Rezoluţiune contract. Decizia nr. 168/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 168/2014 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 31-03-2014 în dosarul nr. 16074/118/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL C.
SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILA NR. 168
Ședința publică de la 31 Martie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. C.
Judecător K. S.
Grefier M. N.
S-a luat în examinare apelul formulat de pârâta . CONSULTANCY SRL, cu sediul în C., ., județul C., împotriva sentinței civile nr.3895/13.12.2012 pronunțată de Tribunalul C. - Secția a II-a Civilă în dosarul nr._ , în contradictoriu cu intimatul-reclamant B. L., cu domiciliul procesual ales în C., ., județul C., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns pentru apelanta-pârâtă . Consultancy SRL, avocat B. A. M. în baza împuternicirii avocațiale nr._/09.09.2013, intimatul reclamant B. L. prin avocat T. H. în baza împuternicirii avocațiale nr.3452 din 13.02.2014 depusă la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care evidențiază părțile, obiectul litigiului și stadiul procesual.
Avocat T. H. depune la dosar și comunică părții adverse note de ședință prin care invocă lipsa de interes în invocarea primului motiv de apel. Se arată că prin cererea de apel pârâta a invocat faptul că prima instanță nu s-ar fi pronunțat în mod formal și pe capătul de cerere referitor la rezoluțiunea celor două antecontracte, ceea ce ar atrage din punctul său de vedere schimbarea în parte a hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii. Arată reprezentantul intimatului să nu întrevede interesul procesual al pârâtei în invocarea acestui prim motiv de apel. Consideră că apelanta nu are un interes raportat la primul capăt al cererii de apel.
Avocat B. A. M. având cuvântul pentru apelanta pârâtă solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat. Cu privire la capătul de cerere vizând rezoluțiunea antecontractului, consideră că în mod nefondat instanța a reținut în considerente că sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare a antecontractelor, instanța de fond nu s-sa pronunțat asupra acestui capăt de cerere, stabilind prin dispozitiv doar obligarea apelantei la restituirea sumelor primite ca avans pentru cele două apartamente. Ori restituirea sumelor primite avans din prețul vânzării, de apelantă, fără a dispune rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare, lipsește de fundament juridic hotărârea prin care s-a dispus doar obligarea societății apelante la plata sumelor primite cu titlu de avans.
Cu privire la celelalte motive de apel, arată că nu s-a făcut o analiză atentă a situației de fapt. Susține că apartamentele erau finalizate, transferul dreptului de proprietate putând fi realizat. S-a refuzat ., urmărindu-se încasarea de la apelantă a dublei sume plătite pentru apartament. Înscrisurile încheiate între părți nu cuprind un pact comisoriu de ultim grad în cazul în care nu se respectă obligația apelantei de perfectare a vânzării. Atâta vreme cât apelanta s-a declarat de acord cu vânzarea către intimat, nu s-a desistat, însă aceasta a refuzat încheierea contractelor nu se poate aprecia existența unei culpe a apelantei. Arată că în antecontractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică s-a prevăzut că în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică s-a prevăzut că în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi perfectat la termenul convenit, din motive neimputabile părților, termenul de semnare a contractului va fi prelungit. De unde rezultă că a fost agreată de părți posibilitatea prelungirii termenului de execuție a lucrărilor, având în vedere faptul că urma să se realizeze un . apartamente, iar nu numai apartamentele contractante de intimat. Solicită admiterea apelului, cu cheltuieli de judecată privind taxa judiciară de timbru. Totodată arată că în situația în care se amână pronunțarea va răspunde și la notele de ședință.
Avocat H. T., pentru intimatul reclamant, solicită respingerea apelului și menținerea soluției primei instanțe ca fiind legală și temeinică. Susține că există două categorii de motive de apel, primul se referă la nepronunțarea instanței cu privire la primul capăt de cerere, iar prin a doua categorie de motive se solicită admiterea apelului, hotărârea instanței de fond să fie schimbată în totalitate. Consideră că apelul ar trebui respins ca nefondat. Conform dispozițiile Codului de procedură civilă, doctrinei și jurisprudenței,, schimbarea în tot sau în parte de către instanța de apel a hotărârii atacate nu poate surveni decât în urma reaprecierii situației de fapt și de drept incidente în speță, în sens contrar concluziilor reținute de prima instanță. Pentru aceasta ar trebui reținută o cu tot altă situație decât judecătorul fondului.
