ICCJ. Decizia nr. 5219/2004. Comercial
| Comentarii |
|
Prin sentința nr. 6399 din 21 noiembrie 2003, Tribunalul Dolj, secția comercială și de contencios administrativ, a admis cererea precizată formulată de reclamanții I.P., C.V., C.D., C.C. și C.P., împotriva pârâtei SC C. SRL Craiova și a respins cererea reconvențională, dispunând rezilierea contractului de închiriere nr. 625 din 7 martie 2000, încheiat între părți și evacuarea pârâtei din spațiul situat la parterul imobilului din Craiova.
Prin aceeași sentință pârâta a fost obligată la plata sumei de 171.656.000 lei cu titlu de pretenții reprezentând chirie restantă pe perioada octombrie 2000 - septembrie 2003, reactualizată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în esență, că cererea privind rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți este întemeiată, în condițiile în care, pârâta după luna septembrie 2000, nu a mai achitat chiria, cum de asemenea este întemeiată și cererea de evacuare a pârâtei din spațiul închiriat pentru lipsa titlului.
De asemenea, instanța de fond a reținut în ceea ce privește cererea în pretenții formulată de reclamantă, că aceasta este întemeiată, întrucât probele dosarului atestă că pârâta a folosit spațiul pe perioada octombrie 2000 - septembrie 2003, fără a plăti chiria aferentă, care reactualizată cu indicele de inflație, totalizează suma de 171.656.000 lei.
Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC C. SRL Craiova, s-a reținut că aceasta nu a putut dovedi temeinicia pretențiilor formulate prin această cerere, fapt care este demonstrat și de împrejurarea că aceasta nici nu a precizat ce sumă solicită, pentru a se putea lua în discuție existența unei creanțe certe și lichide ci s-a solicitat o compensare a contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului cu valoarea chiriei restante, pe care de altfel pârâta a și recunoscut-o.
Apelul declarat împotriva susmenționatei sentințe de pârâta SC C. SRL Craiova, a fost admis prin decizia nr. 210 din 10 mai 2004, pronunțată de Curtea de Apel Craiova și ca urmare hotărârea primei instanțe a fost schimbată în parte, în sensul că admite în parte cererea reconvențională și obligă reclamanții pârâți să plătească pârâtei reclamante suma de 41.606.484 lei, cu titlu de contravaloare îmbunătățiri.
Totodată, prin decizia atacată, au fost menținute dispozițiile din sentință cu privire la acțiunea principală și au fost compensate obligațiile reciproce ale părților, până la concurența sumei de 41.606.484 lei, pârâta reclamantă fiind obligată numai la plata diferenței de 130.049.516 lei.
De asemenea, a fost respins capătul de cerere din reconvențională privind instituirea în favoarea pârâtei reclamante a unui drept de retenție asupra spațiului care a făcut obiectul contractului de închiriere.
Pentru a adopta această decizie, instanța de apel a reținut în esență că, lucrările de îmbunătățiri aduse spațiului care a făcut obiectul contractului de închiriere, au fost executate în perioada în care reclamanții au devenit, ca efect al retrocedării spațiului conform Legii nr. 10/2001, proprietarii acestuia și că pârâta reclamantă a timbrat cererea reconvențională numai cu taxa judiciară de timbru aferentă sumei de 41.606.484 lei, reprezentând contravaloare îmbunătățiri, tribunalul fiind sesizat prin cererea reconvențională numai în limita acestei sume.
Cum părțile au confirmat că, în speță este vorba de datorii reciproce concretizate în creanțe certe, lichide și exigibile, instanța de apel a reținut că este admisibilă în temeiul art. 1143 C. civ., cererea de compensare a debitelor provenite din obligațiile aferente plății contravalorii îmbunătățirilor și respectiv a chiriei restante, formulată prin cererea reconvențională, astfel că pârâta reclamantă a fost obligată în final să plătească reclamanților pârâți numai diferența de 130.043.516 lei rezultată din compensarea celor două sume, respectiv 171.656.000 lei și 41.606.484 lei.
Totodată, instanța de apel a mai reținut că, în mod eronat, tribunalul a considerat că în speță ar fi incidente dispozițiile art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât din probele administrate, respectiv încheierea din 5 mai 1999 a Judecătoriei Craiova (dosar executare nr. 465/E/1998) rezultă că executarea a avut loc la data de 5 mai 1999, când reclamanții ca proprietari au preluat imobilul în care se află spațiul închiriat.
