ICCJ. Decizia nr. 1701/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.1701/2005
Dosar nr. 9649/2004
Şedinţa publică din 11 martie 2005
Deliberând asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată la Tribunalul Arad la 9 ianuarie 2004, reclamanta SC A. SRL Arad a chemat în judecată pârâta SC B.C.A. SRL, solicitând să se constate că a intervenit rezilierea de drept a contractului de închiriere din 13 martie 2003, a spaţiului comercial situat în Arad, pentru achitarea cu întârziere a chiriei şi neplata penalităţilor datorate şi pe cale de consecinţă, evacuarea de îndată şi necondiţionată a pârâtei din spaţiul proprietatea sa situat în Arad, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii sale reclamanta arată că este proprietara tabulară a spaţiului comercial situat în Arad, spaţiu dobândit prin cumpărare de la SC C. SA Arad, iar la preluarea spaţiului a preluat şi contractul de închiriere semnat de fostul proprietar cu pârâta.
Se arată că pârâta a fost notificată atât de fostul proprietar cât şi de către aceasta despre schimbarea produsă în situaţia proprietăţii, dar a refuzat să considere schimbarea produsă prin efectul contractului de vânzare – cumpărare.
Reclamanta menţionează că pentru achiziţionarea spaţiului a luat un credit ipotecar în sumă de 75.000 dolari S.U.A. de la B.R.D. SA, sucursala Arad pe o perioadă de 36 luni începând cu 25 iunie 2003, dată de la care achită lunar atât rata cât şi dobânzile aferente.
Reclamanta mai arată că, în momentul de faţă spaţiul este ocupat abuziv de către pârâtă, ceea ce o împiedică să obţină venituri din investiţia făcută.
Potrivit contractului de închiriere din 14 martie 2001, chiriaşul se obligă să plătească chiria stabilită lunar, cel mai târziu la data de 10 a lunii pentru care face plata, art. 5 alin. (1), iar pârâta a acceptat clauza contractuală potrivit căreia dacă în 30 de zile de la expirarea termenului de plată prevăzut de art. 5 locatarul nu a plătit chiria şi penalităţile datorate, contractul se desfiinţează de drept cu această dată, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără alte formalităţi prealabile, contractul fiind deci afectat de clauza compromisorie la care au achiesat ambele părţi.
Reclamanta mai arată că la data de 17 octombrie 2003, în calitate de proprietar a emis factură, pentru chiria datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003 cu termen scadent la 20 octombrie 2003, iar ulterior şi factura din 7 noiembrie 2003 aferentă lunii noiembrie 2003, aceasta fiind scadentă la 14 noiembrie 2003.
Astfel, arată reclamanta, ambele facturi au fost achitate de pârâtă la 19 decembrie 2003, deci după data scadenţei şi trecerea celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere şi în aceste condiţii a fost nevoită să calculeze penalităţi de întârziere pentru neplata chiriei la termen, conform art. 6 din contract, acestea fiindu-i comunicate pârâtei dar nefiind achitată de aceasta.
Întrucât nu s-au achitat de către pârâtă penalităţile datorate reclamanta solicită instanţei a constata desfiinţat de drept contractul de închiriere şi pentru că pârâta ocupă la această dată spaţiul proprietatea sa fără nici un titlu solicită evacuarea de urgenţă a pârâtei din acest spaţiu.
Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea acţiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.
Pârâta arată că până la data introducerii acţiunii reclamantei, reclamanta nu a notificat cesiunea de creanţă, în speţă este beneficiara contravalorii chiriei ca urmare a cumpărării imobilului situat în Arad, imobil pe care pârâta îl ocupă în baza contractului de închiriere din 14 martie 2001, încheiat între aceasta şi SC C. SA Arad şi care cuprinde în mod expres în antepenultimul alineat dreptul de preemţiune al acesteia pentru cumpărarea în cazul vânzării, drept care le-a fost încălcat de vânzător cu concursul cumpărătorului de rea credinţă, reclamanta.
