Procedura insolvenţei. Decizia nr. 626/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA

Curtea de Apel CONSTANŢA - Sentințe și decizii comerciale / 2014

Decizia nr. 626/2014 pronunțată de Curtea de Apel CONSTANŢA la data de 29-09-2014 în dosarul nr. 3063/118/2011/a9.22

Dosar nr._

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL C.

SECȚIA A II-A CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL

DECIZIA CIVILĂ NR. 626

Ședința publică de la 29 Septembrie 2014

Completul compus din:

PREȘEDINTE K. S.

Judecător M. C.

Judecător R. N. B.

Grefier M. N.

Pe rol judecarea recursului declarat de recurenta reclamantă B. B. RESTRUCTURING SPRL - administrator judiciar al debitoarei . SRL, cu sediul în București, sector 3, . Center nr.24, etaj 4, împotriva sentinței civile nr.3561 din 17.12.2013, pronunțată de Tribunalul C., în dosarul nr._ a28, în contradictoriu cu intimata debitor . SRL - prin administrator special C. S. SEPTIMIU, cu sediul în C., ., ., ., intimat intervenient U. Ț. BANK SA, cu sediul în București, sector 1, ., cod poștal_, intimații pârâți S. D. și S. A., ambii cu domiciliul în C., ., ., ., având ca obiect procedura insolvenței - acțiune în constatare.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 22.09.2014 și consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 29.09.2014.

CURTEA.

Asupra recursului de față.

1. Obiectul și părțile litigiului

Prin acțiunea înregistrată sub nr._ a 28 pe rolul Tribunalului C. astfel cum a fost precizată sub aspectul capătului doi de cerere, reclamanta B. B. Restructuring S.P.R.L. în calitate de administrator judiciar al debitoarei . SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâții . SRL prin administrator special C. S. Septimiu, S. D. și S. A. constatarea nulității absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1153/28.03.2011 privind imobilul apartament nr. 35 situat în mun. C., . B, .. C., precum și repunerea părților în situația anterioară, cu consecința obligării pârâților cumpărători la restituirea în patrimoniul debitoarei a bunului imobil care a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare mai – sus menționat, radierii din Cartea funciară a înscrierii dreptului de proprietate pe numele pârâților cumpărători și reînscrierea dreptului de proprietate pe numele debitoarei.

În motivare, reclamanta a arătat că, la data de 21.02.2011, s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței împotriva debitoarei . SRL prin încheierea nr. 176 a Tribunalului C., fiind desemnat în calitate de administrator judiciar, Societatea D. & CO S.P.R.L. Față de împrejurarea că societatea debitoare și-a declarat intenția de reorganizare, aceasta și-a păstrat dreptul de administrare, continuând să desfășoare activitate sub conducerea administratorului special și sub supravegherea administratorului judiciar, în conf. cu disp. art. 49 alin. 1 lit. 1 din Legea nr. 85/2006.

Reclamanta a mai precizat că obiectul principal de activitate al debitoarei a constat în „ Dezvoltare ( promovare imobiliară”), iar principalul obiectiv urmărit de societate în desfășurarea activității a constat în construcția ansamblului de apartamente situat în mun. C., . B.

Reclamanta a relevat în continuare că societatea debitoare a deținut în proprietate un proiect imobiliar finanțat de către U. Ț. BANK SA, creditor garantat majoritar în procedură cu o creanță de 7.210.534,15 lei, respectiv un imobil compus din teren în suprafață de 1000 mp și construcția C1 – Blocul de Locuințe colective A. Residence tip subsol+parter+7-8 etaje, cu suprafața construită la sol de 788 mp, imobil situat în mun. C., . B, jud. C., înscris în Cartea funciară nr._/C., cu nr. cad._. Imobilul a fost dezmembrat în 78 de loturi distincte, respectiv 37 de garaje situate la subsol și 42 de apartamente situate în cele opt etaje ale clădirii astfel cum rezultă din Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 941/14.03.2011. Asupra acestui imobil U. Ț. BANK are un drept de ipotecă constituit în urma acordării unui împrumut către societatea debitoare în valoare de 2.950.000 EUR și a unei linii de credit în valoare de 560.500 EUR conform contractului de credit nr. CON_ încheiat cu societatea debitoare.

S-a mai susținut că, după deschiderea procedurii de insolvență, societatea debitoare a înstrăinat 41 din cele 42 de apartamente, precum și 6 din cele 37 de garaje la prețurile prevăzute în antecontractele încheiate între debitoare și promitenții cumpărători înainte de deschiderea procedurii, respectiv la cele stabilite prin actele adiționale încheiate la o parte din acele antecontracte. Sumele încasate de către societatea debitoare în cursul procedurii din activitatea sa curentă constând în vânzarea apartamentelor și a garajelor ce au făcut parte din ansamblul de apartamente ipotecate în favoarea creditorului majoritar nu s-au constituit într-o garanție corespunzătoare creanței garantate conform art. 49 alin. 3 din Legea nr. 85/2006, ci au fost utilizate, în mare parte, în vederea achitării altor creanțe.

S-a relevat că, la data de 12.03.2009 s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare nr.95 în baza căruia promitentul vânzător . SRL se obligă să vândă promitentului cumpărător . apartamentul nr.35 situat în mun. C., . B, ., la data de 22.05.2009 s-a încheiat contractul de cesiune autentificat sub nr. 988/22.05.2009 la BNP Stamule D., având ca obiect cedarea de către . a antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 95/12.03.2009, precum și a tuturor drepturilor și obligațiilor ce decurg din acesta cesionarilor S. D. și S. A..

La data de 28.03.2011, ulterior deschiderii procedurii insolvenței, a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1153/28.03.2011 prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. 35 situat în mun. C., . B, .. C. de către vânzătorul . SRL în favoarea cumpărătorilor S. D. și S. A..

Reclamanta a invocat următoarele motive de nulitate absolută a transferului patrimonial:

1. Nerespectarea disp. art. 49 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, în sensul că bunul înstrăinat nu a făcut obiectul unui raport de evaluare, ce ar fi trebuit efectuat în procedură, în conformitate cu disp. art. 41 alin. 2 din Lege.

S-a relevat că ulterior desemnării sale în calitate de administrator judiciar în consorțiu cu societatea D. & Co S.P.R.L., s-a dispus efectuarea unui raport de evaluare la data vânzării acestuia, iar valoarea de vânzare a apartamentului nr. 35 a fost stabilită la suma de 94.000 euro, respectiv la un preț mai mare cu 20.460,71 euro față de prețul la care acesta a fost vândut de societatea debitoare prin contractul atacat. Pe cale de consecință, această vânzare reprezintă o operațiune care depășește condițiile normale de desfășurare a activității societății debitoare, caz în care ar fi trebuit aprobată de Comitetul creditorilor, pe baza unei solicitări ce ar fi trebuit să fie formulată de administratorul special al . SRL. Or, Comitetul creditorilor nu a aprobat această vânzare, încheiată cu depășirea condițiilor normale de desfășurare a activității.

2. Bunul imobil era, la momentul perfectării vânzării, grevat de ipotecă în favoarea creditorului majoritar U. Ț. BANK SA, iar în lipsa autorizării administratorului judiciar, după o consultare prealabilă cu Comitetul creditorilor, vânzarea ce face obiectul contractului de vânzare – cumpărare nr. 1153/28.03.2011încheiat între societatea debitoare, în calitate de vânzător și pârâții S. D. și S. A., în calitate de cumpărători este nulă.