în ceea ce privește solicitarea făcută de pârâta reclamantă prin cererea reconvențională pentru instituirea în temeiul art. 1444 C. civ., a unui drept de retenție asupra spațiului, s-a apreciat că aceasta nu este întemeiată, față de compensarea dispusă și având în vedere că aceasta a rămas în continuare obligată la plata sumei de 130.049.516 lei.
împotriva acestei ultime hotărâri, a declarat recurs pârâta reclamantă SC C. SRL Craiova, solicitând în temeiul art. 312 C. proc. civ., admiterea recursului și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii acțiunii principale și admiterii cererii reconvenționale așa cum a fost precizată.
în dezvoltarea motivelor de recurs, pârâta reclamantă susține în esență, că din moment ce instanța de apel a admis compensarea între chiria restantă și contravaloarea îmbunătățirilor efectuate, acestea din urmă trebuiau considerate în cuantum de 144.288.861 lei (și nu numai în sumă de 41.606.484 lei) adică așa cum s-a stabilit prin expertiza tehnică efectuată în cauză, prin care au fost reactualizate pretențiile sale din cererea reconvențională în raport de indicele de inflație comunicat de Direcția județeană de Statistică.
Ca atare, față de cuantumul datoriei reclamanților (144.288.861 lei) și ținând cont că între părți a intervenit tacita relocațiune cu privire la folosința spațiului care a făcut obiectul contractului de închiriere, reziliat ulterior, în mod greșit instanța de apel a respins capătul din cererea reconvențională privind instituirea în beneficiul său a unui drept de retenție asupra spațiului în discuție, care este potrivit jurisprudenței, un drept real de garanție, imperfect, și care era admisibil în condițiile în care, așa cum s-a arătat, spațiul închiriat face obiectul tacitei relocațiuni.
Pe de altă parte, pârâta reclamantă recunoaște că în mod corect, instanța de apel a reținut în opoziția cu tribunalul, că, în speță nu sunt incidente dispozițiile art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în contextul în care din probele administrate în cauză, respectiv încheierea din 5 mai 1999 a Judecătoriei Craiova (dosar de executare nr. 465/E/1998) rezultă că executarea (retrocedarea spațiului) a avut loc până la data de 5 mai 1999, când reclamanții au preluat efectiv spațiul și totodată anterior încheierii contractului de închiriere, astfel că în raport de toate cele arătate, obligația de despăgubiri pentru lucrările de îmbunătățiri efectuate ulterior preluării imobilului în proprietate de către reclamanți revine acestora.
Ca temei de drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
în consecință pârâta reclamantă solicită admiterea recursului pentru și în sensul motivelor scrise depuse la dosar.
Recursul nu este fondat.
Cu privire la cererea recurentei, în sensul respingerii pe fond a acțiunii principale, se constată că aceasta nu este întemeiată, deoarece, așa cum recunoaște aceasta, a sistat plata chiriei datorate în temeiul pct. 9 din contractul nr. 625 din 7 martie 2000, începând cu data de 1 septembrie 2000, deși a continuat să folosească spațiul în discuție, în baza tacitei relocațiuni, astfel că, pe perioada septembrie 2000 - decembrie 2001, a înregistrat potrivit probelor de la dosar o restanță în ceea ce privește plata chiriei, reactualizată în sumă de 171.656.000 lei, la care în lipsa unor contraprobe, corect a fost obligată la plată de către instanța de fond, soluție menținută justificat de instanța de apel.
în plus, se constată, că prin motivele de apel admiterea acțiunii principale, astfel că, aceste susțineri nu pot fi luate în discuție direct în recurs, din moment ce nu au fost examinate în prealabil de instanța de apel.
Referitor la criticile privind admiterea cererii reconvenționale numai pentru suma de 41.606.484 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului care a făcut obiectul contractului de închiriere, în loc de 144.288.861 lei, cât s-a stabilit prin expertiza C. se constată că nici acestea nu sunt întemeiate.
Astfel, din încheierea din 18 noiembrie 2003, pronunțată de Tribunalul Dolj, secția comercială și de contencios administrativ rezultă că la acest termen apărătorul pârâtei reclamante a solicitat admiterea cererii reconvenționale și instituirea unui drept de retenție asupra spațiului până la restituirea contravalorii îmbunătățirilor, iar în subsidiar, compensarea chiriei cu contravaloarea îmbunătățirilor, fără a preciza pentru ce sumă solicită admiterea cererii reconvenționale deși în cauză se efectuase o expertiză tehnică din care rezulta că potrivit devizului de lucrări și a cercetării la fața locului, îmbunătățirile efectuate la spațiul în discuție se cifrau la data de 12 noiembrie 2002, la suma de 144.288.881 lei.
