ICCJ. Decizia nr. 187/2004. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.187/2004
Dosar nr. 5607/2001
Şedinţa publică din 21 ianuarie 2004
Asupra recursurilor de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC I.N.C. SA Piteşti a chemat în judecată SC V.I.D. SA Curtea de Argeş, pentru a se dispune evacuarea pârâtei din spaţiul comercial, proprietatea sa, magazin tip bazar, situat în Curtea de Argeş şi obligarea la plata sumei de 7.929.999 lei, reprezentând contravaloarea chiriei pe perioada 25 mai 1995 – 10 iulie 1997. Pretenţia, reprezentând chirie, a fost majorată de reclamantă la suma de 16.224.000 lei.
La rândul său, pârâta din acţiune a formulat cerere reconvenţională, solicitând evacuarea reclamantei din acelaşi spaţiu, cu destinaţia de magazin pentru desfacerea legumelor şi fructelor, şi a cărei proprietară este, cu obligarea la plata chiriei aferente pe ultimii 3 ani.
Judecătoria Curtea de Argeş, prin sentinţa civilă nr. 1563 din 17 septembrie 1999, a admis acţiunea modificată, obligând pârâta la plata sumei de 22.464.000 lei chirie pentru perioada 25 mai 1995 – 10 iulie1997, dispunându-se şi evacuarea acesteia din spaţiul comercial în litigiu.
A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională.
Apelul declarat de pârâta din acţiune a fost admis de Tribunalul Argeş, care, prin Decizia 71 din 15 martie 2000, a desfiinţat sentinţa şi a reţinut cauza pentru soluţionarea pe fond, tribunalul fiind instanţa competentă.
Judecând litigiul ca primă instanţă, Tribunalul Argeş, prin sentinţa 1043 din 29 noiembrie 2000, a admis în parte acţiunea majorată, obligând-o pe pârâtă la plata sumei de 16.224.000 lei chirie pe perioada 25 mai 1995 – 10 iulie 1997. Au fost respinse capătul din acţiunea privind evacuarea pârâtei şi cererea reconvenţională.
Cu referire la acţiune, pe baza actelor şi a celor 2 expertize efectuate, instanţa a reţinut că spaţiul comercial „magazin tip bazar" figurează ca mijloc fix în patrimoniul reclamantei încă din 1969, fiind destinat comercializării legumelor şi fructelor în cadrul fostei I.L.F., trecut apoi, la desfiinţarea acesteia, în proprietatea reclamantei, aşa cum se menţionează în certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr. 2283 din 27 iulie 1995, eliberat reclamantei.
Între părţile din litigiu a intervenit contractul de închiriere nr. 705/2088/1991, doar pentru o suprafaţă de 16 metri pătraţi, din totalul de 56 metri pătraţi Cum pârâta nu a mai plătit chiria, pentru spaţiul folosit, pe intervalul arătat, a fost obligată la contravaloarea acesteia stabilită prin expertiză.
Capătul din acţiune cu privire la evacuarea pârâtei a fost respins, cu motivarea că nu s-a cerut rezilierea contractului de închiriere nr. 2088/1991 şi, chiar dacă acesta a fost încheiat pe un termen care a expirat, faţă de conduita reclamantei ca locator, a operat tacita relocaţiune, deci, contractul de închiriere este valabil şi în prezent, ceea ce înseamnă că pârâta deţine spaţiul în litigiu, cu titlu.
Cererea reconvenţională a fost respinsă, cu motivarea că spaţiul în discuţie este amplasat într-un complex din Curtea de Argeş realizat, ca investiţie în anul 1967, de fosta I.R.V.L.F. Argeş, în prezent, proprietară fiind reclamanta, aşa cum rezultă din certificatul de proprietate al acesteia.
Mai mult, se arată că, din compararea planului de situaţie Topo 26, privind terenurile, proprietatea pârâtei, cu cel privind terenul, proprietatea reclamantei, rezultă că acestea sunt în patrimoniul celei din urmă, înlăturându-se, astfel, apărarea pârâtei că, fiind proprietara celor 2 terenuri de sub spaţiile comerciale, este şi proprietara acestora.