În speță, modificarea totală a sentinței pronunțate de prima instanță nu poate avea loc decât în condițiile în care instanța de apel, reapreciind situația de fapt și de drept, ajunge la concluzia că pârâta nu a fost în culpă în ceea ce privește obligațiile sale contractuale, și că nu s-ar impune constatarea rezoluțiunii celor două convenții și obligarea sa la restituirea avansurilor achitate.
Mai arată reprezentantul intimatului reclamant, în subsidiar, că în situația în care instanța de apel ar ajunge la concluzia că se află în fața unui motiv de desființare a hotărârii atacate, sau de schimbare a aceleași hotărâri, soluția extremă pe care o poate dispune ar fi aceea de desființare a hotărârii respective cu consecința trimiterii spre rejudecare sub toate aspectele. Așa cum se arată în literatura de specialitate, în ipoteza în care instanța de apel ar fi confruntată cu un motiv întemeiat ce ar atrage desființarea în acord cu art.297 al.1 C. cât și cu un motiv ce ar atrage schimbarea totală sau parțială în conformitate cu art.296 C.pr.civilă, singura soluție fezabilă ar fi desființarea pentru asigurarea legalității depline a procesului civil, urmând ca respectiva cauză să fie rejudecată în întregime. Singura soluție pe care ar putea să o pronunțe instanța de apel ar fi aceea de desființare a hotărârii atacate, însă nicidecum schimbarea pe fond a acesteia. Susține că nu a intervenit o înțelegere verbală între părți. Nici la nivelul anului 2012 construcția nu era finalizată. Culpa părții adverse este netăgăduită. Cu cheltuieli de judecată.
Instanța rămâne în pronunțare.
CURTEA:
Asupra apelului de față.
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C. sub nr._, reclamantul B. L. a investit instanța, în contradictoriu cu pârâta . Consultancy SRL, solicitand rezoluțiuna antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1627/17.07.2008 și a antecontractului de vânzare-cumpărare din 14.08.2008, obligarea pârâtei la plata sumei de 188.280 USD reprezentând dublul avansului achitat pentru apartamentul nr.13, precum și la plata sumei de_ euro contravaloarea avansului achitat pentru apartamentul nr. 14; a solicitat și obligarea pârâtei la plata sumelor de 1500 euro și_ USD, reprezentând sume achitate până la concurența valorii de 80% din prețul total agreat pentru cele două apartamente; plata dobânzii legale de la data introducerii cererii; plata daunelor interese de 1071 lei reprezentând cheltuielile efectuate pentru încheierea antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 1627 și 1635 lei cheltuieli efectuate pentru cazarea în Costinești pe perioada în care apartamentele ar fi trebuit finalizate; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamantul a arătat că între părți s-a încheiat la data de 01.07.2008 un prim antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată privind apartamentul nr.13 din edificiul rezidențial ce urma a fi realizat de pârâtă în Costinești; în 17.07.2008 s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1627, privind același apartament nr.13, prețul convenit fiind de_ euro, reclamantul trebuind să achite un avans de_ euro sau echivalentul a_ USD până la data de 22.07.2008, iar restul urma să fie achitat până la 18.07.2009, stabilită ca termen final pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare.
S-a precizat că reclamantul și-a îndeplinit la termen obligația achitării avansului convenit. Părțile au încheiat un nou antecontract în 14.08.2008 pentru un al doilea apartament, nr. 14, acest act completând și modificând în același timp înțelegerea anterioară în privința prețului, stabilind un preț unitar pentru cele două apartamente, de 855 euro/mp, ajungându-se la un preț de_ euro + TVA pentru . de_ euro + TVA pentru . pentru apartamentul nr. 14 a fost achitat în datele de 14 și 19.08.2008, în cuantum de_ euro, fapt recunoscut în chiar conținutul antecontractului din 14.08.2008; potrivit acestuia, termenul limită pentru livrarea apartamentului nr. 14 și implicit încheierea actului autentic a fost stabilit la 30.06.2009.
