Acţiune în constatare. Decizia nr. 786/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 786/2014 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 10-12-2014 în dosarul nr. 6799/327/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ Nr. 786
Ședința publică din 10 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. C. G.
Judecător N. C.
Judecător I. M. Ș.
Grefier C. V.
S-a luat în examinare recursul formulat de recurentul reclamant M. I., domiciliat în Tulcea, ., mansardă și cu domiciliul procesual ales în Tulcea, ., ., județul Tulcea, împotriva Deciziei civile nr.94/07.03.2014 pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți P. S., cu domiciliul în . Tulcea și Tulcea, ., . și S.C. T. F. IMPEX S.R.L. - prin administrator judiciar HM EXPERT IPURL, cu sediul în sector 5, București, . S. nr.15, . obiect acțiune în constatare.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din 26.11.2014 și consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din hotărâre, când instanța, pentru a acorda posibilitate recurentului reclamant de a depune concluzii scrise, cât și de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 03.12.2014 și 10.12.2014.
CURTEA:
Asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr.2288/10.06.2013 Judecătoria Tulceaa admis în parte excepția prescripției dreptului material la acțiune, ridicată de pârâta P. S. și a respins acțiunea având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare, pentru dol și eroare asupra calităților substanțiale ale imobilului, ca prescrisă;
A respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, în raport de acțiunea subsidiară, în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, ca nefondată.
A admis acțiunea civilă subsidiară și a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP E. A. sub nr. 3074/ 4.11.2008 între reclamantul M. I., în calitate de cumpărător și pârâta P. S., în calitate de vânzătoare; a obligat pârâta P. S. la restituirea prețului încasat de la reclamant, în sumă de 55.000 euro sau echivalentul în lei la data plății;
Prin Decizia civilă nr.94/07.03.2014 pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr._ s-a admis apelul civil declarat de către apelanta-pârâtă P. S. împotriva Sentinței civile nr.2288/10.06.2013 pronunțată de Judecătoria Tulcea și s-a modificat în parte soluția instanței de fond în sensul că:
A admis excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește rezoluțiuna contractului de vânzare-cumpărare pentru vicii ascunse, fiind respinsă acțiunea ca prescrisă.
A respins cererea privind rezoluțiuna contractului de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligației de garanție de către vânzător ca nefondată, precum și cererea de restituire a prețului, cât și a cheltuielilor de judecată acordată la fond.
A dispus obligarea intimatului M. I. la plata sumei de 3182,05 lei către apelantă cu titlul de cheltuieli de judecată efectuate în apel, reprezentând taxa judiciară de timbru.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a apreciat că instanța de fond a reținut cu putere de lucru judecat considerentele avute în vedere la pronunțarea Sentinței civile nr.3522/ 02.12.2009 pronunțată în dosarul civil nr._, prin care a fost respinsă acțiunea promovată de reclamantul M. I., calificată de instanță ca fiind o acțiune estimatorie, cu motivarea că viciile pentru care s-a solicitat reducerea prețului au fost cunoscute de cumpărător înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Ori, analizând în întregime considerentele la care a făcut trimitere instanța de fond, tribunalul a reținut că, la soluționarea cererii ce a făcut obiectul dosarului civil nr._, instanța a analizat numai viciile descoperite de cumpărător înainte de semnarea contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât nu se poate reține cu putere de lucru judecat că viciile descoperite ulterior încheierii contractului au același caracter de vicii aparente, sens în care instanța de control judiciar a constatat că în mod greșit soluția instanței de fond s-a bazat pe o analiză a viciilor aparente.
Mergând pe raționamentul instanței de fond, tribunalul a apreciat că și termenul de prescripție a fost socotit în mod eronat, instanța de fond indicând ca și temei de drept dispozițiile art.11 alin.1 din Decretul 167/1958, care constituie un termen de garanție, înăuntrul căruia viciile trebuie descoperite, și nicidecum un veritabil termen de prescripție.
In concluzie, s-a reținut că pentru soluționarea excepției prescripției dreptului material la acțiune pentru vicii, se impune in prealabil a fi analizată natura viciilor pentru care se solicită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin cererea introductivă, intimatul M. I. a solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru vicii, fără însă a califica natura acestor vicii, dar pe parcursul judecății la fond, cât și prin concluziile scrise acesta a formulat apărări în sensul că viciile nu au fost cunoscute la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, astfel încât viciile sunt considerate ascunse și totodată a susținut că viciile nu au fost acceptate, acestea fiind garantate de antreprenorul S.C.JUL CONSTRUCT S.R.L. și implicit de vânzătoare, prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.1512/ 2008. Astfel, în opinia cumpărătorului M. I., prin semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare de către cele trei părți, și vânzătoarea Patuleanu S. și-a asumat obligația de garanție, pe care, în opinia intimatului, nu a mai executat-o.