Reclamanta a apreciat că sancțiunea nerespectării prevederilor art. 49 alin. 2 din Legea nr. 85/2006 este nulitatea absolută, întrucât interesul ocrotit este unul general, și nu doar interesul unuia, al mai multor sau chiar al tuturor creditorilor participanți la procedură. Nulitatea este virtuală, având în vedere că aceasta nu este prevăzută în mod expres de lege, însă rezultă din modul în care este formulat textul art. 49 alin. 2. Legea prevede și o nulitate expresă, absolută și necondiționată în cazul actelor, operațiunilor și plăților efectuate de către debitor, sancțiune care intervine și în cazul în care debitorul și-a păstrat și dreptul de administrare.

Reclamanta a susținut că, în eventualitatea în care judecătorul sindic va aprecia că încheierea contractului de vânzare – cumpărare se încadrează în sfera atribuțiilor necesar a fi îndeplinite de către administratorul judiciar, prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006 referitoare la obligația administratorului judiciar de a executa antecontractele de vânzare – cumpărare cu dată certă, încheiate anterior deschiderii procedurii de insolvență, nu sunt aplicabile în speță. Astfel, antecontractul de vânzare – cumpărare nu are dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, bunul nu se afla în posesia promitentului cumpărător la momentul încheierii contractului, iar prețul de vânzare al imobilului a fost stabilit la o valoare mai mică decât valoarea de piață a bunului la data vânzării stabilită prin raportul de evaluare, întocmit la data de 29.05.2012, în conformitate cu prevederile art.41 alin.2 din lege. S-a conchis că administratorul judiciar nu avea obligația de a menține antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat și, deci, nu avea obligația de a încheia contractul de vânzare – cumpărare a cărui nulitate se solicită.

La termenul de judecată din data de 25.02.2013 creditoarea U. Ț. BANK SA a formulat cerere de intervenție în interesul administratorului judiciar B. B. RESTRUCTURING S.P.R.L, solicitând admiterea cererii formulată de reclamantă.

Prin Încheierea din data 25.02.2013 judecătorul sindic a admis în principiu cererea de intervenție în interesul administratorului judiciar B. B. Restructuring S.P.R.L formulată de creditoarea U. Ț. Bank SA.

2. Hotărârea tribunalului

Prin sentința civilă nr.3561 din 17.12.2013 pronunțată de Tribunalul C. s-a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta B. B. Restructuring SPRL în calitate de administrator judiciar al . SRL în contradictoriu cu pârâții . SRL prin administrator special C. S. Septimiu, S. D. și S. A., a respins, ca nefondată,cererea de intervenție în interesul administratorului judiciar B. B. Restructuring SPRL formulată de intervenienta creditoare U. Ț. Bank S.A. și a obligat lichidatorul judiciar B. B. Restructuring SPRL să plătească pârâților S. D. și S. A. suma de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu expert.

Pentru a pronunța astfel prima instanță a reținut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului C. sub nr. 3063/118/17.02.2011 debitoarea . SRL a solicitat deschiderea procedurii insolvenței în formă generală conform art. 27 și 28 din Legea nr. 85/2006, aceasta declarând intenția de reorganizare, conform unui plan.

Prin Încheierea nr. 176/21.02.2011 a Tribunalului C. s-a dispus deschiderea procedurii insolvenței împotriva debitoarei . SRL .

În temeiul art. 34 din Legea privind procedura insolvenței nr. 85/2006, s-a desemnat provizoriu în calitate de administrator judiciar Societatea D. & CO SPRL.

Administratorul judiciar Societatea D. & CO SPRL a convocat adunarea asociaților debitoarei la data de 31.03.2011 în vederea desemnării, în conformitate cu disp. art.18 din Legea nr.85/2006 a administratorului special, iar în ședința din data de 31.03.2011 s-a decis desemnarea în această calitate a d-lui C. S. Septimiu.

Prin raportul de activitate nr. 2 depus la termenul de judecată din data de 14.11.2011 și raportul asupra cauzelor și împrejurărilor care au condus la apariția stării de insolvență a societății debitoare depus la termenul de judecată din data de 14.11.2011 întocmite de administratorul judiciar Societatea D. & CO SPRL s-a arătat că acesta a supravegheat activitatea curentă efectuată de . SRL în perioada de observație și a vizat plățile efectuate de debitoare, constatând că aceasta se încadrează în limitele obișnuite de exercitare a activității curente, în concordanță cu termenii impuși de art. 49 din legea insolvenței. Obiectivul principal în desfășurarea activității debitoarei a fost construcția unui .+P+ 7 – 8 etaje situat în mun. C., . B compus din 42 de apartamente. În vederea realizării acestui obiectiv, societatea A. P. RESIDENCE SRL a obținut acordarea unui credit în valoare de 2.950.000 euro de la banca U. Ț. BANK SA, aprobarea utilizării creditului fiind însă condiționată de condiții suplimentare, respectiv:

- Înființarea unei entități/societăți distincte, având ca obiect de activitate principal dezvoltare ( promovare imobiliară ), entitate care să deruleze în mod exclusiv proiectul de edificare a construcției;

- Încheierea unui contract de construire cu preț fix între . SRL și beneficiarul finanțării imobiliare – . SRL;

- Majorarea capitalului social al firmei cu aportul în natură adus de asociatul . SRL, respectiv terenul în valoare de 2.820.000 lei în suprafață de 1.000 mp pe care ulterior a fost edificat blocul de locuințe A. Residence;

- Constituirea unor garanții suplimentare mobiliare și imobiliare.

În acord cu condițiile și clauzele agreate de banca finanțatoare și pentru asigurarea premiselor de activitate a societății distincte . SRL au fost încheiate o . contracte între cele două societăți, după cum urmează:

- Contractul de cesiune autentificat sub nr. 3755/07.08.2008 prin care . SRL a cesionat . SRL: Autorizația de construcție nr. 2037/24.10.2007 și întregul proiect de execuție, precum și toate antecontractele de vânzare – cumpărare încheiate până la data autentificării actului de cesiune pentru apartamentele ce se vor construi;

- Contractul de execuție de lucrări nr. 111/06.08.2008 încheiat între . SRL, în calitate de beneficiar al investiției și . SRL, în calitate de constructor antreprenor, prin care aceasta din urmă se obliga să execute și să finalizeze blocul de locuințe.

După îndeplinirea acestor condiții suplimentare cuprinse în adresa Băncii din data de 04.07.2008 și descrise mai sus, . SRL a încheiat cu banca U. Ț. BANK SA contractul de credit bancar nr. CON3/1482/26.08.2008, utilizarea împrumutului urmând a se face în tranșe.

Administratorul judiciar a apreciat că, din valoarea totală a creditului, societatea aflată în insolvență a utilizat un procent de 95 % din valoarea totală a creditului acordat, iar diferența de 5 %, respectiv suma de 107.202. Euro a fost reținută cu titlu de garanție de bună execuție.

Imobilul a fost dezmembrat în 78 de loturi distincte, respectiv 37 de garaje situate la subsol și 42 de apartamente situate în cele opt etaje ale clădirii astfel cum rezultă din Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 941/14.03.2011.