În urma înțelegerii verbale dintre părți privind achitarea de către promitentul cumpărător a altor sume de bani până la concurența valorii de 80% din prețul total stabilit pentru cele două apartamente, în 03.09.2008 reclamantul a remis personal suma de 1500 euro, plată certificată prin chitanța de mână întocmită de pârâtă, iar în 01.10.2008 a remis prin virament bancar suma de_ USD.
S-a mai invocat faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a finaliza construcția în termenele stipulate, nici la un an după împlinirea acestora.
Pârâta, prin întâmpinarea din 16.12.2010, a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentința civilă nr.3895 din 13.12.2012 Tribunalul C. a admis în parte acțiunea si a obligat pârâta la plata către reclamant a următoarelor sume, în echivalent lei la data plății:_ USD și_ euro, precum și la plata dobânzii legale aferente, de la data de 11.11.2010, data introducerii acțiunii, până la data plății efective a debitului.
A respins ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata daunelor interese în sumă de 1071 lei cheltuieli antecontract și 1635 lei cheltuieli cazare.
Totodată a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de_,72 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța astfel prima instanță a reținut că, în antecontractul autentificat sub nr.1627/17.07.2008 părțile au prevăzut, în aplicarea art. 1298 Cod civil, ca pentru situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va perfecta la un notar public până cel târziu la data menționată, din culpa societății vânzătoare, aceasta va înapoia cumpărătorului promitent dublul sumei primite cu titlu de avans, iar în cazul neîncheierii contractului din culpa cumpărătorului, acesta va pierde suma plătită cu titlu de avans.
Părțile au încheiat un alt antecontract, constatat printr-un înscris sub semnătură privată redactat în limba engleză în data de 14.08.2008, prin care societatea pârâtă s-a obligat să îi vândă reclamantului un al doilea apartament, nr. 14, situat adiacent față de cel contractat inițial. În conținutul actului s-a menționat că respectivul contract îmbină vechiul antecontract privind apartamentul nr.13, prețul fiind redus la 855 euro/mp pentru ambele apartamente; astfel, prețul pentru . de_,50 euro + TVA, iar pentru ._,50 euro + TVA, prețul total pentru cele două apartamente fiind de_ euro + TVA, respectiv_,23 euro cu TVA inclus. S-a mai convenit de către părți ca suma de_ euro achitată de promitentul cumpărător în 14.08.2008 și 19.08.2008 reprezintă avans la prețul apartamentului nr.14. Termenul de definitivare a apartamentului a fost stabilit la data de 31.12.2008, când vânzătorul va începe procedurile de intabulare, iar livrarea finală a apartamentului nu va avea loc mai târziu de 30.06.2009.
Părțile au convenit ca în cazul în care vânzarea nu va putea fi efectuată din culpa vânzătorului, acesta va restitui cumpărătorului sumele primite.
Instanța a constatat îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare a antecontractelor încheiate între părți, față de neexecutarea culpabilă de către pârâtă a obligației de finalizare a imobilului în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare la data stabilită – 30.06.2009. De altfel, prin chiar procesul-verbal de conciliere din 05.11.2010 pârâta recunoaște nefinalizarea construcțiilor la termen și își asumă obligația de predare la data de 30.01.2011, invocând lipsa culpei.
Pârâta a susținut că a operat o prelungire a termenului prin convenție verbală, aspect nesusținut însă în plan probator.
Nici susținerile privind lipsa culpei societății nu au relevanță, neexecutarea fiindu-i culpabilă, în lipsa oricăror dovezi contrare, simplele referiri la criza economică nefiind de natură a exonera pârâta de culpa contractuală. De asemenea, nici afirmațiile legate de depășirea termenului contractual din cauza modificărilor proiectului inițial solicitate de reclamant, nu au fost probate, din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat, completat cu răspunsul la obiecțiuni, rezultând că la interioarele apartamentelor 13 și 14 nu au fost efectuate nici un fel de modificări față de proiectul inițial.
În privința repunerii părților în situația anterioară, părțile nu contestă conținutul clauzelor convenției din 14.08.2008, ci susțin interpretări diferite ale acestora. Instanța a reținut că actul reprezintă o convenție complexă, cuprinzând atât o nouă promisiune de vânzare-cumpărare, cât și modificări ale celei anterioare, rezultând intenția părților de a modifica termenii înțelegerii anterioare, operațiunea preconizată de vânzare-cumpărare având ca obiect două apartamente, cu un preț unitar și aceeași dată de predare. A rezultat că în același fel trebuie interpretate toate clauzele, din perspectiva unității operațiunii juridice, astfel că și clauza referitoare la restituirea sumelor primite de vânzător, în cazul neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare, este aplicabilă convenției în întregul său, inclusiv în privința apartamentului nr. 13.