Având în vedere toate aceste apărări formulate de intimat în fața instanței de fond, dar și în apel, instanța de control judiciar a considerat că se impune în prealabil o analiză a viciilor existente la construcția ce a format obiectul vânzării, în scopul unei corecte calificări a acestora și a temeiurilor de drept incidente care pot atrage răspunderea contractuală a părții care nu și-a îndeplinit obligațiile, atât sub aspectul prescripției dreptului material la acțiune, dar și asupra fondului dreptului.
Astfel, s-a reținut că, prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 31.10.2008, părțile contractante M. I. și Patuleanu S. au înțeles să prelungească termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la 04.11.2010. Acest act adițional (f 8 vol.I) a fost semnat si de antreprenor, S.C.JUL CONSTRUCT S.R.L., care s-a obligat să remedieze deficiențele constatate deja de către promitenții cumpărători. Totodată, antreprenorul s-a obligat să garanteze lucrările de construire pe o perioada de 2 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Anterior semnării acestui act adițional, promitentul cumpărător, intimat în prezenta cauză, a sesizat instanța cu o cerere având ca obiect anulare a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.06.2008, cerere modificată ulterior în sensul anulării contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior sub nr.3074/04.11.2008 pentru vicii de consimțământ și o cerere subsidiară de reducere a prețului raportat la viciile ascunse ale imobilului. Cererea a făcut obiectul dosarului nr.4501/2009 și a fost atașat la prezentul dosar. In cererea inițială de chemare în judecată, numitul M. I. a menționat o . deficiențe constatate cu prilejul preluării apartamentului, respectiv: pereți construiți din rigips, fără grinzi și stâlpi de rezistență, tavanul nu are izolație termică, nu prezintă gură de vizitare incendiu, nu exista instalație de încălzire și nici horn de evacuare a fumului, nici instalație de scurgere a apei menajere, apartamentul deține o scară de acces construită sub normele tehnice, pereții exteriori sunt construiți din BCA în combinație cu alte materiale de construcții, pereții interiori sunt falși construiți din rigips, fără izolație antifonică sau termică, nu exista instalație de încălzire și alimentare cu energie electrică, ferestrele nu au dispozitive de aerisire a camerei.
Având în vedere că aceste deficiențe au fost constatate de intimat anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare, a rezultat așadar, raportat la dispozițiile legale anterior menționate, că apelanta, în calitate de vânzătoare nu este ținută să răspundă de aceste vicii, fiind cunoscute de către cumpărător, astfel încât acestea nu pot fi analizate din perspectiva răspunderii vânzătorului pentru vicii aparente, neexistând un temei de drept care să antreneze răspunderea civilă contractuală pretinsă de cumpărător. S-a mai reținut că aceste aspecte urmează a fi analizate de instanță pe fondul cauzei.
Relativ la celelalte vicii, constatate ulterior de cumpărător, instanța de apel le-a analizat ca și vicii ascunse, constatând că acestea au fost cunoscute la data de 25.11.2009, când cumpărătorul M. I. a înaintat ca lista de probatorii în dosarul nr.4501/2009 un proces-verbal încheiat la data de 17.03.2009 de Asociația de Protecția Consumatorilor și Mediului „CACTUS”(f 40 din d.4501/2008), prin care aceasta din urmă îi aduce la cunoștința petentului o . deficiențe constatate: fundații subdimensionate, structura de rezistență stâlpi și grinzi nu apar în relief, pereți construiți din rigips fără izolație termică, pereți exteriori fără protecție termică, în ferestre nu s-a ținut cont de bilanț termic, nu exista sistem de aerisire la instalația sanitară, acoperișul nu este din tablă, nu există gura de vizitare acces în podul casei, scara de acces este sub limita admisa - STAS.
La instanța de fond s-a administrat proba cu expertiza imobiliară, efectuată de expert Lenida G. V., care detaliază în termeni tehnici deficiențele constatate, și care confirmă deficiențele constatate și de Asociația de Protecția Consumatorilor și Mediului „CACTUS” prin procesul verbal din data de 17.03.2009: structura de rezistență grav afectată, vicii ale pereților, etc.
