ICCJ. Decizia nr. 4656/2005. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.4656/2005
Dosar nr. 142/2005
Şedinţa publică din 12 octombrie 2005
Asupra recursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Prahova, secţia comercială, reclamanta SC A. SA Ploieşti a chemat în judecată pe pârâta SC N. SRL Ploieşti, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa să dispună evacuarea pârâtei din imobilul situat în Ploieşti, şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii reclamanta a arătat că la data de 1 martie 1994 între părţi s-a încheiat contractul de închiriere, având ca obiect activul situat în Ploieşti, la adresa menţionată, iar debitoarea nu a achitat contravaloarea chiriei, nerespectând prevederile contractuale.
A mai precizat reclamanta că pârâta a fost obligată prin sentinţe judecătoreşti definitive la plata chiriilor restante pe care nu le-a achitat, astfel că a fost nevoită să solicite evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat.
La data de 5 mai 2004 pârâta a formulat o întâmpinare, cerere reconvenţională, prin care a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere, învederând instanţei că se impune introducerea în cauză a SC P.C.N. SRL şi a C.L.P. – S.P.F.L.A.P.
La aceeaşi dată, SC P.C.N. SRL a formulat o cerere de intervenţie accesorie, prin care a solicitat respingerea acţiunii în evacuare şi admiterea cererii reconvenţionale, arătând că a închiriat de la C.L.P. terenul în suprafaţă de 2.065 mp. situat în Ploieşti, precum şi construcţiile edificate pe acest teren.
Tribunalul Prahova prin sentinţa civilă nr. 1564 din 12 iulie 2004 a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta SC A. SA Ploieşti, dispunând evacuarea pârâtelor SC N. SRL şi SC P.C.N. SRL din construcţiile intitulate: sediu birouri (174 mp.), construcţie depozit (202,5 mp.) şi cabină poartă (7,3 mp.) situate în Ploieşti, respingând în rest acţiunea ca neîntemeiată.
Tot prin aceeaşi sentinţă s-a respins cererea reconvenţională formulată de SC N. SRL ca neîntemeiată, precum şi cererea de intervenţie formulată de SC P.C.N. SRL, obligând pârâta SC N. SRL şi intervenienta SC P.C.N. SRL la plata sumei de 88.000 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că pârâta nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale privind plata chiriei, existând două titluri executorii prin care a fost obligată la plată, iar pe de altă parte, a cedat folosinţa construcţiilor închiriate către SC P.C.N. SRL, deşi în contract se prevede expres că subînchirierea în tot sau în parte sau cesiunea contractului de închiriere unui terţ, este permisă numai cu acordul prealabil al proprietarului şi cu respectarea condiţiilor puse pentru închiriere.
A mai reţinut instanţa că în contractul încheiat între C.L.P. şi intervenienta SC P.C.N. SRL se recunoaşte expres faptul că unele construcţii sunt deţinute în baza contractului de închiriere încheiat între reclamantă şi pârâta SC N. SRL.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, prima instanţă a reţinut că nu există o cauză care să atragă nulitatea absolută a contractului de închiriere, întrucât la momentul închirierii reclamanta avea în folosinţă întreg imobilul situat în Ploieşti, şi nu se poate vorbi de o eroare a pârâtei la momentul încheierii contractului, faţă de proprietarul imobilului închiriat.
Împotriva sentinţei au declarat apel atât reclamanta cât şi pârâtele, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
În motivele de apel reclamanta SC A. SA Ploieşti a arătat că la data încheierii contractului de închiriere toate clădirile erau proprietatea SC A. SA Ploieşti, la clădirile respective pârâta SC N. SRL executând lucrări de extindere a unei clădiri şi în nici un caz de construire.
Mai precizează apelanta că în anul 2003 C.L.P. a încheiat cu SC P.C.N. SRL, contractul de închiriere prin care i-a asigurat folosinţa terenului în suprafaţă de 2.065 mp. situat în Ploieşti, din care 754,6 mp. sunt ocupaţi de construcţii, iar SC P.C.N. SRL Ploieşti şi-a extins suprafaţa construită la 370,8 mp. fără a putea prezenta o autorizaţie de construcţie, şi că locatorul i-a închiriat abuziv şi construcţiile aflate în proprietatea reclamantei apelante, iar din noiembrie 2003 încasează chirie şi pentru clădiri.
Apelantele pârâte au criticat sentinţa arătând că, instanţa a dispus evacuarea celor două pârâte, fără a se dispune rezilierea contractului de închiriere între reclamantă şi pârâta SC N. SRL, şi că reclamanta nu a făcut dovada că este proprietara construcţiilor din care s-a dispus evacuarea.
Apelantele concluzionează că nu se putea dispune evacuarea dintr-un imobil cu privire la care reclamanta recunoaşte că nu deţine calitatea de proprietar, iar faptul că aceasta se află în posesia a două hotărâri de obligare la plata chiriei restante nu o îndreptăţeşte să solicite evacuarea.
