

5.Considerentele hotărârii apelate nu au atacate de pârâtă sub acest aspect.

6.Prin urmare, curtea va statua asupra tuturor chestiunilor de fapt și de drept cu respectarea limitelor caracterului devolutiv al apelului.

6.a Așa fiind, va cerceta legalitatea hotărârii prin raportare în principal la cauza de ineficacitate validată de prima instanță.

6.b Curtea mai reține că acțiunea reconvențională a promitentei cumpărătoare s-a sprijinit și pe existența unei cauze de rezoluțiune imputabilă promitenților vânzători.

Prima instanță a admis însă acțiunea pe baza altei cauze de ineficacitate (vicierea consimțământului promitentei cumpărătoarea pentru error in substantiam), fără a cerceta pe fond motivul referitor la sancțiunea rezoluțiunii antecontractului invocat de pârâtă.

Deși în apelul exercitat de reclamanți s-a criticat hotărârea prin referire la motivul pe baza căruia s-a admis acțiunea, curtea admite că intimata pârâta (promitenta cumpărătoare din speță) putea să invoce în apărarea sa și acele motive ale acțiunii reconvenționale pe care prima instanță nu le-a mai analizat pe fond ,urmare a admiterii acțiunii în anulare ( a se vedea în acest sens I. D., Tratat de procedură civilă vol.II ed. a III-a, ed. Servo-.. 180) .

Prin întâmpinarea formulată cu privire la apelul exercitat de reclamanți( promitenți vânzători) pârâta( promitentă cumpărătoare) a invocat apărarea cu titlu subsidiar privitoare la îndeplinirea condițiilor referitoare la pronunțarea rezoluțiunii judiciare din culpa reclamanților pentru neîndeplinirea lato sesu a obligației de perfectare în formă autentică a contractului cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun care nu este monument istoric (în acest sens este relevantă apărarea evocată în cadrul pct. 4.2 pag.8 fila 35 dos. apel).

În consecință, instanța de apel apreciază că, de principiu, acest aspect poate constitui obiectul analizei în calea de atac.

7.Deliberând asupra cererilor de reformare curtea reține următoarele:

7.1.Hotărârea primei instanțe prin care s-a validat apărarea legată de vicierea consimțământului promitentei cumpărătoarea pentru error in substantiam este legală sub acest aspect. Pentru dispune în acest sens curtea relevă următoarele:

Prin eroare se înțelege falsa reprezentare a unor împrejurări la încheierea unui act juridic .Eroarea este o imagine subiectivă, deformată a realității care se datorează celui aflat în eroare.

Pentru ca falsa reprezentare a realității la încheierea unui act juridic să fie viciu de consimțământ, trebuie întrunite cumulativ următoarele cerințe: eroarea să fie esențială ,eroarea să fie scuzabilă, elementul asupra căruia să cadă falsa reprezentare să fi fost hotărâtor ( determinant ) pentru încheierea actului juridic. În cazul actelor bilaterale cu titlu oneros este necesar ca partea contractantă să fi știut ori să fi trebuit să știe că elementul fals reprezentat era esențial ( hotărâtor ) pentru încheierea actului juridic civil respectiv.

7.1.1 Atunci când falsa reprezentare cade asupra calităților substanțiale ale obiectului prestației ori ale altei împrejurări considerate esențiale de părți în absența căreia actul juridic nu s-ar fi încheiat suntem în prezența unei erori esențiale ( error in substantiam).

În cazul error in substantiam interesează nu numai lucrul în materialitatea lui, ci și conținutul prestației( acțiunea sau inacțiunea), iar cum prestația este determinată de părțile actului juridic, rezultă că elementele ce alcătuiesc prestația vor fi privite sau nu ca esențiale după cum părțile au intenționat sau nu să le dea aceste caracter.

În jurisprudență s-a subliniat că substanța obiectului este constituită din acele calități ale sale care au fost determinante pentru părți sau parte într-o asemenea măsură încât, dacă ar fi fost cunoscută lipsa acestora, actul juridic nu s-ar fi încheiat ( C.S.J., s. civ., dec. nr. 160/1993, în Dreptul nr. 7/1994, p. 84) .

7.1.2 Eroarea scuzabilă este cea care nu poate fi reproșată părții care a avut o falsă reprezentare a realității la încheierea actului juridic, deci care nu este urmarea lipsei de informare sau neglijenței părții respective.

Caracterul scuzabil se apreciază în practică, de regulă, după un criteriu subiectiv, adică în concret, de la caz la caz ,în raport de experiența de viață, de pregătirea, de alte date care îl privesc pe cel aflat în eroare. Atunci când partea aflată în eroare a fost neglijentă, aplicarea unei sancțiuni ce ar urma să producă efecte și asupra unei alte persoane nu se mai justifică .Menținerea actului juridic într-un asemenea caz poate fi privită și ca o preîntâmpinare a prejudiciului care s-ar pricinui cocontractantului dacă actul ar fi anulat.

Curtea admite că, de principiu, și recurgerea la criteriul abstract este posibilă.

Reclamanții apelanți au susținut că eroarea este imputabilă pârâtei, caracterul nescuzabil al erorii putând fi determinat facil prin recurgerea la criteriul abstract, anume comportamentul unei persoane cu diligență medie ( care se poate îngriji de propriile interese într-o situație similară) .

S-a relevat de către reclamanți că faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi cunoscut cu diligențe rezonabile, prin simpla accesare a informațiilor referitoare la imobilul în litigiu în rețeaua de internet sau simpla interogare a oricărei autorități de resort.

Curtea reține că în perioada precontractuală, dreptul pozitiv stabilește obligația de informare și abnegație. Funcția obligației de informare constă în aceea de a permite fiecărei părți să-și dea consimțământul în cunoștință de cauză că serviciul sau bunul care face obiectul contractului corespunde așteptărilor sale. Această obligație asigură beneficiarului său posibilitatea să aprecieze și să evalueze avantajele și inconvenientele care pot rezulta din contract, iar celeilalte părți să-și dea seama dacă poate sau nu realiza interesul partenerului său contractual. Aceste obiective se înscriu în ideea generală enunțată mai sus, potrivit căreia o parte nu trebuie să încheie contractul, dacă știe că nu va realiza interesul din contract al celeilalte părți și de asemenea, dacă știe că aceasta din urmă nu va fi capabilă din varii motive, să realizeze propriul interes. Or, reclamanții susțin că s-au descărcat valabil de obligația de informare ce le incumba în etapa precontractuală, prezentând doar hotărârea judecătorească în care s-a statuat că imobilul nu este monument istoric .În același timp, afirmă că pârâta trebuia să fie diligentă, să nu se limiteze în a se încrede în starea de fapt atestată de actul jurisdicțional și să săvârșească propriile cercetări.