Chiar și în condițiile în care părțile au înțeles să facă obiecțiuni în ceea ce privește specializarea expertului imobiliar care nu este autorizat pe parte de rezistență, dar și în ceea ce privește considerentele instanței de fond relativ la concluziile expertizei efectuate de ing.M. V., instanța de apel a reținut că toate constatările celor doi experți sunt aceleași cu cele reținute și de Asociația de Protecția Consumatorilor și Mediului „CACTUS”, fapt ce confirmă ipoteza că intimatul a cunoscut aceste vicii încă din data de 17.03.2009.
Revenind la natura acestor vicii pe care instanța de fond le-a considerat ca fiind vicii aparente, reiterând cu putere de lucru judecat considerentele sentinței civile nr.3522/02.12.2009, instanța de apel a considerat ca parte din aceste vicii au natura unor vicii ascunse, necunoscute de cumpărător la data semnării contractului de vânzare cumpărare și care nu au fost avute în vedere la pronunțarea acelei soluții. Astfel, s-a reținut procesul-verbal întocmit de Asociația de Protecția Consumatorilor și Mediului „CACTUS” la data de 17.03.2009, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prin care se constată că imobilul ce a format obiectul acestui contract prezenta și deficiențe legate de structura de rezistenta (f.40 dosar 4501/2009, pct. 2 ).
Astfel, a reținut instanța de apel, în ceea ce privește aceste vicii, că nu au fost analizate de instanța care a soluționat acea cauză, considerentele avute în vedere neputând fi reținute cu putere de lucru judecat în prezenta cauza.
Relativ la excepția prescripției dreptului material la acțiune, instanța de apel a reținut că va avea în vedere dispozițiile art.5 din Decretul nr.167/1958, potrivit cărora ”dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrări executate, se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.” per a contrario, dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, dreptul la acțiune se prescrie prin împlinirea termenului general de prescripție de trei ani.
Tribunalul a apreciat, din probele administrate în cursul judecății, că nu s-a dovedit reaua credință a vânzătoarei în sensul ascunderii cu viclenie a acestor vicii.
Astfel, instanța de apel a reținut că acest termen de 6 luni s-a împlinit la data de 17.09.2009, iar cererea dedusa judecății a fost înregistrată pe rolul instanței la data de 28.09.2011, cu mult peste termenul de 6 luni, astfel încât a intervenit sancțiunea prescripției dreptului material la acțiune relativ la viciile ascunse pretinse de intimat.
Reține instanța de apel că acest termenul prevăzut de dispozițiile art.11 alin.2 din Decretul 167/1958 constituie de fapt o perioadă limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, vicii care, după cum s-a mai arătat, au fost descoperite de intimat înlăuntrul acestui termen de 3 ani, respectiv data de 17.03.2009, dată de la care începe să curgă termenul de prescripție de 6 luni, si nu cum se susține în mod greșit de către intimat.
Pentru aceste considerente, instanța de apel a înlăturat apărările intimatului în ceea ce privește raționamentul juridic expus în combaterea excepției invocate, acesta considerând, contrar dispozițiilor legale, că termenul de 6 luni începe să curgă după împlinirea termenului de garanție de 3 ani.
In raport de cele anterior reținute, instanța a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru vicii ascunse, enumerate în considerentele ce preced, cu consecința respingerii acestei cereri ca prescrise, urmând ca restul viciilor, considerate aparente întrucât au fost cunoscute anterior semnării contractului de vânzare-cumpărare și pentru care instanța de fond le-a analizat din perspectiva dispozițiilor art.1020 C.civ., instanța de control să le analizeze pe fond.
In cursul judecații cauzei la instanța de fond, dar și în fața instanței de apel, reclamantul a susținut că se impune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligației de garanție asumată de promitenta vânzătoare prin antecontractul de vânzare-cumpărare, invocând în apărare faptul că viciile aparente, cunoscute de promitentul cumpărător au fost garantate. Aceste susțineri au fost însușite de instanța de fond care a admis cererea reclamantului și a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară prin obligarea pârâtei Patuleanu S. la plata către reclamant a sumei de 55.000 euro achitată de acesta din urmă cu titlu de preț.
S-a reținut că acțiunea în rezoluțiunea vânzării pentru vicii aparente nu poate fi admisă în contradictoriu cu vânzătorul, acesta răspunzând doar pentru viciile ascunse, astfel încât, se impune o scindare a acțiunii inițiale în raport de apărările formulate de intimatul M. I. în sensul că analiza instanței de control judiciar nu s-a limitat doar la analiza prescripției dreptului material la acțiune în raport de viciile ascunse constatate, dar și în raport de celelalte „vicii”, cunoscute anterior încheierii contractului, și pentru care intimatul a indicat ca și temeiuri de drept dispozițiile Noului Cod Civil.