Administratorul judiciar a precizat că, anterior deschiderii procedurii insolvenței au fost încheiate antecontracte de vânzare – cumpărare pentru un număr de 36 de apartamente, în acest fel fiind îndeplinite condițiile stipulate în contractul de credit nr.CON3/1482/26.08.2008. În perioada ulterioară deschiderii procedurii insolvenței, administratorul judiciar a avizat încheierea contractelor de vânzare – cumpărare în formă autentică având în vedere disp. art. 86 corob. cu art. 931 din Legea nr. 85/2006.

Administratorul judiciar a apreciat drept cauze principale care au determinat starea de insolvență:

- Apariția situației de criză economică la nivel național și producerea blocajelor economice;

- Lipsa fondurilor materiale stipulate în contractul de creditare cu banca U. Ț. BANK SA, având drept consecință neacordarea ultimelor tranșe de credit;

- Neîndeplinirea condițiilor de acordare a tranșelor de credit, respectiv încheierea unui număr stabilit de antecontracte de vânzare – cumpărare a fost efectul direct al crizei economice din domeniul imobiliar coroborat cu disfuncționalitățile din sistemul bancar în acordarea creditelor imobiliare;

- Dificultățile întâmpinate în obținerea acordului Băncii pentru justificarea resurselor utilizate pentru finalizarea imobilului, pentru intabularea și dezmembrarea acestuia, prin condiționarea acestora de ipotecarea întregului imobil în favoarea băncii;

- Prelungirea perioadei de execuție a lucrărilor ca urmare a lipsei de finanțare, situație care a determinat creșterea costurilor apartamentelor și vânzarea acestora la prețuri diminuate, în contextul crizei imobiliare;

- Acumularea de datorii către bugetul de stat și bugetul local și iminenta executare silită pentru recuperarea acestora.

S-a constatat că apariția stării de insolvență s-a datorat în principal unor factori de natură obiectivă, în cauză, nefiind identificate până la momentul întocmirii raportului asupra cauzelor și împrejurărilor care au condus la apariția stării de insolvență, elemente care să conțină indicii referitoare la îndeplinirea condițiilor prev. de disp. art. 138 din Legea nr. 85/2006.

Prin încheierea din data de 28.11.2011în baza disp. art. 19 al. 4 din Legea nr.85/2006 a fost numit administratorul judiciar propus de creditorul majoritar, respectiv Consorțiul format din B. B. Restructuring SPRL și D. &CO SPRL.

Prin cererea înregistrată la data de 04.10.2011, Societatea D. & CO SPRL, în calitate de administrator judiciar al . SRL a solicitat ridicarea dreptului de administrare al debitoarei în temeiul disp. art. 47 pct. 5 din Legea nr. 85/2006.

În motivare, administratorul judiciar a arătat că, prin votul creditorului majoritar . SA adunarea creditorilor a decis ridicarea dreptului de administrare al debitoarei.

S-a mai precizat că, analizând din punct de vedere financiar contabil desfășurarea activității debitoarei, în perioada de observație cuprinsă între 01.03.2011 – 31.07.2011 s-a constatat că averea debitoarei a înregistrat pierderi continue.

Prin Încheierea nr. 738/27.02.2012 în temeiul art. 47 alin. 5 din Legea nr.85/2006 judecătorul sindic a dispus ridicarea dreptului de administrare al debitoarei . SRL constând în dreptul de a-și conduce activitatea, de a-și administra bunurile din avere și de a dispune de acestea.

În cadrul ședinței Adunării creditorilor din data de 21.03.2012 s-a decis cu o majoritate de 99,89 % din valoarea creanțelor prezente ( 60,79 % din totalul masei credale ) ca administratorul judiciar să efectueze demersurile necesare anulării tuturor contractelor de vânzare – cumpărare având ca obiect activele societății debitoare, încheiate atât anterior deschiderii procedurii insolvenței, cât și în perioada de observație, fără acordul expres al creditorilor. Ca urmare, a desemnării CS INVEST CONSULTING în calitate de evaluator, a fost demarată procedura de evaluare a activelor societății debitoare, urmând a fi întocmit un raport în acest scop. În aceeași ședință s-a aprobat remunerația evaluatorului CS INVEST CONSULTING angajat de către consorțiul de administratori judiciari în conformitate cu art. 116 alin. 2 din Legea nr. 85/2006.

Prin sentința civilă nr. 3037/08.10.2012 a Tribunalului C. în temeiul art.107 lit. B din Legea privind procedura insolvenței s-a dispus începerea procedurii falimentului debitorului . SRL .

În temeiul art.107 alin 2 din Legea privind procedura insolvenței s-a desemnat în calitate de lichidator judiciar B. B. RESTRUCTURING SPRL, care va îndeplini atribuțiile prevăzute de art.25.

Tabelul suplimentar a fost depus la data de 27.12.2012, iar tabelul definitiv consolidat la data de 25.01.2013. În acest din urmă tabel, intervenienta U. Ț. BANK SA figurează în categoria creanțelor garantate cu o creanță în cuantum de 10.404.772,83 lei, respectiv contravaloarea a 2.067.732,01 EURO la ordinea de prioritate prev. de disp. art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea nr. 85/2006.

Judecătorul sindic reține că potrivit extrasului RECOM depus la dosarul cauzei obiectul de activitate principal al societății debitoare A. P. RESIDENCE SRL constă în „ Dezvoltare ( promovare imobiliară ).

La data de 12.03.2009 s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 95 în baza căruia promitentul vânzător . SRL se obligă să vândă promitentului cumpărător . apartamentul nr. 35 situat în mun. C., . B, ., la data de 22.05.2009 s-a încheiat contractul de cesiune autentificat sub nr. 988/22.05.2009 la BNP Stamule D., având ca obiect cedarea de către . a antecontractului de vânzare – cumpărare nr. 95/12.03.2009, precum și a tuturor drepturilor și obligațiilor ce decurg din acesta cesionarilor S. D. și S. A.. La data de 28.03.2011, ulterior deschiderii procedurii insolvenței, a fost încheiat contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1153/28.03.2011 prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului apartament nr. 35 situat în mun. C., . B, .. C. de către vânzătorul . SRL în favoarea cumpărătorilor S. D. și S. A..

În drept, în baza disp. art. 46 din Legea nr. 85/2006 „(1)În afară de cazurile prevăzute la art. 49 sau de cele autorizate de judecătorul-sindic, toate actele, operațiunile și plățile efectuate de debitor ulterior deschiderii procedurii sunt nule”, iar potrivit disp. art. 49 „(1)Pe perioada de observație, debitorul va putea să continue desfășurarea activităților curente și poate efectua plăți către creditorii cunoscuți, care se încadrează în condițiile obișnuite de exercitare a activității curente, după cum urmează:

a)sub supravegherea administratorului judiciar, dacă debitorul a făcut o cerere de reorganizare, în sensul art. 28 alin. (1) lit. h), și nu i-a fost ridicat dreptul de administrare;

b)sub conducerea administratorului judiciar, dacă debitorului i s-a ridicat dreptul de administrare.

(2)Actele, operațiunile și plățile care depășesc condițiile menționate la alin. (1) vor putea fi autorizate în exercitarea atribuțiilor de supraveghere de administratorul judiciar; acesta va convoca o ședință a comitetului creditorilor în vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, în termen de maximum 5 zile de la data primirii acesteia”.