Dacă s-ar valida teza avansată de reclamanți, standardul cerut cumpărătorului ,prin raportare la criteriul abstract, s-ar impune deopotrivă și vânzătorilor . Vânzătorii la rândul lor trebuiau să actualizeze informațiile referitoare statutul imobilului, pentru a-și da seama dacă vor putea realiza interesul din contract al celeilalte părți. Acest lucru nu s-a întâmplat, reclamanții rămânând în pasivitate. Aceleași surse de informație existente la îndemâna cumpărătoarei erau accesibile și reclamanților vânzători. Nu se poate admite ca reclamanții să aibă parte de un tratament mai blând, în timp ce pârâtei să i se pretindă exigențe sporite. Pe linia acestui raționament, se poate conchide facil că nici reclamanții nu au îndeplinit lato sensu obligația de informare atâta vreme cât nu au efectuat verificări suplimentare ( prin accesarea informațiilor actualizate referitoare la imobilul în litigiu în rețeaua de internet sau prin interogarea autorităților de resort în etapa precontractuală )pentru a dobândi „certitudinea” că starea de fapt atestată de actul jurisdicțional corespunde cu statutul real al imobilului. Or, neîndeplinirea lato sensu a obligației de informare care generează un viciu de consimțământ justifică anularea actului în justiție.

Reclamanții relevă că actul juridic trebuie menținut întrucât eroarea în care s-a aflat pârâta îi este imputabilă exclusiv cumpărătoarei, fiind urmarea lipsei de informare și neglijenței sale.

În cazul erorii nescuzabile resortul soluției de menținere a actului îl constituie preîntâmpinarea prejudiciului pricinuit cocontractantului dacă s-ar anula actul .

În speță, o soluție de menținere a actului, pornind de la caracterul nescuzabil al erorii în care s-ar fi aflat pârâta ( prin raportare la criteriul abstract) ar consolida în mod injust drepturile promitenților vânzători care se află într-o situație similară cu promitenta cumpărătoare (nici reclamanții nu au făcut propriile lor verificări în modalitatea pretinsă / impusă pârâtei).

Curtea nu neagă utilitatea recurgerii la criteriul abstract pentru aprecierea caracterului scuzabil al erorii, dar, în litigiul dedus judecății consideră că trebuie să dea prevalență criteriul subiectiv pentru aprecierea caracterului scuzabil al erorii în care s-a aflat pârâta la încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare.

Oricum, recurgerea la criteriul abstract ar legitima concluzia potrivit căreia reclamanții nu și-au îndeplinit lato sensu obligația de informare în etapa precontractuală fapt care avea aptitudinea de a genera un viciu de consimțământ.

Instanța de apel apreciază însă că, în raport de circumstanțele speciale ale speței, faptul asupra căruia a purtat eroarea nu putea fi cunoscut de pârâtă cu diligențe rezonabile.

Actul jurisdicțional care statuat în mod irevocabil că imobilul în litigiu nu era monument istoric( Decizia civilă nr.444/2003 a C.A. Cluj fila 23, dos. Judecătoria Cluj- N.) și care infirmă informația comunicată de autoritățile de resort prin adresa 312/2002 avea puterea de a genera încrederea legitimă că bunul care a făcut obiectul derivat al antecontractului era un bun supus regimului de drept comun, fiind susceptibil de transformare în maniera dorită de pârâtă.

Este important de amintit că acea hotărâre judecătorească recunoștea dreptul reclamanților de a aduce imobilului chiar modificările pe care pârâta urmărea să le facă ( deschiderea unei ieșiri direct din stradă, a se vedea în acest sens pagina 3 din Decizia civilă nr.444/2003 a C.A. Cluj fila 23 dos. Judecătoria Cluj- N. ).

Hotărârea judecătorească reprezintă concluzia formulată la un demers având ca obiect o situație juridică litigioasă ,cât și consacrarea unei stări de drept irevocabile prin forța ce este atașată actului.

Un act emis de o autoritate jurisdicțională care recunoștea dreptul de a aduce imobilului modificări în sensul deschiderii unei ieșiri direct din stradă și care stabilea în mod irevocabil că bunul nu este monument istoric putea genera pârâtei încrederea legitimă că bunul era supus regimului de drept comun.

La momentul încheierii antecontractului exista o baza legitimă de încredere a pârâtei în sensul celor anterior relatate, bază de încredere care trebuie protejată.

Așteptările pârâtei erau rezonabile. Concluzia formulată de autoritatea jurisdicțională prin Decizia nr.444/2003 a C.A. Cluj la acea situație juridică litigioasă putea genera această încredere.

Semnificația actului jurisdicțional implică două componente: iuris dictio-rostirea dreptului,tranșarea litigiului prin aplicarea regulii de drept-și imperium- exercitarea unei fracțiuni din puterea publică.

Regulile referitoare la eficacitatea substanțială a actelor jurisdicționale justifică această stare de încredere și explică mecanismul psihologic și subiectiv al modului în care ea s-a născut.

Interesul social reclamă ca hotărârile instanțelor judecătorești în litigiile supuse spre dezlegare să fie considerate ca exprimând adevărul ( lucrul judecat trebuie considerat adevărat) .

Ținând cont de statutul social, profesional al pârâtei, de circumstanțele cauzei, rapiditatea cu care se derulează în general achizițiile imobiliare, curtea apreciază că pârâta putea în mod legitim să creadă că hotărârea aflată sub „guvernământul” puterii de lucru judecat este intangibilă și că va putea fi ulterior valorificată .

Este de notorietate faptul că tranzacțiile imobiliare se desfășoară cu celeritate, existând în general o presiune din parte vânzătorului care se prevalează de existența altor ofertanți.

Ținând cont de factorii psihologici care puteau influența decizia promitentei cumpărătoare(teama de a pierde o ocazie favorabilă), curtea consideră că aceasta a fost de bună credință și că odată ce i-a fost făcută cunoscută existența hotărârii judecătorești era îndreptățită să creadă că ceea ce s-a judecat în acel proces este adevărat, respectiv că bunul pe care dorea să-l cumpere este transformabil..