Nu au fost acordate daunele interese solicitate de reclamant în sumă de 1071 lei, reprezentând cheltuielile efectuate cu autentificarea antecontractului nr. 1627 și nici cheltuielile cu cazarea în sumă de 1635 lei, acestea nefiind produse ca urmare a neexecutării culpabile a contractului; autentificarea antecontractului a fost o opțiune a părților, nefiind obligatorie pentru încheierea valabilă a antecontractului de vânzare-cumpărare, iar rezoluțiunea acestuia nu își întinde efectele asupra cheltuielilor efectuate pentru încheierea sa; cheltuielile cu cazarea reclamantului în diverse ocazii în localitatea Costinești nu au fost cauzate de neîndeplinirea la timp a obligației pârâtei de finalizare a imobilului, ci de voința reclamantului de a supraveghea lucrările.
Împotriva acestei hotărârii a formulat apel pârâta . Consultancy SRL care a criticat-o sub aspectele:
Instanța nu s-a pronunțat prin dispozitivul hotărârii asupra capătului 1 al cererii de chemare in judecata care a constat in rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1627/17.07.2008 încheiat la BNP S. M. privind apartamentul nr. 13 si asupra rezoluțiunii antecontractului de vânzare cumpărare încheiat sub semnătura privata in data de 14.08.2008 privind apartamentul nr. 14.
Cu toate acestea, instanța a admis obligarea societății apelante la restituirea sumelor primite cu titlu de avans pentru aceste apartamente, respectiv s-a pronunțat asupra cererii accesorii rezoluțiunii unei convenții, respectiv repunerea pârtilor in situația anterioara încheierii contractului.
Cum repunerea pârtilor in situația anterioara este un efect al rezoluțiunii, conform principiului de drept al retroactivității, instanța trebuia să se pronunțe asupra primului capăt de cerere si urmare a constatării rezoluțiunii să dispună repunerea părților in situația anterioara în sensul restituirii de către apelantă a sumelor primite cu titlu de avans pentru cele doua apartamente.
Ori, restituirea sumelor primite de societatea apelantă cu titlu de avans din prețul vânzării convenit, în condițiile în care a dovedit faptul ca la momentul semnării între părți a celor doua convenții, construcțiile erau în faza de fundație, fără a se dispune și rezoluțiunea antecontractelor de vânzare cumpărare, lipsește de fundament juridic hotărârea prin care s-a dispus doar obligarea societății apelantei pârâte la plata sumelor primite cu titlu de avans.
Instanța de fond a pronunțat o hotărâre de obligare a pârâtei la restituirea sumelor primite cu titlu de avans fără să dispună asupra menținerii convențiilor încheiate între părți, situație inadmisibila din perspectiva apelantei și care conferă sentinței instanței de fond cu caracter nelegal.
În ceea ce privește soluția de obligare a societății apelante la plata sumelor primite cu titlu de avans in temeiul antecontractelor, in mod nefondat instanța de fond a considerat existenta culpei societății apelante in neîndeplinirea obligațiilor asumate si a înlăturat argumentările formulate în apărarea acesteia, în mod nejustificat.
Astfel, instanța a apreciat că nefinalizarea construcțiilor la termenul stabilit in convențiile încheiate de părți, coincide cu existenta culpei societății apelante, sens in care se impune (doar) restituirea sumelor primite cu titlu de avans.
Însă, doctrina stabilește în mod clar ca în cazul în care una dintre părțile contractului sinalagmatic refuza executarea contractului cealaltă parte are dreptul sa ceara rezoluțiunea contractului.
Astfel, instanța de fond trebuia să analizeze în lumina întregului probatoriu administrat în cauza dacă societatea apelantă a refuzat executarea convențiilor încheiate între părți. Refuzul executării obligațiilor asumate presupune ca în cunoștința de cauza în privința pierderii contractantului, în caz de neexecutare a propriilor noastre obligații, nu a dorit, nu ar fi intenționat, să realizeze executarea construcțiilor pentru care și-au asumat obligațiile. Însa, din raportul de expertiza administrat în cauza s-a stabilit faptul ca aceste construcții au fost finalizate, transferul dreptului de proprietate putând fi realizat. În atare situație, societatea apelantă nu a refuzat niciodată perfectarea contractului de vânzare cumpărare.