În temeiul disp. art. 3 din Legea nr. 85/2006 „În înțelesul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:

14. activitățile curente reprezintă acele fapte de comerț și operațiuni financiare propuse a fi efectuate de debitor în perioada de observație, în cursul normal al comerțului său, cum ar fi:

a)continuarea activităților contractate, conform obiectului de activitate;

b)efectuarea operațiunilor de încasări și plăți aferente acestora;

c)asigurarea finanțării capitalului de lucru în limite curente.

15. perioada de observație este perioada cuprinsă între data deschiderii procedurii și data confirmării planului sau, după caz, a intrării în faliment”.

Dispozițiile art. 49 constituie în mod expres o excepție de la prevederile art. 46 referitoare la nulitatea actelor, operațiunilor și plăților efectuate de debitor după deschiderea procedurii.

Din interpretarea legii rezultă că în activitățile curente sunt incluse doar operațiunile aflate în desfășurare cu excluderea inițierii de fapte de comerț sau operațiuni noi.

În ceea ce privește delimitarea perioadei de continuare a activităților curente, disp. art. 49 au în vedere sub acest aspect perioada de observație. Cu alte cuvinte, limitele generale ale continuării activității curente sunt limitele perioadei de observație.

Dreptul de administrare pe perioada de observație este însă restrâns. Astfel, potrivit disp. art. 49 din lege, debitorul va putea:

- continua desfășurarea activităților curente ( continuarea producției sau a serviciilor în baza contractelor aflate în derulare conform obiectului de activitate, efectuarea operațiunilor de încasări și plăți aferente acestora, asigurarea finanțării capitalului de lucru în limite curente);

- plata creditorilor cunoscuți care se încadrează în condițiile obișnuite de exercitare a activității curente ( plata facturilor la utilități, a salariilor curente, plata creditorilor care livrează marfa necesară continuării producțiilor sau a serviciilor în baza contractelor aflate în derulare ).

Dreptul de administrare a averii va fi exercitat de debitor prin administratorul special, sub supravegherea administratorului judiciar. Cu toată această supraveghere, debitorul este singurul în drept să decidă asupra modului de administrare a bunurilor din avere.

Dispozițiile primului alineat al art. 49 au în vedere condițiile obișnuite de exercitare a activităților curente, care implică caracterul repetitiv al circuitului activității curente continuate a debitorului ( investiție – producție – profit – investiție ).

Prin dispozițiile art. 49 alin. 2 și 3 legiuitorul a avut în vedere o ipoteză distinctă de aceea prevăzută la alin. 1, respectiv efectuarea în cadrul continuării activității curente de acte, operațiuni și plăți care depășesc condițiile obișnuite de exercitare a activității curente. Legiuitorul a prevăzut că pentru a putea fi efectuate, acestea trebuie să fie mai întâi autorizate de către administratorul judiciar, în exercitarea atribuțiilor de supraveghere a activității curente continuate. Această atribuție are un caracter managerial în sensul disp. art. 11 alin. 2. Pentru autorizare, administratorul judiciar trebuie să aibă acordul comitetului creditorilor cu privire la cele cerute, scop în care va convoca o ședință a acestuia în termenul stabilit de lege. În situația în care comitetul creditorilor nu aprobă cererea de efectuare a unor operațiuni ce depășesc activitățile curente, acestea nu vor putea fi autorizate de administratorul judiciar și, nu vor putea fi efectuate .

Obținerea acordului creditorilor este justificată, deoarece aceștia suportă riscul ca în continuarea activității curente să nu crească averea debitorului, ci dimpotrivă să se ajungă la acumularea de debite rezultate din continuarea activității curente și la pierderi noi.

Legiuitorul s-a referit expres în cuprinsul art. 49 alin. 2 doar la ipoteza în care debitorul prin administratorul special are dreptul de conducere: acesta va trebui să ceară administratorului judiciar să-i autorizeze efectuarea actelor, operațiunilor și plăților în discuție.

În raport cu disp. art. 49 alin. 3 în cadrul continuării activității curente în condiții diferite de cele obișnuite pot fi înstrăinate chiar și bunuri grevate de garanții, dar numai dacă creditorului garantat i se asigură o protecție corespunzătoare creanței sale garantate, potrivit art. 39 ( prin aducerea altui bun în garanție, etc. ).

Clasa 4110 (Dezvoltare (promovare) imobiliara) include: - dezvoltarea proiectelor de construcții, pentru clădiri rezidențiale si nerezidențiale, prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de construcții in vederea vânzării ulterioare. Aceasta clasă exclude: - construcția de clădiri. Activitatea de dezvoltare (promovare) imobiliara constă în activitatea unităților de a reuni mijloacele financiare si tehnice în scopul construirii de imobile de locuit, precum si pentru construirea de infrastructuri pentru imobile cu altă destinație decât cele de locuit, cum sunt: zonele industriale, parcelarea pământului, amenajările cursurilor de apă, construcții de autostrăzi etc. în calitate de investitori.

Concluzionând asupra considerațiilor teoretice expuse mai – sus prin prisma situației de fapt descrise, judecătorul sindic a reținut, pornind de la faptul că, nefiind definit, conceptul „ condiții obișnuite” trebuie să fie înțeles în fiecare caz concret, prin comparație cu alte acte juridice ale debitorului, precum și de la obiectul principal de activitate al debitoarei . SRL, că încheierea contractelor de vânzare – cumpărare a căror nulitate se solicită reprezintă acte încheiate în cursul normal al activității debitorului, care se încadrează în condițiile obișnuite de exercitare a activității curente.

Din interpretarea coroborată a disp. alin. 1 și 2 ale art. 49 din Legea nr. 85/2006, se poate considera că supravegherea activităților curente desfășurate de debitor nu presupune autorizarea prealabilă a acelor activități.

În cauza de față, pentru considerentele arătate anterior, nu sunt incidente dispozițiile art. 49 alin. 2 și 3 din Legea insolvenței care au în vedere efectuarea în cadrul continuării activității curente de acte, operațiuni și plăți care depășesc condițiile obișnuite de exercitare a activității curente, astfel încât nu se impune în cazul de față nici autorizarea acestor operațiuni de către administratorul judiciar și nici aprobarea comitetului creditorilor.

În prezentul litigiu judecătorul sindic reține, de asemenea, și incidența disp. art. 931 din Legea nr. 85 /2006.

Legea menține toate contractele în derulare, excepția fiind reprezentată de denunțarea contractelor de administratorul judiciar, dacă acesta apreciază că nu sunt profitabile și lezează reușita reorganizării sau interesele creditorilor, iar executarea lor ar afecta și mai mult dezechilibrul financiar al debitorului.

Administratorul judiciar, societatea D. & CO SPRL nu a procedat la denunțarea antecontractelor de vânzare – cumpărare, apreciind profitabilă menținerea acestora, iar în perioada ulterioară deschiderii procedurii insolvenței, a avizat încheierea contractelor de vânzare – cumpărare în formă autentică.

Creditorii pot exercita controlul deciziilor manageriale, economice ale administratorului judiciar, prin organele lor. Astfel, atribuțiile organului deliberativ, care este Adunarea creditorilor constau în: analizarea situației debitorului, analizarea măsurilor luate de administratorul judiciar în îndeplinirea atribuțiilor acestuia, cu posibilitatea de a propune motivat alte măsuri. În cadrul procedurii, Comitetul Creditorilor este cel care asistă efectiv la desfășurarea acesteia, analizează situația debitorului și face recomandări Adunării creditorilor cu privire la continuarea activității acestuia.