În legătură cu capătul din cererea reconvenţională, privind chiria, s-a reţinut că reclamanta din această cerere nu a precizat actul care să justifice această cerere şi nici perioada la care se referă.
Apelurile declarate de reclamantă şi pârâtă au fost respinse, ca nefondate, de către Curtea de Apel Piteşti, prin Decizia nr. 226 din 9 aprilie 2001.
Referitor la apelul reclamantei, s-a reţinut că, deşi contractul de închiriere dintre părţi a expirat în 1992, acesta a fost prelungit până în prezent prin tacita relocaţiune, spaţiul comercial fiind ocupat de pârâtă în baza titlului locativ iniţial şi, deci, nu se poate justifica evacuarea.
Referitor la apelul pârâtei, s-a reţinut că a fost corect obligată la chiria restantă, de 16.224.000 lei, chiar dacă, în contractul de locaţiune, s-au prevăzut doar 16 metri pătraţi, deoarece, în realitate, pârâta ocupă o suprafaţă de 26 metri pătraţi, împrejurare recunoscută şi de aceasta.
Pentru cel de al doilea motiv de apel, care viza respingerea cererii reconvenţionale, s-a motivat că între părţi nu a existat un contract de închiriere şi nu s-au dovedit raporturi juridice de la locator la locatar, fiecare dintre părţi considerându-se proprietarul spaţiului.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanta, SC I.N.C. SA Piteşti şi pârâta SC V.I.D. SA Curtea de Argeş.
În recursul reclamantei se critică hotărârea din apel, pentru că s-a considerat greşit că a operat tacita relocaţiune, când nu a existat consimţământul recurentei, dovadă, în acest sens, fiind actele de la dosar, prin care i s-a cerut evacuarea pârâtei.
Tocmai pentru că pârâta nu a eliberat nici spaţiul şi nici nu a plătit chiria, s-a formulat acţiunea de faţă, evacuarea fiind sancţiunea pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată.
Se mai susţine de recurentă că, în situaţia când s-ar considera tacita relocaţiune, aceasta nu a operat decât până la introducerea acţiunii de faţă, dată de la care a încetat.
În opinia recurentei, hotărârea instanţei de apel o prejudiciază, pentru că lăsa ca spaţiul să fie ocupat fără titlu de un neproprietar.
Se solicită admiterea recursului şi admiterea acţiunii şi cu privire la cererea de evacuare.
Recursul este fondat.
Este de menţionat că, deşi nu se face încadrarea în drept (art. 304 C. proc. civ.) a motivelor de recurs din expunerea în fapt a criticilor, se poate încadra în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Prevederile legale aplicate greşit de instanţe, când au respins capătul din acţiune privind evacuarea pârâtei, sunt cuprinse în art. 1437 C. civ.
Potrivit acestui text, după expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul de locaţiune şi, dacă locatorul rămâne şi este lăsat în posesia spaţiului, se consideră locaţiunea ca reînnoită.
De necontestat că între părţile din proces a existat contractul de închiriere nr. 750/2088 din 22 aprilie 1991, prin care reclamanta-recurentă a închiriat pârâtei-intimate suprafaţa de 16 metri pătraţi din spaţiul comercial situat în Curtea de Argeş, contract care a expirat la data de 1 mai 1992, termenul stipulat de părţi fiind de 1 an.
De asemenea, nu s-a contestat că, de la data respectivă, permanent spaţiul în discuţie, din care se solicită evacuarea, a fost folosit de pârâtă. Numai că această situaţie de fapt nu putea duce la aplicarea dispoziţiilor art. 1437 C. civ., cum greşit au procedat instanţele, în cauză, nefiind îndeplinită una din condiţiile esenţiale, care să ducă la existenţa tacitei relocaţiuni pentru pârâtă.