Pârâta mai arată că, reclamanta nu prezintă prin cererea introductivă starea reală de drept şi de fapt, în sensul că nu prezintă copia contractului de vânzare – cumpărare, prin care a cumpărat imobilul prin care s-a obligat a respecta contractul de închiriere pe care l-a preluat.
Se mai arată de asemenea că reclamanta are o atitudine ostilă în ceea ce priveşte respectarea locaţiunii, deoarece refuză să dea curs în totalitate prevederilor art. 5 din contractul de închiriere unde se prevede în mod expres că plata chiriei se face în baza facturii emise de proprietar prin bancă, cu ordin de plată sau direct la casieria proprietarului cu numerar, ori acest lucru nu s-a întâmplat probabil şi din cauză că nu a ştiut că trebuie să facă cesiunea creanţei şi ulterior că trebuie să emită factura.
Prin sentinţa civilă nr. 529 din 25 februarie 2004, pronunţată în dosar nr. 251/2004, Tribunalul Arad a admis acţiunea civilă exercitată de SC A. SRL, împotriva pârâtei SC B.C.A. SRL şi a constatat desfiinţat de drept contractul de închiriere din 14 martie 2003 a spaţiului comercial situat în Arad.
A dispus evacuarea necondiţionată a pârâtei din spaţiul proprietatea reclamantei situat în Arad, şi a obligat pârâta faţă de reclamantă la 3.259.000 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea soluţiei pronunţate, prima instanţă a reţinut următoarele:
În baza contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea din 13 octombrie 2003, reclamanta a cumpărat de la SC C. SA Arad imobilul situat în Arad Calea Aurel Vlaicu, intabulându-se în C.F. cu titlu de cumpărare.
La cumpărarea spaţiului reclamanta a preluat şi contractul de închiriere din 14 martie 2001 încheiat între fostul proprietar SC C. SRL Arad şi pârâtă.
La art. 5 alin. (1) din contractul de închiriere se arată că plata chiriei se face lunar până cel mai târziu la data de 10 a lunii pentru care se face plata iar la art. 6 alin. (2) se arată că dacă în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de plată prevăzut de art. 5 locatarul nu a plătit chiria şi penalităţile datorate, contractul se desfiinţează de drept cu această dată, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără alte formalităţi prealabile.
Pârâta a fost notificată atât de fostul proprietar cât şi de reclamantă în legătură cu schimbarea situaţiei juridice a imobilului în ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate de către reclamantă.
În calitate de proprietar, reclamanta la data de 17 octombrie 2003 a emis factura fiscală pentru chiria datorată de pârâtă pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, conform contractului de închiriere din 14 martie 2001 cu termen scadent la 20 octombrie 2003, precum şi factura din 7 noiembrie 2003 aferentă lunii noiembrie 2003, ambele facturi fiind comunicate pârâtei.
Depăşind termenele de scadenţă ale celor două facturi respectiv 20 octombrie 2003 şi 14 noiembrie 2003, pârâta a achitat contravaloarea acestora la 19 decembrie 2003, deci după exercitarea celor 30 de zile prevăzute în contractul de închiriere.
Astfel, pentru plata cu întârziere a chiriei reclamanta a calculat penalităţi conform art. 6 din contract.
Împotriva acestei de sentinţe, a declarat apel pârâta SC B.C.A. SRL Arad, solicitând admiterea ei, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii acţiunii reclamantei.
În motivarea apelului, se invocă în esenţă următoarele:
În mod greşit prima instanţă a reţinut faptul că pârâta a fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului pentru a se produce cesiunea creanţei, iar despre facturile în litigiu, arată că a luat la cunoştinţă doar cu prilejul procesului de faţă, când s-a şi obligat să facă plata imediat, însă reprezentanta intimatei a refuzat plata, tocmai pentru a se ajunge la rezilierea contractului de închiriere.