7.1.3 Curtea apreciază că elementul asupra căruia a căzut falsa reprezentare a fost determinant pentru încheierea actului juridic.

Probațiunea administrată în cauză confirmă teza susținută de pârâtă, teză conform căreia una din calitățile substanțiale ale obiectului prestației, acțiunea la care era îndreptățită pârâta și de care erau ținuți reclamanții era ca strămutarea proprietății să se facă în viitor cu privire la bun care nu este monument istoric.

În cadrul promisiunii sinalagmatice reclamanții, în calitate de promiteți vânzători și-au asumat obligația de a încheia în viitor, la prețul stabilit un contract de vânzare cumpărare cu privire la un bun care nu este monument istoric( clauza 3.3 din antecontract fila 9 dos._ a judecătoriei Cluj –N.).

Părțile au consemnat acordul lor de voință în înscrisul constituit, specificând asupra calităților ce trebuie să le întrunească obiectul derivat al actului juridic.

Declarația de voință a părților se presupune că exprimă voința reală a părților .Sarcina de a dovedi că voința reală este alta și nu corespunde cu voința declarată revine părții interesate. Această declarație de voință, consemnată în înscrisul preconstituit este susținută și de declarațiile unor terți în cauză. Prin urmare, o probă contrară nu a fost făcută.

Martorii audiați în cauză au relevat că neapartenența bunului(ca obiect derivat al actului juridic) la categoria monumentelor istorice era vitală întrucât pârâta dorea să amenajeze imobilul în scopul desfășurării de activități comerciale, și anume să deschidă o florărie într-o zonă centrală a orașului.

În acest sens, relevante sunt declarațiile agentului imobiliar care a asistat în mod direct la discuțiile purtate de părți cu ocazia vizionării imobilului( fila 239,240 dos. Tribunalul specializat Cluj).

Martora a declarat că, la data prezentării imobilului, părțile au purtat discuții în legătură cu neapartenența bunului la categoria monumentelor istorice, pârâta comunicând reclamantei că: „ dorește să transforme spațiul să schimbe zugrăveala să monteze o centrală termică și să facă o intrare din stradă .Cu aceeași ocazie, reclamanta C. C. L. a asigurat-o pe promitenta cumpărătoare că deține o hotărâre judecătorească din care rezultă că imobilul nu este monument istoric, act jurisdicțional irevocabil prin care proprietarii imobilului au fost obligați să permită amenajarea unei intrări din stradă.

În acest context, neapartenența bunului la categoria monumentelor istorice, posibilitatea amenajării unei intrări din stradă este și trebuie considerată ca fiind esențială. Este de notorietate că apartenența unei clădiri la grupa monumentelor istorice poate obstrucționa ori limita drastic transformarea lor.

Declarația de voință a părților nu poate fi lipsită de efecte. Este clar că reclamanții și-au asumat obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare cu privire la un bun care nu este monument istoric. Această declarație de voință nu poate fi nesocotită.

Dacă calitatea și implicit caracterul transformabil al imobilului în maniera dorită de pârâtă nu ar fi fost apreciate drept esențiale, nu avea sens inserarea clauzei referitoare la necesitatea prezentării unor dovezi în acest sens și plasarea acestei prevederi în secțiunea contractuală referitoare la obiectul contractului( clauza3.2, 3.3 fila 9 dos. Judecătoria Cluj- N.).

Articolele 3.2, 3.3 din antecontract conțin reglementări cu privire la apartenența bunului la circuitul civil, faptul că nu există nici o cerință restrictivă de circulație a acestuia. Or, în cazul monumentelor istorice dreptul de preemțiune al statului constituia o astfel de cerință ( restrictivă).

Toate clauzele contractului trebuie interpretate coordonat ele alcătuiesc un întreg, neputând fi desprinse din contextul acestuia. Numai așa poate fi decelată voința reală a părților.

Teza conform căreia neapartenența imobilului la categoria monumentelor istorice nu era o cerință esențială nu poate fi validată întrucât ,probele primare( înscrisul întocmit de părți interpretat de instanță conform regulilor în materie și depozițiile martorilor despre faptele cunoscute personal) cât și probele secundare susțin ideea contrară.

Voința reală a părților poate fi dedusă și din împrejurări exterioare cordului lor de voință.

Atitudinea părților și conținutul discuțiilor prealabile și negocierilor precontractuale, comportamentul părților în timpul și după perfectarea contractului sunt relevante în acest sens.

Elementele extrinseci care au servit instanței de apel pentru cercetarea voinței părților sunt următoarele:

►Prezentarea de reclamanți ( clauza 3.3 din antecontract) a unor documente considerate relevante care să ateste neapartenența bunului la categoria monumentelor istorice .Decizia nr.444/2003 a C.A. Cluj recunoștea dreptul reclamanților de a aduce imobilului chiar modificările pe care pârâta urmărea să le facă ( deschiderea unei ieșiri direct din stradă, a se vedea în acest sens fila 23 dos. Judecătoria Cluj- N. ).În acest sens este relevant și răspunsul reclamantului la întrebarea nr. 14 din interogatoriu –fila 168-169 dos. Trib..>

►conținutul discuțiilor prealabile și negocierilor precontractuale. Unul din martori(–fila 282 dos. Trib..> a declarat că, la data prezentării imobilului, părțile au purtat discuții în legătură cu neapartenența bunului la categoria monumentelor istorice, pârâta comunicând reclamantei că: „ dorește să transforme spațiul să schimbe zugrăveala să monteze o centrală termică și să facă o intrare din stradă .Cu aceeași ocazie, reclamanta C. C. L. a asigurat-o pe promitenta cumpărătoare că deține o hotărâre judecătorească din care rezultă că imobilul nu este monument istoric, act jurisdicțional irevocabil prin care proprietarii imobilului au fost obligați să permită amenajarea unei intrări din stradă. Avocatul care a redactat antecontractul a precizat că astfel de clauze nu sunt uzuale și, dacă nu ar fi existat discuții în legătură cu natura acestui imobil, clauza nu ar fi fost stipulată- fila 278 dos. Trib..> )

►negocierea unor clauze exprese în contractului de locațiune care permiteau pârâtei în calitatea sa de comerciant să schimbe destinația spațiului fără acordul reclamanților și să-și desfășoare activitatea economică în imobil ( clauza 7.4, 7.7 din contractul de închiriere) ;

►informarea solicitată de reclamanți autorităților pentru a se stabili dacă asupra imobilului se pot admite lucrări care afectează planul orizontal al domeniului public ( modificări, scări găuri în trotuar pe care le presupunea realizarea unei ieșiri din stradă). Dacă caracterul transformabil al bunului nu ar fi fost esențial pentru părți, reclamanții nu ar fi cerut autorităților aceste relații. Oricum, cerința posibilității de a adapta imobilul în sensul creării unei intrări din stradă era pe deplin compatibilă cu statusul pârâtei.