Având în vedere că instanța de fond a pronunțat o soluție de admitere a acțiunii reclamantului dispunând rezoluțiunea contractului pentru aceste vicii aparente și garantate, s-a impus a fi analizate argumentele reținute în considerentele hotărârii atacate, criticate prin cererea de apel, subsidiar criticilor privind modul de soluționare a prescripției dreptului material la acțiune pentru vicii ascunse.
Pentru a stabili culpa in neexecutarea obligației de remediere a deficiențelor constatate, s-a impus în prealabil a se constata care este obligația asumată și cui aparține aceasta obligație.
Analizând actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, reține instanța de apel că se poate observa ca părțile semnatare sunt apelanta Patuleanu S. și intimatul M. I., dar și antreprenorul S.C. JUL CONSTRUCT S.R.L., fiind inserate mai multe clauze prin care constructorul a declarat că lucrările de construire au fost făcute cu respectarea legislației și a normelor tehnice în vigoare și totodată se obligă să garanteze lucrările de construire ce au fost făcute la imobil pe o perioadă de 2 ani de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv, 04.11.2008. De asemenea, constructorul s-a angajat să remedieze deficiențele constatate deja de către promitenții cumpărători. Promitenta vânzătoare a luat act prin același contract de obligația asumată de constructor de a garanta lucrările de construcție pe o perioadă de 2 ani.
S-a reținut că din interpretarea acestor clauze contractuale nu rezultă că promitenta vânzătoare și-ar fi asumat vreo obligație în sensul de remediere personal a acestor deficiențe, obligație pe care nu și-a asumat-o nici prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.11.2008, contract care a fost semnat pur și simplu, fără a fi inserată vreo condiție sau vreun termen. Ca atare, între cele două părți, M. I. pe de o parte și Patuleanu S. pe de altă parte, nu a luat naștere nici un raport juridic obligațional pentru a antrena răspunderea vânzătoarei.
A reținut instanța de apel că raționamentul instanței de fond este total eronat și lipsit de temei legal, întrucât prin semnarea actului adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare de către S.C.JUL CONSTRUCT S.R.L. a luat naștere o obligație de garanție asumată de acesta din urmă pentru viciile aparente, obligație pe care acesta și-a asumat-o în calitate de antreprenor.
Odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, intimatul M. I. a dobândit, în calitate de succesor cu titlu particular al vânzătoarei Patuleanu S., dreptul de a solicita antrenarea răspunderii pentru viciile garantate. În consecință, obligația de garanție asumată de constructor nu s-a transmis la vânzătoare, aceasta fiind obligata să îl garanteze la rândul său pe vânzător. Cu alte cuvinte, arată instanța de apel, intimatul M. I. este îndreptățit să solicite antreprenorului remedierea deficiențelor sau daune-interese pentru neexecutarea obligației asumate, dar nicidecum vânzătoarei, care in opinia instanței de fond ar fi înstrăinat un bun afectat de vicii garantate si neremediate.
Pentru aceste vicii aparente, garantate de constructor, numai în privința acestuia poate fi antrenată răspunderea contractuală atât pentru viciile aparente, cât și pentru cele ascunse, în privința viciilor ascunse, răspunderea constructorului putând fi antrenată în termenul legal de prescripție de 10 ani prevăzut de art.29 din Legea nr.10/1995 care reglementează răspunderea pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei.
Rezumând asupra considerentelor anterior expuse, a reținut instanța de apel că intimatul se poate îndrepta împotriva vânzătorului pentru vicii ascunse în termenul de prescripție de 6 luni sau 3 ani, după cum vânzătorul a fost de bună sau de rea-credință, iar împotriva constructorului, în termenul de garanție stabilit de părți de comun acord, iar în ceea ce privește viciile ascunse legate de structura de rezistență . 10 ani.
Instanța de fond a mai reținut în considerentele de fapt că vânzătoarea nu a deținut autorizație de construcție valabilă pentru edificarea apartamentului vândut reclamantului, fapt ce conduce la concluzia caracterului grav al deficiențelor constatate, aspecte care au fost în mod just criticate de apelantă, neregulile rezultate din nerespectarea documentației tehnice sau lipsa autorizației de construire neavând caracterul de vicii.
Din aceleași considerente, nici apărările intimatului în sensul antrenării răspunderii vânzătoarei alături de constructor, indicând ca și temei dispozițiile Legii nr.10/1995 nu au putut fi primite de instanța de apel.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamantul M. I., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.
