ICCJ. Decizia nr. 2193/2006. Comercial
| Comentarii |
|
La data de 6 noiembrie 2003, reclamanta B.R.B.C. a chemat în judecată pârâta SC C.I.S.L. SRL, solicitând obligarea acesteia la predarea spațiului cu destinație comercială situat în București str. Luterană.
în motivare, reclamanta a arătat că prin semnarea contractului de închiriere înregistrat la 19 septembrie 2002 a cedat pârâtei dreptul de folosință asupra unui spațiu care face parte din imobilul proprietatea reclamantei situat la adresa indicată. închirierea s-a făcut în scopul desfășurării de către pârâtă a unor activității sportive. Predarea spațiului s-a produs în luna septembrie 2002, dar conform clauzelor contractuale, pârâta datora chirie numai începând cu ianuarie 2003, dată până la care se obligase să finalizeze lucrările de reparații și modernizare a spațiilor închiriate. Chiria nu a fost achitată însă la timp, astfel că abia la 31 martie 2003 pârâta a efectuat plata chiriilor aferente perioadei ianuarie-martie 2003. Tot atunci pârâta a achitat pentru prima dată cota sa parte din consumul de energie electrică și gaze naturale, ceea ce înseamnă că nu a respectat termenele de plată cuvenite prin contract. în continuare, pârâta a continuat să își achite cu întârziere obligațiile asumate, cu depășirea zilei de 5 a fiecărei luni stabilită prin contract ca dată scadentă de plată a chiriei. începând cu luna august 2003, pârâta a încetat să achite cota sa de 70 % care îi revenea din consumul de energie electrică și gaze, pretextând că suma facturată de furnizor este inacceptabilă. De asemenea, pârâta nu a achitat chiria aferentă lunilor septembrie și octombrie. în consecință, reclamanta a comunicat pârâtei rezilierea de plin drept a contractului începând cu data de 6 octombrie 2003.
Pârâta la rândul ei, a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la executarea unor lucrări necesare utilizării imobilului potrivit destinației sale, sub sancțiunea plății de daune cominatorii începând cu cea de-a 60 a zi de la data comunicării sentinței.
Prin sentința comercială nr. 11902 din 25 octombrie 2004 Tribunalul București, secția a VI-a comercială a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și a admis în parte cererea reconvențională.
A obligat reclamanta-pârâtă ca în termen de 60 de zile de la comunicarea sentinței comerciale nr. 11902/2004 să efectueze următoarele lucrări la spațiul ce face obiectul contractului încheiat între părții:
- montarea contoarelor pentru înregistrarea consumului de energie electrică și apă;
- consolidarea peretelui exterior al vestiarelor;
- repararea acoperișului și a burlanelor;
- consolidarea chepengului de acces pe acoperiș;
- montarea unui grilaj de protecție.
S-a respins ca neîntemeiată cererea privind obligarea reclamantei-pârâte la plata daunelor cominatorii.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că față de cererea principală, prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la predarea spațiului închiriat ca urmare a desființării contractului prin invocarea pactului comisoriu de gradul IV în data de 6 octombrie 2003, aceasta însăși a exprimat dorința, în cadrul discuțiilor relatate în procesul-verbal întocmit la 24 octombrie 2003, ca raporturile contractuale să se deruleze în continuare, în condițiile stabilite inițial.
în ceea ce privește cererea reconvențională, s-a reținut că efectuarea lucrărilor solicitate de pârâtă au fost asumate în mod expres de reclamantă prin procesul-verbal întocmit la data de 10 ianuarie 2003.
împotriva sentinței comerciale nr. 11902 din 25 octombrie 2004 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială a declarat apel în termen, legal timbrat reclamanta B.R.B.C., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin criticile formulate apelanta susține în esență următoarele:
în mod greșit s-a respins cererea principală pe considerentul că s-a exprimat manifestarea sa de voință în sensul menținerii contractului, și deci nu s-a născut obligația pârâtului de a preda spațiul închiriat ca efect al încetării contractului și că rezilierea unui contract poate fi solicitată doar de partea care și-a executat întocmai obligațiile contractuale.
în mod greșit s-a admis în parte cererea reconvențională ignorându-se faptul că în condițiile rezilierii de plin drept a contractului de locațiune, pârâta nu mai era în drept să ceară executarea obligațiilor contractuale.
Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 726 din 24 octombrie 2005, respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta B.R.B.C., cu sediul în București, str. Luterană, împotriva sentinței comerciale nr. 11902 din 25 octombrie 2004, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în contradictoriu cu intimata SC C.I.S.L. SRL, cu sediul în București, str. Povernei.
împotriva acestei ultime hotărârii a declarat recurs, în termen legal timbrat și motivat reclamanta B.R.B.C., criticând-o pentru nelegalitate și pentru că a fost dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) susținând că ambele instanțe au ignorat o serie de aspecte care erau esențiale în soluționarea pricinii și anume:
- lucrările ce urmau a fi executate, prevăzute la pct. 4 și 5 din procesul verbal din 10 ianuarie 2003 nu aveau caracter de urgență și nu au avut un termen limită de execuție;
- până la data rezilierii contractului din 5 octombrie 2003, când conform pactului comisoriu de gradul IV inserat la art. 4.5 și art. 6.10, contractul de locațiune era reziliat de drept;
- pârâta nu a pus-o în întârziere pe reclamantă pentru neexecutarea lucrărilor de reparație și nici că spațiul nu poate fi folosit;
- încetarea plății chiriei și a utilităților nu a survenit din cauza neexecutării reparațiilor, excepție invocată ulterior;
- nu există nici o dispoziție legală care să stabilească întârzierea de drept a locatarului pentru neîndeplinirea obligație de a menține bunul închiriat în stare de folosință;
- prevederile pactului comisoriu de gradul IV au devenit aplicabile când pârâta nu a achitat chiria și plata utilităților.
în consecință, recurenta în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicită admiterea recursului și modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii principale și respingerii cererii reconvenționale.
Recursul este întemeiat și va fi admis pentru următoarele considerente.
Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei rezultă că ambele instanțe au apreciat, în mod greșit, actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză.
Potrivit art. 969 C. civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Astfel, se reține, că părțile litigante prin contractul de închiriere din 19 septembrie 2002 au stabilit drepturile și obligațiile care să guverneze raportul juridic încheiat.
Contractul de locațiune fiind sinalagmatic și oneros presupune asigurarea folosinței lucrului pentru un timp determinat, de către locator, în schimbul unui preț determinat ce trebuie plătit de locatar la termenele statornicite.
Prin art. 4.5 și art. 6.10 din contractul de închiriere părțile au statuat că acesta va fi reziliat de plin drept în favoarea proprietarului și fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără nici o altă formalitate prealabilă (pact comisoriu de gradul IV) în caz de neplată a chiriei și a utilităților (energie electrică, gaze naturale, apă și servicii de salubritate) timp de 2 luni consecutive.
în speță, la data de 5 octombrie 2003 contractul de locațiune s-a reziliat de drept prin pactul comisoriu de gradul IV prevăzut la art. 4.5 și 6.10 din contract întrucât pârâta-intimată nu a mai plătit chiria și utilitățile așa cum a recunoscut, de altfel, reprezentantul acesteia din ianuarie 2003, spațiu închiriat pe care l-a folosit, neîntrerupt, în scopul pentru care l-a închiriat.
Drept urmare, față de cele arătate și de probele administrate în cauză instanța trebuia să rețină că în cauză sunt pe deplin aplicabile dispozițiile art. 969 și 970 C. proc. civ., și să constate că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și utilităților aferente spațiului închiriat și că există temei juridic, respectiv pactul comisoriu de gradul IV pentru constatarea rezilierii contractului de închiriere.
Așa fiind, urmează a se admite recursul reclamantei, a se modifica decizia atacată, se va admite apelul declarat de reclamantă, se va schimba în tot, sentința comercială nr. 11902 din 25 octombrie 2004 a Tribunalului București și pe fond admite acțiunea precizată și obligă pârâta SC C.I.S.L. SRL București să predea reclamantei spațiul cu destinație comercială în suprafața de 317 m.p. situat în București str. Luterană, compus din: săli de sport, vestiare, dușuri, hol de acces, grupuri sanitare și debara.
A respins cererea reconvențională formulată de pârâtă.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2199/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 2196/2006. Comercial → |
|---|