►rapiditatea cu care s-au efectuat lucrările în vederea adaptării, transformării imobilului corespunzător scopului previzionat, acela de imobil afectat fondului de comerț ( iarna 2008-2009, a se vedea contractul de prestări servicii încheiat la 31.10.2008 și actele adiționale ulterioare, fila 253 -261 dos. Trib..>);

►atitudinea tolerantă a reclamanților față de acest proces care le era cunoscut /tăcerea reclamanților în intervalul în care s-au derulat operațiunile de amenajare și extindere (în acest sens sunt relevante răspunsul la interogatoriu întrebările 20,21, 22 fila 170 dos. Trib..> );

►achiziția promptă în iarna anului 2008-2009 a materialelor și a boxei afectate procesului de extindere și amenajare ( relevante sunt facturile fiscale atașate la filele 43-141 și antecontractul prin care boxa a fost achiziționată de pârâtă);

►lipsa de reacție a reclamanților pentru un interval considerabil, mai mult de 6 luni între momentul notificării ce le-a fost transmisă de pârâta în vederea anulării contractului pentru error in substantiam( 11.08.2009 fila 11 dos. Judecătoria Cluj N.) și data demarării procedurii de conciliere pentru rezoluțiune din inițiativa promitenților vânzători ( 22.02.2010 fila 35 dos. Jud. Cluj N.)

►faptul că la data notificării pârâtei în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, reclamanții nu îndepliniseră formalitățile prevăzute de lege pentru înscrierea în cartea funciară a mențiunilor referitoare la calitatea de monument istoric al bunului, deși cunoșteau această obligație din adresa emisă de DMI-MCC București nr.11/18.01.2010 ( fila 216 vol.I dos . Tribunal S. Cluj). Reclamanții au îndeplinit formalitățile prevăzute de lege pentru înscrierea în cartea funciară a mențiunilor referitoare la calitatea de monument istoric al bunului doar în cursul litigiului-14.01.2013. În acest context, se poate conchide că acea notificare a avut doar un caracter formal, prin care reclamanții au tins să contracareze efectele concilierii prealabile demarate de pârâtă în vederea anulării antecontractului.

Actul jurisdicțional avea aptitudinea de a crea convingerea subiectivă că bunul întrunește calitățile cerute desfășurării unei activități economice corespunzătoare obiectului de activitate al pârâtei și a fost resortul puternic al continuării lucrărilor și achitării diferenței de preț și ulterior epocii la care pârâtei i-au fost făcută cunoscută problema legată de posibila apartenență a bunului categoriei monumentelor istorice. Martorul M. D. C. a declarat că ,după ce unul din colocatari a informat pârâta că bunul este monument istoric, reclamanții, cărora promitenta cumpărătoare le-a cerut clarificări, au continuat să dea garanții că imobilul nu este monument istoric și că litigiul purtat în acest sens le-a dat câștig de cauză( fila 284, 296 verso dos. Trib..>

Faptul că pârâta a început lucrările de amenajare fără autorizație ori dacă aceasta era sau nu necesară nu are semnificație în economia cauzei, riscul de a se expune răspunderii contravenționale sau de altă natură fiind unul asumat de această entitate. Demersul juridic inițiat nu se fundamentează pe dispozițiile L. nr. 50/1991. Din această perspectivă, apărările privitoare la necesitatea autorizării lucrărilor și inexistența unei autorizații de construire nu au relevanță, fiind străine de obiectul cauzei.

Dacă pârâta ar fi cunoscut că bunul nu putea fi transformat în acest mod ( în sensul amenajării unei intrări din stradă )actul juridic nu s-ar fi încheiat .

Clientela are un rol important pentru activitatea economică, ea determină prin număr și frecvență succesul sau insuccesul comerciantului. Clientela se află într-o strânsă legătură cu vadul comercial. Potențialitatea fondului de comerț este și rezultatul locului în care se află amplasat un obiectivul comercial. În consecință,din perspectiva noțiunii de vad comercial, nu poate fi lipsit de semnificație faptul că obiectivul comercial poate avea sau nu poate avea ieșire din stradă. Impunerea acestei condiții rezultă cu prisosință din economia cauzei . Din perspectiva vadului comercial nu este indiferent dacă un spațiu cu destinație comercială aflat la demisol are sau nu ieșire din . spațiului destinat comerțului cu flori depinde de măsura în care locul în care este amplasat permite accesul direct, facil al publicului, crearea unui acces din . mod direct și abilitatea în realizarea reclamei comerciale.

7.1.4.Reclamanții susțin că instanța de fond ar fi trebuit să rețină efectul puterii de lucru judecat, în sensul art. 22 C.pr.penală.

Critica construită astfel este manifest eronată. Procedura reglementată de prev. art. 278 ind. 1 C.pr.penală este o procedură specifică de control judecătoresc pentru invalidarea unor acte întocmite de procuror (rezoluții/ordonanțe de neîncepere urmărire penală sau de scoatere de sub urmărire penală). Cu alte cuvinte, ceea ce se atacă și se verifică este modul cum a îndeplinit procurorul activitatea sa de cercetare a unor fapte și/sau împrejurări ce ar putea constitui fapte prevăzute de legea penala și pentru care trebuie identificată și trasă la răspundere persoana vinovată. Admiterea sau respingerea plângerii sunt soluții cu privire la actele procurorului, și nu soluții de judecare propriu-zisă a cauzei. De aceea, chiar admiterea plângerii potrivit art. 278 ind. 1 C.pr.penală îl obligă pe procuror să efectueze sau să completeze demersuri care să lămurească faptele și împrejurările indicate de instanță, dar nu îl obligă și să dispună trimiterea în judecată. În procedura reglementată de disp. art. 278 ind. 1 C.pr.penală, chiar dacă starea de fapt a pornit de la acte juridice civile sau comerciale, iar legat de acestea s-au solicitat și despăgubiri, hotărârea pronunțată asupra plângerii pentru invalidarea actelor procurorului de neîncepere sau de scoatere de sub urmărire penală se limitează și în ceea ce privește latura civilă a cauzei tot la modul cum procurorul și-a îndeplinit activitatea sa. Nu se statuează cu privire la fondul unor pretenții civile deoarece este vorba de procedură de control și nu o procedură prin care să se rezolve o acțiune penală și cea civilă alăturată ei.