Prin Decizia civilă nr. 180 din 28 mai 2004, Curtea de Apel Timişoara, secţia comercială şi de contencios administrativ, a respins apelul declarat de pârâta SC B.C.A. SRL, împotriva sentinţei civile nr. 529 din 25 februarie 2004 a Tribunalului Arad în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL Arad.
Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a reţinut că pârâta SC B.C.A. SRL Arad a fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului imobilului în litigiu, atât de către fostul proprietar, prin adresa din 17 octombrie 2003, cât şi de către intimata SC A. SRL prin adresa din 22 octombrie 2003, în calitate de actuală proprietară.
Se mai reţine că în mod corect instanţa de fond, a reţinut nexecutarea la termen a obligaţiei de plată a chiriei de către apelanta SC B.C.A. SRL, conform art. 5 din contractul de închiriere.
A mai constatat instanţa de apel că în prezent termenul contractual stipulat în art. 2 al convenţiei a expirat la data de 1 aprilie 2004, iar la data de 31 martie 2004, apelanta a eliberat imobilul de bună voie, după cum rezultă din procesul verbal încheiat de executorul judecătoresc.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a formulat recurs pârâta invocând, în esenţă, că s-a reţinut greşit că ar fi fost notificată cu privire la schimbarea proprietarului, în fapt reclamanta nu a făcut dovada că i-a comunicat schimbarea proprietarului.
Mai arată recurenta că soluţiile pronunţate în cauză nu au fundament probator, mai ales că instanţa de apel soluţionând cauza în lipsa sa, fiind pusă în imposibilitate de a administra probe pentru a face dovada că nu a fost înştiinţată că reclamanta a devenit proprietară pentru a-i putea achita chiria conform dispoziţiilor art. 2 din contract, mai ales că nu a fost notificată prin administratorul societăţii.
Cu privire la eliberarea imobilului, recurenta arată că a fost nevoită să facă acest lucru faţă de împrejurarea că intimata la data de 10 decembrie 2003 a solicitat debranşarea imobilului de la toate utilităţile.
În consecinţă, pârâta a solicitat admiterea recursului modificarea deciziei pronunţată în apel, urmând ca pe fondul cauzei să fie respinsă acţiunea reclamantei.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la situaţia când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Intimata – reclamantă SC A. SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului.
Examinând Decizia pronunţată în cauză sub motivele de fapt şi de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul formulat nu este fondat, hotărârea instanţei de apel fiind legală şi temeinică.
Se constată că în cauză au fost aplicate corect dispoziţiile legale referitoare la rezilierea contractului de închiriere şi evacuare.
Din actele şi lucrările dosarului, rezultă următoarele:
La data de 14 martie 2001, între SC C. SA Arad, proprietar şi SC B.C.A. SRL a fost încheiat un contract de închiriere având ca obiect spaţiul comercial situat în Arad, pe un termen de 3 ani, cu începere de la 1 aprilie 2001 la 1 aprilie 2004.
Art. 6 alin. (2) al contractului conţine un pact comisoriu care prevede că dacă în 30 zile de la expirarea termenului de plată, prevăzut de art. 5, locatarul nu a plătit chiria şi penalităţile datorate, contractul se desfiinţează de drept cu această dată, fără punere în întârziere sau alte formalităţi prealabile şi fără intervenţia justiţiei.
Pe parcursul derulării contractului, locatarul a vândut reclamantei SC A. SRL Arad.
Conform art. 1441 C. civ., dacă locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul, chiar dacă nu s-a obligat în acest sens, este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cumpărătorul substituindu-se în drepturile şi obligaţiile locatorului – vânzător de la data cumpărării.
Cum bine au reţinut atât instanţa de fond cât şi cea de apel, pârâta a fost notificată asupra vânzării – cumpărării intervenite, urmând să-şi îndeplinească în continuare obligaţiile izvorâte din contractul de închiriere.
Conform art. 1429 C. civ., locatorul trebuie să plătească preţul locaţiunii la termenele stipulate.