1. Dispozițiile art.1353 cod civil – 1864 – sub imperiul căruia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr.3074/04.11.2008 prevăd că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, de spre care cumpărătorul a putut să se convingă singur.
Precizează recurentul reclamant că intimata P. S. a cunoscut viciile aparente și a convenit cu recurent și . să se remedieze aceste vicii în cadrul termenului de garanție de comun acord fixat până la data de 04.11.2010.
În acest fel, arată recurentul, a intervenit a întrerupere a curgerii termenului de prescripție, deoarece pârâta-intimată a cunoscut existența viciilor aparente, a convenit de comun acord termenul de predare a locuinței până la data de 04.11.2008 și și-a asumat implicit obligația înlăturării viciilor și garantarea lucrărilor de construire până la 04.11.2010, lucru ce nu a fost respectat nici până în prezent, fapt demonstrat cu expertiza M. V. din 25.07.2012, precum și cu expertiza L. G. V. ( filele 31-40; 51-52; 82-83; 88-89).
Viciile aparente ale unei construcții sunt cele care puteau fi observate la predare cu atenția obișnuită a părților, în acest caz termenul de prescripție fiind cel stabilit prin art.1 alin.1 și art.3 alin.1 din Decretul nr.167/1958, de 3 ani.
Predarea bunului vândut nu face să înceteze orice obligație a vânzătorului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare.
Mai precizează recurentul că pentru satisfacerea deplină a intereselor cumpărătorului nu este suficientă predarea lucrului, ci este necesar ca vânzătorul să asigure cumpărătorului o stăpânire netulburată și utilă asupra lucrului. În acest sens, prevederile art.1336 Cod civil prevăd că vânzătorul răspunde față de cumpărător pentru liniștita posesiune a lucrului și pentru viciile lucrului.
Dacă viciile aparente au fost aduse la cunoștință vânzătorului în termen, cumpărătorul poate reclama viciile aparente în termen de 3 ani.
Termenul curge de la data dreptului la acțiune, adică de la constatarea viciilor, în speță acest termen fiind întrerupt până la data expirării termenului convențional de garanție – 4.10.2010. Acțiunea a fost introdusă la data de 28.09.2011, adică în termenul legal de 3 ani .
2. În ceea ce privește răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse, potrivit art.5 din Decretul nr.167/1958 termenul de prescripție al acțiunii în rezoluționarea contractului de vânzare-cumpărare este cel prevăzut de art.11 alin.2 din Decretul nr.167/1958.
Arată recurentul că, de la data predării locuinței, care coincide cu momentul încheierii și autentificării contractului de vânzare-cumpărare nr.3074/04.11.2008, curge termenul legal de garanție de 3 ani, respectiv 04.11._11, termen după expirarea căruia începe să curgă termenul de prescripție de 3 ani, înlăuntrul căruia se poate introduce acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse.
În speță, se pune problema stabilirii momentului subiectiv al descoperirii viciilor, respectiv dacă în cadrul termenului legal de garanție de 3 ani de la predarea locuinței (04.11._11), s-au descoperit sau nu vicii ascunse și dacă, în caz contrar, la momentul predării – 04.11.2008 – erau astfel de vicii ascunse.
Instanța de apel a statuat că viciile ascunse ale construcției cumpărate de reclamant, au fost cunoscute ca urmare a întocmirii Procesului verbal din 17.03.2009 existent la dosarul nr._ atașat la dosarul nr._ al Judecătoriei Tulcea și că termenul de 6 luni a expirat la data de 17.09.2009, viciile consemnate în acest proces verbal nefiind ascunse cu viclenie de către vânzătoarea P. S..
Reclamantul a introdus acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse la data de 28.09.2011, adică în cadrul termenului legal de 3 ani prevăzut de dispozițiile art.11 alin.2 Decret 167/1958 (17.03._12), termen înlăuntrul căruia a solicitat și efectuarea unei expertize care să constate dacă la momentul predării locuinței au existat vicii ascunse, dacă aceste vicii au un caracter grav, în sensul prevederilor art.1352-1357 Cod civil.
În situația imposibilității descoperirii viciilor ascunse prin mijloace obișnuite, cumpărătorul trebuia să ceară acest lucru în cadrul termenului legal de garanție de 3 ani, părerea unui specialist, lucru pe care l-a și făcut ca urmare a promovării acțiunii la 28.09.2011.