Simpla depășire a termenului de predare a construcțiilor nu echivalează cu refuzul societății apelante in a executa obligațiile asumate, atâta timp cat executarea construcțiilor s-a realizat succesiv, la momentul contractării acestea fiind in faza de fundație, aspect cunoscut de către intimat. Mai mult, acesta in toata acesta perioada, pana la invitația la conciliere prealabila, ocazie cu care a reiterat solicitarea de prelungire a termenului, asigurându-l pe intimat de bunele sale intenții in sensul finalizării construcției, nu le-a emis vreo notificare de a se prezenta la notarul public stipulat in antecontractul de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. 13 sau la orice alt notar, in vederea perfectării vânzării si nici nu a achitat diferența din prețul vânzării convenit, astfel încât să reiasă fără putință de tăgada faptul ca intimatul a continuat executarea contractului.
În acest sens din interpretarea situației de fapt rezulta în mod lipsit de echivoc ca acesta s-a desistat in ceea ce privește vânzarea, în prezent neurmărind decât încasarea de la apelanta pârâtă a sumelor de bani solicitate și în principal dublul sumei plătite pentru apartamentul nr. 13. Ori, înscrisurile încheiate între părți nu cuprind un pact comisoriu de ultim grad în cazul în care nu se respecta obligația apelantei de perfectare a vânzării, situație în care devin incidente în cauza a dispozițiile art. 1021 cod civil cu consecința verificării condițiilor de neîndeplinire a obligației perfectării contractelor și daca acesta obligație se datorează culpei apelantei. (decizia ICCJ nr. 5524/2004 - rezoluția antecontractului de vânzare cumpărare poate fi ceruta de partea care se declara gata să își execute propriile obligații cu condiția a dovedi culpa contractantului).
Atâta vreme cat s-a declarat de acord cu vânzarea către intimat, deci nu s-a desistat, insa acesta a refuzat încheierea contractelor nu se poate aprecia existenta unei culpe a apelantei care, se declara gata sa încheie contractele de vânzare cumpărare chiar si in prezent.
Totodată, în antecontractul de vânzare cumpărare încheiat în forma autentica s-a prevăzut ca în cazul în care contractul de vânzare cumpărare nu poate fi perfectat la termenul convenit, din motive neamputabile pârtilor, termenul de semnare a contractului va fi prelungit. Rezulta așadar ca ab initio, părțile au agreat posibilitatea prelungirii termenului de execuție a lucrărilor, conștiente fiind de faptul ca urma sa se realizeze un . apartamente, iar nu numai apartamentele contractate de intimat.
Intimatul a avut în permanenta cunoștința de stadiul lucrărilor de construcție a propriilor apartamente deoarece acesta a venit în nenumărate rânduri sa inspecteze modul de realizare a construcției, având solicitări suplimentare fața de planul inițial al apartamentelor, solicitând chiar modificarea anumitor ziduri din interiorul acestora. Rezulta așadar, fără putința de dubiu ca intimatul, având cunoștința de stadiul lucrărilor a acceptat prelungirea termenului de finalizare a construcțiilor, sens în care prin acordul pârtilor termenul de încheiere a contractelor de vânzare cumpărare s-a prelungit. Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei de reclamant, respective dovada cazării la un Hotel din Costinesti, în vara acestui an, rezulta indubitabil faptul ca acesta avea cunoștința de stadiul lucrărilor chiar si in cursul anului 2010 și a acceptat prelungirea termenului de finalizare, mai ales în condițiile în care, nici anterior si nici ulterior datei stipulate ca termen de semnare a contractelor în forma autentica, reclamantul nu i-a notificat în vederea prezentării la notariat pentru semnarea contractelor de vânzare cumpărare.
