ICCJ. Decizia nr. 4937/2004. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 4937/2004
Dosar nr. 433/2002
Şedinţa publică din 24 noiembrie 2004
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
La 29 martie 1999 reclamanta Primăria municipiului Drobeta Turnu Severin a chemat în judecată pârâta SC L.M.P.A. SRL Drobeta Turnu Severin, pentru a fi obligată la plata sumei de 177.436.330 lei chirie restantă şi penalităţi de întârziere.
A solicitat, totodată, şi evacuarea din spaţiul comercial.
În motivare a arătat că potrivit contractului nr. 1/1993 a închiriat pârâtei un spaţiu comercial în Piaţa Mircea din Drobeta Turnu Severin pe o perioadă de 5 ani, urmând ca aceasta să achite lunar 86.000 lei indexată cu indicele de inflaţie, iar în caz de neplată la termen s-a prevăzut obligaţia de plată a unor penalităţi de întârziere de 1% pe zi.
Ulterior, reclamanta şi-a precizat acţiunea solicitând rezilierea contractului şi obligarea la chirie şi penalităţi calculate la zi.
Prin sentinţa civilă nr. 681/ C din 30 noiembrie 1998, Tribunalul Mehedinţi a admis acţiunea precizată în parte şi a obligat pârâta la plata sumei de 42.168.544 lei chirie pe perioada 1 aprilie 1996, 15 iulie 1999 şi la 173.167.699 lei penalităţi de întârziere.
A reziliat contractul şi a dispus evacuarea pârâtei respingând cererea de acordare a unui drept de retenţie.
Pentru a se pronunţa astfel a reţinut că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de a preda spaţiul care în lipsa unor probe, se prezumă că a fost corespunzător.
În schimb, pârâta nu a achitat chiria şi nu poate pretinde nici compensarea cu contravaloarea îmbunătăţirilor în lipsa unei clauze şi în considerarea dispoziţiilor art. 8 lit. g) din contract.
Pe de altă parte însă, dreptul la acţiune al reclamantei de a pretinde contravaloarea chiriei s-a născut la 1 aprilie 1996, pentru perioada anterioară pretenţiile fiind prescrise încât, conform expertizei contabile efectuată în cauză, s-a apreciat că pârâta datorează doar suma de 42.168.544 lei.
La aceasta se adaugă şi penalităţile de întârziere, în conformitate cu art. 9 din contract, dreptul la acţiune prescriindu-se în trei ani şi nu 6 luni, art. 4 lit. e) din Decretul nr. 167/1958, fiind implicit abrogat prin dispariţia organizaţiilor socialiste.
Totodată, s-a înlăturat şi apărarea potrivit căreia odată încetat contractul, prin tacita relocaţiune nu se mai aplică convenţia cu privire la garanţii, clauza penală având caracter sancţionator.
În privinţa dreptului la retenţie s-a dat eficienţă art. 8 lit. g) din contract potrivit căruia îmbunătăţirile aduse imobilului se suportă de chiriaş şi pe cale consecinţă s-a dispus rezilierea contractului şi evacuarea.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie şi a susţinut, în esenţă, că instanţa nu a avut în vedere obligaţiile părţilor şi modul cum s-au respectat, a aplicat greşit dispoziţiile legale referitoare la prescripţie şi nu se putea dispune rezilierea care nici nu s-a cerut şi evacuarea în condiţiile în care a adus îmbunătăţiri la spaţiu şi a formulat şi cerere pentru cumpărarea acestuia.
Curtea de Apel Craiova pronunţând Decizia nr. 1008 din 7 noiembrie 2001 a respins apelul, ca nefondat.
În privinţa prescripţiei s-a constatat, în raport de durata contractului de 5 ani care urma să expire în august 1998 şi de data introducerii acţiunii, 23 martie 1999 că, dreptul la acţiune pentru chirie şi penalităţi născut la 23 martie 1996 nu s-a prescris încât, critica este nefondată.
Cu privire la rezilierea contractului, reclamanta şi-a precizat acţiunea în acest sens, fapt consemnat în încheierea din 15 iunie 1999 şi în adresa nr. 9837 din 24 septembrie 1998, iar cererea este întemeiată ca şi cea de evacuare în condiţiile în care nu s-a achitat chiria datorată în baza contractului prelungit tacit cu obligaţiile prevăzute iniţial.