Cum locatorul nu şi-a îndeplinit această obligaţie, reclamantul a solicitat să se constate rezilierea de drept a contractului de închiriere pentru achitarea cu întârziere a chiriei în neplata penalităţilor datorate, în afara pactului comisoriu.
În mod corect, în raport de neexecutarea la termen a obligaţiei de plată a chiriei şi a penalităţilor de întârziere aferente, s-a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere, rezilierea fiind sancţiunea neexecutării culpabile a contractului, cu consecinţa evacuării pârâtei – recurente.
Prin motivele de recurs, se susţine, că actele depuse în apel privind notificarea sunt făcute pro cauza şi nu au fost comunicate administratorului societăţii.
Afirmaţia recurentei nu este susţinută de celelalte probe administrate în cauză.
Astfel, atât fostul proprietar, cât şi reclamanta au notificat pârâta cu privire la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, aducându-i-se la cunoştinţă că începând cu data de 13 octombrie 2003 plata chiriei lunare se achită noului locator, locator care a şi emis factura fiscală din 17 octombrie 2003, pentru chiria datorată pentru perioada 13 octombrie – 31 octombrie 2003, scadentă la 20 octombrie 2003, precum şi factura din 7 noiembrie 2003, aferentă lunii noiembrie 2003, scadentă la 14 noiembrie 2003, facturi comunicate pârâtei.
Pârâta a achitat contravaloarea acestora reclamantei la 19 decembrie 2003, deci după termenul prevăzut în contract fapt ce face dovada atât a neîndeplinirii obligaţiei contractuale, cât şi a faptului că a avut cunoştinţă de schimbarea de proprietari intervenită.
Se constată, astfel, că în mod corect s-a reţinut că pârâta, în mod culpabil, nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală de plată a chiriei la termenele şi în condiţiile stabilite conform convenţiei, şi că, în baza pactului comisoriu, s-a constatat desfiinţat de drept contractul de închiriere, cu consecinţa evacuării necondiţionate a recurentei din spaţiul comercial.
Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că practic recursul este rămas fără obiect în condiţiile în care locaţiunea a încetat prin trecerea termenului determinat prin convenţia părţilor, 1 aprilie 2004, în art. 2 al contractului.
Totodată, prin procesul – verbal întocmit de executorul judecătoresc în dosarul execuţional 232/2004, rezultă că recurenta a eliberat spaţiul în litigiu, de bună voie, la 31 martie 2004.
De remarcat este că procesul – verbal menţionat este semnat de administratorul societăţii pârâte.
În consecinţă, în raport de aceste considerente Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, astfel că în baza art. 312 C. proc. civ., îl va respinge ca atare.
Cererea intimatei, reclamante privind obligarea recurentei – pârâte la plata cheltuielilor de judecată va fi respinsă.
Pentru termenul din 12 noiembrie 2004, intimata a depus 3 bonuri de benzină, în valoare totală de 3.020.900 lei, una purtând data de 10 noiembrie 2004, iar două data de 15 noiembrie 2004 (deci ulterior termenului de judecată).
Mai mult decât atât, se observă că pentru două din bonuri s-a folosit benzină euro, iar pe altul benzină fără plumb.
Pentru termenul din 11 martie 2005, intimata a depus un bon de benzină în valoare de 1.300.000 lei.
Având în vedere aceste discrepanţe în ceea ce priveşte cuantumul cheltuielilor de transport cât şi a combustibilului folosit, Înalta Curte constată că practic reclamanta nu a făcut dovada cheltuielilor de judecată efectuate în cauză, mai ales că prin întâmpinarea depusă la dosar nu a fost formulată o astfel de cerere.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC B.C.A. SRL Arad împotriva deciziei nr. 180 din 28 mai 2004 a Curţii de Apel Timişoara, secţia comercială şi de contencios administrativ, ca nefondat.
Respinge cererea intimatei - reclamante SC A. SRL Arad privind cheltuielile de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 11 martie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1697/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 1707/2005. Comercial → |
|---|