Or, în lipsa unei cereri exprese din partea pârâtei, pentru majorarea pretențiilor din cererea reconvențională la nivelul sumei de 144.288.881 lei, instanța de fond nu putea având în vedere principiul disponibilității să pună din oficiu în discuția părților, posibilitatea admiterii cererii reconvenționale la acest nivel din moment ce suma respectivă nu a fost solicitată și cu atât mai puțin dovedită, astfel că în aceste circumstanțe, cererea reconvențională a fost respinsă.
Este adevărat că în apel s-a reținut că, în realitate pârâta reclamantă a solicitat, atât prin cererea reconvențională depusă la 26 februarie 2002, cât și prin precizările din 27 mai 2002, compensarea contravalorii îmbunătățirilor efectuate la spațiul care a făcut obiectul închirierii, cu contravaloarea chiriei datorate, arătând în mod expres, că la data de 1 octombrie 1999, valoarea îmbunătățirilor era conform expertizei I. de 41.606.484 lei (și nu de 144.288.881 lei cât a pretins ulterior în recurs, sumă pe care de altfel nu a solicitat-o niciodată în fazele anterioare ale litigiului, în care s-a referit constant numai la suma de 41.606.484 lei, în raport de care a timbrat și cererea reconvențională).
Pe de altă parte se constată că nici prin motivele inițiale de apel și nici prin motivele completatoare pârâta nu a invocat că anterior declinării soluționării litigiului de către Judecătoria Craiova în favoarea Tribunalului Dolj, în dosarul nr. 5421/2002 al Judecătoriei Craiova s-a efectuat o expertiză tehnică care a stabilit valoarea reactualizată a îmbunătățirilor la suma de 144.258.881 lei, ci dimpotrivă, a arătat în termeni generali că Tribunalul Dolj nu a omologat această expertiză, fără a cere expres soluționarea litigiului în raport de această probă sau să ceară o nouă expertiză, arătând în continuare că suma investită începând cu anul 1999 în lucrările de îmbunătățiri la spațiul în discuție sunt în valoare de 41.606.484 lei.
Ca atare, bine instanța de apel a examinat pretențiile pârâtei din cererea reconvențională numai în aceste limite, și a considerat în raport de suma solicitată de pârâtă și de probele administrate în cauză, că suma pentru care urmează să fie admisă cererea reconvențională este cea stabilită de expertiza Ionescu, respectiv 41.606.484 lei, și ca atare a obligat-o pe aceasta ca prin compensare să plătească reclamanților cu titlu de chirie restantă diferența de 130.049.516 lei calculată și pretinsă pe perioada octombrie 2000 - septembrie 2003 în cererea principală.
în concluzie, cum pârâta nu a stăruit cel târziu în apel, care este o cale devolutivă, să-și valorifice constatările și concluziile expertizei C., nu poate procedural să pretindă direct în recurs că valoarea acestora era de 144.288.581 lei în loc de 41.606.484 lei în condițiile în care, instanțele nu s-au pronunțat pe această probă din culpa pârâtei, așa încât, în mod justificat, instanța de apel a luat în considerare la compensarea admisă, numai suma de 41.606.484 lei, întrucât aceasta reprezenta în raport de probe contravaloarea lucrărilor efectuate de pârâtă la spațiul în litigiu și nu suma de 144.288.581 lei pentru care nu exista potrivit celor arătate mai sus nici un temei pentru a fi luată în discuție, cu ocazia compensării datoriilor reciproce pe care le avea o parte față de cealaltă.
De asemenea, în mod corect, instanța de apel, a respins cererea formulată de pârâtă în temeiul art. 1444 C. civ., privind instituirea unui drept de retenție al acesteia asupra spațiului în discuție, reținând că aceasta nu este întemeiată față de compensarea intervenită și ținând seama că aceasta a rămas în continuare obligată la plata diferenței în sumă de 130.049.516 lei cu titlu de chirie restantă.
Așa fiind, recursul pârâtei a fost respins ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5214/2004. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 5190/2004. Comercial → |
|---|