Referitor la dreptul de retenţie, Curtea a apreciat că instanţa de fond a interpretat corect voinţa părţilor reieşită din art. 8 din contract.
Pârâta a formulat recurs motivat în fapt în termenul legal pe care l-a dezvoltat ulterior şi motivat în drept solicitând şi suspendarea executării hotărârii, cerere care a fost respinsă.
A susţinut prin motivele sale că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, motiv încadrat în art. 304 pct. 6 C. proc. civ.
Astfel, rezilierea contractului nu a fost cerută prin acţiunea introductivă ci la al patrulea termen, în condiţii de nelegalitate, prin raport cu prevederile art. 132 C. proc. civ., fără ca modificarea acţiunii să fie pusă în discuţia părţilor şi fără a se comunica cererea modificată.
În aceste condiţii nu se poate deci vorbi de o acţiune modificată şi deci instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut.
Prin al doilea motiv de recurs a susţinut că instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii motiv încadrat în art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
Astfel, contractul de locaţiune a fost încheiat pe o perioadă de 3 ani şi nu de 5 ani ceea ce înseamnă că la 1 iulie 1996 acesta îşi încetase efectele şi nu se mai putea dispune rezilierea în urma unei acţiuni introdusă la 23 septembrie 1999 şi deci, instanţa era obligată să aibă în vedere în mod distinct perioada cât contractul a fost în fiinţă şi perioada pentru care a intervenit tacita relocaţiune.
Pe de altă parte, s-a dat o interpretare denaturată art. 8 alin. (2) din contract care se referă la obligaţiile chiriaşului şi care nu a constituit drept temei pentru solicitarea sa de obligare la plată a contravalorii îmbunătăţirilor, fiind vorba de reparaţii ce cădeau, conform art. 7, în sarcina proprietarului şi pentru care a solicitat şi dreptul de retenţie.
Prin al treilea motiv de recurs a susţinut că hotărârea este dată cu aplicarea greşită a legii, motiv care se încadrează în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. deoarece, contractul a încetat de drept la termen, neoperând tacita relocaţiune în lipsa acordului părţilor, pârâta rămânând în spaţiu numai ca efect al formulării cererii de cumpărare a spaţiului, conform Legii 505/1998.
Totodată, instanţa nu putea dispune obligarea la penalităţi decât pe perioada cât contractul a fost valabil, garanţiile încetând chiar şi în cazul unei relocaţiuni tacite, conform art. 1437 şi art. 1452 C. civ., în lipsă de stipulaţie contrară.
Prin ultimul motiv de recurs a invocat nepronunţarea asupra unui mijloc de apărare şi asupra unei dovezi, care aveau înrăurire hotărâtoare asupra cauzei motiv prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ., respectiv autorizaţia de construcţie nr. 149 din 21 iulie 2003 din care rezultă caracterul îmbunătăţirilor care nu au fost voluptorii ci necesare cât şi Raportul de expertiză de evaluare în care reclamanta recunoaşte aceste îmbunătăţiri.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se găseşte nefondat.
În privinţa primului motiv de recurs, art. 132 C. proc. civ., reglementează situaţia modificării acţiunii, rezultând, în principiu, că modificarea acţiunii poate avea loc numai în faţa primei instanţe până la prima zi de înfăţişare. Însă dacă pârâtul nu se opune, acţiunea poate fi modificată şi după acest termen, dat fiind caracterul dispozitiv al art. 132 C. proc. civ.
În acelaşi timp, trebuie reţinut că pârâtul nu a invocat în faţa primei instanţe nici faptul că cererea nu a fost pusă în discuţie şi nu i-a fost comunicată încât, aceste neregularităţi nu mai pot fi invocate în această fază procesuală.
În aceste condiţii, cadrul procesual a fost fixat, instanţa de judecată având obligaţia de a se pronunţa asupra ceea ce s-a cerut prin acţiunea modificată (mai precis completată) respectiv şi asupra rezilierii contractului.