Relevante în acest sens sunt Deciziile nr. 165/2006 și 654/2006 ale Curții Constituționale și considerentele Deciziei nr. 64 /15 octombrie 2007 al ÎCCJ - Secțiile Unite prin care s-a statuat că judecarea plângerii împotriva actelor procurorului de netrimitere în judecată are o natură juridică deosebită, care nu vizează soluționarea propriu-zisă a cauzei penale, ci constituie doar un mijloc procedural prin care se realizează examinarea actelor procurorului atacate sub aspectul legalității.

Prin urmare, o hotărâre pronunțată în procedura art. 278 ind. 1 C.pr.penală nu este cuprinsă în categoria hotărârilor la care face referire art. 22 C.pr.penală, acest din urmă text vizând în exclusivitate acele hotărâri penale prin care se soluționează o cauză penală, în sensul unei soluții ce privește însăși fapta penală și pe făptuitorul ei.

Sentința penală nr. 669/2013 pronunțată de Judecătoria Cluj-N. în Dosarul nr._ a statuat și în concret doar asupra actelor procurorului și cu privire la modul cum acesta a efectuat cercetările pentru a stabili dacă reclamanții C. au săvârșit sau nu faptele penale pe care pârâta le-a semnalat. Dipozițiile art.22 alin.l C.proc.penală nu sunt aplicabile litigiului. Împrejurarea că faptele imputate reclamanților nu întrunesc elementele constitutive ale unor infracțiuni, nu le exclude automat și din sfera faptelor cu relevanță în planul raporturilor civile și nu înlătură semnificația acestora în ce privește formarea și executarea contractului.

Reclamanții critică hotărârea instanței de fond invocând principiul "electa una via non datur recursus ad alteram"pe temeiul căruia pretind că ar fi trebuit reținut un fine de neprimire pentru cererea reconvențională, deoarece pârâta se constituise parte civilă în procesul penal pentru aceleași pretenții de despăgubiri.

Aceste susțineri nu pot fi primite atât timp cât hotărârea penală adusă în discuție nu este decât una ce statuează asupra activității procurorului și nu asupra cauzei penale propriu-zise.

Prezentarea pretențiilor civile odată cu plângerea pe care a formulat-o împotriva numiților C., alături de alte persoane, nu are semnificația unei opțiuni în sensul arătat de reclamanți.

În procesul penal momentul acestei opțiuni este cel al citirii actului de sesizare. Demersul pârâtei în plan penal s-a oprit la procedura specifică de control asupra actelor procurorului.

Raționamentul echivalează cu nerecunoașterea dreptului de a valoriza creanța invocată pe cale unei acțiuni în justiție. Or, acest lucru nu este posibil.

7.1.5 Reclamanții rețin din motivarea sentinței aprecierea că nu s-ar fi dovedit inducerea în eroare a reprezentantei pârâtei de către ei, pe care o contrapun concluziei potrivit căreia a existat o eroare esențială asupra unei stări de fapt determinante la încheierea actului, dar care eroare a fost nu doar a reprezentantei pârâtei, ci și a reclamanților. Prima instanța a apreciat că probatoriul administrat nu a relevat o inducere în eroare a reprezentantei pârâtei de către reclamanți pe planul analizei dacă la încheierea antecontractului poate fi regăsit viciul de consimțământ al dolului.

Apărarea potrivit căreia cele stabilite prin sentință ar contraveni "în sine" teoriei generale a viciilor de consimțământ nu poate fi validată .Pârâta a acceptat să încheie antecontractul cu reclamanții având certitudinea că bunul pe care îl va primi este unul obișnuit, lipsit de orice condiționări și, mai ales, unul care nu este monument istoric. Acest lucru are tocmai semnificația faptului că în calitate de parteneri contractuali ai pârâtei, reclamanții și-au dat seama foarte clar că situația și regimul juridic de bun imobil comun, transformabil din punct de vedere constructiv astfel încât să permită desfășurarea activității comerciale, este un element esențial al actului, iar cu privire la acest element există din partea pârâtei o falsă reprezentare a realității.

Hotărârea instanței de fond nu este nici lipsită de temei legal, nici contrară situației de fapt din speță întrucât: elementul asupra căruia se regăsește falsa reprezentare a realității este calitatea imobilului de a fi bun comun. Prin contract s-a evidențiat (și reclamanții înșiși au făcut primii acest lucru) faptul că bunul nu are un regim juridic special și poate fi transformat în scopuri comerciale. Pentru această posibilitate reclamanții sunt cei care au și prezentat, încă la încheierea antecontractului, înscrisuri deținute de ei ce urmăreau să și probeze faptul că "transformabilitatea" bunului, inclusiv prin crearea unui acces din stradă, era deja un element câștigat în beneficiul imobilului.

Calitatea de bun obișnuit a apartamentului din .. 17, . element esențial și nu secundar sau indiferent în actul pe care l-a încheiat cu reclamanții. Prin urmare, argumentele aduse și prin motivele de apel, în sensul că și imobilele monumente istorice sunt compatibile cu desfășurarea de activități comerciale, nu sunt relevante.

Mențiunile că pârâta nu a întâmpinat dificultăți în raport de condițiile speciale ale regimului bunului, ci în raport cu condițiile generale de efectuare a lucrărilor, comune oricărui imobil, sunt prezentate distorsionat. Pârâta a întâmpinat dificultăți exact pentru elementele pe care reclamanții i le-au prezentat la încheierea antecontractului, respectiv faptul că, acesta nefiind monument istoric, au făcut demersuri pentru transformarea apartamentului, inclusiv au întocmit proiectul de construire si au reușit să obțină hotărârea judecătorească prin care vecinii au fost obligați să își dea consimțământul la realizarea accesului din stradă.