De subliniat este și natura juridica dubla a convențiilor încheiate intre părți în care pe de-o parte părțile și-au promis să vândă, respectiv să cumpere (antecontract de vânzare cumpărare) un bun viitor ( contract de antrepriza). Or, contractul de antrepriza este un contract cu executare succesiva, iar apelanta a făcut dovada faptului ca pentru sumele primite de la intimat a executat lucrările contractate. În atare situație, fiind vorba de contract cu executare succesiva, instanța, nu putea dispune asupra repunerii pârtilor în situația anterioara, în sensul restituirii sumelor achitate de intimat apelantei.
Solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat cu consecința modificării in parte a sentinței civile pronunțate, pe care o apreciază ca nelegala.
În drept: art. 282 si urm Cod proc civ
Examinând legalitatea si temeinicia sentinței atacate prin prisma actelor și lucrărilor dosarului si a motivelor de apel invocate, Curtea apreciază ca apelul nu este întemeiat pentru următoarele considerente:
Este cunoscut faptul ca procesul civil este guvernat de principiul disponibilității părților asupra cadrului juridic al acțiunii. Astfel, potrivit art. 129 alin. final din Codul de procedura civila, instanța este ținută de limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecata, ea neputând hotarâ decât asupra a ceea ce formează obiectul cererii deduse judecății. Altfel spus, instanța nu poate depăși limitele investirii sale, dar, totodată, acesta este obligată sa soluționeze toate capetele de cerere cu judecata cărora a fost învestită, respectiv fata de toate părțile implicate în conflictul judiciar.
Neîndeplinirea de către instanța de judecata a acestei obligații legale nu este sancționata cu nulitatea absoluta a hotărârii astfel pronunțate, fiind rezolvata procedural de legiuitor prin punerea la dispoziția parților a prevederilor art. 281ind 2 alin. 1 din Codul de procedura civil respective completarea hotărârii.
Mai mult, cel vătămat în dreptul procesual este reclamantul căruia nu i s-a soluționat cererea și nu pârâtul care, trebuie să dovedească, potrivit art.105 alin.2 Cod proc.civilă să dovedească vătămarea suferită prin nesoluționarea uneia din cererile formulate de reclamant.
În cauză, susținerea apelantei pârâte este corectă. Instanța de fond investită cu soluționarea acțiunii a dispus asupra obligării pârâtei la restituirea sumelor achitate cu titlu de avans pentru apartamentele 13 și 14 fără a dispune rezoluțiunea convențiilor încheiate de părți. În considerente prima instanță analizează cererea având ca obiect rezoluțiune însă omite să se pronunțe asupra acesteia iar reclamanta nu înțelege să sesizeze instanța cu cerere de completare a hotărârii.
Cu toate acestea, Curtea apreciază cã nu se impune schimbarea dispoziției adoptate de prima instanțã, atare mãsurã fiind legatã de existența vreunei vãtãmãri determinate pârâtei prin modul de a proceda al instanței, în aplicarea art. 105 alin. (2) C. proc. civ. și al caracterului virtual al nulitãții operante în spețã.
Nefiind vorba despre o nulitate expresă, ci de una virtuală, vătămarea ar fi trebuit dovedită de către pârâtă, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză, astfel încât critica apelantei va fi înlăturată.
Pe fondul cauzei Curtea reține că situația de fapt a fost corect reținută de instanța de fond .
Antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate de părți referitoare la apartamentele 13 și 14 sunt contracte sinalagmatice (bilaterale). Caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea si interdependenta obligațiilor ce revin parților: fiecare dintre părți are, concomitent, fața de cealaltă parte, atât calitatea de creditor, cât si pe aceea de debitor; obligația ce revine uneia dintre părți își are cauza juridica în obligația reciproca a celeilalte părți; ambele obligații sunt interdependente.
Intimatul reclamant a achitat avansul pentru două apartamente ce urmau a fi executate de către . Consultancy SRL în Costinești având ca termen de finalizare și perfectare a contractului de vânzare cumpărare 30.06.2009.
În ceea ce privește interpretarea celor două antecontracte Curtea reține că antecontractul autentificat sub nr. 1627/17.07.2008 stabilea obligația de vânzare a unui bun imobil ce urma să fie construit-apartamentul nr.13-prețul bunului, avansul pe care promitentul cumpărător s-a obligat să le achite și termenul pentru perfectarea vânzării respectiv data de 18.07.2009. Următorul antecontract s-a încheiat de părți la data de 14.08.2008 în vederea cumpărării unui alt apartament vecin cu nr.14. Datorită faptului că s-a optat pentru cumpărarea a încă unui apartament în acest antecontract se reevaluează și prețul ofertat pentru apartamentul nr. 13 precum și modul de achitare a avansului specificându-se expres faptul că acest act ulterior privește și vânzarea acestui apartament. Ori, în aceste condiții în mod corect s-a interpretat de către instanța de fond faptul că voința părților contractante a fost în sensul de a stabili, în mod unitar, modalitatea de vânzare a celor două apartamente.
