ICCJ. Decizia nr. 1374/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 1374/2005
Dosar nr. 9028/2004
Şedinţa publică din 25 februarie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 17272 din 7 octombrie 2002, reclamanta A.F.I. a solicitat în contradictoriu cu pârâta T.T.M. rezilierea contractului de închiriere pentru spaţiul locativ cu altă destinaţie decât cea de locuinţă nr. 12/2000, evacuarea acesteia pentru neplata chiriei şi obligarea sa la plata sumei de 92.889.728 lei reprezentând chirie restantă, TVA şi majorări de întârziere.
În motivarea cererii reclamanta arată că între părţi s-a încheiat la 15 februarie 2000 şi până în prezent pârâta a refuzat să achite chiria, în susţinerea cererii fiind depuse înscrisuri şi ca temei legal s-au invocat dispoziţiile art. 969, art. 1073 şi art. 1429, art. 1439 C. civ.
Pârâta a depus întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii motivând că nu a dat dovadă de rea-credinţă în neîndeplinirea obligaţiilor, deoarece a fost necesară amenajarea spaţiului pe cheltuială proprie, fiind scutită timp de 6 luni de plata chiriei.
Se mai susţine că spaţiul i-a fost predat la data de 28 iulie 2000, iar acordul de amenajare i-a fost dat la data de 30 octombrie 2002 după introducerea acţiunii.
La data de 27 noiembrie 2002, reclamanta şi-a precizat câtimea pretenţiilor respectiv suma de 76.943.872 lei reprezentând chirie pe perioada august 2000 - octombrie 2002, 14.619.324 lei TVA, 135.037.076 lei majorări de întârziere şi 15.395.222 lei majorări de întârziere TVA.
Pârâta, în termen legal, a formulat cerere reconvenţională, solicitând obligarea pârâtei reclamante să perfecteze contractul de vânzare cumpărare pentru spaţiul comercial ce fac obiectul contractului de închiriere nr. 12/2000 precum şi plata de daune reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului.
În motivarea cererii se arată că în conformitate cu art. 1 din HG nr. 389/1996 aşa cum a fost modificată prin HG nr. 505/1998 spaţiile comerciale aflate în administrarea consiliilor locale şi regiilor autonome de interes local de sub autoritatea acestora, construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate prin Legea nr. 85/1992 se vând comercianţilor care le folosesc în baza unui contract de închiriere, de locaţie de gestiune sau de asociere, pârâta reclamantă conformându-se normelor metodologice date în aplicarea acestui act normativ, depunând la data de 9 martie 2000 cerere de cumpărare privind acceptul primăriei.
Reclamanta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive în cererea reconvenţională.
Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, prin sentinţa civilă nr. 16638 din 17 decembrie 2003, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, ca neîntemeiată, ca şi cererea principală şi a admis în parte cererea reconvenţională obligând reclamanta pârâtă să încheie contractul de vânzare cumpărare pentru spaţiul în litigiu la momentul acceptului reclamantei.
Totodată s-a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea reclamantei la contravaloarea lipsei de folosinţă.
În motivarea soluţiei, instanţa de fond a reţinut că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de reclamanta pârâtă cu privire la raporturile juridice dintre părţi au luat naştere în baza HG nr. 389/1996 cu modificările ulterioare, reclamanta pârâtă fiind succesoarea D.G.A.F.I. din cadrul P.M.B. cu care a fost încheiat contractul de închiriere în discuţie şi care a preluat atribuţiile de titular al dreptului de administrare şi obligaţia de vânzare a spaţiului.
Pe fondul cauzei s-a reţinut că pârâta a fost în imposibilitate de a beneficia de folosinţa spaţiului ce face obiectul închirierii nu din culpa sa, ci din culpa reclamantei care nu şi-a executat la timp obligaţia de predare a spaţiului, deşi acesta era neamenajat, iar obligaţia amenajării fusese preluată de pârâtă. Se reţine că aceasta a făcut dovada diligenţelor necesare pentru predarea spaţiului, obţinând şi avizele legale, mai puţin acceptul reclamantei de folosire a spaţiului, în posesia căruia a intrat după promovarea acţiunii.
S-a considerat că în mod greşit a calculat locatorul termenul de scutire de plată a chiriei din momentul încheierii contractului în condiţiile în care pârâta nu a beneficiat de folosinţa acestuia din culpa locatorului.
Cât priveşte cererea reconvenţională instanţa de fond a reţinut că în conformitate cu art. 1 din HG nr. 389/1996 aşa cum a fost modificată prin HG nr. 505/1998 la solicitarea pârâtei reclamante, reclamanta avea obligaţia să-i vândă imobilul, aceasta încadrându-se în dispoziţiile sus menţionate.
Iniţial, P.M.B. şi-a exprimat acordul cu privire la înstrăinarea spaţiului refuzând ulterior nejustificat să mai încheie contractul, situaţie în care tribunalul a suplinit consimţământul, preţul fiind cel din momentul acceptului, 30 mai 2000.
Împotriva soluţiei pronunţate au promovat apel ambele părţi, criticile reclamantei privind greşita interpretare a clauzelor contractului de închiriere, pârâta beneficiind de cele 6 luni necesare amenajării motiv pentru care nu poate fi scutită de plata chiriei începând cu luna august 2000.