Acest element, privește obiectul contractului (adică imobilul este unul cu regimul juridic de bun comun, obișnuit și transformabil pentru activitate comercială) și poartă în mod categoric asupra calității pe care ambele părți au avut-o în vedere și au convenit asupra ei, fiind de fapt situația de la care a și pornit însăși negocierea contractului. Iar reclamanții au știut ei înșiși acest lucru și în acest sens au prezentat întreaga situație a imobilului, fapt dovedit în dosar prin probele administrate, respectiv: înscrisul în care s-a consemnat antecontractul art. 3.3. din Antecontractul de Vânzare-Cumpărare din data de 21 octombrie 2010, atestat cu nr.93/21.10.2008 de către av. P. M., recunoașterile la interogatoriu ale reclamanților - răspunsurile la întrebările nr. 1,4,6,9,11,13,14,15,19,20 pentru C. C. L. și răspunsurile la întrebările nr. 8,9,11,13,14,15,19, 20, 22, 23 pentru C. P. și depozițiile martorilor.

Faptul că apelanții, așa cum afirmă în prezent puteau fi în eroare cu privire la regimul juridic al imobilului nu are semnificația că eroarea lor în raport cu eroarea pârâtei ar avea drept consecință păstrarea actului ca un act valabil. Dimpotrivă, actul este și rămâne viciat, cu consecința că el trebuie desființat.

7.1.6 Reclamanții și-au asumat obligația expresă de a prezenta, în termen de 7 zile, dovada faptului că bunul nu este monument istoric. Mai mult, i-au predat pârâtei înscrisuri prin care au dorit nu doar să ateste demersurile lor pentru transformarea apartamentului în spațiu cu destinație comercială, respectiv pentru executarea unui acces din stradă, ci chiar reușita lor în acest sens. Faptul că instanța de fond a reținut aceste elemente nu înseamnă a se fi reținut o altă stare de fapt decât cea atestată prin sentința penală nr. 669/2013.

7.1.7Probatoriul administrat confirmă apărarea potrivit căreia neîncheierea contractului în formă autentică își are cauza în neatingerea exigențelor previzionate cu privire la obiectul derivat al antecontractului. În acest context gradul de solvabilitate a pârâtei nu ar putea primi valențele pretinse de reclamanți.

Invitația din partea reclamanților apelanți, în februarie 2010, ca pârâta să se prezinte la notarul public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare a fost făcută cu ignorarea solicitărilor acesteia către reclamanți din notificarea pe care le-a trimis-o în august 2009 și mai ales, cu nesocotirea și trecerea sub tăcere din partea lor a adreselor pe care le obținuseră în 18 ianuarie 2010 în sensul că imobilul este monument istoric.

Critica apelanților reclamanți în sensul că există o singură cauză de desființare a antecontractului, iar aceasta este culpa pârâtei pentru neexecutarea obligațiilor asumate, astfel că instanța de fond trebuia să pronunțe rezolutiunea actului, este neîntemeiată

Pârâta și-a îndeplinit obligațiile stipulate în antecontract, respectiv a achitat reclamanților, așa cum au solicitat, suma de 50.000 EUR reprezentând avansul și parte din preț. Tot la fel, a preluat de la reclamanți, așa cum i-au predat, bunul corporal, adică apartamentul din .. 17.

Refuzul de prezentare la notarul public din partea pârâtei și faptul că nu a dat curs invitației pentru data de 1 martie 2010 a fost unul pe deplin justificat.

Pârâta a adus la cunoștința reclamanților cauzele și motivele care o împiedică să accepte perfectarea actului în formă autentică și pentru care înțelege la rândul său să nu le pună la dispoziție diferența de preț încă din august 2009, înainte chiar de împlinirea termenului de 1 an convenit.

Notificarea pârâtei a fost explicită, dar nu a fost urmată și propuneri din partea lor pentru găsirea unei soluții, după cum, așa cum rezultă din materialul probatoriu, nici de demersuri pentru a obține schimbarea situației și regimului bunului pentru ca acesta să corespundă bunului pe care l-au promis prin antecontract.

Reclamanții și-au asumat obligația de a face dovada că apartamentul nu este monument istoric. Antecontractul nu face vorbire despre împrejurarea că vor face această dovadă printr-un act obținut pe numele altei persoane decât pe numele lor. Nici în termenul de 7 zile și nici ulterior, inclusiv la data de 22 februarie 2010 când au invitat pârâta la notarul public, reclamanții nu aveau o dovadă, eliberată pe numele lor, care să ateste că imobilul nu este monument istoric. Dimpotrivă, dețineau încă din ianuarie 2010 o dovadă contrară. Părțile nu au convenit ca reclamanții să transmită un bun cu privire la care statul să își exercite dreptul de preemțiune. Or, modificarea în mod unilateral a convenției în sensul transformării bunului a cărui vânzare au promis-o dintr-un bun care nu este monument istoric, într-un bun cu privire la care nu se exercită dreptul de preemțiune, nu este posibilă.

Reclamanții aveau obligații legale pe care trebuiau să le îndeplinească în privința apartamentului și asupra cărora au fost înștiințați direct prin chiar adresa nr. 11/18 ianuarie 2010. Si anume, trebuiau să înscrie în CF situația juridică de monument istoric a apartamentului iar, pentru perfectarea contractului în formă autentică trebuiau să notifice pârâta în legătură cu această informație. În mod vădit au evitat acest lucru și au evitat să aducă la zi starea tabulară a imobilului. Neexecutarea obligațiilor contractuale este o cauză de rezoluțiune chiar și atunci când este vorba despre obligații pe care legea le instituie (art. 970 alin. 2 C.civil 1864), iar, în speță, aceste obligații legale sunt esențiale.

Chiar și în fața notarului au trecut sub tăcere situația clară de monument istoric a apartamentului și consecința acesteia în ceea ce privește realizarea accesului exterior cu privire la care au prezentat pârâtei nu doar asigurări, ci chiar și documentația întocmită de ei și hotărârea judecătorească de suplinire a consimțământului coproprietarilor. Încheierea de certificare întocmită de notarul public atestă clar împrejurarea că reclamanții nu au prezentat și adresa nr. 10/18 ianuarie 2010, aceea în care, pe lângă informația categorică în sensul că imobilul este monument istoric, s-a menționat că nu se pot admite lucrări care afectează planul orizontal al domeniului public (modificări, scări și găuri în trotuar).

Reclamanții nu au executat, nici în martie 2010, după cum nu pot nici acum să execute obligația de a-i transmite pârâtei în patrimoniu un bun susceptibil de transformare, prin executarea accesului exterior, așa cum a fost în realitate înțelegerea părților.