În privinţa interpretării actului juridic dedus judecăţii cu referire la termenul contractului, este adevărat, că în speţă, este vorba de un contract de locaţiune încheiat pe o durată de 3 ani şi nu de 5 ani, cum, din eroare, s-a menţionat în considerentele hotărârii, dar această eroare, nu are importanţă sub aspectul obligaţiilor deduse judecăţii, izvorul acestora fiind contractul de închiriere prelungit prin tacita relocaţiune, aşa cum corect s-a reţinut pentru cele ce se vor arăta în continuare.
Cu referire la clauzele prevăzute în contract la articolele 7 şi 8 rezultă că prin cererea sa, într-adevăr, pârâtul a pretins obligarea reclamantei la despăgubiri civile echivalente cu contravaloarea lucrărilor de reparaţii efectuate la imobilul închiriat şi care, în opinia sa, cădeau conform art. 7 din contract în sarcina proprietarului, care nu a predat spaţiul în stare corespunzătoare.
Instanţele de fond şi apel, reţinând însă, că pârâtul nu a făcut dovada că imobilul a fost predat în stare necorespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat a apreciat în concordanţă şi cu concluziile expertizei, că aceste lucrări de investiţii se încadrează de fapt în categoria celor prevăzute de dispoziţiile art. 8 din contract, care se referă la „modificări sau îmbunătăţiri substanţiale la bunul închiriat" efectuate de chiriaş pe răspunderea sa.
Prin urmare, nu se poate susţine că instanţele au dat o altă interpretare înţelesului actului juridic dedus judecăţii, recurenta fiind, de fapt, nemulţumită de aprecierea probelor administrate în această privinţă, situaţie care vizează netemeinicia hotărârii în sensul reglementării prin art. 304 pct. 11 C. proc. civ., abrogat prin OUG nr. 138/2000 şi nu cea din art. 304 pct. 6 C. proc. civ. şi care nu mai poate fi cenzurată în recurs.
Faţă de pretenţia recurentului, ca pentru sumele cheltuite cu titlu de investiţie să i se recunoască un drept de retenţie, dispoziţiile aceluiaşi articol 8 din contract prevăd că acestea se suportă de către chiriaş încât, în interpretarea dată, recurentul nu poate pretinde nici dreptul de retenţie.
Referitor la durata contractului şi tacita relocaţiune cu efect asupra întinderii obligaţiilor părţilor instanţa de apel a apreciat, în mod legal, în conformitate cu art. 1437 C. civ., că a intervenit tacita relocaţiune, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, recurentul folosind imobilul şi după expirarea termenului de 3 ani pentru care a fost încheiat contractul.
Nu se poate susţine că a lipsit voinţa recurentului, ea fiind evidentă în raport cu posesiunea prelungită şi atitudinea recurentului, iar invocarea Legii nr. 505/1998 ca motiv exclusiv este cel puţin lipsită de sens atât timp cât o condiţie prealabilă pentru a putea cumpăra spaţiul în temeiul acestei legi era tocmai deţinerea cu titlu de chirie a spaţiului. Pe de la altă parte, în considerarea aceloraşi dispoziţii legale contractul de locaţiune este considerat că a fost încheiat în aceleaşi condiţii ca şi primul contract, rămânând acelaşi preţ şi aceleaşi obligaţii, prin urmare şi clauza penală, care nu are valoarea unei garanţii, în sensul invocat de recurentă, iar neplata la termen a obligaţiilor atrage rezilierea contractului în vigoare şi evacuarea.
Prin ultimul motiv de recurs, s-a invocat nepronunţarea asupra unor probe hotărâtoare pentru cauză dar aşa cum s-a arătat deja, soluţia de respingere a cererii de obligare la plata contravalorii îmbunătăţirilor a avut în vedere că acestea se suportă de recurent nefiind posibilă recuperarea lor, în conformitate cu art. 8 din contract şi nu faptul că nu au fost dovedite.
Pentru toate aceste considerente şi având în vedere dispoziţiile art. 3121 C. proc. civ., recursul întemeiat pe motivele, prevăzute de art. 304 pct. 6, 8, 9 şi 10 C. proc. civ., se găseşte nefondat şi se va respinge.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC L.M.P.A. SRL Drobeta Turnu Severin, împotriva deciziei nr. 1008 din 7 noiembrie 2001 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 24 noiembrie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4940/2004. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 4935/2004. Comercial → |
|---|