Locaţiunea poate fi reînnoită prin tacita relocaţie, numai dacă locatorul nu-l împiedică pe locatar să păstreze folosinţa spaţiului, deci, numai cu consimţământul său, acesta din urmă rămâne în continuare (art. 1437 şi art. 1452 C. civ.).
Acordul locatorului este esenţial în această situaţie, deoarece tacita relocaţiune operează ca un nou contract de locaţiune, ce trebuie să îndeplinească condiţiile de valabilitate ale acestuia.
În cauza de faţă nu s-a dovedit, însă, de către pârâtă că a avut asentimentul reclamantei de a ocupa în continuare spaţiul după expirarea contractului de închiriere, mai mult şi fără să-şi îndeplinească obligaţia principală de plată a lipsei de folosinţă.
Dimpotrivă, reclamanta a dovedit că şi-a manifestat voinţa de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului (art. 1438 C. civ.), prin adresa din 31 iulie 1997, trimisă pârâtei şi prin care îi solicita să lase liber spaţiul în litigiu ocupat abuziv.
Chiar dacă concediul s-a notificat expres pârâtei mai târziu, faţă de data expirării contractului de închiriere, aceasta, cel puţin din acest moment, nu mai poate opune tacita relocaţiune şi nu mai poate folosi lucrul închiriat (art. 1438 C. civ.) decât abuziv, fără nici un titlu.
Cum sancţiunea ce se aplică persoanelor care ocupă spaţiul, proprietatea altora, fără nici un titlu, este evacuarea, acest capăt de cerere din acţiune trebuia admis.
Limitarea instanţelor doar la conţinutul art. 1437 C. civ., fără a analiza condiţiile în care acţionează acesta şi care erau prevăzute de art. 1438 şi urm. C. civ., a condus la o soluţie greşită, făcând incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Motivarea deciziei recurate de înlăturare a măsurii evacuării pe considerentul că, nesolicitându-se rezilierea contractului de închiriere, nu se poate discuta nici neîndeplinirea obligaţiilor locatarului, este în afara obiectului dedus judecăţii, în cauză, fiind vorba de încetarea locaţiunii prin expirarea termenului şi nu prin reziliere pentru neexecutare, iar afirmaţia din considerente, că nu a încetat contractul de locaţiune, este în afara legii.
Faţă de cele arătate, urmează a se admite recursul reclamantei, a se modifica Decizia, prin admiterea apelului şi a se schimba sentinţa, în sensul admiterii şi cererii de evacuare a pârâtei, cu menţinerea celorlalte dispoziţii din sentinţă.
În recursul declarat de pârâtă se invocă dispoziţiile art. 304 C. proc. civ., fără, însă, să se precizeze care din acestea. Se susţine, în esenţă, că Decizia este nelegală cu privire la respingerea cererii reconvenţionale, care se impune a fi admisă.
Cu privire la chiria pretinsă pe perioada de 3 ani, pentru spaţiul din complexul comercial ocupat de reclamanta din acţiune, se pretinde că la baza pretenţiei a stat protocolul prin care recurenta se obliga să pună, la dispoziţia intimatei, spaţiul solicitat de aceasta, în momentul când şi intimata va pune la dispoziţia recurentei spaţiul din complexul comercial pretins prin cererea reconvenţională, chiriile urmând să fie compensate.
Cu privire la cererea de evacuare, se pretinde de recurentă că intimata nu a făcut dovada vreunui titlu care să justifice folosinţa spaţiului în discuţie, ci, dimpotrivă, s-a demonstrat dreptul de proprietar al recurentei, constând în certificatul de atestare asupra terenului pe care se află construcţia, ceea ce implică dreptul de proprietate şi asupra construcţiei, acţiune care, coroborat cu dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 15/1990, demonstrau raporturile juridice de închiriere cu pârâta din reconvenţională şi justificau admiterea acesteia.
Decizia instanţei de apel se critică şi pentru netemeinicie faţă de probele existente şi care au fost greşit interpretate.
Recursul este nefondat.
