ICCJ. Decizia nr. 660/2006. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr. 660/2006
Dosar nou nr. 2213/1/2005
Dosar vechi nr. 444/2005
Şedinţa publică din 15 februarie 2006
Asupra recursurilor de faţă.
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele.
Prin sentinţa nr. 1189 din data de 13 mai 2004, Tribunalul Prahova, secţia comercială şi de contencios administrativ a respins excepţia de neexecutare a contractului de închiriere, invocată de pârâtă, a admis acţiunea precizată formulată de reclamante, a dispus rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea pârâtei din spaţiul situat la parterul C.T., în suprafaţă de 286,64 m.p., a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 667.634.674 lei, reprezentând chirie restantă şi penalităţi de întârziere conform completare raport de expertiză şi a admis în parte cererea reconvenţională precizată formulată de pârâta şi obligată reclamanta să plătească pârâtei suma de 737.527.520 lei, reprezentând contravaloare îmbunătăţiri conform expertizei iniţială şi a instituit în favoarea pârâtei un drept de retenţie asupra spaţiului în litigiu până la achitarea integrală a sumei.
Pentru a hotărî în acest mod, instanţa de fond a constatat că între părţi a intervenit contractul de închiriere, unele clauze ale acestuia fiind precizate prin actele adiţionale.
Pârâta SC A.D.I. SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, în consecinţă, conform expertizei contabile efectuate şi în funcţie de actele depuse la dosar a fost obligată la plata sumei de 667.634.674 lei, chirie şi penalităţi de întârziere.
Faţă de lipsa opunerii de către pârâtă pe parcursul executării contractului a neexecutării unor obligaţii de către reclamantă, instanţa de fond a constat îndeplinite dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ., privind condiţiile de admisibilitate a rezilierii, motiv pentru care a fost admisă rezilierea contractului şi evacuarea pârâtei din spaţiul menţionat.
Cererea reconvenţională a fost admisă în parte, motivat de situaţia că prin contract pârâta s-a obligat să efectueze lucrări de modernizare, care urmează a fi compensate, eşalonat din chirie, parte în bani, parte prin compensare. S-a stabilit prin expertiză că acestea se ridică la valoarea de 737.527.520 lei, instanţa instituind un drept de retenţie pană la achitarea de către reclamantă a acestei sume.
Evocata sentinţă a fost apelată atât de către reclamante cât şi de către pârâtă, pentru următoarele motive.
Reclamantele critică următoarele aspecte.
- expertul a omis calcularea penalităţilor de întârziere pentru neplata chiriei la termen pentru perioada septembrie 2003 – februarie 2004 şi neefectuarea reactualizării pentru aceasta sumă.
- instanţa a revenit asupra obiectivelor expertizei în construcţii, prin care a solicitat identificarea şi evaluarea lucrărilor pentru care pârâta a avut acordul scris al reclamantei.
- instanţa a procedat nelegal la compensare.
b. Pârâta a invocat în apel excepţia lipsei calităţii procesuale active a P.C., excepţia de inadmisibilitate a acţiunii în evacuare şi a susţinut că în mod greşit instanţa a dispus rezilierea contractului de închiriere.
- instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei de inadmisibilitate a cererii privind obligarea la penalităţi de întârziere.
- în mod greşit nu a fost admisă cererea reconvenţională şi pentru suma de 118.157.173 lei.
Curtea de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ, a reţinut următoarele:
- P.C. are calitate procesuală activă, fiind organ executiv al C.L., care a emis Hotărârea nr. 58/1998 de aprobare a închirierii spaţiului, proprietatea reclamantei. În consecinţă, nu este întemeiată nici excepţia inadmisibilităţii acţiunii în rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea pârâtei.
- Perioada pentru care pârâta datorează chirie şi penalităţi nu se poate contesta în raport de situaţia că spaţiul a fost pus la dispoziţia locatarului mai târziu, decât la data încheierii contractului.
- Rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea sunt dispuse in baza unor dovezi certe.