Or, în cadrul procedurii, creditorii nu au înțeles să conteste această măsură a administratorului judiciar, în ipoteza în care ar fi apreciat-o drept neoportună, potrivit disp. art. 21 alin. 2 din Legea nr. 85/2006.

Art. 931 din Legea nr. 85 /2006 reglementează soarta antecontractului de vânzare – cumpărare cu dată certă și anterioară deschiderii procedurii, în cazul în care promitentul – vânzător are calitatea de debitor în procedura de insolvență. În această situație, la cererea promitentului – cumpărător, obligațiile rezultând din antecontract vor fi executate de către administratorul judiciar, dacă sunt prezente următoarele condiții:

- Prețul stipulat în antecontract a fost achitat integral sau cu certitudine poate fi plătit la data formulării cererii promitentului cumpărător;

- La acea dată, bunul se afla în posesia promitentului – cumpărător (predat conform procesului – verbal de predare – primire atașat la dosarul cauzei) ;

- Acest preț nu este inferior valorii de piață a bunului;

- Bunul nu prezintă o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.

Promisiunea de vânzare și perfectarea antecontractului, dă naștere la un drept de creanță, iar dacă, promitentul vânzător își încalcă obligațiile, nu poate fi exclusă posibilitatea instanței ca, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, în baza art.931 din Legea nr.85/2006, să pronunțe o hotărâre care să aibă un caracter constitutiv de drepturi, astfel încât, să opereze transferul proprietății.

Astfel, s-a reținut că, în speță, sunt îndeplinite toate condițiile impuse de dispozițiile textului de lege redat anterior, în sensul că, prețul contractului a fost achitat integral astfel cum rezultă din concluziile raportului de expertiză contabilă efectuat, el nu este inferior valorii de piață a bunului raportat la concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit, iar bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.

Potrivit disp. art. 1182 C.civ. față de terți este opozabilă numai data certă a înscrisului sub semnătură privată care se dobândește:

- Din ziua în care înscrisul a fost prezentat la o instituție publică, fiind necesar ca actul să fie înregistrat la acea instituție sau pe înscris să se facă mențiune despre data prezentării și să fie aplicată ștampila persoanei juridice;

- Din ziua înscrierii într-un registru anume prevăzut;

- Din ziua morții unei părți care a semnat înscrisul;

- Din ziua în care actul a fost trecut, chiar și prin prescurtare, în acte întocmite de funcționari publici, cum ar fi procese – verbale pentru punere de sigilii sau pentru facerea de inventare.

Au posibilitatea de a acorda dată certă notarul și avocatul. Trebuie precizat că, față de disp. art. 1176 C.civ. terțul nu mai poate invoca lipsa datei certe, dacă a recunoscut data menționată în înscris.

Antecontractul de vânzare – cumpărare are dată certă în sensul disp. art. 1182 C.civ., întrucât acesta a fost individualizat, ca atare, prin număr și dată, în cuprinsul Contractului de cesiune autentificat sub nr. 988/22.05.2009 la BNP Stamule D., înregistrat in evidentele Notarului Public. În plus, antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 95/12.03.2009 a fost notat în Cartea funciară nr._ conform extrasului de carte funciară atașat la dosar.

Prin urmare, prin încheierea contractului de vânzare – cumpărare atacat, s-a dat eficiență disp. art. 93 1 din Legea nr. 85/2006 prin executarea de către administratorul judiciar a obligațiile rezultând din antecontract, fiind îndeplinite condițiile stipulate de acest text de lege, iar potrivit disp. art. 53 din Legea insolvenței bunurile înstrăinate de administratorul judiciar, în exercițiul atribuțiilor sale reglementate de Legea nr. 85/2006, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare, drepturi de retenție ori măsuri asiguratorii.

În plus, în temeiul disp. art. 39 din Legea nr. 85/2006 care reglementează regimul creanțelor garantate cu garanții reale, ca o excepție de la suspendarea acțiunilor judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale, titularul unei creanțe reale imobiliare are posibilitatea de a solicita judecătorului sindic ridicarea suspendării și valorificarea bunurilor asupra cărora poartă garanțiile. În atare caz, valorificarea bunurilor urmează a se face în cadrul procedurii potrivit regulilor care guvernează lichidarea averii debitorului.

Dispozițiile art. 82 din Legea nr. 85/2006 invocate de pârâți potrivit cărora „ Nu se va putea cere anularea unui transfer patrimonial, făcut de către debitor în cursul desfășurării normale a activității sale curente” nu au incidență în cauză, întrucât se referă la anularea actelor frauduloase reglementate de disp. art. 79 și art. 80 din Lege. Or, temeiul de drept al demersului judiciar de față este dat de disp. art. 46 din Legea nr. 85/2006.

Judecătorul sindic nu a putut reține nici susținerea reclamantei potrivit căreia imobilul a fost înstrăinat la un preț inferior prețului pieței, având în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară care au stabilit drept valoarea de circulație a acestuia suma de 282.742 lei mai mică decât prețul de vânzare din contractul atacat ( 300.636 lei ).

Pe de altă parte, s-a constatat că, față de temeiul de drept al acțiunii în nulitate de față, respectiv disp. art. 46 alin. 1 corob. cu art. 49 alin. 2 și 3 din Legea nr. 85/2006, judecătorul sindic nu poate analiza, pe această cale, existența unui eventual dezechilibru exprimat în disproporția vădită între prestația debitorului și contraprestația celeilalte părți, respectiv caracterul derizoriu sau neserios al prețului raportat la valoarea reală a lucrului vândut, reclamantul având posibilitatea formulării unor acțiuni în anulare specifice procedurii insolvenței sau pe calea dreptului comun, după caz.

Concluzionând asupra celor expuse mai – sus, pentru aceleași considerente, s-a reținut că atât acțiunea în nulitate de față, cât și cerere de intervenție în interesul administratorului judiciar B. B. RESTRUCTURING S.P.R.L formulată de creditoarea U. Ț. BANK SA au caracter nefondat în contextul în care prin ambele cereri se invocă în esență aceleași motive de nulitate, sens în care au fost respinse ca atare.

3. Recursul

Împotriva acestei hotărâri în termen legal a formulat recurs reclamanta B. B. Restructuring SPRL – administrator judiciar al debitoarei . SRL care a criticat-o sub aspectele:

Criticile aduse sentinței recurate se subsumează dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ. "când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii", instanța de fond pronunțând o hotărâre nelegala si netemeinica prin greșita aplicare a legii situației de fapt ce rezulta din întreg probatoriul administrat in cauza, după cum vom argumenta în cele ce urmează.

În principiu, întreaga motivare a instanței de fond rezidă în aceea ca in speța nu ar fi incidente dispozițiile art. 46 si cele ale art. 49 alin. (2) si (3) din Legea nr. 85/2006, judecătorul sindic reținând, pe de o parte, ca înstrăinarea apartamentului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărei nulitate o solicită se încadrează în conceptul de „condiții obișnuite" de desfășurare a activității curente a debitoarei, iar, pe de alta parte, ca în speță ar fi aplicabile dispozițiile art.931 din Legea privind procedura insolvenței, considerând îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru a institui în sarcina fostului administrator judiciar, Dascalescu & Co, obligația de a încheia contractul de vânzare - cumpărare a cărui nulitate o invocam.