Prin expertiza tehnică în construcții M. V. depusă la dosarul_ la data de 27.07.2012, precum și prin expertiza tehnică în construcții L. G. V., depusă la același dosar, s-a constatat faptul că la momentul predării construcției existau numeroase vicii ascunse care fac ca întrebuințarea locuinței să fie atât de micșorată încât cumpărătorul M. I. nu ar fi achiziționat-o și nici nu ar fi convenit vânzarea la prețul stabilit, dacă ar fi cunoscut viciile.
Concluziile acestor rapoarte de expertiză demonstrează faptul că imobilul – construcție cumpărat de reclamantul-recurent M. I. la data de 04.11.2008 este afectat de vicii ascunse existente la acest moment al predării, care vizează structura de rezistență, materialele, fundația și care determină micșorarea valorii de întrebuințare a bunului.
Rezultă din cele relatate, că prescripția acțiunii privind viciile ascunse ale unei construcții începe să curgă de la data descoperirii lor, că aceste vicii trebuie descoperite cel mai târziu până la împlinirea a 3 ani de la predare, în cazul de față viciile ascunse fiind descoperite la data de 17.03.2009.
În ce privește caracterul ascunderii cu viclenie a acestor vicii ascunse, în dosarul nr._ al Tribunalului Tulcea privind recurs anulare act atașat la dosarul nr._, se poate observa următoarea constatare: „după perfectarea Contractului nr.3074/04.11.2008, vânzătoarea s-a dezis de respectarea Actului adițional din 31.10.2008, a adoptat aceeași atitudine dolosivă refuzând să înmâneze cumpărătorului documentația ce a stat la baza autorizației de construcție, ascuns viciile bunului vândut”.
De asemenea, în dosarul nr._ al Tribunalului Tulcea, la fila 3, atașat la dosarul cauzei, se află Procesul verbal de inspecție privind urmărirea comportării în exploatare și intervenții în timp asupra construcțiilor nr. 29/ 01.02.2010 în care sunt consemnate deficiențele construcției, constatări cu caracter de vicii aparente.
Efectuarea expertizei în privința stabilirii acestor cauze a viciilor aparente, dar și a existenței unor vicii ascunse a fost dispusă prin Încheierea din 14 mai 2012 – dosar_ al Judecătoriei Tulcea.
Prin expertiza M. V., depusă la acest dosar la data de 27.07.2012 și ulterior prin expertiza tehnică L. G. V., s-a constatat că la data predării locuinței existau vicii ascunse cu caracter grav.
La fel ca și în cazul expertizei tehnice efectuate de ing.M. V., expertul tehnic L. G. V. a constatat următoarele vicii:
- fisuri la partea superioară a întâlnirii panourilor de pereți cu cele de tavan din gipscarton, ca urmare a neutilizării colțarului de colț pereți-tavan prevăzuți în tehnologia de execuție;
- fisuri înclinate la o zonă de tencuială din mortar la pereți datorită nestabilizării de BCA de la pereții exteriori;
- zidăria exterioară de BCA nu respectă grosimea de 35 de cm prevăzută în prouectul PAC și în Normativul tehnic de execuție, cu implicații majore asupra asigurării confortului tehnic, coroborată cu nerespectarea grosimii izolației cu vată minerală a panourilor de ghips-carton de tavan și nepozarea barierei de vapori, cu implicații grave asupra structurii clădirii;
- conductorii electrici nu sunt protejați contra încălzirii excesive din suprasarcină prin tuburi de oțel, existând pericolul incendierii șarpantei de lemn.
Față de expertiza tehnică M. V., expertiza tehnică L. G. V. a mai constatat faptul că:
- intradosul panourilor de ondulin-ondulin nu este termoizolat;
- rosturile zidăriei de BCA sunt realizate neglijent, zidăria nefiind tencuită la interior, deși mansarda a fost gândită ca un spațiu comun folosibil;
- structura clădirii este de zidărie portantă cu stâlpi turnați odată cu zidărie și cu centuri de 25-30 cm, nerespectându-se structura de cadre cu noduri rigide și grinzi de 25 x 55 cm;
- clădirea este executată fără Proiect de execuție, fără respectarea prevederilor PAC sau a Normativelor indicate de acesta, fără urmărirea modului de execuție.
Tot expertiza tehnică L. G. V. a concluzionat faptul că la data de 04.11.2008, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare care face obiectul rezoluțiunii, în privința imobilului care a făcut obiectul vânzării, au existat vicii cu caracter grav, care fac ca acesta să fie impropriu întrebuințării cu destinație de locuință.
Cerința cadru ale Autorizației de construire nr.163/12.171/25.04.2005 au fost nesocotite și eludate chiar din momentul începerii execuției fără ca în prealabil investitorul și executantul să fie în posesia unui Proiect de execuție și Detalii PT-DDE, elaborat de un proiectant.
