ICCJ. Decizia nr. 2078/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Prin cererea adresată instanței la 16 septembrie 2002, secția Prahova a filialei de E.F.B., cu sediul în Ploiești, a chemat în judecată pârâta SC M. SRL, cu sediul în București, solicitând evacuarea acesteia din spațiul sălii B a cinematografului P. din Sinaia și obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată ocazionate de proces.
La 3 decembrie 2002, pârâta adresează instanței o cerere reconvențională prin care solicită ca reclamanta să fie obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului în care se află sala din care se cere evacuarea sa, precum și instituirea unui drept de retenție asupra spațiului ocupat până la plata sumelor datorate.
Secția comercială și de contencios administrativ a Tribunalului Prahova, prin sentința nr. 2970 pronunțată la 25 septembrie 2003, a respins acțiunea ca neîntemeiată și a anulat cererea reconvențională ca insuficient timbrată.
Instanța a reținut că între părți a intervenit contractul de locațiune din 14 aprilie 1997, având ca obiect sala B a cinematografului P. din Sinaia, încheiat pentru un termen de 3 ani calculat de la data predării-primirii pe bază de proces verbal, care este 3 iunie 1997 (pag. 12 dosar fond).
La acest contract au fost încheiate actele adiționale din 14 septembrie 1997 (pag. 31 dosar fond), din 3 decembrie 1999 (pag. 14 dosar fond) și din 28 noiembrie 2002 (pag. 35 dosar fond).
Potrivit contractului, termenul locațiunii expira la 3 iunie 2000, fiind prelungit până la 3 iunie 2002 prin act adițional (art. 3 lit. a)).
Cu toate acestea instanța reținând împrejurarea că pârâta a executat lucrări de investiții în sumă de 972.682.777 lei, având acordul reclamantei, a stabilit că, potrivit actului adițional din 4 septembrie 1997, termenul locațiunii s-a prelungit până la 3 septembrie 2006, așa încât reclamanta nu poate susține că locațiunea este lipsită de titlu pentru a solicita evacuarea locatarei.
în ce privește acțiunea reconvențională, aceasta nu a fost suficient timbrată, în acest sens titulara manifestându-și voința încă de la 22 aprilie 2003, așa încât instanța a făcut în cauză aplicațiunea art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997.
Apelul declarat împotriva sentinței de către secția Prahova pentru filiala E.F.B., a fost soluționat prin decizia nr. 82 pronunțată la 30 ianuarie 2004 de către secția comercială și de contencios administrativ a Curții de Apel Ploiești.
Prin această hotărâre s-a respins ca neîntemeiată excepția lipsei capacității secției Prahova de a declara apel pentru filiala E.F.B., excepție ridicată de intimată, s-a admis apelul reclamantei, s-a schimbat în parte sentința în sensul că s-a admis acțiunea, dispunându-se evacuarea pârâtei din spațiul proprietate a reclamantei, menținându-se restul dispozițiilor hotărârii atacate.
Intimata a fost obligată către reclamantă la 5.231.000 lei cheltuieli de judecată la ambele instanțe.
Excepția lipsei capacității de a declara apel a fost soluționată invocându-se hotărârea nr. 11 din 20 noiembrie 2001 a R.R.F.R., potrivit căreia secția are dreptul de a sta în proces în numele și pentru filiala București, căreia îi aparține.
în ce privește fondul litigiului, instanța a reținut că pârâta nu se poate prevala de prevederile actului adițional din 4 septembrie 1997, pentru că nu a respectat condițiile acestuia și anume, lucrările de îmbunătățiri nu au început în anul 1997, valoarea lucrărilor efectuate nu depășeau cifra convenită de 30.000 dolari S.U.A. la data execuției, iar recepția lucrărilor nu a fost făcută împreună cu reclamanta.
în ce privește termenul locațiunii se ignoră faptul că părțile au încheiat actul adițional din 3 decembrie 1999, în care au fixat ca termen al locațiunii data de 3 iunie 2002, prevederile din actul adițional devenind neaplicabile.
Instanța de apel a mai făcut uz de alte considerente, care au legătură cu obiectul prezentului litigiu, ținând de plata contravalorii locațiunii sau de proprietatea asupra terenului pe care este edificată construcția sălii de spectacol.