- Expertiza contabilă a stabilit corect chiria restantă şi penalităţile de întârziere, precum şi contravaloarea îmbunătăţirilor aduse spaţiului de către pârâtă, chiar dacă unele exced acordului scris al reclamantei.
- Întrucât îmbunătăţirile în suma de 118.157.173 lei, au fost identificate în completarea la raportul de expertiză, constituind şi motiv de apel, acestea au fost admise.
- În consecinţă, prin Decizia nr. 824 din 30 noiembrie 2004 a fost admis apelul declarat de pârâtă, schimbată în parte sentinţa, în sensul obligării reclamantelor la plata sumei de 855.684.693 lei contravaloare îmbunătăţiri şi menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantele şi pârâta, invocând ca temeiuri de drept dispoziţiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 şi 10 C. proc. civ.
Criticile reclamantelor vizează următoarele aspecte:
- Decizia nu a admis cererea formulată în apel privind plata chiriei restante şi utilităţilor din momentul martie 2004 până la momentul evacuării din spaţiu, respectiv 22 iulie 2004 şi nici cererea de identificare şi evaluarea a acelor elemente de construcţii care au fost ridicate de pârâtă cu ocazia evacuării din spaţiu.
- Neincluderea penalităţilor de întârziere datorate de pârâtă pentru neplata la termen a chiriei pentru perioada septembrie 2003 - februarie 2004.
- Ambele instanţe au schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al contractului, întrucât au dispus obligarea reclamatelor la plata tuturor lucrărilor, indiferent că ele s-au făcut pe baza acordului scris prealabil sau nu.
- Compensarea dintre părţi s-a realizat pentru întreaga obligaţie de plată a chiriei cu contravaloarea lucrărilor.
- În mod greşit a fost admisă majorarea pretenţiilor pârâtei.
Criticile pârâtei vizează următoarele aspecte:
- Plata chiriei curente şi restantele erau condiţionate de asigurarea folosinţei vremelnice a lucrului închiriat, însă instanţele nu au ţinut cont de corespondenţa adresată reclamantelor.
- În mod nelegal a fost obligate la plata sumei de 347.406.654 lei, pentru perioada în care a fost lipsită de folosinţa spaţiului.
- Deşi instanţele şi-au asumat în totalitate o expertiză care a regăsit, în realitate, o suprafaţă de numai 263,69 m.p., pârâta a fost obligată la plata chiriei şi penalităţilor şi pentru această suprafaţă.
Ambele instanţe au aplicat cota T.V.A. sumelor calculate prin expertiză, deşi prin contract nu s-a stipulat acest lucru.
Înalta Curte, analizând Decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că ambele recursuri sunt nefondate.
Examinând motivele invocate de reclamantele C.T. şi P.C., Curtea reţine următoarele:
Majorarea pretenţiilor în apel, de către pârâtă, prin care solicita chiria restantă şi penalităţi de întârziere, pentru perioada 1 martie 2004 pană la 22 iulie 2004, în mod corect a fost respinsă, motivat de faptul că, faţă de pretenţiile reciproce solicitate de părţi şi probele administrate în cauză, acestea nu reprezintă pretenţii accesorii celor iniţiale, putând forma obiectul unei cereri separate.
În ceea ce priveşte cererea de identificare şi evaluare a elementelor de construcţii care au fost ridicate de pârâtă, cu ocazia evacuării sale din spaţiu şi efectuarea unei expertize construcţii cu acest obiectiv, în instanţa de apel, de asemenea se impunea a fi respinsă, având în vedere regula conform căreia devoluţiunea operează numai în limita a ceea ce s-a judecat la prima instanţă.
În ceea ce priveşte neincluderea în raportul de expertiză a penalităţilor de întârziere datorate de pârâtă pentru perioada septembrie 2003 – februarie 2004, deşi reclamanta a formulat obiecţiuni la raportul de expertiza pe acest aspect, acesta nu a făcut obiectul completării raportului de expertiză, urmare dispoziţiei instanţei de judecată. Mai mult, prin precizările existente la dosarul de fond, reclamantele şi-au precizat acţiunea la suma de 667.634.675 lei, valoare la care a fost calculată şi achitata taxa judiciară de timbru.