Așa fiind apelul exercitat de reclamanți în contra sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj urmează a fi respins.

7.2.Prima instanță a realizat însă o greșită aplicare a prevederilor legale în ce privește soluționarea petitului referitor la daunele interese solicitate de pe cale incidentală.

Lucrări de amenajare s-au efectuat în vederea realizării obiectului de activitate, achiziționarea boxei fiind făcută în scopul optimizării condițiilor de exploatare a fondului de comerț.

Realizarea tuturor acestor lucrări, inclusiv în ceea ce privește încorporarea boxei de la fam. R., a fost cunoscută reclamanților sau aceștia puteau să le cunoască ceea ce este evident fiind faptul că nu au oprit niciodată executarea lor. Toate lucrările au fost realizate înainte ca pârâta să afle cu certitudine, faptul că imobilul nu este un bun obișnuit ci unul supus unui regim juridic special.

Valoarea lor este atestată de raportul de expertiză dispus în cauză ale cărui constatări nu au fost contestate.

Lucrările în vederea adaptării, transformării imobilului corespunzător scopului previzionat, acela de imobil afectat fondului de comerț au început imediat ce antecontractul a fost încheiat (a se vedea contractul de prestări servicii încheiat la 31.10.2008 și actele adiționale ulterioare, fila 253 -261 dos. Trib..> și au fost realizate în iarna 2008-2009.

Reclamanții au avut o atitudine tolerantă față de acest proces care le era de altfel cunoscut /tăcerea reclamanților în intervalul în care s-au derulat operațiunile de amenajare și extindere (în acest sens sunt relevante răspunsul la interogatoriu întrebările 20,21, 22 fila 170 dos. Trib..> );

Materialele încorporate în boxa afectată procesului de extindere și amenajare au fost achiziționate imediat ( relevante sunt facturile fiscale atașate la filele 43-141 și antecontractul prin care boxa a fost cumpărată) .

Îmbunătățirile au constat în lucrări de finisaje, compartimentări, extinderi și instalații de curent electric, instalații sanitare, apă canal, instalații de încălzire cu centrală proprie pe gaz și instalații de gaz( fila 93 Dos. Trib. .>

În ceea ce privește lucrările de construcții a fost montată o ușă metalică la intrare, s-au executat pardoseli din plăci de gresie, zidul de compartimentare în camera 1 pentru extindere cu spațiul cumpărat de la vecini și cu suprafața boxei schimbate cu un vecin desfacere tencuieli la pereți și tavane, montare faianță, montare ușă și ferestre PVC cu geam termopan, desfacere pardoseală veche, rostuit, tratare cu soluție antimucegai. Lucrările de instalații au vizat montarea de conducte, obiecte sanitare, executarea unei instalații de încălzire, înlocuire instalație de curent electric și montare centrală termică de apartament pe gaz.

Contractul de închiriere cuprindea clauze exprese care permiteau pârâtei în calitatea sa de comerciant să schimbe destinația spațiului fără acordul reclamanților și să-și desfășoare activitatea economică în imobil ( clauza 7.4, 7.7 din contractul de închiriere) .

Din planșele fotografice existente la filele 117,121 rezultă care era starea imobilului la data preluării. În nici un caz, la data preluării imobilul nu putea fi utilizat în scopuri comerciale . Or, închirierea a fost constituită în scopul desfășurării de activități economice. Chiria de 500 euro lunar nu era uzuală pentru un spațiu de dimensiunea celui din litigiu decât dacă se are în vedere exclusiv funcțiunea comercială a acestuia. Sporul de valoare adus imobilului și care profită în prezent numai reclamanților este evident iar relevant în sensul acordului lor pentru ca lucrările corespunzătoare schimbării funcțiunii să fie executate este și răspunsul la întrebarea aflată la punctul 18 din interogatoriul atașat la fila 169 din dosarul Tribunalului Comercial Cluj.

În raport de clauzele contractului de închiriere, de conduita reclamanților, de starea bunului anterior realizării lucrărilor de renovare și extindere și nu în ultimul rând de natura lucrărilor, apărarea reclamanților referitoare la necesitatea readucerii spațiului în starea anterioară este nejustificată.

Faptul că pârâta a început lucrările de amenajare fără autorizație ori dacă aceasta era sau nu necesară nu are semnificație în economia cauzei, riscul de a se expune răspunderii contravenționale sau de altă natură fiind unul asumat de această entitate. Demersul juridic inițiat nu se fundamentează pe dispozițiile L. nr. 50/1991. Din această perspectivă, apărările privitoare la necesitatea autorizării lucrărilor și inexistența unei autorizații de construire nu au relevanță, fiind străine de obiectul cauzei. Oricum dincolo de necesitatea sau nu a autorizației, o discuție mai nuanțată s-ar putea angaja și cu privirea la faptul că o atare răspundere ar putea fi obliterată de regulile aplicabile în materie de prescripție .

7.3.Tribunalul a pronunțat o soluție nelegală și raportat la nerecunoașterea dreptului de retenție invocat de pârâtă . Sfera dreptului de retenție este largă,el putând fi invocat ori de câte ori există între lucru și datorie o conexitate materială sau juridică.

Dreptul de retenție este acel drept real care conferă creditorului, în același timp debitor al obligației de restituire sau predare a bunului altuia, posibilitatea de a reține acel bun în stăpânirea sa și de a refuza restituirea lui până când debitorul său creditor al lucrului va plăti datoria ce s-a născut în legătură cu lucrul.

Pârâta a invocat excepția dreptului de retenție .Pentru acordarea dreptului de retenție se cer întrunite următoarele cerințe: creanța retentorului să fie certă ; dreptul de retenție să fie invocat față de proprietarul exclusiv al bunului respectiv;între lucru și creanță să existe o conexiune, adică datoria să aibă legătură cu lucrul; lucrul respectiv să fie un bun corporal. Noțiunea de conexiune a datoriei cu lucrul trebuie interpretată în sens foarte larg. Astfel această legătură poate fi materială sau juridică. Există drept de retenție nu numai când creanța s-a născut în legătură cu bunul ci și când deținerea lucrului de către retentor și creanța izvorăsc din același raport juridic.