Pe de o parte, retine judecătorul sindic ca „dreptul de administrare a averii va fi exercitat de debitor prin administratorul special, sub supravegherea administratorului judiciar. Cu toata aceasta supraveghere, debitorul este singurul in drept sa decidă asupra modului de administrare a bunurilor din avere".

Pe de alta parte, deși instanța iterează aceste aspecte, in motivarea sa, judecătorul fondului se refera ulterior la aplicabilitatea in speța si a dispozițiilor art. 86 din Legea nr. 85/2006, dispoziții care, in opinia instanței, au conferit fostului administrator judiciar dreptul de a menține acele contracte in derulare care sunt „profitabile" si „nu lezează interesele creditorilor", explicând in acest fel prerogativa administratorului judiciar de a aviza încheierea contractelor de vânzare-cumpărare in forma autentica.

Deci, conform acestui raționament, administratorul special este cel care decide asupra modului de administrare a bunurilor din averea sa, iar administratorul judiciar este cel care menține contractele in derulare la data deschiderii procedurii insolvenței debitorului, cu condiția ca acestea sa fie profitabile.!!)

Contractul de vânzare-cumpărare încheiat ulterior deschiderii procedurii insolventei nu a fost însă încheiat de administratorul special, in virtutea dreptului sau de a fi singurul décident cu privire la administrarea averii debitorului aflat in insolventa, ci a fost semnat de către administratorul judiciar, deși, conform raționamentului judecătorului sindic mai sus expus, administratorul judiciar are atribuții de supraveghere, de avizare a încheierii contractelor in forma autentica, bineînțeles, numai in măsura in care acestea sunt profitabile.

Astfel, judecătorul sindic a reținut, in mod eronat, situația de fapt cu privire la modalitatea in care a fost încheiat acest contract de vânzare - cumpărare, respectiv semnarea acestuia de către administratorul special al debitoarei, in condițiile in care, din actele depuse la dosarul cauzei fiind evident ca semnatarul contractului a fost administratorul judiciar al debitoarei, in condițiile in care, la data semnării contractului (28.03.2011). dreptul de administrare al A. P. Residence nu era ridicat.

În ceea ce privește aprecierea ca „profitabila" a menținerii acelui contract in derulare, în speța a baza căror criterii au apreciat, inițial fostul administrator judiciar, ulterior si instanța de judecata, ca acel contract era profitabil, in condițiile in care anterior semnării acestuia, a fost încheiat un act adițional ia acesta care prevedea un preț substanțial mai mic decât cel stabilit anterior, respectiv prețul.

În ceea ce privește încadrarea activității de vânzare de apartamente pentru care există antecontracte anterioare datei deschiderii procedurii insolvenței în noțiunea de „continuare a activității contractate" (art. 3 pct. 14 Ut. a din Legea nr. 85/2006), reiteram instanței de control judiciar ca aceasta activitate de „vânzare de apartamente" (in fapt, o lichidare qvasitotala a patrimoniului debitoarei) nu se încadreze in dispozițiile ce definesc noțiunea de „activitate curenta", pentru nerespectarea prevederilor art. 49 alin. (2) din Legea nr. 85/2006.

Instanța de fond în mod greșit a reținut că încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită reprezintă acte încheiate în cursul normal al activității debitorului, care se încadrează în condițiile obișnuite de exercitare a activității curente.

Vânzarea imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.1153/28.03.2011 a cărui nulitate absolută s-a invocat, a fost încheiată cu depășirea condițiilor menționate la art.49 alin.(1) din Lege, pentru următoarele considerente:

Bunul înstrăinat nu a făcut obiectul unui raport de evaluare, ce ar fi trebuit efectuat in procedura, in conformitate cu prevederile art. 41 alin. (2) din Lege. Evaluarea bunurilor in procedura reprezintă o obligație instituita prin lege iar rațiunea acestui demers consta, pe de o parte, in faptul ca valoarea rezultata in urma evaluării, in cazul bunurilor garantate, este cea cu care creditorul garantat este înscris in Tabelul definitiv al obligațiilor, si, pe de alta parte, in aceea ca raportul de evaluare stabilește valoarea actualizata a bunurilor proprietatea unei societăți in insolventa.

Pe cale de consecința, in scopul de a da efect unuia dintre principiile fundamentale ale procedurii insolventei, respectiv acela al maximizării averii societății debitoare, nicio vânzare de bunuri nu poate si nu trebuie sa aibă loc la un preț mai mic decât cel stabilit prin evaluare, cu excepția situațiilor in care creditorii decid altfel.

Față de împrejurarea ca în cauză nu a fost întocmit un raport de evaluare anterior vânzării activelor proprietatea societății debitoare, ulterior desemnării noastre in calitate de administrator judiciar, in consorțiu cu Dascalescu & Co S.P.R.L., am dispus efectuarea unei evaluări, prin care s-a stabilit valoarea apartamentului 35 la data vânzării acestuia, respectiv mai 2011.

Vânzarea imobilului apartament nr.35 reprezintă o operațiune care depășește condițiile normale de desfășurare a activității societății debitoare, caz in care ar fi trebuit aprobata de către Comitetul creditorilor, pe baza unei solicitări ce ar fi trebuit sa fie formulata in acest sens de către Administratorul special al A. P. Residence S.R.L., in conformitate cu prevederile art. 49 alin. (2) din Lege.

Astfel cum rezulta din înscrisurile existente la dosarul de fond, având ca obiect procedura insolventei 5.C. A. P. Residence S.R.L., Comitetul creditorilor nu a aprobat aceasta vânzare, încheiata cu depășirea condițiilor normale de desfășurare a activității.

În aceste condiții, încheierea unui contract translativ de proprietate, prin care se micșorează activul societății debitoare prin VÂNZAREA UNUI IMOBIL fără:

- Să existe, în prealabil, un raport de evaluare,

- Ca administratorul special sa facă o cerere in acest sens, pe care administratorul judiciar sa o supună spre aprobare comitetului creditorilor,

ca administratorul judiciar sa își exprime acordul cu privire la aceasta operațiune, reprezintă, fara putința de tăgada, un act ce depășește sfera activităților curente pe care le poate desfășura societatea aflata in perioada de observație, motiv pentru care se impune constatarea nulității absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 1153/28.03.2011, încheiat intre societatea debitoare, in calitate de vânzător, si S. D., in calitate de cumpărător.

ii) Bunul imobil era, la momentul perfectării vânzării, grevat de ipoteca in favoarea creditorului majoritar UNICRFDIT TIRIAC BANK S.A.

Potrivit doctrinei in materie, prevederile art. 49 alin. (2) din Lege trebuie interpretate in sensul in care „autorizarea (administratorului judiciar, acordata dupa aprobarea prealabila a Comitetului creditorilor) se poate da si pentru vânzarea de imobile, cu condiția ca la vânzare sa se tina seama de imperativul acordării unei protecții corespunzătoare creanței garantate, in condițiile expuse la art. 39 din Legea insolventei". (Gh. P., Insolventa: Legea, Regulile, Realitatea, Ed. Wolters Kluwer, p. 535)

În lipsa autorizării administratorului judiciar, după o consultare prealabila cu Comitetul creditorilor, vânzarea ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr1153/28.03.2011, încheiat intre societatea debitoare, in calitate de vânzător si S. D., in calitate de cumpărător, este nula.

Totodată, actele și plățile ce depășesc caracterul curent al activității debitoarei, vor fi supravegheate de către administratorul judiciar, însă vor fi supuse acordului Comitetului Creditorilor.

