ICCJ. Decizia nr. 3571/2005. Comercial
| Comentarii |
|
Reclamanta SC B. SRL Bicaz le-a chemat în judecată pe pârâtele P.B. și SC A.B. SA Bicaz și a solicitat ca prin sentința care se va pronunța, pârâtele să fie obligate să înstrăineze, în baza Legii nr. 550/2002 imobilul cu destinație de spațiu comercial din Bicaz, și la prelungirea contractului de închiriere pe acest spațiu.
în motivarea acțiunii reclamanta a susținut că în calitate de locatar al spațiului în litigiu, în baza contractului de închiriere din 2 februarie 2002, a solicitat cumpărarea acestuia în baza Legii nr. 550/2002, atât proprietarului cât și administratorului SC A.B. SA și această din urmă pârâtă nu a fost de acord cu înstrăinarea spațiului sub pretextul că în cauză sunt aplicabile prevederile Legii nr. 85/1995.
A mai susținut reclamanta că deși avea prerogativa contractuală de a prelungi unilateral contractul de închiriere, administratorul SC A.B. SA i-a comunicat la 4 martie 2004 că nu este de acord cu reînnoirea locațiunii. Cum în cauză a intervenit tacita relocațiune prin achitarea tuturor obligațiilor ce-i reveneau, impuse de altfel și prin sentința nr. 2449/2002 a Tribunalului Neamț, nefiind evacuată din spațiul deținut, se impune prelungirea contractului de închiriere.
La data de 21 mai 2004, instanța a disjuns capătul de cerere privind înstrăinarea imobilului în baza Legii nr. 550/2002, iar reclamanta a precizat cadrul procesual în sensul că înțelege să se judece doar cu pârâta SC A.B. SA Bicaz.
Prin sentința nr. 859/ E din 28 mai 2004, Tribunalul Neamț, secția comercială și de contencios administrativ, a respins acțiunea reclamantei pentru prelungirea contractului.
Prima instanță a reținut în considerentele sentinței că termenul locațiunii a fost stabilit pe cale convențională, respectiv de 3 ani. în condițiile în care locatorul i-a anunțat concediul locatarei nu putea interveni tacita relocațiune, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute expres de dispozițiile art. 1437 C. civ.
Sentința a fost confirmată de Curtea de Apel Bacău care, prin decizia nr. 267 din 30 noiembrie 2004, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta SC B. SA Bicaz.
Instanța de apel a analizat criticile aduse sentinței care vizau greșita interpretare a art. 2 din contractul de închiriere cu privire la dreptul de reînnoire a locațiunii, precum și pentru reînnoire a locațiunii, precum și la consimțământul perfect valabil al părților pentru reînnoirea contractului și a stabilit că deși dreptul locatorului la reînnoirea contractului era un drept de preferință, clauza prevăzută în art. 2 din contract nu poate fi interpretată ca o exprimare anticipată a consimțământului locatorului.
S-a mai reținut, în alți termeni, că din cuprinsul contractului nu rezultă fără echivoc consimțământul locatorului în condițiile în care notificarea efectuată de acesta înainte de împlinirea termenului echivalează cu lipsa consimțământului pentru o nouă locațiune.
împotriva deciziei pronunțată în apel, a declarat recurs reclamanta SC B. SA Bicaz, care a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 alin. (8) și (9) C. proc. civ. și a solicitat ca, în fond, după admiterea recursului, să se admită acțiunea, fără cheltuieli de judecată.
Criticile aduse de către recurentă vizează:
1. Greșita interpretare dată de instanța de apel clauzei contractuale prevăzută în art. 2 cu privire la dreptul chiriașului la reînnoirea contractului. A susținut recurenta că din interpretarea literală a clauzei (la expirarea contractului) rezultă că în momentul terminării contractului, locatorul și-a exprimat consimțământul la reînnoirea locațiunii cu condiția ca locatarul să-și manifeste voința pentru reînnoire.
2. în mod greșit instanța de apel a calificat dreptul subiectiv al locației înscris în dispozițiile art. 2 din contract, ca echivalent al dreptului de preferință care, în opinia recurentei, nu poate opera decât în materia drepturilor reale dându-i posibilitatea creditorului care îl are să își satisfacă creanța înaintea celorlalți creditori,
3. Notificarea adresată locatarului făcea referire strict la împrejurarea că locatorul își exprima dezacordul față de prelungirea contractului și nu avea drept obiect o cerere pentru evacuarea spațiului, fapt greșit reținut de către instanțe în analiza condițiilor tacitei relocațiuni.
Recursul nu este fondat pentru considerentele ce urmează.
Potrivit contractului de închiriere încheiat între părți la data de 12 noiembrie 2001, conform art. 2 termenul închirierii a fost stabilit pentru o perioadă de 3 ani, respectiv până la data de 12 noiembrie 2001, conform art. 2, termenul închirierii a fost stabilit pentru o perioadă de 3 ani, respectiv până la data de 12 martie 2004.
Ori, dacă termenul locațiunii a fost stabilit pe cale convențională, locațiunea încetează de drept prin simpla trecere a termenului, potrivit art. 1436 C. civ.
Mai mult, notificarea adresată locatorului la data de 4 martie 2004, anterior expirării contractului, este o interpretare care stabilește fără echivoc dezacordul locatorului cu privire la continuarea locațiunii.
Instanța de apel în mod judicios a apreciat că locatarul beneficiază de un drept de preferință exercitabil în condițiile în care locatarul și-ar fi îndeplinit obligațiile ce-i reveneau, iar locatarul nu și-ar fi exprimat în mod expres dezacordul cu continuarea locațiunii.
Nu poate fi reținută critica recurentei cu privire la natura juridică a dreptului de preferință al locatarului, acesta fiind perfect aplicabil în speță, în condițiile enumerate mai sus.
De asemenea, înalta Curte constată că în mod corect instanțele au stabilit ci potrivit dispozițiilor art. 1438 C. civ., pârâte nu putea fi obligată la reînnoirea locațiunii în condițiile în care, pe de o parte i-a anunțat reclamantei concediul, situație în care nu mai poate interveni tacita relocațiune, iar pe de altă parte, împrejurarea că a fost nevoită să apeleze la forța coercitivă a statului pentru recuperarea sumelor datorate cu titlu de chirie (sentința nr. 2449/ E din 7 noiembrie 2002 a Tribunalului Neamț), întărește lipsa de fundament a susținerilor reclamantei.
Pentru aceste considerente, înalta Curte în temeiul art. 312 C. proc. civ., a respins ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC B. SRL și a menținut decizia pronunțată în apel.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3881/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 3226/2005. Comercial → |
|---|