De asemenea, susţine că nu are calitate procesuală pasivă şi că HG nr. 505/1998 a fost abrogată prin HG nr. 550/2002, astfel că aceasta nu-şi mai găseşte aplicarea faţă de data formulării cererii reconvenţionale.
Pârâta reclamantă critică soluţia instanţei de fond motivat de faptul că locatorul de la data emiterii acceptului de cumpărare avea obligaţia legală de vânzare a spaţiului, astfel că instanţa trebuia să acorde daunele reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a comercială, prin Decizia civilă nr. 203 din 11 mai 2004, a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte sentinţa criticată, în sensul că a admis cererea principală şi a respins cererea reconvenţională, respingând apelul pârâtei reclamante.
În motivarea deciziei instanţa de control judiciar a reţinut că după expirarea termenului de 6 luni pentru amenajarea spaţiului, pârâta avea obligaţia achitării chiriei în cuantumul stabilit de raportul de expertiză.
S-a mai reţinut că tribunalul nu poate suplini voinţa părţilor privind vânzarea spaţiului având în vedere, pe de o parte garantarea dreptului de proprietate, iar pe de altă parte HG nr. 505/1998 era abrogată la data formulării cererii reconvenţionale.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs pârâta reclamantă, criticile vizând aspectele de nelegalitate, invocând ca temei legal dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ.
Astfel, se susţine că instanţa de apel nu a analizat raporturile juridice dintre părţi în interdependenţa lor, determinată de natura sinalagmatică a contractului de închiriere, astfel cum este reglementat de art. 1410 şi urm. C. civ., reducând obiectul contractului doar la dreptul locatarului, de a beneficia de termenul de 6 luni pentru amenajarea spaţiului, ignorând probele administrate la fond din care rezultă că de abia la data de 30 octombrie 2002 a fost efectiv predat spaţiul.
De asemenea, se critică soluţia instanţei de apel, întrucât a făcut o aplicare eronată a dispoziţiilor art. 1020 – art. 1021 C. civ., întrucât rezoluţiunea judiciară nu poate fi pronunţată în absenţa unui element esenţial care nu a fost probat, respectiv culpa părţii adverse.
Cu privire la cererea reconvenţională, recurenta susţine că instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 23 din Legea nr. 550/2002, iar potrivit art. 1 din HG nr. 389/1996 prin HG nr. 505/1998 vânzarea acestor spaţii constituind o obligaţie pentru organele administraţiei locale, şi nu o facultate lăsată la aprecierea altora.
Recursul este fondat.
În adevăr, probele dosarului relevă faptul că locatarul a fost în imposibilitate de a beneficia de folosinţa spaţiului ce a făcut obiectul încheierii din culpa locatorului care nu şi-a executat la timp obligaţia de predare a spaţiului, deşi acesta era neamenajat, iar obligaţia amenajării în scopul utilizării fusese reluată de pârâtă.
Prin probele administrate s-a făcut dovada că s-au depus toate diligenţele necesare pentru predarea spaţiului obţinând şi avizele legale. În aceste condiţii rezultă că instanţa de apel în mod greşit şi-a însuşit calculul reclamantei-intimate privind termenul de scutire de plată a chiriei, reaua credinţă a acesteia rezultând şi din faptul că predarea efectivă a acestuia s-a făcut după introducerea acţiunii.
În aceste condiţii nu se poate reţine culpa recurentei, soluţia instanţei de apel privind cererea principală urmând a fi infirmată.
Cu privire la soluţia de respingere a cererii reconvenţionale, se reţine că potrivit art. 2 din HG nr. 505/1998 spaţiile comerciale aflate în administrarea consiliilor locale, construite din fondurile statului, altele decât cele reglementate prin Legea nr. 85/1992 cu modificările ulterioare, se vând comercianţilor persoane fizice sau juridice care le folosesc în baza unui contract de închiriere, de locaţie de gestiune sau de asociere.
Se reţine că după modificarea art. 1 din HG nr. 389/1996 prin HG nr. 505/1998 vânzarea acestor spaţii constituie o obligaţie pentru organele administraţiei locale nemaifiind o facultate lăsată la aprecierea acestora.
De asemenea, instanţa de apel a ignorat dispoziţiile art. 23 din Legea nr. 550/2002 care prevede expres că procedurile de vânzare a spaţiilor comerciale sau de prestări servicii aflate în curs de derulare la data intrării în vigoare a legii vor continua cu recunoaşterea validităţii actelor şi etapelor potrivit dispoziţiilor legale anterioare.
În speţă demersurile privind cumpărarea spaţiului au început înainte de abrogarea HG nr. 505/1998, iar potrivit dispoziţiilor art. 1 din HG nr. 505/1998 autorităţile administraţiei publice au obligaţia să vândă aceste spaţii titularilor contractelor de închiriere.
Cu privire la plata daunelor reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului, Înalta Curte va înlătura criticile formulate întrucât nu s-a făcut dovada prejudiciului cauzat, identificarea cuantumului cu contravaloarea chiriei stabilită neputând fi luată în consideraţie.
Faţă de cele arătate având în vedere dispoziţiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ.,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta T.T.M. împotriva deciziei nr. 203 din 11 mai 2004 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia comercială, pe care o modifică în parte, în sensul că respinge, ca nefondat, apelul promovat de Consiliul General al Municipiului Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 16638 din 17 decembrie 2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială. Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 februarie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1373/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1469/2005. Comercial → |
|---|