Documentația existentă cu privire la imobilul din Tulcea, ., dovedește faptul că acesta a fost construit cu încălcarea legii, expertul M. V., concluzionând că „imobilul s-a construit în anii 2004-2005, iar Autorizația de construire nr.163/25.04.2005 a fost emisă cu un an mai târziu momentului construirii”.
Infrastructura clădirii a fost executată pe un teren dificil de fundare, adâncimea de fundare minimă fiind de 1,10 m.
Potrivit Memoriului tehnic de rezistență emis de . semnat de șeful de proiect al ., fundațiile sunt realizate continue sub grosimea de 25 cm, fundarea fiind realizată la o adâncime de – 3,92 cm față de cota de 00 a pardoselii finite la parter.
Expertiza tehnică L. G. V. a constatat faptul că la partea de execuție nu se află procese-verbale pe faze de execuție și care devin astfel lucrări ascunse.
Expertiza tehnică întocmită de L. G. V. a constatat faptul că viciile semnalate de Protecția Consumatorului și Mediului „Cactus” Tulcea, există și în prezent, concluzionând că valoarea imobilului trebuie redusă cu aproximativ 90%, în calculul făcut nefiind luate în considerare viciile de rezistență (grosimea zidăriei, scara de acces și neutilizarea structurii în cadre de beton armat cu noduri rigide) (vol.II, fila 89 dosar nr._ al Judecătoriei Tulcea).
Nu există o carte tehnică a imobilului, ci doar un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor din 28.11.2006, în care se precizează că lucrările s-au executat în regie proprie în baza Autorizației nr.163/25.04.2005.
Precizează recurentul că intimata P. S. a ascuns cu viclenie viciile ascunse prin aceea că a omis să informeze pe cumpărătorul M. I. asupra unor împrejurări care se cuveneau a-i fi dezvăluite, respectiv refuzul punerii la dispoziția acestuia a documentației care stă la baza edificării construcției.
Acest refuz a fost făcut în scopul de a împiedica pe cumpărător să afle despre faptul că nu există autorizație de construire în privința celor două apartamente deservite de o scară de acces, dezmembrate din mansarda cu destinația de folosință comună de uscător, existând în realitate autorizație de construire doar pentru imobilul construcție D+P+1+M, cu nr.163/1217/25.04.2005, în privința modului în care s-a obținut această autorizație, urmând a se analiza constatările făcute de expert L. G. V..
De asemenea, arată recurentul, refuzul punerii documentației la dispoziția cumpărătorului a fost făcut și din rațiunea ca acesta din urmă să nu observe lipsa Proiectului tehnic și a Detaliilor de execuție, cât și faptul că s-a schimbat structura de rezistență a clădirii, din cadru cu stâlpi și grinzi cu noduri rigide, prevăzut în Proiectul de aprobare a Autorizației PAC, la o structură de zidărie portantă, subdimensionată, vicii ascunse care nu puteau fi constatate la o verificare atentă, normală, așa cum concluzionează expertiza L. G. V..
Mai învederează recurentul că intimata P. S. nu a pus în mod intenționat la dispoziția cumpărătorului M. I. Actul de dezmembrare nr.3491/6.11.2007 care a fost solicitat și primit de acesta din urmă de la OCPI Tulcea abia la data de 04.09.2013, act depus anexat concluziilor scrise la instanța de apel, când recurentul M. I. a constatat că este emis în baza unui Certificat de urbanism (care este doar act de informare și nu ține loc de autorizație de construire) și nu în baza unei autorizații emise de organele în drept.
Se arată că prin actul de dezmembrare în cauză, mansarda, care avea destinația de folosință comună de uscător, a fost transformată nelegal în două apartamente, unul dintre acestea fiind vândut reclamantului-recurent.
Precizează recurentul că intimata P. S. a acționat cu rea-credință, iar viciile ascunse provin din modificarea nelegală, fără autorizația necesară, a structurii de rezistență, prin transformarea mansardei ce are destinație de uscător de folosință comună, în apartament cu două camere.
Se arată că în literatura juridică de specialitate s-a statuat că în măsura în care vânzătorul este supus unei obligații legale precontractuale de informare, neexecutarea acestei îndatoriri poate constitui chiar dol prin reticență, conform art.960 Cod civil 1864.
3. Din cuprinsul Procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr.22/ 28.08.2006, existent la dosarul cauzei, rezultă că imobilul construcție de pe . Tulcea a fost edificat prin contribuția investitorilor P. G. și P. S., asociate sub PFA P..