Cu referire la criticile întemeiate pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ., referitor la schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al contractului, respectiv art. 12 şi art. 4 lit. a) din contract, ambele instanţe au stabilit ca pârâta a efectuat îmbunătăţiri în valoare de 737.527.520 lei, o parte din ele fără acordul scris al proprietarului, însă în totalitatea lor acestea profita reclamantelor, motiv pentru care singura sancţiune care se impune a fi aplicată pârâtei este de a nu mai beneficia de compensarea eşalonată, conform art. 12 din contract, însă este îndreptăţită la restituirea contravalorii lor, în totalitate. Instanţele în mod corect au făcut aplicaţiunea principiului îmbogăţirii fără justă cauză, în situaţia în care ar fi fost exclusă contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate de pârâta în spaţiul închiriat.
Prin modalitatea de compensare stabilită de instanţă, respectiv contravaloarea obligaţiei de plată a chiriei cu contravaloarea tuturor lucrărilor executate de pârâta, se reţine că aceasta decurge din considerentele anterior arătate, şi anume circumscrierea efectuării acestora în cuprinsul clauzei contractuale prin care se instituie în sarcina pârâtei obligaţia efectuării acestora. Deşi prin art. 12 din contract s-a stabilit o modalitate specială de compensare, în interesul pârâtei, sancţiunea aplicată acesteia a fost de a nu mai beneficia de compensarea eşalonată din chirie, care reprezintă, de fapt, tot o obligaţie în bani.
Cu privire la suma admisă în apel de 118.157.173 lei, suma stabilită ulterior prin completarea raportului de expertiză şi care a făcut obiectul unuia dintre motivele de apel prezentate de pârâtă, nu există nici un impediment legal, care să conducă la respingerea ei. Având în vederea omiterea acestei sume de către expertul contabil şi identificarea ei prin completarea la raportul de expertiză, constituind în acelaşi timp şi obiect al apelului, în mod legal a fost inclusă în totalul contravalorii îmbunătăţirilor la care au fost obligate reclamantele.
Prin prisma criticilor formulate de pârâtă, Înalta Curte reţine că acestea sunt nefondate.
Excepţia de neexecutare a contractului de închiriere invocată de către pârâta, în considerarea faptului că reclamantele i-au predat cu întârziere spaţiul închiriat, nu poate fi primită, întrucât excepţia de neexecutare invocată nu îndeplineşte condiţiile de admisibilitate, atât timp cât nu a avut loc direct între părţi. Ori, din înscrisurile existente la dosarul cauzei, nu se poate concluziona că a fost invocată de către pârâta, în condiţiile în care deşi se susţine că spaţiul a fost predat cu o anumita întârziere, pârâta nu a formulat obiecţiuni cu privire la acest aspect, cu atât mai mult cu cât prin contract nu s-a prevăzut un termen de predare.
De asemenea, în ceea ce priveşte critica referitoare la suprafaţa reală închiriată, stabilită prin expertiză cu un minus de 22,95 m.p., aceasta nu poate fi reţinută, în condiţiile în care ea decurge din propria culpă a pârâtei care a nu a depus diligenţele necesare, prin invocarea unor obiecţiuni la contract cu ocazia procesului verbal de predare primire a spaţiului închiriat.
Cu referire la cota T.V.A. aplicată sumelor restante, pretinsă a fi în mod greşit aplicată, aceasta urmează a fi considerată în mod corect stabilită de raportul de expertiză, din moment ce părţile nu au făcut menţiunea expresă în contractul de închiriere, sau actele adiţionale că este inclusă.
În considerarea celor ce preced, Înalta Curte constatând legalitatea deciziei atacate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantele C.T. şi P.C. şi pârâta SC A.D.I. SRL Câmpina, împotriva deciziei nr. 824 din 30 noiembrie 2004 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia comercială şi de contencios administrativ.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 15 februarie 2006.
| ← ICCJ. Decizia nr. 666/2006. Comercial | ICCJ. Decizia nr. 65/2006. Comercial → |
|---|