Apelantele au invocat dispoziţiile art. 492 C. proc. civ., potrivit cărora „proprietarul terenului se prezumă a fi şi proprietarul construcţiilor edificate pe teren", iar pentru cele trei construcţii din care s-a dispus evacuarea pârâtelor SC P.C.N. SRL plăteşte chirie către C.L.P.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de închiriere, se susţine că în mod greşit instanţa de fond a respins această cerere, fără a se avea în vedere că SC A. SA Ploieşti nu este proprietarul imobilului, înţelegerea dintre părţi materializată în contractul de închiriere este lipsită de cauză juridică, sancţiunea fiind nulitatea absolută a actului juridic.
Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, prin Decizia nr. 766 din 1 noiembrie 2004 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta reclamantă SC A. SA Ploieşti şi a admis apelul pârâtei şi intervenientei SC N. SRL Ploieşti şi SC P.C.N. SRL Ploieşti, împotriva aceleiaşi sentinţe, şi în consecinţă:
Schimbă în tot sentinţa şi pe fond respinge acţiunea în evacuare formulată de reclamanta SC A. SA Ploieşti şi admite cererea reconvenţională formulată de SC N. SRL Ploieşti şi cererea de intervenţie formulată de SC P.C.N. SRL Ploieşti.
Anulează contractul de închiriere din 1 martie 1994 încheiat între reclamanta SC A. SA şi pârâta SC N. SRL.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs, în termen legal, motivat şi timbrat, reclamanta SC A. SA Ploieşti, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, susţinând, în esenţă, că:
- instanţa de apel a apreciat eronat proprietatea respectivelor clădiri şi a admis, în mod greşit, cererea de intervenţie accesorie formulată de SC P.C.N. SRL;
- instanţa de apel, în mod greşit a apreciat şi a admis cererea reconvenţională formulată de SC N. SRL şi a dispus anularea contractului de închiriere din 1 martie 1994;
- instanţa de apel a interpretat eronat efectele aplicării art. 20 din Legea nr. 15/1990 şi a suprapus proprietatea clădirilor celor trei persoane juridice;
- instanţa de apel a apreciat greşit că SC A. SA a recunoscut că nu este proprietara imobilului în litigiu prin acţiunea în constatare formulată, în ciuda faptului că, la dosar, erau depuse acte şi precizări care să lămurească aceste aspecte.
În consecinţă, recurenta reclamantă, în temeiul art. 299-316 C. proc. civ., solicită admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri în sensul admiterii acţiunii de evacuare.
Recursul este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente cauzei instanţa de apel în mod greşit a apreciat actul juridic dedus judecăţii şi materialul probator existent la dosar, pronunţând o hotărâre netemeinică şi nelegală.
Cum spaţiile închiriate de reclamantă au fost şi în fapt şi în drept în administrarea sa directă, conform deciziei nr. 229 din 2 iulie 1977, la acea dată societatea recurentă numindu-se F.T.P., iar în baza prevederilor art. 20 din Legea nr. 15/1990 ca urmare a reorganizării întreprinderilor în societăţi comerciale, dreptul de administrare directă a fost transformat în drept de proprietate pentru toate bunurile ce făceau obiectul dreptului de administrare, aceasta este îndreptăţită să i se recunoască dreptul de proprietate asupra spaţiilor în litigiu şi în mod corect s-a pronunţat prima instanţă admiţând acţiunea SC A. SA.
Instanţa de apel a apreciat eronat proprietatea respectivelor clădiri, astfel că, în aceste condiţii cererea reconvenţională precum şi cererea de intervenţie au fost corect respinse de prima instanţă, reţinându-se în mod judicios că nu există o cauză care să atragă nulitatea absolută a contractului de închiriere, întrucât la momentul încheierii contractului reclamanta avea în administrare directă, deci în folosinţă, întreg imobilul situat în Ploieşti.
De asemenea, instanţa de apel eronat a interpretat efectele aplicării art. 20 din Legea nr. 15/1990 apreciind că SC A. SA este un simplu detentor precar al imobilelor şi că nu deţine, cu titlu de proprietate, nici una dintre clădirile şi construcţiile de la adresa din litigiu şi că reclamanta a închiriat bunul altuia fără a deţine vreun drept asupra imobilului închiriat, fapt ce a determinat-o să admită cererea reconvenţională şi cererea de intervenţie în interesul pârâtei cu consecinţa anulării contractului de închiriere din 1 martie 1994.
Faţă de cele menţionate mai sus şi reţinând criticile formulate ca fiind întemeiate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (2) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamantă şi va modifica, în parte, Decizia atacată în sensul că respinge şi apelul pârâtei SC N. SRL şi a intervenientei SC P.C.N. SRL Ploieşti.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC A. SA Ploieşti, împotriva deciziei nr. 766 din 1 noiembrie 2004 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ.
Modifică în parte Decizia în sensul că respinge şi apelul pârâtei SC N. SRL Ploieşti şi intervenientei SC P.C.N. SRL Ploieşti.
Irevocabilă.
Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 12 octombrie 2005.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4655/2005. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 4657/2005. Comercial → |
|---|