Administratorul judiciar D. SPRL, a lichidat întreg patrimoniul al debitoarei în perioada de observație, fără să existe vreun acord din partea Comitetului Creditorilor sau măcar a creditorului garantat.

Lipsa acordului U. Tiriac Bank cu privire la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare rezultă fără echivoc și din decizia Adunării Creditorilor din 14.06.2012, potrivit căreia s-a stabilit ca subscrisa să promoveze acțiuni în anularea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare.

Dincolo de lipsa acordului creditorilor participanți la procedura insolventei, activitatea de înstrăinare a tuturor bunurilor proprietatea debitoarei în perioada de observație, depășește limitele unei activități curente, astfel cum e prevăzută la art. 3 pct. 14 din Legea 85/2006.

În măsura în care se valorificau doar câteva din imobile, în vederea asigurării mijloacelor necesare protecției celorlalte imobile, se putea discuta despre activitate curentă, ori în speță s-a lichidat întreg patrimoniul debitoarei, fiind în acest sens stins obiectul de activitate al debitoarei de dezvoltător imobiliar.

Și dacă nu ne-am fi aflat în insolvență, vânzarea tuturor imobilelor ar fi condus la dizolvarea societății în condițiile art. 227 lit. b) din Legea 31/1990.

În consecință, acest contract a fost semnat de către o persoană ce nu avea aceasta atribuție, conform legii administratorul judiciar neputând încheia la atei moment acte în numele societății debitoare, având apoi prerogativa de a supraveghea activitatea ei fara sa existe acordul Comitetului Creditorilor in condițiile alin.2) al art. 49 situație ce a determinat lichidarea întregului patrimoniu al debitoarei.

iii) Sancțiunea nerespectării prevederilor art. 49 alin. (2) din Legea nr. 85/2006 este nulitatea absolută, încheierea vânzării având ca obiect apartamentul nr. 8 din ansamblul proprietatea societății debitoare, in condițiile in care am arătat ca se constituie . cu depășirea condițiilor normale de desfășurare a activității societății debitoare, in lipsa unei autorizări a administratorului judiciar, care sa fie întemeiata pe o aprobare a Comitetului creditorilor, atrage nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare.

Interesul general este dat de faptul ca aceasta vânzare este de natura sa afecteze întregul circuit civil, si nu doar interesul creditorului garantat, a cărui garanție a fost diminuata substanțial prin valorificarea bunului imobil garantat in favoarea acestuia la un preț derizoriu, prin comparație cu valoarea de piața a activului.

Conform doctrinei in materie, dispozițiile art. 49 din Legea insolventei reprezintă regula in cazul continuării afacerii debitorului după deschiderea procedurii de insolventa. Excepția de la aceasta regula este reglementata de art. 46 din Lege, care stabilește ca „toate actele, operațiunile si plățile efectuate de debitor după deschiderea procedurii sunt nule".

Așadar, Legea prevede si o nulitate expresa in cazul actelor, operațiunilor si plaților efectuate de către debitor, nulitatea prevăzuta de dispozițiile acestui articol fiind o nulitate absoluta si necondiționata, putând fi invocata oricând, inclusiv după deschiderea procedurii, si necondiționat de existenta unei vătămări.

Mai mult, aceasta sancțiune intervine și în cazul in care debitorul nu este desesizat, in condițiile in care actele sau plățile neobișnuite, care nu sunt autorizate de administratorul judiciar, după o prealabila consultare cu Comitetul creditorilor, sau de către judecătorul- sindic, sunt nule, chiar si in cazul in care debitorul si-a păstrat dreptul de administrare.

F. de considerentele expuse mai sus, sancțiunea nerespectării dispozițiilor art.49 alin.(2) din Lege consta in nulitatea absoluta a actului/operațiunii/platii efectuate, care, pentru a produce efecte, trebuie sa fie constatata de către instanța de judecata, nefiind o nulitate de drept, automata.

În concluzie, in cauza de față este evidentă depășirea condițiilor obișnuite de exercitare a activității curente, în condițiile în care contractul este încheiat (semnat) de administratorul judiciar, nemaiexistând în acest mod un control efectiv asupra activității debitoarei A., acesta neputând-și da singur atribuțiile pe care i le dă judecătorul sindic cu privire la valorificarea bunurilor în cadrul procedurii

2.2 Aplicarea de către instanța de fond a dispozițiilor art. 53 raportat la art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006

Vânzarea apartamentelor - libere de sarcini - conform art. 53 din Legea nr. 85/2006, nu poate fi realizata fără acordarea unei protecții corespunzătoare a creditorului ipotecar, o asemenea protecție fiind constituită chiar de sumele obținute din vânzarea apartamentelor, sume care ar fi trebuit reținute în contul unic la dispoziția creditorului garantat.

În aceste condiții, sumele obținute din vânzarea apartamentelor nu pot fi folosite sub nici o formă pentru alte operațiuni sau plata creanțelor "curente", fără să fie asigurate alte protecții corespunzătoare creanțelor garantate, în cazul de față U. Tiriac Bank, în calitate de creditor majoritar garantat fiind în mod direct afectat de încălcarea prevederilor art. 49 alin. 3 din lege.

Prin urmare, în toate cazurile de vânzare se va avea în vedere respectarea dispozițiilor art. 49 alin. (3), privind acordarea unei protecții corespunzătoare creanței garantate ori de cate ori apartamentele propuse spre vânzare sunt grevate de sarcini.

în ceea ce privește pretinsa incidența in speța a dispozițiilor art. 93" din lege, arată că judecătorul sindic a reținut in mod profund eronat ca ar fi incidente in speța dispozițiile acestui articol, in condițiile in care antecontractul de vânzare - cumpărare nu a avut data certa înainte de deschiderea procedurii insolventei. nefiind înregistrat in evidentele Cărții Funciare Constanta.

În concluzie, instanța de fond a interpretat greșit dispozițiile art. 53 prin raportare la art. 93" din lege, în cazul vânzării pe art. 931 bunurile nu se vând libere de orice sarcini, ci cu ipoteca deținută de creditorul garantat, numai cu acordul acestuia din urmă și cu plata ipotecii acestuia, bunul devenind liber de sarcină.

Recurenta susține greșita reținere de către prima instanță a incidenței dispozițiilor art. 93 ind. 1 din legea nr. 85/2006, în condițiile în care nu a fost făcută dovada posesiei promitenților-cumpărători asupra bunului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de către administratorul judiciar, nu a fost administrată proba cu expertiză tehnică în construcții care să stabilească valoarea imobilului la momentul înstrăinării si stadiul de finalizare al apartamentului, care a fost înstrăinat la o valoare mai mică decât valoarea sa de piață.

S.C. A. P. Residence SRL prin administrator special C. S. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

4. Curtea

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, reține următoarele:

Criticile din recurs se circumscriu motivului reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., recurenta invocând greșita aplicare a legii situației de fapt rezultate din întreg probatoriul administrat în cauză.

Primul aspect sesizat de recurentă vizează reținerea eronată a situației de fapt cu privire la modalitatea de încheiere a contractelor a căror anulare se solicită în cauză.