Mai înainte de a se analiza pe fond recursul, este de menţionat că, deşi nu se arată motivul de nelegalitate din expunerea în fapt a acestuia, critica se poate încadra în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În ceea ce priveşte netemeinicia deciziei, aceasta nu se mai regăseşte în prevederile art. 304 C. proc. civ., pct. 11 din art. 304 C. proc. civ., fiind abrogat prin OUG nr. 138/2000, astfel că nu mai poate fi supusă analizei în prezentul recurs.
În ceea ce priveşte nelegalitatea hotărârii instanţei de apel, se constată că nu s-a făcut o aplicare greşită a legii, când s-au respins ambele capete din reconvenţională.
Cu privire la plata chiriei de către reclamanta din acţiune, se constată că, pe tot parcursul procesului, recurenta nu a făcut dovada raporturilor juridice de locaţiune în care s-ar fi aflat cu intimata pentru a fi îndreptăţită să solicite chirie.
Protocolul pe care îl invocă în recurs nu dă naştere la raporturi de locaţiune între părţi, pentru a se invoca ca temei juridic pentru plata chiriei, iar contractul de închiriere din 1991 (dosar nr. 600/2000) nu produce nici un efect, nefiind semnat de intimată, tocmai pentru faptul că aceasta s-a considerat permanent proprietatea acestui spaţiu.
De altfel, tocmai pentru că niciodată, între părţi, nu a existat un contract de închiriere pentru spaţiul situat în complexul comercial, recurenta, prin cererea reconvenţională, nu a precizat nici intervalul prin date concrete şi nici cuantumul.
Reţinând corect situaţia de fapt, soluţia instanţelor, pe acest capăt din cererea reconvenţională, este legală, nefiind încălcată nici o dispoziţie în materie de locaţiune.
Cu privire la cererea de evacuare a intimatei, se constată că, prin reconvenţională, nu se motivează acest capăt, rezultând mai mult din apărările făcute pe parcursul procesului, prin care s-a pretins că, pentru acest spaţiu, care formează obiectul cererii reconvenţionale, proprietară este recurenta, deci, intimata l-ar deţine abuziv, fără titlu.
Din cele arătate până acum, se exclude, ca temei al evacuării, neîndeplinirea vreunei obligaţii de natură contractuală din partea intimatei, pentru că asemenea raporturi juridice nu au existat.
Cât priveşte proprietatea asupra spaţiului, aşa cum corect s-a stabilit de instanţe, acesta a fost realizat, ca investiţie în 1967, de fosta I.R.V.L.F. Argeş, în prezent, proprietatea intimatei, fiind inclus în anexa la certificatul de proprietate al acesteia, spaţiu pe care îl şi foloseşte.
Mai mult, faţă de susţinerile recurentei, instanţele au făcut analiza prin comparare a planurilor Topo, privind terenurile pe care se află spaţiile în litigiu, rezultând că terenurile sunt cuprinse în patrimoniul reclamantei din acţiune.
Faţă de situaţia rezultată din actele dosarului, nu dispoziţiile art. 20 din Legea nr. 15/1990 rezolvă proprietatea asupra spaţiilor, iar, dacă recurenta consideră că, la rândul său, este proprietar neposesor, are la dispoziţie calea menţionată în decizie şi nu a evacuării pentru lipsă titlu.
În consecinţă, cererea reconvenţională a fost corect respinsă şi recursul urmează să fie respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta-pârâtă, SC I.N.C. SA Piteşti, împotriva deciziei nr. 226 A/C din 9 aprilie 2001 a Curţii de Apel Piteşti, modifică Decizia recurată, în sensul că admite apelul declarat de aceasta împotriva sentinţei nr. 1043/C din 29 noiembrie 2000 a Tribunalului Argeş, pe care o schimbă, în sensul că admite şi capătul de cerere privind evacuarea, dispune evacuarea pârâtei, SC V.I.D. SA Curtea de Argeş. Menţine celelalte dispoziţii.
Respinge, ca nefondat, recursul pârâtei, SC V.I.D. SA Curtea de Argeş, împotriva aceleiaşi decizii.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 21 ianuarie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1876/2004. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1837/2004. Comercial → |
|---|