În apel, apelanta pârâtă susține că nu a refuzat perfectarea vânzării astfel încât nu i se poate imputa neexecutarea antecontractelor. Însă instanța de fond nu a apreciat existența unui refuz la încheierea ci a reținut culpa promitentului vânzător prin aceea că la data stabilită în antecontract construcția nu era finalizată iar vânzarea nu a putut fi perfectată.
În procesul verbal de conciliere societatea arată că va își asumă obligația de a preda apartamentele și de a perfecta vânzarea la data de 30.11.2011 omițând că obligația de predare fusese stabilită în antecontract pentru data de 30.06.2009.Însă, apelanta pârâtă omite faptul că între data limită prevăzută în antecontract pentru finalizarea apartamentelor și perfectarea vânzării și data pentru care și-a asumat obligația de a preda imobilele au trecut 2 ani, un interval de timp mare care îl îndreptățește pe reclamant să se considere prejudiciat de neexecutarea contractului și să solicite restituirea sumelor avansate cu titlu de avans.
Atât în apel cât și cu ocazia concilierii promitentul invocă lipsa culpei prevalându-se de criza economică ce a afectat societatea, însă acest lucru nu poate fi reținut ca un aspect de exonerare a reclamantei de la îndeplinirea obligației asumate. Antecontractele au fost încheiate în anul 2008 iar avansul plătit la termenele stabilite iar apelanta,având în vedere obiectul său de activitate,trebuia să previzioneze etapele necesare construcției și materialele aferente și, în raport de aceste aspecte să își asume obligațiile contractuale. Atât timp cât societatea s-a obligat să finalizeze construcția în anul 2009 și a stabilit prețul final precum și avansul nu poate invoca la mai mult de 2 ani de la data la care trebuia îndeplinită obligația criza financiară.
De asemenea, este irelevantă susținerea referitoare la contractele de antrepriză încheiate de dezvoltatorul imobiliar cu societatea de construcții. Raportul contractual s-a stabilit între reclamant-promitent cumpărător - și societatea apelantă-promitent vânzător - și în baza clauzelor și a obligațiilor asumate se apreciază culpa sau nu a uneia din părți.
Astfel cum a reținut și instanța de fond temeiul rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor din contractul sinalagmatic, împrejurarea ca fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridica a celeilalte. Întrucât reclamantul și-a executat obligația de plată a avansului conform înțelegerii părților iar societatea vânzătoare nu și-a îndeplinit obligația de a finaliza imobilele și de a perfecta vânzarea nici la 2 ani de la data scadentă Curtea apreciază că instanța de fond a dat o justă soluționare acțiunii cu judecata căreia a fost investită criticile apelantei fiind neîntemeiate.
Pentru toate aceste considerente și în raport de dispozițiile art.296 cod proc.civilă Curtea va respinge apelul cu consecința menținerii sentinței tribunalului ca legală și temeinică.
Reținând culpa procesuală a apelantei, Curtea o va obliga la plata cheltuielilor de judecată către intimatul pârât.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul în examinare apelul formulat de pârâta . CONSULTANCY SRL, cu sediul în C., ., județul C., împotriva sentinței civile nr.3895/13.12.2012 pronunțată de Tribunalul C. - Secția a II-a Civilă în dosarul nr._ , în contradictoriu cu intimatul-reclamant B. L., cu domiciliul procesual ales în C., ., județul C., având ca obiect rezoluțiune contract, ca nefondat.
Obligă apelanta la 2388 lei cheltuieli de judecată către intimat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 31 martie 2014.
Președinte, M. C. | Judecător, K. S. | |
Grefier, M. N. |
Jud.fond:C.B.
Red.dec.jud.M.C.
4 ex./07.07.2014
Gref.M.N.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 786/2014. Curtea de Apel... | Conflict de competenţă. Sentința nr. 55/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