Mai arată recurentul că din Procesul-verbal de recepție, la terminarea lucrărilor din 28.11.2006, anexat concluziilor scrise în apel, rezultă că întreg imobilul construcție, edificat în baza autorizației nr.163/_/25.09.2005, se referă la locuința D+P+1+M și nu la locuința D+P+1+2, apartamente provenite din mansardă (construite fără autorizație, care au modificat structura de rezistență a întregului imobil).
În continuare, se arată că mai rezultă faptul că această locuință D+P+1+M a fost construită în regie proprie de PFA „P.” Tulcea și recepționată de ambele investitoare P. G. și P. S..
Precizează recurentul că acest lucru demonstrează faptul că cele două investitoare au construit acest imobil în regie proprie, cu intenția de a fi vândut unor cumpărători persoane fizice.
Expertiza tehnică L. G. V. a constatat faptul că la partea de execuție nu se află procese-verbale pe faze de execuție și care devin astfel lucrări ascunse.
Executarea și finanțarea lucrării D+P+1+M fiind făcută de PFA „P.” în regie proprie, atrage calitatea de executant al acestui constructor, fiind astfel incidente reglementările art.29 din Legea 10/1995, care arată că răspunderea pentru viciile ascunse, în situația constructorului (executantului lucrării) este de 10 ani.
Arată recurentul că faptul stabilirii de comun acord prin Actul Adițional la antecontractul nr.1512/04.06.2008 în privința garantării de către . a locuinței cumpărate de reclamant, locuință făcută fără autorizație de construire, se referă la remedierea viciilor reclamante de recurent prin sesizarea făcută la președintele Asociației Protecției Consumatorilor „Cactus” Tulcea, înregistrată sub nr.61/24.06.2008, din actul de dezmembrare 3491/ 06.11.2007 rezultând că la data de 06.11.2007 cele două camere dezmembrate din mansardă cu destinație de folosință comună de uscător erau deja construite de PFA P..
Prin urmare, precizează recurentul, calitatea de constructor o au atât pârâta-intimată P. S., cât și pârâta-intimată ., devenită în prezent . SRL, astfel că ambilor constructori le revin aplicabile prevederile art.29 din Legea nr.10/1995, „Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei”.
Efectele garanției pentru vicii care a fost expres acordată prin Actul adițional la antecontract de către . . SRL, se extind asupra vânzătorului de rea-credință, executant în regie proprie PFA P., a cărui culpă constă în aceea că, deși a cunoscut în timp util existența defectelor, nu le-a remediat până la momentul transferului dreptului de proprietate, deși putea și trebuia să o facă, de maniera unui proprietar diligent și responsabil, întrucât se angajase prin act adițional să vândă cumpărătorului un bun care să nu fie afectat de viciile garantate, primind în schimb de la acesta suma de 45.000 euro cu titlu de avans, respectiv 82% din preț.
În concluzie, recurentul solicită admiterea recursului, menținerea ca legală și temeinică a hotărârii primei instanțe, cu cheltuieli de judecată.
Intimata P. S. a formulat concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de recurentul reclamant M. I. ca nefondat.
Intimata HM EXPERT IPURL, în calitate de administrator judiciar al debitorului . SRL a formulat note scrise la recurs, solicitând respingerea recursului ca fiind formulat împotriva unei societăți lipsite de capacitate procesuală de folosință, societatea fiind radiată din registrul comerțului, ca urmare a pronunțării Sentinței civile nr.216/13.01.2014 a Tribunalului București, rămasă definitivă prin nerecurare.
Prin Încheierea de ședință din 25.06.2014, instanța, față de înscrisurile depuse la dosar, a constatat că intimata . SRL nu mai are capacitate procesuală de folosință.
Curtea va lua în examinare motivul prevăzut de art.304(9) Cod procedură civilă, potrivit căruia modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate atunci „când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii”.
Aceste dispoziții vizează aplicarea unui text de lege străin situației de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situații de fapt determinată, interpretarea și aplicarea greșită a textului de lege la o anumită situație de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept
Față de argumentele de mai sus, concluzia care se desprinde este aceea că, în speță, instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile legale analizate față de contextul speței.
Curtea va examina decizia instanței de apel, luând în considerare limitele investirii instanței de recurs, în raport de limitele efectului devolutiv al apelului declarat de către pârâta P. S..
Prin cererea introductivă, reclamantul M. I. a solicitat rezoluțiunea antecontra
| ← Pretenţii. Decizia nr. 449/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA | Rezoluţiune contract. Decizia nr. 168/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