împotriva hotărârii curții de apel a declarat recurs pârâta, invocând nelegalitatea prevăzută de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., constând în încălcarea caracterului obligatoriu pentru părți a convențiilor și neconsiderarea faptului că spațiul în litigiu era ocupat cu titlu la data acțiunii de evacuare, în greșita considerare că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale ce-i reveneau pentru a putea cere să se constate prelungit contractul de locațiune, că prevederile actului adițional invocat sunt în vigoare și că greșit s-au invocat argumente ce nu au legătură cu obiectul procesului.
Criticile sunt întemeiate.
Prin contractul de locațiune încheiat între părți, s-a stipulat un termen de locațiune de 3 ani, calculând de la data predării-primirii pe bază de proces-verbal și care este 3 iunie 1997 (pag. 5 și 12 dosar fond) și nu 14 aprilie 1997 cum greșit pretinde recurenta.
Acest termen, care trebuie să expire la 3 iunie 2000, a fost prelungit cu încă 2 ani prin actul adițional la contract, din 3 decembrie 1999 (pag. 14 dosar fond), urmând a expira la 3 iunie 2002.
Deosebit de aceste prevederi contractuale care stabilesc un termen normal al locațiunii, părțile au convenit prin actul adițional din 4 septembrie 1997 ca "în cazul în care locatarul va efectua lucrări de construcție (investiții-amenajări), pentru clădire, a căror valoare depășește echivalentul în lei a 30.000 (treizeci mii) dolari S.U.A. la cursul de referință al B.N.R. la data execuției acestora, în baza actelor de recepție definitivă a lucrărilor, durata închirierii se va prelungi cu aceeași perioadă".
Actul adițional nu a fost anulat sau modificat ulterior, guvernând raporturile dintre părți.
Termenul prevăzut de acesta este deosebit de termenul fixat prin contract pentru locațiune și este afectat de condiția executării de către pârâtă a unor lucrări de construcții la imobilul închiriat.
Nerealizarea celor ce condiționează prelungirea termenului nu afectează dimensiunile termenului stabilit între părți, iar executarea lucrărilor ce constituie obiectul condiției nu reprezintă o obligație a pârâtului.
Fiind vorba de o prelungire a termenului inițial stabilit, se înțelege că aceasta vizează o perioadă ce se adaugă la acest termen,
Durata prelungirii nu este explicit stabilită dar fiind vorba de o prelungire a locațiunii cu aceeași perioadă, termenul ce se adaugă este egal cu cel stabilit de părți pentru locațiune.
în fine, îndeplinirea condiției și anume executarea unor lucrări ce depășesc valoric suma de 30.000 dolari S.U.A., este îndeplinită din moment ce expertul a stabilit că au fost efectuate lucrări de cel puțin 971.901.580 lei (pag. 148 și 180 dosar fond) sumă ce depășește cuantumul sumei de mai sus, chiar și la cursul de la data hotărârii care este afectat de inflație în favoarea reclamantei.
Nu rezultă din convenția părților faptul că lucrările trebuiau să fie începute și executate în vreun termen, firesc fiind ca aceste fapte să se producă în perioada locației, altfel neputându-se vorbi de o prelungire.
Aprobarea lucrărilor de către reclamantă a fost dată (pag. 150 dosar fond), fără ca acest element să fie o cerință a punctului 10 al actului adițional menționat.
în fine, nici recepția definitivă a lucrărilor nu constituie o cerință a aplicării acestui punct ci doar un moment în raport de care urma să se aprecieze cursul valoric al valutei. Din moment ce condiția este îndeplinită chiar la cursul oficial din prezent al dolari S.U.A., neefectuarea recepției nu împiedică prelungirea duratei locațiunii.
Dovada executării lucrărilor este făcută la dosar și confirmată de expertul numit în cauză.
Argumentele din hotărârea atacată privind actul adițional ce se referă la extinderea spațiului din holul central, contractul de 723/2000 încheiat între părți, somarea pârâtei la plată și aspectele financiare ale raporturilor dintre părți, nu au legătură cu obiectul prezentului litigiu.
Așa fiind, cum contractul de locațiune al cărui beneficiar a fost pârâta era în ființă la data acțiunii, solicitarea evacuării pârâtei pentru lipsă de titlu nu a fost întemeiată, motiv pentru care recursul a fost admis, conform art. 312 C. proc. civ., modificându-se decizia atacată în sensul respingerii apelului reclamantei, ca neîntemeiat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1392/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2389/2005. Comercial → |
|---|