Prima instanță a dispus repunerea părților în situația anterioară obligând reclamanții C. P. și C. C. L. să restituie pârâtei . suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei al acestei sume la data efectuării plății, sumă la care se datorează dobânda legală începând cu data de 5.10.2010 și până la data 31.08.2011 calculată conform OG nr. 9/2000, iar de la data de 1.09.2011 și până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se calculează conform art. 3 alin. 2 din OG nr. 13/2011. Suma reprezintă parte din prețul achitat în temeiul antecontractului

Principiul restabilirii situației anterioare încheierii actului anulat reclamă restituirea prestațiilor efectuate în baza actului desființat.

Așadar, cel puțin din perspectiva admiterii cererii accesorii prin care s-a solicitat restituirea prestațiilor, se poate vorbi de existența unei creanțe certe aflată în conexiune cu lucrul supus restituirii.

Nici conexiunea creanței reprezentând valoarea lucrărilor de renovare și îmbunătățirilor realizate asupra imobilului în litigiu și a accesoriilor aferente acesteia nu poate fi contestată.

Același este și statutul creanței reprezentând prețul pentru boxa nr. 3 achiziționată pentru extinderea spațiului obiect al antecontractului și încorporată în acest spațiu.

Boxa cumpărată este în prezent parte integrantă a apartamentului .

Realizarea tuturor acestor lucrări, inclusiv în ceea ce privește încorporarea boxei de la fam. R., a fost cunoscută reclamanților sau aceștia puteau să le cunoască ceea ce este evident fiind faptul că nu au oprit niciodată executarea lor. Toate lucrările au fost realizate înainte ca pârâta să afle cu certitudine, faptul că imobilul nu este un bun obișnuit ci unul supus unui regim juridic special.

În consecință există o legătura de cauzalitate directă între faptul angajării tuturor acestor cheltuieli și încheierea antecontractului cu reclamanții .

Este evident că dreptul de creanța invocat s-a născut în legătură cu bunul supus restituirii.

7.4 Dobânda legală se impune a fi acordată . Trebuie să se distingă între dobânda moratorie, remuneratorie, compensatorie și restitutorie.

Obligația de restituire este destinată a șterge efectele produse de folosința necuvenită a unui capital și a garanta creditorului restituirii repunerea în situația anterioară. Debitorul restituirii va plăti creditorului dobânda la suma datorată pentru perioada în care debitorul s-a bucurat fără drept de capitalul său. Dobânda restitutorie ține de dreptul restituirilor, care guvernează restituirea fructelor și dobânzilor, și nu de dreptul răspunderii civile. Dobânda restitutorie este determinată de repunerea în situația anterioară, mai exact de restituirea fructelor conexe restituirii capitalului.

7.5 Sumelor solicitate cu titlu de chirie au o cauza diferita de cea a antecontractului de vanzare-cumparare. Pe cale de consecința, in sens contrar celor susținute de pârâtă, plata chiriei pentru imobilul în litigiu, precum și cea a garanției au ca temei un contract valabil încheiat, in raport de care nu s-a solicitat a se avea in vedere nicio cauză de ineficacitate.

7.6 Pentru aceste motive ,întemeiat pe dispozițiile art. 296 C.proc.civ va admite apelul declarat de pârâta . împotriva sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj pe care o va schimba în parte în sensul că va admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta . și pe cale de consecință va obliga reclamanții C. P. și C. C. L. la plata sumei de 53.890 lei și 6.000 euro cu dobânda legală aferentă începând cu data introducerii acțiunii până la data plății efective, cu titlu de daune interese. Totodată va dispune instituirea dreptului de retenție în favoarea pârâtei . asupra imobilului situat în Cluj-N., .. 17, . înscris în CF nr._-C1-U1.

În temeiul dispozițiilor art. 274 C.proc.civ curtea va obliga reclamanții să plătească pârâtei suma de 14.020,52 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în primă instanță cheltuielile acordate la fond fiind adiționate cu costurile expertizei dispuse în cauză(fila 133 vol. II dosar fond-12.230,52+ 1790 lei). Totodată vor fi păstrate restul dispozițiilor sentinței apelate.

Culpa procesuală a reclamanților fiind dovedită aceștia vor fi obligați să plătească pârâtei suma de 5011 lei reprezentând cheltuieli de judecată în etapa apelului compuse din onorariu avocațial în cuantum de 4000 reduse de la 5000 proporțional cu pretențiile admise, taxa timbru în valoare de 1011 lei reduse proporțional cu pretențiile admise.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul declarat de pârâta . împotriva sentinței civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014, pronunțată în dosarul nr._ al Tribunalului Specializat Cluj pe care o schimbă în parte în sensul că admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâta . și pe cale de consecință:

Obligă reclamanții C. P. și C. C. L. la plata sumei de 53.890 lei și 6.000 euro cu dobânda legală aferentă începând cu data introducerii acțiunii până la data plății efective, cu titlu de daune interese.

Dispune instituirea dreptului de retenție în favoarea pârâtei . asupra imobilului situat în Cluj-N., .. 17, . înscris în CF nr._-C1-U1.

Obligă reclamanții să plătească pârâtei suma de 14.020,52 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, în primă instanță.

Respinge apelul formulat de reclamanții C. P. și C. C. L. împotriva aceleași sentințe.

Păstrează restul dispozițiilor sentinței apelate.

Obligă apelanții C. P. și C. C. L. la plata sumei de 5011 lei în favoarea intimatei ., reprezentând cheltuieli de judecată în etapa apelului.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 19 septembrie 2014.

PREȘEDINTEJUDECĂTORGREFIER

S. AL H. M. I. I. A. B.

red.S.A./SMD:

2 ex./04.11.2014

← Cerere în anulare. OUG 119/2007. Decizia nr. 512/2014. Curtea...		Pretenţii. Decizia nr. 4799/2014. Curtea de Apel CLUJ →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Ordonanţă preşedinţială. Sentința nr. 628/2014. Curtea de Apel CLUJ Anulare incident plată. Decizia nr. 640/2014. Curtea de Apel CLUJ Nulitate act juridic. Hotărâre din 04-11-2014, Curtea de Apel CLUJ Cerere în anulare. OUG 119/2007. Decizia nr. 512/2014. Curtea de Apel CLUJ Pretenţii. Decizia nr. 4799/2014. Curtea de Apel CLUJ Dizolvare societate. registrul comerţului. Decizia nr. 748/2014. Curtea de Apel CLUJ Radieri ca urmare a dizolvării. Decizia nr. 350/2014. Curtea de Apel CLUJ Ordonanţă preşedinţială. Hotărâre din 13-11-2014, Curtea de Apel CLUJ