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1153/28.03.2011 a fost încheiat de . SRL prin administrator judiciar D. &Co. Sub acest aspect, alegațiile primei instanțe cu privire la modalitatea de încheiere a actelor desfășurate de debitor în exercițiul activității curente, în sensul că dreptul de administrare a averii va fi exercitat de debitor prin administratorul special, sub supravegherea administratorului judiciar, spre deosebire de situațiile reglementate de dispozițiile art.49 alin. 2 și 3, când actele trebuie să fie mai întâi autorizate de către administratorul judiciar, în exercitarea atribuțiilor de supraveghere a activității curente continuate, se constată a fi corecte.

Contrar susținerii recurentei, prima instanță nu a reținut semnarea contractului de către administratorul special al debitoarei, ci a menționat încheierea contractului între societatea debitoare . SRL, în calitate de vânzător S. D., în calitate de cumpărători.

Or, acest aspect nu este de natură a ilustra reținerea eronată a situației de fapt de către judecătorul fondului, în condițiile în care contractul a fost încheiat de administratorul judiciar în calitate de reprezentant al debitoarei.

În condițiile în care, astfel cum corect a reținut judecătorul fondului în ipoteza desfășurării activității curente, debitorul rămâne singurul decident asupra modului de administrare a bunurilor din avere, împrejurarea semnării contractului de către administratorul judiciar în calitate de reprezentant al debitoarei nu este de natură a atrage nulitatea actului încheiat de administratorul judiciar în perioada de observație, dată fiind prerogativa acestuia de supraveghere a operațiunilor de gestionare a patrimoniului debitorului.

În ceea ce privește încadrarea activității de vânzare apartament în noțiunea de „activitate curentă”, criticată de recurentă, Curtea reține următoarele:

În analiza activității de vânzare menționată, prima instanță a avut în vedere extrasul RECOM depus la dosarul cauzei, conform obiectul de activitate principal al societății debitoare A. P. RESIDENCE SRL constă în „ Dezvoltare ( promovare imobiliară).

Analizând enumerarea aferentă Clasei 4110 (Dezvoltare (promovare) imobiliară), se constată că în mod judicios a reținut judecătorul fondului încadrarea activității respective în condițiile obișnuite de exercitare a activității curente.

Clasa CAEN menționată constă în dezvoltarea proiectelor imobiliare.

Cum această activitate de dezvoltare se realizează prin reunirea mijloacelor financiare, tehnice si fizice pentru realizarea proiectelor de construcții în vederea vânzării ulterioare, apare cu evidență faptul că obiectul principal de activitate al societății debitoare permitea întocmirea unor contracte de vânzare-cumpărare a apartamentelor și garajelor edificate tocmai în realizarea proiectului de construcții.

Constatându-se, prin urmare că menționatul contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1153/28.03.2011, având ca obiect imobilul apartament a fost încheiat în cursul normal al activității curente a debitoarei, se apreciază neîntemeiată critica din recurs relativă la lipsa unui raport de evaluare, dispozițiile art.49 alin.1 din legea nr.85/2006 nefăcând vorbire despre obligativitatea unei atare evaluări iar cele ale art.41alin.2 reglementând evaluarea garanției în vederea înscrierii creanței garantate în tabelul definitiv de creanțe.

De asemenea, se constată nefondată susținerea privind cerința aprobării vânzării de către Comitetul creditorilor, întrucât această cerință nu este incidentă în ipoteza reglementată de art. 49 alin.1 din lege, reținută în cauză, ci privește situația reglementată de art. 49 alin.2, și anume cazul actelor care depășesc condițiile obișnuite de exercitare a activității curente.

Nu se poate reține, pentru argumentele expuse mai sus, nici incidența în cauză a sancțiunii nerespectării prevederilor art. 49 alin.2 din legea nr. 85/2006, în cauză nefiind aplicabile aceste din urmă prevederi legale.

În ceea ce privește critica privind aplicarea de către instanța de fond a dispozițiilor art. 53 raportat la art. 93 ind. 1 din legea nr. 85/2006, analiza hotărârii recurate relevă că în cauză judecătorul fondului nu a reținut incidența acestor dispoziții legale.

În cauză, anterior deschiderii procedurii insolvenței a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care debitoarea și-a asumat obligația de a vinde imobilul în litigiu.

Contractul de vânzare cumpărare a cărei nulitate se invocă a fost încheiat în formă autentică după deschiderea procedurii insolvenței, iar ulterior încheierii acestuia bunul în litigiu a fost înstrăinat succesiv.

Existența unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat de debitoare anterior deschiderii procedurii insolvenței a născut în patrimoniul debitoarei-promitentă vânzătoare, obligația de a vinde imobilul și de a încheia act autentic la data finalizării și recepționării construcției, iar în patrimoniul promitentului cumpărător o obligație de a cumpăra imobilul asupra căruia poată antecontractul dar și pe cea de a plăti prețul stabilit .

În acest context, ținând seama de faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat anterior intrării debitoarei în procedura insolvenței dar și de faptul că promitenții cumpărători au achitat avansul și ulterior prețul, elemente care coroborate cu faptul că respectivul antecontract a fost făcut cunoscut de către debitoare creditorului ce-l finanțase ( acesta cunoscând deci anterior deschiderii procedurii că bunuri ale debitoarei vor ieși din patrimoniul acesteia), Curtea reține că nu se poate vorbi despre depășirea limitelor activității curente a debitoarei, ci mai degrabă despre o deplasare a unora din efectele realizării de către debitoare a obiectului său particular de activitate și după momentul deschiderii procedurii insolvenței.

Concluzia se conturează astfel în lumina obiectului de activitate al debitoarei ce prezintă anumite particularități constând în aceea că presupune o reunire a mijloacelor tehnice și financiare cu scopul realizării unui imobil ce urmează la finalizare sa să fie vândut, obiect de activitate ce presupune practic parcurgerea mai multor etape în care el se realizează.

Pe cale de consecință, criticile aduse nu pot fi primite în cauză fiind dovedită situația de excepție de la regula instituită de art.46, respectiv dispozițiile art.49 alin.1 lit.a din legea nr.85/2006, măsura vânzării criticată în cauză impunându-se a fi păstrată.

Față de aceste considerente de fapt și de drept, Curtea constată neîntemeiat recursul declarat de reclamantă, urmând a-l respinge în temeiul art. 312 alin.1 Cod.pr.civ, menținând ca temeinică și legală sentința instanței de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de recurenta reclamantă B. B. RESTRUCTURING SPRL - administrator judiciar al debitoarei . SRL, cu sediul în București, sector 3, . Center nr.24, etaj 4, împotriva sentinței civile nr.3561 din 17.12.2013, pronunțată de Tribunalul C., în dosarul nr._ a28, în contradictoriu cu intimata debitor . SRL - prin administrator special C. S. SEPTIMIU, cu sediul în C., ., ., ., intimat intervenient U. Ț. BANK SA, cu sediul în București, sector 1, ., cod poștal_, intimații pârâți S. D. și S. A., ambii cu domiciliul în C., ., ., ., județul C., având ca obiect procedura insolvenței - acțiune în constatare, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 29 septembrie 2014.

Președinte,

K. S.

Judecător,

M. C.

Judecător,

R. N. B.

Grefier,

M. N.

Jud.fond.M.N.M.

Red.dec.jud.K.S./24.10.2014

Tehnored.M.N.2 ex./24.10.2014

← Procedura insolvenţei. Decizia nr. 160/2014. Curtea de Apel...  Procedura insolvenţei. Decizia nr. 650/2014. Curtea de Apel... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Procedura insolvenţei. Decizia nr. 626/2014. Curtea de Apel CONSTANŢA